Tài liệu ứng dụng gis xây dựng cơ sở dũ liệu giá đất và các yếu tố ảnh hưởng tại địa bàn phường đại yên_ thành phố hạ long

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ------------------- NGUYỄN ĐỨC TIẾN Tên đề tài: "ỨNG DỤNG GIS XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU GIÁ ĐẤT VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG TẠI ĐỊA BÀN PHƯỜNG ĐẠI YÊN – THÀNH PHỐ HẠ LONG" KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính môi trường Khoa : Quản lý tài nguyên Lớp : K42 – ĐCMT N02 Khóa học : 2010 – 2014 Thái Nguyên, năm 2014 LỜI CẢM ƠN Thực tập tốt nghiệp là một khâu rất quan trọng trong quá trình học tập của mỗi sinh viên nhằm hệ thống lại toàn bộ lượng kiến thức đã học, vận dụng lý thuyết vào thực tiễn, bước đầu làm quen với những kiến thức khoa học. Qua đó sinh viên ra trường sẽ hoàn thiện hơn về kiến thức lý luận, phương pháp làm việc, năng lực công tác nhằm đáp ứng nhu cầu thực tiễn của công việc sau này. Được sự giúp đỡ của Ban giám hiệu trường Đại Học Nông Lâm và ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Ứng dụng GIS xây dựng cơ sở dũ liệu giá đất và các yếu tố ảnh hưởng tại địa bàn Phường Đại Yên_ Thành Phố Hạ Long.” Trong suốt quá trình thực tập em đã nhận được sự giúp đỡ của các thầy cô giáo và anh chị nơi em thực tập tốt nghiệp. Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại Học Nông Lâm, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên và đặc biệt là cô giáo Th.S Ngô Thị Hồng Gấm người đã trực tiếp hướng dẫn em hoàn thành khóa luận tốt nghiệp này. Do trình độ có hạn mặc dù đã rất cố gắng xong bản khóa luận tốt nghiệp của em không thể tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được những ý kiến chỉ bảo của các thầy cô giáo, ý kiến đống góp của bạn bè để bài khóa luận tốt nghiệp của em được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày 22 tháng 5 năm 2014 Sinh viên Nguyễn Đức Tiến DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Tên viết tắt Tên đầy đủ GIS Geographic Information System CSDL Cơ sở dữ liệu TPHL Thành phố Hạ Long FAO Tổ chức lương thực và nông nghiệp Liên Hợp Quốc UBND Uỷ ban nhân dân NĐ Nghị định CP Chính phủ TT Thông tư BTNMT Bộ tài nguyên và môi trường CNTT Công nghệ thông tin ĐBSCL Đồng bằng sông cửu long QĐ Quyết định DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1: Thông tin qui định giá các loại đất năm 2014 của UBND Tỉnh Quảng Ninh .................................................................................. 23 Bảng 4.2: Thông tin giá đất tại các trục đường thành phố Hạ Long .............. 24 Bảng 4.3: Mô hình CSDL giá đất tại Phường Đại Yên – Thành phố Hạ Long .......28 Bảng 4.4: Danh mục các lớp dữ liệu trong bộ cơ sở dữ liệu bản đồ .............. 29 Bảng 4.5: Thông tin về thửa đất ................................................................... 32 Bảng 4.6: Thông tin phân vị trí đất ............................................................... 33 Bảng 4.7: Các Module được viết trong chương trình quản lý và cung cấp thông tin giá đất ............................................................................ 34 Bảng 4.8: Bảng cơ sở dữ liệu giá đất tại địa bàn phường Đại Yên – TP Hạ Long năm 2012 theo qui định của UBND Tỉnh QN ...................... 42 DANH MỤC HÌNH Hình 2.1: Sơ đồ quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu ngành Tài nguyên – Môi trường ............................................................................................. 9 Hình 4.1: Biểu đồ các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ...................................... 20 Hình 4.2. Mối quan hệ giữa các yếu tố tác động đến giá đất ......................... 21 Hình 4.3: Một góc khu dân cư khu 2 - Phường Đại Yên ............................... 25 Hình 4.4: Cơ sở dữ liệu bản đồ đảm bảo khả năng truy nhập dữ liệu ............ 31 Hình 4.5: Quá trình tạo bảng thuộc tính cơ sở dữ liệu .................................. 32 Hình 4.6: Sơ đồ tổng quát công việc thực hiện quản lý và cung cấp thông tin giá đất ........................................................................................... 34 Hình 4.7: Hộp thoại cập nhật giá từng thửa đất ............................................ 