Tài liệu Kltnđh thẩm định giá bất động sản

ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH Đề án tốt nghiệp Thẩm định giá bất động sản SVTH: LÊ THỌ A GIA 1 ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN 1. Các khái niệm 1.1 Thẩm định giá: Dưới đây ia mô ̣t smô địn ̣gña vê tnâ m địn gia trệ tnế giới va ơ Viê ̣t Na m:  Tneo giao smư W.Seabrooke - Viê ̣̣ đai nọ Portsm mouttn@ Vượg qutộ Ạn: “Tnâ m địn gia ia smư ượ́ tịn vê gia tri ̣ua ̣ạ qutyệ smơ nưut tai smạ ̣u tnê bặg nị̀n tnai tiệ tê ̣ ̣no mô ̣t mụ địn đa đự̣ xạ địn rõ@ trọg điêut kiê ̣̣ ̣ua mô ̣t tni trượ̀g ̣nất địn va ̣nựg nượg na nu ṇ .”  Tneo giao smư Li m Lạ Yutạ - Trượ̀g Xây Dựg va Bất Đô ̣̣g Sạ@ Đai nọ Qutộ gia Sịga ore: “Tnâ m địn gia ia mô ̣t ̣gnê ̣ tnutâ ̣t nay knoa nọ vê ượ́ tịn gia tri ̣no mô ̣t mụ địn ̣u tnê ̣ua mô ̣t tai smạ ̣u tnê tai mô ̣t tnời điê m@ ̣o ̣ậ ̣nặ́ đệ́ tất ̣a ̣nựg đ́ ̣̣ điê m ̣ua tai smạ ̣ụg ̣nư xe m xet tất ̣a ̣ạ yếut tô kịn tế ̣̣́ bạ ̣ua tni trượ̀g bao g̀ m ̣ạ ioai đầut tư iưa ̣nọ.”  Tneo tư điệ Oxford: “Tnâ m địn gia ia smư ượ́ tịn gia tri bặg tiệ ̣ua mô ̣t vâ ̣t@ ̣ua mô ̣t tai smạ”; “ia smư ượ́ tịn gia tri niê ̣̣ nạn ̣ua tai smạ trọg kịn doạn”.  Tneo Pna iê ̣̣n ̣ua Uy bạ tnượ̀g vu Qutộ nô ̣i smô 40/2002/PL-UBTV QH 10 ̣gay 10/05//2002 vê gia: “Tnâ m địn gia ia viê ̣̣ đạn gia nó ̣̣ đạn gia iai gia tri ̣ua tai smạ nu ṇ với tni trượ̀g tai mô ̣t đia điê m@ tnời điê m ̣nất địn tneo tiêut ̣nutậ ̣ua Viê ̣t Na m nó ̣̣ tnộg iê ̣ qutộ tế.”  Tneo Tsm. Pna m Tni Ngọ Mỹ@ niệut trượg trượ̀g đai nọ BC Marketịg: “Tnâ m địn gia ia một knoa nọ nay ia một knoa nọ vê smư ượ́ tịn gia tri ̣ua tai smạ nu ṇ với tni trượ̀g tai một đia điê m@ tnời điê m ̣nất địn@ ̣no một mụ địn ̣nất địn tneo ̣nựg tiêut ̣nutậ đự̣ ̣ộg ̣nậ̣ ̣nư ̣nựg tnộg iệ qutộ tế noặ̣ qutộ gia” Thẩm định giá bất động sản: Tnâ m địn gia bất độ̣g smạ ia smư ượ́ tịn vê gia tri ̣ua ̣ạ qutyệ tai smạ bất độ̣g smạ ̣u tnê bặg nị̀n tnai tiệ tệ ̣no một mụ địn đa đự̣ xạ địn rõ@trọg ̣nựg điêut kiệ̣ ̣ua một tni trượ̀g ̣nất địn va ̣nựg nượg na nu ṇ . Tnâ m địn gia bất độ̣g smạ ̣o vai trò va vi tri qutạ trọg trọg noat độ̣g tnâ m địn gia trệ toạ tnế giới ̣ụg ̣nư ̣ượ́ ta niệ̣ ̣ay. Điêut ̣ay đự̣ tnê niệ̣ ơ điê m knôi iự̣g va gia tri tnâ m địn gia bất độ̣g smạ ̣niế m nậ̀ iợ́ trọg tnâ m SVTH: LÊ THỌ A GIA 2 ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH địn gia tai smạ. Tnâ m địn gia bất độ̣g smạ ia ̣ệ tạg ̣no việ̣ nat triệ tni trượ̀g tai smạ va tai ̣nịn toạ ̣ầut . 1.2 Bất động sản: Bất đô ̣̣g smạ ia tai smạ vô ̣ụg qutạ trọg trọg tnế giới tai smạ đự̣ địn ̣gña ia đất đai va ̣nựg gì ̣ọ ̣gười tao ra gặ́ iiệ với đất. Đo ia ̣nựg vâ ̣t nưut nị̀n ̣o tnê ̣nị̀ tnấy va smờ mo đự̣@ ̣ă m ơ trệ@ nia trệ nay dưới ḿ ̣t đất. Lutâ ̣t ơ mỗi qutộ gia quty địn ̣nựg điê m ̣ơ bạ đê nậ biê ̣t giưa bất đô ̣̣g smạ va đô ̣̣g smạ. Tneo knoạ 1 Điêut 174 Bộ Lutật dậ smư ̣́ m 2005/ ̣ua Việt Na m: Bất độ̣g smạ ia ̣ạ tai smạ knộg di dời đự̣ bao g̀ m: - Đất đai - Nna ơ@ ̣ộg trị̀n xây dựg gặ́ iiệ với đất đai@ kê ̣a ̣ạ tai smạ gặ́ iiệ với ̣na ơ@ ̣ộg trị̀n xây dựg trệ đo - Cạ tai smạ knạ gặ́ iiệ với đất đai - Cạ tai smạ knạ do na iutật quty địn Tnutật ̣gư bất độ̣g smạ trọg tnâ m địn gia đự̣ niêut ia đất đai va tai smạ gặ́ iiệ với đất. Bất độ̣g smạ bao g̀ m 2 mặt vật ̣nất va na iý. Mặt vật ̣nất bao g̀ m ̣nựg vật ̣o tnê tnấy đự̣@ smờ ̣ắ m đự̣ ̣nư đất đai@ ̣ộg trị̀n trệ đất. Mặt na iý bao g̀ m qutyệ@ qutyệ ịi@ ịi ̣nutậ̣ iiệ qutạ đệ́ bất độ̣g smạ@ ̣nư qutyệ smỡ nưut ̣na@ qutyệ smử dụg đất@ qutyệ ̣no tnutê@ qutyệ tnưa kế... 1.2.1 Thuộc tính của bất động sản: Tnutộ̣ tịn ia ̣nựg tịn ̣nất vộ ̣o bệ trọg ̣ua bất độ̣g smạ Tịn bất độ̣g : Người ta knộg tnê di ̣nutyệ bất độ̣g smạ tư ̣ơi ̣ay smạg ̣ơi knạ. Mỗi bất độ̣g smạ đêut ̣o vi tri ̣nất địn tai điê m ̣o toa iạ. Điêut ̣ay ̣o ý ̣gña qutạ trọg ia gia ̣a bất độ̣g smạ tuy tnutộ̣ vao đia điê m@ vi tri ̣ua ̣o va tnượ̀g mạg tịn ̣nất đia nượg. Tịn đa dạg (knộg đ̣̀g ̣nất) : Sư knạ ̣aut vê nị̀n tnê@ vi tri@ quty mô@ diệ̣ tịn ̣ua iô đất va ̣ạ ̣ộg trị̀n trệ đất nị̀n tnạn ̣ệ tịn đa dạg ̣ua bất độ̣g smạ. Tnộg tnượ̀g it ̣o bất độ̣g smạ ̣ao giộg nệt ̣naut@ do vậy gia ̣a ̣ua mỗi bất độ̣g smạ gặ́ iiệ với đặ̣ điê m ̣u tnê ̣ua bất độ̣g smạ đo Tịn knạ niế m : Diệ̣ tịn đất đai nưut dụg ia ̣o nạ smo với smư nat triệ ̣ua dậ smô. Đất đai nưut dụg ia đất đai ̣o tnê smịn smộg@ smạ xutất đự̣. Sư nat triệ SVTH: LÊ THỌ A GIA 3 ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH đất đai nưut dụg iutộ nai ̣ă m trọg smư ̣ậ bặg với môi trượ̀g smịn tnai@ diệ̣ tịn đất smạ xutất va diệ̣ tịn đất ơ. Nnut ̣ầut đất đai va ̣na ơ ̣ua ̣ọ ̣gười tnượ̀g ia vựt quta mự́ smo với smư nat triệ ̣ua đất đai nưut dụg ̣ệ iutộ toa smư knạ niế m trệ tni trượ̀g bất độ̣g smạ. Tịn bệ vựg đời smộg kịn tế iâut dai : Đất đai ̣ụg ̣ạ ̣ộg trị̀n trệ đất tnượ̀g ̣o tịn bệ vựg ̣ao@ đời smộg kịn tế dai. Cutộ̣ smộg ̣ua ̣ọ ̣gười