Tài liệu đề cương ôn thi môn đinh giá tài sản

G:[email protected] *** 0986.21.21.10 *** Phô tô Syỹ Giang ĐỀ CƯƠNG ĐỊNH GIÁ Mới 2018 MỤC LỤC Câu 1: khái niệm, đặc trưng và mục tiêu của định giá? Ý nghĩa của việc nghiên cứu đối với công tác định giá...............................................................................................3 Câu 2: nội dung các nguyên tắc trong định giá ts: 4 nguyên tắc ? nêu đc ý nghĩa của từng nguyên tắc và cho ví dụ minh họa........................................................................3 Câu 3: phân tích các yếu tố ảnh hưởng đên giá trị ts ? ý nghĩa....................................6 Câu 4: nội dung cơ bản của giá trị thị trường và giá trị phi thị trường đc sd làm cơ sỏ cho định giá ? ví dụ.......................................................................................................8 Câu 5: giá trị ts là gì? Nêu ý nghĩa và đặc tính giá trị ts...............................................9 câu 6: phân biệt các thuận ngữ giá cả, giá trị, chi phí ? sự khác nhau giữa giá trị thị trường và giá trị phi thị trường ? ví dụ........................................................................10 Câu 7: nội dung các bước trong quy trình chung của định giá tài sản ? ý nghĩa việc nghiên cứu quy trình....................................................................................................11 Câu 8: phân tích vai trò của hoạt động định giá ts? Để phát huy vai trò của hđông định giá , thẩm định viên cẩn có phẩm chất và nv gì?.................................................13 Câu 9: khái niệm, đặc điểm và phân loại BĐS? Ý nghĩa............................................14 Câu 10: khái niệm, đặc điểm và phân loại thị trường BĐS........................................17 Câu 11: vai trò của thị trường BĐS trong nền kt tt ?..................................................19 1 G:[email protected] *** 0986.21.21.10 *** Phô tô Syỹ Giang Câu 12: nội dung các pp trong định giá BĐS ? chỉ ra ưu điểm , nhược điểm và điều kiện áp dụng của từng pp trong định giá BĐS ? ví dụ................................................21 Câu 13: khái niệm, đặc điểm và phân loại máy móc, thiết bị theo tiêu chuẩn thẩm định giá?......................................................................................................................26 Câu 14: nội dung các pp trong đinh giá máy móc thiết bị..........................................29 Câu 15: mục đich của định giá máy móc tb,? Các cơ sở giá trị của việc định giá mmtb,...........................................................................................................................31 Câu 16: nội dung cơ bản của các bước trong quy trình định giá máy móc, thiết bị?.32 Câu 17: giá trị doanh nghiệp? giải thích : tại sao nói trong nên kt thị trường, doanh nghiệp lại đc xem là 1 hàng hóa đặc biệt ?..................................................................33 Câu 18: các yếu tố tác động đến giá trị doanh nghiệp ?..............................................34 Câu 19: khái niệm, đặc trưng, mục tiêu của định giá doanh nghiệp ?........................37 Câu 20: nội dung cơ bản của pp trong định giá doanh nghiệp ?.................................38 Câu 21: quy trình định giá dn bao gồm các nội dung cv và trình tự thực hiện như thế nào ? nêu tác dụng của quy trình?...............................................................................48 2 G:[email protected] *** 0986.21.21.10 *** Phô tô Syỹ Giang Câu 1: khái niệm, đặc trưng và mục tiêu của định giá? Ý nghĩa của việc nghiên cứu đối với công tác định giá. Khái niệm : định giá là ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại 1 thời điểm nhất định. Đặc trưng: - Định giá là công việc ước tính - Định giá là 1 loại hđông đòi hỏi tính chuyên môn - Gtri của ts đc tính = tiền - Ts đc đg có thể là bất kì ts sản nào, song chủ yếu là bđs - Xđ tại 1 thời điểm cụ thể xđ cho 1 mục đích nhất định - Dữ liệu đc sd trực tiếp h gián tiếp liên quan đến thị trường Mục tiêu: + xđ gtri ts để chuyển giao quyền sở hữu + xđ gtri ts cho các mục đích tài chính và tín dụng + để xđ số tiền cho thuê theo hợp đồng +để pt ts và đầu tư + để lập báo cáo tc hàng năm, xđ gtri thị trường của vốn đầu tư, để xđ gtri doanh nghiệp, để mua bán hợp nhất, thanh lý ts của DN , để có phương án xử lý ts khi cải cách dn nhà nc. + nhằm đáp ứng các yêu cầu có tính pháp lý . tính thuế, xđ giá trị bồi thường của nhà nc. Ý nghĩa: Câu 2: nội dung các nguyên tắc trong định giá ts: 4 nguyên tắc ? nêu đc ý nghĩa của từng nguyên tắc và cho ví dụ minh họa 1, Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất: Nội dung: mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đưa lại các lợi ích khác nhau nhưng chúng đc xác định hay thừa nhận trong điều kiện nó đc SDTNVHQN. IVSC giải thích nguyên tắc SDTNVHQN là khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong bối cảnh tự nhiên, pháp luật, tài chính cho phép, và mang lại giá trị 3 G:[email protected] *** 0986.21.21.10 *** Phô tô Syỹ Giang cao nhất cho tài sản: + trong bối cảnh tự nhiên: TS đc sử dụng or giả định sử dụng trong các đk có thực có độ tin cậy tại thời điểm ước tính giá trị TS. Ko phải sử dụng trong đk bất thường hay có sự bi quan hay lạc quan quá mức về khả năng sử dụng TS. + TS phải đc phép về mặt pháp lý. + TS sử dụng phải đặt trong đk khả thi về mặt tài chính: mỗi nhà đầu tư có thể sử dụng tài sản theo chi phí cơ hội của riêng mình nhưng nó phải phản ánh tính khả thi về mặt tài chính. Cơ sở đề ra nguyên tắc: tối đa lợi ích mà TS có thể mang lại. Tuân thủ nguyên tắc: thẩm định viên cần phải chỉ ra đc chi phí cơ hội của tài sản . phân biệt đc các giả định tình huốn sử dụng phi thực tế, sử dụng sai pháp luật và ko khả thu về mặt tài chính. Tức là chỉ ra các khả năng thực tế về việc sử dụng tài sản và những lợi thế của việc sử dụng đó. Đồng thời khẳng định tình huống nào hay cơ hội sử udngj nào là cơ hội SDTNVHQN sẽ là cơ sở để úc tính giá trị tài sản. Ví dụ: - 1 mảnh đất có thể sd để trồng cây cảnh, cho thuê hoặc xây khách sạn.. đem lại khoản thu nhập lần lượt là 50, 70, 80, trd/ năm. Cách SDTNVHQN đối với mảnh đất này là xây khách sạn vì nó đem lại thu nhập cao nhất trong các cơ hội sd. 2,Ngyên tắc thay thế: Nội dung: giới hạn cao nhất về giá trị của một TS ko vượt quá chi phí để có một TS tương đương. Cơ sở đề ra nguyên tắc: một người mua thận trọng sẽ ko bỏ ra một số tiền nào đó nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có một tài sản tương tự. Tuân thủ nguyên tắc:thẩm định viên phải nắm đc các thông tin về giá cả hay chi phí sản xuất của các TS tương tự, gần với thời điểm thẩm định, làm cơ sở để sơ sánh và xác định giới hạn cao nhất về các tài sản cần định giá. Trên thực tế khó có thể tìm đc hai BĐS tương tự giống nhau để có thể so sánh về giá bán hai chi phí sản xuất. do vậy để vận dụng tốt nguyên tắc này đòi hỏi thẩm định viên nhất thiết phải đc trang bị các kỹ năng về cách điều chỉnh sự khác biệt giữa các loại tài sản, nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh với nhau về giá cả hay chi phí sản xuất làm chứng cớ hợp 4 G:[email protected] *** 0986.21.21.10 *** Phô tô Syỹ Giang lý cho việc ước tính giá trị tài sản cần thẩm định. Ví dụ: nhà đầu tư đang cân nhắc giữa việc bỏ ra 100.000USD để mua bđs hay mua chứng khoán trên thị trg, thì tính chất để thay thế hay so sánh giữa 2 cơ hội hay 2 ts nay là : tốc độ tăng vốn, tiền cho thuê , lãi , mức độ rủi ro và khả năng thanh khoản của chúng. 3,Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai: giá trị của một TS đc quyết định bởi những lợi ích tương lai TS mang lại cho nhà đầu tư Cơ sở nguyên tắc: xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị tài sản: là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà TS mang lại cho chủ thể nào đó tại 1 thời điểm nhất định. Tuân thủ nguyên tắc: thẩm định viên phải dự kiến đc những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào các khoản lợi ích đó để ước tính giá trị tài sản. nguyên tắc này có thể áp dụng cho tất cả các TS bất kể đó là loại TS có tạo ra thu hập hay ko, nó có ý nghĩa thực tiễn hơn đối với các TS mang lại thu nhập bằng tiền. thẩm định viên có vai trò chủ yếu là ở chỗ thu nhập những chứng cớ thị trường gần nhất về các mức giá bán, giá cho thuê và tỷ lệ chiết khấu các TS tương tự để tiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh và cuối cùng là ước tính giá trị của TS. Ví dụ: 1 ngôi nhà đang cho thuê nhưng luôn luôn bị lỗ vốn, theo nguyên tắc SDTNVHQN cho thấy bán ngay là cách tốt nhất và có thể bán đc với giá khoảng 10 tỷ, đây chỉ là giá trị ước tính chưa phải là chắc chắn có thể tin cậy đc, trong đk có theo nguyên tăc thay thế người ta tìm thấy 1 ngôi nhà tương tự nằm trên 1 ví trí tốt hơn đã đc bán với giá 8 tỷ, nó cho thấy việc định giá 10 tỷ là 1 sự lạc quan quá mức. nhưng dựa theo lợi ích tương lai tính toán về các lợi ích tương lại ngôi nhà đc định giá theo dòng tiền , ước tính đạt 15 tỷ, kết quả này vẫn đc coi là hợp lý, nếu dự báo về môi trường trong tương lai được coi là tin đc. 4,Nguyên tắc đóng góp: giá trị của một TS hay một bộ phận cấu thành một tài sản phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá trị của toàn bộ TS tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu. Cơ sở của nguyên tắc: xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị TS. Tuân thủ nguyên tắc: thẩm định viên cần nắm rõ rằng tổng giá trị của các bộ 5 G:[email protected] *** 0986.21.21.10 *** Phô tô Syỹ Giang phận thường ko thể hiện giá trị của toàn bộ phận nhưng giá trị của 1 bộ phận TS lại bằng hiệu số giữa giá trị toàn bộ và giá trị toàn bộ và giá trị của các TS còn lại.Giá trị đóng góp bao gồm cả các yếu tố vô hình. Cơ sở để phân loại và định giá tác động của các yếu tố vô hình thường rất khó khăn. Nguyen tắc đóng góp tạo ra cơ sở để định giá tổng thể yếu tố này bằng phép tính ngược. khi tính giá trị của BĐS cần tính giá trị của BĐS trức rồi trừ đi giá trị của công trình xây dựng để ra giá trị của các yếu tố vị trí. Ví dụ: 1 ngôi nhà k có gara ở tầng 1 bán với giá 5 tỷ , nhưng nếu có gara có