Tài liệu Pháp luật về giải quyết tranh chấp nhà ở và quyền sử dụng đất khi ly hôn

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN THỊ THANH XUÂN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI LY HÔN LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2013 1 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN THỊ THANH XUÂN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI LY HÔN Chuyên ngành : Luật dân sự Mã số : 60 38 30 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Phương Lan HÀ NỘI - 2013 2 MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục các từ viết tắt 1 MỞ ĐẦU Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ GIẢI QUYẾT 7 TRANH CHẤP NHÀ Ở, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA VỢ VÀ CHỒNG KHI LY HÔN 1.1. Căn cứ pháp lý xác định nhà ở, quyền sử dụng đất là tài sản chung, tài sản riêng của vợ chồng khi ly hôn 7 1.1.1. Căn cứ pháp lý xác định nhà ở, quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng 7 1.1.2. Căn cứ pháp lý xác định nhà ở, quyền sử dụng đất là tài sản riêng của vợ chồng 18 1.1.3. Căn cứ xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất của vợ chồng trong một số trường hợp đặc biệt 21 1.2. Nguyên tắc chung giải quyết tranh chấp về nhà ở, quyền sử dụng đất giữa vợ và chồng khi ly hôn 26 1.2.1. Tôn trọng sự thỏa thuận của vợ chồng đạt được trên cơ sở hòa giải 26 1.2.2. Nguyên tắc chia đôi tài sản chung là nhà ở và quyền sử dụng đất của vợ chồng, bảo đảm quyền có chỗ ở cho các đương sự sau khi ly hôn 27 1.2.3. Nguyên tắc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của vợ và con chưa thành niên 29 3 1.2.4. Nguyên tắc bảo đảm tính năng công dụng của nhà ở và quyền sử dụng đất; bảo đảm lợi ích chính đáng của sản xuất, kinh doanh và nghề nghiệp 31 1.2.5. Nguyên tắc chia tài sản bằng hiện vật hoặc theo giá trị 33 1.3. 34 Cơ chế giải quyết tranh chấp về nhà ở, quyền sử dụng đất khi ly hôn 1.3.1. Cơ chế giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải ở cơ sở 34 1.3.2. Cơ chế giải quyết tranh chấp về nhà ở và quyền sử dụng đất khi ly hôn thông qua Tòa án 39 1.4. Ý nghĩa của việc giải quyết tranh chấp nhà ở và quyền sử dụng đất giữa vợ và chồng khi ly hôn 41 Chương 2: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT TRANH 43 CHẤP VỀ NHÀ Ở, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA VỢ VÀ CHỒNG KHI LY HÔN 2.1. Tình hình chung về giải quyết tranh chấp nhà ở, quyền sử dụng đất khi ly hôn trong thực tiễn xét xử tại Tòa án 43 2.2. Một số trường hợp cơ bản giải quyết tranh chấp nhà ở và quyền sử dụng đất giữa vợ chồng trong các vụ án ly hôn 46 2.2.1. Giải quyết tranh chấp về nhà ở và quyền sử dụng đất là tài sản riêng của vợ hoặc của chồng 46 2.2.2. Giải quyết tranh chấp về nhà ở và quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng 51 2.2.3. Giải quyết tranh chấp nhà ở và quyền sử dụng đất là tài sản mà vợ chồng thuê của nhà nước 55 2.2.4. Giải quyết tranh chấp nhà ở và quyền sử dụng đất trong trường hợp vợ chồng sống chung với gia đình 59 2.2.5. Giải quyết tranh chấp liên quan đến nhà ở, quyền sử dụng đất là tài sản của người khác mà vợ chồng đang quản lý, sử dụng 63 4 hợp pháp 2.2.6. Giải quyết tranh chấp về nhà ở, quyền sử dụng đất liên quan đến thế chấp Chương 3: NHỮNG VƯỚNG MẮC BẤT CẤP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM 70 78 NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG, HIỆU QUẢ TRONG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP NHÀ Ở, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA VỢ CHỒNG KHI LY HÔN 3.1. Những vướng mắc bất cập trong việc giải quyết tranh chấp nhà ở, quyền sử dụng đất giữa vợ chồng khi ly hôn 78 3.1.1. Những vướng mắc bất cập về pháp luật 78 3.1.2. Công tác tổ chức và thi hành Luật Hôn nhân và gia đình 84 3.1.3. Nhận thức pháp luật của đương sự 86 3.2. 