Chuyên đề thực tập
Khoa BĐS và KTTN
MỤC LỤC
Trang
LỜI MỞ ĐẦU............................................................................................................................3
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT..........................................................................................5
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP...................6
1.1 Khái niệm, vài trò và các quy định về thế chấp BĐS........................................6
1.1.1 Khái niệm bất động sản...........................................................................................6
1.1.2 Thế chấp BĐS ..........................................................................................................7
1.1.2.1 Khái niệm............................................................................................................7
1.1.2.2 Đặc điểm thế chấp BĐS......................................................................................8
1.1.3 Vai trò thế chấp BĐS................................................................................................9
1.1.3.1 Đối với chủ sở hữu BĐS....................................................................................9
1.1.3.2 Đối với các tổ chức tín dụng...............................................................................9
1.1.3.3 Đối với nền kinh tế............................................................................................10
1.1.4 Các quy định về thế chấp BĐS..............................................................................10
1.2 Định giá BĐS thế chấp................................................................................................11
1.2.1 Khái niệm định giá BĐS thế chấp.........................................................................11
1.2.2 Các hình thái giá trị của BĐS...............................................................................13
1.2.3 Những nhân tố ảnh hưởng giá trị BĐS.................................................................14
1.2.3.1 Các nhân tố có mối quan hệ trực tiếp với giá trị của BĐS................................14
1.2.3.2 Các yếu tố liên quan đến thị trường..................................................................15
1.2.3.3 Các yếu tố chung bên ngoài..............................................................................15
1.2.4 Sự cần thiết của ĐG BĐS thế chấp.......................................................................16
1.2.5 Các nguyên tắc ĐG BĐS thế chấp........................................................................17
1.3 Các phương pháp ĐG BĐS.......................................................................................19
1.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp..............................................................................19
1.3.1.1 Khái niệm, ý nghĩa của phương pháp so sánh..................................................19
1.3.1.2 Cơ sở của phương pháp so sánh........................................................................19
1.3.1.3 Yêu cầu.............................................................................................................20
1.3.1.4 Các bước tiến hành...........................................................................................20
1.3.1.5 Quá trình điều chỉnh..........................................................................................21
1.3.2 Phương pháp chi phí..............................................................................................23
1.3.2.1 Khái niệm, ý nghĩa của phương pháp chi phí...................................................23
1.3.2.2 Nguyên lý chung và nguyên tắc áp dụng..........................................................23
1.3.2.3 Các bước thực hiện...........................................................................................24
1.3.2.4 Các phương pháp xác định chi phí....................................................................25
1.3.2.5 Tính giảm giá tích luỹ công trình......................................................................27
1.3.2.6 Hạn chế của phương pháp ĐG chi phí..............................................................30
1.3.3 Phương pháp vốn hoá.............................................................................................31
1.3.3.1 Khái niệm, ý nghĩa của phương pháp vốn hoá.................................................31
Phùng Thị Phương
1
QTKD bất động sản 47
Chuyên đề thực tập
Khoa BĐS và KTTN
1.3.3.2 Cơ sở của phương pháp vốn hoá.......................................................................31
1.3.3.3 Các lợi ích được ĐG.........................................................................................32
1.3.3.4 Tỉ lệ vốn hoá.....................................................................................................33
1.3.3.5 Các phương pháp vốn hoá................................................................................34
1.3.3.6 Cách tính thu nhập ròng từ việc cho thuê BĐS................................................35
1.3.3.7 Các bước tiến hành...........................................................................................36
1.3.4 Phương pháp thặng dư...........................................................................................36
1.3.4.1 Nguyên lý chung của phương pháp..................................................................36
1.3.4.2 Tính toán các chi phí, thu nhập và lợi nhuận phát triển....................................36
1.3.4.3 Chi phí đất đai...................................................................................................37
1.3.4.4 Các bước tiến hành...........................................................................................37
1.3.4.5 Hạn chế của phương pháp thặng dư..................................................................38
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM......................................................39
2.1 Giới thiệu về Sàn giao dịch BĐS V-Reex..................................................................39
2.1.1 Sự cần thiết thành lập sàn giao dịch BĐS V-Reex................................................39
2.1.1.1 Nhu cầu thị trường............................................................................................39
2.1.1.2 Nhu cầu từ nội bộ công ty và các ngân hàng thương mại cổ phần...................39
2.1.2 Lịch sử hình thành................................................................................................40
2.1.3 Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ của từng bộ phận.................................42
2.1.4 Sản phẩm dịch vụ...................................................................................................47
2.2 Quy trình định giá chung của Sàn giao dịch BĐS V-Reex.....................................48
2.2.1 Tiếp nhận yêu cầu...................................................................................................48
2.2.2 Phân tích sơ bộ........................................................................................................48
2.2.3 Lên kế hoạch định giá.............................................................................................48
2.2.4 Triển khai định giá..................................................................................................49
2.2.5 Lựa chọn phương pháp và hội ý chuyên gia...........................................................49
2.2.6 Thực hiện điều tra...................................................................................................50
2.2.7 Lên kết quả sơ bộ....................................................................................................50
2.2.8 Lập báo cáo kết quả ĐG gửi khách hàng................................................................50
2.3 Một số trường hợp định giá cụ thể...........................................................................50
2.4 Đánh giá hoạt động định giá BĐS thế chấp tại Sàn giao dịch BĐS V-Reex.........59
2.4.1. Ưu điểm..................................................................................................................59
2.4.2. Nhược điểm.............................................................................................................60
CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ ĐỂ PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH
GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI V-REEX.....................................................................................61
3.1 Giải pháp........................................................................................................................61
3.2 Kiến nghị........................................................................................................................68
KẾT LUẬN..............................................................................................................................70
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO...............................................................................71
PHỤ LỤC.................................................................................................................................72
Phùng Thị Phương
2
QTKD bất động sản 47
Chuyên đề thực tập
Khoa BĐS và KTTN
LỜI MỞ ĐẦU
Theo tiêu thẩm định giá quốc tế năm 2005, BĐS gồm đất, các công trình gắn liền
với đất và những vật tự nhiên khác gắn liền với đất như cây cối, khoáng sản,…Do đó,
BĐS là một phần chủ yếu của của cải quốc gia, và các hoạt động của thị trường BĐS
(mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn,thế chấp,…) là dựa trên việc thẩm định
giá đáng tin cậy. Với sự tăng trưởng kinh tế và tiềm năng phát triển thị trường BĐS
nước ta trong thời gian tới sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư vào Việt Nam. Nhiều tổ chức, cá
nhân sẽ có nhu cầu sử dụng vốn để sản xuất kinh doanh và nguồn vốn mà họ huy động
được đó là vay thế chấp. Do đó cần có các tổ chức định giá trung thực, khách quan để
phục vụ nhu cầu định giá cho mục đích mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp. Vì
vậy, việc thành lập Sàn giao dịch BĐS Việt Nam góp phần cho thị trường bất động sản
Việt Nam phát triển ngày càng mình bạch và cung cấp dịch vụ định giá đáng tin cậy
nhất.
