Tài liệu THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ Ý NGHĨA HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH TRONG PHƢƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP

www. Thuvienluanvan.org Hotline : 0932.636.887 Liên hệ : Phương Thảo Email :[email protected] Dowload tài liệu miễn phí CHƢƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ Ý NGHĨA HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH TRONG PHƢƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP 1.1. Các khái niệm cơ bản 1.1.1. Tổng quan về thẩm định giá 1.1.1.1. Khái niệm thẩm định giá - Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá (valuation) là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản”, “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh” - Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện Đại học Portsmouth Vương quốc Anh: “Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ”. - Theo Fred Peter Marrone – Giám đốc Marketing của AVO (Hiệp hội thẩm định giá Austraylia) trình bày trong lớp bồi dưỡng nghiệp vũ thẩm định giá tại Thành phố Hồ Chí Minh ngày 25/5/1999: “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm, có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá. Do vậy, thẩm định giá là áp dụng các dữ kiện thị trường so sánh mà bạn thu thập được và phân tích, sau đó so sánh với tài sản được thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng”. - CÔNG TY CP LUẬN VĂN VIỆT CUNG CẤP TÀI LIỆU THAM KHẢO THEO MIỄN PHÍ - - Nghiên cứu khoa học - Luận án tiến sĩ - Luận văn thạc sĩ - Luận văn đại học - Thực tập tốt nghiệp - Đồ án môn học - Tiểu luận CUNG CẤP SỐ LIỆU - Cung cấp số liệu doanh nghiệp : số liệu kế toán, hoạt động kinh doanh, nhân sự. marketing, xuất nhập khẩu. - Cung cấp số liệu viết luận văn, báo cáo tốt nghiệp,,, nhiều lĩnh vực TƯ VẤN VIẾT LUẬN VĂN, ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP...(TIẾNG ANH & TIẾNG VIỆT) - Tư vấn lập đề cương luận án, luận văn, báo cáo tốt nghiệp... - www.thuvienluanvan.org Trang 1 1 Tư vấn hỗ trợ viết luận văn, tiểu luận www. Thuvienluanvan.org - - Hotline : 0932.636.887 Liên hệ : Phương Thảo Email :[email protected] Dowload tài liệu miễn phí - Tư vấn viết báo cáo, luận án, luận văn, báo cáo tốt nghiệp... trọn gói hoặc từng phần, có xác nhận của cơ quan thực tập - Chỉnh sửa luận văn, báo cáo tốt nghiệp theo yêu cầu TƯ VẤN VIẾT ASSIGNMENT CÁC MÔN 1. Human Resource Management, 2. Strategic Management, 3. Operation Management, 4. Principles of Management/Corporate Finance/Economic, 5. Global Organizational Environment, 6. Global Business Strategy, 7. Organizational behavior, 8. Risk Management, 9. Business/Investment/Trade/Law, 10. Marketing and other subjects relating to 11. Management Project, … NHẬN CHECK TURNITIN Mọi thông tin chi tiết vui lòng liên hệ : CÔNG TY CP LUẬN VĂN VIỆT Trụ sở chính: 92 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, P. Bến Nghé, Q.1, TP.HCM Chi nhánh: 241 Xuân Thủy, Q.Cầu Giấy, TP.Hà Nội Ms. Phương Thảo - 0932.636.887 Email: [email protected] Fred Peter Marrone cũng cho rằng: thẩm định giá thường được mô tả như một “khoa học không chính xác”. Nó được xác định là một khoa học vì nó dựa vào công việc phân tích. Nó “không chính xác” vì nó chỉ được xem như một ý kiến cho đến khi giao dịch xảy ra, không phải là một thực tế được chứng minh. - Theo Giáo sư Lim Lan Yuan - Giảng viên Trường Xây dựng và bất động sản - Đại học quốc gia Singapore: “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể, của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả đặc điểm của www.thuvienluanvan.org Trang 2 2 Tư vấn hỗ trợ viết luận văn, tiểu luận www. Thuvienluanvan.org Hotline : 0932.636.887 Liên hệ : Phương Thảo Email :[email protected] Dowload tài liệu miễn phí tài sản, cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”. - Pháp lệnh giá của Việt Nam công bố ngày 08/05/2002 định nghĩa: “Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ Quốc tế”. Mặc dù có thể còn nhiều định nghĩa khác, song