87 Một số kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng, hiệu quả trong giải quyết tranh chấp về nhà ở, quyền sử dụng đất trong các vụ án ly hôn 3.2.1. Hoàn thiện pháp luật về hôn nhân gia đình và pháp luật liên quan 87 3.2.2. Hoàn thiện về mặt tổ chức và thi hành Luật Hôn nhân và gia đình 89 KẾT LUẬN 93 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 95 5 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BLDS : Bộ luật Dân sự BLTTDS : Bộ luật Tố tụng dân sự HN&GĐ : Hôn nhân và gia đình LĐĐ : Luật Đất đai TAND : Tòa án nhân dân TANDTC : Tòa án nhân dân tối cao UBND : Ủy ban nhân dân 6 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài Thực tiễn giải quyết các tranh chấp về hôn nhân và gia đình (HN&GĐ) cho thấy gắn liền với việc giải quyết các quan hệ nhân thân là các quan hệ về tài sản của vợ chồng mà cụ thể là việc xác định tài sản chung, tài sản riêng của vợ chồng… Có thể nói, trong vụ kiện ly hôn có yêu cầu chia tài sản là nhà, đất luôn là loại việc thường xảy ra tranh chấp gay gắt. Bởi vì đối với người Việt Nam, nhà ở và quyền sử dụng đất có ý nghĩa rất quan trọng không chỉ về mặt giá trị mà đó là nơi trú ngụ, là nguồn sống, nguồn kinh tế cơ bản, chủ yếu của bản thân và gia đình. Ngoài ra, việc phân chia nhà ở và quyền sử dụng đất khi ly hôn không chỉ đụng chạm đến quyền lợi thiết thân của các bên đương sự về mặt vật chất mà còn liên quan đến quyền lợi của người thứ ba, thậm chí của Nhà nước. Cho nên nếu giải quyết vấn đề này không hợp tình, hợp lý sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến lợi ích của cá nhân, gây nên tình trạng mất đoàn kết giữa các bên đương sự, đồng thời ảnh hưởng đến lợi ích chung của xã hội. Do đó muốn giải quyết đúng đắn vấn đề tranh chấp nhà ở và quyền sử dụng đất khi ly hôn, Tòa án phải tiến hành điều tra, tìm hiểu tâm tư, nguyện vọng của các bên đương sự, phải nắm vững nguồn gốc nhà và đất, hoàn cảnh sống của con cái, tình trạng sinh sống cụ thể của gia đình mới có thể ra quyết định đúng đắn trong mỗi bản án của mình. Ngoài ra, trong việc áp dụng pháp luật, Tòa án cũng phải xem xét kỹ lưỡng, vận dụng nhiều văn bản quy phạm pháp luật không chỉ là Luật HN&GĐ, Luật Đất đai (LĐĐ) mà còn phải xem xét Bộ luật Dân sự (BLDS), Luật Nhà ở, Luật Cư trú… và các văn bản hướng dẫn thi hành. Trong giai đoạn hiện nay, việc giải quyết đúng đắn các vụ kiện ly hôn về tranh chấp nhà ở và quyền sử dụng đất có ý nghĩa đặc biệt to lớn. Việc giải 7 quyết tranh chấp về bất động sản khi ly hôn phải đảm bảo các nguyên tắc cơ bản của Luật HN&GĐ như: Nguyên tắc bình đẳng giữa vợ và chồng, nguyên tắc bảo đảm quyền lợi của người vợ và con chưa thành niên, nguyên tắc bảo vệ bà mẹ và trẻ em… khẳng định quyền sở hữu của cá nhân trong BLDS, đồng thời đảm bảo sự công bằng về lợi ích của các bên đương sự, góp phần bình ổn xã hội dân sự, đảm bảo thống nhất quản lý đất đai của nhà nước. Tuy nhiên, hiện nay việc áp dụng pháp luật để giải quyết các tranh chấp nhà ở và quyền sử dụng đất trong các vụ án ly hôn gặp nhiều khó khăn và hạn chế. Một phần do quy định chồng chéo của các văn bản pháp luật, một phần do trình độ yếu kém, chưa đồng đều của các cán bộ Tòa án. Điều đó, dẫn đến tình trạng các đương sự không đồng ý với bản án sơ thẩm và nộp đơn phúc thẩm tạo nên sự quá tải của tòa cấp phúc thẩm, từ đó kéo theo một số hệ lụy khác như: Việc giải quyết án chậm, kém chất lượng, gây tốn kém tiền của, công sức… Nhận thấy việc giải quyết các tranh chấp nhà ở và quyền sử dụng đất trong các vụ án ly hôn có vai trò quan trọng, là một đề tài phong phú, có ý nghĩa thiết thực trong đời sống nên tôi đã lựa chọn đề tài "Pháp luật về giải quyết tranh chấp nhà ở và quyền sử dụng đất khi ly hôn" làm luận văn thạc sĩ của mình với mong muốn góp phần hoàn thiện pháp luật. 2. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu đề tà Mục đích của đề tài là dựa trên cơ sở lý luận để nghiên cứu các qui định của luật thực định về giải quyết tranh chấp nhà ở và quyền sử dụng đất của vợ chồng khi ly hôn, tìm hiểu thực tiễn áp dụng luật thực định để giải quyết các tranh chấp về nhà ở và quyền sử dụng đất trong hoạt động xét xử ly hôn của Tòa án. Từ đó, tìm hiểu những qui định bất cập, chưa cụ thể, trên cơ sở đó có những nhận xét, kiến nghị về hướng hoàn thiện pháp luật trong việc giải quyết tranh chấp nhà ở và quyền sử dụng đất của vợ chồng khi ly hôn. Luận văn được thực hiện với các nhiệm vụ sau: 8 - Nghiên cứu những vấn đề lý luận trong việc giải quyết tranh chấp nhà ở và quyền sử dụng đất của vợ chồng. Luận văn phân tích những quy định của pháp luật làm căn cứ giải quyết tranh chấp, nguyên tắc giải quyết tranh chấp, cơ chế giải quyết tranh chấp nhà ở và quyền sử dụng đất của vợ chồng khi ly hôn; phân tích tính kế thừa và phát triển, cũng như những điểm mới qui định về giải quyết tranh chấp nhà ở và quyền sử dụng đất khi ly hôn theo Luật HN&GĐ năm 2000 từ đó nêu lên ý nghĩa của việc giải quyết tranh chấp nhà ở và quyền sử dụng đất khi ly hôn đối với gia đình và xã hội. - Tìm hiểu thực tiễn áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp nhà ở và quyền sử dụng đất qua hoạt động xét xử của Tòa án. Qua đó, đánh giá về những thành công và hạn chế của việc áp dụng pháp luật trong việc giải quyết tranh chấp tài sản giữa vợ và chồng khi ly hôn; - Trên cơ sở phân tích nội dung và thực tiễn áp dụng giải quyết tranh chấp nhà ở và quyền sử dụng đất của vợ chồng khi ly hôn theo luật thực định, luận văn nêu một số kiến nghị đề xuất hướng sửa đổi, bổ sung các qui định trong Luật HN&GĐ năm 2000 nhằm hoàn thiện pháp luật giải quyết tranh chấp nhà ở và quyền sử dụng đất của vợ chồng khi ly hôn. Từ những nhiệm vụ trên đây, luận văn được nghiên cứu chủ yếu trong phạm vi luật thực định qui định và việc áp dụng pháp luật trong việc giải quyết tranh chấp nhà ở và quyền sử dụng đất của vợ chồng khi ly hôn. 3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu của đề tài - Đối tượng nghiên cứu của đề tài là những quy định của pháp luật hiện hành trong giải quyết tranh chấp nhà ở và quyền sử dụng đất của vợ chồng khi ly hôn và việc vận dụng các quy định đó thông qua nghiên cứu một số án trong thực tiễn xét xử của Tòa án. - Phạm vi nghiên cứu: Giải quyết tranh chấp về nhà ở và quyền sử dụng đất khi ly hôn thực chất là xác định và chia tài sản là nhà ở và quyền sử dụng đất của vợ chồng khi ly hôn, cũng như xác định tài sản là nhà ở và 9 quyền sử dụng đất của người thứ ba có liên quan trong các giao dịch về tài sản với vợ chồng khi giải quyết ly hôn. Vì vậy, phạm vi nghiên cứu của đề tài là các quy định có liên quan đến tài sản là bất động sản của vợ chồng trong Luật HN&GĐ năm 2000, BLDS năm 2005, LĐĐ năm 2003... 4. Tình hình nghiên cứu đề tài Trong khoa học pháp lý từ trước đến nay, ở nước ta có rất nhiều đề tài nghiên cứu về vấn đề ly hôn trong đó bao gồm vấn đề tranh chấp tài sản là nhà ở và quyền sử dụng đất của vợ chồng. Đề tài "Pháp luật về giải quyết tranh chấp nhà ở và quyền sử dụng đất khi ly hôn" đã được nghiên cứu, tìm hiểu dưới nhiều góc độ, khía cạnh khác nhau dưới nhiều hình thức như luận văn; khóa luận tốt nghiệp như: Đề tài "Xác định tài sản chung, tài sản riêng đối với quyền sử dụng đất của vợ chồng trong tranh chấp về tài sản giữa vợ chồng khi ly hôn" của nhóm A1 - HS30A