Ngày nay, trong bối cảnh một nền kinh tế thị trường có tốc độ tăng trưởng cao, lại
đang trong tiến trình hội nhập quốc tế, thị trường có nhiều biến động và ngày càng bộc
lộ nhiều khiếm khuyết dẫn đến giá cả trên thị trường có nhiều biến động gây hoang
mang cho toàn xã hội, thì chính lúc này việc phát triển hoạt động định giá không chỉ là
một đòi hỏi tất yếu mà còn rất cấp bách đối với Việt Nam, góp phần quan trọng trong
việc minh bạch hóa thông tin trên thị trường nói chung và thị trường BĐS nói riêng.
Việc định giá là cần thiết khi bất động sản chuyển đổi chủ sở hữu hoặc chuyển đổi
mục đích sử dụng như các hoạt động mua bán, cho thuê, thế chấp, cổ phần hóa, góp
vốn, thu hồi nợ của ngân hàng...
Sau một thời gian thực tập tại công ty và nhìn nhận từ thực tế nước ta hiện nay,
em xin lấy đề tài cho chuyên đề thực tập của mình là: “Thực trạng và giải pháp
nhằm hoàn thiện quy trình định giá bất động sản thế chấp tại Công ty cổ phần
sàn giao dịch bất động sản Việt Nam (V-Reex)”.
Mục đích nghiên cứu của đề tài
Nghiên cứu cơ sở lý luận định giá thế chấp, thực trạng và giải pháp nhằm hoàn
thiện quy trình định giá thế chấp tại sàn giao dịch BĐS V-Reex.
Phùng Thị Phương
3
QTKD bất động sản 47
Chuyên đề thực tập
Khoa BĐS và KTTN
Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp tổng hợp, phân tích, thống kê và so sánh, kết hợp với hỏi các nhân
viên định giá trong công ty.
Phạm vi nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại công ty
cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam và đưa ra giải pháp nhằm hoàn thiện quy
trình định giá thế chấp tại công ty.
Nội dung của đề tài bao gồm:
Chương 1: Cơ sở lý luận chung về bất động sản thế chấp
Chương 2: Công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Sàn giao dịch bất
động sản Việt Nam
Chương 3: Giải pháp và kiến nghị để phát triển hoạt động định giá bất động sản
thế chấp tại V-Reex
Em xin chân thành cám ơn sự giúp đỡ của Th.S Nguyễn Thắng Trung và các anh
chị trong phòng thẩm định giá đã giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề thực của mình.
Phùng Thị Phương
4
QTKD bất động sản 47
Chuyên đề thực tập
Khoa BĐS và KTTN
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
ĐG: định giá
BĐS: bất động sản
LN: lợi nhuận
CP: chi phí
UBNN: uỷ ban nhân dân
MQH: mối quan hệ
CPXD: chi phí xây dựng
PTTT: phương thức thanh toán
ĐK: điều kiện
TĐ: thời điểm
TQSH: toàn quyền sở hữu
TT: thị trường
Phùng Thị Phương
5
QTKD bất động sản 47
Chuyên đề thực tập
Khoa BĐS và KTTN
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG
VỀ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
1.1 KHÁI NIỆM, VAI TRÒ VÀ CÁC QUY ĐỊNH VỀ THẾ CHẤP BĐS
1.1.1 Khái niệm bất động sản
Tài sản là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng. Tài sản
bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao
dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ. Tài sản bao gồm nhiều loại, tuỳ theo tiêu thức
phân chia khác nhau do nhu cầu quản lý và sử dụng. Theo cách phân chia từ thời La
mã cổ đại và ghi trong Bộ luật La Mã thì phân chia thành tài sản thành hai loại là bất
động sản và động sản.