thể bán với giá 6 tỷ. khi đó giá trị của gara đc thửa nhận là 1 tỷ trong khi chi phí xd gara chỉ hết có 100trd 5,Nguyên tắc cung cầu: giá cả là sự đánh giá của thị trường về giá trị của TS, kh so sánh các TS với nhau, phải phan tích tác động của yếu tố cung cầu ảnh hưởng đến giá trị TS cần thẩm định. cơ sở nguyên tắc: căn cứ chủ yếu và phổ biến của ciệc thẩm định giá trị TS dựa vào giá thị trường của TS. Tuân thủ nguyên tắc:trước khi thực hiện điều chỉnh các số liệu chứng cớ thị trường, cần phải xác minh một cách tõ ràng xem chúng có phản ánh cung cầu bị ép buộc hay có ddtj tiêu chuẩn để sử dụng kỹ thuật thay thế so sánh hay ko. Thực hiện đánh giá dự báo tương lai về về cung cầu và giá cả đánh giá độ tin cậy của tài liệu dự báo để sử dụng kỹ thuật định giá dựa vào dòng thu nhập. bộ phận cấu thành của TS có thể đc đánh giá rất cao nhưng trên thị trường thì bộ phận này bán rất re thì khi đó cần dựa vào NTCC và NTTThế. Ví dụ: chứng khoán, bđs .. thường trải qua các đợt nóng lạnh thất thường do sự tác động của nhiều yếu tố khác nhau, tổng hợp tác động của các yếu tố đã làm hình thành nên giá cả thị trường có dấu hiệu bong bóng thâm rđịnh viên có thể sd các đương tb động dài hạn để tìm ra mức giải pháp hợp lý Câu 3: phân tích các yếu tố ảnh hưởng đên giá trị ts ? ý nghĩa các yếu tố mang tính vật chất: là những yếu tố thể hiện thuộc tính hữu dụng tự nhiên vốn có mà tài sản có thể mang lại cho người sử dụng như đối với đất đai thì đó là diện tích, vị trí…với máy móc là tính năng. Thông thường tính hữu dụng hay công dụng của tài sản càng cao thì giá trị tài sản sẽ càng lớn. tuy nhiên, TS đc đánh giá cao 6 G:[email protected] *** 0986.21.21.10 *** Phô tô Syỹ Giang hay ko còn phụ thuộc vào khả năng của mỗi người trong việc khai thác những công dụng hay thuộc tính hữu ích vốn có của tài sản. do vậy nhà thẩm định cần phải xét đến mục tiêu của khách hàng để tiến hành tư vấn và lựa chọn loại giá trị cần thẩm định cho phù hợp.mỗi công dụng hữu ích của sản phẩm thì có thể phù hợp với tưng đối tượng khách hàng vì vậy khi thẩm định viên cần quan tâm đến quan điểm về giá trị của khách hàng để quyết đinh loại giá trị cần thẩm định cho phù hợp. + yếu tố về tình trạng pháp lý: hai tài sản có các yếu tố vật chất hay công dụng như nhau nhưng khác về tình trạng pháp lý thì giá trị cũng khác nhau. Tình trạng pháp lý của tài sản quy định quyền của con người đối với việc khai thác các thuộc tính của tài sản trong quá trình sử dụng. tình trạng pháp lý của tài sản ảnh hưởng đến giá trị tài sản nhất là đối với bất động sản. thông thường quyền khai thác càng rộng thì giá trị của TS càng cao và ngược lại. để xác định giá trị TS một cách đúng đắn đòi hỏi thẩm định viên phải nắm bắt đc những quy định có tính pháp lý về quyền của các chủ thể đối với tùng giao dịch cụ thể có liên quan đến TS cần thẩm định. + các yếu tố mang tính kinh tế: đó là cung cầu., hai yếu tố này tạo ra đặc tính khách quan của giá trị. khi các yếu tố khác là cố định tài sản đc mua bán trên thị trường, khi đó giá trị tài sản tùy thuộc vào quan hệ cung cầu , phụ thuộc vào độ co giãn hay còn gọi là độ nhạy của cung và cầu trên thị trường. trên thục tế TS đc đánh giá cao khi cung trở nên khan hiếm nhu cầu và sức mua ngày càng cao và ngược lại. do vậy đánh giá các yếu tố tác động đến cung cầu như độ khan hiếm sức mua , hay nhu cầu thanh toán…là căn cứ quan trọng giúp thẩm định viên xác định giá cả giao dịch có thể dựa vào thị trường hay cần phải dựa vào giá trị phi thị trường. trong hđ thẩm định giá nhất thiết phải tiến hành thu thập dữ liệu thông tin liên quan đến giao dichjmua bán TS, hình thành nên ngân hàng dữ liệu để phục vụ cho chuyên ngành thẩm định giá. + các yếu tố khác: còn có các yếu tố như phong tục tập quán dân cư hay thói quen tiêu dùng cũng ảnh hưởng một cách đáng kể đén tới giá trị tài sản. đòi hỏi thẩm định viên cần có sự am hiểu về tập quán cũng như có sự phân tích về các yếu tố tâm lý trong một ko gian văn hóa nhằm xác minh giá cả của giao dịch.=>nhận diện rõ các 7 G:[email protected] *** 0986.21.21.10 *** Phô tô Syỹ Giang yếu tố này giúp thẩm định viên đánh giá tính quan trọng của từng yếu tố, thiết lập và tìm ra mối quan hệ giữa chúng để từ đó đưa ra các tiêu thức và lựa chọn các phương thức đánh giá thích hợp, Câu 4: nội dung cơ bản của giá trị thị trường và giá trị phi thị trường đc sd làm cơ sỏ cho định giá ? ví dụ Khái niệm giá trị thị trường: là số tiền trao đổi ước tính về TS vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người bán sẵn sàng bán vs một bên là người mua sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai mà tại đó các bên hành động một cách khách quan, hiểu biết và ko bị ép buộc. Định nghĩa trên đc giải thích như sau:số tiền trao đổi: +giá trị thị trường đc đo đếm tính toán định lượng bằng đơn vị tiền tệ. + số tiền này có nguồn gốc đc ước tính dựa trên cơ sở của việc trao đổi mua bán tài sản chứ ko phải dựa trên các cơ sở khác mà ước tính. Ước tính: nói lên giá trị thị trường của tài sản là số tiền ước tính chứ ko phải số tiền đc