35 Hình 4.8: Sơ đồ cập nhật giá từng thửa đất ................................................... 36 Hình 4.9: Bộ cơ sở dữ liệu dữ liệu thuộc tính giá đất tại địa bàn phường Đại Yên - thàn phố Hạ Long ............................................................... 36 Hình 4.10: Trường dùng để liên kết ảnh ....................................................... 37 Hình 4.11. Công cụ xây dựng hình ảnh ........................................................ 37 Hình 4.12: cửa sổ HotLink Options (trước khi thao tác) ............................... 38 Hình 4.13: Cửa sổ HotLink Options (sau khi thao tác) ................................. 38 Hình 4.14: Trường LIEN_KET sau khi đánh đường link .............................. 39 Hình 4.15: Hình ảnh được HotLink .............................................................. 39 Hình 4.16: Hộp thoại xem thông tin thửa đất ................................................ 40 Hình 4.17: Thao tác tìm kiếm Find ............................................................... 41 Hình 4.18: Kết quả tìm kiếm ........................................................................ 41 Hình 4.19: Thao tác tìm và xuất dữ liệu........................................................ 42 Hình 4.20: Hộp thoại truy xuất giá ............................................................... 44 Hình 4.21. Sơ đồ truy xuất giá ...................................................................... 45 Hình 4.22: Kết quả truy xuất giá................................................................... 45 Hình 4.23: Công cụ tô màu Create thematic Map ......................................... 46 Hình 4.24: Bảng chọn màu ........................................................................... 47 Hình 4.25: Công cụ tô màu theo giá đất ....................................................... 47 MỤC LỤC PHẦN 1: MỞ ĐẦU ....................................................................................... 1 1.1. Đặt vấn đề ............................................................................................... 1 1.2. Mục đích đề tài ........................................................................................ 1 1.3. Yêu cầu đề tài .......................................................................................... 2 1.4. Ý nghĩa đề tài .......................................................................................... 2 PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 3 2.1. Tổng quan về giá đất ............................................................................... 3 2.1.1. Giá đất và nguyên tắc xác định giá đất.................................................. 3 2.1.2. Phương pháp định giá đất ..................................................................... 4 2.2 Các văn bản thực hiện xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất ............................. 6 2.3. Các nhân tố ảnh hưởng tới vùng giá trị đất đai ........................................ 6 2.4. Tổng quan về GIS - Geographic Information System .............................. 7 2.4.1. Khái niệm về GIS ................................................................................. 7 2.4.2 Các thành phần cơ bản của GIS ............................................................. 8 2.4.3 Quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu ngành Tài nguyên - Môi trường ........ 9 2.5. Tình hình nghiên cứu GIS trong và ngoài nước ....................................... 9 2.5.1. Tình hình nghiên cứu trên thế giới ........................................................ 9 2.5.2 Tình hình nghiên cứu trong nước......................................................... 10 2.6. Các phần mềm tin học được sử dụng xây dựng CSDL giá đất ............... 11 2.6.1 Phần mềm Microstation Geographics .................................................. 11 2.6.2. Phần mềm Mapinfo ............................................................................ 13 PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU........ 15 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.......................................................... 