Tài liệu Sổ tay tư vấn pháp luật. phần dân sự

c H Q O V IỆ N TỮ P H Á P G E R M A N F O U N D A T IO N FO R I n t e r n a t io n a l L e g a l C o o p e r a t io n O iRZ i SỔ TAY TƯ VẤM P H Á P LUẬT L À K ÉT Q U A H Ợ P T Á C G IỮ A H Ọ C V IỆ N T Ư P H Á P V À Q U Ỹ H Ợ P T Á C Q U Ó C T Ế Đ Ứ C V Ề P H Á P L U Ậ T (IR Z ) C H ^ Đ Ứ C TÀITRỢBỞIIRZ • GERMAN FOUNDATION FOR INTERNATIONAL LEGAL COOPERATIOI 0 NHÀ XUẤT BAN LAO Đ Ộ N G - XÃ HỘI UT w ậ iv M ạỉ l V l î H T ,r^ . , •. i t. ,= :: >r-fI. •;.:• Chủ biên: TS. LÊ MAI ANH - TS. NGUYỄN MINH HẢNG S Ậ t a y . Tư VẤN PHÁP LUÂT (Phần dân sự) hỌ C N/IỆN T ư PHAP THƯ VIỆN É PriG^;G NHÀ XUẤT BẢN LAO ĐỘNG - XÃ HỘI NĂM 2014 Chủ biên: TS. Lê Mai Anh Phó giám đốc - Học viện Tư pháp TS. Nguyễn Minh Hằng Phó trưởng Khoa Đào tạo Luật sư - Học viện Tư pháp THAM GIA BIÊN SOẠN PGS.TS. Trần Th’ị Huệ PGS-TS Trần Văn Nam TS. Nguyễn Minh Hằng ThS. Lê Mai Hương ThS. Nguyễn Hằng Nga LS. ThS. Nguyễn Thùy Trang GV. Phạm Quỳnh Lan ì V • •/ • II » /\ J_-Ò1 0 I Ó 1 t K i ẹ u K ỹ năng tư vấn pháp luật là một trong những nội dung học bắt buộc từ cấp cừ nhãn luật đến các cơ sở đào tạo thực hành nghề luật. Hoạt động tư vấn pháp luật không chi hao gồm việc chuyên tái nội dung của một điều luậĩ, một vãn han pháp luật hoặc cung cấp thông tin về những quy định pháp luật cỏ liên quan, mà còn là việc sù dụng kiến thức pháp luật và kinh nghiệm cùa các chuyên gia pháp luật đê đưa ra ỷ kiến tư vấn, giúp khách hùng có được hướng giai quyết đủng đắn về vụ việc. Trong hành trang hành nghề luật sư nói riêng và nghề luật nói chung, việc trau dồi kỹ năng này là yêu cầu bắt buộc đê tự tin trong hoạt động nghề nghiệp vc) lạo dựng niềm tin nơi khách hàng. Xuẩt phát từ nhu cầu vận dụng các kiến thức pháp luật đê giải quyết các vướng mác pháp ¡ý và tình huống íhực tiễn phát sinh, nhằm đáp ứng yêu cầu về hồi dựỡng kỹ năng tư vấn pháp luật, Học viện Tư pháp với sự tài trợ của Quỹ ỈRZ - Bộ Tư pháp CHLB Đức đã hiên soạn, xuất hàn cuốn “S ổ tay tu- vấn pháp lu ật”. Sổ tay cung cáp tài liệu tham khảo tập trung VCIO kỹ năng tư vân ở ha lĩnh vực phô biến và xảy ra tranh châp nhiều nhất trong thực tiễn hiện nay là: HỢP ĐÒNG - GIAO DỊCH BAO Đ AM - THỪA KÉ. Cùng với việc đánh giá đồng hộ các quy định pháp liiật dãn sự về hợp đồng, giao dịch háo đám và thừa kể. với cách tiếp cận đa chiều từ hèm lâm đến thực tiễn vận dụng nhằm ''định hưởng tư duy ” và gợi mờ phương pháp, cuốn “S ổ tay tư vẩn pháp luật" là câm nang tra cícu về kỹ năng lư vấn pháp luật nói chung và chìa sè kinh nghiệm tư vấn của các chuyên gia, những người ỉàm công ític thực tiễn. Hy vọng cuốn sách là một trong những nguồn tham khảo hữu ích đổi với các luật su nói riêng, những người làm công tác pháp luật nói chung. Nội dung của cuốn sách gồm bốn chương: Chương I. Khái quát chung về tư vấn pháp luật trong lĩnh vực dân sự Chương 2. Tư vẩn pháp luật về hợp đồng dân sự Chương 3. Tư vẩn pháp luật về giao dịch bảo đảm Chương 4. Tư vấn pháp luật về thừa kế tài sản Xin trân trọng giới thiệu cùng bạn đọc. NHÀ XU ẤT BẢN LAO ĐỘNG - X Ã HỘI Chương 1 KHÁI Q U Á T CHUNG VẺ TU VÁN PH ÁP LUẬT T R O N G LĨN H vực DÂN sự Tác giả: ThS. Lê M ai Hương Giảng viên Học viện Tư pháp 