Tài liệu Giải pháp phát triển tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM TRẦN THỊ MỸ LINH GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Tp. Hồ Chí Minh – Năm 2015 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM TRẦN THỊ MỸ LINH GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng Mã số: 60340201 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. LẠI TIẾN DĨNH Tp. Hồ Chí Minh – Năm 2015 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn này là do chính tôi nghiên cứu và thực hiện. Các thông tin và số liệu được sử dụng trong luận văn được trích dẫn đầy đủ nguồn tài liệu tại danh mục tài liệu tham khảo là hoàn toàn trung thực. Tp.Hồ Chí Minh, ngày 27 tháng 7 năm 2015 Trần Thị Mỹ Linh MỤC LỤC Trang TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ PHẦN MỞ ĐẦU.......................................................................................................... CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN NGÂN HÀNG...................................................................................1 1.1 Thị trƣờng bất động sản và các yếu tố tác động đến thị trƣờng bất động sản............................................................................................................................................................1 1.1.1 Bất động sản và hàng hóa bất động sản...........................................................................1 1.1.1.1 Khái niệm về bất động sản và hàng hóa bất động sản.................................1 1.1.1.2 Phân loại...........................................................................................................................3 1.1.2 Thị trường bất động sản và các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản 3 1.1.2.1 Thị trường bất động sản...............................................................................................3 1.1.2.1 Đặc điểm của thị trường bất động sản...................................................................4 1.1.2.3 Các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản.............................................5 1.2 Tín dụng bất động sản và vai trò của tín dụng bất động sản..............................8 1.2.1 Tín dụng bất động sản.............................................................................................................8 1.2.1.1 Khái niệm về tín dụng bất động sản....................................................................8 1.2.1.2 Các sản phẩm tín dụng bất động sản...................................................................9 1.2.1.3 Đặc trưng của tín dụng bất động sản...................................................................9 1.2.2 Vai trò của tín dụng ngân hàng đối với lĩnh vực bất động sản...........................10 1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến rủi ro trong tín dụng bất động sản...........................10 1.2.3.1 Yếu tố chủ quan............................................................................................................10 1.2.3.2 Yếu tố khách quan.......................................................................................................12 1.3 Những chỉ tiêu thể hiện phát triển tín dụng bất động sản.....................................13 1.4 Bài học kinh nghiệm về tín dụng BĐS của một số NHTM các nƣớc trên thế giới..................................................................................................................................................................15 1.4.1 Tín dụng bất động sản tại Mỹ............................................................................................15 1.4.2 Tín dụng bất động sản tại Singapore..............................................................................16 1.4.3 Bài học kinh nghiệm thực tiễn tại Việt Nam..............................................................17 KẾT LUẬN CHƢƠNG 1.................................................................................................................18 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH........20 2.1 Phân tích biến động của thị trƣờng bất động sản trong thời gian qua..........20 2.1.1 Biến động thị trường bất động sản thời gian qua trên địa bàn Tp.HCM........20 2.1.2 Những điểm còn tồn tại trong thị trường bất động sản..........................................24 2.1.3 Nguyên nhân tồn tại những điểm bất ổn.......................................................................26 2.1.4 Dự báo biến động thị trường bất động sản trong thời gian tới...........................27 2.2 Thực trạng tín dụng bất động sản của các ngân hàng thƣơng mại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.........................................................................................................28 2.2.1 Sơ lược về mạng lưới các NHTM trên địa bàn Tp.HCM.....................................28 2.2.2 Những nét chính về huy động vốn và cho vay của các NHTM trên địa bàn Tp.HCM.......................................................................................................................................................29 2.2.3 Tín dụng bất động sản của các NHTM trên địa bàn Tp.HCM...........................32 2.2.3.1 Dư nợ cho vay bất động sản....................................................................................32 2.2.3.2 Thực trạng thế chấp bất động sản.........................................................................40 