Tài liệu đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện bình chánh, thành phố hồ chí minh

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ĐẶNG NGỌC TIẾN ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BÌNH CHÁNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2019 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ĐẶNG NGỌC TIẾN ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BÌNH CHÁNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Trần Văn Điền Thái Nguyên - 2019 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực, đầy đủ, rõ nguồn gốc và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn. Tôi xin chịu trách nhiệm trước Hội đồng bảo vệ luận văn, trước Khoa và Nhà trường về các thông tin, số liệu trong đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, tháng 01 năm 2019 Tác giả luận văn Đặng Ngọc Tiến ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới thầy giáo PGS. TS. Trần Văn Điền đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban giám hiệu, Phòng đào tạo bộ phận sau đại học, Khoa Quản lý tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh, tập thể lãnh đạo phòng Tài nguyên và Môi trường huyện, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện, UBND các xã/thị trấn... đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong thời gian tiến hành đề tài. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã quan tâm động viên tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và thực hiện đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, tháng 01 năm 2019 Tác giả luận văn Đặng Ngọc Tiến iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii MỤC LỤC ................................................................................................................. iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ....................................................................... vi DANH MỤC CÁC BẢNG....................................................................................... vii DANH MỤC CÁC HÌNH ....................................................................................... viii MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1 1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ...............................................................................2 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ..................................4 1.1. Cơ sở lý luận về công tác đăng ký đất đai, cấp GCN và lập hồ sơ địa chính ......4 1.1.1. Những vấn đề về đất đai và quản lý nhà nước về đất đai .................................4 1.1.2. Những vấn đề về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và lập hồ sơ địa chính ............5 1.2. Cơ sở pháp lý .......................................................................................................8 1.2.1. Các văn bản pháp lý ..........................................................................................8 1.2.2. Các quy định về công tác đăng ký đất đai, cấp GCN và lập hồ sơ địa chính .10 1.3. Cơ sở thực tiễn ...................................................................................................25 1.3.1. Tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Việt Nam .....................................................................25 1.3.2. Tình hình đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính tại huyện Bình Chánh .27 CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .........................................................................................................28 2.1. Phạm vi và đối tượng nghiên cứu ......................................................................28 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................28 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................28 2.2. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................28 iv 2.3. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................28 2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu ...............................................28 2.3.2. Phương pháp so sánh.......................................................................................29 2.3.3. Phương pháp tổng hợp, phân tích ...................................................................29 2.3.4. Phương pháp xử lý số liệu bằng phần mềm Excel ..........................................29 CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN..............................30 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội ......................................................................30 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................30 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................33 3.1.3. Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Bình Chánh ...39 3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất đai .....................................................................41 3.2.1. Tình hình quản lý đất đai ................................................................................41 3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất ....................................................................................45 3.3. Đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Bình Chánh ............................47 3.3.1. Quy trình cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh.............47 3.3.2. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Bình Chánh .......................................................48 3.3.3. Kết quả cấp GCN đối với đất nông nghiệp trên địa bàn huyện Bình Chánh giai đoạn 2011 - 2016 ................................................................................................55 3.3.4. Đánh giá chung thực trạng công tác cấp GCN trên địa bàn huyện Bình Chánh ....60 3.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác cấp GCN tại huyện Bình Chánh................................................................................................................62 3.4.1. Giải pháp về cơ chế chính sách .......................................................................62 3.4.2. Giải pháp về tổ chức thực hiện .......................................................................62 3.4.3. Giải pháp về nhân lực .....................................................................................63 3.4.4. Giải pháp về công nghệ ...................................................................................64 3.4.5. Giải pháp về hồ sơ, tài liệu đất đai ..................................................................64 3.4.6. Giải pháp xử lý các tồn đọng về công tác cấp GCN .......................................64 v KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................66 1. Kết luận .................................................................................................................66 2. Kiến nghị ...............................................................................................................67 TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................68 vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BTNMT ĐKĐĐ : Bộ Tài nguyên và Môi trường : Đăng ký đất đai GCN : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở HĐND NĐ - CP và tài sản khác gắn liền với đất : Hội đồng nhân dân : Nghị định, chính phủ STT TT TB UBND : Số thứ tự : Thông tư : Thông báo : Ủy ban nhân dân TP : Thành phố vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Bình Chánh tính đến 31/12/2017 .............47 Bảng 3.2. Kết quả cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Bình Chánh giai đoạn 2011 - 2016 ...............................................................................................50 Bảng 3.3. Số hộ chưa được cấp GCN huyện Bình Chánh giai đoạn 2011 - 2016 ...52 Bảng 3.4. Kết quả cấp GCN đối với đất ở trên địa bàn huyện Bình Chánh giai đoạn 2011 - 2016 ...............................................................................................53 Bảng 3.5. Bảng tổng hợp các trường hợp tồn đọng số giấy chứng nhận đối với đất ở tại huyện Bình Chánh năm 2011 - 2016 ...................................................55 Bảng 3.6. Kết quả cấp GCN đối với đất nông nghiệp trên địa bàn huyện Bình Chánh giai đoạn 2011 - 2016 ...............................................................................57 Bảng 3.7. Số hộ chưa được cấp GCN đối với đất nông nghiệp trên địa bàn huyện Bình Chánh giai đoạn 2010 - 2016 ...........................................................60 viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1. Trang 1 - 4 Mẫu GCN ban hành theo Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ....22 Hình 1.2. Trang 2 - 3 Mẫu GCN ban hành theo Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ....22 Hình 3.1. Sơ đồ vị trí huyện Bình Chánh ..................................................................31 Hình 3.2. Sơ đồ quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .......................................................48 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố các dân cư, công trình xây dựng kinh tế, an ninh quốc phòng. Những năm gần đây, do chính sách mở cửa nền kinh tế, việc đẩy nhanh công cuộc công nghiệp hoá, hiện đại hoá, đô thị hoá đất nước dẫn đến việc xây dựng các cơ sở hạ tầng diễn ra ồ ạt. Cùng với đó là nhu cầu sử dụng quỹ đất cho các hoạt động: Nhà ở, kinh doanh, dịch vụ ngày càng phát triển dẫn đến quỹ đất nông nghiệp ngày càng giảm mạnh. Trong khi đó nhu cầu về lương thực ngày càng tăng đã tạo nên áp lực lớn đối với nhà quản lý đất đai. Đồng thời nó đã làm cho giá trị về quyền sử dụng đất tăng lên nhanh chóng. Vấn đề cấp bách đặt ra cho công tác quản lý nhà nước về đất đai là phải có những biện pháp quản lý chặt chẽ và có hiệu quả. Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 nêu rõ: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật”. Một trong những công cụ quan trọng của nhà nước để quản lý đất đai một cách hiệu quả chính là công tác cấp GCN. Công tác này không chỉ đảm bảo sự thống nhất quản lý mà còn bảo đảm các quyền lợi và nghĩa vụ cho người sử dụng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và khoa học. Trong những năm qua công tác cấp GCN đã được đẩy mạnh và đã đạt được những kết quả đáng ghi nhận; cùng với đó Nhà nước đã ban hành rất nhiều các văn bản, nghị định, thông tư hướng dẫn liên quan dến công tác cấp GCN. Tuy nhiên hiện nay vấn đề quản lý đất đai vẫn còn hạn chế và công tác cấp GCN còn gặp nhiều khó khăn, bất cập. Bình Chánh là một trong 5 huyện ngoại thành của thành phố Hồ Chí Minh, có tổng diện tích tự nhiên là 25.255,29 ha, chiếm 12% diện tích toàn thành phố. Huyện có 15 xã và 01 thị trấn; trong đó Lê Minh Xuân là xã có diện tích lớn nhất với 3.508,87 ha (chiếm 13,9% diện tích tự nhiên huyện) và nhỏ nhất là xã An Phú Tây với 586,58 ha (chiếm 2,3% diện tích tự nhiên huyện). Với các điều kiện, vị trí thuận lợi vốn có đã giúp cho huyện Bình Chánh trở thành cầu nối giao lưu kinh tế, giao thương đường bộ giữa vùng đồng bằng Sông Cửu Long với vùng kinh tế miền Đông Nam Bộ và các khu công nghiệp trọng điểm ở phía Nam. 2 Hiện nay, công tác cấp GCN trên địa bàn huyện Bình Chánh ngày càng trở nên phức tạp do đất đai là một nguồn tài nguyên hạn chế trong khi nhu cầu sử dụng đất của người dân ngày càng tăng. Việc tranh chấp đất đai ở địa phương xảy ra tương đối nhiều và càng trở nên khó giải quyết do thiếu các giấy tờ hợp lý. Để đảm bảo việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên thị trường được thực hiện một cách công khai, minh bạch đòi hỏi phải tiến hành công tác cấp GCN. Nếu công tác cấp GCN bị chậm trễ sẽ làm ảnh hưởng lớn đến công tác quản lý quỹ đất Nhà nước, đồng thời làm ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của của công dân, cản trở các hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở của công dân. Xuất phát từ thực tế đó, tôi thực hiện nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng công tác Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh”. 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài - Đánh giá thực trạng đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh; - Đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Bình Chánh thành phố Hồ Chí Minh 3. Ý nghĩa của đề tài 3.1. Ý nghĩa khoa học - Nắm chắc những quy định của pháp luật về công tác đăng ký đất đai, cấp GCN quyền sử dụng đất theo luật đất đai 2003, luật đất đai 2013, hệ thống các văn bản dưới Luật về đất đai của Trung ương và địa phương và lập hồ sơ địa chính - Các văn bản, tài liệu, số liệu thu thập được trong quá trình nghiên cứu phải có tính chính xác, phản ánh được đầy đủ công tác đăng ký đất đai, cấp GCN và lập hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Bình Chánh, trong đó bao gồm cả các văn bản pháp luật được áp dụng riêng trên địa bàn huyện 3 - Các hồ sơ, số liệu được tiến hành phân tích đánh giá một cách khách quan theo đúng quy định của Pháp luật. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn Đề tài góp phần nâng cao hiệu và đẩy nhanh công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Bình Chánh thành phố Hồ Chí Minh 4 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở lý luận về công tác đăng ký đất đai, cấp GCN và lập hồ sơ địa chính 1.1.1. Những vấn đề về đất đai và quản lý nhà nước về đất đai 1.1.1.1. Vị trí và vai trò của đất đai a. Đối với đời sống của con người Đất đai là một sản phẩm tự nhiên, nó có vai trò vô cùng quan trọng đối với sự tồn tại và phát triển của các sinh vật trên trái đất nói chung và con người nói riêng. Trong tiến trình lịch sử phát triển của xã hội loài người, con người và đất đai ngày càng trở nên gắn bó mật thiết với nhau. Đất đai đã trở thành nguồn của cải vô tận của con người, con người dựa vào nó để nuôi sống mình. Đất đai luôn luôn là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, không có đất đai thì không thể có sự sống. Các Mác đã viết “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện cần để sinh tồn”. Đất đai chính là địa bàn sống của con người. Nó là địa điểm xây dựng các thành phố, làng mạc, nhà ở và các công trình phục vụ cho đời sống của con người. b. Đối với sự phát triển của xã hội Đất đai có trước lao động và ngày càng trở thành yếu tố vô cùng quan trọng đối với sự phát triển của các ngành kinh tế. Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất xã hội như là một tư liệu sản xuất đặc biệt. Có thể nói đất đai là nguồn gốc của của cải vật chất như Adam Smith đã chỉ ra: “Đất đai là mẹ còn lao động là cha của của cải vật chất”. Tuy nhiên vai trò của đất đai đối với mỗi ngành sản xuất khác nhau trong nền kinh tế thì lại thể hiện khác nhau. Đặc biệt đối với ngành sản xuất nông nghiệp, đất đai có một vị trí vô cùng quan trọng. Nó là yếu tố hàng đầu của ngành sản xuất này. Bởi vì đất đai không chỉ là chỗ dựa, chỗ đứng để lao động mà còn là nguồn cung cấp thức ăn cho cây trồng và thông qua đó tạo nguồn thức ăn cung cấp cho ngành chăn nuôi. Mọi tác động của con người vào cây trồng đều dựa vào đất đai và thông qua đất đai. Trong trường hợp này đất đai còn đóng vai trò như là một công cụ sản xuất của con người. 5 Mặt khác, trong quá trình tiến hành sản xuất của mình thì con người tác động vào ruộng đất nhằm làm thay đổi chất lượng của đất, tạo điều kiện thuận lợi cho cây trồng sinh trưởng và phát triển. Tức là thông qua hoạt động của mình con người đã cải tạo, biến đổi từ những mảnh đất kém màu mỡ thành những mảnh đất màu mỡ hơn. Trong quá trình này thì đất đai đóng vai trò như một đối tượng lao động. Bởi vậy có thể nói đối với nông nghiệp không có đất đai thì không thể có các hoạt động sản xuất nông nghiệp. Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, chủ yếu và không thể thay thế được. Đất đai vừa là đối tượng lao động vừa là công cụ lao động của con người. Đối với các ngành sản xuất khác thì đất đai là nơi xây dựng công xưởng, nhà máy, kho tàng, bến bãi và là địa điểm để tiến hành các hoạt động sản xuất kinh doanh. Đất đai còn là nơi cung cấp nguyên nhiên vật liệu trực tiếp, chủ yếu cho ngành công nghiệp khai thác và gián tiếp cho công nghiệp chế biến thông qua ngành nông nghiệp. Với ngành du lịch thì đặc thù tự nhiên, địa hình, địa thế của đất đai đóng một vai trò khá quan trọng. Do đất đai là có hạn trong khi dân số ngày càng tăng nên vai trò của đất đai ngày càng trở nên quan trọng đối với xã hội loài người. Vì vậy, trong sử dụng đất đai phải tiết kiệm và có hiệu quả. 1.1.1.2. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai Luật đất đai năm 2013 ra đời, mở ra nhiều điểm sáng mới cho việc thực hiện các thủ tục liên quan đến đất đai, tạo thuận tiện cho người dân khi làm các thủ tục liên quan đến đất đai. Ngoài vấn đề quy định những điểm mới, luật đất đai 2013 còn giữ lại những nguyên tắc cốt lõi, đặc biết là vấn để quản lý đất đai, nhà nước luôn thống nhất quản lý. Điều này được thể hiện rõ trong điều 4, Luật đất đai 2013 "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này". Nội dung quản lý đất đai, được quy định rõ tại điều 22, luật đất đai 2013 Điều 22. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai 1. Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện văn bản đó. 6 2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính. 3. Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất. 4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. 5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất. 6. Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất. 7. Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 8. Thống kê, kiểm kê đất đai. 9. Xây dựng hệ thống thông tin đất đai. 10. Quản lý tài chính về đất đai và giá đất. 11. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. 12. Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai. 13. Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai. 14. Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử dụng đất đai. 15. Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai. 1.1.2. Những vấn đề về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và lập hồ sơ địa chính 1.1.2.1. Khái niệm * Khái niệm đăng ký đất đai: Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. * Khái niệm Giấy chứng nhận: 7 Khoản 16, điều 3, luật đất đai 2013 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.” 1.1.2.2. Vai trò của công tác đăng ký đất đai, cấp GCN Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao cho các tố chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài và mọi người sử dụng đất đều phải tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất. Đây là một yêu cầu bắt buộc phải thực hiện đối với mọi đối tượng sử dụng đất trong các trường hợp như: đang sử dụng đất chưa đăng ký, mới được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay đổi những nội dung quyền sử dụng đất đã đăng ký. Chúng ta phải thực hiện việc đăng ký và cấp GCN bởi vì: * Vai trò đối với Nhà nước Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, thống nhất quản lý. Việc ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ và lập HSĐC giúp Nhà nước nâng cao hiệu quả quản lý đất đai, cụ thể: - Là cơ sở để quản lý đất đai đến từng thửa đất, từng chủ sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; - Là cơ sở để bảo vệ quyền sở hữu đất đai cho từng đối tượng sở hữu; - Là nền tảng quản lý việc tạo lập các tài sản của chủ sở hữu gắn liền với đất; - Tạo công bằng trong quá trình quản lý với các đối tượng sử dụng đất; - Tăng nguồn thu từ tài nguyên đất cho ngân sách nhà nước thông qua: công nhận quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh; - Cơ sở để thực hiện công tác quản lý đất đai chi tiết khác như: bồi thường giải phóng mặt bằng, quy hoạch... * Vai trò đối với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản và xã hội - Là chứng thư pháp lý xác lập và bảo hộ quyền, lợi ích hợp pháp của người 8 sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản, để họ có thể yên tâm sử dụng và đầu tư vào đất đai một cách hợp lý và hiệu quả; - Là cơ sở cho việc thực hiện các quyền: chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, cho thuê quyền sử dụng đất, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất một cách thuận tiện; - Là cơ sở để người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước, như: nộp thuế trước bạ, thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất.; - Giảm các tranh chấp về đất đai. 1.2. Cơ sở pháp lý 1.2.1. Các văn bản pháp lý 1.2.1.1. Từ Luật đất đai 2003 đến Luật đất đai 2013 Luật đất đai 2003 số 13/2003/QH11 thông qua ngày 26/11/2003 tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội khoa XI. Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg ngày 29/02/2004 của Thủ tướng chính phủ về việc địa phương phải hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong năm 2005. Quyết định 24/2004/BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ tài nguyên môi trường ban hành quy định về GCN. Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành luật đất đai 2003. Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất, trong đó có quy định cụ thể hóa LUật đất đai về việc thu tiền sử dụng đất khi cấp GCN. Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Thủ tướng chính phủ về việc hướng dẫn, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính. Thông tư 95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 của Bộ tài chính hướng dẫn các quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ. Thông tư 09/2006/TT-BTNMT ngày 25/09/3006 hướng dẫn việc chuyển hợp đồng thuê đất và cấp GCN khi chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần hóa ; trong đó hướng dẫn cấp GCN cho công ty đã cổ phần hóa. 9 Thông tư 08/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 hướng dẫn về việc thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất. Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ tài nguyên môi trường về hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính. Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp GCN, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 quy định về cáp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nghị định 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 về sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của chính phủ về thu tiền sử dụng đất. Nghị định 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010.về sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên môi trường quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 1.2.1.2. Từ Luật đất đai 2013 đến nay Luật đất đai 2013 số: 45/2013/QH13 thông qua ngày 29/11/2013 tại kỳ họp Quốc hội khóa XIII, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2014. Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013, quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai (Có hiệu lực từ 01/07/2014). Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất (Có hiệu lực từ 01/07/2014). 10 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất (Có hiệu lực từ 01/07/2014). Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước (Có hiệu lực từ 01/07/2014). Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất (Có hiệu lực từ 01/07/2014). Nghị định số 84/2013/NĐ-CP ngày 25/07/2013 của Chính phủ quy định về phát triển và quản lý nhà ở tái định cư. Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 45 về thu tiền sử dụng đất(Có hiệu lực từ 01/08/2014). Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính; Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về bản đồ địa chính; Thông tư số 26/2014/TT-BTNMT ngày 28 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quy trình và định mức kinh tế - kỹ thuật xây dựng cơ sở dữ liệu tài nguyên và môi trường; Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất; Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;