1. KHÁI QUÁT CHUNG VÈ HOẠT ĐỘNG TƯ VẤN PHÁP LUẬT Hoạt động tư vấn pháp luật của luật sư là hoạt động cung cấp >' kiến tư vấn chuyên môn pháp luật, theo đó, luật sư cung cấp thông tin pháp lý cho khách hàng. Khách hàng mang đến một tình huống pháp lý cụ thể và thường đặt câu hỏi: “Tôi có nên làm điều đó hay không"? “Tôi nên hành động như thế nào và làm gì đế đạt được hiệu quả nhất? Hoạt động tư vấn của luật sư sẽ phải giải đáp được hàng loạt câu hỏi, như pháp luật hiện hành quy định như thế nào về trường hợp cụ thể mà khách hàng đề nghị tư vấn? Điều mà khách hàng mong muốn có hợp pháp không? Trình tự, thủ tục thực hiện được luật quy định như thế nào? Hậu quả pháp lý mà khách hàng phải gánh chịu là gì nếu không tuân thù đúng pháp luật? Trong nội dung tư vấn, luật sư phải đưa ra các chỉ dẫn, đồng thời chỉ ra những lợi thế và bất lợi đối với khách hàng trong từng phương án xử lý; Đặc biệt, luật sư phải giúp khách hàng đánh giá được mức độ rủi ro, cách thức phòng tránh và ngăn ngừa rủi ro để tư vấn cho khách hàng lựa chọn phương án tối ưu trong bối cảnh CỊI thể. Hoạt động tư vấn pháp luật của luật sư cần tuân thủ các nguyên tắc cơ bản: - Nguyên tắc tuân thủ pháp luật; - Nguyên tắc tránh xung đột lợi ích, tức là không cùng tư vấn cho hai khách hàng cỏ lợi ích trái ngược nhau; - Giữ bí mật đối với các thông tin của khách hàng; - Nguyên tắc trung thực, khách quan. 2. KỸ NĂNG T ư VẤN PHÁP LUẬT 2.1. Tiếp xúc với khách hàng và tìm hiểu yêu cầu tư vấn Giai đoạn tiếp xúc vói khách hàng đòi hỏi phải sử dụng kỹ năng sau: - Kỹ năng giao tiếp và thiết lập quan hệ với khách hàng; - Kỹ năng thu thập thông tin; - Kỹ năng tóm tắt hồ sơ và nắm bẳt nội dung vụ việc, ẵ Tình huống minh họa Tình huống 1: Tư vẩn chẩm dứt hợp đồng thuê tàu Khách sạn Thiên Thanh là một khách sạn trực thuộc Công ty Hên doanh X chuyên kinh doanh trong lĩnh vực du lịch lữ hành, khách sạn, nhà hàng. Ngày 1/6/2006, Thiển Thanh đã kỷ hợp đồng thuê một chiếc tàu du lịch với một đổi tác với thời hạn 05 năm nhằm chở khách du lịch khu vực Đồng Bằng sông Cửu Long và Căm-Pu-Chia. Sau hơn một năm khai thác tàu không hiệu quả, Thiên Thanh buộc phải tinh đến chuyện chấm dứt hợp đồng trước thời hạn. Khách hàng đến gặp luật sư nhờ tư vấn cách thức chẩm dứt hợp đồng mà không phải chịu khoản phạt như hợp đồng quy định. y Phân tích tình huống Với tình huống nêu trên luật sư nên tập trung khai thác bối cảnh sự việc: Tư cách pháp lý của bên thuê và bên cho thuê, ai là người ký họrp đồng, có uỷ quyền không?.... - Nội dung chính của họp đồng: Đổi tượng thuê, giá thuê, thời gian thuê, điều khoản phạt... - Hợp đồng ký khi nào? Ký ở đâu? Thực hiện ở đâu? - Diễn biến thực hiện hợp đồng như thế nào? Bên cho thuê có vi phạm nghĩa vụ không? Việc thanh toán diễn ra như thế nào? Có công văn thư từ trao đổi gì giữa các bên hay không? - Lý do bên thuê muốn chấm dứt hợp đồng? Bên thuê đã trao đổi với bên cho thuê hay chưa? Thái độ và quan điểm của bên cho thuê như thế nào? Luật sư hãy đề nghị khách hàng cung cấp các tài liệu để kiểm chứng các thông tin mà khách hàng cung cấp, cụ thể: - Tài liệu hợp đồng và các phụ lục hợp đồng (nếu có). - Tài liệu liên quan đến đối tượng thuê. - Tài liệu liên