Tài liệu đánh giá việc thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất giai đoạn 2016 2018 tại thành phố thái nguyên, tỉnh thái nguyên tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố thái nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ LỤA ĐÁNH GIÁ VIỆC THẾ CHẤP BẰNG GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIAI ĐOẠN 2016 - 2018 TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN TẠI CHI NHÁNH VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Khoa : Quản lý Tài nguyên Khoá học : 2017 - 2019 Thái Nguyên, năm 2019 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ LỤA ĐÁNH GIÁ VIỆC THẾ CHẤP BẰNG GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIAI ĐOẠN 2016 - 2018 TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN TẠI CHI NHÁNH VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Lớp : K49 - QLĐĐ –VB2 Khoa : Quản lý Tài Nguyên Khoá học : 2017 - 2019 Giảng viên hướng dẫn : ThS Nguyễn Đình Thi Thái Nguyên, năm 2019 i LỜI CẢM ƠN Cùng với phương châm “Học đi đôi với hành”, thực tập tốt nghiệp là một khâu rất quan trọng, không thể thiếu trong trương trình đào tạo. Là thời gian để mỗi sinh viên đã học tập nghiên cứu tại trường có điều kiện củng cố và vận dụng kiến thức đã học vào thực tế. Qua đó sinh viên ra trường sẽ hoàn thiện hơn về kiến thức lý luận, phương pháp làm việc, năng lực công tác nhằm đáp ứng nhu cầu thực tiễn của công việc sau này. Được sự giúp đỡ của Ban giám hiệu trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên và Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá việc thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất giai đoạn 2016 - 2018 tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Thái Nguyên”. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến thầy giáo ThS Nguyễn Đình Thi, người đã tận tình chỉ bảo và giúp đỡ tôi trong quá trình thực tập. Tôi xin chân thành cảm ơn các bác, các cô, các chú và các anh chị công tác tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Thái Nguyên đã tạo điều kiện để em có thể hoàn thành tốt nhiệm vụ được giao và cung cấp đầy đủ các số liệu cần thiết phục vụ cho quá trình nghiên cứu đề tài. Trong quá trình thực hiện khoá luận tốt nghiệp tôi đã cố gắng nghiên cứu nhưng do kinh nghiệm và kiến thức còn hạn chế nên chắc chắn không tránh khỏi những sai sót và khiếm khuyết. Tôi rất mong được sự tham gia đóng góp ý kiến từ phía các thầy giáo, cô giáo và các bạn sinh viên để khoá luận của em được hoàn thiện hơn nữa. Tôi xin chân thành cảm ơn ! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2019 Sinh viên Nguyễn Thị Lụa ii MỤC LỤC PHẦN 1. ĐẶT VẤN ĐỀ ................................................................................... 1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................. 1 1.2. Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................... 2 1.3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................... 3 PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................. 4 2.1 Cở sở khoa học của đề tà............................................................................. 4 2.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài ........................................................................... 4 2.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài .......................................................................... 5 2.2. Khái quát về thế chấp quyền sử dụng đất................................................... 7 2.2.1 Khái niệm về thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất ............................ 7 2.2.2. Ý nghĩa của thế chấp quyền sử dụng đất................................................. 7 2.2.3. Một số quy định chung về thế chấp quyền sử dụng đất .......................... 7 2.2.4. Những quy định về trình tự, thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất theo cơ chế một cửa tại thành phố, huyện thị. ............................................................. 12 2.3. Sơ lược về công tác thế chấp quyền sử dụng đất trên cả nước và của tỉnh Thái Nguyên .................................................................................................... 15 PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU . 16 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ........................................................... 16 3.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 16 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 16 3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành nghiên cứu đề tài................................... 16 3.2.1. Địa điểm nghiên cứu ............................................................................. 16 3.2.2. Thời gian nghiên cứu ............................................................................ 16 3.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 16 3.3.1. Tình hình cơ bản của thành phố Thái Nguyên ...................................... 16 iii 3.3.2.Nội dung đánh giá công tác thế chấp quyền sử dụng đất của thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016-2018. .......................... 16 3.3.3: Đánh giá việc xóa thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2016-2018 ........................................................... 17 3.3.4.Đánh giá sự hiểu biết của người dân về thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất. .......................................................................................................... 17 3.3.5 . Khó khăn và tồn tại và giải pháp khắc phục ........................................ 