iutộ gặ́ iiệ với bất độ̣g smạ ̣ệ việ̣ xây dựg@ ̣ai tao tnượ̀g ̣o mụ địn smử dụg nạg ̣nụ@ nạg tŕ m ̣́ m. Tịn nưut dụg ̣ua đất đai ̣ụg ̣nựg ̣ộg trị̀n trệ đất iutộ đự̣ ̣ai tao va b̀i đắ ̣ệ bất độ̣g smạ ̣o đời smộg kịn tế dai. Nnị̀ ̣nuṭg smư ṭ̀ tai ̣ua bất độ̣g smạ ia iâut dai smo với ̣ạ ioai tai smạ@ nạg noa knạ : đôi với ̣ạ ̣ộg trị̀n xây dựg trệ đất@ smư ṭ̀ tai ̣o kni nạg tŕ m ̣́ m; đôi với đất đai smư ṭ̀ tai nầut ̣nư ia ṿ̃n việ̃. Tịn nưut dụg: Tiêut ̣nutậ ̣ơ bạ trọg tnâ m địn gia ̣no bất kỳ bất độ̣g smạ nay độ̣g smạ ia tịn nưut dụg ̣ua ̣o. Tịn nưut dụg mạg tịn smo smạn tượg đôi nợ ia một điêut kiệ̣ tutyệt đôi. 1.2.2 Đặc trưng của bất động sản: Đặ̣ trựg ia ̣nựg đặ̣ điê m ̣ổi bật ̣ua bất độ̣g smạ Kna ̣̣́g ̣o giạ ̣ua ̣uṭg bất độ̣g smạ ke m: Tịn knạ niế m ̣ua bất độ̣g smạ tao ̣ệ smư ke m ̣o giạ ̣ua ̣uṭg bất độ̣g smạ smo với ̣nut ̣ầut nat triệ dậ smô va smư biệ́ độ̣g ̣ua gia ̣a. Kna ̣̣́g ke m ̣o giạ ̣ay tnê niệ̣ ơ ̣ạ mặt smaut: - Sư nat triệ đất đai iutộ bi nạ ̣nế vê điêut kiệ̣ tư ̣niệ va môi trượ̀g. - Việ̣ xây dựg ̣ạ ̣ộg trị̀n trệ đất đòi nỏi ̣niêut tnời giạ@ ̣ộg smự́ va tiệ bạ. - Việ̣ nậ bổ đất đai ̣no ̣nựg mụ địn smử dụg ̣u tnê nai tutậ tnu quty noạn smử dụg đất đai trọg tựg tnời kỳ. Tnời giạ muta bạ dai@ ̣ni ni giao dịn ̣ao: Bất độ̣g smạ ia tai smạ qutạ trọg ̣o gia tri ̣ao đôi với smơ nưut ̣nu ̣ệ moi giao dịn iiệ qutạ đệ́ bất độ̣g smạ đêut nai đự̣ ̣ậ ̣nặ́ ̣ậ tnậ̣@ đòi nỏi ̣niêut tnời giạ xe m xet vê mặt vật ̣nất va na iý. Mặt knạ tnời giạ muta bạ ̣ụg tuy tnutộ̣ vao tnời giạ ̣ua tnu tụ ̣nutyệ qutyệ smơ nưut tneo quty địn ̣ua iutật na . SVTH: LÊ THỌ A GIA 4 ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH Kna ̣̣́g ̣nutyệ noa tnạn tiệ mặt ke m iịn noat: Gia tri ̣ao ̣ụg với tnời giạ muta bạ iâut dai dậ̃ đệ́ kna ̣̣́g ̣nutyệ noa tnạn tiệ mặt ke m iịn noat. Bất độ̣g smạ tnượ̀g gặ́ iiệ với ̣utộ̣ smộg va smịn noat ̣ua ̣ọ ̣gười@ trư ni ̣o ̣nut ̣ầut tniết yếut ̣nu smỡ nưut mới ̣niut tnay đổi. Kna ̣̣́g ̣ay tnượ̀g đự̣ giai qutyết bặg việ̣ ̣ầ m ̣ô@ tnế ̣nấ tnay vì bạ đê ̣nutyệ qutyệ smơ nưut. Cniut smư ̣ạ tniệ va qutạ iý ̣nặt ̣nẽ ̣ua Nna ̣ượ́: Đất đai ia ̣guṭ̀ tai ̣gutyệ qutạ trọg ̣ua qutộ gia va gặ́ iiệ́ với đời smộg smịn noat ̣ua ̣nậ dậ. Moi smư biệ́ độ̣g vê đất đai đêut ̣o ạn nượ̀g đệ́ đời smộg kịn tế ̣nịn tri ̣ua qutộ gia đo ̣ệ Nna ̣ượ́ tnượ̀g ̣ạ tniệ va qutạ iý ̣nặt ̣nẽ đôi với việ̣ smử dụg va ̣nutyệ đổi bất độ̣g smạ. 1.3 Thị trường bất động sản: 1.3.1 Khái niệm: - Tni trượ̀g bất độ̣g smạ ia nệ tnộg ̣ạ qutạ nệ kịn tế@ tnộg quta đo ̣ạ giao dịn vê bất độ̣g smạ ̣ua ̣ạ bệ tna m gia đự̣ tnự niệ̣ . 1.3.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản: Knộg ̣o tni trượ̀g truṭg tâ m: Đôi với tni trượ̀g bất độ̣g smạ tnì knộg ̣o đia điê m ̣no tni trượ̀g ̣nịn tnự́. Việ̣ muta bạ bất độ̣g smạ tnượ̀g tnộg quta ̣ạ đợ vi kịn doạn bất độ̣g smạ bặg smư iiệ nệ trự tiế giưa ̣gười ̣o ̣nut ̣ầut ( muta noặ̣ bạ )@ noặ̣ ̣gười muta tì m đệ́ trự tiế tnượg iự̣g với ̣gười bạ tnộg quta iời rao bạ trệ bao ̣ni@ nổ biệ́ nợ ̣a ia tnộg quta ̣nựg ̣gười môi giới ( ̣ò ̣na đất ). Tni trượ̀g mạg tịn ̣nất đia nượg@ ̣nất ia tni trượ̀g ̣na ơ: Đặ̣ tịn ̣ua đất đai ia bệ vựg@ knộg tnê tniêut nuy@ ̣nia ̣ắt mạg đi. Sư knạ niế m đất ơ knut vự ̣ay knộg tnê đự̣ đa ự́g bặg smư tnưa tnai đất ơ đia nượg knạ. Hợ ̣ưa bất độ̣g smạ@ ̣nất ia ̣na ơ tnượ̀g mạg tịn ̣nất trutyệ tnộg đia nượg ̣ua ̣gười smử dụg tư nị̀n dạg@ ̣ấut trụ́ iậ̃ tậ qutạ ̣ua ̣gười dậ ̣ệ tni trượ̀g bất độ̣g smạ mạg đậ m tịn ̣nất đia nượg. Tni trượ̀g ̣ạn trạn ke m noạ nao: Do tịn knạ niế m ̣ua đất đai@ kna ̣̣́g ̣o giạ ̣ua bất độ̣g smạ ke m ̣ệ tni trượ̀g bất độ̣g smạ ̣ạn trạn ke m noạ nao nợ nạg noa tnộg dụg knạ@ biệ́ SVTH: LÊ THỌ A GIA 5 ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH độ̣g ̣ua gia đất tnượ̀g mạn mẽ nợ biệ́ độ̣g ̣ua gia ̣a nạg noa tnộg tnượ̀g@ đòi nỏi ̣o smư ̣ạ tniệ ̣niêut nợ ̣ua Nna ̣ượ́@ đặ̣ biệt ia trọg ̣ộg tạ quty noạn@ kế noạn smử dụg đất. Sư tniếut tnộg tị ̣ậ̀ tniết ̣no ̣ạ giao dịn ̣ụg go nậ̀ tao ̣ệ smư knộg noạ nao trọg ̣ạn trạn trệ tni trượ̀g bất độ̣g smạ. Đa smô ̣ạ giao dịn trọg tni trượ̀g bất độ̣g smạ đự̣ tiệ́ nạn riệg rẽ va gia ̣a đự̣ giư bi mật giưa ̣gười maut va ̣gười bạ ̣ệ ̣ạ tnộg tị ̣o ̣ắ m bắt đự̣ noặ̣ bi tiết iộ ̣ụg bi nạ ̣nế vì tniếut ̣ạ tnộg tị ̣ni tiết ̣nư diệ̣ tịn@ tị̀n trạg smỡ nưut@ điêut kiệ̣ giao dịn. Quta trị̀n giao dịn nự́ ta : bất độ̣g smạ tnượ̀g ̣o gia tri iợ́ va gặ́ iiệ với qutyệ ịi na iý@ do vậy quta trị̀n giao dịn ̣ua bất độ̣g smạ tnượ̀g nự́ ta . Đặ̣ điê m ̣ay ia m ṭ́g tnời giạ va ̣ni ni giao dịn ̣no ̣ạ ̣ộg tạ tì m kiế m tnộg tị@ tư vậ́@ tnâ m địn@ tnạn toạ. Tni trượ̀g bất độ̣g smạ ̣ni nôi mạn mẽ vao ̣ạ ̣gạn knạ: nạg noa bất độ̣g smạ ̣o iiệ qutạ trự tiế đệ́ tịn iuy tai smạ ̣ô địn@ trơ tnạn yếut tô đầut vao qutạ trọg nạg đầut ̣ua ̣ạ ̣gạn smạ xutất kịn doạn. Việ̣ knai tnộg tni trượ̀g bất độ̣g smạ smẽ tao điêut kiệ̣ tnutậ̣ ịi knộg ̣nỉ ̣no ̣ạ ̣na kịn doạn bất độ̣g smạ ma ̣no ̣ạ ̣gạn smạ xutất kịn doạn ̣o tnê đưa bất độ̣g smạ tịn iuy tna m gia vao noat độ̣g kịn tế. Nnay ̣a m với ̣ạ biệ́ độ̣g kịn tế - ̣nịn tri: tni trượ̀g bất độ̣g smạ rất ̣nay ̣a m đôi với ṭ́g trượg kịn tế@ dễ bi ̣ọg iệ kni ̣ệ kịn tế ̣o mự́ ṭ́g trượg ̣a@ va ̣ụg dễ bi đọg ḅ́g kni kịn tế smuty gia m. Tni trượ̀g bất độ̣g smạ ̣ụg rất ̣nay ̣a m vê ̣ạ biệ́ độ̣g ̣nịn tri@ ṿ́ noa@ xa nội. Dễ bi nậ knụ́ tni trượ̀g: tất ̣a ̣ạ tổ ̣nự́ kịn doạn va tutyệt đai bộ nậ̣ dậ ̣ư đêut ̣o ̣nut ̣ầut tna m gia vao tni trượ̀g bất độ̣g smạ với tư ̣ạn ia ̣gười muta@ ̣gười bạ@ ̣gười tnutê@ ̣gười giao noặ̣ ̣nậ̣ tnưa kế@ ̣gười tnế ̣nấ nay ̣nậ̣ tnế ̣nấ @ ̣gười nat mai bất độ̣g smạ nạg noa. 1.3.3 Các lực lượng tham gia thị trường bất động sản: Nna ̣ượ́: ̣na ̣ượ́ tna m gia vao tni trượ̀g bất độ̣g smạ với tư ̣ạn ia ̣gười smơ nưut đất đai iợ́ ̣nất. Nna ̣ượ́ ̣uṭg ự́g bất độ̣g smạ dưới nị̀n tnự́ đầut tư ̣ơ smơ na tậ̀g@ xây dựg mạg iưới giao tnộg@ quty noạn va xây dựg knut dậ ̣ư mới. SVTH: LÊ THỌ A GIA 6 ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH Nna ̣ượ́ ̣ụg bạ nay ̣no tnutê ̣ạ bất độ̣g smạ tnutộ̣ smơ nưut ̣na ̣ượ́ vao tni trượ̀g bất độ̣g smạ. Nna ̣ượ́ ̣ụg đ̣̀g tnời qutạ iý noat độ̣g ̣ua tni trượ̀g bất độ̣g smạ@ bạ nạn ̣ạ ̣nịn smạn iiệ qutạ đệ́ việ̣ smử dụg dất@ ̣ai tao b̀i dượ̃g đất ia m ṭ́g tnê m ̣guṭ̀ ̣uṭg bất độ̣g smạ. Doạn ̣gniệ kịn doạn bất độ̣g smạ: doạn ̣gniệ ơ đây ̣o tnê ia tổ ̣nự́@ ̣a ̣nậ tna m gia vao việ̣ tao iậ @ muta bạ bất độ̣g smạ. Doạn ̣gniệ kịn doạn đia ộ tiệ́ nạn tao iậ mặt bặg đê ̣uṭg ự́g ̣no việ̣ xây dựg ̣na ơ@ ṿ́ nọ̀g@ knạn smạ...; noặ̣ trự tiế xây dựg ̣ạ ̣ộg trị̀n kiệ́ trụ́ đo đê bạ noặ̣ ̣no tnutê tneo ̣nut ̣ầut ̣ua tni trượ̀g bất độ̣g smạ. Cạ tổ ̣nự́ truṭg giạ: noat độ̣g trọg tni trượ̀g bất độ̣g smạ knộg ̣nỉ ̣o ̣gười muta va ̣gười bạ bất độ̣g smạ ma ̣ọ̀ ̣o ̣ạ tổ ̣nự́ truṭg giạ ia m ̣ầut ̣ôi@ bao g̀ m: - Cạ tổ ̣nự́ tư vậ́: giú bệ muta@ bệ bạ niêut biết vê ̣ạ vậ́ đê na iý@ tnê tnự́ giao dịn tư mơ đầut ̣no đệ́ kết tnụ́ quta trị̀n muta bạ bất độ̣g smạ. - Cạ tổ ̣nự́ môi giới đa m ̣nậ̣ việ̣ giao dịn giưa bệ bạ va bệ muta đê tnự niệ̣ ̣ạ ̣ội duṭg giao dịn@ đê ̣nutậ bi ̣ạ điêut kiệ̣ ̣ậ̀ tniết đê ̣gười muta va ̣gười bạ đi đệ́ qutyết địn ̣utôi ̣ụg. - Cạ tổ ̣nự́ tnâ m địn gia bất độ̣g smạ đưa ra ̣nựg ̣̣́ ̣ứ knoa nọ đê dư bao gia ̣a ̣ua ̣ạ knut vự tni trượ̀g ia m ̣ơ smơ ̣no ̣ạ giao dịn muta bạ bất độ̣g smạ trệ đia bạ. Gia ̣a do ̣ạ tổ ̣nự́ ̣ay ̣ộg bô knộg ̣o gia tri bắt butộ̣ đôi với bệ muta noặ̣ bệ bạ@ ̣nựg do đự̣ bao đa m bặg ̣nựg ̣̣́ ̣ứ vựg ̣nặ́ ̣ệ tnượ̀g đự̣ ̣ạ bệ smử dụg đê đa m nạ trượ́ kni đi đệ́ qutyết địn tnỏa tnutậ̣ ̣utôi ̣ụg. - Cạ tổ ̣nự́ tai ̣nịn@ tị dụg tna m gia vao việ̣ tnạn toạ giưa ̣ạ bệ@ tổ ̣nự́ ̣ạ smạ giao dịn đê ̣ạ bệ muta bạ ̣o điêut kiệ̣ trự tiế giao dịn va tnạn toạ quta ̣ạ tổ ̣nự́ tị dụg đo. Vai trò ̣ua ̣ạ tổ ̣nự́ tai ̣nịn tị dụg knộg tnê tniếut trọg việ̣ muta bạ ̣ạ bất độ̣g smạ ̣o gia tri ̣ao@ đặ̣ biệt ia tai ̣ạ qutộ gia it smử dụg tiệ mặt. SVTH: LÊ THỌ A GIA 7 ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH Người muta bạ tnộg tnượ̀g: ia ̣nựg ̣gười muta bạ bất độ̣g smạ vì ̣nut ̣ầut smơ nưut nay ̣nut ̣ầut smử dụg. Đây ia đôi tự̣g qutạ trọg ma ̣ạ doạn ̣gniệ kịn doạn bất độ̣g smạ nượ́g đệ́@ đặ̣ biệt ia trọg tni trượ̀g ̣na ơ. 1.3.4 Các khu ực của thị trường bất đố ̣ng sản: Tni trượ̀g đất smạ xutất ̣ộg ̣gniê ̣ : ̣nu yếut xutất niê ̣̣ ơ ̣nựg đia nượg ma smạ xutất ̣ộg ̣gniê ̣ ia ̣gạn kịn tế ̣nu yếut. Tni trượ̀g đất ̣ộg ̣gniê ̣ @ đất ̣nưa smử dụg ̣o tnê smử dụg nọ̣́ ̣nutyệ mụ địn smử dụg smạg ia m đất ơ nó ̣̣ nụ vu smạ xutất@ tnượg mai@ dut iịn tneo quty noạn ̣ua Nna ̣ượ́. Tni trượ̀g bất đô ̣̣g smạ ̣ư trú: đây ia tni trượ̀g smôi đô ̣̣g niê ̣̣ ̣ay@ ̣nất ia ơ ̣nựg vụg đạg đô tni noa. Tni trượ̀g ̣ay ̣o tnê nậ ra tnạn 4 ̣no m: - Nna biê ̣t tnư - Nna vượ̀ - Nna nô riệg biê ̣t va nô iiệ kế. - Nna ̣nuṭg ̣ư ̣niêut tậ̀g. Tni trượ̀g bất đô ̣̣g smạ ̣no smạ xutất ̣ộg ̣gniê ̣ : tnượ̀g nị̀n tnạn ơ ̣ạ knut vự vẹ đô tni va ̣goai tnạn đự̣ quty noạn dạn ̣no viê ̣̣ xây dựg ̣na xượg smạ xutất g̀ m ̣ạ knut ̣ộg ̣gniê ̣ tâ ̣ truṭg nọ̣́ ̣na may đợ ie. Tni trượ̀g bất đô ̣̣g smạ nụ vu noat đô ̣̣g tnượg mai@ dịn vu@ knạn smạ@ ̣ao ộ ṿ́ nọ̀g: tni trượ̀g ̣ay ̣nu yếut ơ ̣ạ truṭg tâ m đô tni ̣o vi tri tnutâ ̣̣ ịi ̣no viê ̣̣ kịn doạn@ điêut kiê ̣̣ na tậ̀g tôt@ ̣ạ vụg đất ̣o tiê m ̣̣́g dut iịn iợ́. 1.3.5/ Các yếu tố tác động đến giá thị trường bất động sản: Nno m ̣ạ yếut tô iiệ qutạ đệ́ giao dịn:  Môi iiệ nệ giưa ̣ạ bệ trọg giao dịn: ̣nỉ kni ̣gười muta va ̣gười bạ tnự niệ̣ việ̣ giao dịn tneo mụ địn ṇ iý va knạn qutạ tnì mới đự̣ ̣oi ia ̣nự́g ̣ứ tni trượ̀g.  Cạ điêut knoạ giao dịn: ̣ạ điêut knoạ bạ knạ ̣naut smẽ dậ̃ đệ́ gia bạ knạ ̣naut@ do vậy tnâ m địn việ nai xe m xet kỹ ̣ạ điêut knoạ bạ đê xạ địn ̣nự́g ̣ứ tni trượ̀g.  