Ở nước ta, Bộ Luật Dân sự quy định1: “BĐS là các tài sản không thể di dời
được”. Như vậy, BĐS trước hết phải là tài sản, nhưng khác với các tài sản khác là
chúng không thể di dời được. Hay nói cách khác, BĐS là đất đai và những vật thể cố
định gắn liền với đất đai, chúng chỉ có thể sử dụng được trong trạng thái không tách
rời đất hoặc là những vật thể mà khi dịch chuyển sẽ bị hư hại (tính chất, công năng,
hình thái sẽ thay đổi) hoặc tốn nhiều công sức và chi phí như các công trình kiến trúc,
công trình lắp ghép…
BĐS bao gồm:
-
Đất đai:
+ Phải là đất không di dời được hoặc di dời nhưng không đáng kể ( những đất
đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là BĐS);
+ Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền;
+ Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chất
lượng của đất đai đó);
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các trài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng đó:
+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể: nhà
ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng,…(những nhà bạt di động của gánh
xiếc, các lâu đài làm bằng đá, các nhà nghỉ di động trên xe lăn không phải là BĐS mà
là các động sản, hoặc công cụ lao động);
1
Theo điều 181 của Bộ Luật Dân sự Việt Nam
Phùng Thị Phương
6
QTKD bất động sản 47
Chuyên đề thực tập
Khoa BĐS và KTTN
+ Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông: như đường xá, cầu cống,
bến cảng, sân bay, bãi đỗ,… được xây dựng gắn liền với đất đai;
+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó: máy
điều hoà trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình, các cây
cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình(những tài sản có thể tháo rời mà giá
trị công dụng của nó không thay đổi thì không phải là BĐS như: máy điều hoà di
động, các chậu cây cảnh trong vườn, các tranh ảnh và thiết bị đồ dùng khác);
+ Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hoá thành giá trị theo
các tiêu chuẩn đo lường nhất định;
-
Các tài sản khác gắn liền với đất đai: vườn cây lâu năm; các công trình nuôi
trồng thuỷ sản, cách đồng làm muối, các công trình du lịch vui chơi thể thao, các công
trình hầm lò, và những tài sản khác do Nhà nước quy định.
Điều kiện một vật được coi là BĐS khi:
- Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để công năng, tính chất, hình thái của nó
không bị thay đổi;
- Tồn tại lâu dài;
- Là một yếu tố vật chất có ích cho con người;
- Có thể đo lường bằng giá trị nhất định;
- Được chiểm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người;
1.1.2 Thế chấp BĐS 2
1.1.2.1 Khái niệm
Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở
hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là
bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.
- Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ
của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp.
- Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ
thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.
- Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai.
2
Theo quy định của Bộ Luật Dân sự 2005
Phùng Thị Phương
7
QTKD bất động sản 47
Chuyên đề thực tập
Khoa BĐS và KTTN
- Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ
ba giữ tài sản thế chấp.
- Ở nước ta, trước khi Luật đất đai 1993 ra đời quy định đất đai thuốc sở hữu toàn
dân do Nhà nước thống nhất quản lý và không quy định rõ các quyền đối với người sử
dụng đất, vì vậy đã kìm hãm sự phát triển của thị trường đất đai. Sự ra đời của Luật
Đất đai năm 1993, lần đầu tiên cho phép các hộ gia đình, cá nhân được chuyển nhượng
và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo cách hiểu của người dân là mua bán
đất đai. Và các luật liên quan không ngừng đổi mới để thúc đẩy thị trường BĐS phát
triển như Luật Đất đai 2003, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản 2005, hàng
loạt các Văn bản, Thông tư, Nghị định có liên quan đã ra đời thúc đẩy thị trường BĐS
phát triển mạnh mẽ.
- Hiện nay, có nhiều cá nhân, tổ chức có nhu cầu sử dụng vốn. Một trong những
nguồn vốn mà họ có thể huy động được đó là thế chấp tài sản, chủ yếu là thế chấp
BĐS. Vì vậy hoạt động tín dụng trong mỗi ngân hàng là rất quan trọng vì nó đảm bảo
lợi ích giữa hai bên thế chấp và nhận thế chấp. BĐS có thể mang thế chấp là nhà
xưởng, nhà máy, khách sạn, nhà ở,... và những tài sản gắn liền với đất đai và các công
trình xây dựng.
- Ngoài ra, trong Luật Đất đai còn quy định quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Đất
đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà Nước thống nhất quản lý. Nhà Nước thực hiện việc
giao đất hoặc cho thuê đất đối với cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế, đơn vị vũ
trang nhân dân, cơ quan Nhà Nước, tổ chức chính trị, xã hội sử dụng ổn định, lâu dài.
Tuy nhiên, trong các chủ thể được giao đất và cho thuê đất nói trên, chỉ có cá nhân, hộ
gia đình và các tổ chức kinh tế mới được thế chấp vay vốn ngân hàng.
1.1.2.2 Đặc điểm thế chấp BĐS
- Do đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý và quyền sở
hữu BĐS gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Vì vậy khi đem
BĐS đi thế chấp thực chất đó là thực hiện thế chấp các quyền liên quan đến BĐS, chủ
yếu là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Nên trong thời gian thế chấp chủ sở
hữu BĐS vẫn được sử dụng, khai thác BĐS đó nhưng không được và cũng không thể
Phùng Thị Phương
8
QTKD bất động sản 47
Chuyên đề thực tập
Khoa BĐS và KTTN
trao đổi, chuyển nhượng các BĐS đó trên thị trường.
- Trong hoạt động tín dụng, thế chấp BĐS chịu sự chi phối của sự biến động thị
trường BĐS rất lớn nên giá trị BĐS thế chấp luôn thấp hơn giá trị thị trường tại thời
điểm thế chấp để đảm bảo tính an toàn của phía các tổ chức tín dụng. Thông thường
giá trị BĐS thế chấp chỉ được tính tương đương với giá trị của nó tại thời điểm thị
trường xấu nhất, mức giá có thể là thấp nhất.
1.1.3 Vai trò thế chấp BĐS
1.1.3.1 Đối với chủ sở hữu BĐS
Thế chấp BĐS là hình thức đem BĐS làm tài sàn đảm bảo để vay vốn tại các tổ
chức tín dụng. Đó là hình thức huy động vốn nhanh chóng và hiệu quả đối với các cá
nhân và tổ chức. Điều này rất thuận lợi vì chủ sở hữu vẫn sử dụng BĐS của mình
trong thời gian vay vốn thế chấp đồng thời lại có thêm lượng vốn để phục vụ mục đích
của mình. Nhưng hiện nay, lượng vốn mà các cá nhân và tổ chức vay được thấp hơn so
với giá trị thực của BĐS mà họ đem thế chấp, đa số các ngân hàng đều chỉ cho vay
theo nguyên tắc 7/7, tức là 70% của 70% giá trị BĐS. Điều đó có nghĩa người đi vay
chỉ được vay trên dưới 50% giá trị. Điều này rất thiệt thòi cho người thế chấp BĐS.
1.1.3.2 Đối với các tổ chức tín dụng
Đối với mỗi ngân hàng thì hoạt động tín dụng là hoạt động chủ yếu và quan trọng
nhất. Khi cho vay, ngân hàng luôn kỳ vọng sẽ lựa chọn được khách hàng thực hiện các
dự án của họ tốt để có thể hoàn trả cả gốc và lãi. Tránh rủi ro trong kinh doanh thì các
tổ chức tín dụng đưa ra những tiêu chuẩn lựa chọn khách hàng để cho vay. Ví dụ: đánh
giá mức độ tín nhiệm của khác hàng, khả năng tài chính của khách hàng, xác định các
tài sản hữu hình khác của khách hàng. Để đảm bảo an toàn thì các tổ chức tín dụng yêu
cầu thế chấp các tài sản có giá trị để đảm bảo các khoản vay. Các tài sản có giá trị lớn
và tính thanh khoản cao thì việc cấp tín dụng của các ngân hàng càng đảm bảo. Vì vậy
đem thế chấp BĐS là nguồn huy động vốn hiệu quả và nhanh chóng đối với các cá
nhân và tổ chức khi cần vốn.
- Đối với các tổ chức kinh doanh tài chính thì việc luân chuyển tiền tệ là hoạt
động chủ yếu. Vì vậy việc nhận thế chấp BĐS và các tài sản đảm bảo khác là một
trong những hoạt động giúp cho các tổ chức tín dụng đó hoạt động bình thường.
- Nhận BĐS thế chấp có thể làm tăng lợi nhuận cho ngân hàng (thông qua lãi
Phùng Thị Phương
9
QTKD bất động sản 47
Chuyên đề thực tập
Khoa BĐS và KTTN
vay) và tăng lượng vốn dự trữ bằng tài sản của ngân hàng (BĐS ).
- Nhận thế chấp BĐS nói riêng và các tài sản bảo đảm nói chung đều nâng cao
trách nhiệm thực hiện cam kết trả nợ của bên vay, phòng tránh được những rủi ro có
thể xảy ra.
1.1.3.3 Đối với nền kinh tế
Sự bình ổn và phát triển của thị trường tài chính ảnh hưởng đến sự phát triển của
nền kinh tế. Vì nhiều cá nhân và tổ chức cần vồn để kinh doanh mà không có các hoạt
động tín dụng thì sẽ làm gián đoạn đến hoạt động sản xuất của họ.
Vì vậy, hoạt động thế chấp BĐS có vai trò to lớn, nó quyết định việc cho vay vốn
của ngân hàng và các tổ chức tín dụng và từ đó thúc đẩy nền kinh tế phát triển.
1.1.4 Các quy định về thế chấp BĐS
Ở nước ta hiện nay, Nhà nước đã ban hành một số văn bản pháp luật quy định về
thế chấp BĐS như: Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999; Thông tư
06/2002/TT-NHNN ngày 29/12/1999 hướng dẫn thực hiện Nghị định 178/1999/NĐ và
thông tư 07/2003/TT-NHNN ngày 19/5/2003 sửa đổi bổ sung Thông tư 06/2000/TTNHNN. Dựa vào các văn bản pháp luật trên quy định về BĐS thế chấp như sau :
a) BĐS phải thuộc quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng của khách hàng vay các tổ
chức tín dụng quy định theo:
- Đối với giá trị quyền sử dụng đất, phải thuộc quyền sử dụng của khách hàng
vay, bên bảo lãnh và được thế chấp, bão lãnh theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Đối với BĐS của doanh nghiệp Nhà nước thì phải là BĐS do Nhà nước giao
cho doanh nghiệp đó quản lý, sử dụng và được dùng để bảo tiền vay theo quy định
của pháp luật về doanh nghiệp Nhà nước;
- Đối với BĐS khác thì phải thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay, bên bảo
lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu;
b) BĐS được phép giao dịch, tức là những BĐS mà pháp luật cho phép hộăc
không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo
lãnh và các giao dịch khác;
c) BĐS không có tranh chấp, tức là BĐS không có tranh chấp về quyền sở hữu
hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng, bên bảo lãnh tại thời điểm ký kết hợp
đồng vay thế chấp. Khách hàng vay, bên bảo lãnh phải cam kết với các tổ chức tín
Phùng Thị Phương
10
QTKD bất động sản 47
Chuyên đề thực tập
Khoa BĐS và KTTN
dụng về việc BĐS thế chấp, bảo lãnh không có tranh chấp và phải chịu trách nhiệm
cam kết về cam kết của mình.
Hợp đồng thế chấp BĐS bao gồm những nội dung chính sau:
- Tên và địa chỉ các bên (có ngày, tháng, năm);
- Nghĩa vụ được đảm bảo;
- Mô tả BĐS thế chấp, giá trị của BĐS thế chấp;
- Bên giữ tài sản, giấy tờ của BĐS thế chấp;
- Quyền và nghĩa vụ của các bên;
- Các thoả thuận về trường hợp xử lý và phương thức xử lý BĐS thế chấp;
- Các thoả thuận khác.
Trường hợp giao dịch bảo đảm tiền vay bị coi là vô hiệu từng phần hay toàn bộ
thì không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng tín dụng mà giao dịch bảo đảm đó là
một điều kiện. Bên bảo lãnh phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ trả nợ, nghĩa vụ bảo lãnh
của mình và bổ sung tài sản bảo đảm như đã cam kết.
Việc đăng ký, xoá đăng ký thế chấp, bảo lãnh tài sản là giá trị quyền sử dụng đất,
BĐS gắn liền với đất được thực hiện khi Bộ, ngành có liên quan ban hành các văn bản
hướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ tục, lệ phí đăng ký giao dịch bảo đảm và Sở địa chính
hoặc Sở địa chính nhà đất, UBNN xã, phường, thị trấn thực hiện việc đăng ký giao
dịch bảo đảm.
Các bên có thể thoả thuận việc cấp chứng nhận, chứng thực hợp đồng thế chấp,
bảo lãnh của cơ quan công chứng Nhà nước hoặc UBNN các cấp có thẩm quyền. Nếu
trong một số trường hợp đồng thế chấp mà Nhà nước bắt buộc chứng nhận, chứng thực
thì phải tuân theo. UBNN theo quy định của Chính phủ thì có thẩm quyền chứng thực
hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, cầm cố.
1.2 ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP
1.2.1 Khái niệm định giá BĐS thế chấp3
Định giá BĐS là một nghệ thuật hay là một khoa học về xác ĐG trị bằng hình
thái tiền tệ của các BĐS tại một thời điểm nhất định, cho một mục đích cụ thể, có tính
đến đặc điểm của BĐS va các nhân tố kinh tế, pháp lý tiềm ẩn, bao gồm cả lĩnh vực
đầu tư.
3
Từ website: http://phuockien.com.vn/news/detail/656
Phùng Thị Phương
11
QTKD bất động sản 47
Chuyên đề thực tập
Khoa BĐS và KTTN
ĐG BĐS thế chấp là cũng được định nghĩa như định giá BĐS nhằm mục đích là
thế chấp BĐS.
- Tính khoa học thể hiện ở việc phân tích số liệu, tính toán giá trị của BĐS bằng
toán học.
- Tính nghệ thuật thể hiện ở kỹ năng nắm bắt thông tin, khả năng đưa ra các nhận
định và hình thành các quan điểm riêng.
- Mục đích cụ thể: mục đích sử dụng đất quyết định đến giá trị của BĐS đó.
- Thời điểm cụ thể: giá trị pháp lý tại một thời điểm cụ thể.
- Trong nhiều trường hợp, việc tính toán là rất đơn giản, kết quả ĐG dựa chủ yếu
vào quan điểm riêng của người ĐG về việc sử dụng thông tin nào, lựa chọn mô hình
toán học nào.
- Trong trường hợp bao gồm cả việc định giá các tài sản gắn liền với đất, thì cũng
không thể vì thế mà tách chúng hoàn toàn độc lập nhau, vì bất động sản là một đơn vị
thống nhất, thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và về mục đích sử dụng.
Hơn nữa do bất động sản là một tài sản không di dời được nên giá trị bất động sản
luôn luôn chịu sự tác động bởi nhiều yếu tố. Số lượng các yếu tố và mức độ ảnh hưởng
của mỗi yếu tố đến giá trị của bất động sản là không giống nhau, chúng tùy thuộc vào
từng loại bất động sản, từng vị trí của bất động sản. Vì vậy, việc xác định các quyền
đối với bất động sản, những yếu tố và mức độ ảnh hưởng chúng đến giá trị của bất
động sản là rất khó khăn, phức tạp và đó cũng chính là công việc của người định giá
cần giải quyết.
Việc ĐG là cần thiết khi BĐS chuyển đổi chủ sở hữu hoặc sử dụng, gồm:
- ĐG mua và ĐG bán: ĐG mua và bán có điểm giống nhau là đều phải dựa vào
giá thị trường. Đánh giá xem thị trường nóng hay lạnh không chỉ qua số lượng giao
dịch mà cả tốc độ các giao dịch. Nhưng ĐG bán dựa trên nguyên tắc người bán luôn
muốn BĐS đạt giá trị cao nhất. Còn ĐG mua, người ĐG dựa trên đặc điểm của khách
hàng, khả năng tài chính và mong muốn của họ.
- ĐG thế chấp: chủ yếu gặp trong các giao dịch của các ngân hàng. Khi khách
hàng muốn đi vay và có BĐS thế chấp, họ không chỉ cần tìm hiểu phương thức cho
vay, cách thức thanh toán mà còn cả cách thức ĐG của các ngân hàng, từ đó có lựa
chọn thích hợp.
- ĐG cho thuê: tương tự ĐG bán.
Phùng Thị Phương
12
QTKD bất động sản 47
Chuyên đề thực tập
Khoa BĐS và KTTN
- ĐG bảo hiểm: thực chất là việc tính toán các chi phí cho việc sửa chữa, thay
thế, tái tạo BĐS khi nó bị hư hỏng vì rủi ro. Nó tương tự như ĐG để đền bù giải phóng
mặt bằng.
- ĐG đánh thuế: hầu hết các nước đều tính thuế dựa trên giá trị thị trường của đất
đai. Ở Việt Nam chưa có thuế đất nhưng có phí trước bạ.
- ĐG hạch toán: chủ yếu gặp trong hạch toán kế toán.
- ĐG thừa kế: thực chất là ĐG tài sản trong quá khứ.
- ĐG đầu tư: thực chất là ĐG tài sản trong tương lai.
- ĐG phục vụ cho giải quyết tranh chấp, toà án: tương tự như ĐG thừa kế.
1.2.2 Các hình thái giá trị của BĐS
- Giá trị sử dụng: là giá trị mà một BĐS cụ thể có được đối với một sử dụng cụ
thể, thể hiện giá trị của BĐS đóng góp vào doanh nghiệp. Giá trị này được ước lượng
dựa trên sức sản xuất của BĐS.
Đánh giá giá trị sử dụng cho mục đích sát nhập, chiếm hữu và vấn đề an toàn
hoặc cho các quyết định của toà án, cho đánh thuế (thuế nông nghiệp), ĐG những BĐS
khan hiếm trên thị trường hoặc có hạn chế thị trường.
