Tài liệu đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố uông bí, tỉnh quảng ninh giai đoạn 2014 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ĐẶNG ĐỨC HUY ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ UÔNG BÍ, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2014 - 2018 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2019 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ĐẶNG ĐỨC HUY ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ UÔNG BÍ, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2014 - 2018 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8. 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. Dư Ngọc Thành Thái Nguyên, năm 2019 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./. TÁC GIẢ ii LỜI CẢM ƠN Quá trình học tập và thực hiện luận văn này tôi được sự giúp đỡ của nhiều cá nhân và tập thể. Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn sâu sắc nhất đến tất cả các cá nhân và tập thể đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và nghiên cứu. Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc đến TS.Dư Ngọc Thành - người đã trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn này. Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy giáo, cô giáo, cán bộ phòng đào tạo và các phòng, khoa chuyên môn trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện giúp đỡ và hướng dẫn tận tình cho tôi trong quá trình học tập và hoàn thành luận văn này. Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo các phường và xã trực thuộc thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong việc thu thập số liệu và những thông tin cần thiết cho việc nghiên cứu luận văn này. Tôi xin cảm ơn nhiều tới gia đình tôi, bạn bè, đồng nghiệp đã luôn ở bên tôi, động viên, chia sẻ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt thời gian học tập và nghiên cứu luận văn này. Xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Đặng Đức Huy iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................ i LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii MỤC LỤC ................................................................................................................. iii DANH MỤC CÁC BẢNG......................................................................................... vi DANH MỤC CÁC HÌNH .........................................................................................vii MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................... 1 2. Mục tiêu của đề tài .............................................................................................. 2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ............................................................ 3 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ....................................... 4 1.1. Cơ sở lý luận của công tác chuyển quyền sử dụng đất .................................... 4 1.1.1. Đất đai và thị trường đất đai ...................................................................... 4 1.1.2. Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai ................................................... 6 1.1.3. Chuyển quyền sử dụng đất ........................................................................ 9 1.1.4. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ................................ 10 1.2. Cơ sở pháp lý của công tác chuyển quyền sử dụng đất ................................. 12 1.2.1. Căn cứ xác lập quyền được phép chuyển quyền sử dụng đất ................. 12 1.2.2. Hình thức pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất. ................................. 15 1.2.3. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất.................................................... 17 1.3. Tình hình quản lý đất đai, quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới .................................................................................................. 24 1.3.1. Ở Mỹ ....................................................................................................... 24 1.2.3. Ở Trung Quốc.......................................................................................... 26 1.4. Tình hình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trong phạm vi cả nước........ 28 1.5. Quy định về trình tự, thủ tục thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân của thành phố Uông Bí tỉnh Quảng Ninh ............................ 30 CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .. 33 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................. 33 iv 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu.............................................................................. 33 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................. 33 2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu ................................................................. 33 2.2.1. Thời gian nghiên cứu .............................................................................. 33 2.2.2. Địa điểm nghiên cứu ............................................................................... 33 2.3. Nội dung nghiên cứu...................................................................................... 33 2.3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh .......................................................................................... 