Cạ điêut kiệ̣ tni trượ̀g: tni trượ̀g bị̀n tnượ̀g ia kni ̣uṭg ̣ầut ̣ậ bặg va mự́ gia knộg nạ ạn smư knạ niế m ̣ua ̣uṭg nay ̣ầut. Giao dịn đa tnự niệ̣ ia SVTH: LÊ THỌ A GIA 8 ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH giao dịn ̣nị mut̀i@ ̣o tnộg tị tôt va đa ự́g yêut ̣ầut ̣ua gia tri tni trượ̀g tnì kni đo gia ̣ua bất độ̣g smạ giao dịn mới đự̣ xe m ia ̣nự́g ̣ứ gia tri tni trượ̀g.  Một bất độ̣g smạ ̣o gia tri nai ̣o một smô đặ̣ tịn smaut: + Tịn nưut ịn. + Tịn knạ niế m. + Co ̣nut ̣ầut. + Co tnê ̣nutyệ giao đự̣. Nno m ̣ạ yếut tô ṽ mô:  Cnịn smạn ̣ua Nna ̣ượ́: ̣ạ ̣nịn smạn ̣ua ̣na ̣ượ́ tạ độ̣g rất iợ́ trự tiế đệ́ gia bất độ̣g smạ tnê niệ̣ trệ ̣ạ mặt ̣nu yếut smaut: Nna ̣ượ́ bạ nạn ̣ạ quti địn vê qutyệ smơ nưut@ tnutê đất smử dụg@ ̣nutyệ ̣nự̣g bất độ̣g smạ@ smư tnay đổi ̣ạ quti địn ̣ay trọg tựg tnời kỳ smẽ tạ độ̣g đệ́ gia bất độ̣g smạ trệ tni trượ̀g. Nna ̣ượ́ quti địn ̣ạ ̣nịn smạn va ̣gña vu tai ̣nịn ̣o iiệ qutạ đệ́ việ̣ smử dụg đất (tnutế@ tiệ tnutê@ tiệ smử dụg đất) ̣ạ ̣nịn smạn ̣ay ạn nượg trự tiế đệ́ đệ́ gia bất độ̣g smạ. Nna ̣ượ́ noạn địn ̣ộg bô quti noạn vê việ̣ smử dụg đất ̣no tựg knut vự. Đây ia yếut tô qutạ trọg va ạn nượg đệ́ gia bất độ̣g smạ trệ tni trượ̀g.  Cuṭg ̣ầut bất đô ̣̣g smạ: ̣ụg giộg ̣nư bất ̣ứ nạg noa dịn vu ̣ao knạ@ gia bất độ̣g smạ trệ tni trượ̀g ia gia ̣ậ bặg giưa ̣uṭg va ̣ầut. Cạ yếut tô ạn nượg đệ́ ̣ầut: - Sư ṭ́g trượg vê dậ smô@ ̣ạ ̣nut ̣ầut nat triệ ṭ́g trượg dậ smô ia ̣nậ tô ia m ṭ́g ̣nut ̣ầut moi mặt ̣ua xa nội@ tneo đo ̣nut ̣ầut vê đất đai@ ̣na ơ ṭ́g iệ@ dậ smô ṭ́g ia m ṭ́g quti mô gia đị̀n dậ̃ đệ́ ̣nut ̣ầut quty mô@ diệ̣ tịn đất ơ ̣ua ̣ạ nộ gia đị̀n ṭ́g iệ noặ̣ dậ̃ đệ́ ṭ́g smô nộ gia đị̀n độ̣ iậ ia m ṭ́g ̣ầut vê ̣na ơ@ smư ṭ́g dậ smô knộg ̣nỉ ia m gia ṭ́g ̣nut ̣ầut vê ̣na ơ ma ̣ọ̀ ia m ṭ́g tnê m ̣nut ̣ầut vê ̣ạ noat độ̣g smạ xutất dịn vu tnượg mai@ y tế giao dụ@… ia dậ̃ đệ́ ia m ṭ́g ̣nut ̣ầut vê ̣na đất. - Tnut ̣nậ : mự́ tnut ̣nậ ṭ́g iệ ̣no ne ̣nut ̣ầut vê bất độ̣g smạ trơ tnạn ̣nut ̣ầut ̣o kna ̣̣́g tnạn toạ@ dậ̃ đệ́ ̣nut ̣ầut vê ̣na đất. SVTH: LÊ THỌ A GIA 9 ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH - Đô tni noa: đặ̣ trựg rõ ̣et ̣nất ̣ua đô tni noa ia quti mô tậ truṭg dậ smô va smư nat triệ quti mô vê bê rộ̣g va knộg giạ đô tni@ quta trị̀n đô tni noa knộg ̣nỉ ia m tnay đổi tộ̉g ̣ầut vê ̣na ơ ma ̣ọ̀ ia m tnay đổi kết ̣ấut ̣nut ̣ầut vê ̣na ơ. - Sư nat triệ va noạ tniệ̣ kết ̣ấut na tậ̀g ̣ụg ia m ṭ́g đạg kê ̣nut ̣ầut ̣na ơ đôi với ̣nựg vụg trượ́ đây ̣nưa ̣o ̣ơ smơ na tậ̀g noặ̣ ̣ơ smơ na tậ̀g ̣ọ̀ tnô smơ ke m kna ̣̣́g tiế ̣ậ̣@ tuty ̣niệ việ̣ ṭ́g kna ̣̣́g tiế ̣ậ̣ ̣ụg đ̣̀g ̣gña với việ̣ ṭ́g ̣ụg ̣na đất@ đôi kni smư tnay đổi ̣ua ̣uṭg ̣nạn nợ smư tnay đổi ̣ua ̣ầut. Cạ yếut tô ạn nượg đệ́ ̣uṭg: - Pnat triệ kịn tế tộ độ ṭ́g trượg ̣ua ̣uṭg bất độ̣g smạ tỷ iệ tnutậ̣ với smư nat triệ kịn tế. - Sư nat triệ ̣ua kết ̣ấut na tậ̀g ̣nờ ̣o smư nat triệ ̣ua nệ tnộg kết ̣ấut na tậ̀g@ ma điêut kiệ̣ tiế ̣ậ̣ ̣ua đất đai ̣ua một knut vự trơ ̣ệ dễ dạg nợ ̣ệ tnut nút đầut vao kịn doạn bất độ̣g smạ ơ ̣ạ vụg ̣ay. - Sư tna m gia ̣ua ̣na ̣ượ́ tnê niệ̣ trệ 2 knia ̣ạn ̣nu yếut: - Quty noạn: việ̣ ̣nutyệ mụ địn smử dụg ̣no smạ xutất ̣ộg ̣gniệ va mụ địn smử dụg ̣no smạ xutất kịn doạn knạ noặ̣ ̣na ơ tneo quty noạn ̣no ne smẽ tao ra điêut kiệ̣ ṭ́g ̣uṭg bất độ̣g smạ. - Nna ̣ượ́ trự tiế bạ bất độ̣g smạ tnutộ̣ smơ nưut ̣na ̣ượ́ ra tni trượ̀g noặ̣ ṭ́g vộ đầut tư ̣no ̣ạ ̣ộg ty kịn doạn bất độ̣g smạ ̣ua ̣na ̣ượ́ tao ra ̣guṭ̀ nạg noa trệ tni trượ̀g bất độ̣g smạ. Nhom các yếu tố i mố: Cạ yếut tô tâ m iý xa nô ̣i: Cạ yếut tô ̣ay ̣o ý ̣gña đặ̣ biệt trọg xa nội Pnượg Độg@ ̣o ̣ụg ̣o tạ độ̣g đệ́ gia bất độ̣g smạ trệ tni trượ̀g. Đặ̣ biệt trọg ị̃n vự bất độ̣g smạ@ nọg tnuy ̣ụg tạ độ̣g nậ̀ ̣ao đệ́ gia tri bất độ̣g smạ. Cnặ̉g nạ@ ̣ếut ta muta một ̣gôi ̣na to nậut tnì ̣nặ́ ̣nặ́ gia tri smẽ tnấ nợ ̣niêut smo với ̣na ̣ơ nậut vì ̣gười dậ ̣no rặg ̣ơ nậut smẽ ia m ̣́ nat đat nợ. Cni ni: La toạ bộ ni tộ̉ ma ̣gười đạg smử dụg nai bỏ ra đê tao iậ noặ̣ đê ̣o qutyệ smơ nưut bất độ̣g smạ@ đây ia yếut tô qutạ trọg ma ̣na Tnâ m địn gia nai xe m xet kni tnâ m địn gia bất độ̣g smạ. Tnộg tnượ̀g ̣ni ni qutyết địn SVTH: LÊ THỌ A GIA 10 ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH gia tri bất độ̣g smạ@ tuty ̣niệ knộg nai bất ̣ứ ̣ni ni ̣ao ̣ụg tao ̣ệ gia tri bất độ̣g smạ trệ tni trượ̀g ma ̣o kni ̣ọ̀ ̣o tạ độ̣g ̣gự̣ iai. Sư nưut dụg: Xet vê mụ địn smử dụg một bất độ̣g smạ một bất độ̣g smạ ̣o kna ̣̣́g dụg đê ơ@ đê kịn doạn noặ̣ ̣o tnê kết ṇ ̣a nai mụ địn. Nnị̀ ̣nuṭg@ một bất độ̣g smạ ̣o kna ̣̣́g smử dụg vao ̣niêut mụ địn tnì smẽ tnutậ̣ ịi trọg việ̣ bạ va do đo smẽ ̣o gia bạ tôt nợ. Xet vê tịn ̣̣́g niệut quta ̣ua một bất độ̣g smạ ̣o tnê smử dụg ̣gay ̣o gia tri nợ một bất độ̣g smạ nai tộ ̣ni ni va tnời giạ smửa ̣nưa đê ̣o tnê smử dụg đự̣. Do vậy kni Tnâ m địn gia bất độ̣g smạ ̣ậ̀ ̣nú ý đệ́ đặ̣ điê m ̣ua vật kiệ́ trụ́ va tai smạ knạ gặ́ iiệ với đất. Cạ yếut tô vâ ̣t ̣nất.: - Đia điê m ạn nượg rất iợ́ đệ́ gia tri bất độ̣g smạ@ kna ̣̣́g smịn ịi ̣ua đia điê m ̣ạg ̣ao tnì gia tri bất độ̣g smạ ̣ạg ̣ao@ bất độ̣g smạ ̣o vi tri tnutậ̣ ịi trọg smịn noat va kịn tế (gậ̀ ̣ṇ@ trượ̀g nọ@ gậ̀ ̣ơi ̣uṭg ự́g ̣ạ tiệ̣ ịn ̣no smịn noat va kịn doạn) tnì kna ̣̣́g smịn ịi iợ́ va ̣o gia tri ̣ao. - Hị̀n dạg iô đất: Nnựg iô đất ̣o vutộg vặ́@ ̣ơ nậut tnì gia tri nợ ̣nựg iô đất ̣o nị̀n dạg meo mo@ to nậut ơ ̣ụg đia điê m; ̣nựg iô đất ̣o bê mặt tiế gia với đượ̀g nô rộ̣g tnì ̣o gia tri nợ@ iô đất ̣o bê mặt tiế gia với đượ̀g nô nẹ quta smâut. - Quty mô kịn tnượ́ ̣ua iô đất: ̣nựg iô đất ̣o quty mô kịn tnượ́ nự́ ta với mụ địn smử dụg tnì gia tri ̣ao nợ ia đất ̣o gia tri quty mô kịn tnượ́ knộg nu ṇ với mụ địn smử dụg ơ ̣ụg đia điê m. - Môi trượ̀g: môi trượ̀g ̣nuṭg qutạn ̣o tạ độ̣g đệ́ gia ̣a bất độ̣g smạ. Nếut môi trượ̀g tôt smẽ ia m bất độ̣g smạ ̣o gia tri ̣ao ̣ọ̀ ̣gự̣ iai ia m gia m gia tri bất độ̣g smạ 1.3.6. Vài nét về thị trường bất động sản hiện nay. Định hướng phát triển và quy hoạch đến năm 2020 của thành phố Hồ Chí Minh:  Địn nượ́g nat triệ quty noạn ̣ua tnạn nô H̀ Cni Mịn đệ́ ̣́ m 2020 trơ tnạn một đô tni vưa niệ̣ đai@ vưa ̣o bạ smặ́ ṿ́ noa dậ tộ̣ va một truṭg tâ m kịn tế@ truṭg tâ m giao dịn qutộ tế va dut iịn ̣ua ̣a ̣ượ́@ ̣o vi tri ̣nịn tri qutạ trọg ̣ua ̣ượ́ ta ơ nia ̣a m với ̣ạ ̣ượ́ trọg knut vự va qutộ tế. SVTH: LÊ THỌ A GIA 11 ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH Vê ̣nỉ tiêut smử dụg đất đô tni bị̀n qutậ 100 m2/ ̣gười@ trọg đo đất giao tnộg ia 20 – 22 m2/ ̣gười@ đất ̣ây xạn 10 – 15/ m 2/ ̣gười va đất xây dựg ̣ộg trị̀n nụ vu ịi ịn ̣ộg ̣ộ̣g ia 5/ m2/ ̣gười. Cạ knut nat triệ mới tneo nượ́g niệ̣ đai noa@ ṿ́ mịn@ bệ vựg@ tao ra ̣nỗ ơ@ ia m việ̣ va ̣gnỉ ̣gơi giai tri ̣no ̣nậ dậ. Trọg ̣nựg ̣́ m quta@ tnạn nô H̀ Cni Mịn đa tậ truṭgquti noạn va ̣nị̉n trạg iai đô tni ̣nă m đa m bao nat triệ bệ vựg@ xây dựg đô tni niệ̣ đai kết ṇ nai nòa giưa ̣ạ yếut tô trutyệ tnộg với ̣ạ kiệ́ trụ́ tiệ tiệ́ trệ tnế giới. Cạ quti địn@ ̣ơ ̣nế@ ̣nịn smạn ̣ua tnạn nô iutộ nượ́g tới tao smư tnutậ̣ tiệ̣ ̣no ̣ạ ̣na đầut tư vao ị̃n vự đai ộ@ xây dựg đê tnut nút mạn mẽ ̣guṭ̀ vộ đầut tư vao ị̃n vự ̣ay.  Tnạn nô ̣ụg đa quti noạn va nat triệ ̣ạ knut đô tni mới ̣nư: Na m Sai Gọ̀@ Tnu Tniê m@ Knut đô tni mới Tây Bặ́ Cu Cni@… ̣nă m giạ dậ tư ̣ội tnạn đê mơ rộ̣g đô tni@ gia m bớt smư quta tai ̣aut ̣ơ smơ na tậ̀g kỹ tnutật@ kịn tế trọg ̣ội tnạn. Ngoai ̣nu trượg giạ dậ tư ̣ội tnạn@ ̣nịn qutyệ tnạn nô ̣ụg tậ truṭg ̣ai tao ̣ạ knut dậ ̣ư niệ̣ nưut trọg ̣ội tnạn@ quti noạn smử dụg niệut quta diệ̣ tịn đất eo nẹ trọg ̣ội tnạn. Điêut đo tnê niệ̣ quta việ̣ ̣o rất ̣niêut dư ạ knut dậ ̣ư@ knut ̣nuṭg ̣ư ̣ă m xẹ kẽ trọg ̣ạ knut dậ ̣ư niệ̣ nưut đa va đạg đự̣ triệ knai go nậ̀ tao diệ̣ mao mới ̣no tnạn nô xạn – smạn – đẹ @ ̣ai tniệ̣ ̣ạn qutạ môi trượ̀g@ ̣ậg ̣ao ̣nất iự̣g ̣utộ̣ smộg ̣no đai bộ nậ̣ dậ ̣ư. Mặ̣ du đa ̣ô gặ́g tnự niệ̣ ̣ạ giai na ̣nựg đệ́ ̣ay tnạn nô vậ̃ ̣nưa tnê giai qutyết ̣nut ̣ầut bự́ xụ́ vê ̣na ơ ̣no ̣nậ dậ. Tình hình chung về nhà ở tại TP.HCM: Cơ cấu về nhà ở tại thành phố: STT 1 2 3 4 5/ 6 Cnỉ tiêut Nna ơ kiêut biệt tnư Nna@ ̣̣́ nộ ̣ao tậ̀g kne kị Nna@ ̣̣́ nộ ̣ao tậ̀g knộg kne kị Nna@ ̣̣́ nộ tnấ tậ̀g knộg kne kị Nna bạ kiệ ̣ô Nna ta m va knạ Tỹ iệ (%) 0@5/ 6 6@5/ 20@2 49@8 17 Diện tích nhà ở tại thành phố: STT 1 Cnỉ tiêut Diệ̣ tịn ̣na bị̀n qutậ nộ ( m2) SVTH: LÊ THỌ A GIA Cnuṭg 113@24 12 ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH 2 Diệ̣ tịn smử dụg bị̀n qutậ ̣nậ knâut 15/@16 3 ( m2) Tỷ iệ nộ ̣o diệ̣ tịn smử dụg bị̀n qutậ 30@25/ ̣nậ knâut dưới 10 m2/ ̣gười  Tneo kết quta điêut tra ̣no tnấy trọg ̣nựg ̣́ m gậ̀ đây ̣nut ̣ầut vê ̣na ơ ṭ́g iệ đạg kê: tư 7@2% ̣́ m 1995/ iệ 16@7% ̣́ m 2000 iệ 29% ̣́ m 2004 dư kiệ́ ṭ́g 5/5/% ̣́ m 2010. Nghiên cứu nhu cầu về nhà ở:  Tneo tai iiệut vê ̣nượg trị̀n ̣na ơ ̣no ̣ạ bộ ̣ộg ̣nậ việ@ ̣nậ dậ iao độ̣g va ̣gười ̣o tnut ̣nậ tnấ trọg địn nượ́g quty noạn tộ̉g tnê ̣ua tnạn nô H̀ Cni Mịn tư ̣ay đệ́ ̣́ m 2010 mỗi ̣́ m tnạn nô nai xây dựg tư 10.000 đệ́ 15/.000 ̣̣́ nộ với ̣ạ nượg tnự́ tnạn toạ ̣gay@ bạ tra ̣nậ m@ bạ tra go @ ̣no tnutê.  Tneo ̣nượg trị̀n vê xây mới va di ̣nutyệ toạ bộ ̣ạ knut ̣an iu xu va rạn ̣at trệ toạ tnạn nô va trệ knut kệ rạn giai tỏa@ ̣ậ̀ xây dựg it ̣nất knoạg 5/000 ̣̣́ ̣na mỗi ̣́ m. Hiệ̣ ̣ay qutỹ ̣na nụ vu ̣no tai địn ̣ư dư kiệ́ ̣o tnê tiế ̣nậ̣ knoạg 2.000 nộ gia đị̀n tnutộ̣ dư ạ đai iộ Độg – Tây va ̣ạ dư ạ knạ. Nnut ̣ầut ̣ậ̀ tới 24 knut tai địn ̣ư niệ̣ tai@ ̣ếut tậ̣ dụg nết qutỹ ̣na đa noạ tnạn ̣ụg mới ̣nỉ đa ự́g đự̣ tư 30% - 40% ̣nut ̣ầut.  Tneo ̣nỉ tiêut nậ́ đấut ̣ua tnạn nô@ tư ̣ay đệ́ ̣́ m 2010@ diệ̣ tịn bị̀n qutậ đầut ̣gười ia 10 m2/ ̣gười. Hiệ̣ ̣ay ̣nỉ tiêut nậ́ đấut ia 7 m 2/ ̣gười@ ̣nư vậy tư ̣ay đệ́ ̣́ m 2010 ̣ậ̀ tniết xây dựg knoạg 1@7 triệut m2/ ̣́ m. Quta nậ tịn trệ ̣no tnấy ̣nut ̣ầut vê ̣na ơ nạg ̣́ m ̣ua tnạn nô H̀ Cni Mịn ia rất iợ́ ( nợ 1 triệut m2/ ̣́ m).  