Tài liệu đánh giá công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện cao lộc, tỉnh lạng sơn giai đoạn 2012 2015

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ------------------------------------------- TRẦN QUỐC CHÍNH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG, THỪA KẾ, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CAO LỘC, TỈNH LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2012 - 2015 NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Phan Đình Binh THÁI NGUYÊN - 2016 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc. Tác giả luận văn Trần Quốc Chính ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu tại trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, tôi luôn nhận được sự quan tâm dạy dỗ và chỉ bảo ân cần của các thầy giáo, cô giáo, sự ủng hộ và giúp đỡ nhiệt tình của các bạn đồng nghiệp, sự động viên kịp thời của gia đình và người thân đã giúp tôi vượt qua những trở ngại và khó khăn để hoàn thành chương trình đào tạo Thạc sỹ chuyên ngành: Quản lý đất đai. Nhân dịp này, tôi xin được bày tỏ sự chân thành cảm ơn tới PGS.TS. Phan Đình Binh đã hướng dẫn khoa học và tạo mọi điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình thực hiện luận văn này. Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu Nhà trường, Phòng Đào tạo, các giáo sư, tiến sĩ hợp tác giảng dạy sau Đại học - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên. Xin cảm ơn Phòng Tài nguyên & Môi trường, Phòng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn, UBND huyện Cao Lộc và các hộ gia đình tham gia phỏng vấn đã giúp đỡ tôi trong việc điều tra nghiên cứu thực tế để hoàn thành luận văn này. Trong quá trình nghiên cứu thực hiện luận văn, do điều kiện hạn chế về thời gian, nhân lực và những khó khăn khách quan nên không tránh khỏi những thiếu sót. Tôi mong muốn nhận được những ý kiến đóng góp quý báu của thầy, cô giáo, các nhà khoa học và bạn bè đồng nghiệp để luận văn được hoàn thiện hơn. Xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng Học viên Trần Quốc Chính năm 2016 iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ................................................................................................ ii MỤC LỤC .................................................................................................... iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ............................................................ vi DANH MỤC CÁC BẢNG ........................................................................... vii DANH MỤC CÁC HÌNH ........................................................................... viii MỞ ĐẦU ....................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài.............................................................................. 1 2. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................... 3 2.1. Mục tiêu tổng quát của đề tài ................................................................... 3 2.2. Mục tiêu cụ thể của đề tài ........................................................................ 3 3. Yêu cầu ...................................................................................................... 3 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ...................................................... 4 1.1. Cơ sở khoa học về QSD đất đai ............................................................... 4 1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới ........................... 9 1.2.1. Các nước phát triển............................................................................... 9 1.2.2. Một số nước trong khu vực và Đông Nam Á ...................................... 11 1.3. Cơ sở lý luận và thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam ............................................................................................................. 14 1.3.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam ......... 14 1.3.2. Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện các QSDĐ .......... 19 1.3.3. Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam..................... 23 1.3.4. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước........................ 25 CHƯƠNG 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU............ 28 2.1. Đối tượng nghiên cứu ............................................................................ 28 2.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 28 2.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................. 28 iv 2.3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất của huyện Cao Lộc ........................................................................ 28 2.3.2. Thực trạng công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại Thị trấn Cao Lộc, Thị trấn Đồng Đăng huyện Cao Lộc, tỉnh Lạng Sơn từ năm 2012 đến năm 2015 .................................... 28 2.3.3. Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện tốt các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền dụng đất ở huyện Cao Lộc ..................................... 28 2.4. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................... 28 2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp ....................... 28 2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ................................................... 29 2.4.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp ........................................................ 29 2.4.4. Phương pháp phân tích, so sánh .......................................................... 29 2.4.5. Phương pháp xử lý số liệu .................................................................. 30 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ................... 31 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Cao Lộc......................... 31 3.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên ............................................................... 