quyết định từ trước or là giá bán thực tế. nó là số tiền ước định, dự báo có thể sẽ đc thanh toán như vậy vào thời điểm giao dịch. Thời điểm: giá trị thị trường của một tài sản xác định mang tính thời điểm của một ngày tháng cụ thể cho trước. các điều kiện thị trường có thể thay đổi theo thời gian, do đó giá trị đã đc ước tính chỉ có ý nghĩa và hợp lý tại thòi điểm đó. Đến thời điểm khác có thể sẽ ko còn phù hợp nữa. Người bán sãn sàng bán:+ là người muốn bán tài sản, nhưng ko phải là người nhiệt tình quá mức với việc bán hay muốn bán tài sản với bất cứ giá nào mà không cần tính đến những điều kiện giao dịch thông thường trên thị trường. + là người sẽ bán tài sản với mức giá tốt nhất có thể đc trên thị trường công khai sau một quá trình tiếp thị. Người mua sãn sang mua: +là người muốn mua nhưng ko nhiệt tình quá mức để sãn sang mua với bất cứ giá nào mà ko cần tính đến những đk giao dịch thông thường tên thị trường. + là người ko trả giá cao hơn giá trị thj trường yêu cầu. là người mua sẽ mua với mức giá thấp nhất có thể đc. 8 G:[email protected] *** 0986.21.21.10 *** Phô tô Syỹ Giang Sau một quá trình tiếp thị công khai: có nghĩa là tài sản đc giới thiệu trưng bày một cách công khai nhằm mục đích đath đc mức giá hợp lý qua trao đổi mua bán. Khách quan, hiểu biết, và ko bị ép buộc: + khách quan: các bên mua bên bán trên cơ sở ko có quan hệ phụ thuộc hay quan hệ đặc biệt nào đó có thể gây ra một mức giá giả tạo . giá trị thị trường gỉa thiết hình thành thông qua trao đổi giữa các bên mua bán độc lập khách quan. +Hiểu biết: các bên ra quyết định mua bán trên cơ sở đều đc thông tin đầy đủ về đặc điểm, bản chất của tài sản, giá trị sử dụng thực tế và tiềm tang của tài sản đó, đặc điểm của thị trường và thời gian tiến hành thẩm định giá. + ko bị ép buộc: cả hai bên ko chịu bất cứ sự ép buộc nào từ bên ngoài ảnh hưởng đến quyết định mua và bán. Khái niệm giá trị phi thị trường: là số tiền ước tính của một TS dựa trên việc đánh giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn dựa vào khả năng có thể mua bán TS trên thị trường. Câu 5: giá trị ts là gì? Nêu ý nghĩa và đặc tính giá trị ts giá trị TS là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà TS đó mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định những yếu tố chính cần nhận định rõ qua định nghĩa: - Gtri ts đc đo = tiền - Gtri ts có tính thời điểm, đến thời điểm khác có thể khong con như vậy - Cùng là 1 ts nhưng nó có thể có các gtri khác nhau đối với các cá nhân hay chủ thể khác nhau . - Gtri ts cao hay thấy do 2 nhóm yếu tố quyết định: công dụng hữu ích vốn có của ts, và khả năng của chủ thể trong việc khai thác các công dụng do - Tiêu chuẩn về gtri ts là khoản thi nhập = tiền ts mag lại cho mỗi cá nhân trong từng bối cảnh giao dich nhất định. Ý nghĩa: giá trị ts phải đc xem xét trên cả 2 goc độ tính chủ quan và tính khách quan - Tính chủ quan: ý nghĩa quan trọng của gtri là sự đánh giá chủ quan của mỗi ng về gtri ts. Cùng một ts nhưng với các cá nhân khác nhau tùy thuộc vào khả năng sở 9 G:[email protected] *** 0986.21.21.10 *** Phô tô Syỹ Giang thích ts có thể dùng cho các mục đich khác nhau. Vì vậy, gtri ts có thể khác nhau theo sự đánh giá chủ quan của mỗi ng. - tính khách quan: ý nghĩa khác quan của gtri là sự công nhận của thị trường về gtri ts. Gtri của ts là cơ sở của giá cả , là cơ sở của sự trao đổi cũng như mọi hđông và giao dịch kinh tế trong nền kt thị trường đặc tính: 1 ts có gtri cần thiết phải có 4 đặc trưng pháp lý và kinh tế, đó là tính hữu ích, tính khan hiếm, tính có yêu cầu, tính có thể chuyển giáo - tính hữu ích: thể hiện ở khả năng cung cấp dv hoặc làm thỏa mãn nhu cầu củ con ng. - tính khan hiếm: là 1 khái niệm có tính tương đối. nói chung mọi hàng hóa đếu có tính khan hiếm. tính khan hiếm có thể hiểu như tác động của yếu tố cung đối với thị trường ở hiện tại và khả năng ảnh hưởng của chúng trong tương lại, - tính có yêu cầu: yêu cầu hay đòi hỏi thực ra đc hình thành bởi tính hữu ích của ts, tuy nhiên ngoài tính hữu ích và nhu cầu thông thương, thuật ngũ có yêu cầu ở đây còn là 1 khái niệm kt chỉ sự cần thiết, hữu ích nhưng khả năng về tiền tệ để thỏa mãn yêu cầu đó - tính có thể chuyển giao: là 1 khái niệm pháp lý phản ánh một đặc tính quan trọng của gtri , nhất là đối với bđs , ngay cả trong trường hợp ts có các đặc tính trên nhưng k thể chuyển giao đc toàn bộ hay từng phần thì gtri tt của hàng hóa đó cũng không tồn tại câu 6: phân biệt các thuận ngữ giá cả, giá trị, chi phí ? sự khác nhau giữa giá trị thị trường và giá trị phi thị trường ? ví dụ k/n giá cả:Theo kinh tế học thì giá cả là sự biểu hiện bằng tiền của giá trị. Theo IVSC thì giá cả là số tiền đc yêu cầu đc đưa ra or trả cho một hàng hóa or dvu nhất định. k/n chi phí:Theo IVSC chi phí là mức giá đc trả cho hàng hóa or dvu là một số tiền cần có để tạo ra or để sản xuất hàng hóa or dvu. Mức giá đc trả cho hàng hóa or dịch vụ đó là chi phí đối với người mua. Khái niệm giá trị theo ngành định giá: giá trị TS là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà TS đó mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định. 10 G:[email protected] *** 0986.21.21.10 *** Phô tô Syỹ Giang Phân biệt giá trị, giá cả, chi phí: giống nhau: đều thể hiện bằng 1 số tiền nhất định. Đều có thể sử dụng để đo lường lợi ích của hàng hóa đối với các chủ thể. Khác nhau: giá cả là một khái niệm phản ánh quan hệ trao đổi mua bán hàng hóa. Khái niệm giá trị ko nhât thiết đc hình thành và đc dùng trong quan hệ trao đổi mua bán. Trong nhiều trường hợp thì khái niệm giá trị thể hiện số tiền ước tính số tiền mang tính giả thiết. giá trị ước tính có thể có khoảng cách xa so với giá cả thực tế giao dịch nhưng giá trị trao đổi là đồng nghĩa với khái niệm giá cả. chi phí là một dạng đặc biệt của giá cả, chi phí là cách gọi khác của giá cả, đc người mua dùng cho các yếu tố đầu vào của họ phản ánh phí tổn cho việc sản xuất hàng hóa và dịch vụ. Câu 7: nội dung các bước trong quy trình chung của định giá tài sản ? ý nghĩa việc nghiên cứu quy trình B1, xác định vấn đề : đây là bước đầu tiên của quá trình định giá, giúp TĐV có thể thỏa thuận đàm phán xây dựng đc các điều khoản trong hợp đồng định giá một cách cụ thể. Là căn cứ để lên kế hoạch định giá 1 cách chi tiết.Cần xác định rõ các vấn đề sau: nhận biết các đặc tính vật chất của TS mục tiêu. Nhận biết các đặc điểm pháp lý củaTS mục tiêu. Xác định rõ mục đích định giá của KH. Xác định loại giá trị sẽ đc ước tính. Xác định pp định giá và các tài liệu cần cho việc định giá. Xác định ngày định giá có hiệu lực. xác định mức phí thỏa thuận và thời gian hoàn thành. B2: lập kế hoạch thẩm định giá + nhận biết các đặc điểm cơ bản về mặt chất các quyền của TS, trạng thái cung cầu và các đặc điểm của thị trường liên quan đến TS cần định giá. + nhận biết các tài liệu cần đc sử dụng trong quá trình định giá. + nhận biết các cơ quan tổ chức có thể và có trách nhiệm cung cấp thông tin các nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất và có thể kiểm chứng đc. + lên chương trình thời gian biểu công tác: lập danh mục và thứ tự công việc . xác định thời hạn cho phép của từng công việc, xác định những phần có thể ủy nhiệm. + xây dựng đề cương và các hình thức trình bày báo cáo định giá . B3.khảo sát hiện trường và thu tập thông tin: các tài liệu cần đc thu thập như tài 11 G:[email protected] *** 0986.21.21.10 *** Phô tô Syỹ Giang liệu cung cấp thông tin về BĐS mục tiêu, các tài liệu để so sánh phân tích đánh giá và điều chỉnh. Các căn cứ pháp lý của nhà nc và chính quyền địa phương có liên quan đến quyền sử dụng đất quyền sở hữu công trình xây dựng, các quy định về mục đích, quyền và thời hạn cho thuê. Các tài liệu tổng hợp kinh tế chính trị văn hóa xã hội.Kiểm tra độ tin cậy và giữu bí mật các thông tin. B4. Phân tích tài liệu và ước tính giá trị: + phân tích tài lieu: phân tích thị trường nhận diện và đánh giá các yếu tố thị trường ảnh hưởng đến giá trị của TS cần định giá. Phân tích TS để lựa chọn và đưa ra các tiêu chuẩn để thực hiện cac pp và kỹ thuật điều chỉnh so sánh cho thích hợp đối vs từng giao dịch chứng cớ.phân tich SDTNVHQN. +ước tính giá trị: các phân tích trên là căn cứ để TĐV xác định pp nào là chính, pp nào là bổ sung. Khi lựa chọn pp cần dựa vào thuộc tính của TS. Sử dụng các tài liệu và cac nguyên tắc định giá. B5 chuẩn bị báo cáo định giá: nhằm đảm bảo truyền đạt kết quả và các kết luận định giá một cách có hiệu quả đối vs người sử dụng thông tin tránh sự hiểu lầm xảy ra. Báo cáo cần rõ ràng đầy đủ. Logic.. B6. Báo cáo thẩm định giá: + yêu cầu báo cáo: ko đc phép dừng lại ở con số và kết luận cần trình bày phân tích đánh giá một cách sự thật và khách quan về hạn chế thông tin và yếu tố chủ quan của TĐV. Báo cáo cần rõ ràng đầy đủ yêu cầu.+nội dung: trình bày chính xác mục đích và nhiệm vụ định giá. Mô tả các chỉ dẫn các tài liệu KH cung cấp và có thể sử dụng đc.tóm tắt về tính chất chất lượng thông tin và các đk thị trường làm cơ sở định giá. Trình bày một cách hợp lý rõ ràng các pp định giá đc chấp nhận về các kỹ thuật định giá đc sử dụng trong mỗi pp. tuyên bố rõ ràng về giá trị của BĐS mục tiêu. Khẳng định ngày định giá hiệu lực. những hạn chế ảnh hưởng đến kết quả. những mâu thuẫn và trách nhiệm của người sử dụng thông tin định giá. Câu 8: phân tích vai trò của hoạt động định giá ts? Để phát huy vai trò của hđông định giá , thẩm định viên cẩn có phẩm chất và nv gì? vai trò của hoạt động định giá ts - Định giá là 1 hđông trung tâm của tất cả các hoạt động trong nên kttt. Bởi vì 12 G:[email protected] *** 0986.21.21.10 *** Phô tô Syỹ Giang mọi việc có liên quan đên hoạt động kinh doanh đều chịu tác động bởi khái niệm giá trị mà việc thẩm định giá là để xđ gtri ts ở trên tt. - Định giá giuos các chủ thể đưa ra các quyết định đúng trong các quan hệ giao dịch về tài sản. - Trong nền kttt hiện đại dv thẩm định giá ngày càng có vai trò quan trọng nhu cầu về dv thẩm định giá ngày càng gia tăng cả ở nhà nước và tư nhâ. Phẩm chất: - Công bằng và nỗ lực làm việc hết mình, - Tinh thông nghiệp vụ - Có năng lực theo kịp sự phát triển mới về lý