Tài liệu Báo cáo Thực tập tại Công ty cổ phần bất động sản

CTY CP BẤT ĐỘNG SẢN I. Tên công ty : Tên đầy đủ : CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN PETROLIMEX Tên giao dịch tiếng Anh: Petrolimex Land Holdings Joint Stock Company (PLAND) - được thành lập ngày 5 tháng 9 năm 2005 bởi Tổng công ty Xăng dầu Việt Nam là cổ đông chi phối và các cổ đông sáng lập có uy tín khác là Công ty cổ phần bảo hiểm Petrolimex, Công ty cổ phần Xây lắp I, Quỹ Vietnam Opportunity Fund Limited (VOF).  Thông tin liên hệ Công ty cổ phần Bất động sản Petrolimex Địa chỉ: Số 1, Khâm Thiên, Đống Đa, Hà Nội. Điện thoại: (04) 5188359, (04) 5130135 Fax : (04) 5130137 Website: http://www.pland.com.vn/ Email: [email protected]  Vốn điều lệ Công ty có vốn điều lệ 100 tỷ đồng được chia thành 10.000.000 cổ phần (mệnh giá cổ phần 10.000 đồng).  Ngành nghề kinh doanh Công ty có giấy phép đăng ký kinh doanh số 0103009193 do Sở Kế hoạch Đầu tư Hà Nội cấp ngày 5/9/2005. Ngành nghề kinh doanh chính là: · Đầu tư, kinh doanh và cho thuê Bất động sản: Văn phòng làm việc, căn hộ, nhà ở, khách sạn, nhà hàng, kiốt, trung tâm thương mại, siêu thị. · Kinh doanh các dịch vụ ăn uống, khách sạn, nhà nghỉ, nhà hàng, khu du lịch, khu vui chơi giải trí, các dịch vụ vui chơi giải trí và các dịch vụ phục vụ khách du lịch. 1 · Thuê và cho thuê đất, kho tàng, bến bãi, nhà xưởng, hội nghị, hội trường, nhà có trang bị kỹ thuật đặc biệt. · Đầu tư, kinh doanh và cho thuê các cơ sở hạ tầng xăng dầu. · Xây dựng nhà ở, công trình kỹ thuật, công trình công nghiệp, công trình xăng dầu, đường ống dẫn xăng dầu, chất lỏng khác. · Cung cấp các dịch vụ tư vấn, môi giới, định giá, quản lý bất động sản và các dịch vụ về nhà đất. · Cung cấp các dịch vụ cho nhà ở và văn phòng làm việc. · Đầu tư tài chính. Công ty cổ phần Bất động sản Petrolimex là đơn vị thành viên của Tổng công ty Xăng dầu Việt Nam. Công ty chức năng kinh doanh bất động sản trên phạm vi toàn quốc và có nhiệm vụ phối hợp với các đơn vị thành viên thuộc Tổng công ty Xăng dầu Việt Nam khai thác hiệu quả quỹ đất đang được giao quản lý, sử dụng vào mục đích kinh doanh bất động sản.. II. Giới thiệu chung về dịch vụ môi giới bất động sản Trong bối cảnh hiện nay, sự gia tăng dân số cùng tốc độ đô thị hóa chóng mặt tất yếu đã dẫn đến việc nhu cầu nhà ở của người dân và cơ sở hạ tầng cho các hãng kinh doanh trở thành vấn đề cấp bách. Chính vì vậy, dịch vụ môi giới bất động sản(BĐS) chiếm một vị trí ngày càng quan trọng trong cơ cấu các ngành dịch vụ ở nước ta. Trước tiên ta xét khái niệm về môi giới nói chung. Môi giới là hoạt động kết nối giữa hai bên với nhau bằng hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo sự thông cảm thấu hiểu về vấn đề liên quan giữa các bên hoặc giải quyết những công việc có liên quan giữa hai bên. Ngoài ra môi giới còn là công việc với mục đích tạo thu nhập mà đối tượng của nó là các thương vụ được thực hiện. 2 Hoạt động môi giới phát sinh khi hội tụ đủ các yếu tố sau :thứ nhất xuất hiện quan hệ giữa các bên; thứ hai các bên không thể giải quyết công việc hay giải quyết không hiệu quả; và cuối cùng là tồn tại người thứ ba là nhà môi giới có đủ năng lực, điều kiện để giải quyết những công việc liên quan đến các bên. Tiếp theo là bất động sản: đối tượng của việc môi giới