Tài liệu đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất cho các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện hải hậu, tỉnh nam định giai đoạn 2015 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM BÙI MẠNH PHONG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HẢI HẬU, TỈNH NAM ĐỊNH GIAI ĐOẠN 2015 - 2017 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2019 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM BÙI MẠNH PHONG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HẢI HẬU, TỈNH NAM ĐỊNH GIAI ĐOẠN 2015 - 2017 Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN THẾ HUẤN Thái Nguyên - 2019 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu và kết quả nêu trong luận văn này là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học vị nào; Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Tác giả luận văn Bùi Mạnh Phong ii LỜI CẢM ƠN Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên, Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này. Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn Thế Huấn, là người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn thành luận văn này. Tôi xin trân trọng cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Nam Định, UBND huyện Hải Hậu, Phòng Tài nguyên và Môi trường và phòng Nông nghiệp phát triển nông thôn huyện Hải Hậu đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu trong quá trình nghiên cứu luận văn này. Cuối cùng, tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người thân trong gia đình, bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này. Thái Nguyên, ngày …tháng…năm 2019 Học viên Bùi Mạnh Phong iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ..........................................................................................................i LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................. ii MỤC LỤC .................................................................................................................. iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .............................................................................vi DANH MỤC BẢNG.................................................................................................. vii MỞ ĐẦU ......................................................................................................................1 1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................................1 2. Mục tiêu nghiên cứu .................................................................................................2 3. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn .....................................................................2 3.1. Ý nghĩa khoa học ...................................................................................................2 3.2. Ý nghĩa thực tiễn ....................................................................................................3 Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ........................................................................4 1.1. Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất .................................................7 1.1.1. Các văn bản pháp luật của nhà nước ..................................................................7 1.1.2. Những thay đổi của quy định giao đất, cho thuê đất từ Luật Đất đai 1987 đến nay ..................................................................................................10 1.2. Cơ sở lý luận giao đất, cho thuê đất .......................................................................4 1.2.1. Một số khái niệm ................................................................................................4 1.2.2. Sự cần thiết của việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với cá nhân, tổ chức ............................................................................................................5 1.2.3. Quản lý việc sử dụng đất của đối tượng được giao đất, cho thuê đất .................6 1.2.4. Giao đất, cho thuê đất với quá trình phát triển kinh tế xã hội ............................6 1.3. Một số quy định trong văn bản quy phạm pháp luật về công tác giao đất, cho thuê đất ở Việt Nam ..............................................................................13 1.3.1. Căn cứ giao đất, cho thuê đất ............................................................................13 1.3.2. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất ...................................................................14 1.3.3. Các hình thức giao đất, cho thuê đất .................................................................15 1.3.4. Hạn mức và thời hạn giao đất, cho thuê đất .....................................................17 iv 1.3.5. Hồ sơ xin giao đất, cho thuê đất .......................................................................19 1.4. Tình hình giao đất, cho thuê đất trên thế giới và ở Việt Nam .............................22 1.4.1. Tình hình giao đất, cho thuê đất của một số quốc gia trên thế giới ..................22 1.4.2. Thực trạng giao đất, cho thuê đất ở Việt Nam ..................................................28 Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................36 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .......................................................................36 2.2. Thời gian nghiên cứu ...........................................................................................36 2.