Tài liệu Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của một số tổ chức kinh0 tế tại thành phố thanh hóa, tỉnh thanh hóa

MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt vi Danh mục các bảng vii Danh mục các hình ix MỞ ĐẦU 1 1 Tính cấp thiết của đề tài 1 2 Mục đích của đề tài 2 3 Yêu cầu của đề tài 2 Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3 1.1 Cơ sở khoa học về đất đai và vai trò của đất đai đến phát triển kinh tế xã hội 3 1.1.1 Đất đai đối với sự phát triển kinh tế, xã hội 3 1.1.2 Những nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến việc sử dụng đất 3 1.1.3 Khái quát chung về các tổ chức sử dụng đất 4 1.1.4 Ý nghĩa của việc sử dụng đất của các tổ chức kinh tế. 6 1.2 Cơ sở pháp lý liên quan đến việc quản lý sử dụng đất của các tổ chức 7 1.3 Tổng quan về tình hình quản lý sử dụng đất liên quan đến việc quản lý sử dụng đất của các tổ chức trên thế giới và Việt Nam. 11 1.3.1 Tình hình quản lý sử dụng đất của một số nước trên thế giới 11 1.3.2 Tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức ở Việt Nam 17 1.3.3 Tình hình sử dụng đất đai của tỉnh Thanh Hóa 22 1.4 Nhận xét, đánh giá chung 25 Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27 2.1 Đối tượng nghiên cứu 27 2.2 Phạm vi nghiên cứu 27 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iii 2.3 Nội dung nghiên cứu 27 2.4 Phương pháp nghiên cứu 27 2.4.1 Phương pháp thu thập thông tin, tài liệu, số liệu 27 2.4.2 Phương pháp tổng hợp và xử lý tài liệu, số liệu 28 2.4.3 Phương pháp thống kê, so sánh 29 Chương 3 30 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 30 3.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Thanh Hóa 30 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 30 3.1.2 Điều kiện kinh tế- xã hội 32 3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện kinh tế - xã hội của thành phố Thanh Hóa. 37 3.2 Tình hình quản lý nhà nước về đất đai, hiện trạng quản lý sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Thanh Hóa. 38 3.2.1 Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai 38 3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa tính đến năm 2014 41 3.2.3 Đánh giá chung về tình hình quản lý sử dụng đất đai 46 3.3 Đánh giá hiện trạng quản lý sử dụng đất đai của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Thanh Hóa. 47 3.3.1 Các tổ chức kinh tế được giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa. 47 3.3.2 Hiện trạng sử dụng đất phân theo hình thức sử dụng của các tổ chức kinh tế (từ năm 2005 dến năm 2015). 49 3.3.3 Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế 49 3.4 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hoá 66 3.4.1 Giải pháp về chính sách pháp luật 66 3.4.2 Giải pháp về kinh tế 67 3.4.3 Giải pháp về khoa học công nghệ 68 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iv 3.4.4 Các giải pháp khác 68 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 71 1. Kết luận 71 2. Đề nghị 72 TÀI LIỆU THAM KHẢO 73 PHỤ LỤC 75 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Viết đầy đủ Chữ viết tắt CNH - HĐH : Công nghiệp hoá- Hiện đại hóa GCN : Giấy chứng nhận HTX : Hợp tác xã KCN : Khu công nghiệp KDC : Khu dân cư KT-XH : Kinh tế - xã hội QHSDĐ : Quy hoạch sử dụng đất QLNN : Quản lý Nhà nước TNHH : Trách nhiệm hữu hạn UBND : Ủy ban Nhân dân WTO : Tổ chức Thương Mại Thế giới SX&TM : Sản xuất và thương mại Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vi DANH MỤC CÁC BẢNG TT 1.1 Tên các bảng Trang Tình hình đất chưa sử dụng của các tổ chức sử dụng đất ở nước ta 20 3.1 Một số chỉ tiêu về tăng trưởng kinh tế 32 3.2 Dân số, lao động, việc làm và thu nhập thành phố Thanh Hóa giai đoạn 2005-2014 35 3.3 Hệ thống giao thông thành phố Thanh Hóa 36 3.5 Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 của thành phố Thanh Hóa 42 3.6 Diện tích, cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp năm 2014 43 3.7 Diện tích, cơ cấu sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2014 45 3.8 Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế phân theo đơn vị hành chính xã, phường 3.9 48 Phân loại các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Thanh Hóa (2005-2014) 49 3.10 Hiện trạng sử dụng đất phân theo hình thức sử dụng 49 3.11 Tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được giao đất 50 3.12 Tình hình quản lý sử dụng đất thuê của các tổ chức kinh tế 52 3.13 Tình hình cho thuê, cho mượn không đúng mục đích của 4 tổ chức kinh tế 53 3.14 Tình hình chuyển nhượng trái phép của các tổ chức kinh tế 54 3.15 Tình hình sử dụng vào mục đích khác của các tổ chức kinh tế 56 3.16 Các tổ chức kinh tế chưa đưa diện tích đất vào sử dụng trên 3.17 địa bàn thành phố Thanh Hóa 57 Các tổ chức kinh tế lấn chiếm đất tập thể ở thành phố Thanh Hóa 61 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vii 3.18 Những nguyên nhân chính của các tổ chức kinh tế sử dụng đất không đúng mục đích được thuê ở thành phố Thanh Hóa 3.19 63 Tình hình sở hữu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp 64 Page viii DANH MỤC CÁC HÌNH TT Tên hình Trang 3.1 Hiện trạng sử dụng các loại đất năm 2014 ở thành phố Thanh Hóa Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp 43 Page ix MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia. Sử dụng đất đai có ý nghĩa quyết định tới sự thành bại về kinh tế và ổn định chính trị, phát triển xã hội của cả trước mắt và lâu dài. Nguồn tài nguyên, nguồn lực đất đai vô cùng quý giá, nhưng là nguồn tài nguyên có hạn, việc quản lý sử dụng nguồn tài nguyên này vào việc phát triển kinh tế xã hội một cách khoa học, tiết kiệm và đạt hiệu quả cao là vô cùng quan trọng và có ý nghĩa to lớn. Ở nước ta, quỹ đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất là rất lớn. Theo kết quả thống kê đất của Bộ Tài nguyên và Môi trường (2013) diện tích này là khoảng 3.429.000 ha, chiếm hơn 10% diện tích tự nhiên của cả nước. Tuy nhiên, hiện nay diện tích này quản lý chưa chặt chẽ, sử dụng chưa hiệu quả, trong việc quản lý còn để xảy ra nhiều tiêu cực. Nhằm đáp ứng nhu cầu thực tiễn khách quan, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 14 tháng 12 năm 2007 về việc kiểm kê quỹ đất đang quản lý sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đến ngày 01 tháng 4 năm 2008. Đây là việc làm có ý nghĩa thiết thực trong việc tăng cường vai trò quản lý Nhà nước đối với nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng về đất đai nói chung và diện tích đất đang giao cho các tổ chức quản lý sử dụng nói riêng. Thành phố Thanh Hóa có 1 vị trí chiến lược rất quan trọng về chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội của tỉnh Thanh Hóa. Nơi đây có các tuyến đường giao thông quan trọng như đường sắt Bắc Nam, đường bộ, đường thuỷ, nối liền với các tỉnh trong cả nước. Chính những yếu tố thuận lợi như vậy thúc đẩy thành phố Thanh Hóa phát triển nhanh, mạnh và bền vững về kinh tế - xã hội, là huyện đi đầu trong thực hiện CNH-HĐH của tỉnh. Do yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội có xu hướng ngày càng gia tăng, quỹ đất dành cho công nghiệp được mở rộng và thu hút doanh nghiệp đầu tư vào địa bàn huyện ngày một nhiều. Do đó công tác quản lý và sử dụng đất của huyện có nhiều vướng mắc, trở ngại đang cần được Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 1 khắc phục nhất là tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện. Vậy hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức kinh tế đạt được như thế nào, nguyên nhân của việc quản lý sử dụng đất còn vướng mắc là do đâu? Giải pháp thúc đẩy công tác quản lý ra sao?.... là các câu hỏi cần phải được giải đáp để đưa ra hướng giải quyết thích hợp trong giai đoạn tới. Xuất phát từ thực trạng đó, tôi chọn đề tài "Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của một số tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa" được đặt ra với mong muốn đưa ra những giải pháp thiết thực và tích cực nhằm tăng cường vai trò quản lý chặt chẽ quỹ đất của Nhà nước. 2 Mục đích của đề tài - Đánh giá thực trạng công tác quản lý sử dụng quỹ đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa từ năm 2005 đến năm 2014; - Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng quỹ đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa. 3 Yêu cầu của đề tài - Chỉ rõ được những thuận lợi, khó khăn, tồn tại về công tác quản lý sử dụng quỹ đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao theo mục đích sử dụng. - Các thông tin, số liệu, tài liệu điều tra phản ánh đúng thực trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn nghiên cứu dựa trên cơ sở của Luật đất đai và các Văn bản hướng dẫn thi hành. - Đề xuất một số giải pháp thiết thực, phù hợp với đặc điểm của địa phương nhằm nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn nghiên cứu. - Kết quả nghiên cứu đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 2 Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở khoa học về đất đai và vai trò của đất đai đến phát triển kinh tế xã hội 1.1.1 Đất đai đối với sự phát triển kinh tế, xã hội Đất đai có ý nghĩa kinh tế, chính trị, xã hội sâu sắc trong sự nghiệp xây dựng và bảo vệ Tổ quốc. Điều đó đã được khẳng định trong Luật đất đai. Ta đều biết rằng, không có đất thì không thể sản xuất, cũng như không có sự tồn tại của con người. Đất là sản phẩm của tự nhiên, xuất hiện trước con người và tồn tại ngoài ý muốn của con người. Đất tồn tại như một vật thể lịch sử - tự nhiên. Trong giai đoạn đầu phát triển kinh tế, xã hội, khi mức sống của con người còn thấp, công năng chủ yếu của đất là tập trung vào sản xuất vật chất, đặc biệt trong sản xuất nông nghiệp. Khi xã hội phát triển ở mức độ cao hơn, công năng của đất được từng bước mở rộng, sử dụng đất cũng phức tạp hơn. Đất đai không chỉ cung cấp cho con người các tư liệu vật chất để sinh tồn và phát triển mà còn cung cấp các điều kiện cần thiết để hưởng thụ và đáp ứng nhu cầu cho cuộc sống nhân loại. (Nguyễn Thị Vòng, 2009) 1.1.2 Những nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến việc sử dụng đất 1.1.2.1 Nhân tố điều kiện tự nhiên Trong nhân tố điều kiện tự nhiên, điều kiện khí hậu là nhân tố hạn chế hàng đầu của việc sử dụng đất đai, sau đó là điều kiện đất đai (chủ yếu là địa hình, thổ nhưỡng) và các nhân tố khác. - Điều kiện tự nhiên khí hậu: Các yếu tố khí hậu, thủy văn ảnh hưởng rất lớn, trực tiếp đến sản xuất nông nghiệp và điều kiện tự nhiên sinh hoạt của con người. - Điều kiện đất đai (địa hình và thổ nhưỡng): Địa hình, địa mạo và độ dốc ảnh hưởng đến phương thức sử dụng đất nông nghiệp, đặt ra yêu cầu quy hoạch, xây dựng đồng ruộng để thủy lợi hóa và cơ giới hóa. Điều kiện thổ nhưỡng quyết Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 3 định rất lớn đến hiệu quả sản xuất nông nghiệp. Đối với đất phi nông nghiệp, địa hình phức tạp sẽ ảnh hưởng tới giá thành xây dựng công trình và gây khó khăn cho việc đưa đất vào sử dụng. Đặc thù của nhân tố điều kiện tự nhiên mang tính khu vực. Vị trí địa lý của vùng với sự khác biệt về điều kiện tự nhiên ánh sáng, nhiệt độ nguồn nước và các điều kiện tự nhiên khác sẽ quyết định khả năng, công dụng và hiệu quả sử dụng đất đai. Vì vậy, trong thực tiễn sử dụng đất cần tuân thủ quy luật tự nhiên, tận dụng các lợi thế nhằm đạt được hiệu ích cao nhất về xã hội, môi trường và kinh tế. (Nguyễn Thị Vòng, 2009) 1.1.2.2 Nhân tố kinh tế - xã hội Bao gồm các yếu tố như chế độ, dân số và lao động, thông tin và quản lý, chính sách môi trường và chính sách đất đai, yêu cầu quốc phòng, sức sản xuất và trình độ phát triển của kinh tế hàng hóa, cơ cấu kinh tế và phân bố sản xuất, các điều kiện về công nghiệp, nông nghiệp, thương nghiệp, giao thông, vận tải, sự phát triển của khoa học kỹ thuật, trình độ quản lý, sử dụng lao động, điều kiện và trang thiết bị vật chất cho công tác phát triển nguồn nhân lực, đưa khoa học kỹ thuật vào sản xuất... Nhân tố kinh tế - xã hội thường có ý nghĩa quyết định, chủ đạo đối với việc sử dụng đất đai. (Nguyễn Thị Vòng, 2009) 1.1.2.3 Nhân tố không gian Trong thực tế, mọi ngành sản xuất vật chất và phi vật chất (như các ngành nông nghiệp, công nghiệp, khai thác, xây dựng, mọi hoạt động kinh tế và hoạt động xã hội) đều cần đến đất đai như điều kiện không gian để hoạt động. Không gian bao gồm cả vị trí mặt bằng. Đặc tính cung cấp không gian của đất đai là yếu tố vĩnh hằng của tự nhiên ban phát cho xã hội loài người. Vì vậy, không gian trở thành một trong những nhân tố hạn chế cơ bản nhất của việc sử dụng đất. Đối với đất xây dựng đô thị, đất dùng cho công nghiệp, xây dựng công trình, nhà xưởng, giao thông... mặt bằng không gian và vị trí của đất đai có ý nghĩa đặc biệt quan trọng và đem lại giá trị kinh tế. (Nguyễn Thị Vòng,2009) Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 4 1.1.3 Khái quát chung về các tổ chức sử dụng đất Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 tại Chương II Điều 18 quy định "Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài". (Quốc hội, 1992) Việc quản lý sử dụng nguồn tài nguyên đất đai đúng mục đích, hợp lý, có hiệu quả, bảo vệ cảnh quan và môi trường sinh thái sẽ phát huy tối đa nguồn lực của đất đai, góp phần thúc đẩy mạnh mẽ quá trình phát triển kinh tế - xã hội theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Theo Luật Đất đai năm 2003, một số khái niệm liên quan đến các tổ chức quản lý sử dụng đất được hiểu như sau: (Quốc hội, 2003) Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất đai bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Người sử dụng đất quy định tại Luật Đất đai năm 2003 liên quan đến tổ chức như sau: (Quốc hội, 2003) Các tổ chức trong nước bao gồm: cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính phủ (sau đây gọi chung là tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất; Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất. Tổ chức nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư được Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 5 Nhà nước Việt Nam cho thuê đất. Theo Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày 02 tháng 8 năm 2007 hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất, quỹ đất của các tổ chức trên địa bàn toàn quốc được thống kê phân theo các loại: giao đất không thu tiền sử dụng đất; giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất. Tổ chức kinh tế là tổ chức trong nước (kể cả trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm) được thành lập theo Luật Doanh nghiệp, Luật Hợp tác xã sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ… nhà đầu tư được đầu tư để thành lập các tổ chức kinh tế sau đây: (Quốc hội, 2005) a) Doanh nghiệp tổ chức và hoạt động theo Luật doanh nghiệp; b) Tổ chức tín dụng, doanh nghiệp kinh doanh bảo hiểm, quỹ đầu tư và các tổ chức tài chính khác theo quy định của pháp luật; c) Cơ sở dịch vụ y tế, giáo dục, khoa học, văn hóa, thể thao và các cơ sở dịch vụ khác có hoạt động đầu tư sinh lợi; d) Các tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật. 1.1.4 Ý nghĩa của việc sử dụng đất của các tổ chức kinh tế. Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt trong nông - lâm nghiệp, đồng thời cũng là nơi xây dựng các công trình, đáp ứng nhu cầu về mặt bằng để phát triển kinh tế - xã hội, dân sinh, an ninh quốc phòng. (Hiến pháp, 1992) Cùng với sự phát triển của xã hội, dân số tăng lên, quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ nhanh thì nhu cầu của con người đối với đất đai cũng ngày càng gia tăng. Có nghĩa cung là cố định còn cầu luôn có xu hướng gia tăng. Điều này dẫn đến những mâu thuẫn giữa những người sử dụng đất và giữa các mục đích sử dụng đất khác nhau. Vì vậy để sử dụng đất có hiệu quả và bền vững, quản lý đất đai được đặt ra như một nhu cầu cấp bách và cần thiết. Quản lý đất đai đảm bảo nguyên tắc tập trung thống nhất trong cả nước. Việc quản lý nhằm kết hợp hiệu quả Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 6 giữa sở hữu và sử dụng đất trong điều kiện hệ thống pháp luật nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai. Mặt khác, quản lý đất đai còn có vai trò quan trọng trong việc kết hợp hài hòa các nhóm lợi ích của Nhà nước, tập thể và cá nhân nhằm hướng tới mục tiêu phát triển. Công tác quản lý đất đai dựa trên nguyên tắc quan trọng nhất là sử dụng tiết kiệm, hiệu quả và bền vững. Do đó quản lý sử dụng đất đai là một trong những hoạt động quan trọng nhất của công tác quản lý hành chính Nhà nước nói chung và quản lý sử dụng đất của các tổ chức nói riêng. 1.2 Cơ sở pháp lý liên quan đến việc quản lý sử dụng đất của các tổ chức Trước đây nền kinh tế nước ta còn nghèo nàn, lạc hậu nhưng qua quá trình phát triển nền kinh tế nước ta đã có những chuyển biến đáng kể. Nền kinh tế tự cung, tự cấp đã dần chuyển sang nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần với định hướng xã hội chủ nghĩa. Kinh tế ngày càng phát triển dẫn đến sự đa dạng hóa các thành phần kinh tế và các hình thức sản xuất. Từ chỗ kinh tế quốc doanh chiếm đa số thì đến nay kinh tế tư nhân, liên doanh liên kết phát triển đóng vai trò không thể thiếu trong nền kinh tế quốc dân. Nhờ có chính sách đổi mới đó mà đời sống người dân ngày càng cải thiện. Tuy nhiên bên cạnh những mặt tích cực đó thì vấn đề đặt ra với cơ quan quản lý đất đai là làm thế nào để đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất ngày càng gia tăng của các ngành sản xuất và của đời sống nhân dân. Đây là vấn đề được Đảng và Nhà nước hết sức quan tâm, chú trọng giải quyết. Sự quan tâm đó được thể hiện qua Luật Đất đai và hàng loạt các văn bản của Chính phủ và các Bộ, Ngành có liên quan qua các thời kỳ. Cụ thể như: - Luật Đất đai năm 1993 quy định hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp và giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, tổ chức trong nước sử dụng không vì mục đích lợi nhuận. Hình thức cho thuê đất đối với các đối tượng như: tổ chức kinh tế trong nước; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. - Luật Đất đai sửa đổi bổ sung năm 1998, có bổ sung hình thức giao đất Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 7 có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế trong nước đối với các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở và các dự án sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. - Luật Đất đai năm 2003, quy định cụ thể về hình thức cho thuê đất như sau: tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được lựa chọn giữa thuê đất trả tiền một lần và trả tiền hàng năm. Đối với chính sách giao đất không thu tiền sử dụng đất, Điều 33, mục 3, chương 2 của Luật Đất đai năm 2003 quy định 07 trường hợp được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, trong đó phần lớn diện tích đất giao tập trung vào 2 đối tượng sau: các tổ chức được giao đất nông nghiệp nghiên cứu thí nghiệm, thực nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp và đất chuyên dùng giao cho các tổ chức xây dựng trụ sở cơ quan công trình sự nghiệp, quốc phòng, an ninh và các mục đích công cộng không có mục tiêu lợi nhuận. - Luật đất đai năm 2013 quy định các đối tượng được giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: + Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở; + Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; + Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; + Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng. Theo quy định tại điều 56 Luật đất đai năm 2013 thì việc Nhà nước cho thuê đất theo hai hình thức cho thuê thu tiền sử dụng đất hàng năm hoặc cho thuê thu tiền sử dụng đất một lần cho cả thời gian thuê. + Nhà nước cho thuê đất thu tiền sử dụng đất hàng năm trong các trường hợp sau đây: * Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 8 doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm. * Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc. + Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây: * Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê, hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm, xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê. * Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc. Để cụ thể hóa những nội dung trên Chính phủ và các Bộ đã ban hành các văn bản hướng dẫn cụ thể như sau: - Nghị định số 85/CP của Chính phủ ngày 17 tháng 12 năm 1996 quy định việc thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và Chỉ thị số 245/TTg ngày 22 tháng 4 năm 1996; - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành Luật Đất đai năm 2003; - Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 quy định việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành Luật Đất đai năm 2003; - Nghị định số 142/2006/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2006 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; - Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 9 Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; - Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư. - Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; - Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất; - Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 142/2006/NĐ-CP ngày 14/11/2006 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai; - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định vè giá đất; - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất; - Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về tiền thuê đất, thuê mặt nước; - Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Để thực hiện các văn bản của Chính phủ, các bộ, UBND tỉnh Thanh Hóa cũng ban hành Quyết định số 6383/QĐ-UBND ngày 04/12/2009 quy định, trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa; Quyết định số 3162/QĐ-UBND ngày 26/09/2014 ban hành quy định một số trường hợp cụ thể về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa. Trong thực tế hiện nay một phần không nhỏ diện tích đất trên đã bị các tổ Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 10 chức sử dụng vào các mục đích khác hoặc không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất như: cho thuê, bỏ hoang không sử dụng hoặc bị tổ chức, cá nhân lấn chiếm, chiếm dụng,… Để từng bước khắc phục tình trạng trên, ngày 14 tháng 12 năm 2007 Thủ tướng Chính phủ đã ra Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg về việc kiểm kê quỹ đất đang quản lý sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất với mục tiêu tổng hợp và đánh giá thực trạng việc quản lý sử dụng quỹ đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất; trên cơ sở đó đưa ra những giải pháp quản lý sử dụng hiệu quả hơn đối với quỹ đất này. (Chính phủ, 2007) 1.3 Tổng quan về tình hình quản lý sử dụng đất liên quan đến việc quản lý sử dụng đất của các tổ chức trên thế giới và Việt Nam. 1.3.1 Tình hình quản lý sử dụng đất của một số nước trên thế giới Hiện nay trên thế giới ngoài ý thức và tính pháp chế thực thi pháp luật của chính quyền nhà nước và mọi công dân, chính sách pháp luật về lĩnh vực đất đai của các quốc gia đang ngày càng được hoàn thiện. Trên cơ sở chế độ sở hữu về đất đai, ở quốc gia nào cũng vậy, nhà nước đều có những chính sách, nguyên tắc nhất định trong việc thống nhất chế độ quản lý sử dụng đất đai. Một trong những chính sách lớn được thực hiện tại nhiều quốc gia là chính sách giao đất cho người sử dụng đất nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, bình ổn chính trị, tạo sự công bằng trong xã hội, cụ thể tình hình quản lý sử dụng đất của một số nước trên thế giới như sau: * Liên bang Nga Sau khi Liên bang Xô Viết tan rã, năm 1991 Liên bang Nga tiến hành công cuộc cải tổ sở hữu đất đai, công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai song song với sở hữu Nhà nước. Giai đoạn cải tổ đất đai hiện nay ở Liên bang Nga gắn liền với kế hoạch chuyển sang phương pháp quản lý đất đai bằng kinh tế. Với tiêu chí quản chặt quỹ đất của Nhà nước, chính sách đất đai của liên bang Nga vẫn tồn tại việc giao đất không thu tiền sử dụng đất với thời hạn "lâu dài" cho các Tổ chức dùng để xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, các công trình công cộng, phúc lợi xã hội,...tuy nhiên hình thức này hiện không được khuyến khích và gần như không tiếp tục thực Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 11 hiện. Nhà nước mở rộng cho thuê đất như là một hình thức sử dụng đất đặc biệt đối với đất ở đô thị. (Nguyễn Đình Bồng, 2014) * Trung Quốc Theo khoản 4 Điều 10 Hiến pháp 1982 Trung Quốc, không tổ chức, cá nhân nào được phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất đai dưới bất kỳ hình thức nào. Như vậy, không khác gì thời kỳ kinh tế tập trung của Việt Nam, ở Trung Quốc lúc bấy giờ không hề tồn tại cơ chế thị trường nào cho người SDĐ để họ có thể trao đổi đất đai như một loại hàng hóa. Hậu quả là đất đai bị sử dụng một cách không hiệu quả và lãng phí. Quy định hạn chế nói trên rõ ràng đi ngược lại với quy luật khách quan của sự phát triển kinh tế - xã hội cho nên chỉ phát huy được hiệu lực trong một thời gian ngắn. Người SDĐ trên thực tế vẫn tiến hành trao đổi đất đai như một loại hàng hóa. Chính vì vậy, thị trường đất đai “không chính thức” - còn gọi là “chợ đen” (black market) nhưng năng động đã bắt đầu xuất hiện ở Trung Quốc. Ở đó, nhiều nông dân, hợp tác xã đã lén lút bán hoặc cho thuê đất của mình cho các doanh nghiệp có nhu cầu. Đây chính là nhân tố tạo đà cho quá trình thực hiện cải cách chính sách đất đai ở nước này. Việc đưa đất đai vào quan hệ thị trường khởi nguồn từ những cải cách trong hệ thống SDĐ cuối những năm 1980. Từ việc cho thuê đất ở Thượng Hải dưới sự đồng ý của Chính phủ và việc đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) đầu tiên ở Thẩm Quyến theo Hiến pháp sửa đổi của Cộng hòa nhân dân Trung Hoa năm 1988, hệ thống phân phối đất đai không thu tiền và không xác định thời hạn đã bị chấm dứt, đất đai chính thức được tham gia vào thị trường như một loại hàng hóa. Luật Quản lý nhà nước về đất đai năm 1986 đã quy định cơ cấu SDĐ thông qua việc giao và cho thuê có đền bù, từ đây đã tạo nền tảng cho việc hình thành thị trường đất đai. Vào tháng 11/1987, Hội đồng Nhà nước Trung Quốc đã ban hành quyết định cải cách đất đai ở một số thành phố lớn như Thượng Hải, Thẩm Quyến, Quảng Châu... Đặc khu Kinh tế Thẩm Quyến là thành phố đầu tiên ở Trung Quốc thừa nhận giá trị hàng hóa của đất đai. Vào 01/12/1987, Thẩm Quyến đã bán đấu giá QSD đất 8.588 m2 với thời hạn 50 năm, 44 doanh nghiệp ở đây đã cạnh tranh quyết liệt để có QSD đất và người chiến thắng đã phải trả 5.250.000 Nhân dân tệ. Như vậy, tại Thẩm Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 12 Quyến, QSD đất tham gia vào thị trường như các tài sản khác lần đầu tiên trong lịch sử Trung Quốc và đã khởi xướng cho việc chuyển giao QSD đất của Nhà nước bằng phương thức đấu thầu và đấu giá. Sau đó, vào tháng 4/1988, Quốc hội nước này đã sửa đổi Hiến pháp, trong đó bổ sung quyền chuyển nhượng QSD đất theo quy định của pháp luật và hủy bỏ quy định cấm cho thuê đất. Cùng với việc sửa đổi Hiến pháp, Hội đồng nhà nước Trung Quốc đã ban hành Quy chế tạm thời về việc giao và chuyển nhượng QSD đất của Nhà nước tại đô thị, trong đó quy định rõ rằng QSD đất có thể chuyển nhượng bằng hợp đồng, đấu thầu và đấu giá. (Nguyễn Đình Bồng, 2014) * Hàn Quốc Hàn Quốc có diện tích đất 99.392 km2 trong đó rừng chiếm 66%, đất nông nghiệp 21,4%; 7% là các loại đất khác và đất ở đô thị chỉ chiếm 4,8%. Quá trình đô thị hóa ở Hàn Quốc diễn ra manh mẽ trong các thập niêm 60 đến 90 của thế kỷ XX. Quá trình này có đặc điểm nổi bật là tốc độ cao và tập trung về không gian. Đô thị hóa tốc độ cao và sự tăng vọt dân số đô thị đã dẫn đến những vấn đề khó khăn trong quản lý và sử dụng đất đô thị ở Hàn Quốc như hoạt động đầu cơ đất đai trên phạm vi lớn, lợi nhuận từ gia tăng giá từ đất đai chỉ dồn vào một nhóm chủ đất giàu có, các mâu thuẫn xã hội chất chứa do đầu cơ đất đai sẽ không chỉ gây cản trở cho phát triển kinh tế mà còn có nguy cơ phá vỡ cơ cấu chính trị xã hội của quốc gia. Tuy nhiên Hàn Quốc đã vượt qua được các khó khăn này một cách khá thành công nhờ ban hành một loại các giải pháp tổng hợp về chống đầu cơ đất đã được Chính phủ ban hành gồm: - Hợp nhất tất cả các hệ thống định giá đất của Chính phủ lại thành một hệ thống duy nhất, hệ thống này phản ánh đúng giá trị trên thị trường của lô đất và là cơ sở để tính thuế lô đất đó. - Thuế được đánh trên diện tích tổng hợp của tất cả các lô đất của chủ sở hữu (dù chúng ở các vị trí khác nhau). Thuế này gọi là thuế nắm giữ đất tổng hợp nhằm nắm rõ sự thừa thãi quá mức của một chủ sở hữu hay nhu cầu giả về nắm giữ đất (đầu cơ đất). Trên cơ sở đó sẽ đánh thuế lũy kế tiến lên những diện tích đầu cơ và do đó khuyến khích họ bán đi các phần đất này làm tăng nguồn cung Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 13