Tài liệu Pháp luật điều chỉnh quản hệ thuê đất giữa nhà nước và người sử dụng đất ở việt nam

MỤC LỤC Trang T ra n g p h ụ b ìa Lời c am đ o a n M ục lục D an h m ục các ký hiệu và c h ữ viết tắ t MỞ ĐẦU ---------------------------------------------------------------------------------------- 1 1. T í n h c ấ p t h iế t c ủ a đ ề t à i ........................................................................................................... 1 2. T in h h ìn h n g h iê n c ứ u đ ề t à i ................................................................................................ 4 3. M ụ c đ íc h v à n h iệ m v ụ n g h iê n c ứ u .................................................................................... 5 4. P h ạ m v i n g h iê n c ứ u ...................................................................................................................... 6 5. P h ư ơ n g p h á p lu ậ n v à c á c p h ư ơ n g p h á p n g h iê n c ứ u ...................................................... 7 6. Ý n g h ĩa k h o a h ọ c v à th ự c t iễ n c ủ a đ ề t à i ......................................................................... 8 7. K ế t c ấ u c ủ a lu ậ n v ă n ....................................................................................................................9 C h ư ơ n g 1: 1.1 NHŨNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUAN HỆ TH UÊ ĐẤT GIỮA NHÀ NƯỚC VÀ NGƯỜI s ử DỤNG ĐẤT, NHU CẨU ĐIỂU CHỈNH PH Á P LUẬT ĐỐI VỚI QUAN HỆ THUÊ ĐẤT GIỮA NHÀ NƯỚC VÀ NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT................................................................................. 10 Q u a n h ệ th u ê đ ấ t g iữ a N h à n ư ớ c v à n g ư ờ i sử d ụ n g đ ấ t ..................................... 10 1.1.1 Cơ sở pháp iý hình thành quan hệ thuê đất giữa N hà nước và người sử dụng đ ấ t ...............................................................................................................10 1.1.2 K h á i n iộ m q u a n h ệ th u ê đ ấ t g iữ a N h à n ư ớ c v à n g ư ờ i sử d ụ n g đ ấ t ............... 13 1.1.3 Đ ặ c đ iể m c ủ a q u a n h ệ th u ê đ ấ t g iữ a N h à n ư ớ c và n g ư ờ i 1 .2 sử d ụ n g đ ấ t .........16 P h á p lu ậ t đ iề u c h ỉ n h q u a n h ệ th u ê đ ấ t g iữ a N h à n ư ớ c v à n g ư ờ i sử d ụ n g đ ấ t ........................................................................................................................................... 2 6 1.2.1 K h á i n iệ m ..........................................................................................................................2 6 1.2.2 Yêu cầu điểu chỉnh pháp luật đối với quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đ ấ t ...................................................................................28 C hương 2: 2 .1 PHÁP LUẬT ĐIỂU CHỈNH QUAN HỆ THUÊ ĐẤT GIỮA NHÀ NƯỚC VÀ NGƯỜI s ử DỤNG ĐẤT - THỰC TRẠNG VÀ THỰC TIÊN ÁP DỤNG Ở VIỆT N A M ..................38 C á c q u y đ ịn h v ề t h ẩ m q u y ề n , t r ì n h tự v à th ủ t ụ c c h o th u ê đ ấ t ........................3 8 2.1.1 Thẩm quyền cho thuê đ ấ t......................................................................................39 2 .1 .2 T r in h tự , th ủ tụ c c h o th u ê đ ấ t .......................................................................................3 9 2.1.3 Những hạn ch ế của quy đinh hiện hành về trình tự, thủ tục và thẩm quyền cho thuê đ ấ t ................................................................................................. 42 2 .2 H ì n h th ứ c p h á p l ý c ủ a q u a n h ệ th u ê đ ấ t g iữ a N h à n ư ớ c v à n g ư ờ i sử d ụ n g đ ấ t ........................................................................................................................................... 4 7 2 .3 Q u y đ ịn h v ề t h ờ i h ạ n th u ê đ ấ t ........................................................................................... 4 9 2 .4 Q u y đ ịn h v ề t iề n th u ê đ ấ t .....................................................................................................5 2 2 .5 2.4.1 T iề n th u ê đ ấ t .......................................................................................................................5 2 2 .4 .2 V ẻ x á c đ ịn h tiề n th u ê đ ấ t và n ộ p tiề n thu ê đ ấ t ....................................................5 5 2 .4 .3 v ể m iể n , g iả m tiề n th u ê đ ấ t ....................................................................................... 