33 2.3.2. Sơ lược về quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2014 - 2018 ............................................................ 33 3.2.3. Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất của thành phố Uông Bí giai đoạn 2014 – 2018 ................................................................. 34 2.3.4. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh ......................................................................... 34 2.4. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................... 34 2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp .......................... 34 2.4.2. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp............................ 34 2.4.3. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu ...................................................... 35 2.4.4. Phương pháp so sánh ............................................................................... 35 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .............................. 36 3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh ........................................................................................................... 36 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................... 36 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ........................................................................ 37 3.2. Sơ lược về tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất đai của thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2014 - 2018 ................................................ 38 3.2.1. Sơ lược về tình hình quản lý đất đai........................................................ 38 3.2.2. Hiện trạng và biến động sử dụng đất đai giai đoạn 2014-2018 .............. 39 v 3.3. Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Uông Bí giai đoạn 2014-2018 ............................ 41 3.3.1. Kết quả thực hiện chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Uông Bí giai đoạn 2014-2018 ............................. 41 3.3.2. Đánh giá thực trạng công tác quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Uông Bí giai đoạn 2014-2018 .......................................................................................................... 44 3.3.3. Đánh giá thực trạng công tác tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Uông Bí giai đoạn 2014-2018 ................ 47 3.3.4. Đánh giá thực trạng thừa kế quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Uông Bí giai đoạn 2014-2018 ............................. 50 3.3.5. Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ của cán bộ địa chính và người dân địa phương .............................................................. 53 3.3.6. Đánh giá chung về công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất tại thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh ....................................... 65 3.4. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh ........................................................................................................... 70 3.4.1. Giải pháp về luật và chính sách............................................................... 70 3.4.2. Giải pháp về tuyên truyền và phổ biến pháp luật .................................... 71 3.4.3. Giải pháp về nguồn lực ........................................................................... 71 3.4.4. Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất ... 72 3.4.5. Giải pháp khác ......................................................................................... 72 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ..................................................................................... 73 1. Kết luận ............................................................................................................. 73 2. Đề nghị .............................................................................................................. 73 TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................75 vi DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất TP. Uông Bí năm 2014, năm 2018 ......................40 Bảng 3.2. Tổng hợp các trường hợp thực hiện chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn 2014-2018 tại thành phố Uông Bí ....................................................42 Bảng 3.3. Tổng hợp các diện tích đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn 2014-2018 tại thành phố Uông Bí ....................................................43 Bảng 3.4. Số hồ sơ đủ kiều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn TP Uông Bí năm 2014-2018 .........................................................44 Bảng 3.5. Số hồ sơ đủ kiều kiện thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn TP Uông Bí năm 2014-2018 ..................................................48 Bảng 3.6. Số hồ sơ đủ kiện kiện thực hiện quyền thừa kế QSDĐ của TP Uông Bí giai đoạn 2014-2018 .............................................................................51 Bảng 3.7. Kết quả đánh giá của cán bộ địa chính về công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ tại các phường, xã .............................................54 Bảng 3.8. Kết quả đánh giá của hộ gia đình, cá nhân về công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ..............................................................56 Bảng 3.9. Sự hiểu biết về hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ tại thành phố Uông Bí theo đối tượng nghề nghiệp .......................................58 Bảng 3. 