15 3.1.1. Đối tượng nghiên cứu ......................................................................... 15 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................ 15 3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ............................................................. 15 3.2.1. Địa điểm nghiên cứu........................................................................... 15 3.2.2. Thời gian tiến hành ............................................................................. 15 3.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................. 15 3.3.1. Điều tra cơ bản ................................................................................... 15 3.3.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ...................................................... 16 3.3.3. Quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất ............................................ 16 3.3.4. Ứng dụng phần mềm Mapinfo xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất ở đô thị Thành phố Hạ Long...................................................................................... 16 3.3.5. Đánh giá khả năng khai thác cơ sở dữ liệu giá đất tại Phường Đại Yên – Thành phố Hạ Long...................................................................................... 16 3.4. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................... 16 3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu .............................................................. 16 3.4.2. Phương pháp xây dựng cơ sở dữ liệu bản đồ ...................................... 17 PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ......................... 18 4.1. Đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội của khu vực thành phố Hạ Long ...... 18 4.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên ............................................................... 18 4.2. Kết quả thu thập số liệu ......................................................................... 19 4.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .......................................................... 19 4.3.1. Mục đích sử dụng của đất đai ............................................................. 23 4.3.2. Yếu tố vị trí ........................................................................................ 23 4.3.3. Khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng ............................................................ 24 4.3.4. Chính sách tiền tệ ............................................................................... 25 4.4. Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất tại phường Đại Yên – TP. Hạ Long ...... 26 4.4.1. Thu thập nội dung thông tin dữ liệu .................................................... 26 4.4.2. Phân tích nội dung dữ liệu .................................................................. 27 4.4.3. Thiết kế mô hình cơ sở dữ liệu ........................................................... 28 4.4.4. Xây dựng danh mục (data catalog) ..................................................... 28 4.4.5. Chuẩn hóa và chuyển đổi dữ liệu ........................................................ 29 4.4.6. Nhập dữ liệu ....................................................................................... 30 4.4.7. Biên tập dữ liệu .................................................................................. 30 4.4.8. Kiểm tra sản phẩm .............................................................................. 30 4.5. Ứng dụng phần mềm Mapinfo xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất tại phường Đại Yên – TP Hạ Long ................................................................................. 30 4.5.1. Xây dựng cơ sở dữ liệu không gian .................................................... 30 4.5.2. Đánh giá chất lượng bản đồ ................................................................ 31 4.5.3. Xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính ...................................................... 31 4.6. Xây dựng chương trình quản lý và cung cấp thông tin giá đất ............... 