không phải là bản thân bất động sản mà là các quyền liên quan đến nó. Chính vì vậy môi giới bất động sản là thực hiện công việc cho những người khác mà đối tượng là những quyền hạn khác nhau liên quan đến bất động sản. Kết quả của những hoạt động này là thực hiện yêu cầu của khách hàng như hợp đồng mua bán trao đổi, thuê và cho thuê… với sự giúp đỡ của nhà môi giới. Qua đó nhà môi giới nhận được thù lao nhờ những thay đổi ở khía cạnh pháp lí và thực tế của BĐS thông qua các thương vụ mà đối tượng của nó là quyền đối với BĐS. Từ lúc tiếp nhận yêu cầu bán, cho thuê hay mua, thuê mua của khách hàng chúng ta phải chuẩn bị hồ sơ giấy tờ đầy đủ để hoàn thành gọn thương vụ. việc thu thập và xác định các loại giấy tờ cần bắt đầu thực hiện ngay sau khi kí hợp đồng môi giới. Khách hàng trong quá trình tiến hành thương vụ nhiều lúc phải tự đi giải quyết các thủ tục giấy tờ và chúng ta cần nắm bắt những tiến trình này của khách hàng. Cần bí mật kiểm tra và theo dõi, giúp đỡ và ở những giai đoạn cần thiết làm thay cho khách hàng. Chỉ bằng cách này chúng ta mới có thể chắc chắn rằng không có vấn đề gì sơ suất khi thực hiện ko chu đáo. III. Các vấn đề về tổ chức văn phòng môi giới của công ty 1. Về điền kiện pháp lí 1.1 Tổ chức khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã đăng kí kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản theo quy định của pháp luật 3 1.2 `Trường hợp tổ chức kinh doanh dịch vụ bất động sản đã có tư cách pháp nhân khi bổ sung đăng ký kinh doanh hoạt động môi giới thì chỉ cần đảm bảo điều kiện quy định tại điểm b khoản 1 điều này. 2. Về nhân sự 2.1 Tổ chức khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất 01 người có chứng chỉ môi giới bất động sản Trường hợp tổ chức kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ môi giới bất động sản 2.2 Người quản trị điều hành của bộ phận hoặc công ty trực thuộc thực hiện môi giới bất động sản (Trưởng, phó phòng hoặc trưởng phó ban hoặc giám đốc, phó giám đốc ) có trình độ chuyên môn về kinh tế, tài chính, ngân hàng phù hợp với hoạt động môi giới bất động sản có kiến thức và kinh nghiệm về kinh doanh trên thị trường bất động sản. 3. Trụ sở hoạt động 3.1 Có địa điểm giao dịch ổn định 3.2 Có cơ sở vật chất hệ thống kĩ thuật tin học và phương tiện thông tin liên lạc(điện thoại, thiết bị ghi âm, máy vi tính và các thiết bị khác ) đáp ứng yêu cầu của hoạt động môi giới bất động sản. IV. Quy trình và thủ tục môi giới bất động sản A. Thu thập thông tin cung cầu về bất động sản 1. Thu thập thông tin về bất động sản Nguồn cung bất động sản _ Các dạng cung : +Bán +Cho thuê, cho thuê lại +Đầu tư liên doanh liên kết +Khai hoang, khai phá, bán đất chưa sử dụng thành sử dụng được 4 _Thông tin nguồn cung +Văn phòng môi giới +Từ khách hàng +Từ các phương tiện thông tin đại chúng +Các công ty đầu tư kinh doanh xây dựng, các dự án +Các cơ quan đấu giá đất và bất động sản +Các cơ quan quản lý : địa chính, tài nguyên môi trường, sở kiến trúc, sở quy hoạch. +Từ thực tế : những nhà bỏ trống, những khu đất trống, những bất động sản mới phát triển, từ dân cư địa phương. +MLS : hệ thống niêm yết đa chiều. Thông tin về bất động sản _Kinh tế kỹ thuật +Vị trí : môi trường xung quanh +Loại, kích thước, hình thể, không gian, hướng +Trang thiết bị : cơ sở vật chất kỹ thuật +Tình trạng kỹ thuật: xem tổng thể như thế nào, chi tiết, chất liệu, thời gian, sử dụng, kiến trúc, bảo dưỡng… +Hạ tầng kỹ thuật: đường, điện, nước +Giá cả toàn bộ và từng phần của bất động sản. _Pháp lý +Giấy tờ xác nhận quyền năng đối với bất động sản: sổ đỏ, sổ hồng, quyết định giao đất, giấy phép xây dựng, phân chia tài sản… +Quy hoạch: sử dụng đất, không gian, các công trình liên quan khác +Các giấy tờ liên quan đến tranh chấp: ủy ban nhân dân +Quyền năng và sự hạn chế về quyền năng ví dụ: hạn chế độ cao… _Xã hội lịch sử 5 +Thời gian sử dụng, người sử dụng, xây dựng và quá trình phát triển cầu bất động sản +Môi trường xã hội, dân cư: có bị ô nhiễm không… +Phong thủy và các yếu tố đặc biệt khác: ví dụ trước đây có tai biến gì không… _Nguồn thông tin và phương pháp thu thập +Tìm hiểu chủ sỡ hữu: giấy tờ pháp lý liên quan đến bất động sản, các loại hóa đơn +Cơ quan quản lí nhà nước: phòng quản lí nhà đất, sở quy hoạch nhà đất Ví dụ: Sở quy hoạch: xem quy hoạch hiện tạ và xu hướng trong tương lai +Tổ dân phố và hàng xóm +Tự điều tra và thăm dò +Cơ sở dữ liệu cá nhân và kinh nghiệm kiến thức +Bản đồ: ví dụ bản đồ quy hoạch đất đai, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, bản đồ điện tử +Các đề tài nghiên cứu, hội thảo… Ví dụ: ảnh hưởng của chất thải đối với môi trường đời sống dân cư +Trao đổi kinh nghiệm: giữa các nhà môi giới  rất quan trọng 2. Thông tin về cầu bất động sản 2.1 Phân loại đối tượng cầu bất động sản _Người mua +Đế tiêu dùng: nhà ở, sản xuất nhà xưởng, kinh doanh dịch vụ. +Để đầu tư: những người kinh doanh bất động sản, đầu cơ tiền nhàn rỗi +Để bảo toàn vốn 6 Phân loại cầu bất sản để biết mục tiêu của khách hàng  đáp ứng nhu cầu tốt hơn của khách hàng _Người thuê +Văn phòng, chi nhánh, phòng giao dịch +Để kinh doanh dịch vụ +Để sản xuất kinh doanh thuê mặt bằng +Nhà ở: đối với ssinh viên, người ngoại tỉnh, người nước ngoài, nhà công vụ _Tín dụng thế chấp và bảo hiểm: cầu gián tiếp 2.2 Phương pháp thu thập thông tin về cầu bất động sản _Chủ động +Tìm kiếm qua các phương tiện thông tin đại chúng +Gửi thư trực tiếp tới khách hàng: chủ yếu là khách hàng tiềm năng(người thuê ), khách hàng của các văn phòng môi giới khác, khách sạn, văn phòng, công sở, thương mại điện tử, sân bay, du lịch, cá nhân hoặc nhóm khách hàng mục tiêu. +Tiếp cận tận nơi: đón hoặc gọi điện +Gửi thư trực tiếp tới khách hàng: chủ yếu là khách hàng tiềm năng ( người thuê), khách hàng của văn phòng môi giới khác, khách sạn, văn phòng, công sở, thương mại điện tử, sân bay, du lịch, cá nhân hoặc nhóm khách hàng mục tiêu. +Tiếp cận tận nơi: đón hoặc gọi điện +Khách hàng cũ: hồ sơ cũ, giới thiệu khách hàng, đón trước nhu cầu _Thụ động +Đón tại văn phòng +Phụ thuộc quảng cáo Thời gian đầu: chủ động; sau-thụ động 7 B. Xác định đối tượng và các bên tham gia thương vụ môi giới bất động sản 1. Xác định đối tượng của thương vụ a. Người cung: +Lí do nguyện vọng của họ; nhanh hay chậm +Nắm được thông tin về bất động sản như thế nào +Các điều kiện kèm theo +Khung giá có phù hợp, các điều kiện về kinh tế (thuế hoặc phí) +Năng lực bán của khách hàng: có đủ điều kiện pháp lý. Người cho thuê +Đầu tư +Sinh lợi: để thu nhập hàng tháng không quan tâm giá bất động sản +Trông coi: để bảo vệ +Lí do: ví dụ cho