- Giá trị đầu tư: Là giá trị của một đầu tư đối với người đầu tư cụ thể dựa trên
yêu cầu đầu tư của người đầu tư này.
Giá trị đầu tư là giá trị đối với một cá nhân, không nhất thiết là giá trị thị trường.
Phản ánh mối quan hệ chủ quan giữa người đầu tư cụ thể và khoản đầu tư cho trước.
ĐG trị đầu tư dựa trên khả năng thế chấp nhận để thoả mãn mong muốn hoặc nhu cầu
của người đầu tư cụ thể.
- Giá trị đang hoạt động: là giá trị đang trong quá trình khai thác sử dụng. Nó là
tổng giá trị tài sản, bao gồm giá trị BĐS và giá trị tài sản cá nhân vô hình đóng góp
vào giá trị hoạt động kinh doanh. ĐG giá trị đang hoạt động thường áp đối với BĐS có
khả năng sinh lời như khách sạn, nhà hàng, nhà nghỉ, sân gôn, doanh nghiệp công
nghiệp, cửa hàng, trung tâm thương mại,…Đối với những tài sản trên, giá trị BĐS về
vật chất là một phần không thể thiếu trong kinh doanh, rất khó tách biệt giá trị thị
trường của đất và công trình trên đất ra khỏi tổng giá trị kinh doanh.
- Giá trị các lợi ích công cộng: phục vụ cho mục đích bảo tồn.
- Giá trị bảo hiểm: dựa trên các chi phí thay thế hay chi phí tái tạo những phần
vật chất của BĐS do mất mát hay rủi ro.
Phùng Thị Phương
13
QTKD bất động sản 47
Chuyên đề thực tập
Khoa BĐS và KTTN
- Giá trị được ước lượng: phục vụ cho mục đích đánh thuế và được xem như giá
trị của tài sản.
1.2.3 Những nhân tố ảnh hưởng giá trị BĐS
1.2.3.1 Các nhân tố có mối quan hệ trực tiếp với giá trị của BĐS
Yếu tố tự nhiên:
- Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại, vị trí của BĐS
thuận lợi thì giá trị của BĐS đó càng lớn
- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất cũng góp phần tạo lên giá trị
cho BĐS.
Kích thước lô đất: phù hợp hay không phù hợp với kiến trúc hay loại hình BĐS
Hình dáng lô đất: lô đất có hình dáng vuông vức, phù hợp hay méo mó
Quy mô đất: Tổng thể diện tích và các ràng buộc xây dựng cải tạo liên quan
Hình thức kiến trúc bên ngoài BĐS: Có phù hợp với thị hiếu hay không
Địa hình BĐS tọa lạc: Cao hay thấp so với các BĐS và các vùng lân cận
Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất: Phù hợp với mục đích sử dụng đất hay
không, chi phí cải tạo lớn hay nhỏ
Tình trạng môi trường: môi trường trong lành, ít bụi, ít ôi nhiễm thì sẽ làm tăng
giá trị của BĐS và ngược lại.
Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: Phụ thuộc vùng địa lý nơi BĐS tọa
lạc, hướng của BĐS
Yếu tố kinh tế:
Điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường, giá một BĐS trả tiền ngay chắc
chắn sẽ thấp hơn giá một BĐS tương tự với cách trả góp và ngay cả giá trả góp với các
điều kiện trả góp khác nhau cũng khác nhau. Trách nhiệm về nghĩa vụ thuế, thời gian
chuyển giao BĐS, các yếu tố chủ quan, khách quan khác trong việc mua bán BĐS
cũng cần được xem xét và phân tích trong quá trình ĐG BĐS, đặc biệt là yếu tố thời
điểm cần được xem xét kỹ. Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS cũng ảnh hưởng đến
giá trị BĐS như thu nhập hàng năm từ BĐS.
Yếu tố pháp luật:
Tình trạng pháp lý của BĐS: Kiểm ta xem xét mức độ hoàn chỉnh về hồ sơ pháp
lý của BĐS, các nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất;
Phùng Thị Phương
14
QTKD bất động sản 47
Chuyên đề thực tập
Khoa BĐS và KTTN
Quy hoạch sử dụng đất gắn liền với BĐS: Có nằm trong diện giải tỏa hay không,
mục đích sử dụng của BĐS có đúng với quy hoạch của vùng, địa phương và nhà nước
hay không
Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS: Thủ tục giấy tờ và các hạn
chế (giấy cấp phép xây dựng,…)
Các hạn chế quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với
BĐS (có tranh chấp hay không, nằm trong diện giải toả hay không,…)
Yếu tố về tâm lý xã hội:
Tình trạng của những người sống trong cùng một nhà ở: công việc, sức khỏe
Tình hình kinh doanh của người đang sử dụng BĐS
Tính chất phong thủy của BĐS: BĐS có hướng phù hợp với tuổi của người mua,
vị trí địa lý, hướng gió hướng nắng...
1.2.3.2 Các yếu tố liên quan đến thị trường
- Tính hữu ích của BĐS: BĐS có tác dụng gì đối với xã hội hay ảnh hưởng tích
cực hoặc tiêu cực đến thị trường BĐS
- Nhu cầu loại BĐS trên thị trường: loại hình BĐS có được thị trường quan tâm
hay không
- Tình trạng khan hiếm của loại BĐS trên thị trường hay là tính dị biệt của BĐS.
- Quyền chiếm hữu và khả năng chuyển giao được của BĐS
1.2.3.3 Các yếu tố chung bên ngoài
Các yếu tố pháp lý, nhà nước và chính trị:
Chính sách tài chính áp dụng đối với người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
và đối với người được nhận quyền sử dụng đất
Các chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS
Các chính sách thuế của nhà nước về BĐS
Các yếu tố thuộc kinh tế vĩ mô:
Tình trạng cung – cầu BĐS trong khu vực
Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực
Các điều kiện thị trường BĐS trong khu vực
Hiện trạng vùng lân cận: Đường xá, an ninh, thông tin liên lạc, trường học, bênh
viện, trình độ dân trí,...