33 4.6.1. Cập nhật giá........................................................................................ 35 4.6.2 Xây dựng dữ liệu giá đất minh họa vị trí trong Mapinfo ...................... 37 4.7. Ứng dụng phần mềm Mapinfo vào công tác quản lí giá đất ................... 40 4.7.1. Xem thông tin thửa đất ....................................................................... 40 4.7.2. Tìm kiếm thửa đất .............................................................................. 40 4.7.3. Tìm và xuất dữ liệu............................................................................. 42 4.7.4 Thống kê và so sánh giá ...................................................................... 44 4.7.5 Xây dựng bản đồ chuyên đề giá đất ..................................................... 46 4.8. Nhận xét chung...................................................................................... 49 PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................ 50 5.1. Kết luận ................................................................................................. 50 5.2. Đề nghị .................................................................................................. 50 TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................... 51 1 PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1.1. Đặt vấn đề Trong những năm gần đây với cơ chế thị trường ở nước ta, luật đất đai ra đời kèm theo các thông tư và các quyết định khác trong đó liên quan nhiều nhất đến quyền sử dụng đất đai đã giúp cho việc giải quyết những vấn đề khó khăn về mặt sử dụng đất đai. Chính vì vậy, thị trường đất đai trong nước ngày càng phát triển. Tuy nhiên, đất và nhà ở là những loại bất động sản có giá trị kinh tế lớn mà sự hiểu biết chúng ta với thị trường này còn nhiều mặt hạn chế. Giá đất luôn được nâng cao và ngày càng nóng lên. Việc quản lý giá cả một cách hiệu quả là một vấn đề quan trọng nhất trong việc bình ổn thị trường đất đai. Bên cạnh đó chúng ta cần xây dựng thành công giá đất sẽ giúp những cán bộ công tác trong lĩnh vực của thị trường đất đai dễ dàng hơn và thuận tiện hơn. Ngày nay, cùng với sự phát triển mạnh mẽ của cuộc cách mạng khoa học công nghệ, các ứng dụng GIS (Geographic Information System) được liên tục phát triển trong lĩnh vực quản lý và bảo vệ tài nguyên môi trường. Xu hướng hiện nay trong quản lý tài nguyên và môi trường là sử dụng tối đa khả năng cho phép của GIS. Sự phát triển của phần cứng máy tính có khả năng nhiều hơn, mạnh hơn và các ứng dụng cũng trở nên thân thiện hơn với người sử dụng bởi các khả năng hiển thị ba chiều, các công cụ phân tích không gian và giao diện tuỳ biến, cho phép truy, xuất dữ liệu một cách nhanh chóng và chính xác. Vì vậy, việc xây dựng một đề tài nhiên cứu về việc ứng dụng GIS vào việc quản lý giá đất là vô cùng quan trọng và cấp thiết. Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn, được sự đồng ý của Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của cô giáo: Th.S. Ngô Thị Hồng Gấm, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Ứng dụng GIS xây dựng cơ sở dũ liệu giá đất và các yếu tố ảnh hưởng tại địa bàn Phường Đại Yên_ Thành Phố Hạ Long”. 1.2. Mục đích đề tài - Tìm hiểu điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội của phường Đại Yên-Thành Phố Hạ Long. 2 - Đánh giá thực trạng công tác quản lý giá đất tại Phường Đại YênThành Phố Hạ Long. - Chỉ ra những thuận lợi, khó khăn và hạn chế còn tồn tại trong công tác quản lý giá đất tại Phường Đại Yên và đề xuất hướng giải quyết. - Ứng dụng công nghệ GIS trong việc xây dựng cơ sở dữ liệu không gian và cơ sở dữ liệu thuộc tính giá đất tại địa bàn phường Đại Yên. - Xây dựng bản đồ chuyên đề về giá đất trên địa bàn phường Đại Yên để phục vụ hiệu quả cho công tác quản lý giá đất của các cán bộ quản lý đất đai và công tác theo dõi biến động về giá đất đai trên địa bàn phường Đại YênThành Phố Hạ Long-Tỉnh Quảng Ninh. 1.3. Yêu cầu đề tài - Nắm vững quy trình xây dựng và quản lý cơ sở dữ liệu giá đất. - Quá trình ứng dụng quản lý giá đất phải đảm bảo đầy đủ, tính chính xác cao, thuận lợi trong việc lưu trữ và sử dụng. - Quy trình thực hiện đảm bảo tính khoa học và chính xác. 1.4. Ý nghĩa đề