Tài liệu Hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất do vi phạm điều cấm của pháp luật từ thực tiễn giải quyết tại tòa án nhân dân quận long biên

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ NGÀNH: LUẬT KINH TẾ HỢP ĐỒNG VÔ HIỆU TRONG LĨNH VỰC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT DO VI PHẠM ĐIỀU CẤM CỦA PHÁP LUẬT TỪ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TẠI TOÀ ÁN NHÂN DÂN QUẬN LONG BIÊN PHẠM HỒNG HÀ Hà Nội - 2021 i BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ HỢP ĐỒNG VÔ HIỆU TRONG LĨNH VỰC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT DO VI PHẠM ĐIỀU CẤM CỦA PHÁP LUẬT TỪ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TẠI TOÀ ÁN NHÂN DÂN QUẬN LONG BIÊN PHẠM HỒNG HÀ NGÀNH : LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ : 8380107 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. LÊ VỆ QUỐC Hà Nội - 2021 ii LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của riêng tôi. Các kết quả trong luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, được trích dẫn đúng quy định. Tôi xin chịu trách nhiệm về tính chính xác và trung thực của luận văn này. Hà Nội, ngày tháng năm 2021 TÁC GIẢ LUẬN VĂN Phạm Hồng Hà iii LỜI CẢM ƠN Trong quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thiện luận văn này, tôi đã nhận được sự động viên, khuyến khích và tạo điều kiện giúp đỡ nhiệt tình của các cấp lãnh đạo, của các thầy giáo, cô giáo, anh chị em, bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Tôi bầy tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới các thầy, cô giáo khoa Sau Đại học Trường Đại học Mở Hà Nội và đặc biệt là các thầy cô giáo trực tiếp giảng dạy các chuyên đề của toàn khóa học đã tạo điều kiện, đóng góp ý kiến cho tôi trong suốt quá trình học tập và hoàn thành luận văn thạc sỹ. Đặc biệt, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc nhất tới TS. Lê Vệ Quốc, người đã trực tiếp hướng dẫn, tận tình chỉ bảo, giúp đỡ tôi trong suốt thời gian thực hiện đề tài nghiên cứu khoa học. Vì thời gian nghiên cứu còn hạn chế mà thực tiễn lại luôn thay đổi nên luận văn không tránh khỏi những thiếu sót, tôi rất mong nhận được các đóng góp chân thành từ các thầy giáo, cô giáo, bạn bè và đồng nghiệp. Hà Nội, ngày tháng năm 2021 TÁC GIẢ LUẬN VĂN Phạm Hồng Hà iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN................................................................................................. iii LỜI CẢM ƠN ...................................................................................................... iv MỤC LỤC ............................................................................................................. v DANH MỤC BẢNG ........................................................................................... vii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ............................................................................. viii MỞ ĐẦU ............................................................................................................... 1 CHƯƠNG 1.MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG TRONG LĨNH VỰC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT DO VI PHẠM ĐIỀU CẤM CỦA PHÁP LUẬT ..................................................................................... 7 1.1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các trường hợp bị cấm trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ....................................................... 7 1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất 7 1.1.2. Hợp đồng trong lĩnh vực đất đai 10 1.1.3. Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất 13 1.2.4. Các trường hợp bị cấm trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 17 1.2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật........................................................................................................ 18 1.2.1. Khái niệm hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực đất đai 18 1.2.2. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật 21 1.2.3. Đặc điểm của hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất do vi phạm điều cấm của luật 23 1.3. Chế định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật ở Việt Nam ................................................. 25 1.3.1. Giai đoạn từ năm 1945 đến 1991 25 1.3.2. Giai đoạn 1991 đến nay 28 1.4. Ý nghĩa pháp lý của quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật ........................................................ 30 Tiểu kết chương 1 ................................................................................................ 33 CHƯƠNG 2.THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG VÔ HIỆU TRONG LĨNH VỰC CHUYỂN NHƯỢNG v QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT DO VI PHẠM ĐIỀU CẤM CỦA PHÁP LUẬT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN LONG BIÊN .................................................... 34 2.1. Các nội dung của chế định pháp luật về hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất do vi phạm điều cấm của pháp luật hiện hành ............................................................................................................................. 34 2.1.1. Quy định về căn cứ xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật 34 2.1.2. Hậu quả pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật 40 2.2. Thực tiễn tranh chấp về hợp đồng trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất do vi phạm điều cấm của pháp luật được giải quyết tại Tòa án nhân dân quận Long Biên ................................................................................................... 43 2.2.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 43 2.2.2. Tình hình áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật trên địa bàn quận Long Biên 45 Tiểu kết chương 2 ................................................................................................ 62 CHƯƠNG 3.GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VỀ HỢP ĐỒNG TRONG LĨNH VỰC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT DO VI PHẠM ĐIỀU CẤM CỦA PHÁP LUẬT TỪ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN LONG BIÊN .......................................................................................... 63 3.1. Giải pháp về hoàn thiện quy định của pháp luật .......................................... 63 3.1.1. Hoàn thiện pháp luật về những quy định của Luật Đất đai 64 3.1.2. Hoàn thiện quy định của pháp luật về điều kiện “giao dịch vô hiệu do vi phạm điều cấm” 66 3.1.3. Hoàn thiện pháp luật về hậu quả pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật 67 3.2. Giải pháp về mặt con người ......................................................................... 69 3.3. Giải pháp về cơ sở vật chất .......................................................................... 75 3.4. Các giải pháp khác ....................................................................................... 76 KẾT LUẬN ......................................................................................................... 81 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................ 