Tài liệu Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật việt nam hiện nay từ thực tiễn thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ NGÀNH: LUẬT KINH TẾ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HÀ NỘI NGUYỄN ĐỨC QUANG HÀ NỘI – 2021 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HÀ NỘI NGUYỄN ĐỨC QUANG NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 8380107 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS TRƯƠNG HỒ HẢI HÀ NỘI – 2021 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu ghi trong luận văn là trung thực. Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. TÁC GIẢ LUẬN VĂN NGUYỄN ĐỨC QUANG LỜI CẢM ƠN Luận văn này được thực hiện tại Trường Đại học Mở Hà Nội. Để hoàn thành được luận văn này, tôi đã nhận được rất nhiều sự động viên, giúp đỡ của các thầy cô giáo trong trường. Trước hết, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến GS, TS Trương Hồ Hải đã hướng dẫn tôi thực hiện nghiên cứu của mình. Xin cùng bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới các thầy cô giáo, người đã đem lại cho tôi những kiến thức bổ trợ, vô cùng có ích trong thời gian học tập và nghiên cứu vừa qua. Cũng xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, khoa Luật, Phòng Quản lý đào tạo Trường Đại học Mở Hà Nội đã tạo điều kiện cho tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu. Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè, đồng nghiệp, những người đã luôn bên tôi, động viên và khuyến khích tôi trong quá trình thực hiện đề tài nghiên cứu của mình. TÁC GIẢ LUẬN VĂN Nguyễn Đức Quang MỤC LỤC MỞ ĐẦU........................................................................................................... 1 CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT…................................................. ….7 1.1. Khái niệm công chứng và vai trò của công chứng đối với việc xác lập giao dịch theo quy định của pháp luật hiện hành.................................................... ..7 1.2. Một số đặc điểm pháp lý về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nói chung và về biện pháp thế chấp nói riêng.............................................................. …21 1.3. Quyền sử dụng đất với tư cách là một tài sản theo quy định của pháp luật Việt Nam ..................................................................................................... …25 CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN ÁP DỤNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT LIÊN QUAN ĐẾNCÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI…… .................... 28 2.1.Các quy định của pháp luật hiện hành có liên quan đến công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất… ......................................................................... 28 2.2.Thực trạng áp dụng pháp luật có liên quan đến công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội……................................. .47 2.3. Một số sai phạm của các tổ chức hành nghề công chứng và công chứng viên trên địa bàn thành phố Hà Nội trong thời gian vừa qua …… ....................... .54 2.4. Những vướng mắc còn tồn tại về mặt quy định của pháp luật có liên quan đến công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất…… ............................... ..55 2.5. Một số khó khăn gặp phải trong quá trình thực thi những quy định của pháp luật có liên quan đến công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại địa bàn thành phố Hà Nội…… .................................................................................. ..59 CHƯƠNG 3: NHỮNG VƯỚNG MẮC CÒN TỒN TẠI VÀ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ............................................................. …63 3.1. Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng công chứng hợp đồng thế chấp trên địa bàn thành phố Hà Nội… ................................................................... .63 KẾT LUẬN… ............................................................................................... .68 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO…............................................... ..69 Danh mục các chữ viết tắt BLDS : Bộ luật Dân sự LĐĐ : Luật Đất đai QSDĐ : Quyền sử dụng đất UBND : Ủy ban nhân dân 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Với xu thế phát triển kinh tế trên toàn thế giới nói chung và trong khu vực nói riêng, nước ta đã và đang phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Theo đó, các tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân được tự do đầu tư kinh doanh, phát triển các lĩnh vực, ngành nghề phù hợp với xu thế và quy định pháp luật. Nhu cầu vay vốn đầu tư sản xuất, kinh doanh của các tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân, hộ gia đình cũng từ đó ngày càng tăng. So với trước đây, thủ tục, trình tự vay vốn cũng có nhiều thay đổi. Đặc biệt là khi Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Công chứng năm 2014 được ban hành, triển khai thực hiện. Theo quy định pháp luật, điều kiện để hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có giá trị pháp lý phải được công chứng, chứng thực. Qua số liệu tổng hợp, thống kê của các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn thành phố Hà Nội thì số lượng các hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đã được công chứng chiếm tỷ lệ nhiều hơn so với các loại hợp đồng, giao dịch thuộc diện thế chấp đối với tài sản khác. Tuy nhiên, công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những loại hợp đồng tiềm ẩn nhiều vấn đề phát sinh tranh chấp nhất, có nguy cơ gây ra rủi ro cao cho các công chứng viên khi thực hiện công chứng hợp đồng này. Trên thực tế, đã xảy ra nhiều vụ tranh chấp liên quan đến hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, nhiều hợp đồng được các tổ chức tín dụng đưa vào nhóm danh sách nợ xấu. Hiện nay, giữa Bộ luật dân sự và các luật chuyên ngành còn nhiều quy định chưa có sự thống nhất, đôi khi còn chồng chéo (Ví dụ: Luật Đất đai, Luật Công chứng, Luật Hôn nhân và gia đình,..) dẫn đến tình trạng các công chứng viên cũng có những cách nắm bắt, hiểu biết, áp dụng khác nhau về các vấn đề liên quan đến loại hợp đồng này. Đồng thời, việc công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất còn là điều kiện quan trọng để các tổ chức tín dụng thực hiện giải ngân và đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ 2 quan đăng ký giao dịch bảo đảm. Tuy nhiên trên thực tế, các cơ quan thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm (gồm các văn phòng đăng ký đất và nhà; phòng tài nguyên môi trường..), các tổ chức tín dụng và các tổ chức hành nghề công chứng chưa có sự thống nhất, đồng bộ dẫn đến tình trạng các chủ thể là bên vay vốn phải mất nhiều thời gian, công sức, chi phí mới có thể thực hiện được nhu cầu vay vốn của mình. Khi đến hạn phải trả nợ có nhiều khách hàng không thực hiện nghĩa vụ hoặc không có khả năng trả nợ buộc các tổ chức tín dụng phải tiến hành phát mại tài sản là quyền sử dụng đất để thu hồi nợ nhưng lại gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc. Theo đó, xung quanh vấn đề công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có nhiều câu hỏi được đặt ra, cụ thể: - Đối với việc xác định chủ thể có quyền sử dụng đất: Thành viên của hộ gia đình gồm có những cá nhân nào? Nếu chỉ căn cứ vào sổ hộ khẩu để xác định thành viên hộ gia đình liệu có chính xác không? Việc xác định chủ thể có quyền sử dụng đất đặc biệt quan trọng bởi nó liên quan đến từng thành viên cần phải ký vào hợp đồng. Do vậy, khi thực hiện việc công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất hay các hợp đồng giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất nói chung chưa có sự nhất quán, mỗi công chứng viên tại các tổ chức hành nghề công chứng khác nhau lại có những yêu cầu khác nhau để xác định người tham gia ký kết hợp đồng. - Đối với vấn đề liên quan đến tài sản thế chấp mặc dù được pháp luật cho phép nhưng khó có thể thực hiện được trên thực tế như: việc thế chấp một phần quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm nhiều nghĩa vụ, thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của người khác,... - Các vướng mắc trong việc thỏa thuận nội dung một số điều khoản của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất về xử lý tài sản bảo đảm, hiệu lực hợp đồng. - Pháp luật cho phép những loại đất nào được phép thế chấp quyền sử dụng đất? 3 Luật Đất đai năm 2003 trước đây và Luật Đất đai năm 2013 hiện hành đều không quy định rõ ràng những trường hợp nào sẽ được phép thế chấp, trường hợp nào không được phép. Việc quy định một số loại đất không được thế chấp quyền sử dụng đất liệu có hợp lý không? - Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có nhất thiết cần quy định phải công chứng? Lợi ích của các bên khi công chứng các hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất? Để giải đáp các thắc mắc, góp phần làm sáng tỏ các vấn đề nêu trên, học viên quyết định lựa chọn đề tài:“Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam hiện nay từ thực tiễn thành phố Hà Nội” làm luận văn thạc sĩ của mình. Tình hình nghiên cứu đề tài Công chứng nói chung, công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng là lĩnh vực, hoạt động đã diễn ra từ rất lâu, song chưa bao giờ là vấn đề cũ mà luôn gây được sự chú ý, thu hút nhiều tác giả nghiên cứu. Mỗi công trình nghiên cứu đều tập trung nghiên cứu, phân tích ở một số vấn đề, nội dung nhất định, tuy nhiên đến thời điểm hiện tại chưa có công trình nghiên cứu nào về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, là một lĩnh vực đặc biệt quan trọng, được mọi người quan tâm, nhất là trong tình hình phát triển kinh tế như hiện nay. Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam hiện nay từ thực tiễn thành phố Hà Nội là đề tài nghiên cứu tương đối hệ thống về lĩnh vực công chứng thông qua những kiến nghị và giải pháp nhằm hoàn thiện hơn quy định pháp luật công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất cũng như nâng cao hiệu quả thực hiện của Luật công chứng. 2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 2.1 Mục đích nghiên cứu 4 Luận văn nhằm nghiên cứu một số vấn đề lý luận và quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, nghiên cứu thực tiễn thực hiện pháp luật hiện nay về lĩnh vực này nhằm đề ra một số kiến nghị, giải pháp, góp phần hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội nói riêng và trên cả nước nói chung. 2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu - Phân tích và làm sáng tỏ một số vấn đề lý luận và thực tiễn quy định của pháp luật Việt Nam hiện nay về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; - Trên cơ sở phân tích đánh giá quy định pháp luật hiện hành, thực trạng áp dụng pháp luật, tác giả tìm ra những hạn chế, khó khăn trong quá trình triển khai thực hiện. Qua đó, đưa ra các giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Các quy định pháp luật, các quan điểm về hoạt động công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn thực hiện pháp luật về hoạt động công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. - Phạm vi nghiên cứu: - Phạm vi nghiên cứu về thời gian: luận văn nghiên cứu pháp luật Việt Nam hiện nay về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất theo BLDS 2015, Luật Công chứng 2014, Luật Đất đai năm 2013, Luật hôn nhân và gia đình và các văn bản pháp luật khác có liên quan. Về thực tiễn thực hiện pháp luật công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. - Phạm vi nghiên cứu về không gian: Luận văn tập trung nghiên cứu pháp luật Việt Nam hiện hành quy định về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Đánh giá thực tế, thực tiễn thực hiện pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trong phạm vi địa bàn thành phố Hà Nội. 5 5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu Luận văn được thực hiện bằng phương pháp duy vật biện chứng, trên cơ sở lý luận của chủ nghĩa Mác-Lênin và tư tưởng Hồ Chí Minh. - Phương pháp nghiên cứu: + Phương pháp tìm hiểu tư liệu: Là nghiên cứu về lý luận thông qua quá trình tìm hiểu những tư liệu có liên quan đến công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. + Phương pháp phân tích, tổng hợp: Phương pháp này được tác giả sử dụng trong tất cả ba chương của luận vănđể thực hiện phân tích, đánh giá các khái niệm, đặc điểm quy định của pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn Về lý luận, luận văn đã hệ thống, phân tích, bổ sung những vấn đề có tính lý luận về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; Luận giải khái niệm và nhận diện bản chất của công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; Tìm hiểu hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn của pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Đề xuất một số giải pháp góp phần tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Về thực tiễn: Trên cơ sở nghiên cứu, phân tích, đánh giá tình hình thực tiễn, tác giả đưa ra những kiến nghị, giải pháp khắc phục tồn tại hạn chế pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Nội nói riêng và trên địa bàn cả nước nói chung. 7. Kết cấu của luân văn Luận văn gồm có các phần: Mở đầu; Kết luận; Danh mục tài liệu tham khảo. Phần nội dung gồm có 3 chương: Chương 1: Một số vấn đề lý luận về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. 6 Chương 2: Thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật, những vướng mắc còn tồn tại có liên quan đến công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Chương 3: Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. 7 Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1. Khái niệm công chứng và vai trò của công chứng đối với việc xác lập giao dịch theo quy định của pháp luật hiện hành 1.1.1. Khái niệm công chứng và công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất: - Về công chứng nói chung: Khái niệm công chứng đã được nêu trong các văn bản sau: Thông tư số 574/QLTPK ngày 10/10/1987 của Bộ Tư pháp hướng dẫn công tác công chứng nhà nước, Nghị định số 45/HĐBT ngày 27 tháng 2 năm 1991 về tổ chức và hoạt động công chứng nhà nước, Nghị định số 31/CP ngày 18 tháng 5 năm 1996 về tổ chức và hoạt động công chứng nhà nước và Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 8 tháng 12 năm 2000 về công chứng, chứng thực, việc thể hiện cụ thể khái niệm này có sự khác nhau, song có sự giống nhau về cơ bản như sau: công chứng là việc chứng nhận tính xác thực của hợp đồng, giao dịch khác. Theo Từ điển Luật học của Mỹ: Công chứng (Notarial) là hoạt động của Công chứng viên. Công chứng viên theo tiếng La tinh là "Notaries", trong luật Anh cổ là một người sao chép hay trích lục các loại văn bản, giấy tờ khác, người làm chứng. Trong Luật La Mã, Công chứng viên là người ghi chép, thư ký, tốc ký, người ghi chép các hoạt động trong nghị viện của Tòa án hoặc ghi chép theo lời người khác đọc, người soạn các di chúc và giấy chuyển nhượng sở hữu. Ý nghĩa của công chứng ở mỗi hệ thống pháp luật có cách hiểu khác nhau. Trên thế giới luôn cùng tồn tại ba hệ thống công chứng tương ứng với ba hệ thống pháp luật: Hệ thống công chứng La tinh, Hệ thống công chứng Ănglo - Sắcxon (Anh - Mỹ) và hệ thống công chứng nhà nước bao cấp hay còn gọi là