6 0 Q u y đ ịn h v ề q u y ề n v à n g h ĩa v ụ c ủ a N h à n ư ớ c v à n g ư ờ i s ử d ụ n g đ ấ t thuê c ủ a n h à n ư ớ c ...........................................................................................................64 2.5.1 Q u y ề n và n g h ĩa v ụ củ a N h à n ư ớ c ............................................................................ 6 4 2.5.2 N ghĩa vụ của người sử dụng đất thuê của N hà nư ớc.....................................65 2.5.3 Quyền của người sử dụng đất thuê của Nhà nước.......................................... 66 2 .6 C á c q u y đ ịn h v ề x ử l ý h à n h v i p h ạ m p h á p lu ậ t đ ấ t đ a i c ủ a n g ư ờ i sử d ụ n g đ ấ t t h u ê ................................................................................................................................ 8 4 C hương 3: 3.1 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT ĐIỂU CHỈNH QUAN HỆ THUÊ ĐẤT GIỮA NHÀ NƯỚC VÀ NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT Ở NƯỚC TA HIỆN N A Y .................................... 86 Sự c ầ n t h iế t p h ả i h o à n t h iệ n p h á p lu ậ t đ iề u c h ỉn h q u a n h ộ th u ê đ ấ t g iữ a N h à n ư ớ c v à n g ư ờ i 3 .2 sử d ụ n g đ ấ t .............................................................................. 8 6 Q u a n đ iể m h o à n t h iệ n p h á p lu ậ t đ iể u c h ỉn h q u a n h ệ th u ê đ ấ t g iữ a N h à n ư ớ c v à n g ư ờ i s ử d ụ n g đ ấ t ....... ................................................................................. 8 8 3 .3 M ộ t s ố k iế n n g h ị n h ằ m h o à n t h iệ n p h á p lu ậ t đ iề u c h ỉn h q u a n h ệ th u ê đ ấ t g iữ a N h à n ư ớ c v à n g ư ờ i sừ d ụ n g đ ấ t .......................................................... 9 0 3.3.1 V ề cá c v ấ n đề liê n q u a n đ ế n th ủ tụ c c h o th u ê đ ấ t ............................................. 9 0 3.3.2 Về các vấn đề liên quan đến tiền thuê đ ấ t.....................................................94 3 .3 .3 V ề vấ n đề G P M B k h i c h o th u ê đ ấ t ....................................................................... 97 3.3.4 Về vấn đề giá trị QSDĐ thuê khi cổ phần hoá doanh nghiệp nhà n ư ớ c .......... ................................................................................... ......................... 98 3.3.5 Về các vấn đề Liên quan đến quyền thế chấp tài sản gắn liền với đất thuê hoặc thế chấp QSDĐ thuê....................................................................... 100 3.3.6 Về các vấn đề liên quan đến quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ thuê... 102 3.3.7 Về giải pháp cho việc hạn chế đến mức thấp nhất nạn đầu cơ đất đai trong các tổ chức thuê đ ấ t ................................................................................ 104 3.3.8 Về việc giải quyết khó khăn khi áp dụng biện pháp thu hồi đất đế' xử lý các hành vi VPPL đất đai của người sử dụng đất.................................... 105 KỂTLUẬN -----------------------------------------------------------------------------------107 TÀI LIỆU THAM KHẢO----- ----------------------------------------------------------------- 109 PHỤ LỤC -----------------------------------------------------------------------------------113 DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TẮT 1. BLDS : Bộ luật Dân sự 2. BĐS : Bất động sản 3. CNXH : Chủ nghĩa xã hội 4. GPMB : Giải phóng mặt bằng 5. GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 6. PTNMT : Phòng Tài nguyên và Môi trường 7. QSDĐ : Quyền sử dụng đất 8. STNMT : Sở Tài nguyên và Môi trường 9. UBND : ủ y ban nhân dân 10. VPPL : Vi phạm pháp luật MỞ ĐẨU 1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VI của Đảng có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với sự nghiệp phát triển của đất nước ta. Đại hội đã đặt nền móng cho công cuộc đổi mới. Sau hơn 20 năm đổi mới được đánh dấu bằng Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VI của Đảng, đất nước ta đã thu được những thắng lợi quan trọng trên nhiều lĩnh vực. Sự nghiệp công nghiệp hóa, hiên đại hóa đất nước đã được đông đảo quần chúng nhân dân ủng hộ và thu được nhiều thành quả đáng khích lệ. “H ai mươi năm qua, với sự nổ lực phấn đấu của toàn Đảng, toàn dân, toàn quân, công cuộc đổi mới ở nước ta đ ã đạt những thành ticii to lớn và có ý nghĩa lịch sử. Đ ất nước đ ã ra khỏi khủng hoảng kinh t ế - x ã hội, có sự thay đổi cơ bản