thuê đầu tư trang thiết bị cho bất động sản Người bán +Tự nguyện +Bị ép buộc b. Người cầu _Người mua +Quan tâm đến đặc tính của bất động sản +Giá cả bất động sản: xác định khả năng tài chính +Mục tiêu của người mua +Các ràng buộc khác ví dụ đối với người nước ngoài: vấn đề mua nhà… _Người thuê +Cụ thể chính xác ngay ban đầu +Rất nhanh gọn 8 +Chú ý tính ổn định bất động sản +Chủ sở hữu quan tâm đến người thuê: quan tâm thu nhập người thuê, hoàn cảnh người thuê, độ ổn định… 2. Xác định các bên tham gia thương vụ _Phân loại khách hàng +Hiểu mục miêu của việc mua bán phải rõ ràng: mua để đầu cơ hay để sử dụng +Người bán là chủ đầu cấp 1 hay cấp 2, là cá nhân hay doanh nghiệp +Tìm hiểu độ tuổi của khách hàng: vì ảnh hưởng đến tâm sinh lý Ví dụ: già-đắn đo; trung tuổi-táo bạo; +Nghề nghiệp +Thu nhập: sở thích của họ, tiềm năng _Xác định các bên tham gia: +Thông tin cá nhân, tổ chức đó +Mục tiêu tham gia thương vụ +Các kỳ vọng: mua để ở, chờ tăng giá, gần trường… +Mức độ sẵn sàng +Điều kiện pháp lý. C. Lập hồ sơ thương vụ môi giới Từ lúc tiếp nhận yêu cầu bán, cho thuê hay mua, thuê của khách hàng, chúng ta phải chuẩn bị hồ sơ giấy tờ đầy đủ để hoàn thành gọn thương vụ. Việc thu thập và xác định các loại giấy tờ cần bắt đầu thực hiện ngay sau khi ký hợp đồng môi giới. Không nên nhận những giấy tờ bản gốc vì giấy tờ thường hay bị mất do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan. Vì vậy, chỉ nên photocopy chúng còn bản gốc để chủ sở hữu hay người được ủy quyền trình tại nơi cần thiết, ở lúc thích hợp. Khách hàng trong quá trình tiến hành thương vụ nhiều lúc phải tự đi giải quyết các thủ tục giấy tờ và chúng ta cần 9 nắm bắt những tiến trình này của khách hàng. Cần bí mật kiểm tra và theo dõi, giúp đỡ, và ở những giai đoạn cần thiết (hoặc nếu có sự can thiệp của chúng ta thì công việc sẽ hiệu quả hơn) làm thay cho khách hàng. Chỉ bằng cách này chúng ta mới có thể chắc chắn rằng không có vấn đề gì sơ suất hay thực hiện không chu đáo. Từ lúc bắt đầu công việc chung với khách hàng, nhà môi giới cần có những thông tin cá nhân sau đây: - Họ và tên - Họ và tên bố, mẹ - Địa chỉ thường trú - Loại và số CMT hay hộ chiếu - Sổ hộ khẩu, giấy đăng ký tạm trú - Địa chỉ liên lạc - Số điện thoại bàn và di động Đối với BĐS nhất thiết phải tìm hiểu những thông tin tối thiểu sau: - Giấy chứng nhận quyền sử dụng có hiệu lực (sổ đỏ, hồng...) - Hợp đồng công chứng về việc mua, bán, trao tặng... - Hóa đơn đóng thuế đất hàng năm. Khi chúng ta thu thập đầy đủ những loại giấy tờ trên thì chúng ta đã sẵn sàng cho mọi công việc tiếp theo. Trong suốt quá trình diễn ra thương vụ, cần thu thập thêm tất cả những giấy tờ liên quan như giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân, bản chia tài sản, thừa kế của tòa án, bản cam kết, hồ sơ xây dựng, giấy phép các loại... Quá trình đàm phán để đi đến sự thống nhất giữa hai bên khách hàng đôi khi diễn ra trong thời gian dài và nhàm chán. Một khi các bên thống nhất đưa các điều khoản của hợp đồng, nhà môi giới phải hành động nhanh nhất có thể sao cho những điều thỏa thuận không bị mất đi (bị quên hay cân nhắc lại). 