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................................36 2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định ........36 2.3.2. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai của huyện Hải Hậu .........36 2.3.3. Đánh giá kết quả công tác giao đất, cho thuê đất cho các hộ gia đình, cá nhân giai đoạn 2015-2017 trên địa bàn huyện Hải Hậu .........................................36 2.3.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao công tác giao đất, cho thuê đất tại huyện Hải Hậu ...................................................................................36 2.4. Phương pháp nghiên cứu: ....................................................................................37 2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ..................................................37 2.4.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp ...................................................37 2.4.3. Phương pháp phân tích, tổng hợp .....................................................................38 2.4.4. Phương pháp so sánh, đối chiếu .......................................................................38 2.4.5. Phương pháp chuyên gia ...................................................................................38 Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ....................................39 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định ................39 3.1.1. Điều kiện tự nhiên .............................................................................................39 3.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội ....................................................................................43 3.1.3. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập ............................................................45 3.1.4. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội .....................................46 3.1.5. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Hải Hậu ......................................................48 3.1.6. Hiện trạng quản lý đất đai của huyện Hải Hậu .................................................51 3.2. Đánh giá kết quả công tác giao đất, cho thuê đất giai đoạn 2015 - 2017 trên địa bàn huyện Hải Hậu ........................................................................................54 v 3.2.1. Đánh giá kết quả công tác giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân ............54 3.2.2. Đánh giá kết quả công tác cho thuê đất cho các hộ gia đình cá nhân...............59 3.2.3. Kết quả đạt được về công tác giao đất, cho thuê đất cho các hộ gia đình và cá nhân ...................................................................................................................61 3.2.4. Đánh giá hiểu biết của người dân về công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn Huyện Hải Hậu .......................................................................................66 3.3. Những thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nhằm nâng cao công tác giao đất, cho thuê đất tại huyện Hải Hậu .....................................................68 3.3.1. Thuận lợi ...........................................................................................................68 3.3.2. Khó khăn, tồn tại ...............................................................................................69 3.3.3. Nguyên nhân .....................................................................................................70 3.3.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Hải Hậu ....................................................................70 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ..................................................................................72 1. Kết luận ...................................................................................................................72 2. Kiến nghị .................................................................................................................72 TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................................74 vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BTNMT : Bộ Tài nguyên và Môi trường CHXHCN : Cộng hòa xã hội chủ nghĩa CNH : Công nghiệp hóa CP : Chính phủ GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất CNH-HĐH : Công nghiệp hóa-hiện đại hóa HTX : Hợp tác xã KCN, CCN : Khu công nghiệp, Cụm công nghiệp LĐĐ : Luật Đất đai