17 3.4. Phương pháp nghiên cứu: ......................................................................... 17 3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu ................................................................ 17 3.4.2. Phương pháp so sánh ............................................................................. 17 3.4.3. Phương pháp kế thừa và bổ sung .......................................................... 17 3.4.4. Phương pháp phân tích và tổng hợp số liệu .......................................... 18 PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .............................. 19 4.1. Tình hình cơ bản của thành phố Thái Nguyên ......................................... 19 4.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 19 4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 22 4.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên .................................................................................................... 24 4.2.2. Tình hình sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay ...................................................................... 31 4.2: Đánh giá công tác thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2018 .................................. 33 4.2.1. Đánh giá chung việc thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất.............. 33 4.2.2. Đánh giá việc thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất theo đơn vị hành chính ....................................................................................................... 35 4.2.3. Đánh giá việc thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất theo loại đất.... 37 4.3: Đánh giá việc thế xóa chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên .................................................................................................... 39 iv 4.3.1: Đánh giá việc xóa thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất theo thời gian . 39 4.3.2: Đánh giá việc thế xóa chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất theo loại đất ..... 40 4.3.3: Đánh giá việc thế xóa chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất theo đơn vị hành chính ....................................................................................................... 42 4.4: Đánh giá sự hiểu biết của người dân về thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất ........................................................................................................... 44 4.5. Khó khăn và tồn tại và giải pháp khắc phục ............................................ 46 4.5.1 Khó văn và tồn tại trong thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất........ 46 4.5.2.Giải pháp khắc phục ............................................................................... 46 PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ............................................................. 47 5.1. Kết luận .................................................................................................... 47 5.2. Đề nghị ..................................................................................................... 48 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 49 v DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1: Kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2018 ........................................................................ 33 Bảng 4.2: Kết quả thế chấp bằng quyền sử dụng đất theo đơn vị hành chính ......... 35 Bảng 4.3: Kết quả thế chấp bằng quyền sử dụng đất là đất nông nghiệp ....... 37 Bảng 4.4: Kết quả thế chấp bằng quyền sử dụng đất là đất phi nông nghiệp.......... 38 Bảng 4.5: Kết quả xóa thế chấp bằng quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2016-2018 .......................................................................... 39 Bảng 4.6: Kết quả xóa thế chấp bằng quyền sử dụng đất là đất nông nghiệp ......... 40 Bảng 4.7: Kết quả xóa thế chấp bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn là đất phi nông nghiệp ...................................................................................................... 41 Bảng 4.8: Kết quả xóa thế chấp bằng quyền sử dụng đất theo đơn vị hành chính ....................................................................................................... 42 Bảng 4.9: Đánh giá sự hiểu biết của người dân thành phố Thái Nguyên về thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất ................................................................ 44 1 PHẦN 1 ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1. Tính cấp thiết của đề tài Lịch sử nhân loại đã chứng minh rằng nền tảng cho sự sống và mọi hoạt động sản xuất của con người đều bắt nguồn từ đất đai. Đất đai là yếu tố cấu thành nên lãnh thổ của mỗi quốc gia, là tài nguyên vô cùng qúy giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh quốc phòng. Xã hội ngày càng phát triển thì đất đai ngày càng có vị trí quan trọng, bất kỳ một ngành sản xuất nào thì đất đai luôn là tư liệu sản xuất đặc biệt và không thể thay thế được. Đối với nước ta, một nước nông nghiệp thì vị trí của đất đai lại càng quan trọng và có ý nghĩa hơn. Dù đã có nhiều cố gắng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, nhưng những hành vi vi phạm pháp luật đất đai, những vụ tranh chấp, khiếu kiện vẫn xảy ra. Đây là vấn đề nhức nhối làm đau đầu nhiều nhà chức trách trong bộ máy quản lý đất đai. Trong những năm gần đây, do ảnh hưởng của nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần, đặc biệt là có sự góp mặt của thị trường bất động sản thì đổi mới về chính sách về đất đai cùng với đổi mới về công cụ quản lý để phù hợp với tinh hình hiện tại là rất cần thiết, đặc biệt là trong công tác thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng cơ bản của người sử dụng đất, được ra đời kể từ khi Quốc hội nước ta ban hành Luật Đất đai năm 1993. Sau đó, Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 1995 đã có các quy định cụ thể nhằm tạo điều kiện để quyền năng này tham gia vào các giao dịch dân sự. Các quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được BLDS đề cập tại Phần năm Chương V (từ điều 727 đến điều 737). Đây là những cơ sở pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực hiện được các quyền năng của mình trong quá trình sử 2 dụng đất. Mặt khác, tạo cơ sở cho ngành Ngân hàng thực hiện việc “giải ngân” cho vay, góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển. Xuất phát từ thực tiễn đó, với những kiến thức đã học, trong thời gian thực tập tốt nghiệp em mong muốn được tìm hiểu về công tác quản lý đất đai, đặc biệt là công tác thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất. Được sự nhất trí của Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên-trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên và dưới sự hướng dẫn trực tiếp của thầy giáo Nguyễn Đình Thi, em tiến hành thực hiện đề tài “Đánh giá việc thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2018”. 1.2. Mục tiêu nghiên cứu Đánh giá việc thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2018, nhằm đánh giá những kết quả đạt được và những tồn tại yếu kém trong công tác thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và đề xuất hướng giải quyết những tồn tại đó. Cụ thể : - Tìm hiểu về điều kiện tự nhiên , kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên - Đánh giá được thực trạng việc thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại Thành Phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2018 - Đánh giá được thực trạng việc xóa thế chấp QSD đất của địa phương từ đó đưa ra các giải pháp phục vụ công tác cthế chấp QSD đất - Đánh giá được sử hiểu biết của người dân về thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng - Tìm ra những tồn tại khó khăn trong việc thế chấp và xóa thế chấp và giải pháp khắc phục. 3 1.3. Ý nghĩa của đề tài - Ý nghĩa trong học tập: Giúp sinh viên vận dụng được những kiến thức đã học vào thực tế. - Ý nghĩa trong thực tiễn: Việc đánh giá việc thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất sẽ giúp sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lí Nhà nước về đất đai tại địa phương, từ đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện công tác quản lí nhà nước về đất đai trong thời gian tiếp theo. 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cở sở khoa học của đề tà 2.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài Việc thế chấp QSD đất là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSD đất trong đó thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất. Bản chất của thế chấp QSD đất là chuyển đổi quyền sử dụng đất chuyển quyền một cách nửa vời.Trước khi Luật Đất đai 1987 ra đời, ở Việt Nam tồn tại 3 hình thức sở hữu về đất đai (sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể và sở hữu nhà nước) thì chuyển quyền là hành vi tự phát, cơ quan quản lí đất đai các cấp không quan tâm. Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận QSD đất đai có giá trị và coi nó là một hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSD đất Tuy Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của Hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung 2 lần (vào năm 1998 và năm 2001) cho phù hợp; sau 10 năm thực hiện đã thu được nhiều kết quả đáng kể, đã góp phần to lớn vào công tác quản lí đất đai của Nhà nước trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Xong, trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 cũng bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kì công nghiệp hoá- hiện đại hoá. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lí điều chỉnh quan hệ về đất đai, tại kì họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật Đất đai 2003. Đến Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển QSD đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng mở rộng thêm 3 hình thức chuyển quyền là cho tặng QSD đất, góp vốn và bảo 5 lãnh bằng giá trị QSD đất và thủ tục chuyển quyền cũng như nhiều vấn đề khác liên quan liên quan. Sau 10 năm luật đất đai 2003 được ban hành đã có nhiều bất cập, không theo kịp với sự phát triển của nền kinh tế xã hội. Gây một số khó khăn cho người dân và một số tổ chức kinh doanh. Ngày 01 tháng7 năm 2014 luật đất đai 2013 có hiệu lực. Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hóa đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng sôi động. Trong nền kinh tế thị trường ngày nay việc huy động để đầu tư vào hoạt động kinh là ra quan trọng, trong khi đó không phải lúc nào nguồn vốn là có sẵn. Nên những nhà kinh doanh thường nghĩ ngay đến việc thế chấp tài sản mình có và đất đai thường là việc người ta nghĩ đến. Ngoài việc kinh doanh ngày cả trong cuộc sống hằng ngày nhiều lúc khi cần một khoản tiền lớn để phục vụ cuộc sống hay gia đình có việc gấp thì người ta cùng thường xuyên nghĩ đến việc thế chấp giá trị bằng quyền sử dụng đất. Vì vậy, nhu cầu thế chấp bằng giá trị QSD đất của người sử dụng đất cũng như công tác quản lí nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn, đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng và của toàn xã hội. Luật Đất đai 2013 ra đời, tạo cơ sở pháp lí chặt chẽ cho việc quản lí và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lí nhà nước về đất đai, cũng như hoàn thiện quy định điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Mọi vấn đề về sử dụng đất, đặc biệt là về thế chấp QSD đất được quy định rõ ràng hơn, đầy đủ hơn, chặt chẽ hơn về mọi mặt. 2.