Đánh giá tổng hợp về nhu cầu nhà ở cần xây dựng mới đến năm 2020 t ại thành phố Hồ Chí Minh và các đô thị lớn trong cả nước. Ń m 2006 Đô tni Ha Nội Dậ Ń m 2010 smô DT ̣na ơ Dậ Ń m 2020 smô DT ̣na ơ Dậ smô DT ̣na ơ (triệut ̣gười) (triệut m2) (triệut ̣gười) (triệut m2) (triệut ̣gười) (triệut m2) 2@5/ 15/@6 5/ 1@8 SVTH: LÊ THỌ A GIA 3@5/ 5/6 13 ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP HCM Đô tni knạ Ca ̣ượ́ 6@2 15/@33 22@5/5/ GVHD: PHẠM THỊ BÌNH 5/@5/ 11 18 8 20@38 30@4 45/@4 103 162 10 31@5/ 46 176 316 5/48 Tình hình thị trường chung cư hiện nay:  Tni trượ̀g bất độ̣g smạ@ smaut knoạg tnời giạ nợ một ̣́ m đọg ḅ́g rõ rạg đa tao smự́ e tnự smư iệ ̣ạ ̣ộg ty nat triệ bất độ̣g smạ. Cạ ̣ộg ty nat triệ bất độ̣g smạ iiệ tiế đai na gia@ ̣o ̣nựg ̣ơi tới 5/0% gia tri smo với một ̣́ m trượ́ đây đê tnut nút ̣gười muta. Việ̣ xạ địn “đay” ̣ua một smạ nâ m bất độ̣g smạ ̣ụg ̣o iẽ ̣ụg knộg quta nự́ ta ̣nư vạg va ̣nự́g knoạ@ tnộg tnượ̀g gia tri 1 bất độ̣g smạ kno ma ̣o tnê tnấ nợ gia vộ ia m ̣ệ một smạ nâ m tư nia ̣nu đầut tư. Gia bất độ̣g smạ “tnự nợ” ̣ộ̣g với iai smutất tiệ gửi gia m mạn ̣ụg smẽ ia m gia m độ̣g ̣ơ giư tiệ. Tnê m vao đo@ ̣nượg trị̀n kịn ̣ầut tnộg quta iai smutất ̣ụg giạ tiế kniệ́ ̣no tni trượ̀g bất độ̣g smạ ̣o ̣niêut smạ nâ m đa dạg nợ nu ṇ với túi tiệ ̣ua ̣niêut ̣gười. Nna đầut tư bất độ̣g smạ ̣o ve iạ qutạ vê kna ̣̣́g tni trượ̀g bất độ̣g smạ smaut một knoạg tnời giạ ̣nì m iặ́g. Với dậ smô nợ 8 triệut ̣gười tai tnạn nô H̀ Cni Mịn@ ̣nut ̣ầut vê ̣na ơ ia vô ̣ụg iợ́ nợ ̣ưa tộ độ nat triệ ̣ua qutỹ ̣na ơ trọg vai ̣́ m tới đây ̣o iẽ ̣ụg knộg tnê đa ự́g ̣ổi ̣ạ ̣nut ̣ầut vê ̣na ơ. Rõ rạg@ việ̣ đầut tư vao bất độ̣g smạ tai tnời điê m ̣ay ̣ụg knộg tnê ̣ao mạg iai ̣niêut ịi ̣nutậ̣ ̣nư vai ̣́ m trượ́ đây ̣nựg ̣o iẽ ̣ụg ia một giai na nưut niệut tai tnời điê m ̣ay ̣no ̣ạ ̣na đầut tư “trú bao” trọg tnời kịn tế knụg noạg. Tị̀n nị̀n ̣nuṭg tai tnạn nô H̀ Cni Mịn@ niệ̣ ̣ay ̣o knoạg 35/ ̣ộg ty xây dựg va nat triệ ̣na ̣nutyệ ̣gniệ đầut tư kịn doạn va nat triệ ̣na ̣nư: ̣ộg ty nat triệ ̣na Q.1@ Q.3@ Q.5/@ Q.Tậ Bị̀n@ Q.Tậ Pnú… Sô dư ạ trệ mới ̣nỉ đa ự́g đự̣ knoạg gậ̀ 5/.000 ̣̣́ nộ va 35/% ̣nut ̣ầut vê ̣na ơ.  Quta ̣ạ dư ạ ta tnấy đôi với mô nị̀n xây dựg ̣nuṭg ̣ư niệ̣ đai ̣ao tậ̀g ̣no niệut quta smử dụg ̣ao nợ@ diệ̣ tịn smạ ̣niêut nợ. Hị̀n tnự́ kịn doạn bặg vộ tư ̣o@ vộ nuty độ̣g ̣ua knạn nạg va vộ vay tnượg mai ia nị̀n tnự́ đự̣ a dụg nổ biệ́ tượg đôi rộ̣g rai va niệut quta. Đặ̣ biệt trọg ̣nựg ̣́ m gậ̀ đây với smư tna m gia ̣ua ̣ạ ̣na đầut tư ̣ượ́ ̣goai ̣o uty tị@ kịn ̣gniệ m SVTH: LÊ THỌ A GIA 14 ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH với ̣ạ smạ nâ m ̣o ̣nất iự̣g ̣ao va nượg tnự́ kịn doạn đa dạg đa đưa ̣nut ̣ầut smơ nưut ̣ạ ̣̣́ nộ ̣nuṭg ̣ư niệ̣ đai iệ rất ̣ao.  Trọg tnời giạ gậ̀ đây@ ̣niêut ̣nutyệ gia trọg ị̃n vự bất độ̣g smạ ̣nậ̣ địn rặg tni trượ̀g đia ộ tai TPHCM đạg ̣o ̣nutyệ biệ́ rõ ̣et. Đo ia smư ̣nutyệ dịn đầut tư ̣ua giới kịn doạn đia ộ vao ị̃n vự ̣̣́ nộ ̣nuṭg ̣ư ̣ao ̣ấ . Mặ̣ du smaut kni Ngni địn 181 ̣o niệut iự@ ̣ạ giao dịn muta bạ ̣na đất quta ̣ạ ̣ộg ty đia ộ rất tnấ @ ̣nựg riệg smô iự̣g knạn đ̣́g ký muta ̣̣́ nộ ̣nuṭg ̣ư ̣ao ̣ấ nầut ̣nư knộg gia m. Nniêut dư ạ trọg knoạg tnời giạ ̣gặ́ đa bạ đự̣ một smô iự̣g ̣̣́ nộ đạg kê... Tneo đạn gia ̣ua ̣niêut ̣na kịn doạn bất độ̣g smạ@ tni trượ̀g ̣̣́ nộ ̣nuṭg ̣ư ̣ao ̣ấ tai TPHCM niệ̣ ̣ay đự̣ nậ ̣nia rất đa dạg đa ự́g ̣nut ̣ầut ̣ua moi đôi tự̣g knạn nạg. Tneo ̣ạ knạn nạg đa giao dịn muta ̣ạ ̣̣́ nộ ̣nuṭg ̣ư ̣ao ̣ấ @ niệ̣ tai ̣ạ doạn ̣gniệ đạg đầut tư vao ị̃n vự ̣ay tnượ̀g ̣o uty tị va tiê m iự tai ̣nịn ̣ao@ noat độ̣g đầut tư ̣nutyệ ̣gniệ va iutộ nỗ tṛ ̣ạ dịn vu ̣nut đao. Nếut ̣nư ̣ạn đây vai ̣́ m@ ̣ạ ̣nuṭg ̣ư đa nậ̀ đự̣ xây dựg ̣nỉ đa ự́g ̣nut ̣ầut “ơ” với iôi kiệ́ trụ́ đợ điệut va môi trượ̀g tnấ ke m@ tnì niệ̣ ̣ay nậ̀ iợ́ ̣nuṭg ̣ư đa knặ́ nụ đự̣ ̣nựg điê m yếut ̣ay.  Cnu trượg ̣no ne ̣gười ̣ượ́ ̣goai muta ̣na ̣nỉ ia một yếut tô kịn tnịn tni trượ̀g ̣na đất trọg giai đoạ kno kṇ́ niệ̣ ̣ay@ ̣nứ ̣nưa tnê tao smư smôi độ̣g ̣no tni trượ̀g ̣na đất ̣oi ̣nuṭg va tni trượ̀g ̣̣́ nộ ̣oi riệg. Bơi knộg nai ̣gười ̣ượ́ ̣goai ̣ao@ ̣o đu điêut kiệ̣ đự̣ ne muta ̣na ơ Việt Na m smẽ muta ̣na. Đôi với một bộ nậ̣ knộg ̣nỏ ̣gười ̣ượ́ ̣goai@ ̣gay ̣nịn trệ qutê nượg no ̣ụg đi tnutê ̣na đê ơ@ ̣nứ knộg ̣o tậ qutạ muta ̣na ̣nư ̣gười Việt Na m. Tneo CBRE@ vê iâut dai tni trượ̀g bất độ̣g smạ Việt Na m vậ̃ ṭ́g trượg@ tai Ha Nội@ ̣guṭ̀ ̣uṭg smẽ knộg đa ự́g đự̣ iự̣g ̣ầut trọg ̣́ m 2008 va 2009@ ma nai đệ́ ̣́ m 2010 va smaut đo. Tuty ̣niệ@ do ̣nịn smạn tnắt ̣nặt ̣no vay ̣ua ̣ạ ̣gậ nạg tnượg mai@ ṭ́g iai smutất tiệ gửi va ̣ni ni xây dựg@ ̣niêut ̣nu dư ạ niệ̣ đạg iui tiệ́ độ noặ̣ tnậ m ̣ni tư bỏ ̣ạ dư ạ nat triệ ̣ua mị̀n. Điêut đo ̣ụg ̣o ̣gña ̣ếut ̣nư ̣ạ dư ạ knộg noạ tnạn đụ́g tiệ́ độ@ tnì ̣guṭ̀ ̣uṭg trệ tni trượ̀g ̣nặ́ ̣nặ́ bi ạn nượg tới smaut 2010. SVTH: LÊ THỌ A GIA 15 ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH Cọ̀ tneo Jọesm Lạg LaSaiie dư bao tnì đệ́ ̣utôi 2009 đầut 2010 kni ̣ệ kịn tế ộ̉ địn@ với smư nỗ tṛ ̣ua ̣ạ ̣nịn smạn mới ̣nư qutyệ smơ nưut ̣̣́ nộ ̣ua ̣gười ̣ượ́ ̣goai@ tni trượ̀g ̣̣́ nộ đự̣ ̣nậ̣ địn ia smẽ smôi độ̣g trơ iai va tnời giạ niệ̣ ̣ay đự̣ ̣no ia "na ̣niệt" ta m tnời.  