Tài liệu Hiệu quả hoạt động kinh doanh bất động sản của công ty cổ phần dịch vụ và địa ốc đất xanh miền bắc

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ --------o0o--------- VŨ THỊ HẢI YẾN HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ VÀ ĐỊA ỐC ĐẤT XANH MIỀN BẮC LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG ỨNG DỤNG Hà Nội - 2018 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ --------o0o--------- VŨ THỊ HẢI YẾN HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ VÀ ĐỊA ỐC ĐẤT XANH MIỀN BẮC Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh Mã số: 60 34 01 02 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG ỨNG DỤNG NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. VŨ SỸ CƢỜNG Hà Nội - 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn tốt nghiệp này là do tự bản thân thực hiện có sự trợ giúp từ giáo viên hƣớng dẫn và không sao chép từ các công trình nghiên cứu của ngƣời khác. Các dữ liệu thông tin thứ cấp trong Luận văn có nguồn gốc và đƣợc trích dẫn rõ ràng. Tôi xin chịu trách nhiệm về lời cam đoan này! Học viên Vũ Thị Hải Yến LỜI CẢM ƠN Trong thực tế không có sự thành công nào là không có sự hỗ trợ, dù ít hay nhiều, dù trực tiếp hay gián tiếp. Trong suốt thời gian học tập tại tr ƣờng Đại học Kinh tế - Đại học Quốc Gia Hà Nội, em đã nhận đ ƣợc rất nhiều sự quan tâm, chia sẻ giúp đỡ từ quý thầy cô, gia đình và bạn bè. Với lòng biết ơn sâu sắc nhất, em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến thầy cô trong trƣờng Đại học Kinh tế - Đại học Quốc Gia Hà Nội, những ngƣời đã cung cấp cho em kiến thức cơ bản cũng nh ƣ chuyên ngành về quản trị kinh doanh trong suốt quá trình em học tập tại tr ƣờng. Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn chân thành và tri ân sâu sắc đến giáo viên h ƣớng dẫn của em – PGS.TS Vũ Sỹ Cƣờng, ngƣời đã tận tình chỉ bảo, h ƣớng dẫn trực tiếp em chu đáo trong thời gian em nghiên cứu và thực hiện luận văn này. Trong quá trình thực hiện và nghiên cứu, khó tránh khỏi sai sót và nhầm lẫn em rất mong nhận đƣợc ý kiến đóng góp của quý Thầy, Cô để kiến thức của em trong lĩnh vực này đƣợc hoàn thiện hơn. Sau cùng, em xin kính chúc quý Thầy, Cô đang công tác và giảng dạy tại trƣờng Đại học Kinh tế dồi dào sức khỏe, nhiều niềm vui để thực hiện sứ mệnh cao đẹp của mình là cập bến con thuyền tri thức cho thế hệ mai sau. Em xin chân thành cảm ơn! Học viên Vũ Thị Hải Yến MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT............................................................................ i DANH MỤC BẢNG BIỂU...................................................................................... ii DANH MỤC HÌNH VẼ..........................................................................................iii DANH MỤC BIỂU ĐỒ........................................................................................... iv PHẦN MỞ ĐẦU....................................................................................................... 1 CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN 5 1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu..................................................................... 5 1.2. Bất động sản................................................................................................... 6 1.2.1. Khái niệm về bất động sản...................................................................... 6 1.2.2. Đặc điểm của bất động sản..................................................................... 7 1.2.3. Phân loại bất động sản........................................................................... 9 1.3. Hiệu quả hoạt động kinh doanh bất động sản................................................. 9 1.3.1. Khái niệm và phân loại hoạt động kinh doanh bất động sản..................9 1.3.2. Hiệu quả hoạt động kinh doanh bất động sản...................................... 10 1.3.3. Mối quan hệ giữa hiệu quả và rủi ro.................................................... 12 1.3.4. Nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản...................................13 1.4. Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả kinh doanh................................................... 13 1.4.1 Chỉ tiêu đánh giá khái quát hiệu quả kinh doanh.................................. 13 1.4.2. Chỉ tiêu phân tích hiệu quả sử dụng tài sản.......................................... 14 1.4.3. Chỉ tiêu phân tích hiệu quả sử dụng vốn.............................................. 16 1.4.4. Nhóm chỉ tiêu về khả năng thanh khoản và sử dụng tài sản.................18 1.4.5. Chỉ tiêu đánh giá hiệu quả sử dụng lao động.......................................20 1.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp................................................................................................................. 21 1.5.1. Nhân tố khách quan.............................................................................. 21 1.5.2. Nhân tố chủ quan.................................................................................. 26 CHƢƠNG 2: PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.................................................... 30 2.1. Quy trình nghiên cứu................................................................................... 30 2.2. Phƣơng pháp nghiên cứu............................................................................. 31 2.2.1. Phƣơng pháp thu thập dữ liệu........................................................................................31 2.2.2. Phƣơng pháp xử lý phân tích dữ liệu……………………………………..32 CHƢƠNG 3: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ ĐỊAC ỐC ĐẤT XANH MIỀN BẮC.................34 3.1. Giới thiệu về Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc.......34 3.1.1. Giới thiệu chung........................................................................................ 34 3.1.2. Quá trình hình thành và phát triển............................................................ 35 3.1.3. Cơ cấu tổ chức.......................................................................................... 37 3.2. Khái quát thực trạng thị trƣờng bất động sản............................................... 38 3.2.1. Căn hộ để bán........................................................................................... 39 3.2.2. Biệt thự liền kề.......................................................................................... 39 3.2.3. Căn hộ dịch vụ.......................................................................................... 40 3.2.4. Cho thuê mặt bằng.................................................................................... 41 3.2.5. Văn phòng................................................................................................. 42 3.2.6. Kinh doanh................................................................................................ 43 3.3. Hoạt động kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc............................................................................................. 44 3.3.1. Thị trường hoạt động kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc........................................................................ 44 3.3.2. Sản phẩm................................................................................................... 45 3.3.3. Hình thức phân phối và marketing của Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc............................................................................................. 47 3.3.4. Kết quả hoạt động kinh doanh của Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc.................................................................................................... 