LỜI MỞ ĐẦU
Nhu cầu sử dụng đất là một nhu cầu tất yếu của con người. Hiện nay, hoạt
động về đất đai ngày càng gia tăng, thị trường bất động sản cũng theo đó phát
triển mạnh mẽ hơn, trong khi đó thì hệ thống pháp luật điều chỉnh lĩnh vực này
không phát triển kịp với nhu cầu thực tế và hầu như luôn đi sau một bước. Xã
hội phát triển, con người dù tiến bộ, cuộc sống dù có văn minh nhưng khi quyền
và lợi ích bị xâm phạm thì tranh chấp sẽ xảy ra. Một trong những tranh chấp về
đất đai là tranh chấp về đặt cọc trong hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất. Hiện
nay việc giải quyết tiền đặt cọc trong các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất của Tòa án còn chưa thống nhất, có trường hợp xác định không chính
xác khoản tiền nào là tiền đặt cọc hoặc không đúng quy định về phạt cọc. Vì vậy,
nhóm chúng em xin đưa ra một số vụ việc có tranh chấp về tài sản đặt cọc trong
quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và một số ý kiến của nhóm về vấn đề
này nhằm làm rõ hơn các qui định của pháp luật về vấn đề đặt cọc.
I. Lí luận chung về “Đặt cọc – Biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự”
Điều 358. Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí
quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một
thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.
Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.
2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản
đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả
tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản
đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết,
1
thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một
khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận
khác.
Dựa vào nội dung Điều 358 BLDS 2005, ta có thể thấy đặt cọc là một giao
dịch dân sự thể hiện sự thỏa thuận giữa các bên. Theo đó, một bên giao cho bên
kia một tài sản trong một thời hạn nhất định nhằm xác nhận rằng các bên đã
thống nhất sẽ giao kết một hợp đồng hoặc đã giao kết một hợp đồng. Lúc này, kể
từ thời điểm bên nhận đặt cọc nhận được tài sản đặt cọc thì các bên đều có nghĩa
vụ thực hiện những điều mà họ đã thỏa thuận khi đặt cọc. Nghĩa vụ đó có thể là
nghĩa vụ giao kết hợp đồng hoặc nghĩa vụ thực hiện hợp đồng và cũng có thể
phải thực hiện cả hai nghĩa vụ đó.
Đối tượng của đặt cọc là tiền, những vật có giá trị như kim khí quí, đá quý
hoặc vật có giá trị khác mà bên đặt cọc sẽ giao trực tiếp cho bên nhận đặt cọc.
Đối tượng của đặt cọc ở đây vừa mang chức năng bảo đảm, vừa mang chức năng
thanh toán, vì vậy việc đặt cọc phải được lập thành văn bản, trong đó phải xác
định rõ số tiền đặt cọc, số tài sản đặt cọc…
Về hình thức của đặt cọc: Đặt cọc có thể được thực hiện bằng một văn bản
riêng, nhưng cũng có thể được thể hiện bằng một điều khoản trong hợp đồng
mua bán hoặc hợp đồng dịch vụ với nhiệm vụ để đảm bảo cho một giao kết, thỏa
thuận hoặc việc thực hiện hợp đồng dân sự.
Về nội dung: Đặt cọc nhằm mục đích bảo đảm cho sự giao kết hoặc thực
hiện hợp đồng dân sự nên tài sản đặt cọc không phải là tài sản để thực hiện nghĩa
vụ của một bên trong hợp đồng dân sự. Do đó, khi hợp đồng dân sự được giao
kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để
thực hiện nghĩa vụ trả tiền khi thực hiện hợp đồng dân sự. Nếu bên đặt cọc từ
chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt
cọc. Ngược lại, nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, không thực hiện hợp đồng
2
thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương với
giá trị của tài sản đặt cọc (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác).
II.Thực tiễn về việc tranh chấp tài sản đặt cọc trong quan hệ chuyển
nhượng quyền sử dụng đất.
1. Vụ việc thứ nhất: Về việc tranh chấp chấp hợp đồng đặt cọc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Phan Thị Hải Yến (Đống Đa – Hà Nội) và
Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long (Hoài Đức, Hà Nội).