10 Không phải lúc nào cũng có thể tiến hành viết hợp đồng khởi điểm ngay tại chỗ. Trong những trường hợp này cách giải quyết hợp lý nhất là lập Biên bản thỏa thuận. Khi lập Biên bản thỏa thuận chúng ta cần lưu ý những điểm chính liên quan đến thương vụ sau này như sau: - Miêu tả đối tượng của hợp đồng - Xác định các bên liên quan - Xác định địa điểm viết biên bản - Giá cả BĐS - Lượng tiền đặt cọc - Thời hạn thực hiện hợp đồng khởi điểm - Thời hạn ký hợp đồng công chứng - Thời hạn giao BĐS - Hình thức và thời hạn giao tiền - Xác định bên chi trả các khoản phí (công chứng, tòa án, thuế) Những điều thỏa thuận và chữ ký các bên này là cơ sở để thực hiện các hợp đồng tiếp theo, đồng thời để bảo đảm không có sự nghi ngờ, nhầm lẫn cho các bên. Tuy nhiên, Biên bản thỏa thuận không thể buộc các bên phải thi hành trách nhiệm đã thỏa thuận. Đây vẫn mới chỉ là dạng hợp đồng giữ danh dự, sự đàng hoàng hay chữ "Tín" của các bên. D. Thời hạn và những bước thực hiện thương vụ môi giới Một vấn đề rất quan trọng trong mọi thương vụ trên thị trường BĐS là phải thỏa thuận về thời hạn thực hiện các bước của thương vụ. Việc xác định các giai đoạn thực hiện thỏa thuận đòi hỏi nhà môi giới phải có không chỉ kiến thức mà cả khả năng hình dung, tiên liệu sự việc. Thông thường việc thực hiện thương vụ có thể chia ra làm 3 giai đoạn: 11 a/ Ký kết hợp đồng khởi điểm: bao gồm cả việc đặt cọc trước (khoảng 10%), đồng thời thỏa thuận những điều khoản để chứng tỏ ý chí của các bên sẽ ký kết hợp đồng công chứng cuối cùng. Kết thúc quá trình xem xét, kiểm tra và đàm phán. Đồng thời trong hợp đồng khởi điểm chỉ sẽ rõ những trách nhiệm của người mua, chỉ rõ sự cần thiết phải gom góp, chuẩn bị tiền hay phải tiến hành thế chấp. Đối với người bán hợp đồng chỉ rõ việc cần thực hiện các bước liên quan đến tình trạng pháp lý và kỹ thuật của BĐS để bán. b/ Ký kết hợp đồng công chứng: đây là thời điểm chuyển quyền sở hữu, sử dụng sang người mua và việc chi trả phần lớn lượng tiền theo giá cả ghi trong hợp đồng (+/-80%). c/ Giao nhận BĐS: những đồ vật cuối cùng của chủ sở hữu được chở đi khỏi BĐS, giao trả BĐS cùng với những trang thiết bị, ghi chép số công tơ điện, nước, người mua chi trả các khoản còn lại trong đó có lượng tiền nhà còn lại theo giá cả thỏa thuận. Các bước hoạt động điển hình của nhà môi giới: - Tìm kiếm thông tin: + Tìm kiếm BĐS cần bán, cho thuê + Xem xét BĐS đem bán một cách cẩn thận, tỷ mỷ và đầy đủ + Điều tra, phân tích môi trường, hạ tầng xung quanh BĐS và tình trạng kỹ thuật của BĐS + Kiểm tra tình trạng pháp lý của BĐS + Chia sẻ, cung cấp cho chủ sở hữu những thông tin về giấy tờ cần thiết cho việc bán + Tìm kiếm khách hàng quan tâm mua BĐS. - Xử lý thông tin: + Xác định giá cả BĐS bán 12 + Tập trung ghi chép, miêu tả về BĐS bán, chú ý đến những tính chất đặc biệt khác với những BĐS khác + Soạn thảo những quảng cáo báo chí và tài liệu cung cấp thông tin về BĐS + Thiết lập cơ sở dữ liệu riêng về những BĐS muốn bán + Xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin về khách hàng mua + Tìm hiểu, phân tích cụ thể, chính xác về nhu cầu của những khách hàng mua và các điều kiện liên quan đến thương vụ + Tận dụng những thông tin phản hồi từ những người không mua các BĐS đã giới thiệu + Chia sẻ, cung cấp cho các bên tham gia những thông tin cần thiết về khía cạnh pháp lý, thuế và phí liên quan đến thương vụ. - Giao dịch với khách hàng cho việc ký kết hợp đồng: + Thỏa thuận với chủ sở hữu những điều khoản dịch vụ môi giới- ký kết hợp đồng dịch vụ môi giới + Lên kế hoạch hành động phục vụ cho việc bán + Giới thiệu cho khách hàng mua BĐS phù hợp với nhu cầu- Ký kết hợp đồng dịch vụ môi giới + Giúp đỡ, tạo điều kiện trong quá trình đàm phán giữa các bên tham gia + Dẫn dắt đến việc ký kết hợp đồng khởi điểm và soạn thảo hợp đồng này + Hỗ trợ trong việc hoàn chỉnh hồ sơ và chuẩn bị công chứng + Tham gia thực hiện các thỏa thuận theo hợp đồng khởi điểm + Thực hiện các công việc liên quan đến thương vụ + Tham gia vào quá trình thanh toán, tổ chức các lần chi trả + Hỗ trợ trong việc giải quyết các vấn đề tại cơ quan Nhà nước, chính quyền liên quan đến thương vụ - Kết thúc thương vụ: + Tham gia vào quá trình giao nhận BĐS 13 + Kết thúc thương vụ, nhận hoa hồng theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ môi giới + Giải quyết các vấn đề sau thương vụ. V. Nhược điểm và những vấn đề bất cập khó khăn khi thực hiện 1. Nhược điểm Tình trạng thủ tục chồng chéo, trùng lắp, nhiều thành phần hồ sơ phải xác nhận, chứng minh nhiều nơi đã gây khó dễ cho người dân khi làm thủ tục và cán bộ cũng vất vả không ít. Ngoài ra, một số mẫu đơn, biểu mẫu có nội dung chưa rõ ràng, thiếu thống nhất cũng là một nút thắt trong thủ tục tư pháp hiện nay. Một trong những thủ tục tư pháp có nhiều thành phần hồ sơ trùng lắp, không cần thiết là thủ tục công chứng ở một số lĩnh vực. Cụ thể như thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, mua bán nhà, cho thuê nhà, tặng cho nhà, thế chấp nhà…; công chứng di chúc, văn bản thỏa thuận phân chia di sản... Hiện nay, người dân khi thực hiện các loại thủ tục này đều phải có ba thành phần hồ sơ: phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng giao dịch, giấy cam kết đối tượng giao dịch là có thật và giấy tờ chứng minh về tài sản chung hoặc riêng. Trong khi thực tế, ba thành phần hồ sơ này là không cần thiết hoặc đã thể hiện trong các thành phần hồ sơ khác. Theo phân tích của Sở Tư pháp, phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng giao dịch đã được thể hiện qua việc các bên điền vào mẫu, ký kết hợp đồng và thể hiện trong văn bản công chứng. Tương tự, giấy cam kết về đối tượng có thật cũng không cần thiết và có thể đưa vào trong nội dung thỏa thuận được ghi nhận trong hợp đồng. Thành phần hồ sơ được cho là rắc rối và gây phiền toái nhất hiện nay chính là các giấy tờ chứng minh tài sản chung hoặc riêng. Hiện đang có hai 14 luồng ý kiến trái chiều, không thống nhất về thành phần hồ sơ này. Một số ý kiến cho rằng việc chứng minh tài sản chung hoặc riêng là không hợp lý. Bởi lẽ những thông tin này đã được cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng kiểm tra và xác minh khi cấp giấy. Và theo quy định của Luật Hôn nhân và Gia đình, tài sản chung phải ghi tên cả vợ chồng nên giấy chứng nhận chỉ ghi tên một người thì có thể coi là thuộc sở hữu của người đứng tên và cơ quan cấp giấy đã kiểm tra việc này. Tuy nhiên, theo Nghị quyết 02/2000 của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao thì việc giấy chứng nhận ghi tên một người (vợ hoặc chồng) không đồng nghĩa với việc ghi nhận tài sản riêng của người đứng tên trên giấy nên người đó phải có nghĩa vụ chứng minh. Để có sự thống nhất, Sở đề nghị bỏ các giấy tờ chứng minh