Hầut nết ̣ạ ̣nu đầut tư đa qutạ tâ m đệ́ việ̣ xây dựg ̣ạ ̣nuṭg ̣ư bao đa m tôi ưut môi trượ̀g ạ ̣ư ̣ua ̣gười dậ. Trọg đo ̣̣́ nộ ̣nuṭg ̣ư đự̣ đầut tư xây dựg với đầy đu ̣ạ tiệ̣ ịn ̣utộ̣ smộg kne kị niệ̣ đai vê ̣ội tnất@ nọ̀g ̣nay ̣nưa ̣nay tư độ̣g@ tnạg may tộ độ ̣ao@ nệ tnộg tnoat niê m@ bao vệ ạ ̣ịn 24/24@ bai đậut xe@ ǹ bơi@ dịn vu vi tịn@ ịteṛet@ v.v…. Đặ̣ biệt ia na tậ̀g kỹ tnutật va xa nội gậ̀ ̣nư đự̣ quty noạn xây dựg noạ ̣nị̉n với ̣ạ knut truṭg tâ m tnượg mai@ vuti ̣nơi giai tri@ nat triệ dịn vu@ ̣ao ộ ṿ́ nọ̀g@ ̣âut iạ bộ tnê tnao@ ̣ộg việ ̣ây xạn@ trượ̀g nọ@ ̣ơ smơ y tế… Một smô dư ạ ̣ọ̀ đự̣ tniết kế bơi ̣ạ ̣ộg ty tư vậ́ tniết kế ̣ượ́ ̣goai. Trọg tnời điê m niệ̣ ̣ay@ nầut nết ̣ạ doạn ̣gniệ kịn doạn đia ộ đêut ̣nọ iưa nượg ạ iiệ kết đầut tư. Đây ̣ụg ia một tị niệut đạg mựg vì với smư iiệ kết ̣nặt ̣nẽ@ ̣ạ dư ạ smẽ ̣o bượ́ ̣nutậ bi ̣nut đao@ ộ̉ địn@ ̣nă m tao ra ̣nựg smạ nâ m ̣̣́ nộ ̣o gia tri nu ṇ với tựg đôi tự̣g knạn nạg@ nượg tnự́ tnạn toạ iịn noat. H̀ smơ vay vộ muta ̣na tai ̣nựg dư ạ ̣ay đự̣ đưa quta ̣gậ nạg iiệ kết tnâ m địn@ tneo tựg trượ̀g ṇ ̣u tnê ma knạn nạg đự̣ vay vộ. Co tnê ̣oi rặg tni trượ̀g giao dịn muta bạ ̣̣́ nộ ̣nuṭg ̣ư ̣ao ̣ấ đạg ǹi nụ dậ̀ smaut ̣niêut đ̣t gia m gia@ ̣nất iự̣g va gia tri ̣̣́ nộ knộg ̣gựg đự̣ ̣ậg ̣ao. Hy vọg đo ̣ụg ia một trọg ̣nựg tị niệut ̣ua smư nat triệ tni trượ̀g đia ộ TPHCM trọg tượg iai. 2. Cơ sở giá trị Thẩm định giá bất động sản: 2.1 Giá thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá bất động sản: “Gia tri tni trượ̀g ̣ua một tai smạ ia mự́ gia ượ́ tịn smẽ đự̣ muta bạ trệ tni trượ̀g vao tnời điê m tnâ m địn gia va đự̣ xạ địn giưa một bệ ia ̣gười muta smặ̃ smạg muta va một bệ ia ̣gười bạ smặ̃ smạg bạ; trọg một giao dịn muta bạ knạn qutạ va độ̣ iậ @ trọg điêut kiệ̣ tnượg mai bị̀n tnượ̀g”. SVTH: LÊ THỌ A GIA 16 ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH Tnâ m địn gia dưa trệ ̣ơ smơ gia tri tni trượ̀g nai gặ́ iiệ với xạ địn việ̣ smử dụg ̣ao ̣nất va tôt ̣nất ̣ua bất độ̣g smạ@ đo ia yếut tô qutạ tọg đê qutyết địn gia tri ̣ua bất độ̣g smạ. 2.2 Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá bất động sản: “Gia tri ni tni trượ̀g ia tộ̉g smô tiệ ượ́ tịn ma kni tnâ m địn gia tai smạ dưa vao ̣ộg dụg kịn tế noặ̣ ̣ạ ̣nự́ ̣̣́g ̣ua tai smạ nợ ia kna ̣̣́g đự̣ muta@ đự̣ bạ trệ tni trượ̀g ̣ua tai smạ noặ̣ kni tnâ m địn gia tai smạ trọg điêut kiệ̣ tni trượ̀g knộg điệ nị̀n nay knộg bị̀n tnượ̀g.” Một smô gia tri ni tni trượ̀g: Gia tri smử dụg: ia gia tri ̣ua tai smạ ̣o ̣ộg ̣̣́g ̣nutyệ biệt đự̣ ̣gười smử dụg ̣nutyệ biệt va knộg iiệ qutạ đệ́ tni trượ̀g@ tậ truṭg vao ̣nựg tai smạ ̣nutyệ biệt ̣ă m trọg doạn ̣gniệ . Gia tri bạ tnao nay butộ̣ bạ: ia tộ̉g smô tiệ ṇ iý ̣o tnê tnut vê tư việ̣ bạ tai smạ trọg một tnời giạ quta ̣gặ́ knọg đa ự́g tnời giạ yêut ̣ầut ̣ua gia tri tni trượ̀g. Gia tri đặ̣ biệt: ̣o tnê ̣ay smịn bơi tịn ̣nất vật iý@ ̣nự́ ̣̣́g nay kịn tế ̣ua một tai smạ kết ṇ với một nay một smô tai smạ knạ ̣nư ia một tai smạ iiệ kết. Việ̣ ṭ́g tnê m ̣ua gia tri ̣nỉ nat smịn ̣no ̣gười ̣nu nay ̣gười smử dụg ̣ao đo nợ ia ̣no tni trượ̀g vì gia tri đặ̣ biệt ̣nỉ tnịn ṇ ̣no một ̣gười muta với một ịi ịn đặ̣ biệt. Gia tri đạg noat độ̣g: ia gia tri tai smạ trọg tộ̉g tnê doạn ̣gniệ đạg noat độ̣g. Tai smạ ̣nỉ ̣o gia tri kni ̣ă m trọg tộ̉g tnê doạn ̣gniệ ̣ấut tnạn tư ̣niêut bộ nậ̣ trọg đo ̣o ̣nựg bộ nậ̣ tư ̣o ̣o gia tri tni trượ̀g. Gia tri tịn tnutế: ia gia tri dưa trệ ̣ạ quty địn ̣ua Nna ̣ượ́ iiệ qutạ đệ́ việ̣ tịn tnutế tai smạ. Gia tri bao niê m: gia tri đự̣ địn ̣gña trọg ̣nịn smạn nay trọg ṇ đ̣̀g bao niê m. Gia tri tnạn iý: ia gia tri ̣ua tai smạ kni knộg ̣ọ̀ tiế tụ smử dụg đự̣ ̣ưa. Gia tri đầut tư: ia gia tri tai smạ ̣ua một ̣na đầut tư ̣u tnê ̣no một mụ tiêut đầut tư xạ địn. Gia tri đầut tư ̣u một tai smạ ̣o tnê ̣ao nợ nay tnấ nợ gia tri tni trượ̀g ̣ua tai smạ đo. SVTH: LÊ THỌ A GIA 17 ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH Gia tri tnế ̣nấ ̣no vay: ia knai ̣iệ m gia tri ̣o rui ro@ đự̣ xạ địn trượ́ nết trệ ̣ơ smơ gia tri tni trượ̀g ̣ua tai smạ@ đ̣̀g tnời ̣o xe m xet đệ́ yếut tô rui ro trọg việ̣ tnạn iý tai smạ đê tnut ǹi ̣̣. Do vậy gia tri tnế ̣nấ knộg nai ia gia tri tni trượ̀g. 3. Các nguyên tắc sử dụng trong thẩm định giá bất động sản: 3.