hệ thống 8 công chứng tập thể. Trong đó, rõ nét nhất là hệ thống công chứng La tinh và hệ thống công chứng Ănglo - Sắcxon. Cả hai hệ thống công chứng đều coi công chứng là một nghề tự do, công chứng viên hoạt động độc lập, tự chịu trách nhiệm cá nhân về hoạt động của mình. Đó là một nghề đòi hỏi công chứng viên phải có trình độ chuyên môn và kỹ năng nghiệp vụ được nhà nước công nhận để đảm bảo tính xác thực cho các hợp đồng. Cộng hòa Pháp (điển hình cho hệ thống công chứng La tinh) tại Điều 1 Pháp lệnh 452500 ngày 02/11/1945 về điều lệ công chứng: Công chứng viên là viên chức công, được bổ nhiệm để lập các hợp đồng và văn bản mà theo đó, các bên phải hoặc muốn đem lại tính xác thực giống như các văn bản của cơ quan công quyền và để đảm bảo ngày, tháng chắc chắn, lưu giữ và cấp các bản sao văn bản công chứng. Công chứng La tinh: việc công chứng phải đảm bảo yêu cầu rất cao: về kỹ thuật soạn thảo văn bản, công chứng viên phải xác minh và chứng nhận các thông tin về khách hàng (các bên tham gia giao dịch) về quyền của chủ thể, về năng lực pháp luật, năng lực hành vi; tình trạng pháp lý của tài sản trong giao dịch (tài sản có được phép giao dịch hay không, có bị hạn chế bởi vấn đề pháp lý nào không); các điều khoản trong hợp đồng phải bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên trong giao dịch. Để chứng nhận một hợp đồng, giao dịch công chứng viên phải mất rất nhiều thời gian để xác minh, bỏ ra nhiều công sức, trí tuệ. Vì vậy, hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị rất cao. Cũng theo hệ thống công chứng La Tinh: công chứng viên là một chức danh chuyên biệt, không kiêm nhiệm, nghề công chứng là một nghề cao quý. Điển hình cho hệ thống công chứng Ănglo - Sắcxon là công chứng ở Anh. Quy chế 1801, 1833, 1834 quy định: 9 Công chứng viên là viên chức được bổ nhiệm để thực hiện các hành vi công chứng sau: Soạn thảo, chứng nhận hoặc xác lập chứng thư và các giấy tờ khác có liên quan đến bất động sản và tài sản cá nhân ở Anh, xứ Wales, các nước khác thuộc khối cộng đồng Anh hoặc ở nước ngoài, chứng nhận hoặc xác nhận các giấy tờ liên quan đến di chúc, lập kháng nghị hàng hải về sự cố xảy ra đối với tàu và hàng hóa trên tàu trong thời gian tàu đi trên biển. Công chứng Anh nói riêng hay hệ thống công chứng Ănglo - Sắcxon nói chung có đặc điểm: chức năng công chứng được giao cho luật sư, hộ tịch viên hoặc cố vấn pháp lý của nhà thờ thực hiện theo phương thức kiêm nhiệm. Hoạt động công chứng của họ chỉ dừng lại ở việc xác thực về mặt hình thức: nhận diện đúng các bên tham gia giao dịch, xác định đúng thời gian, địa điểm giao kết, ghi lại sự kiện pháp lý hoặc thỏa thuận của các bên và ý chí của người yêu cầu công chứng. Họ không chịu trách nhiệm về mặt pháp lý của đối tượng hợp đồng, giao dịch. Đối tượng hợp đồng không cần biết có trái pháp luật, đạo đức xã hội không. Việc thỏa thuận dù gây bất lợi cho một bên họ cũng không chịu trách nhiệm. Do đó, văn bản công chứng theo hệ thống này chỉ được coi là nguồn chứng cứ trước tòa mà không phải là chứng cứ hiển nhiên, vẫn phải điều tra, xác minh. Hai hệ thống công chứng trên thế giới có sự khác nhau, thực chất là khác nhau về cách thức, phương thức công chứng, ở mức độ xác thực của hợp đồng giao dịch. Nhưng đều mang bản chất giống nhau: là bảo đảm tính xác thực của hợp đồng, giao dịch. Tuy nhiên, mức độ xác thực đến đâu còn tùy thuộc vào yêu cầu, quy định của từng quốc gia, từng trường phái công chứng. Hoạt động công chứng không đơn thuần chỉ là sao chép lại văn bản, giấy tờ đúng với bản chính. Ngày nay, công chứng La tinh ngày càng phát triển hùng mạnh, có nhiều ưu điểm vượt trội so với công chứng Ănglo - Sắcxon. Nhiều quốc gia lấy công chứng La tinh là mục tiêu phát triển của công chứng nước mình. Trong đó có Việt Nam. 10 Hệ thống công chứng Việt Nam cũng luôn định hướng phát triển theo hệ thống công chứng La tinh. Tuy nhiên ở mỗi thời kỳ khác nhau cũng có những quy định khác nhau đó là do cách nhìn nhận về mức độ xác thực trong hoạt động công chứng. Theo Nghị định số 75/2000/NĐ-CP về công chứng: công chứng viên vừa chứng nhận hợp đồng giao dịch vừa chứng nhận việc sao chép đầy đủ một văn bản đúng với bản chính; Luật công chứng lần đầu ban hành năm 2006 đã quy định rõ về khái niệm công chứng và nó bao hàm đầy đủ bản chất của công chứng, tại Điều 2, luật Công chứng năm 2006: "Công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch khác bằng văn bản mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng". Theo đó, kể từ năm 2007, việc sao y bản chính các giấy tờ, chứng nhận chữ ký, bản dịch được chuyển về cho cơ quan hành chính nhà nước (Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn, Ủy ban nhân dân quận huyện). Và vừa rồi, luật công chứng mới sửa đổi năm 2014 và có hiệu lực thi hành từ 01/01/2015 thì việc sao y bản chính lại cho phép các tổ chức hành nghề công chứng được thực hiện, song song cùng các cơ quan hành chính nhà nước. Công chứng Việt Nam cũng yêu cầu phải bảo đảm tính xác thực của hợp đồng, giao dịch. Trong đó, tính xác thực bao hàm cả tính hợp pháp, hợp pháp về nội dung của hợp đồng, giao dịch; về người tham gia giao dịch (năng lực, ý chí), hợp pháp về mục đích của giao dịch. Công chứng đóng vai trò đặc biệt quan trọng trong xã hội. Bên cạnh các ngành nghề pháp luật khác thì công chứng là một lĩnh vực hoạt động mang tính chất công quyền. Nhà nước trao quyền cho công chứng viên để tạo nên sự an toàn về pháp lý trong các giao dịch dân sự. Công chứng là một hoạt động bổ trợ tư pháp, là một biện pháp bảo đảm an toàn pháp lý không phải là một thủ tục hành chính. 11 Công chứng giúp các cá nhân, tổ chức tham gia các giao dịch có được sự hiểu biết cần thiết về quyền và nghĩa vụ của mình. Bởi vì trong bất kỳ giao dịch dù là bắt buộc hay do các bên yêu cầu công chứng thì công chứng viên cũng phải giải thích rõ quyền lợi, nghĩa vụ của từng bên khi tham gia giao dịch; Công chứng viên là người trung gian nhưng bảo vệ quyền lợi cho các bên chứ không đứng nghiêng về một bên nào. Công chứng viên cũng đồng thời làm nhiệm vụ tư vấn giúp cho người yêu cầu công chứng lựa chọn phương thức giao dịch hợp lý phù hợp quy định của pháp luật, có lợi nhất cho mình. Công chứng ghi nhận sự tự nguyện thỏa thuận của các bên bằng văn bản có giá trị pháp lý cao đảm bảo cho các hợp đồng một sự an toàn pháp lý, hạn chế những tranh chấp dân sự, đảm bảo cung cấp minh chứng xác thực cho quá trình giải quyết tranh chấp tại Tòa án. Bên cạnh đó, văn bản công chứng cũng là cơ sở để tòa án giải quyết các tranh chấp một cách khách quan, xác thực, thuận lợi khi có văn bản công chứng là bằng chứng. Cộng hòa Pháp là một trong số những quốc gia lớn trên thế giới có nghề công chứng phát triển. Nghề công chứng ở Pháp ra đời từ rất sớm (thế kỷ XII). Ở nước này, công chứng là nghề luật đứng hàng đầu trong các nghề luật, hơn cả luật sư với số lượng công chứng viên gấp gần hai lần luật sư. Công chứng đặc biệt được đề cao và được coi trọng ở nước này: công chứng viên là những chuyên gia pháp luật, không những giỏi về kiến thức pháp luật mà còn là người có tâm, có đạo đức tạo niềm tin tuyệt đối cho các bên khi tham gia giao dịch. Ở Việt Nam, công chứng dù ra đời muộn nhưng những năm gần đây cũng rất được coi trọng, càng ngày càng cho thấy tầm quan trọng trong xã hội và có những sự phát triển vượt bậc kể từ khi Luật Công chứng ra đời năm 2006. Luật cho phép thành lập cả các Văn phòng công chứng. Hiện nay, cả nước hiện có 625 tổ chức hành nghề công chứng (138 phòng công chứng và 487 văn phòng công chứng), tăng gấp 4,77 lần so với năm 2007, số công chứng viên tăng từ 353 người (2007) lên 1.505 người (2013). Giai đoạn 12 