2.2.3.3 Rủi ro trong cho vay đối với lĩnh vực bất động sản trên địa bàn Tp.HCM.......................................................................................................................................................42 2.2.3.4 Nợ xấu tín dụng bất động sản thời gian vừa qua...........................................44 2.3 Đánh giá về phát triển tín dụng BĐS tại các NHTM trên địa bàn Tp.HCM.................................................................................................................................................48 2.3.1 Những mặt đạt được...............................................................................................................48 2.3.2 Những đóng góp của tín dụng BĐS................................................................................48 2.3.3 Những hạn chế của tín dụng BĐS...................................................................................49 2.4 Những thuận lợi và khó khăn tín dụng bất động sản của các NHTM trên địa bàn Tp.HCM....................................................................................................................................49 2.4.1 Những thuận lợi.......................................................................................................................49 2.4.1.1 Môi trường pháp lý......................................................................................................49 2.4.1.2 Môi trường kinh tế trên địa bàn Tp.HCM rất thuận lợi..............................50 2.4.1.3 Về phía các ngân hàng thương mại......................................................................50 2.4.2 Những khó khăn......................................................................................................................51 2.4.2.1 Môi trường pháp lý......................................................................................................51 2.4.2.2 Đối với hoạt động huy động vốn cho thị trường BĐS................................51 2.4.2.3 Đối với hoạt động cho vay.......................................................................................53 2.4.2.4 Những khó khăn khác................................................................................................54 KẾT LUẬN CHƢƠNG 2.................................................................................................................54 CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH55 3.1 Định hƣớng tín dụng BĐS trên địa bàn Tp.HCM đến năm 2020.....................55 3.1.1 Định hướng phát triển thị trường BĐS trên địa bàn Tp.HCM đến năm 202055 3.1.2 Định hướng đối với tín dụng BĐS của các NHTM trên địa bàn Tp.HCM đến năm 2020.....................................................................................................................................................56 3.2 Một số giải pháp nhằm phát triển tín dụng bất động sản của các NHTM trên địa bàn Tp.HCM.........................................................................................................................57 3.2.1 Về phía các NHTM................................................................................................................57 3.2.1.1 Xây dựng lại cơ chế cho vay riêng đối với lĩnh vực bất động sản.........57 3.2.1.2 Đối với hoạt động huy động vốn cho thị trường bất động sản................58 3.2.1.3 Nâng cao chất lượng đội ngũ nhân sự................................................................58 3.2.1.4 Nâng cao năng lực quản trị rủi ro, đặc biệt là rủi ro thanh khoản và rủi ro lãi suất.....................................................................................................................................................59 3.2.1.5 Giám sát hoạt động ngân hàng thông qua ứng dụng công nghệ tin học60 3.2.1.6 Giải pháp khác ngoài mục đích kinh doanh BĐS..........................................60 3.2.2 Về phía các cơ quan Nhà nước.........................................................................................61 3.2.2.1 Cơ chế, chính sách đối với thị trường bất động sản.....................................61 3.2.2.2 Tạo điều kiện thuận lợi cho nguồn vốn của thị trường bất động sản...62 3.2.2.3 Đẩy mạnh công khai, minh bạch các thông tin để ổn định thị trường bất động sản................................................................................................................................................64 3.2.2.4 Phát triển thị trường bất động sản đồng bộ với các thị trường khác, nhất là thị trường tài chính, chứng khoán.....................................................................................65 3.2.2.5 Giải pháp về tổ chức trong quản lý thị trường bất động sản....................65 3.2.2.6 Giải pháp chính sách để đo lường bất động sản.............................................66 3.2.2.7 Phát triển nhân lực và nâng cao nhận thức cộng đồng................................67 3.2.3 Về phía Ngân hàng Nhà nước...........................................................................................67 3.2.3.1 Giải pháp kiểm soát rủi ro tín dụng bất động sản của Ngân hàng Nhà nước...............................................................................................................................................................67 3.2.3.2 Giải pháp nguồn vốn cho thị trường bất động sản........................................69 3.2.3.3 Giải pháp phát triển tín dụng BĐS