quan đến việc thực hiện hợp đồng như các công văn, thư từ trao đổi giữa các bên. - Tài liệu liên quan đến tư cách pháp lý của các bên trong họp đồng. ^ Các kỹ năng cần có của luật sư * Kỹ năng giao tiếp và thiết lập quan hệ vói khách hàng: Khách hàng có thể đến trình bày trực tiếp tại văn phòng luật sư hoặc trao đổi thông qua thư tín, điện thoại... Tuy nhiên, gặp gỡ trực tiếp vẫn là cách thức truyền thống và đòi hỏi người luật sư không chi cần các kỹ năng chuyên môn mà cả kỹ năng giao tiếp để đạt được SỊĨ hài lòng của khách hàng. Làm thế nào để tạo dựng lòng tin của khách hàng? Chuẩn bị chu đáo là yêu cầu bắt buộc đối với luật sư, cụ thể': - Chuấn bị về văn phòng, nhân sự tiếp khách hàng, tạo môi trường giao tiếp. ‘ Xem thém H ọc viện Tư pháp, G iáo trình K ỹ năng tư van pháp luật, NXB C ô n g an nhàn dàn, 20Ĩ2, trang 39-45. - N ếu khách hàng đã gửi trước cho luật sư hồ sơ vụ việc của họ thì phải dành thời gian đọc, nắm bắt và đánh giá sơ bộ về hồ sơ trước khi bố trí gặp mặt khách hàng. - N ếu khách hàng chưa gửi hồ sơ trước, luật sư cũng nên khai thác trước (thông qua trao đồi điện thoại hoặc email) về vấn đề khách hàng cần tư vấn để có thời gian tra cứu, cập nhật văn bản pháp luật liên quan đến yêu cầu của khách hàng. N hững thông tin cần thu thập tại buổi tiếp xúc khách hàng lần đầu là: - Tính chất vụ việc nhằm xác định vụ việc có thuộc chuyên môn của luật sư hay không? c ầ n kiểm tra lại những văn bản pháp luật nào? - Tính khẩn cấp của vụ việc (vỉ dụ thời hiệu khởi kiện, cần có những hành động khẩn cấp nhằm bảo vệ bằng chứng hay tránh tẩu tán tài sản hay không...). - Đối tác của khách hàng hoặc bên tranh chấp của khách hàng, nhàm tránh xung đột lợi ích. - Các tài liệu chủ yếu liên quan đến hồ sơ. - Thông tin về chính khách hàng. * Kỹ năng thu thập thông tin Kỹ năng này bao gồm kỹ năng lắng nghe, ghi chép, giao tiếp, diễn giải và tổng hợp vấn đề, kỹ năng đặt câu hỏi định hướng và khai thác tình tiết sự việc. Công cụ chính của luật sư để giao tiếp với khách hàng là hệ thống các câu hỏi. Khi thu thập thông tin, điều quan trọng trước tiên là phải nắm được toàn bộ bổi cảnh sự việc chứ không nên vội tập trung ngay vào suy nghĩ giải pháp. M uốn vậy, hãy nên tự đặt những câu hỏi: 8 - Đâu là những thông tin mà khách hàng có thể cung cấp? Đó là thông tin miệng hay thông tin viết? - Có những yếu tổ nào mà khách hàng không thể cung cấp nhưng có thể ảnh hưởng đến kết quả tư vấn hay ảnh hường đến giải pháp? - Có thể thu thập những thông tin còn thiếu ở đâu? Ai có thể cung cấp? - Kiểm tra việc đã nắm bắt chính xác toàn bộ sự việc qua câu hỏi đặt ra cho khách hàng: A i? - Tư cách chủ thể (năng lực hành vi, năng lực pháp luật, người đại diện...) C ái gì? - Giao dịch liên quan đến dịch vụ nào? Tài sản nào? Dịch vụ hay tài sản đó có được phép cung cấp và giao dịch hay cần điều kiện gì để được phép cung cấp và lưu thông? Giấy tờ pháp lý của tài sản đó?... K hi nào? - Các mốc thời gian cùa sự việc? Giao dịch được giao kết khi nào? Thời điểm phát sinh tranh chấp?... N hư thế nào? - Diễn biến sự việc? Các bên đã thực thi hợp đồng ra sao? Có tài liệu bằng chứng gì về quá trinh thực hiện hợp đồng?... Từ đó xác định quyền và nghĩa