Tài liệu Vấn đề tranh chấp quyền sở hữu nhà thông qua việc phân tích nhận định một vụ việc thực tế đã được tòa án giải quyết

A/ LỜI MỞ ĐẦU: Trong những năm gần đây, số lượng các vụ án dân sự có liên quan đến tranh chấp quyền sở hữu nhà ngày một gia tăng; thực tiễn xét xử của Toà án các cấp cũng cho thấy đây là loại án có tính chấp phức tạp, khó giải quyết. Do vậy, khi giải quyết các vụ án này, các Tòa án thường lúng túng, gặp rất nhiều khó khăn, thời gian giải quyết thường kéo dài, qua nhiều cấp xét xử và đôi lúc hướng giải quyết còn chưa thống nhất. Vì vậy, nhóm em xin đi sâu vào nghiên cứu vấn đề tranh chấp quyền sở hữu nhà thông qua việc phân tích nhận định một vụ việc thực tế đã được Tòa án giải quyết. B/ NỘI DUNG: I/ Tóm tắt vụ việc: Tranh chấp quyền sở hữu nhà giữa: - Nguyên đơn: Bà Nguyễn Ngọc Thúy, sinh năm 1965 - Bị đơn: Ông Cao Long Thọ, sinh năm 1942 Bà Nguyễn Thị Ngọc Thu, sinh năm 1949 Căn nhà số 212B/C7 Nguyễn Trãi thuộc sở hữu Nhà nước. Năm 2006, UBND quận 1 cho hộ ông Cao Long Thọ thuê sử dụng làm nhà ở, gồm 2 hộ và 10 nhân khẩu thường trú. Các thành viên trong hợp đồng thuê nhà đều có quyền và nghĩa vụ như nhau. Năm 2007, UBND quận 1 bán hóa giá theo Nghị định 61 cho ông Thọ, bà Thu. Giữa hai hộ có thỏa thuận tại UBND phường Nguyễn Cư Trinh về việc ông Thọ, bà Thu đứng ra mua nhà của Nhà nước và cắt 12m2 nhà cho hộ bà Phượng (chị gái bà Nguyễn Ngọc Thúy). Hai hộ đã thỏa thuận cho hộ ông Thọ đứng tên mua hóa giá. Việc cấp thủ tục nhà chưa hoàn tất, ông Thọ và vợ là bà Thu đã yêu cầu công an xóa tên những người trong hộ của gia đình bà Nguyễn Ngọc Thúy nên bà làm đơn khiếu nại gửi đến Công ty quản lý nhà quận 1, Công ty yêu cầu các bên phải thỏa thuận mới cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà. Ngày 16-01-2007, hai bên thỏa thuận tại phường là sau khi ông Thọ, bà Thu nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà sẽ lập thủ tục tặng cho 06 thành viên trong hộ gia đình bà Nguyễn Ngọc Thúy (do bà làm đại diện) phần diện tích nhà 12m2 trong vòng hai tuần, nhưng sau đó ông Thọ không thực hiện. Vì vậy, bà làm đơn khởi kiện yêu cầu bị đơn giao trả cho hộ của bà 12m2 đất và nhà, tiền mua hóa giá nhà bà đồng ý trả lại cho ông Thọ, bà Thu là 10.763.325 đồng. Ngày 03-9-2008, bà Thúy có đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện: Theo Nghị định 61/CP thì những người có tên trong hợp đồng mua nhà đều có quyền mua nhà thuộc sở hữu nhà nước. Căn nhà có tổng diện tích 53,31m2, bà yêu cầu chia đều cho 10 nhân khẩu, mỗi người được 5,33m2. Bà yêu cầu bị đơn phải giao lại quyền sở hữu cho hộ của bà (do bà Phượng làm chủ hộ) gồm 06 người = 31,986m2 hoặc trả lại cho hộ của bà số tiền tương ứng 6/10 theo giá của Hội đồng định giá là 2.257.828.426 đồng. Bà đồng ý thanh toán cho ông Thọ, bà Thu tiền mua hóa giá nhà, tiền thuê nhà và tiền nộp thuế sử dụng đất theo tỷ lệ 6/10. Ông Cao Long Thọ không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Ngọc Thúy vì thỏa thuận tại phường không có giá trị pháp lý, thời điểm đó ông Thọ chưa đứng tên sở hữu nhà. Ngoài ra, ông Thọ có yêu cầu phản tố đối với bà Thúy, đề nghị Tòa án buộc bà Thúy trả nhà 212B/C7 Nguyễn Trãi cho ông do bà Thúy không phải chủ sở hữu nên không được phép ở. II/ Nhận xét bản án sơ thẩm: Đầu tiên, TAND quận 1 khẳng định biên bản thảo thuận ngày 16/01/2007 có giá trị pháp lí là có cơ sở pháp lí bởi: +) Thứ nhất, theo Khoản 1 Điều 8 nghị định số 61-CP về mua bán và kinh doanh nhà ở quy định: “Bên bán là Giám đốc Công ty kinh doanh nhà thuộc ngành nhà đất cấp tỉnh, Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Uỷ ban Nhân dân thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quận, huyện (nơi chưa có Công ty kinh doanh nhà) hiện đang quản lý nhà ở đó”. Như vậy, bên bán trong vụ việc trên là Công ty Quản lý nhà quận 1. Vì vậy, việc Công ty quản lý nhà quận 1 yêu cầu các bên phải thỏa thuận mới cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà là hợp lý bởi trong hợp đồng thuê nhà chỉ nói nhà cho 2 hộ là hộ gia đình ông Thọ và hộ gia đình bà Thúy thuê chứ không quy định diện tích cụ thể cho mỗi hộ nên rõ ràng cần có sự thỏa thuận về diện tích đất sử dụng của mỗi hộ để tiến hành bán hóa giá nhà cho mỗi hộ. Cũng theo tinh thần của nghị định 61/ CP về mua bán và kinh doanh nhà ở thì những nhà đang có khiếu kiện, tranh chấp sẽ không được mua nhà của nhà nước “ Ngày 12/6/2006, ông Nguyễn Ðăng Bình, phó giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất cho biết, chỉ có 5 trường hợp nhà thuộc sở hữu Nhà nước không được bán theo Nghị định 61/CP. Ðó là: Nhà trong vùng quy hoạch đã có quyết định thu hồi đất; nhà nằm trong khu vực phố cổ (có danh sách cụ thể từng trường hợp tại Quyết định 1170/QÐ-UB); nhà biệt thự không được bán (cũng có danh sách cụ thể do UBND TP quy định); nhà đang có khiếu kiện, tranh chấp, nhưng chưa có quyết định cuối cùng của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; nhà thuộc khu vực cơ quan tự quản, nhưng chưa có đường đi riêng biệt”. Do vậy, muốn được mua nhà thì hai hộ gia đình phải giải quyết những tranh chấp đang tồn tại ( khi đứng tên cua căn nhà trên ông Thọ đã xóa tên của 06 thành viên trong gia đình bà Thúy, bà Thúy đã làm đơn khiếu nại đến công ty quản lý nhà quận 1). Vì vậy, việc Công ty quản lý nhà quận yêu cầu các bên phải thỏa thuận mới cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà là hợp lý (và hai hộ gia đình ông Thọ và và Thuý có thỏa thuận ở phường). Đây chính là điều kiện cần để ông Thọ và bà Thuý tiến hành mua hóa giá nhà với nhà nước (mà công ty quản lý nhà Quận 1 là bên bán). Vậy tòa xác định thỏa thuận giữa ông Thọ và bà Thu là điều kiện cần để tiến hành mua hóa giá nhà với nhà nước thông qua Công ty Quản lý nhà quận 1 là chính xác. +) Thứ hai, thỏa thuận giữa ông Thọ và bà Thúy là giao dịch dân sự (bởi nó làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên khi nó có hiệu lực) và giao dịch này thỏa mãn các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định Điều 122 BLDS 2005. Bởi bà Thuý và ông Thọ đều có năng lực hành vi dân sự. Họ hoàn toàn tự nguyện khi tham gia giao dịch bởi khi có tranh chấp phát sinh cả hai bên đều không hề nói rằng lúc thực hiện biên bản thỏa thuận họ bị lừa dối, cưỡng bức hay có sự nhầm lẫn. Nội dung của giao dịch là bà Thúy sẽ để cho ông Thọ đứng tên mua toàn bộ căn nhà mà 2 người đang đứng tên thuê và ông Thọ sau khi hoàn thành thủ tục mua nhà thì sẽ tặng cho 6 người trong hộ bà thúy mà bà thúy là người đại diện 12m2 căn nhà đó. Nội dung giao dịch đã thể hiện rõ mục đích của mỗi người khi tham gia giao dịch: ông Thọ muốn mình là người đứng tên toàn bộ căn nhà còn bà Thúy muốn được tặng cho 12m2 sau khi đã nhường quyền mua nhà của mình cho ông Thọ. Rõ ràng là mục đích và nôi dung của giao dịch này không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội. Về hình thức giao dịch thì giao dịch được lập dưới dạng biên bản thỏa thuận tại phường. Đã thoản mãn quy định tại khoản 1 điều 62 Nghị định số 90/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở: “Các giao dịch về mua bán, thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở phải được ký kết bằng văn bản (gọi chung là hợp đồng về nhà ở); nội dung các hợp đồng này phải phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 93 của Luật Nhà ở và quy định của Bộ luật Dân sự. Trường hợp pháp nhân tặng cho nhà ở thì phải có văn bản tặng cho.” Từ những lí do trên, việc TAND quận 1 khẳng định biên bản thỏa thuận tại phường có giá trị pháp lí là chính xác. Việc ông Thọ phủ nhận giá trị pháp lý của thảo thuận tại phường với lí do là khi đó ông chưa đứng tên căn nhà là không hợp lí vì nội dung giao dịch giao dịch đã nói rõ bà Thúy sẽ nhường quyền mua nhà của mình cho ông Thọ vậy rõ ràng là căn nhà là tài sản chắc chắn hình thành trong tương lai của ông Thọ. Thỏa thuận cũng đã nói rõ sau 2 tuần ông Thọ nhận được giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà thì sẽ làm thủ tục tặng cho 12m2. Vậy việc thực hiện của mình theo thỏa thuận của ông Thọ là hoàn toàn thực hiện được bởi thời điểm ông thực hiện việc tặng cho theo thỏa thuận là thời điểm ông Thọ đã là chủ sở hữu căn nhà. Thứ hai, nhóm cũng đồng tình với TAND quận 1 khi tòa nhận định rằng biên bản thỏa thuận không được thực hiện là do lỗi của ông Thọ và bà Thu bởi quy định tại Điều 294 BLDS 2005 thì: “Trong trường hợp các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định về điều kiện thực hiện nghĩa vụ dân sự thì khi điều kiện phát sinh, bên có nghĩa vụ phải thực hiện”. Rõ ràng bà Thúy đã thực hiện việc nhường quyền mua nhà của mình cho ông Thọ theo đúng thỏa thuận và trên thực tế ông Thọ đã mua được toàn bộ căn nhà và căn nhà đã đứng tên ông. Nhưng sao đó ông Thọ và bà Thu đã không