ngoài mục đích kinh doanh BĐS 70 3.2.4 Về phía những nhà kinh doanh bất động sản..............................................................70 3.2.4.1 Tăng cường huy động nguồn vốn.........................................................................70 3.2.4.2 Chuyên nghiệp hóa trong hoạt động kinh doanh bất động sản................71 3.2.4.3 Tái cơ cấu danh mục đầu tư....................................................................................71 3.2.4.4 Rút ngắn thời gian thực hiện dự án......................................................................71 3.2.4.5 Ứng dụng công nghệ hiện đại để tăng năng suất lao động........................72 3.3 Các kiến nghị và giải pháp khác nhằm hỗ trợ cho phát triển tín dụng bất động sản của các NHTM trên địa bàn Tp.HCM.................................................................72 3.3.1 Kiến nghị đối với nhà đầu tư xã hội...............................................................................72 3.3.2 Giải pháp đối với những người đi vay mua nhà ở thực sự...................................72 3.3.3 Về cơ chế định giá tài sản đảm bảo.................................................................................73 3.3.4 Về quy định nhận và quản lý tài sản đảm bảo............................................................73 3.3.5 Về trình tự, thủ tục thế chấp và đăng ký giao dịch bảo đảm nhằm hạn chế rủi ro phát sinh..........................................................................................................................................74 KẾT LUẬN CHƢƠNG 3.................................................................................................................75 KẾT LUẬN .................................................................................................................. TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................................... DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT - BĐS: Bất động sản - BIDV: Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam - CIC: Trung tâm thông tin tín dụng - ĐVT: Đơn vị tính - FDI: Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài - GDP: (Gross Domestric Product) Tổng sản phẩm quốc nội - NHNN: Ngân hàng Nhà nước - NHTM: Ngân hàng thương mại - Tp.HCM: Thành phố Hồ Chí Minh - SHB: Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn – Hà Nội - REIT: Quỹ đầu tư tín thác bất động sản - UBND: Ủy ban nhân dân - VAMC: Công ty Quản lý tài sản các Tổ chức tín dụng Việt Nam DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Trang Bảng 2.1: FDI vào lĩnh vực bất động sản qua các năm.....................................................22 Bảng 2.2: Tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản tại các NHTM trên địa bàn Tp.HCM phân nhóm sản phẩm tín dụng BĐS năm 2014.....................................................40 DANH MỤC CÁC BIẾU ĐỒ Biều đồ 2.1: Số căn hộ chào bán qua các năm...........................................................................21 Biểu đồ 2.2: Nguồn vốn huy động của các ngân hàng thương NHTM trên địa bàn Tp.HCM trong các năm qua...............................................................................................................30 Biểu đồ 2.3: Tỷ trọng dư nợ cho vay qua các năm...................................................................31 Biểu đồ 2.4: Tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay/Vốn huy động của các NHTM trên địa bàn Tp.HCM.......................................................................................................................................32 Biểu đồ 2.5: Dư nợ tín dụng BĐS của các NHTM trên địa bàn Tp.HCM qua các năm.................................................................................................................................................................33 Biểu đồ 2.6: Tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng bất động sản qua các năm................35 Biểu đồ 2.7: Tỷ trọng dư nợ tín dụng BĐS trong tổng dư nợ của các NHTM trên địa bàn Tp.HCM qua các năm...................................................................................................................39 Biểu đồ 2.8: Tỷ lệ nợ xấu tín dụng BĐS của các NHTM trên địa bàn Tp.HCM qua các năm.........................................................................................................................................................44 PHẦN MỞ ĐẦU Lý do nghiên cứu Trong những năm vừa qua thị trường bất động sản rơi vào tình trạng khó khăn kéo dài, nhiều doanh nghiệp gần như kiệt sức và hầu như họ phải tung ra những chiến lược mới để vượt qua giai đoạn khó khăn này. Thị trường bất động sản đang xuất hiện tình trạng doanh nghiệp bỏ trốn và bán dự án. Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. Hoạt động cho vay của các ngân hàng chủ yếu là bảo đảm bằng tài sản là bất động sản, vì thế mà thị trường bất động sản thay đổi và gặp nhiều khó khăn như hiện nay ảnh hưởng và tác động rất lớn đến tín dụng bất động sản của các ngân hàng. Bên cạnh đó, tín dụng bất động sản của các ngân hàng trong những năm trước đây chiếm tỷ trọng lớn và không ngừng tăng lên kéo theo hệ lụy đến thời điểm này là hiệu quả tín dụng của các ngân hàng sụt giảm nghiêm trọng do nợ xấu tăng nhanh. Mặt khác về chính sách của Nhà nước và nguồn vốn hiện nay có nhiều bất cập càng tạo nên rủi ro tăng thêm trong hoạt động này của ngân hàng. Việc nghiên cứu các giải pháp phát triển tín dụng bất động sản nhằm tạo tiền đề để tăng trưởng tín dụng bất động sản của các ngân hàng hiện nay, nó trở thành một yêu cầu cần thiết, cấp bách cho thị trường bất động sản nói chung và tín dụng BĐS ngân hàng nói riêng nhằm gia tăng lợi ích về mặt kinh tế, xã hội cho nhiều đối tượng và đặc biệt là ngân hàng. Chính vì lý do đó, tác giả chọn đề tài : “Giải pháp phát triển tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh” để nghiên cứu và đưa ra những giải pháp thật cụ thể nhằm phát triển tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. Mục tiêu nghiên cứu, mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là dựa trên các đánh giá thực trạng còn tồn tại, khó khăn của tín dụng bất động sản để tìm ra những nguyên nhân, hạn chế gây ảnh hưởng đến tín dụng bất động sản chưa phát triển và thậm chí là rủi ro tăng cao. Từ đó đưa ra các giải pháp để phát triển tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. Để đạt được các mục tiêu, mục đích nghiên cứu của đề tài, luận văn có các nhiệm vụ sau:   Tổng quan về thị trường bất động sản và tín dụng bất động sản ngân hàng. Tìm hiểu và phân tích thực trạng cho vay bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh trong những năm gần đây. Trên cơ sở đó rút ra ưu điểm và hạn chế của hoạt động cho vay bất động sản tại các ngân hàng thương mại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.  Đề xuất các giải pháp, kiến nghị nhằm khắc phục những mặt hạn chế, phát huy những ưu điểm, góp phần phát triển tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của đề tài: Tín dụng bất động sản của ngân hàng thương mại trên địa bàn Tp.HCM. Phạm vi nghiên cứu: Khu vực Thành phố Hồ Chí Minh. Số liệu được thu thập trong khoảng thời gian từ năm 2009 đến năm 2014. Phƣơng pháp nghiên cứu Tác giả sử dụng phương pháp phân tích, tổng hợp số liệu, kết hợp với các lý luận khoa học để làm rõ và xác định được bản chất vấn đề cần nghiên cứu để đưa ra các đề xuất và giải pháp giải quyết vấn đề. Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, mục lục, danh mục các chữ viết tắt, danh mục các bảng biểu, danh mục các biểu đồ và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được kết cấu thành 3 chương như sau:  Chương 1: Tổng quan về thị trường bất động sản và tín dụng bất động sản ngân hàng.  Chương 2: Thực trạng tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.  Chương 3: Giải pháp phát triển tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. 1 CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN NGÂN HÀNG 1.1 Thị trƣờng bất động sản và các yếu tố tác động đến thị trƣờng bất động sản 1.1.1 Bất động sản và hàng hóa bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm về bất động sản và hàng hóa bất động sản  Bất động sản (BĐS) Hiện nay, hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản thành 2 loại: “Bất động sản” và “Động sản”. Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng nghìn năm. Theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với đất đai như các công trình xây dựng, cây trồng,...và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ nhất định. Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “ khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”. Theo quy định Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan: “Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật dân sự Đức thì đưa ra khái niệm: “Bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất” Theo quy định của Bộ Luật Dân sự sửa đổi số: 33/2005/QH11 ngày 14/6/2015 của nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, tại điều 174 có quy định “Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, các tài sản gắn liền với đất đai do pháp luật quy định”. 2 Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này. Từ những quy định trên cho thấy BĐS có các đặc điểm chính như sau: - Thứ nhất, BĐS là tài sản không di động được điển hình là đất đai, nhà ở, …Do đặc điểm không di động được nên vị trí BĐS ở thành phố hay nông thôn, ở khu vực trung tâm hay khu vực xa trung tâm,… đóng vai trò rất quan trọng trong việc định giá BĐS. Cùng một mảnh đất diện tích như nhau nhưng ở hai nơi khác nhau thì giá BĐS cũng khác nhau. Đây chính là tính hàng hóa của BĐS. - Thứ hai, công trình xây dựng, tài sản khác nếu như không gắn liền với đất đai, nhà ở thì không thể xem là BĐS, nhưng khi gắn liền với đất đai, nhà ở thì được xem là BĐS. - Thứ ba, đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một tài nguyên của quốc gia và là BĐS có tính lâu bền do được xem là tài nguyên không thể bị hủy hoại, không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau và là yếu tố vật chất có ích cho con người. Ngoài ra, BĐS còn có nhiều đặc điểm khác như hàng hóa BĐS luôn mang tính cá biệt và khan hiếm, được thể hiện rõ như diện tích bề mặt trái đất có hạn, được giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, …Bên cạnh đó, hàng hóa BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước, mang yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội,… BĐS là hàng hóa có thể giao dịch trên thị trường và mang lại nhiều giá trị tăng thêm cho nền kinh tế. Tuy nhiên, điểm hạn chế lớn nhất của BĐS là yếu tố không di động được và khan hiếm. Chính vì thế mà tác động rất lớn đến tổng cung cầu bất động sản trong tương lai, xét về dài hạn thì tổng cung BĐS luôn thấp hơn so với cầu BĐS do dân số ngày càng tăng, diện tích BĐS về đất đai của quốc gia thì không thay đổi. 3  