10. Sự hiểu biết về hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ tại thành phố Uông Bí theo địa bàn cư trú................................................................59 Bảng 3. 11. Sự hiểu biết về quy trình chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ tại thành phố Uông Bí theo đối tượng nghề nghiệp .......................................60 Bảng 3. 12. Sự hiểu biết về quy trình chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ tại thành phố Uông Bí theo địa bàn nơi cư trú ..............................62 Bảng 3. 13. Sự hiểu biết về phí, lệ phí chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ tại thành phố Uông Bí theo đối tượng nghề nghiệp .......................................63 Bảng 3.14. Kết quả điều tra về sự hiểu biết về phí, lệ phí chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ tại thành phố Uông Bí theo địa bàn cư trú ..............................64 vii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1: Kết quả thống kê năm 2014 ......................................................................41 Hình 3.2: Kết quả thống kê năm 2018 ......................................................................41 Hình 3.3. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn TP Uông Bí năm 2014-2018 .......................................................45 Hình 3.4. kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn TP Uông Bí năm 2014-2018 ....................................................................49 Hình 3.5. Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất của TP Uông Bí giai đoạn 2014-201..............................................................................52 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt của Quốc gia, là nguồn lực quan trọng để phát triển đất nước, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần thiết yếu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng... là nguồn nội lực và là nguồn vốn to lớn trong hoạt động kinh tế, chính trị để phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Đất đai có tác động và ảnh hưởng đến mọi mặt của đời sống kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng. Những quan hệ hướng tới đối tượng là đất đai bao giờ cũng chiếm vị trí quan trọng trong hệ thống các quan hệ xã hội. Bất kỳ Nhà nước nào cũng chăm lo đến vấn đề đất đai và thiết lập những hình thức sở hữu nhất định đối với đất đai và đảm bảo những điều kiện nhất định cho việc thực hiện các hình thức sở hữu đó. Nhưng đất đai lại không phải là nguồn tài nguyên vô tận. Vì vậy nhiệm vụ gìn giữ, sử dụng đất đai tiết kiệm, có hiệu quả là trách nhiệm của mỗi tổ chức, mỗi cơ quan và mỗi công dân Việt Nam. Đất đai có giá trị như vậy nên con người luôn luôn có mong muốn tác động vào nó thường xuyên và tích cực để tạo ra những giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống của mình. Sự chuyển dịch của đất đai từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu. Các giao dịch dân sự về chuyển quyền sử dụng đất đã trở nên phổ biến trong thực tế, tỷ lệ thuận với nhịp độ gia tăng dân số, sự phát triển của nền kinh tế đất nước và quá trình đô thị hóa mạnh mẽ. Trong đó, các quan hệ chuyển dịch đất đai chiếm số lượng đáng kể và có vị trí rất quan trọng. Nó xác lập quyền sử dụng đất cho người được Nhà nước giao đất để sử dụng, đồng thời góp phần điều phối lại diện tích đất giữa các công dân với nhau, đảm bảo cho những diện tích thừa được sử dụng một cách hợp lý. Chuyển quyền sử dụng đất thực chất là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa người sử dụng đất để tạo lập quyền sử dụng đất cho chủ thể mới. Chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Nhà nước là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. 2 Uông Bí là thành phố đang phát triển, trong những năm qua, công tác quản lý đất đai nói chung, trong đó có lĩnh vực quản lý hoạt động chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất đã đạt được những kết quả tốt, song bên cạnh đó vẫn còn không ít khó khăn hạn chế trong công tác này. Tình trạng chuyển quyền sử dụng đất chưa tuân thủ theo đúng pháp luật vẫn diễn ra gây khó khăn trong công tác quản lý về đất đai của thành phố. Chính vì vậy, công tác chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất là một vấn đề nóng cần được sự quan tâm của tất cả những người dân và các cơ quan ban ngành. Việc nghiên cứu những cơ sở lý luận và thực tiễn của điều kiện chuyển quyền sử dụng đất; nhìn nhận và đánh giá những ưu điểm và thuận lợi của việc chuyển quyền sử dụng đất nhằm góp phần khắc phục những diễn biến phức tạp trong lĩnh vực này, tìm ra những nguyên nhân vi phạm điều kiện chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế và trên cơ sở những quy định của pháp luật giải quyết những vi phạm đó một cách đúng đắn. Từ đó, đề xuất một số kiến nghị để đưa hoạt động chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất vào khuôn khổ của pháp luật, thống nhất cách giải quyết chung của các loại vi phạm, tìm ra những giải pháp quản lý để phục vụ nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất của người dân được thuận lợi và tốt nhất. Xuất phát từ những vấn đề trên, em lựa chọn đề tài: “Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2014 - 2018”. 