thuyết, thực tế và có các ký thuật định giá, các điệu kiện pháp lý mới - Có đạo đức tốt, làm việc với tinh thần khách quan, giữ bí mật có tinh thần trách nhiệm cao với kh Nhiệm vụ: - Xđ gtri thị trường của ts - Là ng cố vẫn cho nhà đầu tư - Thẩm định giá nhằm cung cấp cho ng khác sd , giúp họ đưa ra các quyết định liên quan đến ts, vì vậy, mỗi cv cần thẩm định là 1 dự án nghiên cứu cẩn thận sự thận trọng và kỹ năng chuyên môn. Câu 9: khái niệm, đặc điểm và phân loại BĐS? Ý nghĩa Khái niệm: Là những tài sản cố định tại một vị trí địa lý nhất định Ví dụ: đất đai, nhà xưởng Đặc điểm chủ yếu của BĐS: + tính cố định: bất động sản là tài sản ko di chuyển đc, đó là đất đai or các công trình gắn trên đất. BĐS bị tác động bởi nhiều yếu tố như MTXH, MT chính trị, MT kinh tế=> Thẩm định viên cần quan tâm tới MT tác động đến yếu tố làm lên giá trị BĐS, cảm nhận đc MT thay đổi để dự đoán giá trị của BĐS. Ví dụ đất ở trung tâm hà nội giá cao hơn rất nhiều so với đất ở ngoại thành HN . + Tính bền vững: Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. 13 G:[email protected] *** 0986.21.21.10 *** Phô tô Syỹ Giang Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng.Cần phân biệt “tuổi thọ kỹ thuật” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế là do sự tiến bộ KH-CN do thị trường còn khả năng sử dụng nhưng trên thị trường ko có giá trị.tuổi thọ kỹ thuật phụ thuộc vào các thông số kỹ thuật đc tính toán tới khi tài sản không còn đc sử dụng sơ các nhà kỹ thuật nghiên cứu. BĐS có tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ kỹ thuật rất cao.Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn.=> thẩm định viên cần xem xét về tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ kỹ thuật để tìm ra chênh lệch giữa hai tuổi thọ này Tuổi thọ kỹ thuật < tuổi thọ kinh tế-> phá bỏ. Tuổi thọ kinh tế< tuổi thọ kỹ thuật -> phá bỏ. vậy thẩm định viên cần xem xét có nên hay ko nên tiếp tục sự tồn tại của BĐS, phải tính đến các chi phí như: chi phí bảo dưỡng, chi phí cơ hội. + tính khác biệt:đây là đặc trưng của BĐS, Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Ko một BĐS nào là hoàn toàn giống BĐS nào, đây là một hàng hóa có tính riêng biệt, ko thể sản xuất hàng loạt => Thẩm định viên không đc so sánh 1 cách dập khuôn máy móc 2 BĐS với nhau, cần xét tính khác biệt để điều chỉnh giá trị cho hợp lý. Cần khai thác tối đa lợi ích do tính khác biệt của BĐS mang lại , làm tăng giá trị của BĐS + tính khan hiếm: sự khan hiếm của BĐS chủ yếu là do diện tích đát đai tự nhiên là có giới hạn và BĐS có tính khác biệt cố định về vị trí… từ đó đặt ra vấn đề qun hệ cung cầu về BĐS thường mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu quan đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS.=>thẩm định viên cần xét yếu tố cung cầu khi thẩm định, xem xét qun hệ cung cầu trên thị trường thì giá trị của BĐS mới đc đánh giá đúng. 14 G:[email protected] *** 0986.21.21.10 *** Phô tô Syỹ Giang +có giá trị lớn: giá trị BĐS thường rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai, và chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn=>khi quyế định tư vấn cho nhà đầu tư, thẩm định viên cần có một lượng vốn đủ lớn và mang tính dài hạn thì mới tham gia vào BĐS. Vốn đầu tư cho BĐS có thể tái tạo trở lại phục vụ cho kinh doanh-thế chấp. quan hệ trong BĐS thường là nảy sinh quan hệ tín dụng, vay mượn. hầu như công ty BĐS thường có quan hệ với NH. + tính ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến=> thẩm định viên cần xem xét sự tác động của các BĐS khác tới BĐS mà muốn thẩm định, nó có thể làm tăng or giảm giá trị BĐS đó. phân loại BĐS: a, theo đặc tính vật chất: + đất đai: đó là đát đai tự nhiên, bao gồm đất trống và đất đang sử dụng. + công trình kiến trúc và các tài sản gắng liền với công trình kiến trúc: nhà cửa xây dựng cố định ko thể di dời, các công trình hạ tầng gắn liền với đất đai, hệ thống điện lưới, điện thoại, ăng ten, và cáp truyền hình, hệ thống lọc và cấp thoát nước…, các tài sản khác gắn liền ko thể tác rời với công trình xấy dựng như thang máy, chống trộm tự động… + các tài sản khác gắn liền với đât: vừn cây lâu lăm, các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối, các công trình du lịch, vui chơi, thể thao, các công trình khai thác mỏ. b, theo mục đích sử dụng kết hợp với các đặc tính vật chất: + công trình kiến trúc: nhà ở dùng để cho thuê( tùy thuộc vào yêu cầu về kiê trúc, tiện nghi, cảnh quan, môi trường người ta có sự phân biệt nhà ở thành hai loại là nhà chung cư, nhà ở riêng biệt và biệt thự. Tùy thuộc vào yêu cầu về ký thuật, độ bền của các loại vật liệu và của kết cấu chính như cột móng, sàn, tường…)công trình kiến trúc phục vụ sản xuất( nhà xưởng, kho tang, mặt bằng khu công nghiệp). công trình 15 G:[email protected] *** 0986.21.21.10 *** Phô tô Syỹ Giang kiến trúc có tính thương mại( của hàng,chợ…). Khách sạn và văn phong cho thuê( tùy thuộc vào các điều kiện vật chất chất lượng dịch vụ cảnh quan mà chia khách sạn thành nhiều loại). +đất đai: nhóm dất nông nghiệp( dất