1.1. Nội dung vụ việc:
Ngày 07/4/2008, Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long và bà Phan Thị
Hải Yến có kí kết hợp đồng đặt cọc nhắm đảm bảo thực hiện hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với thửa đất diện tích 5440m2 tại
xã Kim Chung Hoài Đức. Thửa đất này được UBND tỉnh Hà Tây (cũ) cấp giấy
chứng nhận số 479120, ngày 01/11/2000. Theo hợp đồng, bà Yến đã đặt cọc cho
Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long là 3.000.000.000đ (3 tỷ đồng) và công ty
giao cho bà Yến giấy chứng nhận QSDĐ. Theo thòa thuận thì thời hạn đặt cọc
tối đa là 60 ngày tính từ ngày kí hợp đồng. Trong thời hạn trên đến ngày thứ 16,
hai bên sẽ thực hiện việc chuyển nhượng. Đến ngày 04/6/2008, hai bên kí phụ
lục hợp đồng với nội dung ra hạn thời gian đặt cọc thêm 30 ngày.
Theo bà Yến thì trong thời hạn nêu trên, bà đã nhiều lần đôn đốc Công
ty TNHH bánh kẹo Thăng Long hoàn tất thủ tục cần thiết để thực hiện hợp đồng,
và Công ty đều thông báo đang triển khai. Đến ngày 04/7/2008, sau khi hết hạn
hợp đồng bà có gửi văn bản yêu cầu nhưng phía công ty Thăng Long không trả
lời tiến độ thực hiện hợp đồng dặt cọc đã kí. Do Công ty TNHH bánh kẹo Thăng
Long không thực hiện nghĩa vụ của mình theo hợp đồng dẫn đến mục đích đặt
cọc không đặt được đã gây thiệt hại về tài chính và đầu tư của bà. Nay bà yêu
cầu Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long phải hoàn trả bà 3 tỷ đồng tiền đặt cọc
và 3 tỷ đông tiền phạt đặt cọc do không thực hiện đúng cam kết và số lãi suất
3
ngân hàng là 700.000.000đ hoặc công ty tiếp tục thực hiện hợp đồng đã ký, hoàn
tất theo thủ tục theo quy đinh của pháp luật để thực hiện hợp đồng chuyển
nhượng.
Phía Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long cho rằng sau khi ký hợp
đồng đặt cọc Công ty đã yêu cầu bà Yến ký hợp đồng chuyển nhượng và thanh
toán tiền cho công ty theo thỏa thuận và các bên cùng tiến hành làm thủ tục
chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật
nhưng bà Yến không thực hiện hợp đồng ký kết, sau đó bà Yến cũng không yêu
cầu công ty ký kết hợp đồng chuyển nhượng và không đưa cho công ty giấy tờ
cần thiết để làm thủ tục xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Do vậy theo
yêu cầu đặt cọc 07/4/2008 và phụ lục hợp đông ký 04/6/2008 thì bà Yến đã vi
phạm thỏa thuận tại Điều 2.2 của hợp đồng. Bà Yến từ chối giao kết và không
thực hiện nghĩa vụ dân sự thì bà Yến bị mất tài sản đặt cọc.
Vụ việc đã được Tòa án nhân dân huyện Hoài Đức giải quyết. Tại bản án
dân sự sơ thẩm số 05/2009/DSST ngày 10/6/2009 Tòa án nhân dân huyện Hoài
Đức đã xử:
1.
2.
Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của Bà Phan Thị Hải Yến.
Tuyên bố hợp đồng đã đặt cọc ngày 07/4/2008 giữa Phan thị Hải
Yến và Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long là vô hiệu.
3.
Buộc Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long trả lại bà Yến số tiền 3
tỷ đồng và 158.280.500 tiền bồi thường thiệt hại. Tổng số tiền Công ty TNHH
bánh kẹo Thăng Long phải trả cho bà Phan thị Hải Yến là 3.158.280.500đ.
4.
Bà Phan Thị Hải Yến phải trả cho Công ty TNHH bánh kẹo Thăng
Long giấy chứng nhận QSDĐ số 479120 ngày 01/11/2000.
Bác yêu cầu khác của các bên đương sự.
4
Sau khi xử sơ thẩm, ngày 22/6/2009 Bà Yến có đơn kháng cáo đề
nghị xác định hợp đồng đặt cọc giữa bà và Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long
là có hiệu lực và buộc Công ty bồi thường cho bà 3 tỷ đồng tiền phạt đặt cọc.