Trường Đại học Luật Hà Nội. Ngoài ra, vấn đề này còn được nghiên cứu, bình luận, trao đổi thông qua các bài viết đăng trên các Tạp chí chuyên ngành như: Nghiên cứu lập pháp, Luật học, Dân chủ và pháp luật, Nhà nước và pháp luật... Tuy nhiên, việc nghiên cứu một cách tổng thể những khía cạnh pháp lý trong việc giải quyết tranh chấp tài sản là nhà ở, quyền sử dụng đất của vợ chồng khi ly hôn và thực tiễn áp dụng pháp luật là một cách tiếp cận mới về vấn đề này mà hiện nay chưa được khai thác sẽ là nét riêng của luận văn. 5. Phương pháp nghiên cứu đề tài Luận văn được nghiên cứu trên cơ sở phương pháp luận chủ nghĩa duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của học thuyết Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh. Luận văn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cụ thể như: + Phương pháp phân tích, tổng hợp được sử dụng khi phân tích các vấn đề liên quan đến pháp luật giải quyết tranh chấp nhà ở và quyền sử dụng 10 đất của vợ chồng khi ly hôn và khái quát những nội dung cơ bản của từng vấn đề được nghiên cứu trong luận văn; + Phương pháp so sánh được thực hiện nhằm tìm hiểu qui định của pháp luật hiện hành với hệ thống pháp luật trước đây ở Việt Nam cũng như pháp luật của một số nước khác qui định về giải quyết tranh chấp nhà ở và quyền sử dụng đất khi ly hôn. Qua đó, nêu lên ý nghĩa của việc giải quyết tranh chấp nhà ở và quyền sử dụng đất của vợ chồng khi ly hôn đối với gia đình và xã hội; + Phương pháp thống kê được thực hiện trong quá trình khảo sát thực tiễn hoạt động xét xử của ngành Tòa án, với các số liệu cụ thể giải quyết các tranh chấp từ quan hệ HN&GĐ liên quan đến tài sản giữa vợ và chồng đặc biệt là nhà ở và quyền sử dụng đất. Tìm ra mối liên hệ giữa các qui định của pháp luật với thực tiễn áp dụng đã phù hợp hay chưa? Các lý do? Từ đó xem xét nội dung qui định của pháp luật về giải quyết tranh chấp nhà ở và quyền sử dụng đất của vợ chồng khi ly hôn, với thực tiễn của đời sống xã hội nhằm nâng cao hiệu quả điều chỉnh của pháp luật về vấn đề này. 6. Ý nghĩa khoa học và điểm mới của đề tài - Luận văn nghiên cứu và chỉ ra những cơ sở lý luận cơ bản trong việc giải quyết các tranh chấp về nhà ở, quyền sử dụng đất giữa vợ chồng khi ly hôn. Đó là căn cứ, nguyên tắc, cơ chế giải quyết tranh chấp nhà ở, quyền sử dụng đất của vợ chồng khi ly hôn và ý nghĩa của việc giải quyết này đối với cá nhân, gia đình và xã hội. - Luận văn đã phân tích và chỉ ra những vướng mắc trong việc áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp về nhà ở, quyền sử dụng đất giữa vợ chồng khi ly hôn, qua việc phân tích các vụ án xét xử trong thực tế tại các Tòa án. Sự phân tích thực tế xét xử các vụ việc cụ thể qua hoạt động xét xử của Tòa án đảm bảo tính thực tiễn và thuyết phục cho việc đưa ra các kiến nghị sửa đổi bổ sung hoàn thiện pháp luật về vấn đề này. 11 - Ngoài ra luận văn có thể dùng làm tài liệu tham khảo, phục vụ cho việc nghiên cứu và học tập khoa học Luật HN&GĐ. 7. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Một số vấn đề lý luận chung về giải quyết tranh chấp nhà ở, quyền sử dụng đất giữa vợ chồng khi ly hôn. Chương 2: Thực tiễn áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp về nhà ở, quyền sử dụng đất giữa vợ và chồng khi ly hôn. Chương 3: Những vướng mắc bất cập và kiến nghị nhằm đảm bảo hiệu quả việc giải quyết tranh chấp nhà ở, quyền sử dụng đất giữa vợ chồng khi ly hôn. 12 Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP NHÀ Ở, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA VỢ VÀ CHỒNG KHI LY HÔN 1.1. CĂN CỨ PHÁP LÝ XÁC ĐỊNH NHÀ Ở, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀ TÀI SẢN CHUNG, TÀI SẢN RIÊNG CỦA VỢ CHỒNG KHI LY