55 3.4. Đánh giá về hiệu quả hoạt động kinh doanh Bất động sản của Công ty Cồ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc....................................................... 57 3.4.1. Đánh giá hiệu quả sử dụng tài sản............................................................ 57 3.4.2. Phân tích hiệu quả sử dụng vốn................................................................ 60 3.4.3. Phân tích hiệu quả sử dụng lao động........................................................ 63 3.4. Đánh giá chung hiệu quả hoạt động kinh doanh bất động sản của Công ty .. 66 3.4.1. Thành công............................................................................................... 66 3.4.2. Hạn chế và nguyên nhân........................................................................... 70 CHƢƠNG 4: ĐỊNH HƢỚNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ VÀ ĐỊA ỐC ĐẤT XANH MIỀN BẮC................................................................................. 72 4.1. Xu hƣớng thị trƣờng bất động sản ở Việt nam............................................ 72 4.1.1. Cơ hội....................................................................................................... 75 4.1.2. Thách thức................................................................................................ 75 4.2. Chiến lƣợc hoạt động kinh doanh của Công ty Cổ Phần Dịch Vụ và Địa Ốc Đất Xanh Miền Bắc............................................................................................. 77 4.3. Các giải pháp chủ yếu nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản của ty Cổ Phần Dịch Vụ và Địa Ốc Đất Xanh Miền Bắc..................................................... 79 4.3.1. Giải pháp ổn định thị trường và tăng doanh thu....................................... 79 4.3.2. Giải pháp về huy động nguồn vốn............................................................. 81 4.3.3. Nhóm giải pháp kiểm soát các yếu tố đầu vào.......................................... 82 4.3.4. Giải pháp về nhân sự................................................................................ 89 4.3.5. Giải pháp khác.......................................................................................... 90 KẾT LUẬN............................................................................................................. 94 DANH MỤC THAM KHẢO.................................................................................. 96 PHỤ LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT STT i Ký Hiệu 1 DXG 2 ĐXMB 3 FDI 4 TP.HCM 5 TS 6 VCSH 7 XHCN DANH MỤC BẢNG BIỂU STT Bảng 1 Bảng 3.1 2 Bảng 3.2 3 Bảng 3.3 4 Bảng 3.4 5 Bảng 3.5 6 Bảng 3.6 7 Bảng 3.7 8 Bảng 3.8 9 Bảng 3.9 ii DANH MỤC HÌNH VẼ STT Hình 1 Hình 2 2 Hình 3 3 Hình 3 4 Hình 3 iii DANH MỤC BIỂU ĐỒ STT 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 iv PHẦN MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Cuộc bầu cử Mĩ kết thúc vào tháng 11/2016 đã gây ảnh h ƣởng rất lớn đến nền kinh tế thế giới. Tổng thống Donald Trump bƣớc vào Nhà Trắng với những chính sách, nghị định mà theo đó có rất nhiều luồng ý kiến trái chiều xoay quanh thị tr ƣờng bất động sản toàn cầu sẽ có sung lực phát triển mới hay ng ƣợc lại. Điển hình, với quan điểm chống lại Hiệp định TPP điều này gây thiệt hại và bất lợi cho các n ƣớc tham gia TPP. Song không vì lẽ đó mà kinh tế Việt Nam không phát triển mạnh mẽ, trong những năm qua Việt Nam đã chú trọng và thúc đẩy th ƣơng mại với nhiều n ƣớc trên thế giới nhƣ các hiệp định thƣơng mại tự do FTAs với EU, Liên minh kinh tế Á – Âu, ASEAN, WTO, trong APEC khởi động vòng đàm phán Doha. Ngoài ra, một số dự báo cho thấy Donald Trump khi thắng cử và nhậm chức, thị tr ƣờng bất động sản khu vực châu Á lại phát triển mạnh mẽ hơn. Trƣớc một xu hƣớng mở của nền kinh tế toàn cầu, mối liên kết giữa