Hàng hóa bất động sản Một BĐS trở thành hàng hóa khi nó được đưa ra giao dich trên thị trường như: mua, bán, cho thuê,... Phần lớn các BĐS là hàng hóa, cũng có BĐS không phải là hàng hóa như các BĐS công cộng, những công trình hạ tầng mang tính công cộng,… 1.1.1.2 Phân loại Việc phân chia BĐS là cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường BĐS phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội nước ta. BĐS có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và các công trình thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, xã hội), BĐS là trụ sở làm việc,…Đây là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng cao, phức tạp và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, chiếm đại đa số các giao dịch trên cả thị trường nước ta và các nước trên thế giới. tư BĐS không đầu tư xây dựng: chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng liệu sản xuất) gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất hiếm,… - BĐS đặc biệt là những BĐS như: Các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mão, nghĩa trang,…. Các loại BĐS này tham gia thị trường rất thấp. 1.1.2 Thị trƣờng bất động sản và các yếu tố tác động đến thị tr ƣờng bất động sản 1.1.2.1 Thị trƣờng bất động sản: Khi hàng hóa BĐS được đưa ra giao dịch mua bán, cầm cố, cho thuê thông qua tiền tệ thì lúc đó xuất hiện thị trường BĐS. Tuy nhiên, BĐS khác với hàng hóa ở chỗ nó không chỉ được đem ra mua bán mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như thế chấp, cho thuê. Chính vì vậy, thị trường BĐS hoàn chỉnh không chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán mà còn nơi diễn ra các giao dịch liên quan 4 đến BĐS như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm và chuyển dịch quyền sử dụng. Nên thị trường BĐS có thể hiểu khái quát như sau: “Thị trường BĐS là tổng thể các giao dịch về BĐS dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một thời gian và không gian nhất định”. 1.1.2.2 Đặc điểm của thị trƣờng bất động sản - Thị trường BĐS là thị trường giao dịch quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS: Đất đai không bao giờ hao mòn và mất đi, người có quyền sử dụng đất không sử dụng đất như các tài sản thông thường khác, cái mà họ có thể sử dụng được đó là quyền và lợi ích do đất mang lại, chính vì vậy mà thị trường giao dịch BĐS không phải là thị trường giao dịch bản thân BĐS mà là thị trường giao dịch quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS đó. - Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trãi rộng trên khắp vùng miền đất nước: BĐS là một loại hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí. Nó chịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, miền khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của thị trường mang tính địa phương sâu sắc. Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung mà trãi rộng ở mọi vùng miền trên đất nước. Sản phẩm hàng hóa BĐS có dư thừa ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường có điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển Kinh tế - Văn hóa – Xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS cũng khác nhau. - Chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật: BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch về BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội. Do đó, các vấn đề về BĐS đều chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở. - Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo: Thông tin không đầy đủ, sự hiểu biết về các giao dịch BĐS còn hạn chế. Đặc điểm này xuất phát từ những đặc điểm riêng của mỗi vùng, mỗi địa phương khác nhau chịu sự chi phối 5 của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng BĐS. Trong đó, sự tác động của Nhà nước cũng đang là một yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường BĐS. - Thị trường BĐS có mối liên hện mật thiết với thị trường vốn và tài chính: BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã đầu tư. Đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài hạn. Động thái phát triển của thị trường này tác động đến nhiều loại thị trường trong nền kinh tế: Thị trường vốn, thị trường chứng khoán (ngành xây dựng), thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động, … Thị trường BĐS có tính thanh khoản thấp: BĐS có giá trị lớn, qua nhiều thủ tục công chứng, nộp thuế, làm trước bạ,…nên người mua rất cân nhắc. Do vậy, việc mua bán BĐS rất chậm, tạo nên tính thanh khoản thấp của BĐS. Ở nước ta có có tính tâm lý bầy đàn, giao dịch theo phong trào càng tạo tính thanh khoản thấp cho thị trường BĐS nhất là khi thị trường đi xuống. đặc Thị trường BĐS có tính chu kỳ: Do đặc điểm không di dời được và điểm trễ của cung so với cầu nên thị trường BĐS luôn có tính chu kỳ. Chu kỳ dao động của thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có thể gây sốt). Điển hình như thị trường BĐS nước Mỹ trải qua 6 chu kỳ dao động, bình quân mỗi chu kỳ khoảng 18 năm; thị trường BĐS nước Nhật từ năm 1956 đến nay trải qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ khoảng 10 năm. 1.1.2.3 Các yếu tố tác động đến thị trƣờng bất động sản  Sự phát triển kinh tế, gia tăng dân số và vấn đề đô thị hóa Thứ nhất, sự phát triển kinh tế của một đất nước kéo theo việc gia tăng nhu cầu sử dụng đất đai vào các mục đích khác nhau như: sử dụng đất vào mục đích sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch,…làm gia tăng các quan hệ giao dịch BĐS.