83 vi DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1. Tổng số vụ việc dân sự, số vụ án dân sự có liên quan đến quyền sử dụng đất, vụ án tranh chấp vay tài sản, số việc dân sự đã giải quyết tại Tòa án nhân dân quận Long Biên, thành phố Hà Nội trong giai đoạn 2016 – 2020…….46 Bảng 2.2. Số vụ án có liên quan đến quyền sử dụng đất, số vụ án về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật đã được Tòa án nhân dân quận Long Biên, thành phố Hà Nội giải quyết trong giai đoạn 2016 – 2020……………………………………………………………..47 vii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Bộ luật Dân sự: BLDS Bộ luật Tố tụng Dân sư: BLTTDS Quyền sử dụng đất: QSDĐ Hợp đồng vô hiệu: HĐVH Ủy ban nhân dân: UBND Luật đất đai: LĐĐ Tòa án nhân dân: TAND viii MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Hợp đồng là một loại giao dịch dân sự, một quan hệ pháp luật phổ biến nhất và có nhiều ảnh hướng đến sự phát triển của một xã hội nhất định. Hợp đồng tạo ra cơ sở pháp lý cho sự vận động của xã hội cả về vật chất lẫn tinh thần. Khẳng định sự quan trọng đó, từ lâu trong hệ thống pháp luật dân sự Việt Nam đã luôn xem trọng các quy phạm pháp luật về hợp đồng, đảm bảo phù hợp với sự vận động của xã hội và bản chất của một Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa. Các quy định về hợp đồng luôn được đưa ra mổ xẻ, thảo luận từ các nhà làm luật khi các quy phạm pháp luật hiện hành bắt đầu cho thấy sự hạn chế, bất cập của nó. Trong đó, hiện nay, vấn đề hợp đồng vô hiệu đang trở thành vấn đề được nhiều quan tâm khi các cơ quan tố tụng mà cụ thể là Tòa án nhân dân gặp nhiều khó khăn trong việc áp dụng pháp luật. Các quy định về hợp đồng vô hiệu nói chung và hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật nói riêng đang cho thấy những sự vướng mắc nhất định. Chồng chéo, chưa đầy đủ gây khó hiểu hoặc chưa thống nhất là những từ thường xuyên được dùng để miêu tả các quy phạm pháp luật này trong giai đoạn hiện nay. Nhất là trong lĩnh vực có liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, có ý nghĩa quyết định đến nhiều vấn đề quan trọng của đất nước. Theo quy định hiện nay, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, đồng thời Nhà nước quyết định việc giao quyền sử dụng đất cho cá nhân, cơ quan, tổ chức sử dụng theo quy định của Luật Đất đai. Và cũng từ khi Luật Đất đai 1993 ra đời cho phép người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho người khác mở ra một thời kỳ mới, tạo điều kiện thuận lợi cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị trường. Cũng từ đó, quyền sử dụng đất trở thành một quyền tài sản đặc biệt quan trọng của công dân. Tuy nhiên, 1 do sự phát triển không ngừng của nền kinh tế thị trường, tính ổn định của pháp luật đất đai trong suốt thời gian qua còn thấp, chưa thực sự phù hợp với tình hình kinh tế xã hội và công tác quản lý nhà nước về đất đai cũng còn hạn chế nên việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng ngày càng phức tạp, những vụ án tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng từ đó mà xuất hiện ngày càng nhiều. Quận Long Biên, thành phố Hà Nội là một trong những quận có diện tích lớn của thành phố, tốc độ đô thị hóa nhanh cùng với mật độ dân cư đông đúc và nhu cầu sử dụng đất của các chủ thể nhằm phục vụ lợi ích cá nhân là rất cao, chính vì vậy mà vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các chủ thể cũng được xác lập bằng hợp đồng là rất nhiều. Qua thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân quận Long Biên thời gian qua cho thấy, những vụ án về tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất, mà đặc biệt là liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật còn nhiều hạn chế về nhiều mặt trong công tác xét xử tại Tòa án dẫn đến nhiều vụ án còn tồn động hay phải trải qua nhiều cấp xét xử. Xuất phát từ những lý do thực tế trên, tác giả chọn đề tài: “Hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất do vi phạm điều cấm của pháp luật từ thực tiễn giải quyết tại Tòa án nhân dân quận Long Biên” làm đề tài Luận văn Thạc sĩ của mình với hy vọng sẽ đóng góp một phần vào công tác hoàn thiện vấn đề này, phù hợp với tiến trình phát triển của đất nước. 2. Tình hình nghiên cứu của đề tài Dưới góc độ khoa học, thời gian qua việc nghiên cứu về chế định hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất do vi phạm điều cấm của pháp luật cũng được đề cập trực tiếp hoặc gián tiếp ở một số công trình nghiên cứu được công bố như : Các luận