thực hiện đúng thỏa thuận là làm thủ tục tặng cho hộ gia đình bà Thúy 12m2 trong vòng 2 tuần kể từ ngày nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà – tức là điều kiện phát sinh nghĩa vụ của ông đã xảy ra. Trong khi ông Thọ, bà thu hoàn toàn có thể thực hiện việc tặng cho theo đúng thỏa thuận vì ông Thọ, bà Thu không hề có trở ngại khách quan nào cản trở việc thực hiện nghĩa vụ theo thỏa thuận mà do hai ông bà đã thay đổi ý chí sau khi được hưởng quyền lợi từ thỏa thuận thì không muốn thực hiện nghĩa vụ nữa. Thứ ba, nhóm không đồng tình với TAND quận 1 khi chấp nhận yêu cầu của bà Thúy khi quyết định buộc ông Thọ, bà Thu có trách nhiệm trả cho các ông bà Nguyễn Ngọc Thúy, Nguyễn Thị Nhãn, Nguyễn Ngọc Vân, Nguyễn Ngọc Phượng, Nguyễn Ngọc Khánh, Nguyễn Ngọc Thiện mỗi người 1/10 trị giá căn nhà số 212B/C7 Nguyễn Trãi là 376.304.737 đồng. Tổng cộng cho 06 người là 2.257.828.426 đồng. Với lí do là căn cứ vào khẳng định của Công ty quản lý nhà Quận 1 tại phiên tòa xác định bà Thúy và các thành viên khác trong hộ của bà Phượng và hộ của ông Thọ đều có quyền lợi ngang nhau trong việc thuê và mua đối với căn nhà. Bởi theo nhóm thì quyền lợi ngang nhau trong việc thuê và mua đối với căn nhà phải hiểu là hộ gia đình ông Thọ và hộ gia đình bà Thúy đều có mua diện tích nhà tương ứng với phần diện tích đang thuê của mỗi hộ chứ không thể hiểu là mỗi người của mỗi hộ đều có quyền mua một diện tích nhà bằng 1/10 tổng diện tích ngôi nhà. Thứ tư, nhóm đồng ý với tòa trong việc quyết định buộc các ông bà Nguyễn Ngọc Thúy, Nguyễn Thị Nhãn, Nguyễn Ngọc Vân, Nguyễn Ngọc Phượng, Nguyễn Ngọc Khánh, Nguyễn Ngọc Thiện trả cho ông Thọ và bà Thu số tiền thuê nhà là 8.425.237 đồng, tiền nộp thuế sử dụng đất là 422.400 đồng. Bởi rõ ràng hộ gia đình bà Thúy cần trả lại số tiền mà thuộc về nghĩa vụ người thuê nhà của mình mà ông Thọ và bà Thu đã nộp cho hộ gia đình bà Thúy. Nhóm cũng đồng tình với quyết định của tòa khi không chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Thọ, bà Thu về việc bà Thúy phải trả nhà 212B/C7 Nguyễn Trãi. Bà Thúy được quyền ở lại căn nhà cho đến khi các bên thi hành án xong. Bởi khi ông Thọ và bà Thu chưa thực hiện nghĩa vụ mà trong bản án tòa tuyên thì không có quyền yêu cầu bà Thúy thực hiện nghĩa vụ trả lại diện tích căn nhà bà đang sử dụng. III/ Nhận xét bản án phúc thẩm: Thứ nhất, nhóm đồng tình với Tòa án phúc thẩm sửa lại phần quyết định của bản án sơ thẩm về việc chia đều căn nhà cho 10 thành viên, mỗi thành viên hưởng 1/10 giá trị căn nhà bởi cơ sở pháp lí sau: +) Thứ nhất, căn cứ vào Điều 122 BLDS 2005 về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự nên Tòa án đã công nhận biên bản thỏa thuận của UBND phường Nguyễn Cư Trinh ngày 10/01/2007 có giá trị pháp lý. +) Thứ hai, áp dụng quy định tại Khoản 1 Điều 8 NĐ 61-CP, Tòa án cấp phúc thẩm đã nhận định việc yêu cầu của nguyên đơn là chia đều căn nhà cho 10 thành