31 3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội .................................................................... 32 3.1.3 Công tác quản lí đất đai tại huyện Cao Lộc.......................................... 37 3.2. Kết quả thực hiện đăng ký quyền chuyển nhượng, thừa kế và tặng cho QSDĐ tại văn phòng đăng ký QSDĐ huyện Cao Lộc giai đoạn từ năm 20122015 ............................................................................................................. 40 3.2.1. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất .............. 40 3.2.2. Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ........................... 44 3.2.3. Kết quả thực hiện quyền tặng cho QSDĐ ........................................... 47 3.2.4. Tổng hợp kết quả công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền SDĐ huyện Cao Lộc giai đoạn 2012 – 2015 .................................................. 50 3.3. Kết quả điều tra về việc thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho tại huyện Cao Lộc .................................................................................. 51 v 3.3.1. Kết quả điều tra thực hiện quyền chuyển nhượng ............................... 52 3.3.2. Kết quả điều tra việc thực hiện quyền thừa kế .................................... 55 3.3.3. Kết quả điều tra việc thực hiện quyền tặng cho................................... 57 3.3.4. Đánh giá chung về việc thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, và tặng cho QSDĐ tại huyện Cao Lộc giai đoạn 2012-2015 ............................. 58 3.4. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho tại huyện Cao Lộc. ................................................................... 61 3.4.1. Giải pháp về tuyên truyền và phổ biến pháp luật ................................ 62 3.4.2. Giải pháp cải tiến thủ tục hành chính .................................................. 62 3.4.3. Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất .......................... 62 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................ 64 1. Kết luận .................................................................................................... 64 2. Đề nghị ..................................................................................................... 65 TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................... 66 vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ DTTN Diện tích tự nhiên GCNQSD Giấy chứng nhận quyền sử dụng KH Kế hoạch NN Nông nghiệp QSD Quyền sử dụng SDĐ Sử dụng đất TNMT Tài nguyên môi trường THCS Trung học cơ sở THPT Trung học phổ thông UBND Ủy ban nhân dân VPĐKQSD Văn phòng đăng kí quyền sử dụng vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Tăng trưởng kinh tế giai đoạn 2014 – 2015 của huyện Cao Lộc ... 33 Bảng 3.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội huyện Cao Lộc qua một số năm ........... 36 Bảng 3.3. Hiện trạng quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Cao Lộc .... 39 Bảng 3.4. Kết quả quyền chuyển nhượng QSDĐ ở tại huyện Cao Lộc giai đoạn 2012-2015 ............................................................................ 43 Bảng 3.5. Kết quả thừa kế QSDĐ ở tại huyện Cao Lộc giai đoạn 2012-201546 Bảng 3.6. Kết quả quyền tặng cho QSDĐ tại huyện Cao Lộc giai đoạn 20112015 ............................................................................................. 49 Bảng 3.7. Kết quả điều tra về việc thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ theo các xã, thị trấn giai đoạn 2012-2015....................................... 53 Bảng 3.8. Kết quả điều tra về việc thực hiện quyền thừa kế QSDĐ theo các xã, thị trấn giai đoạn 2012-2015 .................................................... 56 Bảng 3.9. Kết quả điều tra về việc thực hiện quyền tặng cho QSDĐ theo các xã, thị trấn giai đoạn 2012-2015 .................................................... 58 viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1. Cơ cấu hiện trạng sử dụng đất huyện Cao lộc năm 2015 ............... 40 Hình 3.2.Kết quả quyền chuyển nhượng QSDĐ ở tại huyện Cao Lộc giai đoạn 2012-2015 ............................................................................ 44 Hình 3.3.Kết quả thừa kế QSDĐ ở tại huyện Cao Lộc giai đoạn 2012-2015 47 Hình 3.4. Tổng hợp kết quả công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền SDĐ huyện Cao Lộc giai đoạn 2012 – 2015 ................................. 51 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là một tài nguyên quý giá nhưng chỉ có hạn. Bởi vậy việc sử dụng đất tiết kiệm có hiệu quả và bảo vệ lâu bền nguồn tài nguyên vô giá này là nhiệm vụ vô cùng quan trọng và cấp bách đối với mỗi quốc gia. Đất đai là điều kiện tồn tại quan trọng bậc nhất của loài người. Vì vậy, bất kỳ Nhà nước nào cũng muốn quản lý đất đai để hướng đất đai phục vụ theo yêu cầu của mình. Để đạt được mục đích đó yêu cầu Nhà nước phải thực hiện quản lý đất đai. Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 đã quy định, Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ. (Điều 54, Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam). Theo đó, Luật Đất đai 2013 đã từng bước cụ thể hoá quy định này của Hiến pháp với xu thế là ngày càng mở rộng các quyền cho người sử dụng đất. Khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành cùng với sự tăng trưởng của kinh tế Việt Nam thì số lượng giao dịch chính thức tăng lên rõ rệt, nhất là những địa phương có tiềm năng kinh tế phát triển. Các thủ tục hành chính được cải tiến cũng khiến các giao dịch tăng lên. Tuy nhiên, vẫn cần hoàn thiện hơn nữa những quy định pháp luật đối với quyền của người sửu dụng đất. Luật Đất đai 2013 có những quy định về giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có những quy định để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực hiện các quyền sử dụng đất. Huyện Cao Lộc, tỉnh Lạng Sơn là huyện nằm bao quanh thành phố Lạng Sơn, có vị trí thuận lợi giao thương về kinh tế, do tiếp giáp với nước