HÔN 1.1.1. Căn cứ pháp lý xác định nhà ở, quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng Điều 27 Luật HN&GĐ năm 2000 quy định về tài sản chung của vợ chồng, theo đó tài sản chung của vợ chồng gồm: - Tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh trong thời kỳ hôn nhân; - Thu nhập hợp pháp khác của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân có thể là: Tiền lương, tiền thưởng, tiền trợ cấp, tiền trúng xổ số mà vợ, chồng có được hoặc tài sản mà vợ, chồng được xác lập quyền sở hữu theo quy định BLDS năm 2005; - Các tài sản mà vợ chồng mua sắm được bằng thu nhập nói trên; - Tài sản mà vợ chồng được tặng, cho chung hoặc thừa kế chung; - Tài sản mà vợ hoặc chồng có trước khi kết hôn hoặc những tài sản mà vợ hoặc chồng được thừa kế riêng hay được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân được vợ chồng đã thỏa thuận nhập vào khối tài sản chung hoặc theo pháp luật quy định là tài sản chung. Theo đó, Điều 219 của BLDS năm 2005 và Điều 27 Luật HN&GĐ năm 2000, tài sản chung của vợ chồng là tài sản thuộc sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia. Sở hữu chung hợp nhất là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở 13 hữu của mỗi chủ sở hữu không được xác định đối với tài sản chung. Do vậy, bình thường chúng ta không thể xác định được phần tài sản nào là của vợ, phần tài sản nào là của chồng trong khối tài sản chung hợp nhất, chỉ khi nào có sự phân chia tài sản chung của vợ chồng như chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân hay trong trường hợp ly hôn thì mới xác định được phần tài sản của từng người trong khối tài sản chung đó [13]. Riêng đối với tài sản là quyền sử dụng đất được quy định riêng tại Điều 27 Luật HN&GĐ năm 2000: "Quyền sử dụng đất mà vợ chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng. Quyền sử dụng đất mà vợ hoặc chồng có được trước khi kết hôn, được thừa kế riêng chỉ là tài sản chung khi vợ chồng có thỏa thuận…" [20]. Như vậy, nhà ở và quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng được xác định trong ba trường hợp: - Nhà ở, quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng do lao động của vợ, chồng tạo ra trong thời kỳ hôn nhân; - Nhà ở, quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng do vợ chồng được thừa kế chung, tặng cho chung trong thời kỳ hôn nhân. - Nhà ở, quyền sử dụng đất là tài sản chung cửa vợ chồng do sự thỏa thuận của vợ chồng. Để xác định nhà ở và quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng có thuộc một trong ba trường hợp trên hay không thì cần căn cứ vào ba yếu tố sau: Thứ nhất, căn cứ vào thời điểm nhà ở, quyền sử dụng đất phát sinh khi có sự tồn tại của quan hệ hôn nhân. Việc xác định thời điểm phát sinh quan hệ hôn nhân (cũng là thời điểm phát sinh khối tài sản chung của vợ chồng), theo nguyên tắc chung dựa trên cơ sở giấy chứng nhận kết hôn bởi lẽ giấy chứng nhận kết hôn ghi rõ thời 14 điểm quan hệ vợ chồng được nhà nước công nhận do đó nó có ý nghĩa quan trọng trong thực tế giải quyết các tranh chấp về tài sản giữa vợ chồng. Ngoài ra, đối với một số trường hợp đặc biệt nam nữ chung sống như vợ chồng trong quan hệ"hôn nhân thực tế" được quy định tại Nghị quyết số 35/2000/QH10 của Quốc hội về thi hành Luật HN&GĐ năm 2000. Theo đó, việc chung sống như vợ chồng được coi là có quan hệ hôn nhân và được xác định như sau: - Trong trường hợp quan hệ vợ chồng được xác lập trước ngày 03 tháng 01 năm 1987, ngày Luật HN&GĐ năm 1986 có hiệu lực mà chưa đăng ký kết hôn thì được khuyến khích đăng ký kết hôn; trong trường hợp có yêu cầu ly hôn thì được Tòa án thụ lý giải quyết theo quy định về ly hôn của LHN&GĐ năm 2000. - Trường hợp nam và nữ chung sống với nhau