Phùng Thị Phương
15
QTKD bất động sản 47
Chuyên đề thực tập
Khoa BĐS và KTTN
Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng so với cả nước
Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng
Khả nằng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng
Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng
Mức giá bình quân của các loại đất trong vùng
Tỷ lệ thuê và mức thuế suất
Mức độ lạm phát chung
Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán và điều kiện thực hiện
các hoạt động tín dụng trong vùng.
Các yếu tố về xã hội:
Mật độ dân số
Đặc điểm khu dân cư
Trình độ nhận thức, tâm lý và tập quán của người dân trong vùng
Các điều kiện về trường học, bệnh viện (ở xa hay gần so với BĐS cần đánh giá)
Tình hình an ninh trong vùng
1.2.4 Sự cần thiết của ĐG BĐS thế chấp
- Trong kinh doanh tài chính, ảnh hưởng lớn nhất đến hoạt động của ngân hàng là
các rủi ro như thanh toán chậm hoặc không có khả năng thanh toán các khoản vay thế
chấp. Nền kinh tế phát triển kéo theo hoạt động tín dụng cũng phát triển theo vì nhu
cầu sử dụng vốn của các tổ chức và cá nhân cho hoạt động sản xuất, kinh doanh ngày
càng lớn. Do đó, nhu cầu sử dụng ĐG BĐS trở nên quan trọng. Hoạt động này thực
hiện tốt thì có tác dụng: 1) giảm bớt được tổn nhất và rủi ro cho ngân hàng vì bất cứ lý
do nào mà khách hàng không trả được nợ; 2) giúp cho khách hàng thực hiện nghĩa vụ
trả nợ.
- Một trong những nguyên tắc ĐG BĐS thế chấp là việc tuân theo giá trị thị
trường. Vai trò của công tác ĐG rất quan trọng vì để tìm giá trị của tài sản sát với thị
trường nhất. Đánh giá đúng giá trị của BĐS đảm bảo được lợi ích của cả hai bên cho
vay và đi vay.
- Nếu ĐG BĐS cao hơn gía thị trường thì ngân hàng hay các tổ chưc tín dụng sẽ
gặp khó khăn trong việc phát mại tài sản. Nếu ĐG BĐS thấp hơn giá thị trường thì
thiệt thòi cho khách hàng – không đáp ứng nhu cầu vốn của họ. Đồng thời cũng không
Phùng Thị Phương
16
QTKD bất động sản 47
Chuyên đề thực tập
Khoa BĐS và KTTN
cạnh tranh được với các tổ chức tín dụng khác trên thị trường. Vì vậy hoạt động ĐG
đòi hỏi tính khoa học, khách quan và tính chuyên môn hoá cao. Trong trường hợp cần
thiết thì thuê các tổ chức ĐG bên ngoài.
1.2.5 Các nguyên tắc ĐG BĐS thế chấp
Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất:
ĐG là xác định ĐG cho một mục đích sử dụng duy nhất của BĐS, và giữa mục
đích đầu tư và mục đích sử dụng phải có sự nhất quán;
Mục đích sử dụng đất cũng chính là căn cứ mang tính pháp lý của BĐS.
Nguyên tắc cung - cầu:
Giá trị thị trường được xác định bởi sự tác động qua lại của các lực lượng cung
và cầu trên thị trường, trên thị trường giá cả có xu hướng thay đổi tỷ lể thuận với cầu
và tỷ lệ nghịch với cung;
Sự khác biệt về các đặc điểm vật lý và kinh tế - xã hội của BĐS cũng được phản
ánh trong mối quan hệ cung cầu.
Nguyên tắc thay thế:
Các BĐS có sử dụng tương tự nhau có thể thay thế cho nhau nên BĐS có giá
thấp hơn sẽ hấp dẫn nhiều cầu hơn;
Người mua không trả giá cao hơn cho bất cứ BĐS nào có công dụng tương tự
Giá trị của BĐS được xác định bởi sự tác động qua lại lẫn nhau giữa các BĐS
thay thế cho nhau;
Giá trị của BĐS có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một BĐS thay thế
cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng
đến sự thay thế.
Nguyên tắc đóng góp:
Mức độ mà mỗi bộ phận của BĐS đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ BĐS
có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó;
Sự có mặt hay thiếu vắng của một bộ phận cấu thành có thể làm giảm hoặc tăng
giá trị của BĐS nhiều hơn chi phí để tạo ra nó;
Đây là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung
vào tài sản khi ĐG viên xác định mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của BĐS;
Nguyên tắc cân bằng:
Phùng Thị Phương
17
QTKD bất động sản 47
Chuyên đề thực tập
Khoa BĐS và KTTN
Sự cân bằng thể hiện ở cân bằng giữa đất và công trình, giữa các bộ phận cấu
thành của công trình;
Bất cứ sự mất cân bằng nào xảy ra đều làm giảm giá trị BĐS;
Các yếu tố cấu thành của BĐS cần phải đạt được sự cân bằng để BĐS đạt được
mức sử dụng cao nhất;
Nguyên tắc thay đổi:
Giá trị của BĐS luôn thay đổi theo sự thay đổi của các yếu tố trong thì trường do
tác động của 4 nhóm yếu tố: xã hội, kinh tế, môi trường và chính sách của Nhà nước;
BĐS thay đổi theo thời gian sử dụng; và thị hiếu tiêu dùng
Giá trị của BĐS cũng phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu
tố ảnh hưởng đến giá trị;
Nguyên tắc phù hợp:
BĐS cần phải phù hợp với quần thể BĐS xung quanh;
Phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức sử
hữu dụng cao nhất;
Nguyên tắc cạnh tranh:
Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh. Lợi nhuận siêu ngạch sẽ thu hút nhiều
người tham gia thị trường và dẫn đến giảm lợi nhuận;
Cạnh tranh giữa cung và cầu; nội bộ cung và nội bộ cầu;
Đối với BĐS, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các BĐS với
nhau và giữa BĐS này với BĐS khác. Do đó, giá trị của BĐS được hình thành là kết
quả của sự cạnh tranh trên thị trường;
Nguyên tắc dự báo:
Giá trị của BĐS có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lời trong
tương lai;
Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những
người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này
cũng ảnh hưởng đến giá trị;
Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi
ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng BĐS của người mua
Nguyên tắc ngoại ứng:
Phùng Thị Phương
18
QTKD bất động sản 47
Chuyên đề thực tập
Khoa BĐS và KTTN
Phải quan tâm đến ảnh hưởng ngoại ứng của BĐS xung quanh tới BĐS mục tiêu:
tiếng ồn, khói bụi, đặc điểm của khu vực thị trường…Có ngoại ứng tích cực hoặc
ngoại ứng tiêu cực.