trồng cây, dất rừng sản xuất, đất rùng phòng hộ, đất rừng đặc dụng…), nhóm đất phi nông nghiệp( đất ở, đất xây dựn cơ quan công trình sự nghiệp, đất sửu dụng vòa mục đích an ninh quốc phòng, đất sử dụng sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp…), nhóm đất chưa sử dụng(chưa xác định được mục đích sử dụng). ý nghĩa của việc phân loại: + là cơ sở để nhf nước có chính sách quản lý và sử dụng BĐS, laoij tài sản có giá trị lớn, một cách hợp lý và có hiệu quả nhất về mặt kinh tế và xã hội. sự khác nhau trong quản lý nhà nước đối với mỗi loại BĐS có mục đích sử dụng khác nhau là ở giá quy định, thời gian sử dụng, cơ chế quản lý là giao ngay hay cho thuê… từ đó liên quan đến mức giá đến bù, tiền thuế phải nộp, quyền khai thác lợi ích từ BĐS như quyền đực sửa chữa xây dựng quyền chuyển đổi mục đích.. + đối với các nhà đầu tư: đó la cơ sở để người ta xem xét các cơ hội đầu tư, đánh gía một cách hợp lý giá trị BĐS, giảm thiểu rủi ro trong các quyết định đầu tư Câu 10: khái niệm, đặc điểm và phân loại thị trường BĐS Khái niệm: thị trường BĐS là loại tt bao gồm các giao dịch về BĐS đc thực hiện thông qua quan hệ hh tiền tệ. phân loại thị trường BĐS: a, căn cứ vào mức độ kiểm soát của nhà nước: + thị trường chình thức hay thị trường có sự kiểm soát của nahf nước bao gồm các giao dịch mà nhà nước có thể kiểm soát đực như các giao dịch tại các trung tâm đầu giá, các ngân hàng, các công ty cho thuê tài chính, các khách sạn, các công ty chứng khoán BĐS, các công ty kinh doanh địa ốc… + thị trường phi chính thức: thị truongf ko có sự kiểm soát của nhà nước, bao gồm các giao dịch về BĐS ko tiến hành các thủ thuật có tính pháp lý như: mua bán trao tay, cam kết bằng giấy tờ nhận nợ…ước tính giá trị giao dịch này ở việt nam khoảng 70% thị trường. 16 G:[email protected] *** 0986.21.21.10 *** Phô tô Syỹ Giang b, căn cứ vào trình tự tham gia thị trường: + thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất. loại thị trường này còn gọi là thị trường đất đai. + thị trường xây dựng các công trình BĐS đề bán và cho thuê. + thị trường bán or cho thuê lại BĐS. c, căn cứ vào loại hàng hóa BĐS trên TT: + TT đất đai. +TT nhà ở. +TT BĐS công nghiệp. + TT BĐS dùng cho văn phòng, công sở. + TT BĐS dùng trong dịch vụ. d, căn cứ vào tính chất giao dịch :+ TT mua bán BĐS. + TTthuê cho thuê BĐS. + TT giao dịch các BĐS dùng để thế chấp, bảo hiểm. + TT giao dịch các BĐS dùng để góp vốn liên doanh đặc điểm của thị trường BĐS: + có sự cách biệt giữa hàng hóa và thị trường giao dịch:BĐS là cố định ko thể giao dịch vì vậy mà các chủ thể ko thể đưa BĐS đến nơi giao dịch. Việc giao dịch chủ yếu qua 3 khâu là đàm phán tại địa điểm giao dịch kiểm tra thực địa đăng ký pháp lý. qúa trình giao dịch bất động sản không thể đơn giản và nhanh chóng như các loại hàng hóa khác. Vì vậy, giao dịch bất động sản cần nhiều thời gian và chi phí cho các dịch vụ như cung cấp thông tin, tư vấn, kiểm định, thanh toán.=> việc định giá có nguy cơ sai số rủi ro đối với nghề TĐG là cao, đòi hỏi TĐV cần phải có sự am hiểu về chuyên môn cũng như kinh nghiệm nghề nghiệp. + Là thị trường mang tính khu vực : thị trường BDDS thường đc tạo ra từ hàng loạt thị trường nhỏ mang tính địa phương với những quy mô, mức độ nhỏ và động thái giao dịch khác nhau. Quan hệ cung cầu giá cả BĐS thường chỉ ảnh hưởng trong phạm vi của vùng địa phương nhất định.=> TĐV cần xem xét gắn với các đk kinh tế -văn hóa- xã hội của một vùng, khu vực cụ thể. 17 G:[email protected] *** 0986.21.21.10 *** Phô tô Syỹ Giang +là một dạng điển hình của thị trường cạnh tranh ko hoàn hảo: do có sự ko đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành. Các thông tin về BĐS và Thị trường BĐS thường ko có sãn và ko phổ biến, trên thị trường rất ít người có kinh nghiệm.làm cho giá cả BĐS ko hoàn toàn là giá cạnh tranh và đc so sánh một cách công bằng trên thị trường. việc thâm nhập thị trường cũng ko hoàn toàn dễ dàng với người bán và người mua. => TĐV khi xem xét các chứng cứ giao dịch cần phải có sự phân tích một cách kỹ lưỡng xem chúng là bằng chứng hợp lý để so sánh và ước tính giá trị cho TS mục tiêu . + cung của BĐS co giãn chậm khi giá cả thay đổi:do quan hệ cung cầu về BĐS thường mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu, cung BĐS ko thể phản ứng một cách nhanh chóng và tương đương với thay đổi. tác động kích thích tăng cung or giảm cung BĐS luôn có một độ trễ lớn hơn so hàng hóa khác.=> cần có sự cân nhắc thận trọng đến đặc điểm này của thị trường BĐS để ước tính một cách hợp lý giá trị BĐS. Việc quản lý nhà nước đối với BĐS ko tốt sẽ tiềm ẩn rủi ro đối vs việc hành nghề thẩm định giá. + hđ của thị trường BĐS phụ thuộc vào sự kiểm soát của nhà nước: sự can thiệp của nhà nc để giảm thiểu những bất lợi đến mục tiêu vĩ mô. Đảm bảo tính pháp lý cho các BĐS đó là đk quan trọng để BĐS đc giao dịch, mua bán công khai.