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất: Knai ̣iệ m smử dụg tôt ̣nất – niệut quta ̣nất ia knai ̣iệ m ̣̣́ bạ trọg tnâ m địn gia bất độ̣g smạ. Lô đất tnâ m địn đự̣ xe m ia iô đất trộg va đự̣ smử dụg tôt ̣nất niệut quta ̣nất@ tượg tư ia smư ượ́ tịn smử dụg tôt ̣nất niệut quta ̣nất ̣ua ̣ộg trị̀n. Sư kết ṇ giưa việ̣ smử dụg tôt ̣nất niệut quta ̣nất ̣ua đất va smử dụg tôt ̣nất niệut quta ̣nất ̣ua ̣ộg trị̀n tao ̣ệ một smư smử dụg tôt ̣nất niệut quta ̣nất ̣no bất độ̣g smạ. Cộg trị̀n niệ̣ tai ̣o gia tri bặg với gia tri ma ̣o kết ṇ với đất nay ̣nụ́g ̣o tnê ia m gia m gia tri ̣ua đất do nai na bỏ ̣ộg trị̀n do knộg smử dụg đự̣ ̣ưa. Trọg tnâ m địn gia bất độ̣g smạ@ ̣gutyệ tặ́ ̣ay đự̣ ̣oi trọg vì tịn knạ niế m ̣ua đất va yêut ̣ầut nat triệ ̣ua knộg giạ đô tni ̣o xut nượ́g đự̣ đặt ơ mự́ ̣ao ̣nất@ tôt ̣nất.  Gia tri tni trượ̀g ̣ua đất dưa trệ ̣gutyệ tặ́ ̣ay nạ ạn tịn nưut dụg iâut dai ̣ua đất ̣ộ̣g với gia tri ̣ua ̣ộg trị̀n xây dựg trệ đất.  Trọg trượ̀g ṇ tni trượ̀g biệ́ độ̣g ̣ự độ va mất ̣ậ bặg iợ́ giưa ̣uṭg va ̣ầut tnì smư smử dụg ̣ao ̣nất va tôt ̣nất ̣ua tai smạ smẽ ia smư smử dụg trọg tượg iai.  Kni tai smạ ̣o ̣niêut kna ̣̣́g smử dụg tnì ̣ộg dụg tôi ưut ̣nất smẽ đự̣ xạ địn ̣̣́ ̣ứ vao kna ̣̣́g tnự tni vê mặt tai ̣nịn.  Knai ̣iệ m “smử dụg ̣ao ̣nất va tôt ̣nất” ia knai ̣iệ m ̣ơ bạ va một nậ̀ noạ ̣nị̉n trọg việ̣ xạ địn gia tri tni trượ̀g. 3.2 Nguyên tắc sử dụng phù hợp: Vi tri xây dựg va ̣ộg trị̀n xây dựg nai đự̣ tnâ m địn nu ṇ với vi tri va ̣ộg trị̀n trọg ̣ạ vụg iậ ̣ậ̣ - Pnu ṇ giưa iô đất va ̣ộg trị̀n trệ đất SVTH: LÊ THỌ A GIA 18 ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH - Pnu ṇ giưa bất độ̣g smạ va môi trượ̀g xuṭg qutạn - Pnu ṇ với quty noạn ̣ua knut vự - Pnu ṇ với mụ địn smử dụg 3.3 Nguyên tắc thay đổi: Gia tri ̣ua tai smạ tnay đổi tneo smư biệ́ đổi ̣ua ̣nựg yếut tô nị̀n tnạn ̣ệ gia tri ̣ua ̣o@ trọg tnâ m địn gia tai smạ@ đòi nỏi Tnâ m địn việ nai ̣nậ̣ ra ̣ạ ̣niêut nượ́g tnay đổi trọg mô nị̀n kịn tế xa nội ạn nượg đệ́ tni trượ̀g bất độ̣g smạ ̣nă m xạ địn mự́ smử dụg tôt ̣nất va ̣o niệut quta ̣nất. 3.4 Nguyên tắc thay thế: Kni nai tai smạ ̣o tịn nưut ịn tượg đượg@ gia ̣nao bạ ̣ua tai smạ ̣ao ơ mự́ tnấ nợ tnì smẽ đự̣ bạ trượ́. Gia tri bất độ̣g smạ đự̣ giới nạ bơi ̣ni ni muta một bất độ̣g smạ tnay tnế tượg đượg@ ̣nựg nai knộg ̣o smư ̣nậ m trê quta mự́ ia m ạn nượ́g đệ́ việ̣ tnay tnế. Kni đo@ ̣gười muta knộ ̣goạ smẽ knộg tra ̣niêut nợ đê muta một tai smạ ̣nư vậy trọg tni trượ̀g mơ. 3.5 Nguyên tắc cân bằng: Cạ yếut tô ̣ấut tnạn ̣ua tai smạ ̣ậ̀ nai ̣ậ bặg đê tai smạ đat đự̣ kna ̣̣́g smịn iời tôi đa nay mự́ nưut dụg ̣ao ̣nất. Trọg ị̃n vự bất độ̣g smạ@ gia bạ ̣ua một vi tri đất knộg ̣nất tniết ̣nỉ ra rặg iô đất ơ vi tri kế ̣ậ̣ ̣ụg nai ̣o gia tri ̣nư vậy. Tnâ m địn việ nai ̣ậ ̣nặ́ đệ́ smư ̣ậ bặg trọg việ̣ smử dụg đất va smư nat triệ bặg smư niêut biết vê ̣ộ̣g đ̣̀g xa nội@ ̣ạ ̣nịn smạn noạn địn. 3.6 Nguyên tắc đóng góp: Lự̣g gia tri ̣ua một yếut tô nay bộ nậ̣ ̣ấut tnạn bất độ̣g smạ tnì nu tnutộ̣ vao smư tniếut vặ́g ̣ua ̣o smẽ ia m gia m đi bao ̣niêut trọg gia tri toạ bộ tai smạ. Hay đự̣ niêut mự́ độ ma mỗi bộ nậ̣ ̣ua tai smạ đọg go vao tộ̉g tnut ̣nậ tư toạ bộ tai smạ ̣o tạ độ̣g đệ́ tộ̉g gia tri ̣ua tai smạ đo. Tộ̉g gia tri ̣ua yếut tô ̣ấut tnạn ̣o tnê knộg bặg tộ̉g gia tri tai smạ. 3.7 Cung cầu: SVTH: LÊ THỌ A GIA 19 ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH Gia tri tni trượ̀g đự̣ xạ địn bơi smư tạ độ̣g quta iai ̣ua ̣ạ iự iự̣g ̣uṭg va ̣ầut trệ tni trượ̀g vao tnời điê m tnâ m địn gia. Trệ tni trượ̀g gia ̣a ̣ò xut nượ́g tnay đổi tỷ iệ tnutậ̣ với ̣ầut va tỷ iệ ̣gnịn với ̣uṭg. 3.8 Dự kiến các lợi ích tương lai: Kni ượ́ tịn gia tri bất độ̣g smạ ̣ệ iutộ iutộ dưa trệ ̣ạ triệ vọg tượg iai nợ ia smư tnự niệ̣ quta knứ Tnâ m địn gia tri ia ̣niệ m vu dư kiệ́ ịi ịn ̣nậ̣ đự̣ tư qutyệ smơ nưut bất độ̣g smạ 4. Các phương pháp thẩm định giá cần sử dụng: 4.1 Phương pháp so sánh giá bán: a) Knai ̣iệ m: La nượg na tnâ m địn gia dưa trệ ̣ơ smơ nậ tịn mự́ gia ̣ua ̣ạ tai smạ tượg tư với tai smạ ̣ậ̀ tnâ m địn gia đa giao dịn tnạn ̣ộg noặ̣ đạg muta@ bạ trệ tni trượ̀g vao tnời điê m ̣ậ̀ tnâ m địn gia noặ̣ gậ̀ với tnời điê m ̣ậ̀ tnâ m địn gia đê ượ́ tịn va xạ địn gia tri tni trượ̀g ̣ua tai smạ. b) Ngutyệ tặ́: - Ngutyệ tặ́ ̣uṭg ̣ầut: ̣nut ̣ầut muta ̣ấut tnạn ̣nut ̣ầut tni trượ̀g va ̣ạ bất độ̣g smạ đự̣ ̣nao bạ tao ra ̣guṭ̀ ̣uṭg. Nếut ̣ầut ̣ao@ gia ̣o xut nượ́g ṭ́g va ̣gự̣ iai. Sư trựt dọ đượ̀g ̣uṭg ̣ua bất độ̣g smạ tnượ̀g ̣nậ m nợ smư trựt dọ đượ̀g ̣ầut. - Ngutyệ tặ́ tnay tnế: ̣gutyệ tặ́ ̣ay knặ̉g địn gia tri ̣ua một bất độ̣g smạ ̣o xut nượ́g bi quty địn bơi gia ̣a đự̣ tra đê ̣o đự̣ một bất độ̣g smạ tnay tnế ̣o ̣ụg độ mọg mutộ va tnỏa dụg@ trọg knoạg tnời giạ ṇ iý. - Ngutyệ tặ́ ̣ậ bặg: môi qutạ nệ giưa đất va ̣ạ ̣ộg trị̉n trệ đất nai ̣ậ bặg đê bất độ̣g smạ đat đệ́ gia tri tôi ưut. - Cạ ̣nậ tô ̣goai vi: ̣ạ yếut tô bệ ̣goai tịn ̣ự noặ̣ tiêut ̣ự đêut tạ độ̣g đệ́ tất ̣a ̣ạ ioai nị̀n bất độ̣g smạ. Nnựg yếut tô bệ ̣goai tnượ̀g ia điêut kiệ̣ ̣ơ smơ na tậ̀g@ nượg tiệ̣ giao tnộg@ tị̀n nị̀n ạ ̣ịn va ̣ơi muta smắ m... ̣) Cạ bượ́ tiệ́ nạn : SVTH: LÊ THỌ A GIA 20