như vợ chồng từ ngày 03 tháng 01 năm 1987 đến ngày 01 tháng 01 năm 2001, mà có đủ điều kiện kết hôn theo quy định của Luật này thì có nghĩa vụ đăng ký kết hôn trong thời hạn hai năm, kể từ ngày Luật này có hiệu lực cho đến ngày 01 tháng 01 năm 2003; trong thời hạn này mà họ không đăng ký kết hôn, nhưng có yêu cầu ly hôn thì Tòa án áp dụng các quy định về ly hôn của LHN&GĐ năm 2000 để giải quyết. Từ sau ngày 01 tháng 01 năm 2003 mà họ không đăng ký kết hôn thì pháp luật không công nhận họ là vợ chồng. Vấn đề xác định đúng quan hệ hôn nhân, thời điểm phát sinh quan hệ hôn nhân có ý nghĩa rất quan trọng trong việc giải quyết tranh chấp tài sản nhà ở, quyền sử dụng đất của vợ chồng khi ly hôn. Bởi lẽ, chỉ những quan hệ hôn nhân được nhà nước công nhận khi có yêu cầu ly hôn thì được tòa án thụ lý giải quyết theo quy định về ly hôn, còn đối với trường hợp nam và nữ chung sống với nhau như vợ chồng mà không đăng ký kết hôn đều không được pháp luật công nhận là vợ chồng nên nếu có yêu cầu ly hôn thì Tòa án thụ lý và tuyên bố không công nhận quan hệ vợ chồng; và không phải là vụ án ly hôn mà sẽ được giải quyết thông qua một bản án dân sự khác (nếu có tranh chấp). 15 Ngoài ra, xác định chính xác thời điểm phát sinh quan hệ hôn nhân là cơ sở chứng minh tài sản là nhà ở, quyền sử dụng đất đó phát sinh trong thời kỳ hôn nhân hay trước hoặc sau thời kỳ hôn nhân. Từ đó làm cơ sở xác định tài sản chung, tài sản riêng của vợ chồng khi có tranh chấp. Thứ hai, căn cứ vào nguồn gốc phát sinh tài sản. Căn cứ vào Điều 27 Luật HN&GĐ năm 2000 thì nhà ở, quyền sử dụng đất mà vợ chồng "có" được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng. Quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng theo quy định Nghị định số 70/2001/NĐ-CP ngày 03-10-2001 quy định chi tiết thi hành Luật HN&GĐ (sau đây gọi tắt là Nghị định 70/2001/NĐ-CP) số gồm:  Quyền sử dụng đất mà cả vợ và chồng hoặc mỗi bên vợ hay chồng được Nhà nước giao kể cả giao khoán là tài sản chung của vợ chồng (các quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất làm lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở được Nhà nước giao đất chuyên dùng). Trong thời kỳ hôn nhân nếu vợ chồng hoặc một bên vợ, chồng được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất bao gồm cả đất ở, đất nông nghiệp trồng cây, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất làm muối… thì các loại đất này cũng được xác định là tài sản chung. Việc xác định tài sản chung căn cứ dựa trên nguồn gốc phát sinh là đất được giao cho một bên vợ, chồng hoặc giao cho cả hai vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân chứ không căn cứ dựa trên nhu cầu sử dụng thực tế (Điều 24, 25 Nghị định số 70/2001/NĐ-CP). Ví dụ: Sau khi kết hôn, người chồng đi làm ăn buôn bán xa, còn người vợ ở nhà làm vườn. Năm 2004, người vợ được nhà nước giao đất nông nghiệp để trồng cây. Căn cứ theo quy định trên thì quyền sử dụng đất nông nghiệp mà người vợ được giao là tài sản chung của hai vợ chồng. Như vậy, mặc dù đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối... chỉ được giao cho một bên nhưng thời điểm giao đất đó trong thời kỳ 16 hôn nhân thì vẫn thuộc tài sản chung của vợ chồng. Điều này không phụ thuộc vào việc người chồng hoặc người vợ có trực tiếp sử dụng đất đó hay không. Khi vợ chồng ly hôn, Tòa án sẽ xem xét vấn đề nhu cầu sử dụng đất, đảm bảo tính năng công dụng của đất để phân chia quyền sử dụng đất trên hợp lý, hợp tình.  