=> TĐV nhất thiết phải có sự am hiểu về cơ chế chính sách quản lý nhà nước về BĐS cung như sự cập nhật một cách thường xuyên các chế độ quản lý của nhà nước về BĐS trong mỗi thời kỳ. Câu 11: vai trò của thị trường BĐS trong nền kt tt ? vai trò của thị trường BĐS: + giống như các thị trường khác thị trường BĐS là cầu nối giữa nhà sản xuất và tiêu dùng: TT BĐS là noi để người bán vàn người mua gặp goqx và thỏa thuận với nhau làm cho hoạt động giao dịch, mua bán BĐS một cách thuận lợi. việc xây dựng TT BĐS là sự tôn trọng và phát huy vài trf tự điều tiết của bàn tay vô hình, là sự tạo lấp một cơ chế khách quan đảm bảo cho BĐS có thể đực sử dụng một cách hiệu quả nhât. 18 G:[email protected] *** 0986.21.21.10 *** Phô tô Syỹ Giang + TT BĐS là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuât cho các chủ thế kinh doanh BĐS: các chủ thể kinh doanh BĐS và những người tiêu dùng thực hiện việc mua bán. Với vai trò là một hàng hóa đặc biệt, BĐS đc chuyển quyền sử dụng và quyền sở hữu tù ngừi này sang người khác. TT BĐS đóng vai trò chuyển hóa vốn từ hình thái hiện vật sang hình thái giá trị, là nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn của các chủ thể kinh doanh trên thị trường. TT BĐS là một sự bổ sung quan trọng cho sựu hoàn thiện và phát triển một cách đồng bộ cơ chế kinh tế TT với một quốc gia. + góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới về hđ quản lý đất đâi, nhà ở, các công trình xây dựng đặc biệt là các công trình công cộng và các cơ sở kinh tế khác: bắng cách xây dựng và phát triển thị trường BĐS, nhà nước bổ sung hoàn thiện hệ thống pháp luật, hệ thống chính sách quản lý, cũng như tổ chức quản lý tạo điều kiện cho thị trường mở rộng và phát triển, góp phần khắc phục tình trạng đầu cơ, tham những chốn thuế… bên cạnh đó sự vận hành TTBĐS sẽ góp phần xác lập mối quan hệ giữa nhà nước và người sử dụng BĐS, nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất, khắc phục tình trạng phi kinh tế trong đầu tư xây dựng, tăng thu cho NSNN. + vận hành TT BĐS góp phần thúc đẩy ứng dụng và cải tiến kháo học và công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở, bảo hiểm môi trường: TT BĐS chịu tác động tương hỗ lần nhau giữa các yếu tố cung cầu, giá cả, cạnh tranh. Điều đó thúc đẩy các chủ thể thị trường nghiên cứu ứng dụng tiến bộ khoa học – công nghệ…nâng cao chất lựng sản phẩm, tăng sức cạnh tranh nhằm thu lợi nhuận. + góp phần tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cáo trình dộ xã hội hóa trong sản xuất kinh doanh, tạo cơ sở phát triển kinh tế một cách bền vững: các chủ thể có đk tiếp xúc mở rộng quan hệ nội bộ thị trường or quan hệ ngành. Câu 12: nội dung các pp trong định giá BĐS ? chỉ ra ưu điểm , nhược điểm và điều kiện áp dụng của từng pp trong định giá BĐS ? ví dụ PP SO SÁNH TRỰC TIẾP: + căn cứ xấy dựng :chủ yếu dựa trên nguyên tắc thay thế(một người mua thận trọng sẽ ko bỏ ra một số tiền nào đó nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có một tài sản tương tự). các BĐS đc coi là hoàn toàn có thể ngang bằng với giá trị của những tài sản tương đưng so sánh đc. Chỉ cần tìm các bằng chứng đã đc thừa nhận về giá trị 19 G:[email protected] *** 0986.21.21.10 *** Phô tô Syỹ Giang của BĐS tương đưng để có thể so sánh đc trên thị trường. + Kỹ thuật định giá: b1. Tìm kiếm thông tin về những BĐS đã đc giao dịch trong thời gian gần nhất có thể so sánh đc vs BĐS mục tiêu về các mặt, các yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị như kiểu cách, đk, mt, vị trí… B2. Tiến hành kiểm tra phân tích các giao dịch chứng cứ nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh đc với các BĐS mục tiêu.để thực hiện tốt bước này khi kiểm tra và phân tích các giao dịch thị trường cần phải làm rõ nguồn gốc đạc điểm, tính chất giao dịch. B3:lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất. theo kinh nghiệm thường lấy từ 3-6 BĐS để so sánh. B4. Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS chứng cớ. đồng thời dựa trên những yếu tố khác nhau , tiến hành điều chỉnh giá cả của các BĐS. Cách diều chỉnh thông dụng là lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn thực hiện việc điều chỉnh vs các BĐS chứng cớ. nếu BĐS chứng cớ có các yếu tố đc đánh giá là tốt hơn BĐS mục tiêu thì điều chỉnh giảm giá trị giao dịch của BĐS chứng cớ xuống và ngược lại. B5. Ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của các BĐS đã điều chỉnh. Ưu điểm: +là pp định giá ít gặp khó khăn về mặt ký thuật vì ko có công thức hay mô hình cố định mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để cung cấp các dấu hiệu về giá trị. +Là pp thể hiện sự đánh giá của thị trường – đó là các bằng chứng rõ ràng – đã đc thừa nhận trên thực tế về giá trị BĐS.. vì vậy nó là cơ sỏ vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận. +Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác như pp chi phí, pp thạng dư, Hạn chế: phải có các giao dịch về BĐS tương tự trong cùng 1 khu vực thì mới có thể sử dụng để so sánh. Nếu có ít BĐS để so sánh đáp ứng đc các yêu cầu trên kết quả độ chính xác thấp.Các thông tin chứng cứ trên thị trừng mang tính lịch sử, nếu 1 thị trường mà biến động thì thông tin sẽ nhanh chóng trở nên lạc haaujk khi đó độ 20