tài sản chung hoặc riêng này. Khi thực hiện thống nhất “giấy hồng” và “giấy đỏ” thành một giấy, cơ quan cấp giấy xác định rõ tài sản chung hoặc riêng và cơ quan công chứng căn cứ vào đó để giải quyết thủ tục. Một trong những thành phần hồ sơ khiến người dân phải mất sức xuống phường lên quận hiện nay là việc sao y, chứng thực các loại giấy tờ như chứng minh nhân dân, hộ khẩu, giấy khai sinh, bằng cấp… Việc này không những hành dân đi lại mà còn tạo nên áp lực sao y quá nhiều cho các địa phương. Do đó, Sở Tư pháp đề xuất bỏ yêu cầu chứng thực, chỉ cần bản phôtô đối với nhiều thành phần hồ sơ. Cụ thể trong thủ tục đăng ký kết hôn có yếu tố nước ngoài tại Việt Nam, hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân chỉ cần nộp bản phôtô, cơ quan hành chính đối chiếu trực tiếp với bản chính. Bỏ phần chứng thực chữ ký của UBND cấp xã trong mẫu sơ yếu lý lịch khi thực hiện thủ tục đề nghị bổ nhiệm công chứng viên. Ngoài ra, có một số thủ tục người dân phải đi lại nhiều lần, đến các cơ quan khác nhau để xác nhận một số thành phần hồ sơ cũng được Sở đề xuất 15 đơn giản bằng cơ chế liên thông. Cụ thể như thủ tục yêu cầu trợ giúp pháp lý, việc xác nhận đối tượng được trợ giúp pháp lý sẽ do các cơ quan hành chính thực hiện liên thông với nhau. Người dân không phải mất thời gian tự đi liên hệ tại UBND cấp xã như lâu nay. Tương tự, thủ tục cử người thực hiện trợ giúp pháp lý tham gia hòa giải, thủ tục yêu cầu cử người trợ giúp pháp lý hoặc luật sư tham gia tố tụng trợ giúp pháp lý… cũng được thực hiện theo cơ chế liên thông về việc xác nhận đối tượng được trợ giúp pháp lý. Chuẩn hóa biểu mẫu: nhiều mẫu đơn hiện nay chưa được chuẩn hóa đã gây khó khăn cho người dân lẫn cơ quan chức năng khi thực hiện các thủ tục. Điền hình là mẫu đơn đăng kí mua tài sản bán đấu giá trong thủ tục tham gia mua tài sản đấu giá, phiếu yêu cầu cung cấp thông tin và đăng kí khai tử có yếu tố nước ngoài, mẫu sơ yếu lí lịch trong thủ tục đề nghị công chứng viên… Các mẫu này được Sở đề nghị chuẩn hóa để tạo điều kiện cho người dân và cơ quan hành chính thực hiện dễ dàng. Đề nghị làm rõ tiêu chí về xác định năng lực hành vi dân sự trong thủ tục công chứng một số loại hợp đồng liên quan đến nhà đất. Hiện quy định này còn chung chung khiến công chứng viến khó thực hiện thường xác định theo cảm tính dẫn đến việc thực hiện tùy tiện, đặt ra các yêu cầu khó khăn cho người dân đi công chứng. Cần phải có quy định cụ thể về các trường hợp công chứng viên từ chối công chứng hiện vẫn chưa được pháp lý hóa trong các văn bản luật. 2. Những bấp cập khó khăn khi thực hiện Thủ tục hành chính còn quá nhiêu khê, chưa thống nhất, chưa đồng bộ. Khi bán căn nhà, phải làm các thủ tục lòng vòng: công chứng mất hai ngày, đóng thuế chủ quyền sử dụng đất và trước bạ 7 ngày, đăng bộ 15 ngày! Đối với giấy chủ quyền cũng gặp rắc rối: người dân đi làm sổ đỏ, sổ hồng nhiều năm mới hoàn thành. Hiện tại dự án quy hoạch khu dân cư mới, 16 kể cả những khu quy hoạch lớn như Phú Mỹ Hưng mà sổ đỏ vẫn còn quá ít. Việc làm giấy chủ quyền chậm trễ sẽ tác động không tốt đến giao dịch hoặc huy động vốn: những bất động sản giao dịch trên thị trường không có sổ đỏ, sổ hồng thì không được cầm cố, thế chấp ngân hàng. Một rào cản lớn làm chậm tiến trình thực hiện dự án, giao dịch