thẩm định giá có những nét đặc trưng cơ bản cần thừa nhận là: - Thẩm định giá là công việc ước tính. - Thẩm định giá là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn. - Giá trị của tài sản được tính bằng tiền. - Tài sản được định giá có thể là bất kỳ tài sản nào, song chủ yếu là bất động sản. - Xác định tại một thời điểm cụ thể. - Xác định cho một mục đích nhất định. - Dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường. Để khái quát một cách đầy đủ và rõ ràng nhựng đặc trưng nêu trên, cần phải có một khái niệm mang tính tổng quát sau: “Thấm định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định”. 1.1.1.2. Đối tượng của thẩm định giá: Theo tiêu chuẩn 12 trong hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam thì đối tượng thẩm định giá phải là những tài sản hợp pháp được tham gia thị trường tài sản theo quy định hiện hành của pháp luật. Việc phân loại tài sản phục vụ cho mục đích thẩm định giá tài sản căn cứ vào quy định của Bộ Luật dân sự, Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở và các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành có liên quan do cơ quan có thẩm quyền ban hành, phù hợp với thông lệ phân loại tài sản thẩm định giá của khu vực và quốc tế. Tài sản gắn liền với quyền tài sản trong thẩm định giá bao gồm 04 (bốn) loại sau đây: - Bất động sản; www.thuvienluanvan.org Trang 3 3 Tư vấn hỗ trợ viết luận văn, tiểu luận www. Thuvienluanvan.org - Động sản; - Doanh nghiệp; - Các quyền tài sản. 1.1.1.3. Hotline : 0932.636.887 Liên hệ : Phương Thảo Email :[email protected] Dowload tài liệu miễn phí Mục đích của thẩm định giá  Đối với doanh nghiệp: Dịch vụ thẩm định giá được coi là công cụ đặc biệt giúp doanh nghiệp làm giảm thiểu rủi ro, lành mạnh tài chính. Bên cạnh các mục đích cơ bản: phục vụ cho hoạt động vay ngân hàng, góp vốn liên doanh, thành lập, giải thể doanh nghiệp; cổ phần hóa doanh nghiệp; quyết toán vốn đầu tư; mua bán, chuyển nhượng, hạch toán kế toán, tính thuế; bảo hiểm và bồi thường tài sản; xử lý nợ, xác định giá trị đầu tư... thẩm định giá còn hỗ trợ trong các lĩnh vực”: - Tư vấn giá cả mua sắm và tư vấn đấu thầu. - Báo cáo tin tức về thị trường trong một lĩnh vực nhất định để lập dự án, đưa ra các quyết định đầu tư phù hợp. - Tư vấn xây dựng chiến lược về giá cho doanh nghiệp. - Tư vấn lựa chọn các đối tác trong lĩnh vực đầu tư tài chính. - Cung cấp những kiến thức chuyên môn sâu để phân tích đánh giá về năng lực tài chính doanh nghiệp, tư vấn cho các doanh nghiệp tái cấu trúc trong hoạt động kinh doanh và những vấn đề liên quan khác...  Đối với cá nhân: - Bán hoặc cho thuê bất động sản hoặc một tài sản có giá trị nào đó. - Xác định giá trị tổn thất làm cơ sở cho cơ quan có thẩm quyền ra quyết định đền bù thích hợp. - Góp vốn đầu tư hoặc chứng minh năng lực tài chính. - Làm căn cứ để chủ sở hữu quyết sách về giá của đối tượng thẩm định giá www.thuvienluanvan.org Trang 4 4 Tư vấn hỗ trợ viết luận văn, tiểu luận www. Thuvienluanvan.org - Hotline : 0932.636.887 Liên hệ : Phương Thảo Email :[email protected] Dowload tài liệu miễn phí Làm căn cứ để các bên có liên quan thống nhất về giá của đối tượng thẩm định giá trong giải quyết các bất đồng về giá của đối tượng thẩm định giá. 1.1.1.4. - Vai trò của thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường Nghề thẩm định giá đã xuất hiện trên thế giới từ những năm 1940 và có vai trò quan trọng trong nền kinh tế, nó phục vụ nhu cầu xác định giá trị thị trường một cách khoa học, tại thời điểm, địa điểm cụ thể cho các giao dịch cần đến tính độc lập, khách quan không chịu ảnh hưởng của bên bán hoặc bên mua trong các lĩnh vực về xác định quyền sở hữu, quản lý, mua bán, tính thuế, bảo hiểm, cho thuê, cầm cố, thế chấp... - Ở Việt Nam, nghề thẩm định giá xuất hiện từ cuối những năm 90 của thế kỷ XX, trong thời kỳ đầu, thẩm định giá ở nước ta chủ yếu phục vụ cho các nhu cầu chi tiêu của ngân sách như đấu thầu, mua sắm và đặc biệt là phục vụ cổ phần hoá các doanh nghiệp NN. - Nghề thẩm định giá ra đời có ảnh hưởng