Nhà ở, quyền sử dụng đất mà vợ, chồng được Nhà nước cho thuê. Nhà ở, quyền sử dụng đất mà vợ chồng hoặc mỗi bên vợ chồng thuê của nhà nước sau khi kết hôn là tài sản chung của hai vợ chồng. Do đó, khi ly hôn, tài sản trên phải được chia theo quy định của pháp luật. Tùy theo phương thức thanh toán tiền đối với nhà nước là trả tiền thuê hàng năm hay trả tiền thuê một lần và nhu cầu sử dụng, mức độ đầu tư vào tài sản của cả hai vợ chồng mà Tòa án có sự phân chia theo quy định tại Điều 25 Nghị định số 70/2001/NĐ-CP.  Nhà ở, quyền sử dụng đất mà hai vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung; Trong thực tế cuộc sống cho thấy, ở Việt Nam hầu hết quan hệ vợ chồng đều được xây dựng bắt nguồn từ yếu tố tình cảm, tình yêu. Do đó khi cuộc sống hòa thuận hạnh phúc, vợ chồng thường không phân biệt tài sản chung và tài sản riêng của vợ, chồng. Cả vợ và chồng đều mong muốn sử dụng các loại tài sản nhằm đáp ứng nhu cầu chung của gia đình, của vợ chồng; giữa vợ chồng thường không phân biệt "ranh giới" giữa tài sản chung và tài sản riêng; không phân biệt "của anh, của tôi". Sau nhiều năm tháng chung sống trong quan hệ vợ chồng, cùng chung sức, chung ý chí tạo dựng tài sản chung của vợ chồng. Đặc biệt với tài sản là nhà ở và quyền sử dụng đất là tài sản lớn, là một yếu tố góp phần tạo nên một gia đình. Trong quá trình chung sống, để phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt thông thường vợ chồng sẽ có sự đầu tư, cơi nới xây dựng lại nhà ở. Tuy nhiên, khi có tranh chấp, giữa vợ chồng khó chứng minh được nhà ở, quyền sử dụng đất đó thuộc khối tài sản chung của vợ chồng hay là tài sản riêng của vợ hoặc chồng. Vì vậy, trên 17 nguyên tắc bảo đảm quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu (theo Điều 164 BLDS năm 2005) giữa vợ chồng có thể thỏa thuận cho rằng nhà ở, quyền sử dụng đất đó là tài sản chung của vợ chồng hoặc là tài sản riêng của vợ, chồng hoặc thỏa thuận nhập tài sản riêng vào tài sản chung. Việc vợ, chồng tự nguyện nhập nhà ở, quyền sử dụng đất là tài sản riêng của mình vào khối tài sản chung của vợ chồng phải bằng văn bản theo điều 32 khoản 2 Luật HN&GĐ năm 2000 và khoản 1 Điều 13 Nghị định 70/2001/NĐ-CP. Thực tế giải quyết các tranh chấp về nhà ở và quyền sử dụng đất giữa vợ chồng cho thấy nhiều trường hợp xác định đâu là tài sản chung của vợ chồng để chia, đâu là tài sản riêng của vợ, chồng vẫn thuộc quyền sở hữu của người đó còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, do tính chất phức tạp của quan hệ tài sản giữa vợ chồng. Do tính chất cộng đồng của hôn nhân chi phối, nhiều trường hợp tài sản riêng của một bên đã được bảo đảm cho nhu cầu chung của gia đình mà không còn nữa; hoặc có sự chuyển hóa, trộn lẫn giữa các loại tài sản chung và tài sản riêng của vợ chồng trong quá tình sử dụng dẫn tới các ranh giới (căn cứ) ban đầu về tài sản chung và tài sản riêng giữa vợ chồng không còn nữa và rất khó xác định [8, tr. 99-100]. Xuất phát từ thực trạng đó, nhằm bảo đảm nguyên tắc công bằng và hợp lý, khoản 3 Điều 27 Luật HN&GĐ năm 2000 đã dự liệu: "Trong trường hợp không có chứng cứ chứng minh tài sản mà vợ chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó là tài sản chung" [20]. Đây là nguyên tắc suy đoán về nguồn gốc tài sản của vợ chồng, lần đầu tiên được quy định trong Luật HN&GĐ năm 2000 của Nhà nước ta (trước đây Luật HN&GĐ năm 1986 không quy định cụ thể về nguyên tắc này). Điều này cũng phù hợp với nguyên tắc chứng minh thuộc về các bên đương sự theo Bộ luật Tố tụng dân sự (BLTTDS) năm 2004.  