NĐ : Nghị định QĐ : Quyết định QHSDĐ : Quy hoạch sử dụng đất TĐC : Tái định cư TNHH : Trách nhiệm hữu hạn TT : Thông tư TTBĐS : Thị trường bất động sản UBND : Ủy ban nhân dân vii DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1: Một số chỉ tiêu dân số, nguồn nhân lực......................................................45 Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất huyện Hải Hậu năm 2018 .....................................49 Bảng 3.3. Tình hình biến động sử dụng đất đai từ năm 2015 đến năm 2018 .............50 Bảng 3.4. Kết quả giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân thông qua hình thức đấu giá tại huyện Hải Hậu giai đoạn 2015 – 2017 .........................................55 Bảng 3.5. Kết quả giao đất ở không thông qua hình thức đấu giá cho hộ gia đình, cá nhân theo các năm. ..............................................................................57 Bảng 3.6. Kết quả giao đất ở tái định cư cho hộ gia đình, cá nhân ............................57 Bảng 3.7. Kết quả giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân thông qua các hình thức giai đoạn 2015-2017 theo đơn vị hành chính ..........................................58 Bảng 3.8. Kết quả cho thuê đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Hải Hậu giai đoạn 2015 – 2017 ......................................................................59 Bảng 3.9. Kết quả cho thuê đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Hải Hậu giai đoạn 2015 – 2017 ......................................................................60 Bảng 3.10. Kết quả tiền thu từ đất trong giai đoạn 2015 - 2017 ................................62 Bảng 3.11. Kết quả xử lý vi phạm đối với các tổ chức, cá nhân sử dụng đất sau giao, cho thuê trong giai đoạn 2015 - 2017 .............................................63 Bảng 3.12. Tổng hợp các vi phạm sử dụng đất sau giao, cho thuê theo đơn vị hành chính trong giai đoạn 2015-2017 ....................................................64 Bảng 3.13. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về công tác giao đất .......................66 Bảng 3.14. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về công tác thuê đất .......................67 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tư liệu sản xuất chủ yếu và có vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Trong đó, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng thông qua một số hình thức như giao đất, cho thuê đất,... tạo điều kiện cho người sử dụng đất khai thác đầy đủ các lợi ích từ đất đai để phát triển kinh tế, xã hội. Luật đất đai năm 2013 tại chương 5 đã quy định rõ các căn cứ, điều kiện, thẩm quyền trong việc việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Cũng tại chương 11 của Luật này đã quy định rõ các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất [25]. Trong những năm gần đây, xã hội ngày càng phát triển, nền kinh tế đang có sự phát triển mạnh mẽ theo xu hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, cơ cấu sử dụng đất đang dần chuyển hướng sang sử dụng cho phát triển công nghiệp. Cùng với sự gia tăng dân số nhanh chóng đã và đang làm cho diện tích đất ngày càng bị thu hẹp. Đồng thời quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ làm cho đất đai ngày càng có giá trị kinh tế cao. Vì vậy, để đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất và điều tiết việc sử dụng đất hợp lý giữa các đối tượng, các ngành, lĩnh vực trong điều kiện vốn đất đai có hạn, Nhà nước phải thực hiện phân phối và phân phối lại đất đai. Trong đó công tác giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất là một trong những công cụ giúp Nhà nước đảm bảo đất đai được sử dụng hợp lý, đúng pháp luật. Từ năm 1987 đến nay, Luật Đất đai nước ta đã trải qua 6 lần sửa đổi bổ sung. Các quy định về đất đai đã được sửa đổi bổ sung chặt chẽ hơn trong Luật Đất đai năm 2013; thể hiện quan điểm đất đai thuộc sử hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý; đồng thời khẳng định đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng của đất nước, được quản lý theo quy định của pháp luật. 2 Huyện Hải Hậu là một trong những huyện đi đầu về kinh tế, xã hội của tỉnh Nam Định, một trong những đầu tàu thúc đẩy sự phát triển của tỉnh. Những năm qua nền kinh tế của huyện đã có sự chuyển dịch theo hướng phát triển mạnh dịch vụ, thương mại. Góp phần vào sự phát triển kinh tế chung của huyện, có vai trò của các tổ chức được giao đất, thuê đất. Tuy nhiên, thực tế quản lý sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Hải Hậu vẫn còn những bất cậpbất cập như sử dụng không đúng mục đích, không theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được duyệt. Mặc dù đã áp dụng nghiêm túc các cơ chế chính sách của nhà nước nhưng khi vận dụng vào các địa phương và từng trường hợp cụ thể cũng còn có những bất cập, cần thiết phải có những nghiên cứu, điều chỉnh, bổ sung cho phù hợp. Chính vì vậy, việc đánh giá công tác thu hồi đất, giao đất và cho thuê đấtđấtđấtđấtđấtđấtđất nhằm tìm ra những thiếu sót và tồn tại, tìm ra các biện pháp khắc phục nâng cao hiệu quả sử dụng đất là điều rất cần thiết. Xuất phát từ thực tế trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất cho các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định giai đoạn 2015- 2017”. 2. Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất cho các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định, giai đoạn 2015-2017. - Đề xuất một số biện pháp nhằm tăng cường hiệu quả của công tác giao đất, cho thuê đất cho các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định. 3. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn 3.1. Ý nghĩa khoa học - Vận dụng và làm sáng tỏ những quy định của pháp luật hiện hành trong công tác giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định, giai đoạn 2015-2017. - Đề xuất bổ sung và hoàn thiện những quy định, văn bản pháp luật 3 cho phù hợp trong việc thực hiện kết quả công tác giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn Thực hiện tốt Luật Đất đai và công tác quản lý Nhà nước về đất đai, đặc biệt là việc thực hiện công tác giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định theo đúng các quy định của pháp luật Đất đai, khắc phục tình trạng tuỳ tiện trong việc thực hiện công tác giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất trên huyện Hải Hậu; phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về đất, góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của huyện. 4 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở lý luận về giao đất, cho thuê đất 1.1.1. Một số khái niệm 1.1.1.1. Khái niệm, mục đích của giao đất * Khái niệm Giao đất Theo quy định tại Khoản 7, Điều 3, Luật Đất đai 2013: “Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất”. Như vậy, giao đất là căn cứ pháp lý phát sinh quyền sử dụng đất, xác lập quan hệ pháp luật đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất, làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên. Quyết định giao đất là quyết định hành chính của cơ quan có thẩm quyền nên quan hệ pháp luật về giao đất mang tính mệnh lệnh.[23] * Mục đích của giao đất Công tác giao đất là chủ trương chính sách lớn của Đảng và Nhà nước từ nhiều năm nay, nhằm gắn lao động với đất đai, xây dựng phát triển cơ sở hạ tầng tạo thành động lực phát triển sản xuất, từng bước ổn định và phát triển tình hình kinh tế - xã hội, tăng cường an ninh quốc phòng, bảo vệ môi trường. Hoạt động này nhằm mục đích: - Xác lập mối quan hệ Nhà nước với người sử dụng đất, làm căn cứ pháp lý để giải quyết mọi quan hệ đất đai theo đúng pháp luật. - Đảm bảo đất đai được sử dụng hợp pháp, đúng mục đích và có hiệu quả. Giao đất là một hành vi pháp lý công nhận quyền sử dụng đất của người được nhận đất, do đó các đối tượng này phải sử dụng đất đúng mục đích và tuân thủ các quy định của pháp luật đất đai. Ngoài ra, việc giao đất giúp người sử dụng đất yên tâm đầu tư, khai thác tiềm năng từ đất đai nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất; là cơ sở để người sử 5 dụng đất thực hiện các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. [29] 1.1.1.2. Khái niệm, mục đích của việc cho thuê đất * Khái niệm Thuê đất Theo quy định tại khoản 8, Điều 3, LĐĐ 2013 quy định: “Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất”. [23] Thuê đất chính là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao trên thực tế đất và quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng đất theo trình tự và thủ tục do pháp luật quy định. Như vậy, Nhà nước cho thuê đất là hoạt động trao quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho người sử dụng đất hoặc đồng ý cho người sử dụng đất chuyển sang sử dụng vào mục đích khác. * Mục đích của thuê đất - Tạo được sự công bằng giữa người sử dụng đất với nhau, giữa người trực tiếp lao động sản xuất với người sử dụng đất vào mục đích kinh doanh. - Góp phần sử dụng đầy đủ và hợp lý, hiệu quả vốn tài nguyên đất đai, thực hiện tốt quản lý Nhà nước đối với đất đai. Nguồn tài nguyên đất đai được xác định rõ giá trị sẽ góp phần tác động tới ý thức, trách nhiệm từ phía người sử dụng đất, từ đó đất đai sẽ được sử dụng kinh tế hơn. [17] 1.1.2. Sự cần thiết của việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với cá nhân, tổ chức Giao đất, cho thuê đất là hình thức bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước về đất đai, vì thông qua hình thức giao đất và cho thuê đất Nhà nước chỉ trao quyền sử dụng đất cho đối tượng sử dụng chứ không trao cho họ quyền sở hữu và định đoạt đối với đất đai. Nhà nước với tư cách là đại diện cho toàn xã hội thống nhất quản lý đất đai nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Thông qua giao và cho thuê đất, nhà nước đã tạo ra ràng 6 buộc pháp lý giữa người sử dụng đất và Nhà nước bằng giấy chứng nhận, buộc người sử dụng phải tuân thủ theo. Người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất theo các quy định của pháp luật. [18] 1.1.3. Quản lý việc sử dụng đất của đối tượng được giao đất, cho thuê đất Để quản lý, giám sát đối tượng sử dụng đất, pháp