vụ các bên, nguyên nhân tranh chấp, phương án hòa giải... ở đâu? - Giao dịch được giao kết ở đâu? Tài sản tranh chấp ở đâu? Nơi thực hiện hợp đồng?... Nhằm xác định hiệu lực về không gian của văn bản pháp luật áp dụng, tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp... T ại sao? - Mong muốn của khách hàng là gì? Nguyên nhân tranh chấp?... Nhằm xác định bản chất tranh chấp, xác định phạm vi tư vấn... Lưu ý, khi gặp khách hàng lần đầu thì thông tin thường mới chỉ một chiều hoặc các tài liệu mà khách hàng cung cấp có thể chỉ mới phản ánh một phần sự việc hoặc phía bên tranh chấp với khách hàng đang nắm giữ những thông tin, tài liệu khác. Cũng không loại trừ trường hựp khách hàng còn che giấu hoặc cho rằng, không quan trọng nên không tiết lộ. Trường hợp khách hàng nôn nóng muốn có giải pháp ngay thì ứng xừ cần thiết cùa luật sư là cần trọng trước khi đưa ra ý kiến tư vấn. Cần cố gắng lắng nghe khách hàng trao đổi để có thể nắm bất được đúng sự việc, nếu một lần chưa đủ có thể đề nghị khách hàng trình bày nhiều lần, cung cấp thêm tài liệu hoặc hẹn gặp lần nữa để thông qua giao tiếp nắm được một cách cụ thể bản chất của vấn đề mà khách hàng cần tư vấn. Luật sư cũng cần đề nghị khách hàng cung cấp các tài liệu, bằng chứng để kiểm chứng các thông tin đã được cung cấp vì nhiều trường hợp, mô tả của khách hàng hoàn toàn khác với tài liệu, chứng cứ mà họ cung cấp. Hãy đọc tài liệu của họ để tóm tắt lại sự việc. * Kỹ năng tóm tắt hồ sơ và nắm bắt nội dung vụ việc: - Sắp xếp các tài liệu theo trật tự thời gian để tiện theo dõi logic cùa sự việc. - Đọc kỹ tài liệu, ghi chép lại nội dung chính vụ việc. - Giữ thái độ khách quan. - Tiếp cận sự việc một cách tống thể đế có thế tìm thấy các điếm cốt lõi của vụ việc xoay quanh 3 trụ cột: Quan hệ - Tư cách - Đối tượng, sau đó mới chú ý các mốc thời gian, địa điểm, con số, sự kiện. Có thể tóm tắt hồ sơ bằng hệ thống các sơ đồ: - Sơ đồ các quan hệ pháp luật phát sinh. - Sơ đồ phả hệ trong các vụ việc về thừa kế. - Sơ đồ hiện trường. - Sơ đồ diễn tiến sự việc theo trật tự thời gian và dòng sự kiện. - Bảng tóm tắt sự kiện theo dòng thời gian và dòng sự kiện. 10 2.2. Thỏa thuận họp đồng dịch vụ pháp lý Kết thúc giai đoạn tìm hiểu yêu cầu của khách hàng, việc ký kết Hợp đồng dịch vụ pháp lý đối với khách hàng cần lưu ý các điều khoản sau^: - Phạm vi dịch vụ. - Thời hạn cung cấp dịch vụ. - Phương thức tính thù lao. - Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng. - Phương thức giải quyết tranh chấp. 2.3, Nghiên cứu hồ sơ 2.3.1. X ác định vẩn đề pháp lý Xác định vấn đề pháp lý là việc tìm ra những vấn đề mấu chốt cần giải quyết cho hồ sơ của khách hàng. Nguyện vọng của khách hàng thường là những câu hỏi có bản chất thương mại nhưng có mối liên hệ với pháp luật. Các bước tìm ra vấn đề pháp lý như sau: - Đọc kỹ dữ kiện. - Xác định tính chất pháp lý của dữ kiện, c ầ n tìm hiểu dữ kiện làm nổi bật quan hệ pháp luật nào và quan hệ pháp luật đó liên quan đến lĩnh vực pháp luật nào hay định chế pháp luật nào? - Xác định và phân tích mong muốn cụ thể của khách hàng? - Tìm mối liên hệ giữa pháp luật và mong muốn của khách hàng: pháp luật quy định như thế nào trong trường hợp cụ thể