tài 1.4.1 Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học - Đây là cơ hội cho sinh viên vận dụng những kiến thức đã học và những hiểu biết của mình vào thực tiễn, đồng thời cũng có cơ hội nâng cao sự hiểu biết về thị trường đất ở đô thị trên địa bàn TPHL. - Nâng cao kỹ năng sử dụng và tích hợp các phần mềm tin học ứng dụng. 1.4.2 Ý nghĩa thực tiễn - Kết quả nghiên cứu có thể giúp cho các nhà hoạch định chính sách đưa ra các quyết định đúng đắn trong việc thực hiện chương trình dự án liên quan đến công tác định giá, khảo sát, bồi thường, giải phóng mặt bằng. - Đây cũng là nguồn tài liệu phục vụ tốt cho công tác quản lý đất đai tại địa bàn phường, căn cứ để thu các khoản tiền theo quy định của nhà nước liên quan đến giá đất. - Quy trình thực hiện có thể áp dụng để xây dựng nhiều nguồn cơ sở dữ liệu khác nhau và áp dụng trên các địa bàn, đối tượng khác nhau. 3 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Tổng quan về giá đất 2.1.1. Giá đất và nguyên tắc xác định giá đất * Giá đất Theo điều 4, Luật Đất Đai 2003 quy định: “Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”. - Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây: + Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; + Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Giá đất do nhà nước quy định cần đảm bảo các nguyên tắc sau: + Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, khi có chênh lệch lớn với giá chuyển nhượng thì phải điều chỉnh cho phù hợp. + Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau. + Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau. - Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại khoản 1 Điều 56 Luật đất đai 2003, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định. - Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm 4 căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước”. * Nguyên tắc xác định giá đất Theo Đặng Như Hiển (2005), giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Một trong những khác biệt cơ bản giữa luật đất đai hiện hành so với luật đất đai 1993 đó là sử dụng giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường là một trong những nguyên tắc để xác định giá đất. Theo quy định tại khoản 1 điều 56 luật đất đai thì giá đất được xác định theo các nguyên tắc sau: - Sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp. - Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau. - Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau. - Chính phủ quy định phương pháo xác định giá đất, khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian, từng trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc sử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực phố thuộc trung ương. 2.1.2. Phương pháp định giá đất - Phương pháp so sánh/ so sánh trực tiếp Phương pháp này dựa trên cơ sở giá đã được bán trên thị trường của các BĐS có nhiều đặc điểm tương đối giống so với BĐS thuộc đối tượng xem xét, để ước tính giá trị thực của BĐS đó, đây là phương pháp sử dụng rộng rãi 5 và phổ biến nhất hiện nay ở Việt Nam cũng như nhiều nước trên thế giới. - Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp vốn hóa): Phương pháp này dựa trên cơ sở thu nhập ròng trung bình hàng năm trong tương lai từ một BĐS, tương ứng với một tỷ lệ (%) thu hồi vốn nhất định đối với BĐS đó (còn gọi là tỷ lệ vốn hóa) để tính ra giá trị của BĐS đó. Mặt hạn chế của phương pháp này là các tham số để tính toán giá trị BĐS đòi hỏi độ chính xác cao, trong khi việc xác định chúng lại phải tiến hành trong điều kiện dự kiến trước, vì vậy độ chính xác của kết quả tính toán thường bị hạn chế, có thể khắc phục bằng cách sử dụng các phương pháp định giá khác để kiểm tra. - Phương pháp chi phí ( phương pháp giá thành): Phương pháp này chủ yếu được áp dụng để định giá những BĐS không có hoặc rất ít khi xảy ra việc mua bán chúng trên thị trường BĐS (nhà thờ, trường học, bệnh viện, công sở…) Dựa trên nguyên tắc thay thế, phương pháp giá thành cho phép giả định rằng, giá trị của một tài sản hiện có, có thể đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự có vai trò như là một vật thay thế, nghĩa là giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành. - Phương