án, luật văn luật học: 1) Hà Văn Tiến, Luận văn thạc sĩ: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở”, 2012; 2) Nguyễn Văn Cường, Luận án tiến sĩ luật học: “Giao dịch dân sự vô hiệu và việc giải quyết hậu quả của giao 2 dịch dân sự vô hiệu”, 2004; 3) Nguyễn Thị Thanh, Luận văn thạc sĩ luật học: “Xử lý hợp đồng vô hiệu theo pháp luật dân sự Việt Nam”, 2015; 4) Bùi Thị Thu Huyền, Luận văn thạc sĩ luật học: “Hợp đồng dân sự vô hiệu do vi phạm điều kiện ý chí chủ thể”, 2010; 5) Nguyễn Hải Ngân, Luận văn thạc sĩ luật học: “Hợp đồng dân sự vô hiệu do giả tạo”, 2015;… Một số sách chuyên khảo, giáo trình, bài viết: 1) Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật dân sự Việt Nam, NXB Công an nhân dân, Hà Nội, 2016; 2) PGS. TS Đỗ Văn Đại, Bình luận khoa học những điểm mới của Bộ luật dân sự năm 2015 (Sách chuyên khảo), NXb Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam, 2016; 3) TS Nguyễn Minh Tuấn, Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2015, Nxb Tư pháp, 2016; 4) Phạm Thị Hương Lan, Một số kiến nghị qua thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Tạp chí Kiểm sát số 12, 2010; 5) Lê Sỹ Nam, Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn giải quyết tranh chấp tại Tòa án, Tạp chí Nhà nước và pháp luật số 7, 2012; 6) Phan Minh Thanh, Hợp đồng vô hiệu – từ quy định hiện tại đến dự thảo Bộ luật dân sự (sửa đổi), Tạp chí nghiên cứu lập pháp số 16, 2015;… Tuy nhiên, qua nghiên cứu các công trình trên cho thấy một số công trình có phạm vi nghiên cứu rộng, chưa có công trình khoa học nào đề tài, nghiên cứu, đánh giá chuyên sâu về hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất do điều cấm của pháp luật, một vài công trình nghiên cứu dựa trên những quy định của Bộ luật dân sự 2005 và Luật Đất đai 2003, 2013 nên đã không còn phù hợp. Vì vậy việc nghiên cứu đề tài Luận văn Thạc sĩ “Hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất do vi phạm điều cấm của pháp luật từ thực tiễn giải quyết tại Tòa án nhân dân quận Long Biên” vẫn mang tính mới và không trùng lặp với bất kỳ đề tài nào khác trong những năm gần đây. 3 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích của đề tài là làm sáng tỏ những vấn đề lý luận cơ bản về hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất do vi phạm điều cấm của pháp luật, thực tiễn áp dụng quy định pháp luật trong việc giải quyết tranh chấp về hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất do vi phạm điều cấm của pháp luật tại Tòa án nhân dân quận Long Biên, từ đó chỉ ra những hạn chế, vướng mắc để đề xuất những giải pháp về hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả của việc giải quyết tranh chấp về hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất do vi phạm điều cấm của pháp luật. Để đạt được mục đích nghiên cứu nhiệm vụ đặt ra là: - Nghiên cứu các vấn đề lý luận về hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất do vi phạm điều cấm của pháp luật; - Nghiên cứu nội dung các quy định pháp luật về hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất do vi phạm điều cấm của pháp luật. - Nghiên cứu thực trạng giải quyết tranh chấp về hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất do vi phạm điều cấm của pháp luật tại Tòa án nhân dân quận Long Biên. - Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật trong thực tiễn giải quyết tranh chấp về hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất do vi phạm điều cấm của pháp luật tại Toà án. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng nghiên cứu Để có thể đạt được những mục đích trên, đề tài tập trung nghiên cứu những đối tượng cụ thể: + Những vấn đề chung về hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất do vi phạm điều cấm của pháp luật. + Nội dung của hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất do vi phạm điều cấm của pháp luật theo quy định của pháp luật hiện hành. 4 + Những giải pháp từ thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân quận Long Biên. 4.2. Phạm vi nghiên cứu Đề tài tập trung phân tích các quy định của pháp luật hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất do vi phạm điều cấm của pháp luật theo pháp luật hiện hành. Cụ thể là những quy định pháp luật dân sự và luật đất đai về hợp đồng vô hiệu, hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất do vi phạm điều cấm của pháp luật. Đồng thời, phân tích thực tiễn áp dụng quy định về hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất do vi phạm điều cấm của pháp luật dựa trên thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân quận Long Biên trong năm năm (từ 2016 năm đến 2020 năm). 5. Cơ sở phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu 5.1. Cơ sở phương pháp luận Đề tài được phân tích, nghiên cứu trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh và những chủ trương, đường lối, chính sách của Đảng, Nhà nước ta về quản lý đất đai. 5.2. Phương pháp nghiên cứu Đề tài sử dụng một số phương pháp phổ biến, thường xuyên trong nghiên cứu khoa học như: phương pháp phân tích và tổng hợp, phương pháp thống kê, khảo sát thực tiễn, nghiên cứu án điển hình... để làm rõ và giải quyết các vấn đề đề đặt ra. 6. Ý nghĩa của đề tài Về lý luận, đề tài được xây dựng dựa trên những lý luận về hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất do vi phạm điều cấm của pháp luật gắn với thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân quận Long Biên trong năm năm vừa qua. Do đó, kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần hoàn thiện và và làm rõ những quy định của pháp luật hiện hành về hợp đồng, hợp đồng vô hiệu, hợp đồng trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất do vi phạm điều cấm của pháp luật trong thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân quận Long Biên. 5 Về thực tiễn, các kiến nghị và giải pháp được đưa ra trong đề tài là một kênh tham khảo hữu ích cho ngành Tòa án nhân dân nói chung và Tòa án nhân dân quận Long Biên, thành phố Hà Nội nói riêng trong thực tiễn xét xử những tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật. Ngoài ra, kết quả của đề tài cũng có thể là tài liệu tham khảo cho các đối tượng nghiên cứu, áp dụng pháp luật có liên quan đến vấn đề này. 7. Cấu trúc của đề tài Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung đề tài được chia thành 3 chương. Chương 1: Một số vấn đề lý luận về hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất do vi phạm điều cấm của pháp luật. Chương 2: Nội dung của hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất do vi phạm điều cấm của pháp luật và thực tiễn áp dụng của Tòa án nhân dân quận Long Biên. Chương 3: Giải pháp hoàn thiện quy định hợp đồng trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất do vi phạm điều cấm của pháp luật từ thực tiễn giải quyết của Tòa án nhân dân quận Long Biên. 6 CHƯƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG TRONG LĨNH VỰC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT DO VI PHẠM ĐIỀU CẤM CỦA PHÁP LUẬT 1.1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các trường hợp bị cấm trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt và không thể thay thế trong nông – lâm – ngư nghiệp và là cơ sở để phát triển môi trường và xã hội. Chính vì vậy, ở Việt Nam, đất đai được Nhà nước thừa nhận là một tài sản có giá trị đặc biệt thuộc quyền sở hữu toàn dân và chính Nhà nước là đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu về đất đai. Theo những quy định của BLDS, quyền sở hữu đất đai gồm có 3 quyền năng: quyền chiếm hữu, quyền sở hữu và quyết định đoạt. Tuy nhiên, Nhà nước lại không trực tiếp thực hiện cả 3 quyền năng của mình mà trao quyền sử dụng lại cho các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất. Như vậy, đối với QSDĐ, Nhà nước không phải là chủ thể trực tiếp thực hiện quyền