và toàn diện. Kinh t ế tăng trưởng khá nhanh, sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá, phát triển kinh t ế thị trường định hướng XHCN được đẩy mạnh... Sức mạnh tổng hợp của quốc gia đã tãng lên rất nhiều, tạo ra th ế và lực mới cho đất nước tiếp tục đi lên với triển vọng tốt đ ẹ p ”. [10, tr. 67]. Xây dựng kinh tế là mục tiêu trọng tâm trong công cuộc đổi mới toàn diện đất nước. Đảng đã quyết tâm lãnh đạo đưa đất nước ta chuyển từ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường định hướng XHCN nhằm phát huy tối đa mọi tiềm năng của đất nước. Góp phần tạo nên thành công trên phải kể đến việc ban hành và thực hiện chính sách mới mang tính đột phá trong lĩnh vực đất đai. Chính sách, pháp luật về đất đai đã trở thành một trong những động lực quan trọng để đưa đất nước ta từ thiếu gạo ăn đã trở thành một trong những nước đứng đầu thế giới về xuất khẩu nông sản và thủy sản. Đường lối, chủ trương đổi mới chính sách và pháp luật về đất đai của Đảng và Nhà nước đã đi vào cuộc sống, thúc đẩy sự phát triển kinh tế, góp phần ổn định chính trị - xã hội. Đất đai được sử dụng có hiệu quả hơn. Đất xây dựng kết cấu hạ tầng, phát triển công nghiệp, dịch vụ và xây dựng đô thị tăng tương đối nhanh, bộ mặt đô thị thay đổi một bước theo hướng văn minh, hiện đại. Công tác quản lý nhà nước về đất đai 1 có những tiến bộ bước đầu rõ rột. Người sử dụng đất gắn bó nhiều hơn với đất đai. QSDĐ đã bước đầu trở thành một nguồn vốn của Nhà nước và nhân dân để đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh ổn định kinh tế - xã hội. Những kết quả đạt được trong việc thực hiện Luật Đất đai từ năm 1987 đến nay là rất tích cực, thúc đẩy sự phát triển kinh tế, góp phần ổn định chính trị - xã hội. Mặc dù, các chính sách và pháp luật đất đai đã tạo ra nhiều bước tiến bộ mới trong việc quản lý đất đai, thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế nhưng do nhiều nguyên nhân khác nhau mà qua thực tiên thực hiện cũng đã bộc lộ không ít những hạn chế. Có thể chỉ ra đây một số hạn chế lớn như hiệu quả sử dụng đất và tình trạng tuỳ tiện trong chuyển đổi mục đích sử dụng đất, yếu kém trong quản lý của Nhà nước về đất đai, để kéo dài tình trạng vi phạm nghiêm trọng pháp luật đất đai; những tác động tiêu cực của thị trường BĐS do chưa có cơ chế, chính sách phù hợp và sự buông lỏng quản lý để tình trạng chuyển nhượng ngầm và sốt nhà đất gây nhiều khó khăn cho đầu tư phát triển kinh tế - xã hội; đặc biệt là chưa phát huy tốt nguồn nội lực to lớn và quý giá về đất đai vào việc phát triển kinh tế - xã hội. Nguyên nhân của những hạn chế, yếu kém ià đo đất đai có nguồn gốc phức tạp; chính sách đất đai thay đổi qua nhiều thời kỳ lịch sử; quản lý đất đai chuyển từ hành chính, bao cấp sang cơ chế thị trường kết hợp với biện pháp hành chính, đặt ra nhiều vấn đề mới; văn bản pháp luật về đất đai ban hành nhiều nhưng thiếu đổng bộ. Chưa nhận thức đúng mức đất đai là tài sản đặc biệt của quốc gia, là nguồn nội lực quan trọng và nguồn vốn to lớn của đất nước. Sự ra đời của Luật Đất đai năm 2003 đã góp phần khắc phục những yếu kém nêu trên, đồng thời thể hiộn quyết tâm của Đảng và Nhà nước tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai phù hợp với đường lối phát triển nền kinh tế thị trường định hướng XHCN. Luật Đất đai năm 2003 đã khẳng định rõ đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài hoặc có thời hạn thông qua hình thức giao đất và cho thuê đất. Nhà nước quyết định mục đích sử dụng đất thông qua xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, quy 2 định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất, quyết định thu hồi đất, cho chuyển mục đích sử dụng đất và định giá đất. Điều đó cho thấy cho thuê đất và giao đất là hai phương thức quan trọng được Nhà nước sử dụng để trao QSDĐ cho người sử dụng đất. Công tác cho thuê đất trong thời gian qua đã phần nào đáp ứng được yêu cầu sử dụng đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội. Song, trên thực tế cho thấy pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất còn nhiều bất cập tồn tại. Từ năm 1993 đến nay, Nhà nước đã ban hành hàng trăm văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai. Nhiẻu văn bản giữa các bộ, ngành trung tương và địa phương chổng chéo nhau, mức độ phức tạp cao gây ra bất tiện cho người sử dụng đất và lúng túng trong xử lý, công tác thuê đất còn nặng nề về thủ tục hành chính, chưa thực sự tạo ra sự công bằng giữa những đối tượng được