Tài liệu Khóa luận tốt nghiệp nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn sapa, huyện sapa, tỉnh lào cai

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ------------------------- NGUYỄN THỊ MAI HƯƠNG Tên đề tài: NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN SAPA, HUYỆN SAPA, TỈNH LÀO CAI KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý Đất đai Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2014 - 2018 Thái Nguyên - 2018 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ------------------------- NGUYỄN THỊ MAI HƯƠNG Tên đề tài: NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN SAPA, HUYỆN SAPA, TỈNH LÀO CAI KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý Đất đai Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2014 - 2018 Lớp : K46 – QLĐĐ N01 Giảng viên hướng dẫn: TS. Nguyễn Quang Thi Thái Nguyên - 2018 i LỜI CẢM ƠN Được sự giới thiệu của Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, em đã về thực tập tại chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai huyện SaPa - Tỉnh Lào Cai. Đến nay em đã hoàn thành quá trình thực tập tốt nghiệp và khoá luận tốt nghiệp của mình. Lời đầu tiên em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới: Ban giám hiệu trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên Ban chủ nhiệm khoa và tập thể thầy cô giáo trong khoa Quản lý Tài nguyên đã tận tình giảng dạy và giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập. Ban lãnh đạo và toàn thể các cán bộ công nhân viên của chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai huyện SaPa, tỉnh Lào Cai đã tiếp nhận và tạo điều kiện giúp đỡ em trong thời gian thực tập tại cơ sở. Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn sự quan tâm, chỉ đạo tận tình của thầy giáo hướng dẫn: TS. Nguyễn Quang Thi đã giúp đỡ em trong quá trình thực hiện đề tài và hoàn thành khoá luận tốt nghiệp. Nhân dịp này em cũng bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, bạn bè đã ủng hộ, động viên giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập. Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày 15 tháng 05 năm 2018 Sinh viên Nguyễn Thị Mai Hương ii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất thị trấn Sa Pa năm 2017 ............................. 35 Bảng 4.2: Giá đất ở do Nhà nước quy định tại một số tuyến đường chính tại thị trấn SaPa .................................................................................................... 41 Bảng 4.3: Sự chênh lệch giữa giá đất ở do Nhà nước quy định với giá ......... 42 thị trường tại thị trấn Sa Pa năm 2017 ............................................................ 42 Bảng 4.4: Bảng giá giữa các trục giao thông theo quy định năm 2017 .......... 47 Bảng 4.5: Bảng giá cho thuê đất vị trí 1 trên thị trường năm 2017 ........... 48 Bảng 4.6: Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá .................. 50 đất cùng vị trí 1 năm 2017............................................................................... 50 iii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 4.2: Mức độ ảnh hưởng giữa các vị trí trên loại đường phố .................. 45 iv DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản CSHT Cơ sở hạ tầng GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QL Quốc lộ QSDĐ Quyền sử dụng đất TN&MT Tài nguyên và Môi trường UBND Ủy ban nhân dân VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất VT Vị trí v MỤC LỤC PHẦN 1 MỞ ĐẦU ............................................................................................ 1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................. 1 1.2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài .................................................................. 2 1.2.1. Mục tiêu tổng quát .................................................................................. 2 1.2.2. Mục tiêu cụ thể ........................................................................................ 2 1.3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................... 2 1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học ...................................... 2 1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn ........................................................................... 3 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU .................................................................. 4 2.1. Cơ sở khoa học ........................................................................................... 4 2.1.1. Khái niệm, đặc điểm, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất......................... 4 2.1.2. Khái niệm định giá đất, thông tin, nguyên tắc, phương pháp định giá đất .... 8 2.2. Cơ sở pháp lý............................................................................................ 10 2.3. Cơ sở thực tiễn ......................................................................................... 11 2.3.1. Tổng quan về thị trường đất đai ............................................................ 11 2.3.2. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam................................... 18 PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 23 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ........................................................... 23 3.1.1. Đối tượng .............................................................................................. 23 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 23 3.2 Thời gian và địa điểm thực tập tốt nghiệp................................................. 23 3.3 Nội dung nghiên cứu ................................................................................. 23 3.4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 23 3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp ....................................... 23 3.4.3 Điều tra số liệu sơ cấp ............................................................................ 24 3.4.4 . Phương pháp phân tích, so sánh và xử lý số liệu .................................... 25 vi PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................... 26 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tại Sa Pa.............................................. 26 4.1.1 Điều kiện tự nhiên ................................................................................... 26 4.1.2 Tài Nguyên đất ....................................................................................... 28 4.1.3 Điều kiện kinh tế - xã hội tại Sa Pa .......................................................... 29 4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Sa Pa ............................... 30 4.2.1 Tình hình quản lý đất đai ......................................................................... 30 4.3. Đánh giá sự chênh lệch giữa giá đất do nhà nước quy định và giá đất thực tế trên thị trường chuyển nhượng ...................................................................... 41 4.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thị trấn Sa Pa ..................................................................................................................... 44 4.4.1. Yếu tố pháp lý của thửa đất ảnh hưởng đến giá đất .............................. 44 4.4.2. Yếu tố thửa đất ...................................................................................... 45 4.4.3. Yếu tố cở sở hạ tầng .............................................................................. 46 4.4.4. Yếu tố điều kiện sinh lợi ....................................................................... 48 4.4.5. Yếu tố hình thể lô đất ............................................................................ 49 4.4.6. Các yếu tố khác ..................................................................................... 51 PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.......................................................... 54 5.1. Kết luận .................................................................................................... 54 5.2. Kiến nghị .................................................................................................. 54 Phụ Lục ........................................................................................................... 57 1 PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1.1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của nhân loại nói chung và của mỗi quốc gia, dân tộc nói riêng. Tất cả các hoạt động của con người đều gắn liền với đất. Nhưng đất là tài nguyên có hạn, tổng diện tích tự nhiên của một quốc gia là cố định hoặc nếu có thay đổi thì cũng là rất ít. Vì vậy con người cần có biện pháp sử dụng đất một cách hợp lý và đạt hiệu quả cao. Sử dụng đất là một nhu cầu thiết yếu của mỗi tổ chức, cá nhân, hộ gia đình bởi vì đất đai là điểm tựa để sinh hoạt, lao động, sản xuất .v.v. Tất cả mọi người đều có nhu cầu có chỗ ở, tất cả mọi xã hội đều cần đất đai để phát triển v.v. Có thể nói không có đất không có sự tồn tại của xã hội loài người. Tuy nhiên, đất đai lại không thể được sản xuất như các loại hàng hoá khác bởi những đặc trưng của nó đã làm cho đất đai ngày càng trở nên khan hiếm. Mà đất càng khan hiếm thì giá của nó ngày càng cao. Sự thực hiển nhiên đó giải thích vì sao khi đi mua đất quan tâm hàng đầu của tất cả mọi người không phân biệt giàu, nghèo chính là giá đất. Thực tế hiện nay giá đất cũng gây rất nhiều bức xúc. Những bất hợp lý về giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là mối quan tâm rất lớn. Vì vậy xác định được sự ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất và mức độ ảnh hưởng sẽ giúp giải quyết các vấn đề liên quan tới đất như thu thuế tiền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng ... Thị Trấn SaPa là địa bàn trung tâm của huyện SaPa, đây là địa bàn có điều kiện phát triển kinh tế - xã hội của huyện. Tốc độ đô thị hoá ngày càng diễn ra nhanh, vấn đề quản lý nhà nước cề đất đai còn nhiều bất cập. Giá đất là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn trong công tác bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hối đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi 2 người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… Những bất cập trên dẫn đến tình trạng thắc mắc đai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực thi các chính sách, pháp luật về đất đai tại địa phương. Xuất phát từ thực tế trên, được sự phân công của ban chủ nhiệm Khoa Quản lý Tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, được sự hướng dẫn trực tiếp của thầy giáo TS. Nguyễn Quang Thi, em tiến hành thực hiện đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn Thị Trấn SaPa, Huyện SaPa, Tỉnh Lào Cai”. 