Tại bản án dân sự phúc thẩm số 295/2009/DSPT ngày 12/11/2009 Tòa
án nhân dân Thành phố Hà Nội đã xử:
1.
Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của Bà Phan Thị Hải Yến.
2.
Tuyên bố hợp đồng đã đặt cọc ngày 07/4/2008 giữa Phan Thị Hải
Yến và Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long là vô hiệu.
3.
Buộc Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long trả lại bà Yến số tiền 3
tỷ đồng và 158.280.500đ tiền bồi thường thiệt hại. Tổng số tiền Công ty TNHH
bánh kẹo Thăng Long phải trả cho bà Phan thị Hải Yến là 3.158.280.500đ.
4.
Bà Phan Thị Hải Yến phải trả cho Công ty TNHH bánh kẹo Thăng
Long giấy chứng nhận QSDĐ số 479120 ngày 01/11/2000.
Việc chuyển giao tiền và giấy chứng nhận QSDĐ cùng một thời điểm.
1.2. Nhận xét của nhóm:
Dựa vào nội dung vụ việc ta có thể thấy: Tòa án các cấp đều xác định hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Yến và Công ty TNHH bánh
kẹo Thăng Long là vô hiệu. Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long phải trả lại số
tiền đặt cọc là 3.000.000.000đ cho bà Yến đồng thời phải bồi thường thiệt hại
cho bà Yến với số tiền là 158.280.500đ. Bà Yến phải trả cho Công ty TNHH
bánh kẹo Thăng Long giấy chứng nhận QSDĐ số 479120 ngày 01/11/2000 là
chính xác. Theo hợp đồng thuê đất số 28 ngày 07/8/2000 giữa Công ty TNHH
bánh kẹo Thăng Long và UBND tỉnh Hà Tây thì thửa đất mà các bên ký kết hợp
đồng được nhà nước cho Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long thuê 30 năm.
Theo quy định tại Điều 111 Luật Đất đai năm 2003 thì phía Công ty không có
quyền chuyển nhượng QSDĐ thửa đất trên mà chỉ có quyền chuyển nhượng tài
sản trên đất và việc chuyển giao khu đất thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm
5
quyền cho phép. Song Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long chưa được cơ quan
có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng đã ký kết hợp đồng đặt cọc với Bà Yến
là vi phạm tại hợp đồng thuê đất giữa Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long và
UBND tỉnh Hà Tây.
Theo quy định của pháp luật thì bên nhận chuyển nhượng đất thuê phải
có đủ điều kiện như giấy phép kinh doanh, dự án đầu tư. Tại phiên tòa phúc thẩm
bà Yến xuất trình giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh của Công ty cổ phần đầu
tư thương mại Minh Quang cử bà Yến là giám đốc để khẳng định bà Yến đủ điều
kiện nhận chuyển nhượng. Tuy nhiên việc kí kết hợp đồng đặt cọc của bà Yến
với phía công ty là với tư cách cá nhân chứ không phải đại diện cho công ty đầu
tư thương mại Minh Quang. Trong thời gian đặt cọc phía bà Yến cũng không có
tài liệu chứng minh đã đưa cho Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long tài liệu để
khẳng định bà có đủ điều kiện nhận chuyển nhượng. Và hết thời hạn đặt cọc các
bên không ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Do vậy Tòa án các cấp đã xác định
hợp đồng đặt cọc giữa bà Yến và Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long vô hiệu
và áp dụng Điều 137 BLDS buộc các bên phải trả lại cho nhau nhưng gì đã nhận.
Do lỗi dẫn đến giao dịch dân sự vô hiệu thuộc về cả hai bên nên Tòa đã xác định
tỷ lệ lỗi của hai bên là 50/50 là hoàn toàn chính xác.
2. Vụ việc thứ hai: Về việc tranh chấp về tài sản đặt cọc trong chuyển
nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Phạm Văn Triển (Xóm 1, thôn Đại Lan,
xã Duyên Hà, huyện Thanh Trì, Hà Nội) và Anh Đặng Xuân Bằng (Xóm 2,
thôn Đại Lan, xã Duyên Hà, Huyện Thanh Trì, Hà Nội).