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài Bộ Luật Dân sự 2005 Hiến pháp 1992. Luật Đất đai năm 2003 6 Luật Đất đai năm 2013 Thông tư số 03/2006/TT/BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006 của Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2006/TTLT-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006 của Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất, tài sản gắn liền với đất. Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006 của Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất. Quyết định số 93/2007/QĐ - TTg ngày 22 tháng 6 năm 2007 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành Quy chế thực hiện cơ chế “Một của liên thông” tại cơ quan hành chính Nhà nước tại địa phương. Nghị định số 43/2014/NĐ - CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai Nghị định số 44/2014/NĐ - CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 Quy định vê giá đất. Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT - BTP - BTNMT ngày 18 tháng 11 năm 2011 của liên Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên Môi trường về hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Quyết định 57/2014/QĐ-UBND ngày 22 tháng 12 năm 2014 của UBND tỉnh Thái Nguyên Phê duyệt Bảng giá đất giai đoạn năm 2015 - 2019 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên Thông tư liên tịch 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 Hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Nghị định số 56/2016/NĐ-HĐND ngày 8 tháng 12 năm 2016 của HĐND tỉnh Thái Nguyên quy định mức thu phí lệ phí trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 7 Số liệu thế chấp xóa thế chấp trong báo cáo hằng năm nhập nghiệm thu từ 2016-2018 tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Thái Nguyên Nguồn trang http://thainguyencity.gov.vn và http://thainguyen.gov.vn 2.2. Khái quát về thế chấp quyền sử dụng đất 2.2.1 Khái niệm về thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất Thế chấp QSD đất là hình thức người sử dụng đất mang QSD đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cánhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay vốn hoặc mua chịu hàng hóa trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận. Vì vậy, người ta nói thế chấp là chuyển quyền nửa vời. 2.2.2. Ý nghĩa của thế chấp quyền sử dụng đất - Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động. - Tạo cơ sở pháp lí và cơ sở thực tế cho ngân hàng và các tổ chức tín dụng cũng như người khác thực hiện chức năng và quyền lợi của họ 2.2.3. Một số quy định chung về thế chấp quyền sử dụng đất 2.2.3.1. Điều kiện được thế chấp được Trong điều 728 Bộ Luật Dân năm 2005 sự quy định: Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất có giấy chứng nhận được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, thì có quyền thế chấp quyền sử dụng đất theo đúng quy định của bộ luật này và pháp luật về đất đai. Khi người SDĐ thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền muốn thực hiện các quyền chuyển quyền SDĐ thì phải đảm bảo 4 điều kiện quy định tại Điều 106 Luật Đất đai 2003 như sau: - Có GCNQSDĐ. - Đất không có tranh chấp. - Quyền SDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. 8 - Trong thời hạn SDĐ. 2.2.3.2. Các trường hợp được đăng ký thế chấp - Đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất - Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất - Đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất. - Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai. - Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai. - Đăng ký thay đồi, nội dung đã đăng ký - Đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp đã đăng ký thế chấp. - Xóa đăng ký thế chấp. 2.2.3.3. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất Điều 98 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 quy định thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sau: 1. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất được quy định như sau: a) Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ theo quy định của pháp luật; b) Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ 9 nghĩa vụ tài chính thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất từ khi có quyết định đó; c) Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, kí hợp đồng thuê đất. 2. Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức thuê sang hình thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. 3. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật được xác định từ khi có quyết định giao đất, kí hợp đồng thuê đất. 4. Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán và cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 101 của Nghị định này. Khoản 1 Điều 101 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 quy định điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê như sau: Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành 10 việc đầu tư theo dự án thành phần của dự án được xét duyệt, không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây nhà ở. 2.2.3.4. Một số quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất Điều 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 quy định về người nhận chuyển quyền sử dụng đất như sau: 1. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất được quy định như sau: a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 113 Luật Đất đai 2003 và điều 102 của Nghị định này. b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ trường hợp quy định tại Điều 103 Nghị định này. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng QSD đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế; c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSD đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 110 và khoản 6 Điều 113 của Luật Đất đai 2003 trừ trường hợp quy định tại Điều 103 của Nghị định này; d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất; đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại Điều 121 của Luật Đất đai 2003 được nhận quyền sử dụng đất thông qua mua nhà ở, nhận thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với đất ở; e) Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp vốn bằng quyền sử dụng đất được nhận quyền sử dụng đất từ người tham gia góp vốn; 11 g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua Nhà nước giao đất; h) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, các nhân nước ngoài được nhận QSD đất thông qua việc Nhà nước cho thuê đất; i) Tổ chức, hộ gia đình, các nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận QSD đất thông qua việc Nhà nước công nhận QSD đất đối với đất đang được sử dụng ổn định; k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận QSD đất theo kết quả hoà giải về tranh chấp đất đai được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thoả thuận trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh để xử lí nợ; quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; quyết định hoặc bản án của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; văn bản công nhận kết quả đấu giá QSD đất phù hợp với pháp luật, văn bản về việc chia tách QSD đất phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có QSD đất chung; 1) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận QSD đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sát nhập. 2. Người nhận chuyển QSD đất phải sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn sử dụng đất. 3. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSD đất tại nơi đăng kí hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và 4 Điều 103 và 104 của Nghị định này. 12 Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thì được nhận chuyển nhượng QSD đất tại nơi đăng kí kinh doanh và tại địa phương khác trừ trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 103 của Nghị định này Người nhận chuyển nhượng QSD đất quy định tại khoản này được cấp giấy chứng nhận QSD đất mà không phụ thuộc vào điều kiện và nơi đăng kí hộ khẩu, nơi đăng kí kinh doanh. 2.2.4. Những quy định về trình tự, thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất theo cơ chế một cửa tại thành phố, huyện thị. 2.2.4.1. Quy định về hồ sơ: Có 4 trường hợp: Trường hợp 1: Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 1. Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp QSD đất, tài sản gắn liền với đất. 2. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất có công chứng,chứng thực hoặc xác nhận theo quy định pháp luật (01 bản chính) 3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ( 01 bản chính). 4. Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký thế chấp là người ủy quyền (01 bản chính), 5. Hồ sơ đề nghị chứng nhận quyền sỡ hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Nghị định số 88/2009/ NĐ - CP ngày 19 tháng 9 năm 2009. Trường hợp 2: Đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký. 1. Đơn yêu cầu đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký (Mẫu số 02/ĐKTĐ-SCSS- bản chính). 2. Hợp đồng về việc thay đổi trong các trường hợp các bên thỏa thuận bổ sung, rút bớt tài sản thế chấp, thỏa thuận rút bớt, bổ sung, thay thế một trong các bên ký hợp đồng thế chấp ( 01 bản chính). 3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ( 01 bản chính). 13 4. Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền ( 01 bản chính) Trường hợp 3: Đăng ký vản bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp đã đăng ký thế chấp. 1. Đơn yêu cầu đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp ( Mẫu số 04/ĐKVB - 01 bản chính). 2. Văn bản thông báo vê việc xử lý tài sản thế chấp ( 01 bản chính). 3. Văn bản uỷ quyền trong trường hợp yêu cầu đăng ký là người được ủy quyển (01 bản chính). Trường hợp 4: Yêu cầu sửa chữa sai sót nội dụng đăng ký thế chấp do lỗi của người thực hiện đăng ký. 1.Đơn yêu cầu sửa chữa sai số (Mẫu số 02/ĐKTĐ-SCSS- 01 bản chính). 2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất khác nếu nội dung đăng ký thế chấp đã ghi trên giấy chứng nhận đó có sai sót (01 bản chính). 3. Đơn vị yêu cầu đăng ký có chứng nhận của cơ quan đăng ký nếu phần chứng nhận nội dung đăng ký có sai sót. 4. Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu sửa chữa sai sót là người được ủy quyền (01 bản chính). 2.2.4.2. Trình tự giải quyết Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố; bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân bổ sung hồ sơ, nếu hồ sơ đầy đủ thì viết giấy nhận hồ sơ và hẹn ngày trả kết quả. Thời gian thực hiện trong ngày làm việc. Bước 2: Chi nhánh Văn phòng đăng kí đất đai Thành phố thực hiện việc đăng kí thế chấp vào hồ sơ địa chính và chỉnh lí giấy chứng nhận