thuê đất từ Nhà nước. Tình trạng cho thuê đất không đúng thẩm quyển, sử dụng đất thuê sai mục đích còn diễn ra khá phổ biến. Nhiều dự án lớn do các doanh nghiệp nhà nước làm chủ đầu tư khi được Nhà nước cho thuê đất nhưng không triển khai theo dự án hoặc giữ đất lại chờ tăng giá, gây cơn “sốt đất” làm ảnh hưởng đến phát triển kinh tế và ổn định xã hội, trong khi đó các doanh nghiệp dân doanh thì thiếu đất để làm mặt bằng sản xuất kinh doanh phải đi thuê lại đất từ các doanh nghiệp nhà nước. Chính sách pháp luật về tiền thuê đất, thuế đất, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình thuê đất còn nhiều bất cập trên thực tế. Nguyên nhân chính của tình trạng này một phần là do buông lỏng quản lý nhà nước về đất đai, một phần quan trọng và chủ yếu hom là bắt nguồn từ việc pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất còn nhiều điểm bất cập, sơ hở, thiếu nhất quán và thiếu hệ thống. Về mặt lý luận, xác lập địa vị pháp lý của các chủ thể trong quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất trong khuôn khổ của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, vị trí và mối liên hệ giữa quan hê thuê đất và các quan hệ khác trong lĩnh vực đất đai như giao đất, chuyển QSDĐ hiện vẫn đang đặt ra nhiều vấn đề lý luận phức tạp. Bên cạnh đó, nhiều chính sách mới về đất đai được thể hiện trong Nghị quyết Hội nghị lần thứ VII Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa IX 3 về “tiếp tục đổi mới chỉnh sách, pháp luật về đất dai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện dại hóa đất nước ” cũng xác lập nhiều điểm mới về lý luận đối với các quan hệ đất đai, đòi hỏi phải được khẳng định rõ hơn trong quá trình thể chế hóa chính sách thành pháp luật. Từ bối cảnh nêu trên, viêc nghiên cứu vấn đề lý luận và thực tiễn quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng nhằm góp phần thực thi hiệu quả Luật Đất đai năm 2003. Xuất phát từ những lý do trên, tác giả chọn đề tài "P háp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất ở Việt Nam" làm đề tài luận văn tốt nghiệp thạc sĩ luật học của mình. 2. TÌNH HÌNH NGHIÊN c ứ u ĐỀ TÀI Pháp luật về đất đai có vai trò vô cùng quan trọng trong hệ thống pháp luật của Việt Nam thể chế hóa chính sách, đường lối của Đảng và Nhà nước trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, phát huy tiềm lực đất đai để trở thành nguồn vốn lớn cho người sử dụng đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh. Về mặt nghiên cứu khoa học, thời gian qua, giới nghiên cứu khoa học xã hội nói chung và khoa học pháp lý nói riêng ở nước ta hướng sự quan tâm, nghiên cứu đến các vấn đề quan hộ thuê đất giữa Nhà nước và tổ chức sử dụng đất trong các giao dịch về đất đai tạo mặt bằng sản xuất và kinh doanh. Ở phạm vi và mức độ khác nhau đã có một số công trình và bài viết nghiên cứu trực tiếp hoặc gián tiếp đến quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất ở Viột Nam, chẳng hạn như Luận văn thạc sĩ luật học mã số chuyên ngành 50515 của Thạc sĩ Huỳnh Minh Phương về "Pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước với tổ chức trong nước" (năm 2003); Luận án tiến sĩ luật học của Tiến sĩ Nguyễn Quang Tuyến về "Địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai" (năm 2003); Đề tài cấp bộ "Những vấn đến lý luận cơ bản về BLDS ở Việt Nam" - Trung tâm Khoa học xã hội và Nhân văn quốc gia Viện nghiên cứu Nhà nước và Pháp luật (năm 1997); Cơ sở khoa học cho việc 4 hoạch định các chính sách và sử dụng hợp lý quỹ đất đai, Đề tài khoa học cấp Nhà nước của Viện Nghiên cứu địa chính - Tổng cục Địa chính (năm 2000) w... Nhìn chung, các bài viết, các công trình nghiên cứu khoa học nêu trên đã góp phần tạo ra những cơ sở lý luận và chỉ ra được những vấn đề thực tiễn cho việc quản lý đất đai. Tuy nhiên, chúng ta có thể thấy rằng do nhu cầu tăng cường công tác quản lý nhà nước đối với đất đai trong quá trình chuyển đổi nền kinh tế tập trung bao cấp sang nền kinh tế thị trường định hướng XHCN, nên hầu hết các công trình nghiên cứu trong thời gian qua tiếp cận vấn đề trên quan điểm quản lý nhà nước, tức là mối quan hệ theo chiều dọc - mối quan hệ chịu tác động chủ yếu của quy phạm hành chính. Hơn nữa, các công trình đã nêu chỉ đẻ cập đến từng khía cạnh pháp lý cụ thể của quản lý đất đai, những vấn đề chung về quản lý và sử dụng đất đai, thẩm quyền của các cơ quan Nhà nước về quản lý đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, chính sách về giá đất v.v ... Như