pháp lợi nhuận (hay phương pháp hạch toán): Phương pháp này được sử dụng để xác định giá của các tài sản đặc biệt như rạp chiếu phim, khách sạn và những tài sản khác mà giá trị của nó chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời từ tài sản đó, mặt hạn chế của phương pháp này là chỉ áp dụng để xác định giá trị cho những BĐS mà hoạt động của nó có tạo ra lợi nhuận. - Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh / phát triển giả định): Phương pháp này thường được áp dụng để tính toán giá trị của những BĐS không phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sẽ được sử dụng chúng trong tương lai, theo quy hoạch sẽ được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Thực chất phương pháp thặng dư là một dạng của phương pháp giá thành, chúng thực hiện theo nguyên tắc: Giá trị đất đai được xác định trên cơ 6 sở giá trị còn lại sau khi lấy giá trị công trình BĐS trừ đi tổng số chi phí và lợi nhuận. Phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. 2.2 Các văn bản thực hiện xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất - Luật đất đai được Quốc hội thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003 có hiệu lực từ ngày 01/7/2004; - Luật Công nghệ thông tin được Quốc hội thông qua ngày 29/06/2006, có hiệu lực từ ngày 01/01/2007; - Quyết định số 179/2004/QĐ-TTg ngày 06/10/2004 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Chiến lược ứng dụng và phát triển công nghệ thông tin tài nguyên và môi trường đến năm 2015 và định hướng đến năm 2020; - Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT, ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính; - Thông tư 07/2009/TT-BTNMT ngày 10/07/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc Quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 102/2008/NĐ-CP ngày 15/09/2008 của Thủ tướng Chính phủ về việc thu thập, quản lý, khai thác và sử dụng dữ liệu về tài nguyên và môi trường; - Công văn số 106/BTNMT-CNTT ngày 12/01/2012 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc thông báo kết quả thẩm định các phần mềm xây dựng khai thác cơ sở dữ liệu đất đai; 2.3. Các nhân tố ảnh hưởng tới vùng giá trị đất đai Những nhân tố chủ yếu ảnh hưởng tới vùng giá trị đất đai bao gồm: kinh tế xã hội, tự nhiên và hành chính… * Nhân tố kinh tế xã hội Trình độ kinh tế xã hội phát triển là nhân tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến phân vùng đất đai, bao gồm các mặt sau: - Mức độ phồn hoa - Mức độ thông thoáng - Mức độ hoàn thiện của thiết bị thành phố, thị trấn - Mật độ nhân khẩu * Nhân tố tự nhiên Nhân tố tự nhiên cũng là một trong những nhân tố trọng yếu ảnh hưởng tới phân vùng đất đai. 7 - Độ dốc địa hình - Lực chịu tải của đất - Tình trạng ngập lũ và thoát nước - Cấu tạo địa chất và cảnh quan tự nhiên - Chất lượng môi trường * Nhân tố hành chính Nhân tố hành chính chủ yếu ảnh hưởng đến phân vùng đất đai là quy hoạch đô thị. Bố trí sắp xếp sử dụng các loại đất đô thị hợp lý, là nội dung chủ yếu của quy hoạch đô thị. Tuy việc sử dụng đất trong quy hoạch là mục tiêu của tương lai, nhưng sự tốt xấu của phân vùng đất đai đã được thể hiện trên thực tế trong thị trường đất đai. 2.4. Tổng quan về GIS - Geographic Information System 2.4.1. Khái niệm về GIS - Định nghĩa theo chức năng: GIS là một hệ thống bao gồm 4 hệ con: Dữ liệu vào, quản trị dữ liệu, phân tích dữ liệu và dữ liệu ra. - Định nghĩa theo khối công cụ: GIS là tập hợp phức tạp của các thuật toán. - Định nghĩa theo mô hình dữ liệu: GIS gồm các cấu trúc dữ liệu được sử dụng trong các hệ thống khác nhau (cấu trúc dạng Raster và Vecter). - Định nghĩa về mặt công nghệ: GIS là công nghệ thông tin để lưu trữ, phân tích và trình bày các thông tin không gian và thông tin phi không gian, công nghệ GIS có thể nói là tập hợp hoàn chỉnh các phương pháp và các phương tiện nhằm sử dụng và lưu trữ các đối tượng. - Định nghĩa theo sự trợ giúp và ra quyết định: GIS có thể coi là một hệ thống trợ giúp việc ra quyết định, tích hợp các số liệu không gian trong một cơ chế thống nhất. Nói tóm lại theo BURROUGHT : “GIS như là một tập hợp các công cụ cho việc thu nhập, lưu trữ, thể hiện và chuyển đổi các dữ liệu mang tính chất không gian từ thế giới thực để giải quyết các bài toán ứng dụng phục vụ các mục đích cụ thể” . 8 2.4.2 Các thành phần cơ bản của GIS Một Hệ thống thông tin địa lý bao gồm những thành phần cơ bản sau: - Phần cứng: bao gồm máy tính điều khiển mọi hoạt động của hệ thống và các thiết bị ngoại vi. - Phần mềm: cung cấp công cụ và thực hiện các chức năng: + Thu thập dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính từ các nguồn thông tin khác nhau + Lưu trữ, cập nhật, điều chỉnh và tổ chức các cơ sở dữ liệu nói trên. + Phân tích biến đổi, điều chỉnh và tổ chức các cơ sở dữ liệu nhằm giải quyết các bài toán tối ưu và mô hình mô phỏng không gian và thời gian. + Đưa ra các thông tin theo yêu cầu dưới dạng khác nhau. Ngoài ra phần mềm cần phải có khả năng phát triển và nâng cấp theo các yêu cầu đặt ra của hệ thống. - Dữ liệu: đây là thành phần quan trọng nhất của GIS. Các dữ liệu không gian (Spatial data) và các dữ liệu thuộc tính (No spatial data) được tổ chức theo một mục tiêu xác định bởi một hệ quản trị cơ sở dữ liệu (DataBase Management System). - Con người: yếu tố con người có ảnh hưởng rất lớn đối với các hệ GIS, đặc biệt trong việc điều khiển hệ thống và phát triển các ứng dụng. - Phương pháp: phương pháp phụ thuộc vào ý tưởng của các xây dựng hệ thống, sự thành công của một hệ GIS phụ thuộc vào phương pháp được sử dụng để thiết kế hệ thống. 9 2.4.3 Quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu ngành Tài nguyên - Môi trường Thu thập nội dung thông tin Phân tích nội dung dữ liệu Thiết kế mô hình cơ sở dữ liệu Xây dựng danh mục ( Data catalog) nhập siêu dữ liệu Có DL đã có ở dạng số Chuẩn hóa & chuyển đổi dữ liệu Không Nhập dữ liệu Biên tập dữ liệu Kiểm tra sản phẩm Giao nộp sản phẩm SƠ ĐỒ QUY TRÌNH XÂY DỰNG CSDL Hình 2.1: Sơ đồ quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu ngành Tài nguyên – Môi trường 2.5. Tình hình nghiên cứu GIS trong và ngoài nước 2.5.1. Tình hình nghiên cứu trên thế giới - Hiện nay trên thế giới việc ứng dụng công nghệ GIS đã và đang được ứng dụng trong nhiều ngành lĩnh vực khác nhau, GIS đang được phát triển theo nhiều hướng nghiên cứu khác nhau nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của nền kinh tế - xã hội. - Tại một số quốc gia phát triển trên thế giới như Hoa Kỳ, Anh, Hàn Quốc… việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất đã được thực hiện từ nhiều năm qua và đã được ứng dụng trên diện rộng, đó là việc ứng dụng công nghệ 10 WebGIS để cung cấp cho người dùng những thông tin một cách nhanh và chuẩn xác nhất. - Năm 1964 Canada đã xây dựng Hệ thống thông tin địa lý đầu tiên trên thế giới có tên gọi là Canadian Geographical Information System. Song song với Canada, tại Mỹ các trường đại học cũng tiến hành nghiên cứu và xây dựng các Hệ thống thông tin địa lý. Tuy nhiên rất nhiều hệ thống trong số đó đã không tồn tại được bao lâu do khâu thiết kế cồng kềnh và giá thành quá cao. Tuy nhiên, các nhà nghiên cứu ở giai đoạn này đã đưa ra những lý luận nhận định quan trọng về vai trò, chức năng của Hệ thống thông tin địa lý: Hàng loạt loại bản đồ có thể được số hoá và liên kết với nhau tạo ra một bức tranh tổng thể về tài nguyên thiên nhiên của một khu vực, một quốc gia hay một châu lục. Sau đó máy tính được sử dụng để phân tích các đặc trưng của nguồn tài nguyên đó và cung cấp các thông tin bổ ích, kịp thời cho việc quy hoạch [7]. - Ở các nước trong khu vực Đông Nam Á, Liên Hợp Quốc chủ trì chương trình Cơ sở hạ tầng về Thông tin Địa lý Châu Á - Thái bình dương (GIS Infastructure for Asia and the Pacific) bắt đầu từ năm 1995 tại Malaysia. Với sự hình thành các nhóm nghiên cứu về: hệ quy chiếu và địa giới hành chính, hệ thống pháp lý, bản đồ nền, chuẩn hoá thông tin, kể từ năm 1997 chương trình này tập trung nghiên cứu xây dựng hệ quy chiếu - hệ toạ độ khu vực và cơ sở dữ liệu không gian và khu vực. Nói tóm lại vấn đề xây dựng các CSDL địa lý toàn cầu và khu vực đang là một nhu cầu lớn đựơc nhiều nước quan tâm nhằm giải quyết các vấn đề mang tính chiến lược phát triển đối với mỗi quốc gia cũng như trên toàn cầu [7]. 