luật đất đai đã cụ thể hóa bằng việc quy định trách nhiệm của Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời những vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất tại địa phương. Chỉ đạo thường xuyên việc kiểm tra phát hiện các hành vi lấn chiếm đất đai, sử dụng đất không đúng mục đích được giao, chuyển mục đích sử dụng đất trái pháp luật, người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ không đúng với quy định của pháp luật. Nếu vi phạm phải tổ chức kiểm tra, lập biên bản, ra quyết định đình chỉ hành vi vi phạm, xử phạt hành chính theo thẩm quyền và yêu cầu tự khôi phục lại tình trạng sử dụng đất ban đầu; nếu người có hành vi vi phạm không chấp hành quyết định đình chỉ thì ra quyết định cưỡng chế khôi phục lại tình trạng sử dụng đất ban đầu và báo cáo bằng văn bản lên Ủy ban nhân dân cấp trên trực tiếp quản lý. 1.1.4. Giao đất, cho thuê đất với quá trình phát triển kinh tế xã hội Giao đất, cho thuê đất là một trong những nội dung của quản lý Nhà nước về đất đai. Nhà nước chiếm hữu toàn bộ đất đai nhưng lại không trực tiếp sản xuất mà giao cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng. Trên cơ sở giao đất, cho thuê đất các cơ quan có thẩm quyền theo dõi biến động các loại đất thông qua việc thống kê, kiểm kê... đất đai để từ đó có những điều tiết thích hợp nhằm tạo điều kiện thực hiện các chủ trương, chính sách... cũng như các công tác khác có liên quan tới đất đai. Vì vậy, quản lý công tác giao và cho thuê đất là một trong các điều kiện để tăng hiệu quả kinh tế xã hội. Một khi đất được giao và cho thuê một cách tùy tiện, không đúng đối tượng, không đúng mục đích sử dụng, không phù hợp với quy hoạch đã đề ra thì không thể đạt được hiệu quả kinh tế xã hội. 7 Quản lý công tác giao và cho thuê đất không chỉ là xem xét, quản lý đất đai trước, trong khi đất được giao, được cho thuê và sau khi giao cho các chủ đầu tư mà còn phải quản lý cả quy trình giao và cho thuê đất của các cơ quan có thẩm quyền. Nếu không quản lý tất cả các mặt này hoặc buông lỏng quản lý là cơ hội cho các nhà đầu tư phá vỡ, không thực hiện đúng cam kết, đây là nguy cơ làm cho đất đai không được sử dụng hiệu quả. [15] Trên cơ sở của giao đất và cho thuê đất thì các cơ quan quản lý đất đai có thể theo dõi tình hình sử dụng đất từ đó kịp thời ban hành các quyết định, chủ trương, chính sách thích hợp tạo điều kiện cho nhà đầu tư sử dụng đất hiệu quả nhất. Đồng thời, có những chấn chỉnh kịp thời nếu chủ đầu tư sử dụng đất không đúng với các cam kết khi được giao đất hay cho thuê đất. Do đó giữa công tác giao đất, cho thuê đất với sự quản lý sử dụng đất có mối quan hệ tác động qua lại lẫn nhau, tạo điều kiện cho nhau và thúc đẩy nhau cùng phát triển. Công tác giao đất, cho thuê đất mà được thực hiện tốt thì tạo được những thuận lợi trong việc quản lý sử dụng đất. Ngược lại, quản lý sử dụng đất được thực hiện một cách công khai, minh bạch và nghiêm minh với những chính sách, chủ trương hoàn thiện sẽ là tiền đề quan trọng cho các quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng đất chính đáng của các ngành, các vùng kinh tế. 1.2. Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất 1.2.1. Các văn bản pháp luật của nhà nước Luật Đất đai năm 1987 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa VIII thông qua ngày 29/12/1987 tại kỳ họp thứ 2 và đến ngày 08/01/1988 chính thức có hiệu lực. Một trong những nội dung của việc quản lý Nhà nước đối với đất đai, tại khoản 4 Điều 9 luật đã quy định “Giao đất và thu hồi đất”. Đến Luật Đất đai năm 1993 thì nội dung được bổ sung thêm “Cho thuê đất”. Trước tình hình phát triển nhanh chóng về kinh tế - xã hội của đất nước, nhằm hoàn thiện hơn cơ chế, chính sách về đất đai thì Luật sửa đổi bổ 8 sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001 đã ra đời, song vẫn còn bộc lộ nhiều hạn chế. Để khắc phục những hạn chế còn tồn tại, thực hiện Nghị quyết số 12/2001/QH11 về chương trình xây dựng pháp luật của Quốc hội khóa XI (2002-2007), ngày 26/11/2003 tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI đã thông qua Luật Đất đai năm 2003. Cùng với sự ra đời của Luật Đất đai năm 2003 thì công tác giao đất, cho thuê đất một lần nữa khẳng định là một trong những nội dung không thể thiếu trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Luật Đất đai năm 2003 quy định quyền định đoạt của Nhà nước đối với đất đai như sau: Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; định giá đất. Ngoài ra, Luật cũng quy định cụ thể các hình thức giao đất, cho thuê đất; Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất… Để cụ thể hóa nội dung này, Chính phủ đã ban hành hàng loạt các văn bản hướng dẫn thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, cụ thể: - Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai năm 2003; [7] - Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất, có hiệu lực từ 24/12/2004; - Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; - Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 