2007-2012, các tổ chức hành nghề công chứng trong cả nước đã công chứng cho gần 7 triệu sự việc, với tổng số phí thu được là 2.577 tỷ đồng. Qua đó, thu về 176 tỷ đồng tiền thù lao, nộp thuế và ngân sách nhà nước 977 tỷ đồng. Công chứng đã tạo cho người dân có thói quen tuân thủ pháp luật, sử dụng pháp luật để tự bảo vệ quyền, lợi ích của mình, yên tâm, tin tưởng vào các giao dịch dân sự mà mình tham gia ký kết, hạn chế tối đa những hành vi lừa đảo, gian lận. Điều 2 khoản 1 Luật công chứng ngày 20 tháng 6 năm 2014 quy định: “Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản, tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng”. Theo khái niệm trên thì phạm vi hoạt động của công chứng viên và các tổ chức hành nghề công chứng đã được mở rộng hơn so với trước đây, đó là việc công chứng viên ngoài việc công chứng các hợp đồng, giao dịch thì nay được tăng cường thêm chức năng, nhiệm vụ công chứng các giấy tờ là bản dịch, bản sao từ bản chính. Quy định này đã góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, cá nhân có yêu cầu tham gia giao dịch, có quyền được lựa chọn đơn vị thực hiện (quy định trước đây chỉ có Phòng Tư pháp cấp huyện, UBND cấp xã được chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký, chứng thực bản dịch,…); đồng thời, với việc được tăng cường thêm chức năng, nhiệm vụ mới này thì các tổ chức hành nghề công chứng đã góp phần đáng kể trong việc làm giảm áp lực hành chính đối với các cơ quan hành chính nhà nước các cấp. Tuy nhiên, Khoản 3 Điều 61 Luật công chứng 2014 cũng quy định rõ “Lời chứng của công chứng viên đối với bản dịch phải ghi rõ thời điểm, địa điểm công chứng, họ tên công chứng viên, tên tổ chức hành nghề công chứng; họ tên người phiên dịch; chứng nhận chữ ký trong bản dịch 13 đúng là chữ ký của người phiên dịch; chứng nhận nội dung bản dịch là chính xác, không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội; có chữ ký của công chứng viên và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng”. Điều này cũng có nghĩa là công chứng viên phải chịu trách nhiệm cả về mặt nội dung bản dịch và việc chứng nhận nội dung bản dịch không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội, trong khi Phòng Tư pháp cấp huyện, UBND cấp xã chỉ chịu trách nhiệm về mặt hình thức đối với các văn bản chứng thực. Quy định này góp phần nâng cao trách nhiệm hoạt động nghề nghiệp cũng như đạo đức hành nghề công chứng của công chứng viên. Về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất: Hợp đồng dân sự là phương tiện chủ yếu và đóng vai trò ngày càng quan trọng trong đời sống xã hội. Dù hợp đồng dân sự thể hiện dưới bất kỳ hình thức nào thì nó vẫn mang những bản chất đặc thù. Các hợp đồng không đơn giản là sự thỏa thuận của các bên để chuyển giao tài sản cho nhau hay thực hiện một công việc. Xét về mặt pháp lý, sự thỏa thuận đó phải nhằm xác lập, thay đổi và chấm dứt quyền, nghĩa vụ. Bởi vì, "hợp đồng" thực ra là bản cam kết giữa các bên. Trên thực tế, mỗi nhà khoa học tự tìm cho mình các cách định nghĩa khác nhau tùy theo phương diện nhìn nhận của mỗi người. Điều 1 Pháp lệnh hợp đồng dân sự năm 1991 đã từng đưa ra một định nghĩa chung về hợp đồng: Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hay chấm dứt các quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê, vay, mượn, tặng, cho tài sản, làm một việc hoặc không làm một việc, dịch vụ hoặc các thỏa thuận khác mà trong đó một hoặc các bên nhằm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, tiêu dùng. Nhưng định nghĩa chưa bao quát hết được tất cả các loại hợp đồng vì phương pháp định nghĩa chủ yếu là liệt kê mà các loại hợp đồng, giao dịch thì ngày càng đa dạng, phong phú. Cho đến khi Bộ luật Dân sự năm 2005 ra đời đã giải quyết được vấn đề đó. Bộ luật mới đã đưa ra định nghĩa "hợp đồng" mang tính chất khái quát