bạn Trung Quốc, có cửa khẩu quốc tế Hữu Nghị và nhiều cửa khẩu tiếp 2 giáp với Trung Quốc và đặc biệt có cửa khẩu quốc tế đường sắt Ga Đồng Đăng. Nằm trên trục hành lang kinh tế Nam Ninh - Lạng Sơn - Hà Nội Hải Phòng - Quảng Ninh, có vị trí địa lý đặc biệt quan trọng trong việc giao lưu buôn bán, lưu thông hàng hoá và có nhiều tiềm năng thuận lợi để phát triển thành một trung tâm thương mại lớn trong tương lai. Cùng với nhịp độ phát triển của cả nước, để đáp ứng nhu cầu phát triển của thành phố và tốc độ đô thị hóa, nhiều dự án đầu tư đã được triển khai, nhiều hạng mục công trình, các tuyến đường được nâng cấp mở rộng, các tuyến phố mới được hình thành. Chính vì thế, trong những năm qua, tốc độ đô thị hoá ở Cao Lộc diễn ra khá mạnh..., thị trường bất động sản hoạt động sôi nổi... Nhu cầu sử dụng đất của nhân dân tăng lên, đất đai trở thành tài sản có giá và quyền sử dụng đất có quyền tham gia vào thị trường bất động sản. Các giao dịch dân sự về chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất diễn ra với nhiều phức tạp với mật độ phổ biến và sôi động nhất, tỷ lệ thuận với nhịp độ gia tăng dân số, sự phát triển của nền kinh tế đất nước, trên thực tế việc áp dụng quy định pháp luật của các cơ quan có thẩm quyền vẫn còn nhiều bất cập đã góp phần ảnh hưởng không nhỏ đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Để đảm bảo được lợi ích tối đa của người dân khi thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật. Do nhu cầu về quyền sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng, tuy nhiên vẫn còn nhiều bất cập trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Cao Lộc. Xuất phát từ những lý do nêu trên tôi đã chọn thực hiện đề tài: "Đánh giá công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Cao Lộc, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2012- 2015". 3 2. Mục tiêu của đề tài 2.1. Mục tiêu tổng quát của đề tài Đánh giá việc thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất tại huyện Cao Lộc, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2012-2015. 2.2. Mục tiêu cụ thể của đề tài - Điều tra, đánh giá tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Cao Lộc, tỉnh Lạng Sơn. - Xác định những kết quả đạt được và những tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất của huyện Cao Lộc, tỉnh Lạng Sơn. - Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở huyện Cao Lộc, tỉnh Lạng Sơn. 3. Ý nghĩa của đề tài - Nắm vững hệ thống các văn bản pháp luật về đất đai mà Nhà nước đã ban hành, đặc biệt là các văn bản có liên quan đến công tác chuyển quyền sử dụng đất. - Xác định thực trạng của công tác chuyển quyền sử dụng đất đang diễn ra ở địa phương trong thời gian qua. Thu thập số liệu, tài liệu điều tra phải chính xác, đầy đủ, đảm bảo cơ sở pháp lý, đảm bảo tính khách quan. - Đối chiếu, so sánh được giữa lý thuyết đã học với thực tế, vận dụng để củng cố và nâng cao kiến thức. - Những giải pháp và kiến nghị đưa ra phải phù hợp với điều kiện địa phương. 4 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở khoa học về QSD đất đai Đất đai có vai trò vô cùng quan trọng đối với sự nghiệp phát triển kinh tế xã hội và quốc phòng an ninh, Nhà nước ta đã xây dựng hệ thống các chính sách về đất đai chặt chẽ, khoa học nhằm không ngừng tăng cường công tác quản lý, khai thác và sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước. Thông qua hiến pháp và pháp luật đất đai quy định quyền sở hữu duy nhất và thống nhất trên toàn vẹn lãnh thổ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ. Mặc dù trong Luật Đất đai năm 1987 Nhà nước đã quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán. Nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của Nhà nước [14]. Đến Luật Đất đai năm 1993 Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSĐĐ, các quyền này được quy định tại Điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy vậy, Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1998 và năm 2001) cho phù hợp. Sau 10 năm thực hiện đã thu được kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của Nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt 5 Nam phát triển. Song trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 cũng bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kỳ công nghiệp hoá hiện đại hoá. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XI thông qua Luật Đất đai 2003 [7]. Luật Đất đai 2003 Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác liên quan. “Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hoà được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân [15]. * Chuyển nhượng QSDĐ: “là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất”. Trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân 6 và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất [10]; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế [15]. 1.1.2 Cơ sở pháp lý Trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ được quy định cụ thể tại điều 127 của Luật đất đai 2003 và điều 148 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP. * Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản. - Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất: cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật. Cho thuê khác với cho thuê lại QSDĐ. Cho thuê QSDĐ là việc người SDĐ nhường QSDĐ của mình cho người khác mà đất đó không có nguồn gốc đất thuê. Còn cho thuê lại QSDĐ là việc người SDĐ nhường QSDĐ của mình cho người khác mà đất đó có nguồn gốc là đất thuê. Trong Luật đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người SDĐ thuê lại của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật đất đai 2003 thì không cấm việc cho thuê lại [15]. 7 1.1.3 Cơ sở thực tiễn Trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại QSDĐ được quy định tại điều 128 của Luật đất đai 2003 và điều 149 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP. * Quyền thừa kế quyền sử dụng đất: Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật [10]. Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội. Quyền thừa kế QSDĐ được quy định chủ yếu trong Bộ luật Dân sự. Trình tự, thủ tục của việc đăng ký thừa kế QSDĐ được quy định cụ thể tại điều 129 Luật đất đai 2003 và điều 151 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP. * Quyền tặng cho quyền sử dụng đất: tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này. Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng trước đây không có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng những quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện. Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước đã quy định cụ thể những trường hợp nào được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu những loại thuế này[12] [1]. Cụ thể là theo khoản 4, điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân: thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng, cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng mẹ chồng với con dâu; cha 8 vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau” được miễn thuế [3]. Trình tự, thủ tục đăng ký tặng cho QSDĐ được quy định cụ thể tại điều 129 của Luật đất đai 2003 và điều 152 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP. * Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất: Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất mang quyền sử dụng đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo qui định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian nhất định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời. Trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp QSDĐ quy định tại điều 130 của Luật đất đai và điều 153 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP. * Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất: quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị quyền sử dụng đất của mình để bảo lãnh cho một người khác vay vốn hay mua chịu hàng hoá khi chưa có tiền trả ngay. Những quy định về quyền bảo lãnh tương tự như quyền thế chấp Trình tự, thủ tục đăng ký bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ được quy định tại điều 130 của Luật đất đai và điều 153 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP. * Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất: quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể xẩy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc,v.v… theo thoả thuận [15]. Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển. Đồng thời các đối tác có thể phát huy sức mạnh riêng của mình, từ đó tạo thành sức 9 mạnh tổng hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất kinh doing nói chung. Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng giá trị QSDĐ được quy định cụ thể tại điều 131 của Luật đất đai và điều 155 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP. 1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới 1.2.1. Các nước phát triển Tại các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy có một số đặc điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất khác. 1.2.1.1. Thụy Điển Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau . Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v. đều được luật hoá. Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển: - Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký. Toà án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người mua. Toà án 10 cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán [16]. Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Vì việc chuyển nhượng là một hợp đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác nhận của cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát việc đăng ký. Nhưng ở Thụy Điển, hầu như tất cả các chuyển nhượng đều được đăng ký. Vì việc đăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở hữu mới quyền được ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó và quan trọng hơn, quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp [6] 1.2.1.2. Ôxtrâylia Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm. Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời gian sau 1/1/1875). Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nước và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa nhà và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp luật). Toàn bộ khoáng sản có trong lòng đất như: Bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát,... đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất đai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê đất với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất. Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn trở nào. 11 Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902) nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền. 1.2.2. Một số nước trong khu vực và Đông Nam Á 1.2.2.1. Thái Lan Ở Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận về đất đai. ở Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác nhau. Mỗi loại giấy chứng nhận có qui định riêng nhằm hạn chế một số quyền về đất đai đối với chủ sở hữu, sử dụng đất, cụ thể: - Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền sở hữu về đất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ 1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền của chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng), thế chấp, chia nhỏ thửa đất, thừa kế. Nếu 10 năm đất không sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận NS4 được cấp từ loại giấy chứng nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu được cấp mà không có giấy tờ pháp lý thì trong vòng 10 năm không được chuyển nhượng. [5] - Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng QSDĐ (không phải sở hữu). Có hai loại giấy chứng nhận được cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào để đo ranh giới thửa đất. + Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn. Loại giấy này có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Nếu 5 năm đất không được sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng