Tài liệu Khủng hoảng từ phá sản đến hưng thịnh

PHAN THẾ HẢI KHỦNG HOẢNG T PHÁ SN N HNG THNH NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI 2 3 MC LC Trang Li gii thi u .......................................................................................................... 7 Thay li nói đu ..................................................................................................... 9 Phần I Khủng hoảng tài chính toàn cầu 1 Khi các yu t o lng hành .......................................................................... 11 2 Th! tr#ng b%t đng sn Vi t Nam - “qu bom” ch#a đ#.c tháo ngòi ............ 14 3 Đâu là li thoát cho kinh doanh b%t đng sn ................................................ 18 4 Th! tr#ng ch7ng khoán Vi t Nam tr#c cơn bão tài chính ............................ 22 5 Công ty ch7ng khoán và nh?ng cái cht lâm sàng .......................................... 26 6 Ngân hàng th#ơng mAi - đoàn thuyBn thúng trong bão .................................. 30 7 Ngân hàng th#ơng mAi làm gì thi khFng hong? ........................................... 35 8 Đâu là cơ hi trong khFng hong .................................................................. 39 9 Bài hIc vB công tác dJ báo ........................................................................... 42 10 Bí vn kéo dài - Doanh nghi p tN “nín thO” đn “tPt thO” .............................. 46 11 Nh?ng sai lm dQ đ#a doanh nghi p đn tR vong .......................................... 49 12 LAm phát và vai trò cFa Ngân hàng Nhà n#c ............................................... 57 Phần II Muôn mặt thị trường bất động sản 1 Th! tr#ng b%t đng sn “đSc n#c”, “béo cò” nào? ..................................... 61 2 Giá b%t đng sn - sJ vô lý trong cái h.p lý ................................................... 64 4 3 Giá đ%t đPt đW - b nh tXt cFa nBn kinh t ...................................................... 66 4 B%t đng sn “giáng” cú đòn vào đYng ni t ................................................. 68 5 B%t đng sn - "bóng ma" đYng lõa lAm phát .................................................. 71 6 Năm 2011- St nhà đ%t trong cơn suy thoái.................................................. 74 7 Sau cú sc “bán tháo”, đ!a c xung thang .................................................... 77 8 Th! tr#ng b%t đng sn - cn mt liBu thuc tăng trIng ................................ 80 9 Quy hoAch Hà Ni - mt cơ tha thiau năng ................................................... 83 10 Hà Ni - cô gái đbp không bit cách “trang phSc” ......................................... 86 11 Siêu méo, siêu mWng ..................................................................................... 90 12 Ndi buYn đ%t đai........................................................................................... 90 13 Gii c7u b%t đng sn - không che c7u đàn kin trong hf mXt ........................ 94 14 Đa phát trian bBn v?ng th! tr#ng b%t đng sn ............................................. 98 Phần III Từ suy thoái đến hưng thịnh 1 Cnh giác vi phn chìm cFa n. công ......................................................... 111 2 Ða vn nhà n#c trO thành công cS cFa nBn kinh t ................................... 115 3 “Cháy nhà” ra n. x%u ................................................................................... 119 4 H#ng ph%n và rFi ro tN h%p lJc cFa vàng ..................................................... 123 5 N. x%u - ChF ngân hàng không tha vô can .................................................. 126 6 Tín dSng “đen” trong th! tr#ng ch#a “trPng” .............................................. 129 7 Lãi su%t 15%/năm không phi là đkc ân ....................................................... 132 8 Sàng lIc ngân hàng - “Cá nhW” ch#a chPc đã cht ....................................... 135 9 LAm phát và vai trò cFa Ngân hàng Nhà n#c ............................................. 138 10 “ĐAi gia” Vi t: Hình nh thJc khi ra ánh sáng............................................... 142 11 “ĐAi gia” gkp hAn: Ht ăn chơi xa xe ............................................................ 144 12 “ĐAi gia” và ndi đau b! sit n. ..................................................................... 147 13 Đm tiBn vào đâu?......................................................................................... 150 5 14 “ĐAi gia” chIn kênh đu t# nào? .................................................................. 160 15 Doanh nhân xây dJng h thng tAo tiBn ...................................................... 164 16 Kinh doanh đa c%p - ánh sáng và bóng ti ................................................... 167 17 “ĐAi gia” Vi t - qua lRa mi bit vàng - thau................................................ 170 18 Doanh nghi p cAn tiBn: Sau đám tang là đám c#i ...................................... 173 19 Tri th7c là nh?ng đYng vn đu tiên đa lXp nghi p ...................................... 176 20 Sáng tAo - ndi buYn kinh t tri th7c Vi t Nam .............................................. 182 21 Tái cơ c%u đa thoát bny thu nhXp trung bình ............................................... 185 22 on nên làm ra thi khFng hong ................................................................. 189 23 Chuy n ông bác sp và gi%c mơ nhà bank ..................................................... 191 24 Kinh t năm RPn: Đã th%y ánh sáng O cui đ#ng hm ................................ 195 25 Ch7ng khoán Vi t Nam - cd xe nkng nhIc leo dc ...................................... 199 26 Lê Ân - tN phá sn đn h#ng th!nh .............................................................. 202 6 7 LI GII THIU Mấy chục năm gần đây, cùng với sự phát triển chóng mặt, nền kinh tế thế giới trở nên “đỏng đảnh” hơn, khủng hoảng tài chính, tiền tệ diễn ra dày đặc hơn, ngày càng trầm trọng hơn và hình thức khủng hoảng cũng đa dạng và phong phú hơn. Đã có nhiều nghiên cứu, mổ xẻ phân tích nguyên nhân, tìm liều thuốc ngăn chặn và giải cứu, nhưng vẫn chưa có được những bài thuốc hữu hiệu cho các tình huống khủng hoảng, trong khi nguy cơ các cuộc khủng hoảng mới vẫn rình rập và sẵn sàng bùng nổ bất cứ lúc nào. Giải mã thế nào về hiện tượng đó? Đã có hàng vạn bài báo, hàng ngàn nhà kinh tế, hàng trăm chuyên gia vào cuộc với những cách tiếp cận khác nhau. Trong số đó đáng chú ý là những bài viết của nhà báo Phan Thế Hải. Không chỉ dừng lại ở chỗ xâu chuỗi sự kiện, phân tích thông tin, anh còn đưa ra nhiều chính kiến với những cách tiếp cận độc đáo, có chất lượng khoa học. Với hàng loạt bài báo trải dài trong mấy năm, Nhà báo Phan Thế Hải đã phản ánh, phân tích thực tế diễn biến của thị trường tài chính, thị trường BĐS và hoạt động đầu tư trong các lĩnh vực này trong thời kỳ những năm bất ổn vừa qua. Với vốn kiến thức chuyên môn về tài chính, tiền tệ lại từng trực tiếp tham gia đầu tư vào các lĩnh vực tài chính, bất động sản, Phan Thế Hải không chỉ dừng lại việc phản ánh thực trạng suy giảm và khủng hoảng tài chính, tiền tệ mà còn có những phân tích sâu thực tế vận động của thị trường, chỉ ra những nguyên nhân dẫn đến bất ổn và khủng hoảng. Tác giả góp thêm một góc nhìn thực tế cuộc khủng hoảng, cung cấp cho bạn đọc một cách tiếp cận, lý giải và phân tích sự kiện, đồng thời đưa ra những khuyến cáo bổ ích cho nhà đầu tư, kể cả những kiến nghị về chính sách cho các cơ quan quản lý nhà nước. Những bài phân tích và bình luận về chuyên môn, lại là chuyên môn về tài chính, tiền tệ thường là rất phức tạp, khó hiểu nhưng được 8 viết với tư duy của một nhà báo, nên những câu chuyện kinh doanh tài chính, kinh doanh BĐS trở nên sinh động, cuốn hút người đọc và quan trọng là sự lắng đọng và thôi thúc người đọc suy nghĩ, trăn trở để tiếp tục tìm hiểu tính chân thực cũng như điều cốt lõi trong sự vận động của thị trường tài chính, tiền tệ Việt Nam hiện nay. Đó là điểm mạnh và là đóng góp đáng kể của cuốn sách này. Nền kinh tế nào cũng ra đời, vận động và phát triển như một cơ thể sống với những quy luật trao đổi chất bên trong cơ thể đó cùng với những tác động ảnh hưởng từ môi trường bên ngoài. Tổng thể các tác động từ bên trong và bên ngoài làm cho nền kinh tế thường vận động theo những quy luật và chu kỳ nhất định. Thời kỳ khủng hoảng, những yếu tố thúc đẩy tăng trưởng đã hết động lực, thậm chí trở thành yếu tố cản trở phát triển, cần phải loại bỏ và thay thế bằng những yếu tố mới, tiến bộ hơn, phù hợp hơn với điều kiện mới. Vượt qua khủng hoảng đi tới hồi phục và hưng thịnh hoàn toàn phụ thuộc vào quá trình thải loại cái cũ, cái yếu kém, lỗi thời và vun đắp cho yếu tố mới, con người mới, doanh nghiệp mới tiến bộ hơn, phù hợp hơn, mở đầu cho một chu kỳ phát triển mới của nền kinh tế. Từ thực tiễn sinh động của cuộc sống, tác giả đã cố gắng chỉ ra những nguồn lực mới, một số yếu tố mới, tạo ra hy vọng cho sự phục hồi và hưng thịnh của nền kinh tế nước nhà. Đọc bản thảo, bản thân tôi đã bị lôi cuốn bởi những sự kiện sống động, những cách nhìn mới mẻ, hiện đại, những nhận xét sắc sảo được gửi gắm qua những trang viết với nhiều tâm huyết dành cho sự nghiệp phát triển kinh tế nước nhà. Sẽ là rất bổ ích với những ai quan tâm đến đời sống kinh tế nước nhà khi dành thời gian đọc và suy ngẫm nghiêm túc cuốn sách này. Hà Nội, tháng 3/2013 PGS.TS. Nguyễn Văn Nam* (*) Nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thương mại, thành viên Ban Nghiên cứu của Thủ tướng. 9 THAY LI NÓI U Khởi đầu ở Mỹ vào nửa cuối năm 2008, cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu nhanh chóng bùng phát với những diễn biến vô cùng phức tạp. Không chỉ dừng lại ở bên kia bán cầu, khủng hoảng đã nhanh chóng lan tỏa sang các nước châu Âu, châu Á, rồi phủ kín toàn cầu như một bóng ma tác động không chỉ đến hệ thống tài chính ngân hàng mà còn len lỏi đến tận mọi ngõ ngách đời sống. Trong gần năm năm qua, đã có hàng trăm công trình nghiên cứu về khủng hoảng, hàng ngàn bài báo viết về đề tài này. Người ta bàn về khủng hoảng tài chính ở mọi lúc mọi nơi, và đã có hàng trăm diễn đàn ở khắp các châu lục bàn thảo về cuộc khủng hoảng và các biện pháp ứng phó. Dẫu còn nhiều ý kiến khác nhau, nhưng tựu chung, nguyên nhân chính dẫn đến khủng hoảng là sự mất cân đối nghiêm trọng ở nhiều lĩnh vực. Trong đó có thể dẫn ra một số mất cân đối điển hình: Sự phát triển vô hạn của các định chế tài chính và chất lượng hữu hạn trong điều phối vĩ mô tạo nguy cơ mất khả năng kiểm soát. Sự mất cân đối giữa quy mô các hoạt động tài chính với giá trị thực; giữa nhu cầu về các nguồn vốn và khả năng đáp ứng. Sự mất cân đối trong nhu cầu phương tiện lưu thông và việc phát hành tiền giấy cho tiêu xài… Sự phân bố không đồng đều mức độ thịnh vượng bên trong mỗi quốc gia cũng như giữa các quốc gia và các khu vực trên thế giới. Sự mất cân đối về chỉ số trên thị trường chứng khoán và đầu tư vượt quá mức tăng năng suất và hiệu quả sản xuất thực tế của các công ty niêm yết; mất cân đối giữa thu nhập thực và tiêu dùng đã để lại gánh nặng nợ nần cho các thế hệ tương lai… Là người có nhiều năm làm báo, lại trực tiếp tham gia đầu tư vào cả hai lĩnh vực bị chấn động mạnh nhất của cuộc khủng hoảng: Thị trường tài chính và thị trường bất động sản. Trước thực tiễn phong phú đó, tôi 10 đã có nhiều trăn trở và suy ngẫm rồi chép ra như một sự bày tỏ, chia sẻ với đồng nghiệp và bạn đọc quan tâm. Những bài viết này diễn ra trong khoảng hơn ba năm và đều đã được các báo đăng tải. Nay theo nhu cầu của bạn đọc, tôi tập hợp lại xuất bản thành sách lấy tên là: “Khủng hoảng - từ phá sản đến hưng thịnh”. Khi cuốn sách này chuẩn bị ra mắt bạn đọc, hàng triệu hộ gia đình trong nước, và chính phủ của hàng chục quốc gia vẫn đang phải vật lộn với gánh nặng nợ nần, trong khi các ngân hàng vẫn đang thu hẹp bảng cân đối của họ và chưa chắc chắn về môi trường, pháp lý đang thay đổi. Nhiều ngân hàng trung ương khắp thế giới đang duy trì mức lãi suất gần bằng không trong khoảng thời gian dài chưa từng có, đồng thời liên tục “bơm” thêm tiền vào các tổ chức tài chính của họ bằng các gói nới lỏng định lượng. Từ cách làm này, bẫy thanh khoản xuất hiện ở khắp mọi nơi… Cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu là vấn đề quá lớn, nó không thể giải mã bằng một cuốn sách hay một số bài báo, mà sẽ còn là đề tài được bàn luận trong nhiều năm, nhiều thế hệ sau. Với tư cách là một nhà báo, một doanh nhân mong muốn cung cấp cho bạn đọc một góc nhìn, để chúng ta có thêm những dữ liệu mỗi khi suy ngẫm về các vấn đề của hiện tại và tương lai. Với sự hạn hẹp của tầm nhìn, của thông tin, cuốn sách chắc chắn sẽ chưa thoả mãn được mong muốn của bạn đọc và sẽ còn nhiều khiếm khuyết. Rất mong nhận được sự đóng góp chân thành của bạn đọc. Mọi góp ý xin được gửi về: Phan Thế Hải - Email: [email protected] 11 PHẦN I KHNG HONG TÀI CHÍNH TOÀN CU 1 - Khi C¸C YÕU Tè ¶O LéNG HµNH Sự kiện ngày 15/9/2008, khi Lehman Brothers tuyên bố phá sản được coi là vụ nổ tài chính lớn nhất trong vòng 80 năm qua của nền kinh tế thế giới. Cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu không chỉ làm hao tốn tiền bạc, tốn giấy mực của báo chí mà còn báo hiệu sự lung lay của các nguyên lý triết học kinh tế mà WTO theo đuổi suốt 15 năm qua. Vậy đâu là bản chất thực của cuộc khủng hoảng lần này? Có hay không sự thay đổi nguyên lý kinh tế của WTO? Bài học với Việt Nam là gì? Chúng ta hãy cùng nhau suy ngẫm về những vấn đề trên. Lehman Brothers, ngân hàng đầu tư hàng đầu trên thế giới với 158 năm tồn tại, trên 26.000 nhân viên, tổng tài sản trên 700 tỷ USD, tuyên bố phá sản. Sự kiện này nói lên điều gì? Đây có phải là cái chết ngẫu nhiên theo quy luật sinh học: “sinh – lão - bệnh - tử”? Xin thưa, hoàn toàn không. Trước đó, báo cáo tài chính năm cho thấy, năm 2007, ngân hàng này có doanh thu là 59 tỉ đô la với 4,2 tỉ lãi ròng, một con số đẹp mà các doanh nghiệp phải mơ ước. Sự phá sản của Lehman Brothers chỉ là một trong những sự kiện diễn ra liên tiếp trước và sau tháng 9/2008 đánh dấu sự leo thang của một cuộc khủng hoảng tài chính tồi tệ nhất kể từ cuộc đại suy thoái kinh tế vào những năm 1930 của thế kỷ trước. Không lâu sau đó việc Merrill Lynch bị bán lại cho Bank of America, phố Wall phải đương đầu với "cơn sóng thần" thất nghiệp với ít nhất 100.000 việc làm bị dẹp bỏ. Hàng triệu người dân sẽ không có nhà ở do bị các ngân hàng tịch thu… Chính quyền liên bang bị giảm sút uy tín chưa từng có. 12 Sự sụp đổ của Lehman Brothers là khởi đầu cho hiệu ứng domino tạo nguy cơ nhấn chìm nền kinh tế toàn cầu… từ châu Âu sang châu Á và châu Úc. Khi cuộc khủng hoảng tài chính bắt đầu diễn ra, dường như nó chỉ là một đốm lửa trên đỉnh núi. Nhưng trong thế giới kết nối mà chúng ta đang sống, đốm lửa nhỏ ấy đã mở đầu cho một đám cháy lớn. Cơn chấn động trên phố Wall đã tác động đến tất cả những ai có liên quan đến tài chính. Không những thế nhiều người dân cũng phải gánh chịu hậu quả gián tiếp do giá cả “nhảy múa”. Cơn sóng thần tín dụng âm ỉ hình thành rồi bục phát ở phố Wall, không lâu sau đó nó phủ bóng đen tang tóc ra toàn nước Mỹ, rồi nhanh chóng lan tỏa sang châu Âu cổ kính, sang Nhật Bản hùng mạnh, tới tận Trung Đông giàu tài nguyên. Có thể nói không có một đường phố, không có một nhà máy, xí nghiệp, không có một làng, bản, xóm, thôn, không có một quán ăn nào mà không chịu tác động khủng khiếp của cơn bão. Khác với bão tố và lốc xoáy ngoài biển khơi, khi nó đi qua trời lại sáng, bão tài chính thì để lại bầu trời âm u, ảm đạm nhiều năm tháng sau này… Khi thị trường bất động sản (BĐS) hưng phấn, chứng khoán BĐS là một loại tài sản đem lại lợi nhuận rất lớn cho các thành viên phố Wall. Lý do đơn giản, lãi suất từ loại chứng khoán này thường cao hơn rất nhiều so với lãi suất đi vay trên thị trường tiền tệ. Hấp lực của lợi nhuận đã thôi thúc các tổ chức tài chính, đặc biệt là các ngân hàng (NH), chủ yếu là NH đầu tư, NH BĐS chạy đua vay trên thị trường tiền tệ để mua chứng khoán bất động sản (CKBĐS) và hưởng chênh lệch lãi suất. Để vay được, các tổ chức này phải thế chấp bằng các tài sản, thường chính lại là CKBĐS. Vay tiền, mua CKBĐS, thế chấp bằng CKBĐS, vay tiền… là vòng quay của những yếu tố ảo tạo ra lợi nhuận thực mà những “con bạc” ở phố Wall tạo nên trong suốt hai nhiệm kỳ tổng thống Bush do sự nới lỏng kiểm soát bằng đạo luật Gramm-Leach-Bliley, theo đó, các ngân hàng thương mại được tham gia vào các lĩnh vực kinh doanh mạo hiểm như: nghiệp vụ chứng khoán hóa và bán các khoản vay bất động sản. Do không bị kiểm soát số lượng tiền được phép đi vay, khi thị trường BĐS ổn định, các tổ chức tài chính liên tục quay vòng quá trình 13 trên để tạo ra một khoản lợi nhuận khổng lồ. Đồng thời, quá trình “nâng đòn bẩy” này làm tỷ lệ đòn bẩy tài chính tăng cao. Tuy nhiên khi thị trường BĐS có vấn đề CKBĐS bị giảm giá, nhà đầu tư bắt đầu lo lắng cho số tiền cho vay của mình vì tài sản đặt cọc bị giảm giá. Họ thường yêu cầu công ty tài chính trả lại tiền hoặc tăng tài sản thế chấp (margin calls). Do thị trường tiền tệ bị khép chặt, công ty tài chính buộc phải bán CKBĐS với giá thấp để trả lại tiền cho các nhà đầu tư, gây ra một khoản lỗ lớn. Với một tỉ lệ đòn bẩy cao trung bình 30%, giá trị tài sản chỉ cần giảm 3,3% thì toàn bộ vốn của ngân hàng này đã bị bốc hơi dẫn đến mất khả năng thanh toán, phá sản. Sở dĩ Morgan Stanley và Goldman Sachs và các ngân hàng đa năng khác (Universal bank) như Citibank và JPMorgan Chase vượt qua được khủng hoảng cho đến hôm nay là do nguồn vốn để mua CKBĐS một phần được tài trợ bằng tiền gửi tiết kiệm (Morgan Stanley và Goldman Sachs đều có công ty con là ngân hàng thương mại). Đây cũng chính là một trong những lý do Chính phủ Mỹ cho phép chuyển đổi Morgan Stanley và Goldman Sachs thành ngân hàng đa năng. Các ngân hàng đầu tư rất yêu thích việc nắm giữ thật nhiều tài sản, đặc biệt là CKBĐS – Nguồn thu nhập chính đem lại thưởng lớn cuối năm. Như vậy, đòn bẩy tài chính được coi là nhân tố đem lại vinh quang cho các ngân hàng đầu tư, cũng chính là nhân tố kích hoạt nền kinh tế Mỹ trong những năm đầu nhiệm kỳ tổng thống Bush. Khi đòn bẩy này bị lạm dụng, bị vượt khỏi tầm kiểm soát, cũng chính là nhân tố cướp đi tính mạng của các ngân hàng này. Có nhiều nguyên nhân cho cuộc khủng hoảng, tuy nhiên nguyên nhân chính của cuộc khủng hoảng là đòn bẩy tài chính, là lỗi của Chính phủ Mỹ trong việc xóa bỏ quy định về hạn chế đòn bẩy tài chính năm 2004, cho phép các tổ chức tài chính phi ngân hàng hoạt động với tỷ lệ vay quá lớn. Có thể nói, sự khác biệt và góp phần tạo nên sự trầm trọng của cuộc khủng hoảng tài chính Mỹ là do các phát kiến tài chính. Cụ thể là các công cụ tài chính phái sinh dựa trên tài sản thế chấp. Các công cụ 14 này chưa từng được phép sử dụng ở các nước Đông Á hơn một thập niên trước. Cùng với sự thông thoáng của Chính phủ, các tổ chức cho vay còn “sáng chế” ra những hợp đồng cho vay mua BĐS bắt đầu với lãi suất rất thấp trong những năm đầu và sau đó điều chỉnh lại theo lãi suất thị trường. Hậu quả là một số lớn hợp đồng cho vay không đòi được nợ. Lý do đơn giản, ràng buộc về khoản thế chấp rất thấp (dưới chuẩn) nên không thể thu hồi đủ vốn lẫn lãi. Yếu tố ảo chưa dừng lại, đó là các tổ chức tài chính phố Wall đã gom góp các hợp đồng cho vay BĐS này lại làm tài sản bảo đảm, để phát hành trái phiếu ra thị trường tài chính quốc tế. Theo thống đốc David Paterson của bang New York, nguyên nhân của cuộc khủng hoảng tài chính hiện nay là do thiếu minh bạch: “Không ai thực sự hiểu rõ điều gì đang xảy ra… Những sáng kiến tài chính đã phản lại chúng ta. Điều tôi muốn khuyến khích bây giờ là chia sẻ thông tin với công chúng càng nhiều càng tốt để chúng ta có thể biết rõ quy mô của cuộc khủng hoảng này”. Những yếu tố đó đã được tích tụ từ nhiều năm nay. Đó không chỉ là cuộc khủng hoảng của tín dụng BĐS, là sự đóng gói chuyên nghiệp, bao bì đẹp với hàng trăm, hàng ngàn dự án đầy yếu tố rủi ro dưới dạng trái phiếu để hút về những nguồn tiền nhàn rỗi từ các nước đang phát triển. Cũng như những quả bóng được bơm căng quá cỡ, những dự án rủi ro được che đậy bởi bao bì đẹp đã đến thời điểm phải vỡ bục ra như những trò chơi xa xỉ. Khủng hoảng tài chính toàn cầu như một làn sóng ầm ầm chuyển động. Việt Nam là một tế bào của nền kinh tế toàn cầu. Chúng ta không thể be bờ, không thể xây vạn lý trường thành để ngăn lũ. Chúng ta cùng chung số phận với các quốc gia khác. Vậy trong cơn sóng thần tín dụng đó, kinh tế Việt Nam thế nào? Chúng ta phải làm gì? Đâu là bài học vào lúc này? Chúng ta sẽ bàn về những vấn đề này ở phần sau. 2 - ThÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n, "qu¶ bom" ch−a ®−îc th¸o ngßi Như đã đề cập trong phần trước, mầm mống đầu tiên tạo nên cuộc khủng hoảng tài chính làm rung chuyển thế giới xuất phát từ thị trường 15 bất động sản. Lý do đơn giản, BĐS là mặt hàng đặc biệt có tỷ trọng lớn trong nền kinh tế. Thị trường này suy thoái sẽ khởi đầu cho hiệu ứng domino tác động đến mọi ngõ ngách của đời sống kinh tế. Vậy thị trường BĐS Việt Nam thế nào? Liệu có đi theo vết xe của thị trường BĐS Mỹ hay không? Có hay không mầm mống bất ổn ở thị trường này? Là ngành hàng chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh tế, vậy nên có thể nói rằng, BĐS là hạ tầng của nền kinh tế. Đó cũng là cái lõi có tác động trực tiếp đến thị trường tài chính và chi phối mạnh mẽ đến thị trường vốn và đời sống. Đó là chưa nói đến việc, hầu hết các khoản thế chấp vay vốn ngân hàng là tài sản bất động (hay bất động sản). Sự chuyển động nhanh và mạnh của giá BĐS được xem là lý do tại sao các ngân hàng “quá sốt sắng” cho vay BĐS khi có trong tay quá nhiều tiền thanh khoản. Điểm đáng chú ý là giá BĐS đạt đỉnh điểm vào tháng 01/2008, chỉ một tháng sau đỉnh điểm giải ngân nợ vay. Điều này gián tiếp cho thấy khả năng rất nhiều nhà đầu cơ đã vay tiền để mua BĐS đúng vào lúc thị trường lên cơn sốt cao độ. Số liệu mới nhất được Ngân hàng nhà nước (NHNN) công bố đầu năm 2009 cho thấy, nợ xấu trên toàn hệ thống ngân hàng vào khoảng 35.000 tỷ đồng. Đây không phải là con số đáng ngại, nhưng trước diễn biến ảm đạm của thị trường bất động sản, giới chuyên gia cảnh báo nợ xấu có thể phức tạp hơn… Theo số liệu thống kê của NHNN, tổng dư nợ vốn cho vay đầu tư BĐS của các ngân hàng thương mại (NHTM) và tổ chức tín dụng trong cả nước đến cuối năm 2008 là khoảng trên 115.000 tỷ đồng chiếm 9,5% tổng dư nợ toàn bộ nền kinh tế. Số vốn đầu tư vào BĐS lớn tập trung chủ yếu tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, chiếm khoảng 75% tổng dư nợ cho vay BĐS trong cả nước. Cụ thể Hà Nội chiếm 15%, tương ứng với khoảng 18.500 tỷ đồng và TP. Hồ Chí Minh chiếm khoảng gần 60% tương ứng với trên 68.000 tỷ đồng. Là thị trường non trẻ nên thị trường BĐS Việt Nam vẫn phổ biến là thị trường tiền mặt, thị trường trả góp chưa phát triển. Người dân có nhu cầu bất động sản, khi mua vẫn thường trả một lần bằng tiền mặt. Đây là yếu tố khác biệt cơ bản so với thị trường BĐS ở Mỹ. 16 Tuy nhiên, sự biến động của nền kinh tế, sóng gió của thị trường tài chính là những yếu tố mà thị trường BĐS không thể đứng ngoài cuộc. Nhiều hợp đồng vay ở đỉnh sốt, lãi suất điều chỉnh cao, giá BĐS giảm mạnh, có thể tạo một làn sóng lo ngại khi sự suy trầm kéo dài. Dẫu là thị trường tiền mặt nhưng khi nền kinh tế rung chuyển bởi cơn sóng thần tín dụng thì thị trường BĐS vẫn tiềm ẩn không ít rủi ro. Rủi ro trên thị trường BĐS sẽ tác động trực tiếp đến hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại. Đó là những con bài domino trên dây chuyền của nền kinh tế. Năm 2007 được coi là năm đỉnh điểm của chu kỳ tăng trưởng kinh tế Việt Nam. Cùng với sự hưng phấn của nền kinh tế, các ngân hàng thương mại đã mạnh tay cho vay ở một quy mô chưa từng thấy. Số liệu của Ngân hàng nhà nước cho thấy, sự đột biến từ quý 4/2007 đến quý 1/2008; trong đó tín dụng BĐS chiếm tỷ trọng lớn. Đỉnh điểm của sự bùng nổ tín dụng là tháng 12/2007, khi đó đã có 41.000 tỷ đồng (tương đương 2,6 tỷ USD) được bơm vào nền kinh tế từ các ngân hàng ở TP. Hồ Chí Minh. Sự gia tăng đột biến chưa từng có này trực tiếp liên quan đến đầu cơ bất động sản, và phần lớn xuất phát từ các ngân hàng cổ phần. Trong số 180.000 tỷ đồng (11 tỷ USD) mức tăng tín dụng ròng mà các ngân hàng ở TP. Hồ Chí Minh đã thực hiện từ giữa năm 2007 đến giữa năm 2008, có 70,3% là cho vay trong vài tháng từ tháng 11/2007 tháng 3/2008. Tại thời điểm này, lãi vay ngân hàng thương mại phổ biến ở mức trên 15%/năm. Sau thời điểm đó, lãi suất cho vay vẫn tiếp tục tăng. Bắt đầu từ tháng 11/2008, một khối lượng lớn vốn vay sẽ đến hạn điều chỉnh lãi suất. Việc điều chỉnh này cũng có nghĩa là người đi vay sẽ phải chịu lãi suất 20% - 21%/năm, hay 8 - 9 điểm phần trăm cao hơn lãi suất vay ban đầu. Đây là gánh nặng mà không dễ chịu chút nào. Cũng may là chính sách lãi suất cao không duy trì lâu. Vào những tháng cuối năm 2008, theo sự điều chỉnh chính sách tiền tệ của NNHN, lãi suất cơ bản đã liên tục được giảm xuống 13%, đồng nghĩa với sự điều chỉnh nói trên tối đa ở mức 19,5%/năm; trên thực tế các ngân hàng đang giảm lãi suất cho vay về quanh mức 12%/năm và vẫn có thể tiếp tục giảm xuống thời gian tới. 17 Về mặt lý thuyết, ngân hàng cho vay thường “túm kẻ có tóc”, nghĩa là các khoản vay đều gắn liền với tài sản thế chấp. Khi nợ đến hạn, khách hàng không có khả năng thanh toán, NH sẽ siết nợ bằng cách bán đấu giá tài sản thế chấp để thu hồi nợ. Kỹ thuật thẩm định chuẩn mà các ngân hàng Việt Nam thường áp dụng là đánh giá BĐS thế chấp ở mức 70% giá trị thị trường sau đó cho vay tối đa 70% trên giá trị đánh giá. Lý thuyết là vậy, nhưng thực tế lại phong phú hơn nhiều. Trước hết là sự tác nghiệp của cán bộ tín dụng. Việc đánh giá tài sản theo giá thị trường hoàn toàn là do chủ quan của nhân viên mà người quản lý không phải lúc nào cũng theo sát. Đó là chưa nói đến việc thị trường sụt giảm, chuyện BĐS mất giá hơn 50% hiện đang diễn ra khá phổ biến. Với nguyên tắc 70x70 có vẻ cẩn trọng này (NH thường định giá tài sản thế chấp bằng 70% giá trị thực và cho vay bằng 70% giá đã định) , khi thị trường xấu, nhiều người trong số họ vẫn có thể “bỏ của chạy lấy người” khỏi các khoản vay. Khi thị trường ngưng trệ, khách hàng không có khả năng thanh toán nợ, các ngân hàng thương mại phải phát mại nhà, đất, căn hộ,… để thu hồi vốn. Tình hình này càng đẩy cung nhà đất tăng mạnh, cầu lại rất ít, giá lại càng giảm. Đây là hiệu ứng xấu của thị trường tín dụng bất động sản, có thể liên hệ phần nào với tình trạng tương tự xảy ra cuộc khủng hoảng tín dụng thứ cấp nhà ở tại Mỹ hiện nay. Tại thời điểm này, khi cuộc khủng hoảng tín dụng toàn cầu đã đi được một chặng đường dài, hầu hết các dự báo đưa ra đều cho rằng, nó sẽ kết thúc vào cuối năm 2009. Tuy nhiên, với Việt Nam, thị trường BĐS hiện vẫn bình yên và chưa chứng kiến một sự đổ bể đáng kể nào. Lý giải thế nào về hiện tượng này? Theo tôi có hai nguyên nhân cơ bản. Thứ nhất là do hiệu ứng chậm của nền kinh tế Việt Nam trước những biến động của thế giới. Chúng ta không thuộc số những nước nằm trong tâm bão nên những tác động tới Việt Nam thường chậm hơn. Khi cuộc khủng hoảng bắt đầu xuất hiện ở Mỹ vào giữa năm 2007 thì vào thời điểm đó, nền kinh tế Việt Nam vẫn ở đỉnh cao của sự tăng trưởng. Lý do thứ hai, các hợp đồng vay liên quan đến BĐS có kỳ hạn khá dài. Thường là 3 tháng, 6 tháng hay 1 năm (với 1 năm là phổ biến nhất) lãi 18 suất sẽ được điều chỉnh ngang bằng với lãi suất tiền gửi lúc đó cộng với một khoản chênh lệch từ 3,7% - 4,3%/năm. Tại thời điểm này, khi thị trường bắt đầu xuống đáy, nhưng những khoản vay đến hạn chưa nhiều. Giá BĐS ở các khu đô thị mới tại TP. Hồ Chí Minh đã giảm trên 50% so với mức đỉnh. Kỹ thuật thẩm định chuẩn mà các ngân hàng Việt Nam thường áp dụng là đánh giá BĐS thế chấp ở mức 70% giá trị thị trường, sau đó cho vay tối đa 70% trên giá trị đánh giá. Ví dụ, anh có tài sản trị giá 1 tỷ đồng, sẽ được định giá là 700 triệu đồng. Dùng nó để thế chấp sẽ vay được khoản tiền là 700 triệu x 70% là 490 triệu đồng. Ngay cả với nguyên tắc có vẻ cẩn trọng và an toàn đó, nhiều đối tượng vay nợ đang tiến gần đến hoặc đã gánh chịu giá trị ròng âm của bất động sản. Họ vẫn có thể “bỏ của chạy lấy người”. Khi đó, ngân hàng cũng không đủ quyền hạn pháp lý để thanh lý số BĐS họ nắm trong tay. Theo quy trình phá sản hiện nay, chủ nợ chỉ có thể bắt đầu khởi kiện sau 270 ngày tính từ lúc khoản vay quá hạn lần đầu tiên. Và một khi xảy ra tranh tụng, thường phải mất một năm rưỡi để đấu giá tài sản thế chấp ở một trung tâm đấu giá theo chỉ định của tòa. Chủ nợ không có quyền kiểm soát đáng kể trong toàn bộ quá trình này. Kết quả là ngân hàng chỉ có thể chọn cách dàn xếp không qua tòa để hy vọng thu hồi vốn cho vay của mình. Do đó, các ngân hàng sẽ phải mất nhiều năm để tháo gỡ những nghĩa vụ nợ đã tích tụ trong giai đoạn bùng nổ tín dụng từ năm 2007 - 2008. Gánh nặng về nợ xấu sẽ còn đeo đẳng nhiều năm sau. Tại thời điểm này, khi thị trường BĐS đang rơi, tuy nhiên, bao giờ chạm đáy vẫn là một ẩn số. Đó cũng là lúc mà nó đang tích tụ để cho một chu kỳ tăng trưởng mới. Thời gian dài hay ngắn tùy thuộc vào sự phục hồi của nền kinh tế thế giới. Chúng ta hãy kiên nhẫn lắng nghe, theo dõi để có thể đưa ra những quyết định đúng đắn nhất. 3 - ®©u lµ lèi tho¸t cho kinh doanh bÊt ®éng s¶n Như đã nói ở bài trước, thị trường BĐS đang phải đối mặt với sự suy trầm kéo dài. Gánh nặng về những khoản vay BĐS như là quả bom nổ chậm với mầm họa lơ lửng. Vậy làm thế nào để tháo ngòi nổ cho quả 19 bom đó? Xu hướng của thị trường