2.1 Nội dung vụ việc
Ngày 27/3/ 2002 anh Đặng Xuân Bằng đã thỏa thuận chuyển nhượng thửa
đất 112,5m2 tọa lạc tại đội 5, thôn Đại Lan, xã Duyên Hà, Thanh Trì, Hà Nội
cho ônh Phạm Văn Triển với số tiền 30.000.000 đồng, ông Triển đã trả trước
6
10.000.000 đồng và thống nhất khi nào hai bên làm xong giấy tờ thì trả nốt tiền
và giao đất( BL 64A).
Tháng 5/ 2003 anh Đặng Xuân Bằng lại chuyển nhượng thửa đất nói trên
cho vợ chồng bà Vũ Thị Thu Hà và ông Đặng Bá Thường người cùng xã Duyên
Hà với số tiền 30.000.000.
Từ tháng 7/ 2003 anh Triển đề nghị UBND xã Duyên Hà giải quyết nhiều
lần nhưng không có kết quả. Tháng 2/2008 ông Phạm Văn Triển khởi kiện đề
nghị Tòa án hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh với anh
Bằng, buộc anh Bằng trả lại số tiền anh đã trả trước (10.000.000đ) và bồi thường
thiệt hại theo quy định của pháp luật.
Phía bị đơn anh Bằng thừa nhận việc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất giũa anh với ông Triển, thừa nhận “ Giấy biên nhận” ( BL 64A ) của
ông Triển xuất trình là do anh viết và thừa nhận đã nhận của ông Triển
10.000.000đ nhưng đó là tiền đặt cọc. Do thời gian quá lâu mà ông Triển không
trả nốt anh số tiền nhận chuyển nhượng đất nên tháng 5/2003 anh đã chuyển
nhượng thửa đất nói trên cho vợ chồng ông Đặng Xuân Thường. Nay ông Triển
khởi kiện, anh chấp nhận trả lại số tiền ông Triển đặt cọc, nhưng không chấp
nhận bồi thường.
Vụ việc được Tòa án nhân dân huyện Thanh Trì giải quyết. Tại bản án sơ
thẩm số 14/2008/DSST ngày 25/7/2008, Tòa án nhân dân huyện Thanh Trì quyết
định:
1.
Xác định giao dịch dân sự được ký kết giữa ông Phạm Văn Triển và
anh Đặng Xuân Bằng là giao dịch đặt cọc để đảm bảo giao kết hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất tại thửa đất số 05 tờ bản đồ số 09 thôn Đại Lan, xã
Duyên Hà, Thanh Trì, Hà Nội.
7
2.
Tuyên bố giao dịch dân sự về đặt cọc giữa ông Phạm Văn Triển và
anh Đặng Xuân Bằng là giao dịch dân sự vô hiệu. Buộc anh Bằng phải thanh
toán cho ông Triển số tiền 20.000.000 đồng (hai mươi triệu đồng).
Ông Triển và anh Bằng đều có đơn kháng cáo. Tòa án nhân dân Thành
phố Hà Nội đã xét xử phúc thẩm và nhận định:
Anh Đặng Xuân Bằng là người chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông
Phạm Văn Triển song sau khi nhận trước tiền và viết “ Giấy biên nhận” anh
không có thiện chí để làm hợp đồng và hoàn tất thủ tục chuyển nhượng ở cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền, mà lại tự ý chuyển nhượng cho người khác là vi
phạm nghĩa vụ người chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại Điều 699
BLDS 2005. Do vậy anh phải chịu trách nhiệm đối với hậu quả do hợp đồng vô
hiệu, bằng 70%.
Về phía ông Phạm Văn Triển là người nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, đáng lẽ sau khi thỏa thuận và trả trước 10.000.000 đồng thì ông phải
cùng anh Bằng thiết lập hợp đồng và hoàn tất thủ tục đăng ký chuyển nhượng ở
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhưng ông không làm hoặc làm không đến nơi
đến trốn dẫn đến hợp đồng vô hiệu là vi phạm về quyền và nghĩa vụ của bên
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại Điều 701,702 BLDS 2005.
Do vậy anh cũng có một phần lỗi và phải chịu hậu quả bằng 30%.