khó khăn đó chính là việc đền bù giải toả. Trước đây, mặc dù trong một số trường hợp thì nhà nước can thiệp thế mà vẫn còn khó khăn, nhưng nay để nhà đầu tư “tự bơi” lại càng khó hơn, đôi khi chỉ còn vướng một trường hợp cũng phải thương lượng! Ví dụ: dự án khu dân cư thế kỷ 21 hơn 20ha, đã gần 10 năm, cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh, có sổ đỏ, đã cất nhà nhưng vướng lại 3.000m2 đến nay vẫn chưa giải toả xong… Một rào cản khác liên quan đến chính sách: nhà nước chưa mở rộng chính sách ưu đãi cho người nước ngoài và Việt kiều mua đất tại Việt Nam, điều này đã giảm đi một nguồn lực tài chính khá lớn cho thị trường. Về giá đất cũng thế, mỗi năm ban hành một lần, tức là giá đất sẽ thay đổi hàng năm, điều này sẽ gây khó khăn cho nhà đầu tư hoạch định chiến lược, vì dự án đầu tư bất động sản phải thực hiện ít nhất là 5 năm hoặc nhiều hơn nữa. VI. Kiến nghị giải pháp a/ Kiểm soát về đăng ký hành nghề: - Kiểm soát hoạt động của các tổ chức, cá nhân đăng ký tham gia dịch vụ tư vấn môi giới về BĐS. Chính phủ yêu cầu người làm dịch vụ tư vấn môi giới bắt buộc phải đăng ký hoạt động với cơ quan quản lý Nhà nước và được cấp giấy phép mới được hoạt động tư vấn môi giới. Cụ thể là nên giao cho ai thực hiện cấp loại giấy phép này?? - Cần tổ chức thi lấy chứng chỉ hành nghề môi giới (Như vậy, chỉ những người có đủ tư cách pháp nhân, có đủ trình độ chuyên môn về môi giới BĐS mới được tham gia các dịch vụ môi giới về BĐS). 17 b/ Kiểm soát về việc thực hiện trách nhiệm của các tổ chức này: Người tư vấn môi giới phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả của các hoạt động tư vấn môi giới như: tính trung thực trong các thông tin pháp lý của BĐS được môi giới; về độ tin cậy và có tính dự báo được lợi ích từ kết quả định giá và hình thành giá cả của BĐS giao dịch và chịu trách nhiệm về kết quả của các dịch vụ khác. c/ Kiểm soát về chất lượng tư vấn môi giới: Kiểm soát tính công khai của các thông tin và chất lượng dịch vụ tư vấn (những người tư vấn được quyền yêu cầu cơ quan quản lý Nhà nước xác nhận các thông tin pháp lý về BĐS). Cần tổ chức các lớp đào tạo trong và ngoài nước về môi giới BĐS, nâng cao trình độ nghiệp vụ và đưa các cán bộ có nghiệp vụ về môi giới vào các công ty thương mại dịch vụ môi giới nhà đất hiện nay bằng cách yêu cầu các công ty này phải có các tiêu chuẩn đầu vào cần thiết, nếu không đáp ứng được thì sẽ không được cấp giấy phép hoạt động. d/ Kiến nghị khác: Phát triển các dịch vụ tư vấn và môi giới tổng hợp cho các nhu cầu có liên quan đến hoạt động giao dịch về BĐS như: dịch vụ cung cấp thông tin hàng hoá BĐS; dịch vụ kiểm tra và tư vấn tính pháp lý của BĐS; dịch vụ định giá BĐS; dịch vụ thanh toán và cho vay thế chấp BĐS và dịch vụ hoàn thiện hồ sơ giao dịch về BĐS. Những đơn vị dịch vụ này sẽ thay mặt bên mua và bên bán thực hiện đầy đủ các thủ tục cần thiết để BĐS được giao dịch một cách hợp pháp, cơ quan tư vấn phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về chất lượng và tính pháp lý của các dịch vụ này. Nên chăng cần có 1 sàn giao dịch BĐS và tổ chức môi giới sẽ nằm trong sàn giao dịch này??!Tổ chức này sẽ thay mặt các bên có nhu cầu thực hiện các thủ tục giao dịch với Nhà nước, làm cầu nối thanh toán giữa 2 bên theo đúng quy định của pháp luật. 18