các nền kinh tế của các quốc gia ngày càng chặt chẽ nhƣ hiện nay, việc một thị trƣờng đầu tàu về kinh tế nhƣ Mỹ chắc chắn sẽ có tầm ảnh h ƣởng đến hầu hết các nền kinh tế khác. Sự phát triển lên hay xuống của thị trƣờng bất động sản tại Mỹ, chắc chắn dẫn đến sự phát triển của thị trƣờng bất động sản của nhiều n ƣớc khác trong khu vực, dĩ nhiên Việt Nam sẽ không đứng ngoài cuộc. Thêm vào đó, theo một báo cáo mới đây của JLL Việt Nam, sự ảnh hƣởng của kết quả bầu cử Mỹ làm gia tăng của nguồn vốn đầu tƣ nƣớc ngoài trong khu vực Châu Á – Thái Bình D ƣơng. JLL còn cho biết thêm chúng ta sẽ thấy đƣợc mức lãi suất thấp kéo dài từ Cục Dữ Trữ Liên bang Mỹ (Fed). Một lần nữa, sau Brexit, ngân hàng Anh đã cắt giảm lãi suất và đ ƣa ra các biện pháp kích thích kinh tế. Nếu có một mức độ t ƣơng tự về biến động thị tr ƣờng tài chính, chúng ta có thể kỳ vọng tỷ lệ lãi suất Mỹ bị cắt giảm để đ ƣợc trì hoãn và lợi nhuận từ bất động sản vẫn sẽ giữ mức ổn định, hoặc tiếp tục bị kiềm lại bởi nguồn vốn đầu tƣ vào bất động sản khu vực Châu Á – Thái Bình Dƣơng. Trong xu thế hội nhập toàn cầu hóa, các doanh nghiệp Việt Nam đang đứng trƣớc những cơ hội lớn về xây dựng, phát triển lên một tầm cao mới và cũng phải 1 đối mặt với những nguy cơ tiềm ẩn to lớn. Bất động sản là một lĩnh vực đặc thù, đòi hỏi những điều kiện đặc biệt nhƣ nguồn tài chính vững mạnh, khả năng huy động vốn, định hƣớng cũng nhƣ tầm nhìn dài hạn của lãnh đạo doanh nghiệp. Bên cạnh sự phát triển của nền kinh tế nói chung thì thị tr ƣờng bất động sản Việt Nam đ ƣợc đánh giá là một thị trƣờng đầy tiềm năng và cơ hội. Nhiều nhà đầu t ƣ trong n ƣớc và n ƣớc ngoài đang nhìn thấy cơ hội đầu tƣ vào lĩnh vực này. Hiện nay, có rất nhiều dự án về bất động sản lớn đang thu hút các nhà đầu t ƣ trong và ngoài n ƣớc nh ƣ dự án bất động sản nghỉ dƣỡng, biệt thự, liền kề, các khu đô thị, trung tâm th ƣơng mại, siêu thị, văn phòng cho thuê của các chủ đầu tƣ lớn nhƣ Vingroup, Sungroup, FLC, Bimgruop. Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc (ĐXMB) là công ty thành viên của Tập đoàn Đất Xanh (Dat Xanh Group) - một trong những th ƣơng hiệu hàng đầu trong lĩnh vực đầu tƣ và phân phối bất động sản tại Việt Nam. Đ ƣợc thành lập vào ngày 07/07/2010 với Giấy phép kinh doanh số 0104794967 do Sở Kế Hoạch Và Đầu Tƣ Thành Phố Hà Nội cấp phép, ĐXMB hoạt động kinh doanh chính trong các lĩnh vực: Kinh doanh bất động sản, tƣ vấn và lập dự án đầu t ƣ bất động sản, xây dựng công trình kỹ thuật dân dụng, trang trí nội thất…Đ ƣợc thành lập tính đến nay gần 7 năm, trực thuộc Tập đoàn Đất Xanh với kinh nghiệm 14 năm trong lĩnh vực đầu t ƣ, xây dựng và kinh doanh bất động sản, đây là lĩnh vực kinh doanh có nhiều tiềm năng nhƣng cần một lƣợng nguồn vốn lớn để đầu t ƣ. Sự biến động của thị tr ƣờng bất động sản diễn biến rất phức tạp, do thị trƣờng này chiếm dụng nguồn vốn lớn trong quá trình hoạt động nên khi thị trƣờng có sự biến động tiêu cực sẽ ảnh h ƣởng rất lớn tới nền kinh tế, có thể gây khủng hoảng đến nền kinh tế của một đất n ƣớc hoặc một khu vực thậm chí trên toàn cầu. Vậy nên cần có một sự nghiên cứu tổng quát và cái nhìn tổng quan về thị trƣờng này để định hƣớng phát triển thị tr ƣờng đi đúng h ƣớng, tìm ra những điểm mạnh, điểm yếu của thị trƣờng bất động sản để có những biện pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản. Vì vậy, đề tài nghiên cứu “Hiệu quả hoạt động kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc” là một điều cần thiết cho việc tham gia vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản của Công ty. 2 Câu hỏi nghiên cứu Luận văn tập trung trả lời câu hỏi: “Làm thế nào để nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản tại Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc”. 