lớn, thay đổi về bản chất khi nó đưa giá trị của các tài sản được thẩm định gần sát hơn với thực tế và đảm bảo phục vụ các nhu cầu khác nhau về giá mà trước đây phải phụ thuộc nặng nề vào Nhà nước dưới hình thức áp đặt đối tượng, trường hợp, khoảng thời gian áp dụng bằng các quyết định hành chính như khung giá hoặc kết quả định giá của Hội đồng định giá được hình thành theo từng mục đích cụ thể, còn nặng thủ tục hành chính, mất thời gian và chưa đảm bảo được các yếu tố khoa học phù hợp với các tiêu chuẩn thẩm định giá mới ban hành khi không đủ nhân lực, thời gian đầu tư, nghiên cứu chi tiết thị trường của từng tài sản, địa điểm, thời gian cần xác định giá cụ thể theo đúng yêu cầu về tính chất, mục đích yêu cầu thẩm định của các giao dịch trong xã hội. - Việc ra đời nghề thẩm định giá tách nghiệp vụ thẩm định giá ra khỏi các hoạt động quản lý nhà nước về giá, giảm áp lực về tài chính, nhân sự cho bộ máy quản lý nhà nước, đảm bảo đáp ứng được các yêu cầu về giá của mọi thành phần kinh tế. Nhà nước chỉ còn quản lý về giá dưới các hình thức như bình ổn giá, quản lý giá đối với những mặt hàng chiến lược có ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế như xăng, dầu; xi măng; thép xây dựng; khí hóa lỏng; phân bón hóa học; thuốc; muối do diêm dân sản xuất; thóc, gạo …; Chức năng quản lý nhà nước về giá chủ yếu dưới các www.thuvienluanvan.org Trang 5 5 Tư vấn hỗ trợ viết luận văn, tiểu luận www. Thuvienluanvan.org Hotline : 0932.636.887 Liên hệ : Phương Thảo Email :[email protected] Dowload tài liệu miễn phí hình thức gián tiếp như xây dựng hành lang pháp lý về giá; thanh, kiểm tra, xử lý các vi phạm về giá đảm bảo cho các hoạt động về giá trong xã hội theo đúng quy định của pháp luật Việt Nam và Quốc tế. - Hiện nay, nghề Thẩm định giá tại Việt Nam đã dần đi vào cuộc sống, dịch vụ thẩm định giá đã được mọi thành phần kinh tế trong xã hội quan tâm, sử dụng như một công cụ tài chính phục vụ cho các hoạt động giao dịch về dân sự, kinh tế, tư pháp, tài chính, ngân hàng … nó đã và đang đem lại nhiều tiện ích, bảo vệ quyền lợi chính đáng, hợp pháp của công dân, đáp ứng được các yêu cầu đa dạng của các thành phần trong xã hội trong thời kỳ hội nhập Quốc tế. Tổng quan về bất động sản 1.1.2. 1.1.2.1. - Khái niệm bất động sản Theo định nghĩa của Bloomberg, bất động sản là “một mảnh đất đai và tất cả các tài sản vật chất gắn liền với đất”. - Theo từ điển trực tuyến Oxford, bất động sản là “tài sản dưới dạng đất đai và công trình xây dựng”. - Theo tổ chức Economic Adventure, bất động sản là “đất đai bao gồm tất cả các tài nguyên thiên nhiên và công trình xây dựng vĩnh viễn gắn liền với đất”. - Theo tổ chức California Real Estate Brokerage, bất động sản là “đất đai và các cải thiện và các quyền sở hữu và sử dụng chúng”. Theo Bộ Luật Dân sự nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, Điều 181 quy định: “Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: - Đất đai; - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác do pháp luật quy định. 1.1.2.2. Đặc điểm bất động sản www.thuvienluanvan.org Trang 6 6 Tư vấn hỗ trợ viết luận văn, tiểu luận www. Thuvienluanvan.org - Hotline : 0932.636.887 Liên hệ : Phương Thảo Email :[email protected] Dowload tài liệu miễn phí Tính cá biệt và khan hiếm: đặc điểm này của bất động sản xuất phát từ tính cá biệt và khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ... Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hóa bất động sản có tính cá biệt. Trong cùng một vùng khu vực nhỏ cũng rất khó có khả năng tồn tại hai bất động sản hoàn toàn giống nhau cho dù đó là hai bất động sản nằm liền kề nhau, có kiến trúc xây dựng và thiết kế giống nhau thì cũng sẽ tồn tại những yếu tố không tương đồng, ngay cả trong một tòa cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo khác nhau do những yếu tố khách quan hay chủ quan nào đó... - Tính bền lâu: do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, có thể xem như không thể hủy hoại. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình trên đất sau khi xây dựng và sử dụng một thời gian thì sẽ được cải tạo, nâng cấp và có thể tồn tại khá lâu. Vì vậy, tính bền lâu của bất động sản là để chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. Cần phân biệt tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý của bất động sản. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng bất động sản lại ngang bằng với lợi ích thu được từ bất động sản đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn. - Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến. - Đất chỉ có quyền sử dụng: do pháp luật của nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt nam quy định đất là thuộc sở hữu chung toàn dân, do nhà nước quản lý và người dân chỉ có quyền sử www.thuvienluanvan.org Trang 7 7 Tư vấn hỗ trợ viết luận văn, tiểu luận www. Thuvienluanvan.org Hotline : 0932.636.887 Liên hệ : Phương Thảo Email :[email protected] Dowload tài liệu miễn phí dụng chứ không có quyền chiếm hữu. Do đó các giao dịch bất động sản chỉ là những giao dịch quyền lợi. - Bất động sản có tính chất khá đặc biệt đó là khả năng chuyển hóa thánh tiền kém: do bất động sản là một tài sản có giá trị lớn, các giao dịch bất động sản thường cần nhiều thời gian nên cho dù có nắm giữ bất động sản trong tay thì khả năng chuyển nó thành tiền cũng cần nhiều thời gian và phụ thuộc nhiều vào thị trường. - Các tính chất khác: + Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuấtkinh doanh và các hoạt động khác. + Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, bất động sản đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng. + Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v.. chi phối nhu cầu và hình thức bất động sản. 1.1.2.3. Phân loại bất động sản Nhìn theo mỗi khía cạnh mà bất động sản được chia thành nhiều loại.Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS đầu tư xây dựng và BĐS sản đặc biệt. - Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc v.v.. Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất www.thuvienluanvan.org Trang 8 8 Tư vấn hỗ trợ viết luận văn, tiểu luận www. Thuvienluanvan.org Hotline : 0932.636.887 Liên hệ : Phương Thảo Email :[email protected] Dowload tài liệu miễn phí đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới. - Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v.. - Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v.. Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp. Phân chia theo chức năng sử dụng thì bất động sản gồm các loại: - Đất: gồm đất nông nghiệp, đất công nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở, đất hoang, đất sử dụng cho mục đích đặc biệt. - Nhà ở: phân thành nhà thấp tầng (từ 9 tầng trở xuống) và nhà cao tầng (từ 10 tầng trở lên) - Bất động sản thương mại: là bất động sản phục vụ cho hoạt động thương mại, buôn bán: trung tâm thương mại, cửa hàng, kiot, siêu thị... - Bất động sản dịch vụ: là bất động sản tạo ra doanh thu khi cung ứng dịch vụ: trường học, cao ốc văn phòng, khách sạn, sân bóng, vũ trường, spa, khu nhà văn háo thể thao, nhà hàng... - Bất động sản công: là những bất động sản thuộc quyền sở hữu của nhà nước như công trình an ninh quốc phòng, trường học nhà nước... - Bất động sản sử dụng cho mục đích đặc biệt: công trình tôn giáo, di tích lịch sử, khu bảo tồn... 1.1.2.4. Các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản www.thuvienluanvan.org Trang 9 9 Tư vấn hỗ trợ viết luận văn, tiểu luận www. Thuvienluanvan.org Hotline : 0932.636.887 Liên hệ : Phương Thảo Email :[email protected] Dowload tài liệu miễn phí Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐS nói riêng cũng như đối với BĐS nói chung, cụ thể là: 1.1.2.4.1. Nhóm các yếu tố tự nhiên  Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá trị của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS. Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất.  Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng  Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.  Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các côngtrình xây dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại.  Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý...). Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng.  Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS. www.thuvienluanvan.org Trang 10 10 Tư vấn hỗ trợ viết luận văn, tiểu luận www. Thuvienluanvan.org Hotline : 0932.636.887 Liên hệ : Phương Thảo Email :[email protected] Dowload tài liệu miễn phí  Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt...) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại. 1.1.2.4.2. Nhóm các yếu tố kinh tế  Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.  Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng. 1.1.2.4.3. Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường  Tính hữu dụng của BĐS.  Nhu cầu loại BĐS trên thị trường. Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS:  Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v.. hiện có.  Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng...) Ngoài ra, các yếu tố khác trong vùng như tình trạng giáo dục, y tế, vấn đề an ninh, tập quán sinh hoạt của nhừng dân trong khu vực, những yếu tố thuộc về tâm linh, phong thủy cũng tác động đến giá trị bất động sản. 1.1.3. Tổng quan về thẩm định giá bất động sản 1.1.3.1. Khái niệm thẩm định giá bất động sản www.thuvienluanvan.org Trang 11 11 Tư vấn hỗ trợ viết luận văn, tiểu luận www. Thuvienluanvan.org Hotline : 0932.636.887 Liên hệ : Phương Thảo Email :[email protected] Dowload tài liệu miễn phí Theo Luật Kinh doanh Bất động sản (2005), định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định (Mục 9, Điều 4). Các tác giả Nguyễn Văn Thọ, Phạm Huỳnh Nhung và Trần Công Luận (2008) định nghĩa: “Thẩm định giá bất động sản là ước tính về giá trị của các quyền sở hữu bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp”. Theo Nguyễn Thế Phượng (2010), thẩm định giá không chỉ là ước tính giá trị của tài sản, giá trị đó có thể là giá trị thị trường hoặc không phải là giá trị thị trường tùy theo mục đích của thẩm định giá hoặc điều kiện cụ thể của thị trường. Như vậy, có thể hiểu một cách tổng quát, thẩm định giá bất động sản là một khoa học ước tính giá trị bất động sản theo thị trường tại một thời điểm xác định phục vụ cho một mục đích đã được xác định trước. 1.1.3.2. Mục đích thẩm định giá bất động sản Thẩm định giá trị bất động sản phục vụ cho 3 nhóm mục đích sau: - Mục đích thị trường: mua bán, chuyển nhượng (quyền sử dụng đất) - Mục đích mang tính kinh tế, tài chính, tín dụng: thế chấp, bảo lãnh, góp vốn, cho thuê, cho thuê lại, sáp nhập. đầu tư, giải thể, thanh lý, tư vấn, bảo hiểm, đấu giá, hiện thực giá trị trong bảng cân đối kế toán, chứng minh tài sản... - Mục đích quản lý nhà nước: thừa kế, chuyển đổi mục đích sử dụng, xử án, đánh thuế, giải phóng mặt bằng, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước. 1.1.3.3. Các dạng thời gian trong thẩm định giá bất động sản Khi thẩm định giá một bất động sản bất kỳ có hai dạng thời gian: - Thời hạn thực hiện (thời gian thực hiện) - Thời điểm có giá trị hiệu lực: là khoảng thời gian mà thẩm định viên ấn định trong chứng thư thẩm định về thời hạn có giá trị hiệu lực của giá trị bất động sản. Thời điểm có giá trị hiệu lực có thể trong quá khứ, hiện tại và tương lai + Hiện tại: thời điểm có hiệu lực là trùng với thời điểm báo cáo thẩm định giá www.thuvienluanvan.org Trang 12 12 Tư vấn hỗ trợ viết luận văn, tiểu luận www. Thuvienluanvan.org Hotline : 0932.636.887 Liên hệ : Phương Thảo Email :[email protected] Dowload tài liệu miễn phí + Quá khứ: Thẩm định giá trị tài sản trong quá khứ cho các mục đích sau:  Chứng thực giá trị bất động sản di chúc  Đánh giá giá trị tài sản bị thiệt hại, tai nạn, rủi ro  Kháng cáo về mức thuế đánh trên giá trị tài sản  Chia tài sản li hôn. + Tương lai: Thẩm định giá tài sản trong tương lai cho các mục đích sau:  Thẩm định giá các công trình kiến trúc được nâng cấp, tân trang, đổi mới khi giá trị dựa trên thời điểm hòan