vậy, kể từ khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời cho đến nay chưa có công trình nghiên cứu nào tiếp cận pháp luật về thuê đất, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất, tiền thuê đất và mối tương quan giữa hình thức thuê đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất. Vì vậy, việc nghiên cứu sự điều chỉnh pháp luật về quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất một cách toàn diện, có hệ thống đang là nhu cầu cấp thiết trong nghiên cứu luật học hiện nay. Do vậy, tác giả lựa chọn đề tài Pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất ở Việt Nam mang ý nghĩa thiết thực, trên cơ sở đó đưa ra những kiến nghị để xây dựng và hoàn thiên pháp luật vẻ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất ở nước ta. 3. MỤC ĐÍCH VÀ NHIỆM v ụ NGHIÊN cứ u Mục đích nghiên cứu của Luận văn là căn cứ vào quan điểm của Đảng và chính sách của Nhà nước về xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường, từ thực tiễn xây dựng và thực hiện pháp luật đất đai trong thời gian qua, làm sáng tỏ quan hệ thuê đất giữa bên cho thuê đất (Nhà nước) và bên thuê đất (người sử dụng đất là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) có nhu cầu thuê đất, vai trò của 5 pháp luật đối với việc đảm bảo thực hiện các quyền và nghĩa vụ của Nhà nước và người sử dụng đất thuê. Trên cơ sở đó tìm ra những định hướng, giải pháp xây dựng và hoàn thiện pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN hiện nay. Để thực hiện mục đích trên, nhiệm vụ của Luận văn này là: - Nghiên cứu những vấn đề lý luận về sở hữu đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN để làm cơ sở nghiên cứu các vấn đề lý ỉuận về quan hộ thuê đất giữa Nhà nước vằ người sử dụng đất thuê ở Việt Nam. - Nghiên cứu các vấn đề lý luận về quan hệ thuê đất giữa Nhà nước với người sử dụng đất thuê và pháp luật điều chỉnh quan hệ đó. Cụ thể làm sáng tỏ vấn đề đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, quyền và nghĩa vụ của Nhà nước trong quan hệ thuê đất vừa với tư cách là cơ quan quyền lực nhà nước, vừa với tư cách là một bên trong giao dịch thuê tài sản thông thường; quyền và nghĩa vụ của bên đi thuê đất của Nhà nước; khái niệm người sử dụng đất thuê của Nhà nước; khái niệm quan hộ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất. - Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất là các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân thuê đất của Nhà nước, những thành tựu đã đạt được cũng như một số vấn đề còn tồn tại trong pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất ở nước ta hiện nay. - Đề ra những giải pháp nhằm xây dựng và hoàn thiện pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất và thực thi hiệu quả Luật Đất đai trong đời sống xã hội. 4. PHẠM VI N G H IÊN CÚX) Quan hê đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN là vấn để mới và rất nhạy cảm liên quan mật thiết với nhiểu lĩnh vực như chính trị, kinh tế, xã hội và pháp luật, v ề phương tiộn lý luận thì quan hệ đất đai là quan hệ giữa con người với con người về sở hữu, chiếm hữu, định đoạt, quản lý và sử dụng đất đai. Trong mỗi nền kinh tế khác nhau thì quan hệ đất đai có những nét đặc thù 6 khác nhau, bởi vì mỗi nền kinh tế xác lập cho mình một cơ chế quản lý đất đai riêng biệt. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nhà nước trao QSDĐ cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ đối với người đang sử dụng đất ổn định. Quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất là một dạng quan hộ pháp luật đất đai, quan hệ phát sinh một cách trực tiếp trong quá trình chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai được các quy phạm pháp luật đất đai điều chỉnh. Tuy nhiên, do tính chất đặc thù của quan hệ thuê đất được quy định bởi pháp luật Việt Nam, Luận văn này chỉ tập trung nghiên cứu trong khuôn khổ quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng thuê đất trực tiếp của Nhà nước, một quan hệ thuộc nhóm quan hệ sở hữu, bao gồm Nhà nước - bên cho thuê đất đại diện sở hữu đất đai với người sử dụng đất - bên thuê đất là các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài. Quan hệ thuê đất mà chúng tôi phân tích ở đây khác với quan hệ thuê đất giữa những người sử dụng đất trong việc thuê và cho thuê đất lẫn nhau trên cơ sở sự thỏa thuận hợp đồng thuê QSDĐ mà mình được Nhà nước giao hay cho thuê phù hợp với các quy định của pháp luật. Luận văn sẽ đi sâu phân tích cả