1.3 Các phương pháp ĐG BĐS
1.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp
1.3.1.1 Khái niêm, ý nghĩa của phương pháp so sánh
- Khái niệm:
Là phương pháp ĐG bằng cách so sánh trực tiếp BĐS mục tiêu với các BĐS
tương tự đã bán trên thị trường.
- Ý nghĩa:
Được áp dụng rộng rãi vì không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật. Trong phạm vi
một khu vực thị trường, người ĐG có thể không cần thông qua đào tạo, chỉ cần thâm
nhập thị trường, có thông tin là thực hiện được.
ĐG được giá trị thị trường của BĐS là cơ sở vững chắc để các cơ quan pháp lý
công nhận.
1.3.1.2 Cơ sở của phương pháp so sánh
Các nguyên tắc sử dụng trong phương pháp này:
Nguyên tắc cung - cầu:
Người mua tạo ra Cầu, BĐS đưa ra giao dịch tạo ra Cung. Giá trị thị trường của
BĐS là giá thoả thuận được giữa người mua và người bán, là giá cả giao dịch mà ở đó
Cung và Cầu cân bằng.
Trong MQH cung cầu, cung đáp ứng chập hơn so với sự thay đổi của cầu nên ta
thường tập trung phân tích vào cầu
Nguyên tắc thay thế:
Giá trị của BĐS có xu hướng được hình thành thông qua giá của tập hợp BĐS
có khả năng thay thế BĐS đó trên thị trường trong một khoảng thời gian nhất định.
Đây là nguyên tắc cơ bản của phương pháp ĐG, cho nên muốn áp dụng phương
pháp này, BĐS mục tiêu cần phải có thị trường, có các BĐS thay thế.
Nguyên tắc cân bằng:
Các lực lượng tham gia thị trường (Cung và Cầu) đều có xu hướng vận động
xung quanh điểm cân bằng và điểm cân bằng này là tương đối.
Nguyên tắc này cho thấy, không nên cố gắng tìm một giá tuyệt đối cho BĐS.
Phùng Thị Phương
19
QTKD bất động sản 47
Chuyên đề thực tập
Khoa BĐS và KTTN
Nguyên tắc ngoại ứng:
Nguyên tắc này chỉ ra rằng cần tìm hiểu tất cả các vấn đề tác động đến giá trị
BĐS.
Ví dụ như 2 BĐS giống hệt nhau về kiến trúc, diện tích, vị trí; nhưng BĐS ở khu
vực rộng hơn, an ninh tốt hơn, công trình phúc lợi hoàn thiện hơn luôn hấp dẫn và có
giá trị cao hơn.
Ứng dụng các nguyên tắc trên, người ĐG cần xem xét tất cả các vấn đề có liên
quan và những phản ứng của thị trường đối với vấn đề ĐG.
1.3.1.3 Yêu cầu
- Chỉ có thể so sánh được với các BĐS tương tự trong vùng, có tính đồng nhất
với BĐS mục tiêu về mục đích sử dụng, thiết kế xây dựng và thị trường.
- Chỉ so sánh với các giao dịch trong thời gian gần đây. Tuy nhiên “gần đây” chỉ
mang tính tương đối, có thể là cách tuần, cách tháng, cách năm tuỳ theo tính ổn định
của thị trường. Thị trường càng ổn định, thời gian có thể càng dài. Người ĐG cần
không ngừng tăng cường kinh nghiệm và kiến thức thị trường vì đây là phương pháp
đòi hỏi khả năng cập nhật, nắm bắt và phân tích thông tin cũng như sự nhạy cảm của
người thực hiện.
- Không có mô hình nào cố định mà phải dựa vào sự hiện diện của các giao dịch
trên thị trường.
- Chất lượng thông tin phải cao và có thể so sánh được. Tốt nhất là người ĐG
trực tiếp thu thập (thông tin sơ cấp), nếu không phải lấy thông tin từ những người trực
tiếp tham gia hoặc chứng kiến giao dịch.
- Thị trường cần ổn định.
1.3.1.4 Các bước tiến hành
B1: Tìm kiếm thông tin của các BĐS được bán trong thời gian gần đây để có thể
so sánh được với BĐS mục tiêu. Càng thu thập được nhiều, kết quả ĐG càng chính
xác. Chú ý đến chất lượng của thông tin. Thông tin càng chính xác thì chất lượng định
giá càng đảm bảo.
B2: Tiến hành kiểm tra các BĐS có thể so sánh được để xác định giá trị của
chúng và bảo đảm tính chính xác của thông tin và chúng thực sự có thể so sánh được.
Kiểm tra thực địa, giấy tờ và thu thập các thông tin bổ sung nếu có.
B3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh được thích hợp nhất (từ 3-6 BĐS).
Phùng Thị Phương
20
QTKD bất động sản 47
- Xem thêm -
.DOC 
75 
175 
141 