Ông Triển đã trả trước anh Bằng 10.000.000 đồng = 1/3 giá trị hợp đồng,
xác định giá tại thời điểm xét xử là 900.000đ/m2, trừ 10.000.000 đồng tiền gốc
thì tổng thiệt hại là 23.750.000 đồng. Như vậy, anh Bằng phải bồi thường anh
Triển là 23.750.000 đồng x 70% = 16.625.000 đồng ; anh Phạm Văn Triển cũng
có lỗi phải tự gánh chịu 30% thiệt hại là 23.750.000 đồng x 30% = 7. 125.000
đồng.
8
Tại bản án phúc thẩm số 99/2008/DSPT ngày 21/11/2008, Tòa án nhân
dân Thành phố Hà Nội đã quyết định sửa bản án sơ thẩm số 14/2008/DSST ngày
25/7/2008:
1.
Tuyên bố giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh
Bằng và ông Triển là vô hiệu.
2.
Buộc anh Bằng phải hoàn trả cho ông Triển 10.000.000đ và bồi
thường thiệt hại cho ông Triển 16.625.000 đồng. Tổng cộng là 26.625.000 đồng.
2.2 Nhận xét của nhóm
Trong vụ việc trên, có thể thấy Tòa án các cấp đã xác định giao dịch
chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Triển và anh Bằng là vô hiệu và đều
xử lý phạt cọc khi hợp đồng vô hiệu, nhưng cách xử lý khác nhau. Bản án sơ
thẩm phạt cọc theo quy định 358 BLDS năm 2005 nhưng Tòa án cấp phúc thẩm
đã xử lý phạt cọc trên cơ sở xác định tỷ lệ lỗi , không theo quy định của Điều
358 BLDS năm 2005.
Trước hết, hợp đồng giữa anh Bằng và anh Triển tuy chưa được lập thành
văn bản nhưng thỏa thuận này hoàn toàn tự nguyện và thỏa mãn các điều kiện
pháp luật quy định để hợp đồng có hiệu lực pháp luật, như đối tượng mua bán,
giá cả, phương thức thanh toán. Vì vậy, cần phải coi hợp đồng này đã được thực
hiện một phần chứ không phải hợp đồng đặt cọc như Tòa án cấp sơ thẩm đã xác
định.
Đáng lẽ, sau khi chuyển nhượng và nhận tiền trả trước từ anh Triển, anh
Bằng có nghiã vụ làm hợp đồng bằng văn bản và đăng ký ở cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền. Nhưng anh Bằng lại không viết hợp đồng chuyển nhượng cho
anh Triển mà lại chuyển nhượng thửa đất đó cho bà Vũ Thị Thu Hà, dẫn đến hợp
đồng giữa anh với anh Triển vô hiệu.
Tại khoản 2 điều 137 BLDS 2005 có quy định: “Khi giao dịch dân sự vô
hiệu thì các bên khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã
9
nhận…Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”. Như vậy, giao dịch chuyển
nhượng quyền sử dụng đất giữa anh Bằng và anh Triển là vô hiệu, các bên phải
hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, xác định lỗi của các bên để bồi thường thiệt
hại như quyết định của Tòa án cấp phúc thẩm. Cả ông Triển và anh Bằng đều có
lỗi trong việc dẫn đến hợp đồng vô hiệu, nhưng mức độ lỗi của mỗi người là
khác nhau: anh Bằng có lỗi nhiều hơn ông Triển.
Như vậy, khi hợp đồng vô hiệu, các Tòa án xử lý thỏa thuận về phạt cọc
rất khác nhau. Nhiều trường hợp khi hợp đồng vô hiệu Tòa án không phạt cọc.
Thực tiễn cho thấy, khi hợp đồng dân sự bị vô hiệu cần phải xác định lỗi của các
bên làm cho hợp đồng dân sự vô hiệu để làm căn cứ cho việc xử lý tài sản đặt
cọc. Từ đó xác định phương án bồi thường thiệt hại trên cơ sở chênh lệch giá.
3. Vụ việc thứ ba: Vụ việc thứ 3: Về việc tranh chấp “hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất” giữa: Công ty TNHH công nghiệp may thêu thời
trang Trang Anh Vĩnh do ông Lê Quang Nghĩa, Giám đốc, uỷ quyền cho ông
Dương Đức Trung là Phó giám đốc đại diện (Trụ sở: số 1075/1 khu phố 1,
phường Thạnh Xuân, quận 12, thành phố Hồ Chí Minh) và Công ty TNHH
Thủy tinh Vĩnh Ký do ông Dương Mạnh, Giám đốc đại diện (Trụ sở số:
205/10 Âu Cơ, phường 5, quận 11, thành phố Hồ Chí Minh.
3.1 Nội dung vụ việc:
Ngày 28-06-2001 Công ty TNHH thuỷ tinh Vĩnh Ký, ký hợp đồng
“chuyển quyền sử dụng đất” cho Công ty Trang Anh Vĩnh 42.175m2 đất theo
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh Sông Bé cấp cho
Công ty Vĩnh Ký ngày 18-02-1995 bao gồm 10.000m 2 đất xây dựng nhà máy,
32. 175m2 là đất sản xuất nông nghiệp với giá l80.000đ/m 2, tổng cộng bằng
7.591.500.000 đồng. Phương thức thanh toán: bên mua đặt cọc 3 tỷ đồng bằng
chuyển khoản qua Ngân hàng. Tại Điều 4 của Hợp đồng, hai bên cam kết: “Khi
bên bán nhận được tiền cọc thì nhanh chóng làm hồ sơ chuyển về xã để hoàn tất
10
thủ tục ở xã. Kể từ khi xã chứng nhận không có tranh chấp và được bán thì trong
vòng 30 ngày, hai bên phải đưa nộp hồ sơ lên Sở Địa chính tỉnh Bình Dương.
Nếu bên mua không mua sẽ mất số tiền đặt cọc; Nếu bên bán không bán thì đền
cho bên mua gấp hai lần tiền đặt cọc; nếu Nhà nước không cho phép mua bán thì
bên bán trả lại toàn bộ tiền cọc cho bên mua trong vòng 2 ngày. Nếu bên mua
chấp nhận chờ đợi Nhà nước cho phép thì bên mua có quyền đợi”. Cùng Ngày
28-06-2001, Công ty Vĩnh Ký và Công ty Trang Anh Vĩnh ký bản “Thoả thuận”:
Bên mua chịu toàn bộ các loại thuế liên quan và chi phí dịch vụ làm giấy tờ. Bên
bán hỗ trợ 50.000.000 đồng và tiền ủng hộ xã Thuận Giao.
Ngày 24-07-2001 hai bên ký tiếp phụ lục hợp đồng thoả thuận: Khi xã cho
bán thì trong vòng 30 ngày, bên mua phải trả cho bên bán 3.591.500.000 đồng,
nếu quá hạn phải chịu lãi suất 5% tháng trên số tiền 3.591.500.000 đồng. Nếu
bên bán không làm hồ sơ để chuyển nhượng đất cho bên mua thì phải chịu trách
nhiệm vi phạm hợp đồng.
Ngày 25-07-2001, hai bên tới Sở Địa chính tỉnh Bình Dương, thì được biết
10.000m2 không được sử dụng vào mục đích xây dựng nhà máy như trong Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, mà chỉ được sử dụng làm dịch vụ, sân chơi giải
trí. Nhưng ngày 04-09-2001 Công ty Vĩnh Ký vẫn có Công văn không số /CVVK gửi Công ty Trang Anh Vĩnh xác định sẽ chịu trách nhiệm về tính pháp lý
của khu đất. Đến ngày 18-12-2001, Công ty Vĩnh Ký đề nghị thanh lý hợp đồng,
trả lại 3 tỷ tiền cọc và nếu tiếp tục chuyển nhượng thì chỉ còn là đất nông nghiệp.
Nay Công ty Trang Anh Vĩnh yêu cầu Công ty Vĩnh Ký phải bồi hoàn gấp hai số
tiền đặt cọc theo hợp đồng, tổng cộng là 6 tỷ đồng cho Công ty Trang Anh Vĩnh.
Công ty Vĩnh Ký xác nhận tháng 02-1995 được cấp Giấy chứng nhận
QSD 42.175m2 đất gồm 10.000m2 để xây dựng nhà máy và 32.175m2 đất nông
nghiệp. Tháng 09-1995 Thủ tướng Chính phủ có Chỉ thị 247/TTg không cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất. Năm 1996 Uỷ ban nhân dân tỉnh Sông Bé có
11
Công văn 1426 đề nghị Công ty Vĩnh Ký thay đổi địa điểm xây dựng nhà máy.