năng này mà đã chuyển quyền này cho các chủ thể khác có nhu cầu. Nói cách khác, quyền sở hữu đất đai thuộc do Nhà nước là người đại diện nhân dân thực hiện, Nhà nước có quyền trực tiếp định đoạt, chiếm hữu đất đai và gián tiếp thực hiện QSDĐ thông qua các chủ thể khác. Trong phạm vi Luận văn, học viên nghiên cứu QSDĐ dưới khía cạnh là quyền tài sản, một loại tài sản theo quy định của pháp luật dân sự mà không nghiên cứu dưới góc độ là một trong ba quyền năng của quyền sử hữu đất đai. Như vậy, QSDĐ về bản chất là một quyền dân sự. Quyền dân sự là một quyền tự nhiên, khi con người được phép sử dụng đất đai, tất nhiên họ sẽ thực hiện hành vi sử dụng đất mà cụ thể là thực hiện việc khai thác các tính năng, thuộc tính của đất đai để thỏa mãn những nhu cầu của mình. Như trong lĩnh vực nông – lâm – ngư nghiệp, người sử dụng đất khai thác những thuộc tính cơ bản của đất đai để trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản để tạo ra nguồn lợi trực tiếp cho người sử dụng đất. Trong kinh doanh, người sử dụng đất được quyền kinh doanh, 7 tìm kiếm lợi nhuận trên mảnh đất của mình thông qua việc sử dụng, khai thác diện tích đất vào những nhu cầu khác nhau như xây dựng công trình giải trí, nhà cửa, văn phòng,… Bên cạnh đó, là một quyền dân sự, người sử dụng đất còn được phép yêu cầu những chủ thể khác không được có hành vi xâm hại đến quyền và lợi ích chính đáng của họ như lấn chiếm, hủy hoại, cản trở họ thực hiện QSDĐ. Nói cách khác, với tư cách làm một quyền dân sự, người sử dụng đất thực hiện những quyền năng cụ thể theo pháp luật dân sự để đảm bảo việc khai thác và hưởng lợi ích từ việc khai thác QSDĐ. [9] Ngoài ra, QSDĐ còn được xem như là một quyền năng pháp lý được pháp luật ghi nhận và bảo vệ. LĐĐ được hình thành dựa trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là người đại diện. Nhà nước giao đất, ghi nhận bằng pháp luật về đất đai cho chủ thể được quy định có QSDĐ để khai thác công dụng và hưởng lợi ích từ việc khai thác đó và quy định có hệ thống quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Nói cách khác, lợi ích của người sử dụng đất có được đáp ứng đầy đủ hay không phụ thuộc vào việc pháp luật mà Nhà nước quy định cho phép họ thực hiện những quyền năng gì và những nghĩa vụ gì mà họ bắt buộc phải thực hiện cho Nhà nước khi sử dụng đất. Nhà nước thông qua quyền định đoạt tối cao của mình với đất đai, bằng pháp luật tạo ra một khuôn khổ để các chủ thể sử dụng đất phải tuân theo khi thực hiện việc khai thác mảnh đất của mình. [2] Từ việc phân tích trên, có thể đưa ra khái niệm như sau: “Quyền sử dụng đất là tập hợp những quyền năng cụ thể được pháp luật ghi nhận trong các văn bản quy phạm pháp luật phát sinh trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là người đại diện trao cho những chủ thể có nhu cầu sử dụng đất và Nhà nước đảm bảo thực hiện trong quá trình chủ thể sử dụng đất khai thác, sử dụng đất và hưởng những lợi ích từ việc khai thác, sử dụng đó.” Với cách hiểu như trên, có thể rút ra những đặc điểm của QSDĐ khái quát như sau: Thứ nhất, QSDĐ được phát sinh trên cơ sở quyền sở hữu đất đai. Quyền sử dụng một tài sản nói chung trước tiên phải thuộc sở hữu tài sản đó. Chủ sở hữu với bất kỳ tài sản nào kể cả là đất đai cũng có ba quyền năng gồm cơ bản là quyền 8 chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Người không phải chủ sở hữu tài sản chỉ được quyền sử dụng tài sản trong những điều kiện và trường hợp cụ thể như được chủ sở hữu cho phép hay được chủ sở hữu ủy quyền sử dụng. [2] Tuy nhiên, QSDĐ ở các nước có chế độ sở hữu khác nhau thì nội dung biểu hiện khác nhau. Chẳng hạn ở những nước duy trì chế độ tư hữu về đất đai thì QSDĐ là một quyền năng của quyền sở hữu và không tách rời quyền sở hữu đất đai. Trong quá trình sử dụng đất và thực hiện các QSDĐ, họ cũng đồng thời được quyền quyết định số phận pháp lý đối với mảnh đất thuộc quyền sở hữu thuộc về mình [33]. Nhưng như đã đề cập ở trên, ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Như vậy, quyền sở hữu đất đai không thuộc về bất cứ cá nhân, cơ quan, tổ chức riêng lẽ nào mà đó là quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, hay nói cách khác, Nhà nước là chủ thể trực tiếp tiến hành các quyền năng sở hữu đất đai thay mặt cho nhân dân. Chế độ này đã được khẳng định tại Hiến pháp 2013: “Đất đai…. thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.” Nhưng Nhà nước lại không thể trực tiếp chiếm hữu, sử dụng toàn bộ đất đai trong phạm vi cả nước nên phải thông qua quyền định đoạt tối cao của mình để trao QSDĐ cho các cơ quan, tổ chức, cá nhân bằng các hình thức nhất định: giao đất, công nhận, cho thuê. Và trên cơ sở được Nhà nước trao QSDĐ, các chủ thể đó trở thành chủ thể có QSDĐ nhưng lại không phải chủ sở hữu thật sự của mảnh đất mà họ đang khai thác. Như vậy, QSDĐ là một quyền phát sinh trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai và một trong những quyền năng của quyền sở hữu đất đai. Hay nói cách khác, QSDĐ phát sinh như một hình thức cho việc thực hiện quyền sở hữu đất đai. Thứ hai, QSDĐ là một quyền tài sản. “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng sở hữu trí tuệ, QSDĐ và các quyền tài sản khác.” [21, Điều 115]. Như vậy, pháp luật dân sự công nhận QSDĐ là một quyền tài sản. “Việc coi QSDĐ như là một tài sản không còn là một kết luận gây tranh cãi” [8]. Xuất phát từ thực tế, mặc dù đối với đất đai, người sử dụng đất chỉ được phép thực hiện các quyền hạn của mình trong một phạm vi mà 9 Nhà nước quy định trong đó QSDĐ được Nhà nước cho phép người sử dụng đất với điều kiện nhất định được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp,… hay tựu chung lại được phép giao dịch QSDĐ với chủ thể khác. Và khi QSDĐ trở thành đối tượng trong các giao dịch dân sự thì đã thể hiện lên được tính chất tài sản của QSDĐ. Do vậy, QSDĐ là quyền tài sản hay nói rộng hơn là một loại tài sản theo quy định của pháp luật dân sự. Thứ ba, QSDĐ có tính độc lập với quyền sở hữu. QSDĐ gắn liền với một tài sản đặc biệt khác là đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Được quy định là một loại bất động sản, như vậy đất đai cũng là một loại tài sản nhưng là một loại tài sản đặc biệt do chỉ thuộc quyền sở hữu toàn dân và do Nhà nước đại diện quản lý. Nhà nước vừa đóng vai trò là chủ sở hữu đại diện, vừa là chủ thể quản lý, điều tiết việc sử dụng đất trong sao cho phù hợp và hiệu quả [34]. Trong đó để đảm bảo đất đai được sử dụng có hiệu quả, đúng mục đích và nâng cao lợi nhuận từ đất, Nhà nước tạo ra một môi trường thích hợp mà trong đó cho phép các chủ thể sử dụng đất đưa QSDĐ của mình vào giao dịch kinh tế, cho phép trao đổi, mua bán QSDĐ trên thị trường, tức là Nhà nước cho phép người sử dụng đất định đoạt QSDĐ của mình, hay nói cách khác mặc dù chỉ là chỉ có quyền sử dụng đối với mảnh đất của mình, nhưng chủ sở hữu vẫn được thực hiện các quyền năng: chiếm hữu, định đoạt, sử dụng đối với QSDĐ đó – một loại tài sản mà được chủ sở hữu đất đai là Nhà nước đại diện nhân dân cho phép. [34] 1.1.2. Hợp đồng trong lĩnh vực đất đai Hợp đồng trong lĩnh vực đất đai về bản chất là một hợp đồng dân sự hay rộng ra hơn là một loại giao dịch dân sự. Vì vậy, hợp đồng trong lĩnh vực này mang những đặc điểm của một hợp đồng dân sự thông thường. Khái niệm hợp đồng hiện nay được quy định theo BLDS như sau: “ Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự”. [21, Điều 385] Như vậy, tại Việt Nam, hợp đồng nói chung được xem xét dưới hai phương diện: khách quan và chủ quan. 10 Theo phương diện khách quan, hợp đồng dân sự là một bộ phận các quy phạm pháp luật được quy định cụ thể trong BLDS, thể hiện sự thừa nhận, yêu cầu của Nhà nước đối với giao lưu dân sự, thể hiện ý chí của Nhà nước, “nhằm điều chỉnh quan hệ xã hội (chủ yếu là quan hệ tài sản) trong quá trình dịch lợi ích vật chất