2.5.2 Tình hình nghiên cứu trong nước - Đề tài " Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ công tác thu tiền sử dụng đất Phường Võ Cường, TP Bắc Ninh" trên cơ sở ứng dụng hệ thống thông tin địa lý (GIS) kết hợp phương pháp chuyên gia theo quy định, quy phạm kỹ thuật đã thể hiện tính khách quan, khoa học và rất phù hợp với điều kiện địa phương. Phương pháp xây dựng cơ sở dữ liệu trên cơ sở ứng dụng công nghệ hiện đại đã xây dựng được hệ thống cơ sở dữ liệu đáp ứng tốt nhu cầu của người dùng (Hồ Thị Lam Trà và cs, 2008). 11 - Đề tài “Xây dựng cơ sở dữ liệu tài nguyên đất phục vụ công tác quản lý đất đai huyện Tam Nông - tỉnh Phú Thọ” đã xây dựng được bộ cơ sở dữ liệu phục vụ cho công tác quản lý đất đai của huyện Tam Nông - tỉnh Phú Thọ phù hợp với các yêu cầu về quản lý và sử dụng đất dựa trên chính sách pháp luật của nhà nước về đất đai và hoàn cảnh thực tiễn tại địa phương (Vũ Văn Trọng, 2006). - Đề tài " Ứng dụng hệ thống thông tin địa lý (GIS) trong quản lý thông tin bất động sản Thị trấn Quỳ Châu - Gia Lâm - Hà Nội" trên cơ sở ứng dụng công nghệ GIS để thu thập số liệu, xây dựng cơ sở dữ liệu bất động sản và sử dụng cơ sở dữ liệu đó cho các ứng dụng cụ thể. GIS có chức năng tổ hợp dữ liệu trong phân tích không gian như chồng xếp bản đồ, tạo vùng đệm giúp các nhà quản lý dễ dàng giải quyết tranh chấp, tìm kiếm thông tin. Điều này có ý nghĩa rất quan trọng vì đây là một công cụ cung cấp thông tin nhanh chóng với độ chính xác cao, giúp các nhà quản lý hay các nhà hoạch định chính sách có được những quyết định sáng suốt (Lê Thị Giang, 2008). - Qua đó cho thấy công nghệ GIS đóng vai trò hết sức quan trọng trong nghiên cứu và quản lý, đặc biệt là việc quản lý nguồn tài nguyên đất đai trong đó có quản lý giá đất. 2.6. Các phần mềm tin học được sử dụng xây dựng CSDL giá đất 2.6.1 Phần mềm Microstation Geographics Microstation GeoGraphic là một phần mềm hệ thống thông tin địa lý, với đầy đủ tính năng thu nhận dữ liệu, quản lý, phân tích, tìm kiếm và hiển thị, …các dữ liệu không gian và các dữ liệu thuộc tính có liên quan trong một dự án GIS. Hơn nữa Microstation GeoGraphics còn cung cấp bộ công cụ quản lý các thông tin địa lý ở những dạng dữ liệu khác nhau như Raster, Vector, hay dạng bảng. MicroStation Geographics bao gồm các chức năng chính sau đây: - Thiết kế các đối tượng cơ sở (Feature-base Design) - Xây dựng các đối tượng hình học (Construction of geometric objects) - Tạo lập Topology và phân tích dữ liệu không gian (Topology and Spatial Analysis) - Cung cấp công cụ quản lý cơ sở dữ liệu (Database Tools) 12 - Thành lập bản đồ chuyên đề và các chú giải (Thematic Mapping and Annotation) - Quản lý bản đồ (Map Management) - Tương thích với hệ Module GIS Environment (MGE compatibility) * Với ngôn ngữ phát triển MDL (MicroStation Development Language), Microstation Geographics còn cung cấp cho những nhà phát triển phần mềm và người sử dụng các công cụ mềm dẻo trong việc mở rộng các chức năng của GIS. - MicroStation Geographics Projects * MicroStation Geographics tổ chức cơ sở dữ liệu bản đồ trong các dự án (Projects). Dự án là sự lựa chọn các đối tượng đặc trưng (Features), nhóm loại đối tượng (Categories), các loại bản đồ (Maps) và các thuộc tính khác được định nghĩa trong khi tổ chức các thông tin địa lý. Các thành phần chính trong một dự án của MicroStation Geographics bao gồm: - Phân nhóm đối tượng (Category) - Phân lớp đối tượng (Feature) - Các lệnh thao tác xử lý (Command) - Các loại bản đồ (Maps) - Các bảng hệ thống (Systems Tables) - Thuộc tính dùng cho chuyên đề (User Attribute Tables) - Liên kết các chỉ số bản đồ (Join CatalogMap index shapes). * Trong MicroStation Geographics, mô hình dữ liệu là một tập hợp dữ liệu có tổ chức và cấu trúc chặt chẽ. Các thành phần cơ bản bao gồm các file bản đồ và các bảng cơ sở dữ liệu. * Bản đồ trong MicroStation Geographics là các file đồ hoạ, chứa các đối tượng bản đồ được số hoá cùng các tham số đồ hoạ định nghĩa theo đối tượng. Các file đồ hoạ DGN được lưu trữ với phần mở rộng là .dgn mô tả vị trí không gian của các đối tượng. * Mỗi đối tượng địa lý là một phần tử của file DGN có ít nhất một thuộc tính liên kết với bảng dữ liệu thuộc tính được người sử dụng định nghĩa cho đối tượng. File DGN lưu trữ dữ liệu theo cấu trúc không gian xác định.