thành (nâng cấp) trong tương lai  Quy đổi tại thời điểm kết thúc dòng tiền dự kiến. 1.2. Quy tình thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam Quy trình thẩm định giá được quy định tại Việt Nam gồm sáu bước: Bƣớc 1: Xác định vấn đề - Thiết lập mục tiêu thẩm định giá - Nhận biết về bất động sản thẩm định: đặc điểm pháp lý, kinh tế, môi trường - Chọn cơ sở giá trị thẩm định giá và phương pháp - Thiết lập ngày có hiệu lực - Thống nhất về thời gian hoàn thành và giá dịch vụ Bƣớc 2: Lập kế hoạch thẩm định giá - Nhận biết các yếu tố cung cầu, đặc điểm thị trường tương ứng với bất động sản thẩm định - Nhận biết các tài liệu cần thiết - Thiết kế chương trình - Lập kế hoạch thời gian Bƣớc 3: Khảo sát hiện trường và thu thập thông tin - Thu thập và tổng hợp tài liệu trên thị trường - Thẩm định hiện trạng bất động sản thẩm định và bất động sản so sánh Bƣớc 4: Phân tích thông tin www.thuvienluanvan.org Trang 13 13 Tư vấn hỗ trợ viết luận văn, tiểu luận www. Thuvienluanvan.org Hotline : 0932.636.887 Liên hệ : Phương Thảo Email :[email protected] Dowload tài liệu miễn phí - Phân tích tài liệu - Ứng dụng các phương pháp thẩm định giá Bƣớc 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá - Đưa ra kết quả của từng phương pháp - Đưa ra giá trị thị trờng/ phi thị trường của từng phương pháp - Nhận xét về kết quả thẩm định giá - Trình bày hạn chế về kết quả thẩm định giá Bƣớc 6: Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá - Báo cáo thẩm định giá - Chứng thư thẩm định giá 1.3. Cơ sở giá trị và các nguyên tắc áp dụng cho thẩm định giá bất động sản 1.3.1. Cơ sở giá trị khi tiến hành thẩm định giá bất động sản Thẩm định giá bất động sản được tiến hành dựa trên hai cơ sở giá trị: cơ sở giá trị thị trường và cơ sở giá trị phi thị trường 1.3.1.1. Cơ sở giá trị thị trường Theo tiêu chuẩn số 1 của Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam thì “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”. Như vậy những điều kiện cần thiết để thiết lập cơ sở giá trị thị trường là: khách quan, độc lập, thông tin minh bạch và thị trường ổn định. Nếu như một trong những điều kiện này bị vi phạm thì cơ sở giá trị thị trường bị phá vỡ 1.3.1.2. Cơ sở giá trị phi thị trường Giá trị phi thị trường là giá trị khi được thực hiện trong một giao dịch mà không thuần túy tuân theo các điều kiện của giá trị thị trường. Giá trị phi thị trường gồm một số giá trị trong các trường hợp sau đây: www.thuvienluanvan.org Trang 14 14 Tư vấn hỗ trợ viết luận văn, tiểu luận www. Thuvienluanvan.org Hotline : 0932.636.887 Liên hệ : Phương Thảo Email :[email protected] Dowload tài liệu miễn phí - Giá trị bảo hiểm - Giá trị tính thuế - Giá trị đầu tư - Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng - Giá trị tài sản có thị trường hạn chế - Giá trị doanh nghiệp - Giá trị tài sản chuyên dùng - Giá trị thanh lý - Giá trị tài sản bắt buộc phải bán - Giá trị đặc biệt 1.3.2. Những nguyên tắc áp dụng trong thẩm định giá bất động sản Khi tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên cần tuân thủ các nguyên tắc sau: - Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất - Nguyên tắc cung - cầu - Nguyên tắc thay đổi - Nguyên tắc thay thế - Nguyên tắc cân bằng - Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm - Nguyên tắc phân phối thu nhập - Nguyên tắc đóng góp - Nguyên tắc tuân thủ - Nguyên tắc cạnh tranh - Nguyên tắc dự tính lợi ích trong tương lai. 1.4. Các phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản áp dụng tại Việt Nam 1.4.1. Phƣơng pháp so sánh 1.4.1.1. Cơ sở lý luận www.thuvienluanvan.org Trang 15 15 Tư vấn hỗ trợ viết luận văn, tiểu luận www. Thuvienluanvan.org - Hotline : 0932.636.887 Liên hệ : Phương Thảo Email :[email protected] Dowload tài liệu miễn phí Dựa trên giả định giữa giá trị thị trường của những bất động sản tương tự được giao dịch với giá trị của bất động sản cần định giá có mối liên hệ với nhau. - Dựa chủ yếu trên nguyên tắc thay thế và nguyên tắc đóng góp. 1.4.1.2. - Các trường hợp áp dụng Định giá các tài sản có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà được xây dựng cùng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng và nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và các nhóm cửa hiệu, các mảnh đất trống - Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp chung trong định giá cho mục đích mua bán, định giá thế chấp, định giá để đánh thuế, định giá cho việc mua hoặc chuyển quyền sở hữu ( hay sử dụng) đất đai... 1.4.1.3. Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp so sánh trực tiếp  Ưu điểm: - Đây là phương pháp hầu như không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, vì nó không cần thiết phải xây dựng các công thức hoặc các mô hình tính tóan, mà dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để thừa nhận các dấu hiệu về giá trị. - Các quan điểm của người bán và người mua đặc trưng đã được thể hiện tại giá cuối cùng; - Các thay đổi các điều kiện tài chính và lạm phát được thể hiện trong giá bán; - Sự khác biệt giữa các đối tượng so sánh được hiệu chỉnh - Có cơ sở vững chắc để được khách hàng, cũng như các cơ quan pháp lý công nhận. - Nó là cơ sở cho nhiều phương pháp định giá khác.  Nhược điểm: - Không có thông tin thị trường về những giao dịch tương tự thì sẽ không sử dụng được phương pháp này. - Các thông tin thường mang tính lịch sử. www.thuvienluanvan.org Trang 16 16 Tư vấn hỗ trợ viết luận văn, tiểu luận www. Thuvienluanvan.org - Hotline : 0932.636.887 Liên hệ : Phương Thảo Email :[email protected] Dowload tài liệu miễn phí Phức tạp trong việc thu thập thông tin về giá bán thực tế, đây là một trong những khó khăn nhất trong điều kiện nước ta hiện nay, do các giao dịch thường ít công khai, số liệu các bên tham gia giao dịch cung cấp cho cơ quan chức năng (như cơ quan thuế) nhiều khi cũng không chính xác; - Khó xác minh các điều kiện đặc biệt của hợp đồng giao dịch; - Phụ thuộc vào tính tích cực của thị trường; - Phụ thuộc vào độ ổn định của thị trường; - Phức tạp khi phối hợp các dữ liệu về phân tích sự khác biệt của các BĐS đã bán với bất động sản định giá. 1.4.2. Phƣơng pháp chi phí 1.4.2.1. Cơ sở lý luận - Dựa trên giả định rằng các giá trị của tài sản cần thẩm định có thể được đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự và coi đây như là một vật thay thế. - Dựa chủ yếu vào nguyên tắc thay thế. 1.4.2.2. Các trường hợp áp dụng - Định giá các tài sản không có chức năng sinh lời, các tài sản chuyên dùng, đơn chiếc. - Định giá cho mục đích bảo hiểm, thu thuế, đấu thầu. - Thường được dùng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các phương pháp định giá khác. 1.4.2.3. Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp  Ưu điểm: - Sử dụng để định giá các tài sản dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt - Sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường để so sánh, thiếu cơ sở dự báo dòng lợi ích tương lai mà tài sản mang lại.  Nhược điểm: - Gặp phải những hạn chế trong phương pháp so sánh www.thuvienluanvan.org Trang 17 17 Tư vấn hỗ trợ viết luận văn, tiểu luận www. Thuvienluanvan.org - Hotline : 0932.636.887 Liên hệ : Phương Thảo Email :[email protected] Dowload tài liệu miễn phí Chi phí không phải lúc nào cũng đồng nhất hay phù hợp với giá trị. Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc bằng với giá trị toàn bộ. - Việc ước tính giảm giá tích lũy mang tính chủ quan nhiều hơn khách quan. - Nhà định giá phải hiểu biết về kỹ thuật và phải có kinh nghiệm. 1.4.3. Phƣơng pháp thu nhập 1.4.3.1. - Cơ sở lý luận Dựa trên nguyên tắc chủ yếu là nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai: cho rằng giá thị trường của một tài sản bằng với giá trị hiện tại của tất các khoảng thu nhập ròng tương lai có thể nhận được từ tài sản đó. - Hoàn toàn có thể xác định được dòng lợi tương lai mà tài sản tạo ra. 1.4.3.2. Các trường hợp áp dụng - Áp dụng cho định giá trong lĩnh vực đầu tư để lựa chọn phương án đầu tư. - Định giá những tài sản mà có thể dự tính được thu nhập ròng các năm tương lai. 1.4.3.3. Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp  Ưu điểm: - Đơn giản trong áp dụng - Có độ chính xác tương đối cao khi có những chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh được.  Nhược điểm: - Trong phân tích các thương vụ, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai... - Mang những thông tin hạn chế về những giả định về dòng tiền trong tương lai - Áp dụng một tỷ lệ vốn hóa cố định. - Trong khi hiệu quả của tài sản trong quá khứ có tầm quan trọng hàng đầu trong kêu gọi vốn đầu tư, thì sự quan tâm của các nhà đầu tư lại tập trung vào lợi nhuận ròng tiềm tàng. www.thuvienluanvan.org Trang 18 18 Tư vấn hỗ trợ viết luận văn, tiểu luận www. Thuvienluanvan.org 1.4.4. Hotline : 0932.636.887 Liên hệ : Phương Thảo Email :[email protected] Dowload tài liệu miễn phí Phƣơng pháp lợi nhuận 1.4.4.1. Cơ sở lý luận Phương pháp lợi nhuận dựa trên giả thiết giá trị của tài sản có liên quan đến lợi nhuận có thể thực hiện được do hoạt động của tài sản đó mang lại: nếu một tài sản mang lại lợi nhuận cao, chứng tỏ tài sản đó có giá trị hơn so với một tài sản không mang lại lợi nhuận hoặc lợi nhuận thấp. Dựa trên chủ yếu nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai 1.4.4.2. Các trường hợp áp dụng Phương pháp này áp dụng trong việc thẩm định các tài sản mà việc so sánh với những tài sản giống nhau hoặc tương tự gặp khó khăn do giá trị chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản. 1.4.4.3. Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp Phương pháp lợi nhuận chỉ áp dụng để định giá đối với những tài sản hoạt động tạo ra lợi nhuận. Muốn thực hiện phương pháp này hiệu quả, nhà định gái phải có kiến thức vững vàng về các loại hình kinh doanh. Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được mức độ thu nhập thực của tài sản. Một mức lợi nhuận cao có thể là kết quả của sự năng động, tháo vát, chăm chỉ của người vận hành tài sản đó. 1.4.5. Phƣơng pháp thặng dƣ 1.4.5.1. Cơ sở lý luận Phương pháp thặng dư được xây dựng dựa chủ yếu trên nguyên tắc đóng góp và nguyên tắc dự kiến dòng lợi ích tương lai, tức là, giá trị hiện tại của bất động sản (giá trị chưa được phát triển) chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính của sự phát triển trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó. www.thuvienluanvan.org Trang 19 19 Tư vấn hỗ trợ viết luận văn, tiểu luận www. Thuvienluanvan.org Hotline : 0932.636.887 Liên hệ : Phương Thảo Email :[email protected] Dowload tài liệu miễn phí 1.4.5.2. Các trường hợp áp dụng Đối tượng là những bất động sản có sự phát triển hoặc có tiềm năng để phát triển. Các bất động sản này có thể là đất trống hay đất có các kết cấu xây dựng lỗi thời đang tồn tại cần phải thay thế hay cải tạo. 1.4.5.3. Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp  Ưu điểm: - Để định giá các bất động sản có khả năng phát triển. - Thích hợp để đưa ra mức giá khi tham gia đấu giá. - Tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền bán ( cho thuê) tối thiểu.  Nhược điểm: - Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất. - Mọi ước tính về chi phí, giá bán cũng như giá trị cuối cùng có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường. - Phương pháp này thường không tính đến giá trị thời gian của dòng tiền 1.5. Hẻm và cách tính hệ số điều chỉnh giữa hẻm và mặt tiền theo quy định pháp luật 1.5.1. Khái niệm hẻm Theo từ điển Tiếng Việt, hẻm là một nơi hẹp hay một ngõ hẹp, hai bên có thể có núi hoặc tường cao. Nếu hai bên là núi thì ngõ này là hẻm núi, còn hẻm trong các đô thị thì hai bên có tường cao, nhà ở hai bên mặt đường và là một đường rẽ đi từ đường chính vào. Nếu tính theo cách đánh số nhà, thì hẻm của đường nào sẽ mang tên đường đó và được đánh số theo trật tự số trên đường. 1.5.2. Phân loại hẻm - Hẻm cấp 1: Là hẻm có vị trí tiếp giáp với mặt tiền đường. - Các cấp hẻm còn lại: (bao gồm hẻm cấp 2 và cấp hẻm còn lại) + Hẻm cấp 2: Làm hẻm có vị trí tiếp giáp với hẻm cấp 1. www.thuvienluanvan.org Trang 20 20 Tư vấn hỗ trợ viết luận văn, tiểu luận