giữa các chủ thể với nhau.” [30]. Xét đến hợp đồng trong lĩnh vực đất đai thì theo phương diện này, hợp đồng trong lĩnh vực đất đai là tổng thể các quy phạm pháp luật được Nhà nước ban hành nhằm điểu chỉnh quan hệ xã hội phát sinh giữa các chủ thể trong quan hệ pháp luật đất đai cụ thể giữa Nhà nước với chủ thể có QSDĐ và giữa quan hệ giữa các chủ thể có QSDĐ với nhau. Nhưng, khi nói đến hợp đồng trong lĩnh vực đất đai, hầu hết chỉ xét đến mối quan hệ giữa các chủ thể sử dụng đất với nhau mà không xét đến khía cạnh của các cơ quan công quyền, hay nói cách khác hợp đồng trong lĩnh vực đất đai thường gặp nhất là hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất giữa các chủ thể bao gồm bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền [34]. Khác với các hợp đồng dân sự thông thường, hợp đồng trong lĩnh vực đất đai ngoài việc chịu sự điều chỉnh của BLDS về hình thức, nội dung, vấn đề hiệu lực của hợp đồng hay vấn đề HĐVH,… còn phải chịu sự điều chỉnh của các quy phạm pháp luật Đất đai như chủ thể, điều kiện chuyển QSDĐ,… Hay nói cách khác, đối với hợp đồng này, các quy định của BLDS điều chỉnh với tư cách là đạo luật gốc, còn LĐĐ lại điều chỉnh với tư cách là luật chuyên ngành cụ thể hóa các quy định của BLDS về chế định hợp đồng nói chung thành các quy định cụ thể dành riêng cho hợp đồng trong lĩnh vực đất đai vừa tạo ra sự thống nhất giữa các quy phạm pháp luật vừa đảm bảo việc thực hiện pháp luật được cụ thể. Theo phương diện chủ quan, hợp đồng dân sự lại là kết quả của sự thỏa thuận, thống nhất ý chí chủ quan của các chủ thể nhằm mục đích xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên trong một quan hệ dân sự nhất định, làm cơ sở cho mỗi bên thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình, từ đó đạt được những nhu cầu, lợi ích mà các chủ thể mong muốn [16]. Như vậy, từ phương diện này, hợp đồng trong lĩnh vực đất đai là sự thỏa thuận giữa các bên trong đó bên 11 được quyền sử dụng đất sẽ chuyển dịch QSDĐ của mình kèm theo các giấy tờ chứng nhận hợp pháp về thửa đất đó sang cho bên nhận chuyển quyền. Bên nhận chuyển quyền nhận sự chuyển dịch QSDĐ và tùy trường hợp phải có nghĩa vụ trả một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ nhận được. Sự thỏa thuận trong hợp đồng này phải là sự thống nhất ý chí chủ quan của cả hai bên thông qua quá trình đàm phán nhằm đảm bảo lợi ích của mỗi bên. Sự thỏa thuận này phải được diễn ra xuyên suốt trong quá trình xác lập, thực hiện hợp đồng đến khi chấm dứt hợp đồng. Nếu hợp đồng không thể đúng ý chí của các bên hoặc không thống nhất ý chí chủ quan, hay nói cách khác là có sự vi phạm sự tự nguyện, lừa dối, đe dọa, điều mà pháp luật không cho phép. Như vậy, hợp đồng trong lĩnh vực đất đai về bản chất là kết quả một quá trình đàm phán, thương lượng thống nhất ý chí giữa các bên để hướng đến mục đích là chuyển dịch QSDĐ từ chủ thể này sang chủ thể khác [34]. Tuy nhiên cũng phải đề cập thêm là sự thỏa thuận của các bên chủ thể phải đảm bảo yếu tố tính có hiệu lực của pháp luật, nếu những thỏa thuận trong lĩnh vực đất đai không đúng với khuôn khổ của những quy định của pháp luật thì việc chuyển QSDĐ đó sẽ không được Nhà nước công nhận, hay xấu hơn, họ còn phải chịu những hậu quả pháp lý nhất định trong việc vượt quá khuôn phép đã quy định. Cũng từ khái niệm hợp đồng của BLDS, học viên xin đưa ra khái niệm hợp đồng trong lĩnh vực đất đai như sau: “Hợp đồng trong lĩnh vực đất đai là sự thỏa thuận giữa bên chuyển quyền sử dụng đất và bên nhận chuyển quyền sử dụng đất về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ trong việc chuyển dịch quyền sử dụng đất từ bên có quyền sử dụng đất sang cho bên nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.” Trong phạm vi luận văn này, với hợp đồng trong lĩnh vực đất đai, học viên chỉ đề cập đến hợp đồng về chuyển quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là về hợp đồng 12