2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu a, Mục đích nghiên cứu Mục đích chung của đề tài là nghiên cứu hiệu quả hoạt động kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc. Mục tiêu cụ thể: Phân tích thực trạng hiệu quả kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc; đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc. Phân tích, đánh giá, chỉ ra những thành công, hạn chế, và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh của công ty này trên cơ sở nghiên cứu các vấn đề lý luận về hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp b, Nhiệm vụ nghiên cứu - Hệ thống hóa những vấn đề cơ bản về kinh doanh bất động sản Phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản tại ĐXMB, làm rõ các thành công và hạn chế trong hoạt động kinh doanh bất động sản của Công ty trong những năm gần đây. - Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động kinh doanh bất động sản của Công ty trong thời gian tới. 3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu a, Đối tượng nghiên cứu Hoạt động kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc và phân tích hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh của đơn vị. b, Phạm vi nghiên cứu Đề tài tập trung chủ yếu vào hoạt động kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc giai đoạn từ năm 2015 – 2017. Nội dung phân tích không chỉ giới hạn về hiệu quả tài chính mà còn đ ƣợc phân tích thêm một số vấn đề có liên quan đến hiệu quả sản xuất kinh doanh. 3 4. - Những đóng góp của luận văn nghiên cứu Phân tích những đặc điểm của kinh doanh bất động sản, những yếu tố ảnh hƣởng đến hiệu quả kinh doanh bất động sản. - Đánh giá kết quả đạt đƣợc và những hạn chế trong quá trình kinh doanh bất động sản của ĐXMB - Phân tích các nguyên nhân dẫn đến các hạn chế trong quá trình kinh doanh bất động sản của ĐXMB Đề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh bất động sản của ĐXMB. 5. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu và kết luận tài liệu tham khảo, luận văn gồm 4 chƣơng: Chƣơng 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu và cơ sở lý luận Chƣơng 2: Phƣơng pháp nghiên cứu Chƣơng 3: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc Chƣơng 4: Định hƣớng và một số giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc 4 CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu Hiện nay, đã có nhều công trình nghiên cứu về thị tr ƣờng bất động sản và hiệu quả hoạt động kinh doanh bất động sản, trong đó có các công trình nghiên cứu mang tính chất tổng thể cũng có một số công trình mang tính chất chuyên biệt theo từng ngành, lĩnh vực (Hoạt động đầu tƣ bất động sản, hoạt động môi giới, Hoạt động cho thuê, hoạt động xây dựng…) hay từng loại sản phẩm (Chung c ƣ, Thổ c ƣ, bất động sản nghỉ dƣỡng, bất động sản cho thuê…); Tác giả đã s ƣu tầm và nghiên cứu các công trình có liên quan đến đề tài luận văn bao gồm: TS Nguyễn Mạnh Hùng (2015): Bài nghiên cứu “Thị trƣờng bất động sản Việt Nam thực trạng và giải pháp”: Bài nghiên cứu nhấn mạnh thực trạng khung pháp lý thị trƣờng còn nhiều hạn chế, thiếu tính thống nhất và đồng bộ từ trung ƣơng tới địa phƣơng; Tính cạnh tranh, tính minh bạch, cơ chế đấu thầu tuy có quy định ban hành nhƣng còn nhiều hạn chế trong việc áp dụng thực tiễn. Từ đó đề xuất phƣơng án giải quyết. Nguyễn Vũ Huy (2014): Luận án tiến sỹ kinh tế “Những tồn tại chủ yếu cản trở sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam”: Luận án đã đề cập khái niệm cơ bản về bất động sản và kinh doanh bất động sản, nghiên cứu các vấn đề chính của hoạt động kinh doanh bất động sản nh ƣ thị tr ƣờng, định giá, huy động vốn… Kinh nghiệm phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản ở các n ƣớc nhƣ Trung Quốc, Mỹ cũng đƣợc nghiên cứu để bổ sung thực tiễn cho các đề xuất của NCS đƣợc nêu trong Luận án. Trên cơ sở luận cứ và thực trạng đó, Luận án đi sâu vào phân tích những yếu tố thuận lợi và khó khăn hiện nay để qua đó mạnh dạn đề xuất một hệ thống các