về lý luận và thực tiễn các vấn đề liên quan đến quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất như: trình tự, thủ tục thuê đất; quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê đất (Nhà nước) và bên thuê đất (người sử đụng đất); tiền thuê đất và cách thức xác định tiền thuê đất; thời hạn thuê đất và các vấn đề có liên quan. Trong khuôn khổ có hạn, Luận văn này không đi vào nghiên cứu quan hộ thuê QSDĐ - nhóm quan hệ liên quan đến quyền cho thuê QSDĐ của người sử dụng đất phát sinh từ quan hộ thuê đất, giao đất của Nhà nước. 5. PHƯƠNG PHÁP LUẬN VÀ CÁC PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN c ứ u Luận văn được trình bày trên cơ sở vận dụng các quan điểm, chủ trương, đường lối của Đảng và Nhà nước trong sự nghiệp đổi mới nhằm xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường XHCN, phát huy mọi tiềm năng phục vụ cho sự nghiệp phát triển của đất nước, sự nghiộp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, 7 vì một xã hội công bằng, dân chủ, văn minh. Luận văn vận dụng các nguyên tắc, phương pháp luận triết học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, của lý luận về nhà nước và pháp luật trong điều kiện cơ chế kinh tế thị trường định hướng XHCN. Trong đó, Luận văn đặc biệt vận dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể như: nghiên cứu lý thuyết: sưu tầm và đọc tài liệu tham khảo và các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai; khảo sát một số dự án đầu tư có thuê đất của Nhà nước nhằm tìm hiểu trình tự, thủ tục, quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư khi được thuê đất; phân tích, đánh giá hiện trạng thuê đất thông qua các số liệu thu được về thuê đất tại một số địa phương; phương pháp tổng hợp, hệ thống, phương pháp lịch sử, so sánh, phân tích, đối chiếu vv... để giải quyết các vấn đề đặt ra. 6. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIÊN CỦA ĐÊ TÀI Trên cơ sở thừa nhận và kế thừa thành tựu của các công trình nghiên cứu trước đây về vấn đề luận văn đưa ra, luận văn này tiếp tục bổ sung và phát triển một cách hệ thống các vấn đề liên quan đến quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Luận văn có những điểm mới sau đây: - Luận văn phân tích và đánh giá về chế đô sở hữu đất đai và Nhà nước là người đại diộn chủ sở hữu, để từ đó xác định những nét đặc trưng nhất trong quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất. - Luận văn tiế p cận quan hệ thuê đất dưới góc độ coi QSDĐ đai là một hàng hóa, đối tượng đặc biệt trong các giao dịch dân sự, kinh tế và thương mại về đất đai. Đây là cách tiếp cận tương đối mới mẻ khi xem xét các vấn đề sở hữu và sử dụng đất đai ở Viột Nam hiện nay. Luận văn tập trung nghiên cứu và làm rõ các khía cạnh pháp lý liên quan đến quan hệ thuê đất giữa Nhà nước với tư cách là bên cho thuê đất và người sử dụng đất với với tư cách là bên thuê đất. Luận văn ỉàm rõ những điểm khác biệt giữa quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất với các quan hệ thuê, thuê lại đất, quan hệ thuê các tài sản thông thường khác giữa các chủ thể không phải là Nhà nước. - Luận văn góp phần vào nhận thức rõ thực trạng của pháp luật điều chỉnh mối quan hộ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất và các khía cạnh pháp 8 lý có liên quan đến thuê đất như tiền thuê đất và mối tương quan giữa thuê đất và giao đất, tiền thuê đất và tiền sử dụng đất, thuế đất vv.„. - Luận văn góp phần vào việc phân tích, đánh giá một cách có hệ thống và toàn diện thực trạng quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất, đặc biệt là các hạn chế, bất cập của bộ phận này, đồng thời chỉ ra nguyên nhân và hậu quả của tình trạng nói trên. - Luận văn đề xuất những giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất ờ nước ta trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN. - Những kết quả nghiên cứu của luận văn góp phần bổ sung vào hệ thống lý luận về pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất nói riêng. - Luận văn có thể được sử dụng làm tài liêu tham khảo phục vụ công tác nghiên cứu lý luận và thực tiễn nói chung, cũng như ià tài liệu tham khảo cho những đối tượng có quan tâm đến những khía cạnh pháp lý có liên quan đến thuê đất của Nhà nước. 7. KẾT CÂU CỦA LUẬN VĂN Luận văn được kết cấu phù hợp với phạm vi và nhiệm vụ nghiên cứu đã đặt ra. Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liộu tham khảo, nội dung của Luận văn được kết cấu thành 3 chương, cụ thể như sau: Mở đầu - Chương 1: Những vấn đề lý luận chung về quan hộ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất, nhu cầu điều chỉnh pháp luật đối với quan hộ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất - Chương 2: Pháp luật điều chỉnh quan hộ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất - Thực trạng và thực tiễn áp dụng ở Việt Nam - Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất ở nước ta hiện nay Kết luận 9 C hư ơ n g 1: NHŨNG VẤN ĐỂ LÝ LUẬN CHUNG VỂ QUAN HỆ THUÊ ĐẤT GIỮA NHÀ NƯỚC VÀ NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT, NHU CẨU ĐIỂU CHỈNH PHÁP LUẬT ĐỐI VỚI QUAN HỆ THUÊ ĐẤT GIỮA NHÀ NƯỚC VÀ NGƯỜI s ử DỤNG ĐẤT 1.1 QUAN HỆ THUÊ ĐẤT GIỮA NHÀ NƯỚC VÀ NGƯỜI s ử DỤNG ĐẤT 1.1.1 Cơ sở pháp lý hình th à n h q u a n hệ th u ê đ ấ t giữa N hà nước và người sử dụng đ ất Đất đai là lãnh thổ, là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Thực tiễn đã khẳng định hoạt động của con người đều bắt nguồn từ đất đai. Thông qua đất đai, con người sản xuất ra lương thực, thực phẩm nhằm nuôi sống con người. Đất đai còn là nơi trú ngụ và nuôi dưỡng con người. Nhà sử học Phan Huy Chú (1782 - 1840) đã cho rằng: “Của báu của một nước không gì quý bằng đất đai, nhân dân và của cải đều do đấy mà sinh ra” [17, tr. 23]. Trong bộ sách Tư bản luận, C.Mác đã dẫn ra câu nói của w.Petty (1622 - 1687) để khái quát hóa vai trò kinh tế của đất đai: “Lao động là cha, đất là mẹ sinh ra mọi của cải vật chất của xã hội” [22, tr. 18]. Dưới góc độ chính trị - xã hội, đất đai là một trong yếu tố cơ bản xác nhận sự tồn tại của một quốc gia, dân tộc. Đất đai là một bộ phận không thể tách rời của lãnh thổ quốc gia và gắn liền với chủ quyền quốc gia. Chính bởi vai trò quan trọng của đất đai đối với sự tồn vong của dân tộc, quốc gia nên hầu hết các cuộc cách mạng trong lịch sử đều có liên quan đến đất đai. Từ những cuộc cách mạng tư sản điển hình trong hơn ba thế kỷ qua có thể thấy rất rõ một điều là tuy mức độ và hoàn cảnh cách mạng có khác nhau nhưng bao giờ vấn đề đất đai cũng nằm ở vị trí quan trọng của các cuộc cách mạng đố. Sự thay đổi chế độ chiếm hữu và sử dụng ruộng đất luôn mang tính cách mạng dân chủ, phong kiến; thúc đẩy sự phát triển chủ nghĩa tư bản trong nông nghiệp và trong nền kinh tế nói chung. Do đó, chế độ sở hữu đất đai luôn là tâm điểm của pháp luật của bất kỳ quốc gia nào trên thế giới. 10 Hiện nay, đa số các nhà nước tư bản chủ nghĩa đều chấp nhận chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, nhất là đối với đất sản xuất nông, lâm nghiệp, và phần lớn đất đai trong hoạt động thương mại, dịch vụ và nhà ở. v ề mặt pháp lý, quyền sở hữu về đất đai không chỉ đối với bề mặt trái đất mà cả chiều sâu và không gian phía trên mặt đất. Khi mới hình thành thì người sở hữu đất và người sử dụng đất là đồng nhất trong một chủ thể - chủ thể trực tiếp sử dụng (canh tác) trực tiếp đất đai của chính mình, nhưng trong quá trình phát triển sản xuất tư bản chủ nghĩa, xu thế tách biệt giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng ngày càng rõ ràng. Một số chủ đất không trực tiếp sử dụng đất của mình mà cho người khác thuê để kinh doanh sản xuất [11, tr. 11]. Ở Việt Nam, đất đai bao giờ và trước hết cũng được coi là tài sản của Nhà nước. Bởi vì, đất đai ở nước ta không chỉ đơn thuần là tặng vật của thiên nhiên ban tặng mà còn là thành quả đấu tranh lâu dài, gian khổ chống lại giặc ngoại xâm, đồng thời còn là công sức của bao thế hệ cha anh khai phá, cải tạo đất đai. Chế độ sở hữu đối với đất đai ở nước ta trải qua các thời kỳ cũng có sự thể hiện khác nhau. Dưới thời phong kiến và thậm chí thời gian trước khi Hiến pháp năm 1980 ra đời, quyền sở hữu tư nhân về đất đai được công nhận và tồn tại. Đất đai thuộc sở hữu của người dân, người có đất hợp pháp được coi là người sở hữu. Do vậy, việc mua bán, chuyển nhượng đất đai được xem như một dạng chuyển nhượng hàng hóa thông thường. Chủ sở hữu có toàn quyền quyết định, ngoại trừ một số quyền hạn chế bởi quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với việc Hiến pháp năm 1980 ra đời quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý đã chấm dứt chế độ tư hữu đối với đất đai. Hiến pháp năm 1992 khẳng định đất đai, rừng núi, sông, hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi của vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư và các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở 11 hữu toàn dân [2, tr. 20]. Gần đây, Luật Đất đai ban hành năm 