1.2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 1.2.1. Mục tiêu tổng quát Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn Thị Trấn SaPa, Huyện SaPa, Tỉnh Lào Cai 1.2.2. Mục tiêu cụ thể + Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị trấn Sa Pa + Tìm hiểu tình hình quản lý và sử dụng đất thị trấn Sa Pa + Tìm hiểu thực trạng thị trường nhà đất trên địa bàn thị trấn Sa Pa + Đánh gía sự chênh lệch giữa giá đất do nhà nước quy định và giá đất thực tế trên thị trường chuyển nhượng + Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thị trấn Sa Pa. 1.3. Ý nghĩa của đề tài 1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học - Giúp cho sinh viên nắm chắc những kiến thức đã được học trong nhà trường và học hỏi những kinh nghiệm trong quá trình thực tập ở địa phương để áp dụng thực tế sau này. - Nâng cao khả năng tiếp cận, thu thập số liệu và sử lý thông tin của sinh viên trong quá trình làm đề tài 3 1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn - Đề tài có ý nghĩa quan trọng trong việc đưa ra sự chênh lệch và khả năng tương đồng giữa giá đất do UBND tỉnh quy định. - Là cơ sở để phục vụ cho quá trình xác định giá đất tại địa phương, giúp cho việc xác định giá đất phù hợp với giá đất thực tiễn và giá đất do Nhà nước đưa ra. - Giúp cho công tác quản lý nhà nước về đất đai, đưa ra các chính sách của địa phương thực hiện một cách hoàn thiện hơn. 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Cơ sở khoa học 2.1.1. Khái niệm, đặc điểm, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Khái niệm giá đất Khoản 19 điều 3 Luật đất đai 2013 quy định: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”. Trước đó, Luật đất đai 2003 cũng từng quy định về giá đất tại khoản 2 điều : “Giá quyền sử dụng đất (giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dung đất.” Như vậy, Luật đất đai 2013 đã có sự khái quát hóa khái niệm về giá đất hơn trước, phù hợp hơn với sự phát triển đa dạng hiện nay. Đặc điểm của giá đất - Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp… - Không giống nhau về thời gian hình thành: Giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau. Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất định. - Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định: Đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người cho nên không có giá thành sản xuất. - Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa 5 thông thường. Đầu tiên là do tính khan hiếm của đất đai nên tính co dãn trong cung nhỏ, cho nên giá đất ngày càng tăng lên, đồng thời do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có trạng thái tăng - Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: Do đất có tính cố định về vị trí nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình thành thống nhất, trong cùng một thành phố vị trí của thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Yếu tố nhân khẩu - Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao thì nhu cầu đối với đất tăng vì thế giá đất tăng lên. - Tố chất nhân khẩu: Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ được giáo dục và tố chất văn hoá của nhân khẩu. Khu vực có tố chất nhân khẩu cao thường là xã hội trậ tự ổn định môi trường tốt đẹo, do đó tạo được ấn tượng tốt cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với lọai này nên thúc đẩy giá đất tăng lên. - Cấu thành nhân khẩu gia đình: Do ảnh hưởng của quá trình đô thị hoá, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ. Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình sẽ làm thay đổi nhu cầu đối với nhà ở một cách tương ứng. Nhu cầu về căn hộ khép kín diện tích nhỏ và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên rõ ràng. Yếu tố xã hội - Trạng thái ổn định chính trị: Là trạng thái ổn định của cục diên chính trị trong nước. Cục diện chính trị ổn định thì việc đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn cùng với lợi nhuận, vì vậy lòng tin của nhà đầu tư lớn kéo theo giá đất tưng 6 lên. Ngược lại thì giá đất sẽ rớt xuống. - An ninh xã hội: Khi trật tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn, vì vậy họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên. - Đầu cơ nhà đất: Là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dùng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. - Tiến trình đô thị hoá: Ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá đối với giá đất được biểu hiện ở hai mặt sau đây: Một là ở vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao; Hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hoá có tốc độ nhanh làm cho giá đất đều cao hơn đất khu vực khác. Yếu tố kinh tế - Tình trạng phát triển kinh tế: Một trong những chỉ tiêu để đánh giá trạng thái phát triển kinh tế là thu nhập quốc dân. Thu nhập quốc dân tăng là trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng yêu cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên. - Mức độ dự trữ và đầu tư: Dự trữ và đầu tư có mối tương quan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng. Khi tỷ lệ dự trữ đang cao liên tục, nếu đột nhiên xuống thấp đó là thời kỳ nóng bỏng về tài sản nhà đất, lúc đó giá đất sẽ tăng vọt. - Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ: Lượng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bề ngoài của tình trạng tài chính tiền tệ, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng là biệu thị gia tăng vốn lưu động trên thị trường, dẫn đến tình trạng tranh mua số ít hàng hoá, đặc biệt là việc mua nhà đất, làm cho nhu cầu vệ nhà đất tăng, thúc đẩy giá đất tăng lên . - Trình độ thu nhập và tiêu dùng dân cư: Sau khi giải quyết vấn đề ăn no mặc ấm con người sẽ có nhu vầu tiêu dùng mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở, dẫn đến tăng nhu cầu về đất đai. - Biến động vật giá: Biến động vật giá có tỷ lệ thuận với ảnh hưởng của 7 thị trường nhà đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất cũng càng cao. - Mức lãi xuất: Do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể có khả năng chi tiêu ngay một khoản lớn, nên phải trực tiếp vay ngân hàng hoặc đem tài sản nhà đất thế chấp để có khoản vay. Yếu tố khu vực - Vị trí: Là vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nhiệp hoặc các trung tâm tập trung dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất - Điều kiện cơ sở hạ tầng: Chủ yếu bao gồm: Điện, trường học, công viên, bệnh viện… Ngoài ta còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, mức độ đồng bộ và khoảng cách xa gần. - Chất lượng môi trường: Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên. - Yếu tố quy hoạch: Quy hoạch có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất. Yếu tố cá biệt - Diện tích: Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn quá hay nhỏ quá dều không dễ dang trong quá trình sử dụng và khả năng tài chính cuả người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất. - Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hường đến giá đất. - Chiều sâu: Trong trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất. 8 - Hình dáng: Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chứ nhật, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành… đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất. - Độ dốc: Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh hưởng đến giá đất. - Hạn chế của quy hoạch đô thị: Được xem là nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất. (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [5]. 2.1.2. Khái niệm định giá đất, thông tin, nguyên tắc, phương pháp định giá đất Khái niệm định giá đất Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định. Định giá là một nghệ thuật khoa học xác định giá trị tài sản cho một mục đích nhất định trong một thời điểm xác định. Thông tin trong định giá đất Định giá bất động sản (đất và công trình trên đất) cần dựa trên các thông tin thu thập về BĐS đó. Thông tin càng chính xác, càng cụ thể, đảm bảo độ tin cậy thì định giá càng chính xác. Thông tin thu thập được chính là những yếu tố quyết định đến giá trị BĐS, thu thập thông tin không đầy đủ sẽ dẫn đến định giá sai lệch giá trị của BĐS. (Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng, 2013) [6]. Nguyên tắc định giá đất - Nguyên tắc thay thế: Là sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể với giá bán của những thửa đất so sánh trong cùng một vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so sánh được bán trong khoảng thời gian gần với thời điểm định giá thửa đất chủ thể. - Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất: Thông thường một thửa đất bao giờ cũng có một sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn 9 nhất và trong khoản thời gian xác định, loại sử dụng đó lý thuyết định giá gọi là sử dụng hiệu quả nhất. Sử dụng hiệu quả nhất được xem là một trong các nguyên tắc quan trọng nhất của đinh giá đất. - Nguyên tắc biến động: Nó là kết qủa tác đông lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các nhân tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là được hình thảnh trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động chung của chúng Phương pháp định giá đất * Phương pháp thu nhập: Là một trong những phương pháp định giá đất thương dùng nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, bất động sản hoặc những tài sản có tính chất cho thu nhập khác. Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định giá của thửa đất dựa trên nguyên tắc thay thế. Giá của thửa đất cần xác định được đối chiếu so sánh với giá của các thửa đất tương tự đã được giao dịch trên thị trường xảy ra trong thời gian gần. Phương pháp so sánh trực tiếp còn gọi là tắt là phương pháp thị trường, là một trong những phương pháp định giá đất quan trọng nhất. * Phương pháp thặng dư: Còn gọi là phương pháp phát triển giả thiết hay phương pháp tính ngược. Xét theo quan điểm phát triển, sở dĩ đất đai có giá trị là do có thể phát triển, sử dụng xây dựng nhà cửa và có thể tạo ra thu nhập. * Phương pháp chi phí: Phương pháp chi phí thường được áp dụng để định giá trong những trường hợp sau. - Định giá bất động sản cho mục đích riêng biệt như bệnh viện, trường học, nhà ở, thư viện, nhà máy điện… là các tài sản ít có chứng cứ thị trường. - Định giá cho các mục đích bảo hiểm - Kiểm tra đối với các phương pháp định giá khác, hay kiểm tra đấu thầu. * Phương pháp phân tích hồi quy: Phương pháp này dựa trên cơ sở của bài toán phân tích hồi quy, trên cơ sở của các giao dịch thu thập trên thị 10 trường có thể xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố lên giá bất động sản để từ đó dự báo cho các bất động sản khác. 2.2. Cơ sở pháp lý - Luật Đất đai năm 2013 - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 14/05/2014 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; - Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp xác định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá cụ thể và tư vấn xác định giá đất; - Căn cứ Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Tài chính hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; - Quyết định 91/2014/QĐ-UBND ngày 27/12/2014, quyết định số 71/2015/QĐ-UBND ngày 31/12/2015 và quyết định số 110/2016/QĐ-UBND ngày 21/12/2016 của UBND tỉnh Lào Cai, về việc sửa đổi, bổ sung Quyết định số 91/2014/QĐ-UBND ngày 27/12/2014 của UBND tỉnh Lào Cai ban hành Quy định về bảng giá các loại đất 05 năm (2015-2019) trên địa bàn tỉnh Lào Cai - Quyết định số 4057/2015/QĐ-UBND ngày 09/11/2015 của UBND tỉnh lào Cai, về việc phê duyệt hệ số điều chỉnh giá đất để bồi thường khi nhà nước thu hồi đất các dự án trên địa bàn huyện Sa Pa - Quyết định số 1725/2016/QĐ-UBND ngày 08/06/2016 của UBND tỉnh Lào Cai, về việc phê duyệt hệ số điều chỉnh giá đất để bồi thường khi nhà nước thu hồi đất các dự án trên địa bàn huyện Sa Pa - Quyết định số 111/2016/QĐ-UBND ngày 21/12/2016 quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2017 11 - Quyết định số 497/2017/QĐ-UBND ngày 15/02/2017 của UBND tỉnh Lào Cai, về việc phê duyệt hệ số điều chỉnh giá đất để bồi thường và giá đất để giao đất tái định cư khi nhà nước thu hồi đất các dự án trên địa bàn huyện Sa Pa. - Giá đất ở quy định trên địa bàn thị trấn Sa Pa 2.3. Cơ sở thực tiễn 2.3.1. Tổng quan về thị trường đất đai Khái niệm về thị trường đất đai và đặc điểm thị trường đất đai a) Khái niệm Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch bất động sản. Thị trường đất đai được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. b) Đặc điểm của thị trường đất đai * Có sự tách biệt giữa hang hóa và địa điểm giao dịch Đất có vị trí cố định, không thể di dời được, nên các chủ thể thị trường cũng không thể đem đến địa điểm giao dịch. Thị trường đất đai là thị trường mà người mua phải đến với đất đai thay vì đem đất đai về. Đất đai có giá trị rất lớn nên quan hệ giao dịch đất đai thường có khả năng kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch mà phải trải qua ít nhất ba khâu chủ yếu: Đàm phán tại địa điểm giao dịch – kiểm tra thực địa – đăng ký pháp lý và cần có tổ chức đứng ra làm cầu nối. Chính điều này làm cho quan hệ giao dịch BĐS thường kéo dài. * Thị trường đất đai mang tính khu vực Do đặc điểm cố định vị trí của đất đai, đất đai gắn liền với những điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội của từng vùng, từng khu vực. Các quan hệ cung cầu, giá cả đất đai thường chỉ ảnh hưởng trong phạm vi từng 12 vùng, địa phương nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng rất chậm đến các vùng, địa phương khác. Vì vậy khi nghiên cứu, xem xét quan hệ cung cầu, giá cả đất đai phải gắn với các điều kiện kinh tế - văn hóa – xã hội của một vùng, khu vực cụ thể. * Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo khi không thỏa mãn theo các tiêu chuẩn hoàn hảo của thị trường trong thuyết kinh tế. Một thị trường hoàn hảo là thị trường khi ổn định, người mua và bán nắm được thông tin đầy đủ, không có sự thúc ép mua và bán, thì giá trị thị trường, giá cả thị trường, và giá trị trao đổi là giống nhau. Khi không thoả mãn những điều kiện trên thì giá trị và giá cả có thể khác nhau đó là thị trường không hoàn hảo. * Cung chậm co giãn khi giá cả thay đổi Giống như các hang hóa khác, giá cả đất đai chịu ảnh hưởng bởi quan hệ cung cầu. Khi xem xét thị trường đất đai cần chú ý: - Những nhân tố làm tăng cầu đột ngột sẽ tiềm ẩn các cơn sốt giá đất. Việc chống các cơn sốt giá đất đai bằng các tăng cung là rất hạn chế. - Đối với việc quản lý nhà nước cần phải có các chính sách ổn định dài hạn thị trường BĐS và đặc biệt phải công khai các chính sách này một cách rộng rãi. * Hoạt động của thị trường đất đai chịu sự kiểm soát chặt chẽ của Nhà nước. Sự tham gia của Nhà nước chủ yếu với vai trò là người quản lý thống nhất các hoạt động thị trường này. Để thị trường đất đai vận hành hiệu quả, Nhà nước đảm bảo tính pháp lý cho hang hóa đất đai, đảm bảo thị trường hoạt động lành mạnh. Nhà nước quản lý đất đai bằng việc quản lý, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng…Đó là những điều kiện quan trọng để đất đai có thể được giao dịch, mua bán một cách công khai minh bạch. * Thị trường đất có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn