Tài liệu Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của các tổ chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất tại huyện thanh hà, tỉnh hải dương

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM ĐỔNG VĂN NGA THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC ĐƯỢC GIAO ĐẤT KHÔNG THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN THANH HÀ, TỈNH HẢI DƯƠNG LUẬN VĂN THẠC SĨ HÀ NỘI - 2015 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM ĐỔNG VĂN NGA THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC ĐƯỢC GIAO ĐẤT KHÔNG THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN THANH HÀ, TỈNH HẢI DƯƠNG CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ: 60 85 01 03 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. NGUYỄN KHẮC THỜI HÀ NỘI - 2015 LỜI CAM ĐOAN - Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. - Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc. Hà Nội, ngày tháng năm 2015 Tác giả luận văn Đổng Văn Nga Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page i LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này ngoài sự nỗ lực của bản thân tôi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình của cơ quan, các thầy cô, bạn bè đồng nghiệp và gia đình. Trước tiên, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS. Nguyễn Khắc Thời người đã tận tình hướng dẫn và đóng góp những ý kiến quý báu trong quá trình thực hiện và hoàn thành luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo bộ môn Trắc Địa – Bản Đồ Khoa Quản lý đất đai, Học Viện Nông nghiệp Việt Nam đã giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn tới tất cả các đồng nghiệp, bạn bè và người thân đã luôn động viên và tạo điều kiện thuận lợi cho tôi hoàn thành luận văn này. Tác giả luận văn Đổng Văn Nga Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page ii MỤC LỤC Lời cam đoan i Dời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục các chữ viết tắt vi Danh mục bảng vii Danh mục hình viii MỞ ĐẦU 1 1 Tính cấp thiết của đề tài 1 2 Mục đích, yêu cầu 2 2.1 Mục đích 2 2.2 Yêu cầu 2 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3 1.1 Cơ sở lý luận, ý nghĩa của công tác quản lý Nhà nước về đất đai đối với các tổ chức 3 1.1.1 Cơ sở lý luận 3 1.1.2 Ý nghĩa, tầm quan trọng của công tác quản lý Nhà nước về đất đai 5 đối với các tổ chức 6 1.1.3 Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất 8 1.2 Tổng quan về tình hình quản lý, sử dụng đất trong và ngoài nước 8 1.2.1 Tình hình quản lý, sử dụng đất trên thế giới 12 1.2.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất ở nước ta 1.3 Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác giao đất cho các tổ chức không thu tiền sử dụng đất. 23 Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 28 2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 28 2.2 Nội dung nghiên cứu 28 2.3 Phương pháp nghiên cứu 29 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iii 2.3.1 Phương pháp tham khảo, kế thừa các tài liệu có liên quan đến đề 29 tài nghiên cứu 2.3.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 29 2.3.3 Phương pháp thống kê, so sánh 30 2.3.4 Phương pháp xử lý số liệu 30 Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 31 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội có ảnh hưởng tới quá trình sử dụng đất của các tổ chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất huyện 31 Thanh Hà 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 31 3.1.2 Các nguồn tài nguyên 33 3.1.3 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 34 3.2 Thực trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức được giao đất không 37 thu tiền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Hà 3.2.1 Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai 37 3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Thanh Hà năm 2014 41 3.2.3 Đánh giá chung về tình hình quản lý, sử dụng đất đai 45 3.3 Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức giao đất không thu tiền 46 sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Hà 3.3.1 Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất của các tổ chức 46 được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất 3.3.2 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các tổ chức 51 được Nhà nước giao đất không thu tiền huyện Thanh Hà 3.3.3 Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất theo mục đích sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền huyện Thanh Hà 52 54 3.3.4 Tình hình sử dụng đất không đúng mục đích được giao 3.3.5 Đánh giá tình hình tranh chấp và bị lấn chiếm đất của các tổ chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp 56 Page iv 57 3.3.6 Tình hình cho thuê, chuyển nhượng trái phép diện tích đất được giao 3.3.7 Đánh giá chung tình hình sử dụng đất của các tổ chức được Nhà 59 nước giao đất không thu tiền sử dụng đất 3.4 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các 61 tổ chức trên địa bàn huyện Thanh Hà 3.4.1 Giải pháp về chính sách pháp luật 61 3.4.2 Giải pháp về kinh tế 61 3.4.3 Giải pháp về khoa học công nghệ 62 3.4.4 Giải pháp về tăng cường quản lý, sử dụng đất của các tổ chức trong thời gian tới 3.4.5 Các giải pháp khác 62 63 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 64 Kết luận 64 Đề nghị 65 TÀI LIỆU THAM KHẢO 66 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page v DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Ý nghĩa GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất MNCD Mặt nước chuyên dùng NN Nông nghiệp SXKD Sản xuất kinh doanh TC Tổ chức TSCQ Trụ sở cơ quan UBND Ủy ban nhân dân XH Xã hội Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vi DANH MỤC BẢNG Số bảng Tên bảng Trang 1.1 Tình hình đất chưa sử dụng của các tổ chức sử dụng đất ở nước ta 22 3.1 Cơ cấu kinh tế huyện Thanh Hà (Theo giá trị sản xuất) 35 3.2 Hiện trạng phát triển dân số huyện Thanh Hà 35 3.3 Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 42 3.4 Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức giao đất không thu tiền theo mục đích sử dụng đất huyện Thanh Hà 3.5 47 Tổng số tổ chức, khu đất, diện tích sử dụng đất của các tổ chức giao đất không thu tiền phân theo loại hình sử dụng 3.6 49 Diện tích đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền phân theo đơn vị hành chính huyện Thanh Hà 3.7 50 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các tổ chức giao đất không thu tiền huyện Thanh Hà 3.8 51 Tổng hợp tình hình sử dụng đất đúng mục đích của các tổ chức giao đất không thu tiền huyện Thanh Hà 3.19 53 Tổng hợp tình hình sử dụng đất không đúng mục đích của các tổ chức giao đất không thu tiền huyện Thanh Hà 3.10 55 Tình hình tranh, chấp lấn chiếm và bị lấn chiếm diện tích của các tổ chức giao đất không thu tiền huyện Thanh Hà 3.11 56 Tình hình cho thuê, chuyển nhượng trái phép diện tích được giao, của các tổ chức được giao đất không thu tiền huyện Thanh Hà Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp 58 Page vii DANH MỤC HÌNH Số hình 3.1 Tên hình Bản đồ hành chính huyện Thanh Hà, tỉnh Hải Dương Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Trang 31 Page viii MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên vô giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng (luật đất đai 2013). C.Mác nói: Đất là cha, lao động là mẹ tạo nên của cải vật chất cho xã hội để nuôi sống con người, nếu không có đất thì sẽ không có sự sống trên trái đất. Chính vì tầm quan trọng của đất đai đối với cuộc sống con người, việc cần thiết phải sử dụng đất một cách tiết kiệm, hợp lý và hiệu quả trên cơ sở đảm bảo tính bền vững. Ở nước ta, trong thời kỳ kinh tế kế hoạch hóa tập trung, đất đai mới chỉ được coi trọng về mặt hiện vật, các nguồn lực tài chính từ đất đai chưa được quan tâm nhiều, việc khai thác sử dụng chưa thực sự có hiệu quả, kết quả thu được cho Nhà nước, xã hội từ đất đai chưa lớn. Kể từ khi đổi mới, với sự hình thành và phát triển của nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, kinh tế nước ta ngày càng phát triển và đa dạng hóa các thành phần kinh tế và các hình thức sản xuất. Từ chỗ kinh tế quốc doanh chiếm đa số thì đến nay kinh tế tư nhân, liên doanh liên kết phát triển đóng vai trò không thể thiếu trong nền kinh tế quốc dân. Từ đó, vai trò đại diện chủ sở hữu về đất đai của Nhà nước không những thể hiện qua sự quản lý, khai thác, sử dụng đất đai với tư cách là tư liệu sản xuất mà còn thể hiện qua việc khai thác, sử dụng các nguồn lực tài chính quan trọng từ đất đai phục vụ sự nghiệp phát triển kinh tế của đất nước. Nhờ có chính sách đất đai được đổi mới trong quản lý và sử dụng đất hợp lý mà đời sống người dân ngày càng cải thiện, kinh tế đất nước ngày càng phát triển. Tuy nhiên bên cạnh những mặt tích cực đó thì vấn đề đặt ra với cơ quan quản lý đất đai là xác định các giải pháp đồng bộ và thích hợp đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất ngày càng gia tăng của các thành phần kinh tế, nhằm gia tăng ngân sách quốc gia, tài chính đất đai được bảo đảm hạn chế thất thoát. Theo kết quả tổng kiểm kê đất đai toàn quốc năm 2010 thì tổng diện tích Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 1 đất các tổ chức đang quản lý, sử dụng là xấp xỉ 3.754.000 ha, chiếm tới 11,18% diện tích tự nhiên của cả nước (Viện nghiên cứu địa chính 2003). Nhìn chung diện tích này đang được quản lý và sử dụng chưa chặt chẽ, hiệu quả sử dụng đất thấp, xảy ra nhiều tiêu cực như: sử dụng đất không đúng diện tích, sử dụng đất không đúng mục đích, đất của các tổ chức bị người dân lấn chiếm, bản thân các tổ chức chuyển nhượng, cho thuê, cho mượn trái phép dưới nhiều hình thức khác nhau dẫn đến nhiều bức xúc trong nhân dân. Xuất phát từ tình hình thực tế trên thì việc đánh giá thực trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức là việc làm có ý nghĩa thiết thực trong việc tăng cường vai trò quản lý Nhà nước đối với đất đai, đồng thời đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao việc sử dụng đất, tránh lãng phí để đem lại hiệu quả trên một đơn vị diện tích là việc làm bức thiết. Xuất phát từ những vấn đề trên, tôi đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của các tổ chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất tại huyện Thanh Hà, tỉnh Hải Dương”. 2. Mục đích, yêu cầu 2.1. Mục đích - Đánh giá thực trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền trên địa bàn huyện Thanh Hà, tỉnh Hải Dương. - Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các tổ chức huyện Thanh Hà, tỉnh Hải Dương. 2.2. Yêu cầu - Đề tài nghiên cứu trên cơ sở các thông tin, số liệu, tài liệu điều tra phải trung thực, chính xác, đảm bảo độ tin cậy và phản ánh đúng thực trạng sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn nghiên cứu. - Việc phân tích, xử lý số liệu phải trên cơ sở khoa học, có định tính, định lượng bằng các phương pháp nghiên cứu thích hợp. - Đánh giá đúng thực trạng, những đề xuất kiến nghị trên cơ sở tuân thủ quy định của Luật Đất đai và phù hợp với đặc điểm của địa phương nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các tổ chức. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 2 Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở lý luận, ý nghĩa của công tác quản lý Nhà nước về đất đai đối với các tổ chức 1.1.1. Cơ sở lý luận 1.1.1.1. Khái quát về đất đai Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn để phân bố dân cư, kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng. Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 tại Chương II Điều 18 quy định "Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài". Việc quản lý, sử dụng nguồn tài nguyên đất đúng mục đích, hợp lý, có hiệu quả, bảo vệ cảnh quan và môi trường sinh thái sẽ phát huy tối đa nguồn lực của đất đai, góp phần thúc đẩy mạnh mẽ quá trình phát triển kinh tế - xã hội theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Theo Luật Đất đai năm 2003, một số khái niệm liên quan đến các tổ chức quản lý, sử dụng đất được hiểu như sau: Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất đai bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng ổn định là việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho người đó. 1.1.1.2. Khái quát về quỹ đất các tổ chức Quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất được kiểm kê bao gồm quỹ đất thuộc cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 3 hội, tổ chức sự nghiệp công, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức nước ngoài đầu tư vào Việt Nam. Theo Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất thì Loại hình tổ chức được phân thành: -Cơ quan, đơn vị của Nhà nước là các tổ chức trong nước sử dụng đất bao gồm: cơ quan của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội (trừ các cơ quan cấp xã); tổ chức sự nghiệp công; đơn vị quốc phòng, an ninh. - Tổ chức kinh tế là tổ chức trong nước (kể cả trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm) được thành lập theo Luật Doanh nghiệp, Luật Hợp tác xã sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ. Theo điều 22, Luật Đầu tư năm 2005 nhà đầu tư được đầu tư để thành lập các tổ chức kinh tế sau đây: a) Doanh nghiệp tổ chức và hoạt động theo Luật doanh nghiệp; b) Tổ chức tín dụng, doanh nghiệp kinh doanh bảo hiểm, quỹ đầu tư và các tổ chức tài chính khác theo quy định của pháp luật; c) Cơ sở dịch vụ y tế, giáo dục, khoa học, văn hóa, thể thao và các cơ sở dịch vụ khác có hoạt động đầu tư sinh lợi; d) Các tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật. - Uỷ ban nhân dân cấp xã: là người sử dụng đất được Nhà nước giao đất sử dụng vào các mục đích: đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích công ích; đất làm trụ sở Uỷ ban nhân dân, Hội đồng nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội của cấp xã; đất được Nhà nước giao cho Uỷ ban nhân dân cấp xã xây dựng các công trình công cộng về văn hoá, giáo dục, y tế, thể dục - thể thao, vui chơi giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình công cộng khác của địa phương. Đối với các công trình công cộng do các tổ chức được công nhận là pháp nhân hoặc do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng thì không thống kê vào đối tượng Uỷ ban nhân dân cấp xã sử dụng. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 4 -Tổ chức khác là các tổ chức trong nước sử dụng đất bao gồm: Tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, cơ sở tôn giáo và các tổ chức khác không phải là cơ quan, đơn vị của Nhà nước, không phải là tổ chức kinh tế. - Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài:là nhà đầu tư nước ngoài hoặc tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất; bao gồm doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2007), Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất. 1.1.2. Ý nghĩa, tầm quan trọng của công tác quản lý Nhà nước về đất đai đối với các tổ chức Đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt và có hạn; mọi hoạt động của con người đều trực tiếp hoặc gián tiếp gắn bó với đất đai. Tổng diện tích tự nhiên của một phạm vi lãnh thổ nhất định là không đổi. Nhưng khi sản xuất phát triển, dân số tăng, quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ nhanh thì nhu cầu của con người đối với đất đai cũng ngày càng gia tăng. Có nghĩa cung là cố định, cầu thì luôn có xu hướng tăng. Điều này dẫn đến những mâu thuẫn gay gắt giữa những người sử dụng đất và giữa các mục đích sử dụng đất khác nhau. Vì vậy để sử dụng đất có hiệu quả và bền vững, quản lý đất đai được đặt ra như một nhu cầu cấp bách và cần thiết. Quản lý đất đai đảm bảo nguyên tắc tập trung thống nhất trong cả nước. Việc quản lý nhằm kết hợp hiệu quả giữa sở hữu và sử dụng đất trong điều kiện hệ thống pháp luật nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai. Mặt khác, quản lý đất đai còn có vai trò quan trọng trong việc kết hợp hài hòa các nhóm lợi ích của Nhà nước, tập thể và cá nhân nhằm hướng tới mục tiêu phát triển. Công tác quản lý đất đai dựa trên nguyên tắc quan trọng nhất là sử dụng tiết kiệm, hiệu quả và bền vững. Do đó quản lý, sử dụng đất đai là một trong những hoạt động quan trọng nhất của công tác quản lý hành chính Nhà nước nói chung và quản lý, sử dụng đất của các tổ chức nói riêng. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 5 1.1.3 Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất Từ thập niên 80 trở lại đây, nền kinh tế nước ta đã có những chuyển biến đáng kể. Nền kinh tế tự cung, tự cấp đã dần chuyển sang nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần với định hướng xã hội chủ nghĩa. Kinh tế ngày càng phát triển dẫn đến sự đa dạng hóa các thành phần kinh tế và các hình thức sản xuất. Từ chỗ kinh tế quốc doanh chiếm đa số thì đến nay kinh tế tư nhân, liên doanh liên kết phát triển đóng vai trò không thể thiếu trong nền kinh tế quốc dân. Nhờ có chính sách đổi mới đó mà đời sống người dân ngày càng cải thiện. Tuy nhiên bên cạnh những mặt tích cực đó thì vấn đề đặt ra với cơ quan quản lý đất đai là làm thế nào để đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất ngày càng gia tăng của các ngành sản xuất và của đời sống nhân dân. Đây là vấn đề được Đảng và Nhà nước hết sức quan tâm, chú trọng giải quyết. Sự quan tâm đó được thể hiện qua Luật Đất đai và hàng loạt các văn bản của Chính phủ và các Bộ, Ngành có liên quan. Cụ thể như: Luật Đất đai năm 1993 quy định hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp và giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, tổ chức trong nước sử dụng không vì mục đích lợi nhuận. Hình thức cho thuê đất đối với các đối tượng như: tổ chức kinh tế trong nước; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. Luật Đất đai sửa đổi bổ sung năm 1998, có bổ sung hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế trong nước đối với các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở và các dự án sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Luật Đất đai năm 2003, quy định cụ thể về hình thức cho thuê đất như sau: tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được lựa chọn giữa thuê đất trả tiền một lần và trả tiền hàng năm. Đối với chính sách giao đất không thu tiền sử dụng đất, Điều 33, mục 3, chương 2 của Luật Đất đai năm 2003 quy định 07 trường hợp được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, trong đó phần lớn diện tích đất giao tập trung vào 2 đối tượng sau: các tổ chức được giao đất nông nghiệp nghiên cứu thí nghiệm, thực nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp và đất Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 6 chuyên dùng giao cho các tổ chức xây dựng trụ sở cơ quan công trình sự nghiệp, quốc phòng, an ninh và các mục đích công cộng không có mục tiêu lợi nhuận. Để cụ thể hóa những nội dung trên Chính phủ và các Bộ đã ban hành các văn bản hướng dẫn cụ thể như sau: - Nghị định số 85/CP của Chính phủ ngày 17 tháng 12 năm 1996 quy định việc thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và Chỉ thị số 245/TTg ngày 22 tháng 4 năm 1996; - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành Luật Đất đai năm 2003; - Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 quy định việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành Luật Đất đai năm 2003; - Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; - Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Trong thực tế hiện nay một phần không nhỏ diện tích đất trên đã bị các cơ quan, tổ chức sử dụng vào các mục đích khác hoặc không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất như: cho thuê, bỏ hoang không sử dụng hoặc bị tổ chức, cá nhân lấn chiếm, chiếm dụng,… Để từng bước khắc phục tình trạng trên, ngày 14 tháng 12 năm 2007 Thủ tướng Chính phủ đã ra Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg về việc kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất với mục tiêu tổng hợp và đánh giá thực trạng việc quản lý, sử dụng quỹ đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất; trên cơ sở đó đưa ra những giải pháp quản lý, sử dụng hiệu quả hơn đối với quỹ đất này. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 7 1.2 Tổng quan về tình hình quản lý, sử dụng đất trong và ngoài nước 1.2.1 Tình hình quản lý, sử dụng đất trên thế giới Hiện nay trên thế giới ngoài ý thức và tính pháp chế thực thi pháp luật của chính quyền nhà nước và mọi công dân, chính sách pháp luật về lĩnh vực đất đai của các quốc gia đang ngày càng được hoàn thiện. Trên cơ sở chế độ sở hữu về đất đai, ở quốc gia nào cũng vậy, nhà nước đều có những chính sách, nguyên tắc nhất định trong việc thống nhất chế độ quản lý, sử dụng đất đai. Một trong những chính sách lớn được thực hiện tại nhiều quốc gia là chính sách giao đất cho người sử dụng đất nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, bình ổn chính trị, tạo sự công bằng trong xã hội. * Trung Quốc Theo khoản 4 Điều 10 Hiến pháp 1982 Trung Quốc, không tổ chức, cá nhân nào được phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất đai dưới bất kỳ hình thức nào. Như vậy, không khác gì thời kỳ kinh tế tập trung của Việt Nam, ở Trung Quốc lúc bấy giờ không hề tồn tại cơ chế thị trường nào cho người SDĐ để họ có thể trao đổi đất đai như một loại hàng hóa. Hậu quả là đất đai bị sử dụng một cách không hiệu quả và lãng phí. Quy định hạn chế nói trên rõ ràng đi ngược lại với quy luật khách quan của sự phát triển kinh tế – xã hội cho nên chỉ phát huy được hiệu lực trong một thời gian ngắn. Người SDĐ trên thực tế vẫn tiến hành trao đổi đất đai như một loại hàng hóa. Chính vì vậy, thị trường đất đai “không chính thức” - còn gọi là “chợ đen” (black market) nhưng năng động đã bắt đầu xuất hiện ở Trung Quốc. Ở đó, nhiều nông dân, hợp tác xã đã lén lút bán hoặc cho thuê đất của mình cho các doanh nghiệp có nhu cầu. Đây chính là nhân tố tạo đà cho quá trình thực hiện cải cách chính sách đất đai ở nước này. Việc đưa đất đai vào quan hệ thị trường khởi nguồn từ những cải cách trong hệ thống SDĐ cuối những năm 1980. Từ việc cho thuê đất ở Thượng Hải dưới sự đồng ý của Chính phủ và việc đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) đầu tiên ở Thẩm Quyến theo Hiến pháp sửa đổi của Cộng hòa nhân dân Trung Hoa năm 1988, hệ thống phân phối đất đai không thu tiền và không xác định thời hạn đã bị chấm dứt, đất đai chính thức được tham gia vào thị trường như một loại hàng Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 8 hóa. Luật Quản lý nhà nước về đất đai năm 1986 đã quy định cơ cấu SDĐ thông qua việc giao và cho thuê có đền bù, từ đây đã tạo nền tảng cho việc hình thành thị trường đất đai. Vào tháng 11/1987, Hội đồng Nhà nước Trung Quốc đã ban hành quyết định cải cách đất đai ở một số thành phố lớn như Thượng Hải, Thẩm Quyến, Quảng Châu... Đặc khu Kinh tế Thẩm Quyến là thành phố đầu tiên ở Trung Quốc thừa nhận giá trị hàng hóa của đất đai. Vào 01/12/1987, Thẩm Quyến đã bán đấu giá QSD đất 8.588 m2 với thời hạn 50 năm. 44 doanh nghiệp ở đây đã cạnh tranh quyết liệt để có QSD đất và người chiến thắng đã phải trả 5.250.000 Nhân dân tệ (NDT). Như vậy, tại Thẩm Quyến, QSD đất tham gia vào thị trường như các tài sản khác lần đầu tiên trong lịch sử Trung Quốc và đã khởi xướng cho việc chuyển giao QSD đất của Nhà nước bằng phương thức đấu thầu và đấu giá. Sau đó, vào tháng 4/1988, Quốc hội nước này đã sửa đổi Hiến pháp, trong đó bổ sung quyền chuyển nhượng QSD đất theo quy định của pháp luật và hủy bỏ quy định cấm cho thuê đất. Cùng với việc sửa đổi Hiến pháp, Hội đồng nhà nước Trung Quốc đã ban hành Quy chế tạm thời về việc giao và chuyển nhượng QSD đất của Nhà nước tại đô thị, trong đó quy định rõ rằng QSD đất có thể chuyển nhượng bằng hợp đồng, đấu thầu và đấu giá. * Liên bang Nga Sau khi Liên bang Xô Viết tan rã, năm 1991 Liên bang Nga tiến hành công cuộc cải tổ sở hữu đất đai, công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai song song với sở hữu Nhà nước. Giai đoạn cải tổ đất đai hiện nay ở Liên bang Nga gắn liền với kế hoạch chuyển sang phương pháp quản lý đất đai bằng kinh tế. Với tiêu chí quản chặt quỹ đất của Nhà nước, chính sách đất đai của liên bang Nga vẫn tồn tại việc giao đất không thu tiền sử dụng đất với thời hạn "lâu dài" cho các Tổ chức dùng để xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, các công trình công cộng, phúc lợi xã hội,... (Điều 20, 21, Chương 4, Luật đất đai Liên bang Nga năm 2001) tuy nhiên hình thức này hiện không được khuyến khích và gần như không tiếp tục thực hiện. Nhà nước mở rộng cho thuê đất như là một hình thức sử dụng đất đặc biệt đối với đất ở đô thị. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 9 * Hàn Quốc Hàn Quốc có diện tích đất 99.392 Km2 trong đó rừng chiếm 66%, đất nông nghiệp 21,4%; 7% là các loại đất khác và đất ở đô thị chỉ chiếm 4,8%. Quá trình đô thị hóa ở Hàn Quốc diễn ra manh mẽ trong các thập niêm 60 đến 90 của thế kỷ XX. Quá trình này có đặc điểm nổi bật là tốc độ cao và tập trung về không gian. Đô thị hóa tốc độ cao và sự tăng vọt dân số đô thị đã dẫn đến những vấn đề khó khăn trong quản lý và sử dụng đất đô thị ở Hàn Quốc như hoạt động đầu cơ đất đai trên phạm vi lớn, lợi nhuận từ gia tăng giá từ đất đai chỉ dồn vào một nhóm chủ đất giàu có, các mâu thuẫn xã hội chất chứa do đầu cơ đất đai sẽ không chỉ gây cản trở cho phát triển kinh tế mà còn có nguy cơ phá vỡ cơ cấu chính trị xã hội của quốc gia. Tuy nhiên Hàn Quốc đã vượt qua được các khó khăn này một cách khá thành công nhờ ban hành một loại các giải pháp tổng hợp về chống đầu cơ đất đã được Chính phủ ban hành gồm: - Hợp nhất tất cả các hệ thống định giá đất của Chính phủ lại thành một hệ thống duy nhất, hệ thống này phản ánh đúng giá trị trên thị trường của lô đất và là cơ sở để tính thuế lô đất đó. - Thuế được đánh trên diện tích tổng hợp của tất cả các lô đất của chủ sở hữu (dù chúng ở các vị trí khác nhau). Thuế này gọi là thuế nắm giữ đất tổng hợp nhằm nắm rõ sự thừa thãi quá mức của một chủ sở hữu hay nhu cầu giả về nắm giữ đất (đầu cơ đất). Trên cơ sở đó sẽ đánh thuế lũy kế tiến lên những diện tích đầu cơ và do đó khuyến khích họ bán đi các phần đất này làm tăng nguồn cung trên thị trường đất đai - Ba giải pháp mới có tên gọi là giải pháp “Gong-Kae-nyom” bao gồm: + Giới hạn về việc nắm giữ đất dân cư ở đô thị: Đây là giải pháp bổ sung cho hệ thống đánh thuế tổng hợp nhằm mục đích cơ bản là ép buộc chủ đất bán số đất thừa ra. Theo đạo luật thì không có hộ gia đình hay công ty nào được sở hữu đất dân cư vượt quá 200 py-ôm (660 m2). Phần sở hữu vượt quá giới hạn này được đề nghị bán đi. Nếu chủ đất không chịu bán thì phần đất dư sẽ bị đánh thuế “nắm giữ đất đai quá mức” với mức chịu thuế cao khoản 7 – 11% trong giá trị thị trường của diện tích đất thừa đó. Số thuế này sẽ được thu hàng năm cho đến khi chủ đất bán đi phần đất thừa đó. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 10