87/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần; - Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng 9 đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; - Nghị định 44/2008/NĐ-CP ngày 09 tháng 04 năm 2008 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất; - Nghị định 120/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất, có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 3 năm 2011; - Nghị định 121/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, có hiệu lực từ 01/03/2011; - Nghị định 42/2012/NĐ-CP ngày 11/05/2012 về quản lý, sử dụng đất trồng lúa. Năm 2013, tiếp tục đổi mới chính sách đất đai trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, Quốc hội đã ban hành Luật Đất đai năm 2013 ngày 29 tháng 11 năm 2013 [24]. Để hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013 liên quan đến công tác giao đất, cho thuê đất, Chính phủ đã ban hành một số văn bản dưới luật sau: - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 về thi hành Luật Đất đai 2013, có hiệu lực từ ngày 01/7/2014; [10] - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về giá đất; [13] - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất; [11] - Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; [12] - Nghị định 135/2016/NĐ-CP ngày 09/09/2016 sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước [14]. - Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 15/05/2014 của Bộ Tài Chính 10 hướng dẫn một số điều của Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất; - Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 15/05/2014 của Bộ Tài Chính hướng dẫn một số điều của Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; [3] - Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất. [2] - Thông tư số 23/2014/TT- BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Thông tư số 24/2014/TT- BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 về hồ sơ địa chính. [4] 1.2.2. Những thay đổi của quy định giao đất, cho thuê đất từ Luật Đất đai 1987 đến nay Nhà nước ta là Nhà nước của nhân dân, do dân, vì dân. Tất cả quyền lực Nhà nước thuộc về nhân dân, lợi ích của Nhà nước về cơ bản thống nhất với lợi ích đông đảo quần chúng nhân dân. Kế thừa từ Hiến pháp năm 1980 và hiến pháphiến pháphiến pháphiến pháphiến pháphiến pháphiến pháp 1992, Hiến pháp 2013 (Điều 53) tiếp tục quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Theo quy định này, Nhà nước trở thành đại diện sở hữu toàn dân về đất đai, đây là cơ sở, nền tảng để thực hiện chế độ công hữu đối với đất đai, một trong những tư liệu sản xuất chủ yếu và quan trọng nhất. Nhà nước là đại diện sở hữu toàn dân về đất đai, có đầy đủ quyền năng của một chủ sở hữu, đó là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đất đai. Tuy nhiên, trên thực tế, Nhà nước không trực tiếp quản lý, khai thác lợi ích trên từng mảnh đất mà thực hiện phân phối và phân phối lại đất đai cho tổ 11 chức, hộ gia đình và cá nhân theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để đất đai được sử dụng hợp lý, hiệu quả, tiết kiệm, đúng mục đích, đồng thời đảm bảo cho việc quản lý đất đai được tập trung, thống nhất và đi vào nề nếp. Trong khi quỹ đất đai có hạn mà các nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích ngày càng tăng cao thì việc phân phối, phân phối lại đất đai cần đảm bảo hợp lý và công bằng. Về bản chất, phân phối và phân phối lại đất đai là tổng hợp các hành vi pháp lý có liên quan chặt chẽ với nhau của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong việc phân chia lại một cách hợp lý quỹ đất đai, nhằm giải quyết hài hòa lợi ích của Nhà nước, mọi tổ chức và cá nhân sử dụng đất. Để thực hiện việc này, Nhà nước tiến hành giao đất không thu tiền (Luật đất đai 1987) và đồng thời tiến hành cả giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất với mọi đối tượng sử dụng đất (từ Luật đất đai năm 1993 đến nay). [18] Nếu như Luật đất đai 1987 mang nặng tính hành chính, mệnh lệnh, chủ yếu chỉ giải quyết mối quan hệ hành chính về đất đai giữa Nhà nước với người được giao, cấp đất; Nhà nước giao đất, cấp đất cho các đối tượng không thu tiền sử dụng đất; giá đất không được đề cập đến và Nhà nước quản lý đất đai theo diện tích, hạng đất, loại đất thì sự ra đời của Luật đất đai 1993 đã khắc phục những nhược điểm này. Luật đất đai 1993 đã thừa nhận đất có giá và Nhà nước xác định giá đất để quản lý, từ đó Nhà nước không chỉ quản lý đất đai theo loại đất, hạng đất, diện tích mà còn quản lý theo giá trị đất (giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất đối với các trường hợp không phục vụ lợi ích công cộng). Từ Luật đất đai 1993, việc công nhận quyền sở hữu tài sản đã tạo cho quyền sử dụng đất tách khỏi quyền sở hữu đất đai và trở thành một loại quyền có tính độc lập tương đối, quyền sử dụng đất phát sinh trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai thông qua việc Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu thực hiện việc giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng [16]. Các quy định trong LĐĐ 1993 chưa thừa nhận giá trị thị trường của đất