Nhưng ngày 05-11-1997, Uỷ ban nhân dân tỉnh Bình Dương có Công văn 3313
nói rõ phần đất Vĩnh Ký đã san lấp có thể sang bán cho đơn vị khác phù hợp quy
hoạch địa phương, nên trước khi ký hợp đồng, Công ty Vĩnh Ký đã đưa giấy tờ
hồ sơ đất cho Công ty Trang Anh Vĩnh đi hỏi, nếu mua được thì Công ty Vĩnh
Ký bán. Khi biết 10.000m2 đất không được sử dụng với mục đích xây dựng nhà
máy, Công ty Vĩnh Ký đã xin trả lại tiền cọc (vì hợp đồng qui định nếu Nhà
nước không chấp nhận mua bán thì bên bán phải trả toàn bộ tiền cho bên mua
trong vòng 2 ngày) nhưng Công ty Trang Anh Vĩnh nói để bàn bạc trong nội bộ.
Sau đó, ông Trung đến gặp ông Mạnh nhưng lại không xuất trình giấy uỷ quyền
nên ông Mạnh nói ông Trung không có thẩm quyền, còn ông Nghĩa đang đi công
tác nước ngoài nên chưa giải quyết được. Nay Công ty Vĩnh Ký yêu cầu tiếp tục
hợp đồng, nếu Công ty Trang Anh Vĩnh xin huỷ hợp đồng thì Công ty Vĩnh Ký
chỉ trả lại 3.000.000.000 đồng tiền cọc.
Vụ việc được Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh giải quyết. Tại
Bản án sơ thẩm số 1148/DSST Ngày 24-07-2002, Tòa án nhân dân thành phố
Hồ Chí Minh đã quyết định:
1. Huỷ bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 01/HĐCQ/TAV-VK
lập Ngày 28-06-2001 và bản phụ lục số 1 lập Ngày 24-07- 2001 giữa Công ty
Trang Anh Vĩnh và Công ty Vĩnh Ký.
2. Buộc Công ty Vĩnh Ký phải hoàn tiền cọc gấp đôi cho Công ty Trang Anh
Vĩnh là 6.000.000.000 đồng (sáu tỷ đồng), thi hành ngay sau khi án có hiệu lực
pháp luật.
3. Duy trì quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 09/QĐKCTT ngày
05-02-2002 của Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh về việc kê biên
42.175m2 đất tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số D0820800, do Uỷ ban
nhân dân tỉnh Sông Bé cấp cho Công ty Vĩnh Ký, để bảo đảm việc thi hành án.
12
4. Kể từ ngày Công ty Trang Anh Vĩnh có đơn yêu cầu thi hành án, nếu Công ty
Vĩnh Ký không thanh toán số tiền trên, thì hàng tháng Công ty Vĩnh Ký còn phải
chịu tiền lãi theo mức lãi suất nợ quá hạn do Ngân hàng Nhà nước công bố,
tương ứng với thời gian chưa thi hành án.
Ngày 29-07-2002 ông Dương Mạnh, Giám đốc Công ty Vĩnh Ký kháng
cáo xin xem xét lại toàn bộ quyết định của Bản án sơ thẩm.
Tại Bản án phúc thẩm số 314/DSPT ngày 11-12-2002, Toà Phúc thẩm
Tòa án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định:
1. Bác yêu cầu kháng cáo của ông Dương Mạnh, Giám đốc Công ty TNHH Thủy
tinh Vĩnh Ký và giữ nguyên quyết định của Bản án sơ thẩm số 1148/DSST Ngày
24-07-2002 của Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh.
2. Ông Dương Mạnh, giám đốc Công ty TNHH Thuỷ tinh Vĩnh Ký phải chịu án
phí dân sự phúc thẩm 50.000 đồng được trừ tiền tạm ứng án phí kháng cáo đã
nộp.