giải pháp nhằm thúc đẩy sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam. Lê Thanh Ngọc (2014): Luận án tiến sỹ kinh tế: “Bong bóng bất động sản nhà đất để ở tại TP.Hồ Chí Minh” – Đại học Ngân hàng TP Hồ Chí Minh: Luận án đã tập hợp đầy đủ và có tính hệ thống những lý luận căn bản nhất về bong bóng bất 5 động sản. Thông qua phân tích thực trạng cung cầu và giá cả trên thị tr ƣờng bất động sản, khảo sát các chỉ số và sử dụng cách tiếp cận định l ƣợng luận án đã chứng minh và đƣa ra giải pháp ứng dụng vào thực tiễn nhằm hạn chế tình trạng bong bóng bất động sản. Vũ Anh (2012): Luận án tiến sỹ kinh tế: “Pháp luật về kinh doanh bất động sản ở Việt Nam – Những vấn đề lý luận và thực tiễn” – Học viện Khoa học xã hội. Trên cơ sở các nhiệm vụ nghiên cứu đặt ra, luận án có những đóng góp mới về khoa học, cung cấp những luận cứ cho việc xây dựng pháp luật về kinh doanh bất động sản, cụ thể: - Luận án đã khái quát những vấn đề lý luận của pháp luật về kinh doanh bất động sản, trên cơ sở đó đánh giá thực trạng pháp luật hiện hành, thiếu sót trong điểu chỉnh pháp luật; đề xuất phƣơng hƣớng và giải pháp hoàn thiện về luật kinh doanh bất động sản. Qua việc nghiên cứu các công trình trên, tác giả nhận thấy các nghiên cứu đều đã hệ thống hóa đƣợc vấn đề chung nhất về bất động sản và hoạt động kinh doanh bất động sản ở các góc độ khác nhau, cho thấy thị tr ƣờng bất động sản ở thời điểm hiện tại đang rất đƣợc quan tâm, song còn nhiều diễn biến phức tạp với những cơ hội, thách thức cho các doanh nghiệp khi tham gia vào thị tr ƣờng kinh doanh. Để có cái nhìn chuyên sâu, cụ thể, chi tiết thực tế hơn và có sự khác biệt với các nghiên cứu tr ƣớc đó, tác giả quyết định chọn đề tài “Hiệu quả hoạt động kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc” làm đề tài nghiên cứu của mình. Luận văn tập trung trả lời câu hỏi: “Làm thế nào để nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản tại Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc”. 1.2. Bất động sản 1.2.1. Khái niệm về bất động sản Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nƣớc Công hòa XNCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. 6 1.2.2. Đặc điểm của bất động sản 1.2.2.1. Tính cá biệt và tính khan hiếm Đặc điểm của bất động sản xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phƣơng, lãnh thổ v.v… Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời đƣợc của đất đai nên hàng hóa bất động sản có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực khỏ kể cả hai bất động sản cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trƣờng bất động sản khó tồn tại hai bất động sản hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một tòa cao ốc thì các căn phòng cũng có h ƣớng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu t ƣ, kiến trúc s ƣ đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo ra sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thỏa mãn sở thích cá nhân v.v… 1.2.2.2. Tính bền lâu Do đất đai là tài sản thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên đƣợc xem nh ƣ không thể bị hủy họa, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng đƣợc cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của bất động sản là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của bất động sản. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trƣờng và trạng thái hoạt động bình thƣờng mà chi phí sử dụng bất động sran lại ngang bằng với lợi ích thu đ ƣợc từ bất động sản đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hóa và hƣ hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong tr ƣờng hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp bất động sản thu đ ƣợc lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vất lý để “chứa” đ ƣợc mấy lần tuổi thọ kinh tế. Thực tế, các nƣớc trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của nhà ở, 7