cùa khách hàng? - Mỗi câu hỏi pháp lý có thể gợi ra nhiều hướng trả lời hoặc làm nảy sinh các câu hỏi pháp lý khác. Trong chuỗi các câu hỏi pháp lý đó, đâu là câu hỏi mấu chốt hay là trọng tâm của hồ sơ? Xem thêm, H ọc viện Tư pháp, G iảo trình K ỹ năng tư vấn ph áp luật, NXB Công an nhàn dán, 2 0 ỉ 2, sđd, chủ thích số 3, trang 52-56. ‘ 11 Tình huống minh họa Tình huống 1: Tư vẩn chấm dúi hợp đồng thuê tàu Sau khi gặp gỡ khách hàng, câu chuyện cùa khách hàng có thê được tóm tắt như sau: Thiên Thanh là một khách sạn trực thuộc Công ty liên doanh X, chuyên kinh doanh trong lĩnh vực du ¡ịch lữ hành, khách sạn, nhà hàng. N gày 1/6/2006, Thiên Thanh đã kỷ hợp đồng thuê mộí chiếc tàu du lịch với Công ty TNHH Sơn Thùy ("Sơn Thùy") với thời hạn 05 năm, chờ khách du lịch khu vực Đồng Bang sông Cửu Long và Cãm -Pu-Chia. Sau hơn m ột năm khai thác tíĩu nhưng không hiệu quá, Thiên Thanh buộc p h á i tính đến chuyện chẩm dứt hợp đồng trước thời hạn. Hợp đồng thuê tàu có điều khoản quy định như sau: "Điều 5 - Quyền và nghĩa vụ của các bên: Nếu sau khi hợp đồng cỏ hiệu lực mà một trong các Bên muốn chẩm dứt hợp đồng trước thời hạn thì phai thông báo cho phía bên kia ít nhất là 60 ngày và phải Irả thêm cho bên kia số tiền phạt theo tỷ lệ như sau: - N ếu hợp đồng chỉ được thực thi từ 1 đến 12 tháng íhì phải bồi thường cho hên kia 50% giá trị của tàu (64.250 USD); - Nếu hợp đồng chi được thực thi íừ 13 đến 24 thúng thì phải bồi thường cho bên kia 40% giá trị cùa tàu (51.400 USD); - Nếu hợp đồng chỉ được thực thi lừ 25 đến 3ó thảnịỉ thì phái bồi thường chu hên kia 30% giá trị cùa tàu (38.550 USD); - Nếu hợp đồng chỉ được thực íhi íừ 37 đến 42 íháng thì phái bồi thường cho bên kia 20% giá trị của tàu (25. 700 USD): - N ếu hợp đồng chỉ được thực thi lừ 43 đến 48 tháng thì phải hồi thường cho bên kia 15% giá trị cùa tàu (19.275 USD); - N ếu hợp đồng chí được thực thi từ 49 đến 60 tháng thì phái bồi thường cho bên kia 10% giá trị của tàu (12.850 USD). 12 Hợp đông được kỷ bới ông Nguyên Ngọc T - giám đôc của Sơn Thuý và ông Stephane B - giám đốc của khách sạn Thiên Thanh. Trên bán hợp đồng đã ký, con dấu của Bên thuê là con dấu vuông. Tìm hiếu thêm thì được biết, giám đốc của khách sạn Thiên Thanh đã không được ủy quyền để kỷ hợp đồng thuê tàu nhưng được quyền tự phê duyệt các khoán chi trong giới hạn 50.000 USD. Bên thuê thanh toán đủ tiền thuê hàng tháng. Các ủy nhiệm chi thanh toán tiền thuê hàng tháng đều do Cõng ty liên doanh X thực hiện. Khách hàng đến gặp luật sư nhờ tư vấn cách thức chấm dứt hợp đồng mà không phái chịu khoán phạt như hợp đồng quy định. y Phân tích tình huống Sự việc xoay quanh một hợp đồng thuê tài sản, do vậy, việc tư vấn của luật sư đòi hỏi phải sử dụng đến các kiến thức về luật hợp đồng trong đó có hợp đồng thuê tài sản. Trong vụ việc này, luật sư cần phải xác định, khách hàng ở trong tình thế buộc phải chấm dứt hợp đồng trước thời hạn, nhưng mong muốn tránh nguy cơ bị phạt 40% giá trị tàu. Để đáp ứng nguyện vọng này, câu hỏi pháp lý đầu tiên đặt ra là: về nguyên tắc, liệu có trường họp nào bên chấm dứt họp đồng trước thời hạn không phải chịu chế tài bồi thường thiệt hại? Theo pháp luật Việt Nam hiện hành về