trước mắt là gì? Đâu là lối thoát cho thị trường bất động sản? Từ xu hướng toàn cầu cộng với" thực tiễn Việt Nam, chúng ta hãy lý giải những vấn đề trên. Khác với sự "vỡ òa" của thị trường BĐS ở các nước, năm 2008 khép lại với Việt Nam là một thị trường ảm đạm. Theo dự báo của những nhà kinh doanh BĐS, năm 2009 tình hình vẫn chưa thể sáng sủa hơn. Thậm chí, trong khoảng nửa năm đầu, giá nhà đất có thể còn tiếp tục giảm. Mặc dù giá vật liệu xây dựng đã giảm, cùng với gói kích cầu của Chính phủ, ngân hàng đã rêu rao mở cửa, nhưng theo các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, tình hình vẫn không mấy sáng sủa. Vốn đầu tư của doanh nghiệp chủ yếu vay từ ngân hàng, lãi suất tuy đã giảm, song vẫn còn với mức trên 10% như hiện nay, doanh nghiệp vẫn khó có thể vay để kinh doanh. Đó là chưa kể, dù đã hé cánh cửa tín dụng, song việc xét duyệt của ngân hàng vẫn theo lối cũ do những ám ảnh từ bên kia bờ đại dương. Khung giá đất năm 2009 ở hai thành phố lớn tiếp tục điều chỉnh tăng khiến giá đền bù giải phóng mặt bằng, tiền nghĩa vụ nhà đất tiếp tục đội lên, giá nhà đất khó giảm xuống tới tầm với của người thu nhập thấp. Một trong những nguồn được trông chờ sẽ thúc đẩy thị trường BĐS là nguồn vốn nước ngoài, nhưng nay không thể kỳ vọng. Hiện trong nước có 42 quỹ đầu tư, hầu hết đều nhắm vào bất động sản. Vừa qua chính các quỹ này cũng đã mất tiền trên thị trường BĐS rồi tiếp đến lại mất tiền trên thị trường chứng khoán (TTCK). Đó là chưa nói đến việc thị trường vốn toàn cầu suy yếu, ở chính nước họ cũng đang lao đao, khiến các quỹ này thay đổi kế hoạch. Vốn từ hai TTCK và BĐS đang được các quỹ rút ra. Một kỳ vọng khác là nguồn vốn từ người nước ngoài, Việt kiều mua nhà đến nay tình thế cũng đã thay đổi. Mặc dù thủ tục cho Việt kiều mua nhà đã mở rộng hơn, nhưng vẫn không có mấy người mua. Lý do đơn giản, ở chính nước họ cũng đang gặp khó khăn về tài chính. Theo một chuyên gia kinh tế, lượng kiều hối trước đây vẫn có một phần lớn được tung vào bất động sản, thì nay cũng co về thế thủ. 20 Mặc dù một số khó khăn về tài chính được khắc phục giải quyết, gói giải pháp tài chính tới đây bù lãi suất tín dụng đến 4%, hệ thống ngân hàng đã mở cửa trở lại. Dĩ nhiên là với các dự án tốt…, song niềm hy vọng về một sự khởi sắc thị trường BĐS vẫn còn khá xa. Rất khó đoán thị trường sẽ tốt vào lúc nào. Điều này tuỳ thuộc vào sự phục hồi của nền kinh tế. Khi tình trạng kinh tế được phục hồi, công ăn việc làm được giải quyết, nạn thất nghiệp được đẩy lùi, người lao động có việc làm, có thu nhập, có tích luỹ sẽ cải thiện được sức mua của thị trường. Mối lo về tình hình kinh tế năm 2009 vẫn còn khó khăn khiến người mua tiếp tục chờ giảm giá. Những người có nhà, có tiền thì lo ngại kinh tế thế giới vẫn còn bất ổn nên cất giữ tiền mặt. Trong khi đó, người nghèo có nhu cầu nhà ở vừa không có điều kiện vay tiền để mua, hoặc không dám vay vì kinh tế khó khăn không làm ra tiền để trả lãi ngân hàng. Với một nền kinh tế non trẻ đang đô thị hóa với tốc độ nhanh như Việt Nam, nhu cầu nhà ở hiện vẫn là ưu tiên số 1, vẫn là khát vọng cháy bỏng với một bộ phận dân cư trẻ tuổi mới lập nghiệp ở các đô thị lớn. Tại thời điểm khó khăn, kỳ vọng của thị trường BĐS năm 2009 không đặt vào nhà cao cấp, mà chuyển hướng sang nhà giá trung bình, cho người thu nhập thấp hơn. Đây mới là sản phẩm mà thị trường có nhu cầu lớn. Giám đốc một công ty nhà đất cho rằng, muốn tạo điều kiện cho người thu nhập trung bình mua được nhà, không còn cách nào khác là phải có chế độ trả góp trong thời gian dài 20 đến 30 năm. Đây được coi là thông lệ của các nước phát triển. Muốn vậy phải có chính sách hỗ trợ doanh nghiệp (DN) về các khoản thuế, vốn, lãi suất, ưu đãi tiền sử dụng đất, tiền cho thuê đất… mới khuyến khích được nhà giá rẻ. Với những người không có điều kiện mua nhà, cần có một nguồn quỹ nhà để cho thuê. Có thể nói xu hướng nửa cuối năm 2008 sẽ là tiền đề phát triển của thị trường BĐS năm 2009 khi sản phẩm phải đáp ứng nhu cầu thật của đại đa số khách hàng. Tuy nhiên, việc xây nhà giá trung bình không hề đơn giản như những gì nhìn thấy, việc này đòi hỏi cả một quá trình chuẩn bị dài hạn từ quỹ đất và các công nghệ xây dựng để có thể triển