2. Mục tiêu của đề tài - Đánh giá được công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất và chỉ ra được những thuận lợi, khó khăn trong công tác này trên địa bàn thành phố Uông tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2014 - 2018. - Đề xuất được giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý trong công tác chuyển chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất tại thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh. 3 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3.1. Ý nghĩa khoa học của đề tài Công tác điều tra, đánh giá tình hình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất làm cơ sở khoa học phục vụ công tác nghiên cứu, đề ra các giải pháp phù hợp nâng cao hiệu quả việc thực hiện một số quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn Kết quả nghiên cứu của đề tài giúp địa phương nắm rõ được những thuận lợi và bất cập trong công tác chuyển quyền sử dụng đất, từ đó giúp địa phương có những giải pháp quản lý công tác này được chặt chẽ. 4 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở lý luận của công tác chuyển quyền sử dụng đất 1.1.1. Đất đai và thị trường đất đai * Khái niệm đất đai Đất đai là nguồn tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất mà còn bao gồm cả tài nguyên dưới đất và tất cả các thứ sinh sôi trên mặt đất và dưới lòng đất không do lao động và con người làm ra, tức là bao gồm cả nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật. Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá... Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn (Hồ Thị Lam Trà, 2015). Đất đai là tài sản quốc gia vô cùng quý giá và chuyển tiếp qua các thế hệ, đồng thời cũng được coi như một dạng tài sản trong phương thức tích lũy của cải vật chất của xã hội. Đất đai là tài sản vì nó có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp ứng nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con người có khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức là có tham gia vào giao lưu dân sự)...Nhưng chúng ta phải thấy rằng đất đai là loại hàng hóa không đồng nhất, đa dạng, là loại tài sản mà giá thị trường không những chỉ phản ánh bản thân giá trị đất mà còn phản ánh vị trí và các tài sản tạo lập gắn liền với đất đai (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007). Đồng thời đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hóa trở thành sử dụng đa mục đích. Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó đất đai có khả năng sinh lời vì trong quá trình sử dụng nếu biết sử dụng một cách hợp lý giá trị của đất (đã được 5 khai thác sử dụng) không những không mất đi mà còn có xu hướng tăng lên. Khác với các tài sản thông thường khác trong quá trình sử dụng thì đất đai không phải khấu hao, giá trị của đất không những không bị mất đi mà còn có xu hướng tăng lên (Hồ Thị Lam Trà, 2015). * Khái niệm về thị trường đất đai Thị trường là tập hợp người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi. Thị trường là nơi trao đổi hàng hóa được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hóa. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hóa cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không gian trao đổi hàng hóa (Hồ Thị Lam Trà, 2015). Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch về đất đai. Thị trường đất đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa như ở nước ta (Hoàng Văn Cường, 2017). Tại Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”, đo đó không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất. Đối với thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch về đất đai, đất đai lưu thông trên thị trường chủ yếu là đất đai đã được khai thác sử dụng. Ở nước ta không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai do vậy các yếu tố cấu thành nên thị trường đất đai có điểm quan trọng đó là: chủ thể thị trường. Lưu thông trên thị trường đất đai ở Việt Nam mang ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất, như vậy trong giao dịch của thị trường đất đai chủ thể thị trường bao gồm các tổ chứ 6 kinh tế, cá nhân, các đoàn thể xã hội và các pháp nhân khác đã có quyền sử dụng đất thông qua giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất. Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa như ở nước ta (Hoàng Văn Cường, 2017). 1.1.2. Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai 1.1.2.1. Quyền sở hữu Theo Điều 164 của Bộ Luật dân sự 2015: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật...”. Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ của người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng...). Quyền sở hữu là quyền được ghi nhận và bảo vệ của pháp luật đối với một chủ thể. Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng sau: - Quyền chiếm hữu: Là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ). - Quyền sử dụng: Là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trọng trường hợp được chủ sở hữu trao quyền sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. - Quyền định đoạt: Là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức: Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho, thừa kế; Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong thực tế, như tiêu dùng hết, tiêu hủy, từ bỏ quyền sở hữu. 7 Các hình thức sở hữu tài sản bao gồm: sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân, sở hữu chung, sở hữu của tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, sở hữu của tổ chức chính trị xã hội nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội nghề nghiệp (Quốc hội, 2005). 1.1.2.2. Quyền sử dụng đất đai Nhà nước quản lý các vấn đề xã hội nói chung và đất đai nói riêng bằng pháp luật. Riêng về lĩnh vực đất đai, đó là một hệ thống pháp luật đồ sộ bao gồm các văn bản do nhiều cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Từ năm 1993 đến nay, nhà nước ở trung ương đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai. Hiến pháp năm 1992 nước ta quy định: “ Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả; Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài; Tổ chức, cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao đất theo quy định của pháp luật” (Quốc hội, 1992). Bằng các quy định về quyền sở hữu đất đai ghi nhận tại Hiến pháp 1992 và Luật Đất đai năm 2003 quy định: Nhà nước đã trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức và cá nhân thông qua các hình thức nhận giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất và họ trở thành người có quyền sử dụng đất chứ không phải người có quyền sở hữu đất đai. Khi chuyển giao đất cho người sử dụng đất, tùy thuộc vào các hình thức sử dụng đất khác nhau mà Nhà nước cho phép các chủ thể sử dụng đất khác nhau được hưỡng các quyền và thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước. Theo từ điển giải thích Luật học: “Quyền sử dụng đất của Nhà nước là quyền khai thác các thuộc tính có ích từ đất để phục vụ cho các mục đích phát triển kinh tế và đời sống xã hội. Nhà nước thực hiện quyền sử dụng đất một cách gián tiếp thông qua việc giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng. Các tổ chức, cá nhân này khi sử dụng có nghĩa vụ đóng góp vật chất cho Nhà nước dưới dạng thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất” (Nguyễn Ngọc Hòa, 1999). 8 Theo định nghĩa này thì quyền sử dụng đất của Nhà nước không được thực hiện trực tiếp bởi Nhà nước mà gián tiếp thực hiện qua chủ thể là người sử dụng đất, là người được Nhà nước cho phép sử dụng đất thông qua các hình thức pháp lý khác nhau và trao cho họ những quyền và nghĩa vụ pháp lý cụ thể trong quá trình khai thác quyền sử dụng đất. Và như vậy, những giá trị và khả năng sinh lợi của đất, những thuộc tính có ích trên từng mảnh đất và ở phạm vi toàn bộ đất đai của quốc gia có được khai thác và sử dụng có hiệu quả hay không là tùy thuộc vào Người sử dụng đất – người trực tiếp thực hiện quyền sử dụng đất theo ý đồ của Nhà nước. Tuy nhiên, không phải bất cứ chủ thể nào cũng có thể trở thành chủ thể sử dụng đất, cũng đương nhiên có quyền sử dụng đất, mà quyền đó phụ thuộc vào sự cho phép của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu. Đến đây, có thể thấy rằng quyền sử dụng đất vừa mang tính phục thuộc (nếu xem xét chúng với ý nghĩa một trong ba quyền năng của chủ sở hữu) và vừa mang tính độc lập (nếu xem xét chúng với ý nghĩa là quyền khai thác trực tiếp các giá trị của đất của từng chủ thể sử dụng đất cụ thể). Tuy không đồng nhất giữa quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất nhưng quyền sở hữu đất đai được chủ sở hữu đất đai chuyển giao cho người sử dụng đất thực hiện và trở thành một loại quyền tài sản thuộc về người sử dụng đất. Bên cạnh đó, uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cũng ban hành nhiều văn bản tổ chức thi hành ở địa phương. Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về đất đai được ban hành trong 20 năm qua đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai. Đó là một hệ thống pháp luật tương đối đầy đủ, giải quyết khá tốt mối quan hệ đất đai ở khu vực nông thôn, bước đầu đáp ứng được các mối quan hệ đất đai mới hình thành trong quá trình công nghiệp hoá (CNH) và đô thị hoá. Hệ thống PLĐĐ luôn đổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốc pḥng, an ninh và ổn định xã hội. Bên cạnh nội dung hành chính, hệ thống PLĐĐ đã có nội dung kinh tế - xã hội (KT-XH) phù hợp với đường lối quản lý kinh tế theo cơ chế thị trường của Đảng và nhà nước. - Quyền sử dụng đất được thừa nhận là một loại quyền đặc biệt về tài sản được phép tham gia vào các giao dịch trên thị trường thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho. 9 - Hình thức pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất là hợp đồng được lập thành văn bản có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn. - Quyền sử dụng đất của người sử dụng được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật. 1.1.3. Chuyển quyền sử dụng đất Theo Điều 167, Luật đất đai năm 2013 quy định quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất. Trong đó các quyền cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn không làm thay đổi chủ sử dụng đất pháp lý. Người sử dụng đất chỉ mang quyền sử dụng đất của mình tạm thời cho người khác sử dụng hoặc dùng quyền sử dụng đất của mình làm bảo đảm cho việc vay vốn, việc thực hiện các quyền này không làm mất hết quyền và nghĩa vụ của chủ sử dụng đất đối với thửa đất. Đối với các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế thì người sử dụng đất mang quyền sử dụng đất của mình chuyển sang cho người khác thực hiện. Kể từ thời điểm đăng ký và thực hiện xong nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Người sử dụng đất không còn bất kỳ quyền và nghĩa vụ gì đối với thửa đất, được gọi tắt là chuyển quyền sử dụng đất. Chuyển quyền sử dụng đất được hiểu là việc người sử dụng đất có quyền sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất của mình cho người khác. Việc chuyển quyền sử dụng đất phải thực hiện thông qua hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho hoặc phân chia tài sản thừa kế và phải tuân theo quy định của pháp luật. 10 1.1.4. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất - Năm 1987, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên của nước ta với mục tiêu thể chế hoá việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân để sử dụng ổn định lâu dài và xác lập hệ thống quản lý đất đai nước ta (Luật này có hiệu lực thi hành từ năm 1988 nên vẫn gọi là Luật Đất đai năm 1988). Luật Đất đai năm 1988 chưa thể hiện các yếu tố của thị trường quyền sử dụng đất vì khi xây dựng Luật này cơ chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa của nước ta chưa được xác định. - Thực hiện Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc khoá VII, cơ chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa được xác định, Hiến pháp năm 1992 được Quốc hội xác lập, Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua và đi vào cuộc sống. Luật này đã tập trung chủ yếu vào điều chỉnh quan hệ đất đai nhằm kiến tạo nền sản xuất hàng hoá trong nông nghiệp trên cơ sở: một là Nhà nước trao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, đất ở 5 quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp; hai là xác định đất có giá do Nhà nước quy định. Mặc dù Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành từ 15/10/1993 nhưng không có văn bản hướng dẫn thi hành để đưa việc thực hiện 5 quyền của hộ gia đình, cá nhân vào cuộc sống. Thị trường quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân đã có thể chế nhưng cuộc sống chưa được tiếp nhận. Mặt khác, Luật Đất đai năm 1993 chưa đề cập tới cơ chế tham gia thị trường quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế. Do thực tế cuộc sống yêu cầu, ngày 14/10/1994 Uỷ ban Thường vụ Quốc hội đã ban hành Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật về chế độ quản lý, sử dụng đất phi nông nghiệp và cụ thể hoá về quyền, nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất. Qua các văn bản này có thể thấy, thị trường quyền sử dụng đất đối với các tổ chức kinh tế mới chỉ được xác lập như một yếu tố gắn với thị trường các tài sản đã đầu tư trên đất thuê của Nhà nước. - Năm 1998, Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, trong đó đã bổ sung quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, bổ sung các trường 11 hợp tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất và quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 về thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Đến thời gian này, thị trường quyền sử dụng đất đã được mở rộng hơn: một là hộ gia đình, cá nhân có nhiều quyền hơn, hai là cho các tổ chức kinh tế trong nước trong phạm vi hạn chế được tham gia thị trường quyền sử dụng đất. Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng toàn quốc khoá IX đã đưa ra chủ trương về thị trường bất động sản bao gồm cả quyền sử dụng đất với nội dung chủ yếu là "H́ ình thành và phát triển thị trường bất động sản, bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; từng bước mở thị trường bất động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư. Bước vào năm 2002, Bộ Chính trị đã nhìn thấy nhiều bất cập trong chính sách đất đai đối với phát triển kinh tế - xã hội trong thời gian 10 năm qua và đã quyết định triển khai Đề án tổng kết 10 năm thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai để đưa ra những quyết sách tiếp tục đổi mới. Ngày 12/3/2003, Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá IX đã thông qua Nghị quyết số 26-NQ/TW về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội thông qua (ngày 26/11/2003), đã thể hiện đầy đủ chủ trương của Nghị quyết số 26-NQ/TW. Luật Đất đai này đã quy định nội dung cụ thể về sở hữu toàn dân đối với đất đai, trong đó một số quyền năng đã trao cho người sử dụng đất để phù hợp với cơ chế thị trường; quyền sử dụng đất được coi là tài sản của người sử dụng đất; các tổ chức kinh tế trong nước được quyền lựa chọn hình thức được giao đất hoặc được thuê đất từ Nhà nước; áp dụng cơ chế 1 giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường, tức là đã xoá bỏ cơ chế "xin - cho" về đất; đã hình thành hệ thống quản lý công khai, minh bạch trên cơ sở hệ thống đăng ký đất đai thống nhất với các trình tự thủ tục hành chính rất rõ ràng; công khai hoá từ khâu quy hoạch sử dụng đất, cách tiếp cận quỹ đất để thực hiện dự án đầu tư, trình tự bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giải phóng mặt bằng; xử lý đúng bản chất giá trị của việc chuyển đất nông