hợp đồng có thể là: (i) Khi bên cho thuê vi phạm căn bản nghĩa vụ của mình theo hợp đồng; (ii) Xảy ra sự kiện mà các bên đã thỏa thuận quyền đơn phương chấm dứt họp đồng trước thời hạn mà không phải chịu chế tài; (iii) Xảy ra sự kiện bất khả kháng kéo dài. (iv) Nếu hợp đồng bị xem là vô hiệu thì nguyên đơn m uốn yêu cầu bồi thường phải chứng minh bên kia có lỗi khiến cho hợp đồng vô hiệu. 13 Neu dùng phương pháp loại suy áp dụng vào trường hợp của khách hàng thì chỉ có vẩn đề hiệu lực hợp đồng là cần phái xem xét. cụ thể là vẩn đề thẩm quyền ký kết hợp đồng. Do hợp đồng được ký bời ông giám đốc điều hành khách sạn mà không eó giấy ủy quyền nên câu hỏi tiếp theo sẽ là: liệu hợp đồng có bị vô hiệu, vì ông giám đốc điều hành chưa được ủy quyền hoặc đã vượt quá phạm vi ủy quyền hay không? Mỗi câu hỏi pháp lý cần được xem xét theo hai hướng; “có’’ hoặc “ không” . Nếu câu trả lời cho câu hỏi trên là “có”, thì sẽ phải giải quyết tiếp các câu hỏi đặt ra: Hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu là gì? Liệu bên thuê có phải bồi thường thiệt hại nếu hợp đồng thuê vô hiệu hay không? Nếu câu trả lời là “không”, hợp đồng thuê tàu có hiệu krc và ràng buộc các bên. Việc chấm dứt hợp đồng trước thời hạn của bên thuê trong trường hợp này bị xem là vi phạm nghĩa vụ. Vậy câu hỏi kế tiếp sẽ là bên thuê phải chịu những chế tài gì khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê? Thỏa thuận của các bên về mức phạt vi phạm có giá trị hay không?... E Tình huống minh họa Tình huống 2: Tư vấn mua căn hộ Năm 2008, anh M có ỷ định mua một căn hộ chung cư tại quận X, thành ph ố H, vốn thuộc khu tái định cư ABC, quận X có diện tích 62 m \ Người bán căn hộ (Bà A) vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sớ hữu căn hộ mù sẽ được ưu tiên mua căn hộ này do họ có nhà đát bị giải tỏa đế thực hiện dự án xây dựng khu đô thị mới Q. Giá cả mua bán hai bẽn đã thống nhất, theo đó, anh M sẽ thanh toán cho người bán ỉ 1,5 triệu/m^ và anh M cũng sẽ chịu trách nhiệm thanh toán giá mua căn hộ (giá ưu đãi) với Công ty kinh doanh và phát triên nhà Quận X, với mức 140.492.000 VND/căn hộ 62 m i Anh M được giữ lại 50.000.000 đồng cho đến khi nhà được sang tên. 14 Anh M đã đến đề nghị văn phòng anh (chị) tư vấn và soạn hợp đồng giúp anh mua căn hộ nói trên. Anh M cung cấp các tài liệu sau: - Bán sao Quyết định của UBND quận X về việc bồi thường, hỗ trợ thiệt hại và tái định cư đoi với b à A - chủ sớ hữu căn nhà số 24 đường s, tô 13, phường T, quận X. Trong quyết định này ghi rõ, bà A được nhận số tiền bồi thường 387.000.000 đồng cùng quyền ưu tiên mua một suất đất nền hoặc một căn hộ chung cư tái định cư với giá im đãi. - Báng chiết tính giá trị hồi thường, hỗ trợ thiệt hại và tải định cư dự ủn đầu tư xây dựng khu đô thị mới T. - Biên bán làm việc giữa Ban bồi thường giải phóng mặt hằng quận X và bà A. Theo đó, bà A được tạm phân căn hộ số B.807 lô B I thuộc chung cư B 27phường A, quận X: nếu có người khác đăng ký trùng thì sẽ xét theo thứ tự ưu tiên, nếu không phái bốc thăm. y Phân tích tình huống Vụ việc liên quan đến việc mua bán một tài sản là căn hộ chung cư sẽ hình thành trong tương lai, vì bà A chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sờ hữu đối với căn hộ này. Quy trình thông thường sẽ diễn ra như sau: Khi có quyết định chính thức lựa chọn số căn hộ, bà A sẽ ký hợp đồng mua căn hộ này theo giá ưu đãi với Công ty kinh doanh và phát triển nhà quận X. Sau đó, bà A mới được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và mới thực hiện việc sang tên cho người mua là anh M. Mong muốn của khách hàng là được đảm bào an toàn pháp lý cho giao dịch mua bán và mối quan tâm chính là căn nhà phải thuộc quyền sở hữu của khách hàng. Muốn đạt được điều đó trước tiên, giao dịch phải có hiệu lực pháp luật, sau đó mới soạn thảo hợp đồng bảo đảm chặt chẽ quyền và nghĩa vụ của các bên, đặc biệt là trách nhiệm của bên bán trong việc thực hiện nghĩa vụ giao nhà và chuyển giao quyền sở hữu cho bên mua. Trong tình huống đã nêu, cỏ hai vấn đề liên quan đến hiệu lực pháp lý của giao dịch: tài sản có được phép giao dịch hay không? Neu hợp đồng mua bán nhà không thể công chứng được sẽ tiềm ẩn nguy cơ bị vô hiệu. Các câu hỏi pháp lý mà luật sư cần cân nhắc như sau: 15 - Có được phép giao dịch một tài sản sẽ hình thành trong tương lai không? Luật có quy định ngoại lệ đối với tài sản là bất động sản hoặc bất động sản thuộc diện chính sách đền bù tái định cư không? - Suất ưu tiên mua có phải là một Quyền tài sản không? Nếu có thì có được phép chuyển nhượng quyền tài sản đó không? - Liệu có bắt buộc phải công chứng hợp đồng hay nên lựa chọn hình thức giao dịch thích hợp nào để đảm bảo hợp đồng có hiệu lực pháp lý? Sau khi giải quyết các vấn đề cốt lõi trên của hồ sơ và lựa chọn được hình thức giao dịch thích hợp, vấn đề pháp lý tiếp theo mới là việc soạn thảo họp đồng như thế nào cho chặt chẽ. ìs. Kết luận Có thể sử dụng chuỗi sơ đồ câu hỏi pháp lý sau ^ XÁC ĐỊNH VÂN ĐÉ PHÁP LÝ Sự Việc QHPL (Tư cách •đổl tưọ’ng) Câu hỏl của khách hàng? (QuyÀn lạl của khâch hảng lầ g i? Khách hàng mong muổn gi?) Cáu hói pháp lý tổng quát? (Càu hỏí trong tâm tri luậỉ sư) QuA ừình xác đ}nh vầnđểphAplýl« quA trình kỉết t v phAn tíc^ sự việc; bằng oÁcMliin tvcđệtcâccậuhôr C ác cảu hóỉ pháp lý cần thiét? (Cảu hỏi trong tám tri luật sư. Đây là các cầu hòl pháp lý giũp ỉrả tời cho càu hoi pháp iỷ tổng quát) C ác cảu hỏj pháp lý p h ụ? (Oược hiẻu là các câu hòi khai thác sự' kiện nhám tim bâng chừng > giá trị, cố thé đặt câu hói nầy cho khách hàng đé lấy thêm thông tin, bằng chừng nêu hổ so* chưa thế hiện rỏ) Chủng tô i có tham khảo b à i giản g cùa ỉuậí sư Nguyễn N gọc Bích về Phương ph áp su y luận trong luật học. Tên g ọ i của các câu hỏi ph áp lý về cơ bàn là cùa luật sư Nguyễn N gọc Bích, cỏ thể tham khào thêm: Nguyễn N gọc Bích, Tài ba cùa luật sư, Nhà xuất bàn Trẻ, 20Ì0. ^ 16 2.3.2. Tim nguồn luật viện dẫn và áp dụng luật vào tình huống của khách hàng Thực chất cùa công việc này là: - Tra cứu các văn bản pháp luật có liên quan đến tình huống của khách hàng. Các câu hỏi pháp lý cùa hồ sơ sẽ giúp định hướng việc tra cứu. Để trả lời các câu hỏi pháp lý trên đây, cần nghiên cứu vấn đề hiệu lực của hợp đồng, đặc biệt là các quy định về thẩm quyền ký kết được quy định tại Điều 145 và Điều 146 BLDS 2005. Theo tinh thần các điều luật này, giao dịch dân sự do người đại