viên là không đúng với tinh thần 2 hộ thỏa thuận và nội dung quy định tại Nghị định 61. Cả hai hộ trong trường hợp này đều có quyền ngang nhau, tuy nhiên quyền ngang nhau trong trường hợp trên là do Tòa án cấp sơ thẩm đã hiểu sai về tinh thần nghị định 61. Thứ hai, việc xét đề nghị của nguyên đơn về việc không đồng ý nhận nhà mà đề nghị nhận tiền được Hội đồng xét xử hợp lý. Bởi diện tích nhà đất trên có 53,3m2. Hộ bà Thúy được ông Thọ tặng cho 12m2 (như đã thỏa thuận) sẽ có thể không đảm bảo cuộc sống của hộ gia đình bà. Áp dụng theo tinh thần của Nghị quyết 02/2002 thì nếu việc tặng cho nhà ở với diện tích 12m2 mà không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, thì các bên thanh toán cho nhau phần giá trị. Thứ ba, nhóm không đồng tình với quyết định của tòa khi chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Thọ, bà Thu, buộc các ông bà Nguyễn Ngọc Thúy, Nguyễn Thị Nhãn, Nguyễn Ngọc Vân, Nguyễn Ngọc Phượng, Nguyễn Ngọc Khánh, Nguyễn Ngọc Thiện phải trả lại cho ông Thọ, bà Thu phần diện tích đang sử dụng trong căn nhà 212B/C7 Nguyễn Trãi. Bởi khi ông Thọ bà Thu chưa thực hiện nghĩa vụ của bản án mà đã buộc hộ gia đình bà Thúy trả lại diện tích nhà đang sử dụng là không hợp lí, không đảm bảo cuộc sống cho hộ gia đình bà Thúy. Thứ tư, trong quyết định bản án phúc thẩm không đề cập đến số tiền sử dụng đất và số tiền thuê đất mà hộ gia đình bà Thúy phải trả lại cho ông Thọ, bà Thu như vậy là không hợp lí, không đảm bảo được quyền lợi của hộ gia đình ông Thọ. III/ Cách giải quyết của nhóm: Dựa vào những nhận xét, đánh giá của nhóm về cách giải quyết của 2 tòa, nhóm xin đưa ra cách giải quyết sau: Thứ nhất, công nhận giá trị pháp lý của thỏa thuận tại phường của ông Thọ, bà Thu với bà Thúy. Thứ hai, buộc bà Thúy và 5 thành viên trong hộ gia đình bà trả cho ông Thọ, bà Thu số tiền mau hóa giá nhà là 10.763.325 đồng cùng với số tiền thuê nhà là 8.425.273 đồng, tiền nộp thuế sử dụng đất là 422.400 đồng. Thứ ba, buộc ông Thọ, bà Thu trả cho hộ bà Thúy 12m2 đất thuộc căn nhà số 212B/C7 Nguyễn Trãi tương đương với số tiền là 847.056.250 đồng. Thứ tư, hộ bà Thúy phải trả lại cho ông Thọ, bà Thu diện tích đang sử dụng trong căn nhà 212B/ Nguyễn Trãi khi ông Thọ, bà Thu đã thực hiện xong nghĩa vụ trả tiền theo quyết định của bản án. C/ KẾT LUẬN: Nhà, đất là loại tài sản có giá trị rất lớn đối với các bên đương sự, nên việc thắng - thua trong vụ kiện ảnh hưởng rất nhiều đến kinh tế của họ, nên giữa các bên tranh chấp với nhau rất quyết liệt, gay gắt. Trong thực tiễn xét xử còn tồn tại nhiều quan điểm khác nhau là do trong một thời gian dài, nhiều quy định của pháp luật không phù hợp với thực tiễn cuộc sống, nếu giải quyết việc tranh chấp phù hợp với cuộc sống thì lại trái với quy định của pháp luật ở thời điểm giao dịch. Qua đây ta thấy được những bất cập trong quy định của pháp luật để đưa ra những đề xuất nhằm hạn chế những bất cập này.