Nhà ở, quyền sử dụng đất của vợ chồng được chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thế chấp. 18 Theo quy định tại Điều 27 Luật HN&GĐ năm 2000, nhà ở, quyền sử dụng đất do vợ chồng nhận thế chấp, chuyển đổi, chuyển nhượng trong thời kỳ hôn nhân là tài sản chung. Khoản 3 Điều 28 Luật HN&GĐ năm 2000 quy định: Việc xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung có giá trị lớn hoặc là nguồn sống duy nhất của gia đình, việc dùng tài sản chung để đầu tư kinh doanh phải được vợ chồng bàn bạc, thỏa thuận, trừ tài sản chung đã được chia để đầu tư kinh doanh riêng theo quy định tại khoản 1 Điều 29 của Luật này [20]. Theo đó trong thời kỳ hôn nhân mà vợ chồng xác lập giao dịch dân sự được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thế chấp là nhà ở, quyền sử dụng đất phải có sự thỏa thuận của hai vợ chồng. Việc thỏa thuận của hai vợ chồng được hiểu là có chữ ký của cả hai vợ chồng trong hợp đồng, hoặc có văn bản ủy quyền giữa hai vợ chồng khi thực hiện giao dịch dân sự đó. Trong trường hợp giao dịch dân sự đó được một bên vợ hoặc chồng xác lập trong thời kỳ hôn nhân mà không có sự đồng ý của người chồng hoặc người vợ thì giao dịch dân sự đó được xem là vô hiệu do bị lừa dối, giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức theo Điều 132, Điều 134 BLDS năm 2005. Trừ trường hợp việc xác lập giao dịch dân sự đó được được thực hiện bằng tài sản riêng của người vợ hoặc người chồng. Ngoài ra, đối với giao dịch dân sự vô hiệu về hình thức pháp luật cho phép các bên thời hạn để thực hiện quy định về hình thức, do đó trong trường hợp mà hợp đồng chỉ một bên vợ hoặc chồng xác lập nhưng khi có tranh chấp, hai vợ chồng thừa nhận đó là tài sản chung và cùng đồng ý thực hiện hợp việc chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thế chấp trên thì giao dịch dân sự đó vấn được công nhận và các bên phải làm lại hợp đồng theo quy định của pháp luật (Điều 137 BLDS năm 2005). Ví dụ: Vợ chồng A và B có 500 triệu tiền tiết kiệm, A đã dùng số tiền này để kinh doanh và có lợi nhuận là 2 tỷ đồng. A dùng số tiền này để ký hợp 19 đồng nhận chuyển nhượng căn nhà của D ở quận Đống Đa và cho bà C ở. Do mâu thuẫn, A và B làm thủ tục ly hôn. Khi ly hôn, A cho rằng căn nhà trên là tài sản riêng của A bởi hợp đồng do một mình A đứng tên nhận chuyển nhượng. B cho rằng căn nhà đó được mua từ tài sản chung của hai vợ chồng nên đó là tài sản chung của vợ chồng. Do A không chứng minh được căn nhà trên được mua bằng tài sản riêng của mình nên Tòa án tuyên căn nhà trên thuộc tài sản chung của hai vợ chồng. Và vì bà B không yêu cầu hủy hợp đồng nhận chuyển nhượng trên do vô hiệu về hình thức và đồng ý nhận chuyển nhượng căn nhà trên đồng thời yêu cầu muốn được ở căn nhà đó nên Tòa án quyết định căn nhà trên vẫn thuộc tài sản chung của hai vợ chồng buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn.  Quyền sử dụng đất của vợ chồng được giao chung với hộ gia đình.  Nhà ở, quyền sử dụng đất của vợ chồng được thừa kế chung, tặng cho chung. Việc nhà ở, quyền sử dụng đất vợ chồng được thừa kế chung, được tặng cho chung là trường hợp xác lập tài sản chung của vợ chồng dựa trên quyền định đoạt của chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật về thừa kế (Điều 631 Điều 687 BLDS năm 2005). Trong thời kỳ hôn nhân, vợ chồng (có thể) được người khác (những người thân thuộc trong gia đình hoặc bạn bè) tặng cho chung tài sản hoặc được hưởng thừa kế chung một khối di sản. Những tài sản này thuộc khối tài sản chung của vợ chồng. Như đối với trường hợp vợ chồng được tặng cho chung, được thừa kế chung mà người để lại thừa kế hoặc người tặng cho tài sản không phân biệt "kỷ phần" tài sản cho mỗi bên vợ, chồng được hưởng. Nhưng nếu trong hợp đồng tặng cho chung hoặc di chúc để lại thừa kế chung cho vợ chồng mà chủ sở hữu tài sản đã "xác định" kỷ phần (tỷ lệ) tài sản từ trước cho mỗi bên vợ, chồng thì về nguyên tắc, những tài sản đó sẽ thuộc tài sản riêng của vợ, chồng. Tài sản này chỉ là tài sản chung khi vợ, chồng tự nguyện nhập vào khối tài sản chung hay vợ chồng thỏa thuận đó là tài sản chung. 20