Sau khi xét xử phúc thẩm, ông Dương Mạnh có đơn khiếu nại đề nghị xem
xét vụ án theo trình tự giám đốc thẩm. Sau khi xem xét lại vụ việc, HĐTP Toà án
nhân dân tối cao tại Thành phố Hồ Chí Minh đã huỷ Bản án dân sự sơ thẩm số
1148/DSST Ngày 24-07-2002 của Toà án nhân dân thành phố Hồ chí Minh và
Bản án phúc thẩm số 314/DSPT ngày 11- 12-2002 của Toà Phúc thẩm Toà án
nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh. Giao hồ sơ cho Toà án nhân dân
thành phố Hồ Chí Minh xét xử lại vụ án từ giai đoạn sơ thẩm với lí do Toà án
quyết định phạt cọc bên bán là sai, và không buộc bên bán phải bồi thường thiệt
hại cho bên mua là thiếu sót.
3.2 Nhận xét của nhóm:
Có thể thấy Tòa án cấp sơ thẩm đã hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng đất giữa
Công ty Trang Anh Vĩnh và Công ty Vĩnh Ký và quyết định phạt cọc công ty
Vĩnh Ký theo Điều 4 của hợp đồng thì điều kiện mà hai bên thoả thuận để phạt
13
cọc là: “Nếu không mua thì mất cọc, nếu không bán thì bị phạt gấp đôi. Nếu Nhà
nước không chấp nhận mua bán chuyển quyền sử dụng đất thì bên bán trả lại
toàn bộ tiền cho bên mua trong vòng hai ngày. Nếu bên mua chấp nhận chờ đợi
phía Nhà nước cho phép thì bên mua có quyền đợi" mà chưa xác định đúng lỗi
của các bên. Trong trường hợp này, công ty Vĩnh Ký vẫn bán, Nhà nước cũng
vẫn cho mua bán nhưng do có 10.000m2 đất xây dựng nhà máy do thay đổi quy
hoạch, chỉ được làm dịch vụ, vui chơi giải trí vì vậy bên mua không mua. Như
vậy, bên bán không vi phạm vào các điều kiện đã thoả thuận về phạt cọc. Nhưng
Toà án hai cấp lại phạt cọc là sai. Tuy nhiên, từ năm 1996 Công ty Vĩnh Ký đã
biết 10.000m2 đất không còn sử dụng được vào mục đích xây dựng nhà máy,
nhưng khi ký hợp đồng đã gian dối không thông báo rõ tình trạng đất cho Công
ty Trang Anh Vĩnh. Mặt khác, sau ngày 27-07-2001 là ngày mà hai bên biết rõ
tình trạng đất không còn sử dụng được vào việc xây dựng nhà máy, lẽ ra phải trả
ngay số tiền cọc, nhưng đến ngày 18-12-2001 Công ty Vĩnh Ký mới đề nghị trả
lại tiền cọc là có lỗi, làm cho bên mua bị thiệt hại, vi phạm các Điều 142, 146,
696, 709 BLDS 1995 nên Công ty Vĩnh Ký có trách nhiệm phải bồi thường cho
Công ty Trang Anh Vĩnh. Quyết định giám đốc thẩm: Huỷ Bản án dân sự phúc
thẩm số 314/DSPT ngày 11-12-2002 của Toà Phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao
tại thành phố Hồ Chí Minh và Bản án sơ thẩm số 1148/DSST Ngày 24-07-2002
của Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đối với vụ án dân sự “Tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn là Công ty
TNHH công nghiệp may thêu thời trang Trang Anh Vĩnh với bị đơn là Công ty
TNHH Thuỷ tinh Vĩnh Ký và giao hồ sơ vụ án cho Toà án nhân dân thành phố
Hồ Chí Minh xét xử lại từ giai đoạn sơ thẩm theo đúng quy định của pháp luật là
hoàn toàn chính xác.
14
KẾT LUẬN
Qua tìm hiểu một số vụ án dân sự về tranh chấp tài sản đặt cọc trong quan
hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể nhận thấy các tranh chấp xảy ra
thường liên quan đến về số tiền đặt cọc và phạt cọc. Việc giải quyết tiền đặt cọc
và phạt cọc trong các trường hợp mua bán đất của Tòa án còn chưa có sự thống
nhất. Vì vậy đòi hỏi cấp bách và thiết thực hiện nay là cần hoàn thiện hơn nữa hệ
thống pháp luật điều chỉnh trong lĩnh vực này để không chỉ giải quyết hiệu quả
mà còn ngăn ngừa, hạn chế được những tranh chấp có thể xảy ra.
15
- Xem thêm -