diện xác lập, thực hiện vượt quá phạm vi đại diện không làm phát sình quyền, nghĩa vụ của người được đại diện đổi với phần giao dịch được thực hiện vượt quá phạm vi đại diện, trừ trường hợp người được đại diện đồng ỷ hoặc biết mà không phán đối; nếu không được sự đồng ý thì người đại diện phải thực hiện nghĩa vụ đối với người đã giao dịch với mình về phần giao dịch vượt quá phạm vi đại diện. - Áp dụng quy định pháp luật tương thích vào tình huống của khách hàng. Quá trình áp dụng văn bản pháp luật vào tình huống của khách hàng là quá trình lập luận để trả lời cho các vấn đề pháp lý mà hồ sơ đặt ra. Trong quá trình này, luật sư cần vận dụng các phương pháp lập luận gắn liền với cách hiểu luật và đánh giá chứng cứ. Nên sứ dụng thường xuyên phương pháp suy luận “Tam đoạn luận”, là loại hình suy luận gián tiếp, xuất phát từ hai tiền đề tất yếu để rút ra một kết luận. Trong tình huống cụ thể này, luật sư có thể tìm hiểu thêm trong thực tế vấn đề liệu đã có tiền lệ giải quyết tương tự với trường hợp của khách hàng hay chưa? Nếu chưa có tiền lệ, luật sư có thể giúp khách hàng gửi văn bản hỏi ý kiến chính thức của cơ quan có thẩm quyền giải quyết sự việc. Quá trình áp dụng văn bản pháp luật vào tình huống của khách hàng là quá trình lập luận để trả lời cho các vấn đề pháp lý mà hồ sơ đặt ra. Như vậy, nó được hiểu là quá trình giải thích luật. Tuy nhiên, đây 17 hoàn toàn không phải là việc giải thích chủ quan của luật sư mà phải dựa trên hệ thống pháp luật, các học thuyết về pháp luật, thực tiễn áp dụng pháp luật và việc đánh giá chứng cứ có trong hồ sơ. Việc công ty X thực hiện hành vi thanh toán tiền thuê tàu hàng tháng có bị coi là việc công ty đã biết mà không phàn đối giao dịch hay không? Theo Nghị quyết 04/2003/NQ-HĐTP ngày 27/5/2003 của Hội đồng thẩm phán TAND tôi cao hướng dân áp dụng một sô quy định của pháp luật trong việc giài quyết vụ án kinh tế và các Điều 145, 146 BLDS 2005, thì hợp đồng thuê tàu có hiệu lực pháp luật và ràng buộc trách nhiệm của công ty X. Như vậy, các vấn đề về phạt hợp đồng sẽ phải áp dụng quy định cùa BLDS và Luật Thương mại về các chế tài khi có hành vi vi phạm nghĩa vụ. Tình huống 2: Tư vẩn mua chung cư Giao dịch liên quan là một giao dịch mua bán nhà ở. Luật chung chi phối giao dịch này là BLDS và luật chuyên ngành là Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản. Điều 429 BLDS 2005 chỉ quy định đối tượng của hợp đồng mua bán phải là vật được phép giao dịch và phải được xác định rõ. Vì vậy, về nguyên tắc. được phép giao dịch một vật hình thành trong tương lai. Nếu đối tượng cụ thể là bất động sản thì Luật Kinh doanh bất động sản cũng cho phép việc mua bán nhà hình thành trong tương lai (Điều 4 khoản 8 LKDBĐS). Tuy nhiên, Luật này lại chỉ điều chỉnh việc mua bán nhà giữa một tổ chức kinh doanh bất động sản với người mua là tổ chức, cá nhân. Nghiên cứu Luật Nhà ở, cho phép rút ra nhận xét sau: • Theo Điều 450 BLDS 2005, hợp đồng mua bán nhà ở phải được công chứng, chứng thực. Do người bán chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà nên công chứng viên sẽ không công chứng hợp đồng mua bán nhà và hợp đồng không công chứng được thì có nguy cơ vô hiệu về hình thức. 18