2003 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu [3, tr. 9]. Như vậy, ở Việt Nam chỉ có một hình thức sở hữu duy nhất đối với đất đai là sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam hiện nay có nét khác biệt so với đa số các nước khác trên thế giới. Trong khi ở nhiều nước trên thế giới tồn tại các hình thức sở hữu khác nhau về đất đai, thì ở nước ta chỉ thừa nhận một hình thức sở hữu đất đai duy nhất: sở hữu toàn dân [27, tr. 56]. Tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất chỉ là người sử dụng, không có quyền sở hữu đối với đất đai. Nhà nước là người đại diện cho chủ sở hữu đất đai, nhưng lại không trực tiếp thực hiện việc chiếm hữu và sử dụng đất. Với tư cách là người đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước thực hiện các quyền: - Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như: quyết định mục đích sử dụng đất thông qua viộc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho chuyển mục đích sử dụng đất; định giá đất; - Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như: thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại; - Nhà nước trao QSDĐ cho người sử dụng thông qua phương thức giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất [3, ư. 4]. Như vậy, xét về khía cạnh pháp lý, Nhà nước không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất mà thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, Nhà nước phân phối đất đai cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của từng giai đoạn phát triển đất nước. Nói cách khác, giao đất và cho thuê đất là hai hình thức cơ bản được Nhà nước sử dụng để trao QSDĐ đến tay người sử dụng đất. 12 Phương thức cho thuê đất được ra đời khi nước ta chuyển sang nền kinh tế thị trường và được nghi nhận trong các văn bản pháp luật. Phương thức này phần nào đáp ứng được nhu cầu đa dạng của người sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường hiện nay. 1.1.2 Khái niệm quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất Thuê là việc dùng người hay vật nào đó trong một thời gian nhất định với điều kiện thoả thuận trả một khoản tiền trong thời gian sử dụng [15]. Từ định nghĩa này, dễ dàng có thể nhận thấy quan hệ thuê nói chung là quan hệ về lợi ích và là quan hệ hợp đồng. Quan hệ cho thuê tài sản là quan hệ hợp đổng dân sự đã được thể hiện rõ trong các điều: Điều 1709 của BLDS nước Cộng hoà Pháp, Điều 537 của BLDS và Thương mại Thái Lan, Điều 1093 của BLDS Việt Nam cộng hoà. ở Việt Nam, hợp đồng thuê tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải trả tiền thuê [1, tr. 108]. Hợp đồng thuê QSDĐ là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai [1, tr. 159]. Pháp luật của Cộng hòa Liên bang Nga quan niệm cho thuê đất nghĩa là tư cách của người sử đụng đất sẽ được chuyển giao cùng với diộn tích đất thuê từ bên cho thuê sang người thuê trong thời hạn thuê đất: "Việc cho thuê đất được xuất hiện từ những thỏa thuận, hợp đồng giữa người thuê đất và người cho thuê đất. Trong hợp đồng ký giữa hai bên, người thuê đất có trách nhiệm trả tiền thuê đất cho người thuê đất trong thời hạn sử dụng của mình và có tất cả quyền lợi và nghĩa vụ được quy định trong pháp luật dành cho người thuê và người cho thuê" [23, tr. 10-11]. ở các nước có thừa nhận sở hữu tư nhân đối với đất đai thì nó bao gồm cả quan hộ cho thuê đất thuộc sở hữu tư nhân. Chúng được thiết lập trên cơ sở bình 13 đẳng về địa vị pháp lý của các chủ thể, và sự đền bù tương đương. Trong tác phẩm "Introduction to Land Law ” (Nhà xuất bản Butterworths, in lần thứ 5), khi giới thiệu về Luật Đất đai của Anh, tác giả J. G. Riddall cho rằng: quan hệ thuê đất ỉà một hợp đổng và cũng là một lợi ích đối với đất đai. Nó như một đồng tiền xu, có hai mặt, nếu ta chủ ý xem xét mặt nào thì ta sẽ nhìn thấy mặt đó [42, tr, 252]. Quay trở lại quan hộ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất ở Việt Nam, quan hệ này là một dạng quan hệ pháp luật đất đai, quan hệ phát sinh một cách trực tiếp trong quá trình chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai được các quy phạm pháp luật đất đai điều chỉnh. Dưới góc độ lý luận, quan hệ pháp luật đất đai được chia thành hai nhóm để nghiên cứu: (i) Nhóm quan hộ sở hữu và quản lý đất đai, bao gồm: quan hệ giữa Nhà nước - chủ thể của quyền sở hữu đất đai - với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Viột Nam (các chủ thể sử đụng đất); quan hệ giữa các cơ quan Nhà nước với nhau trong quá trình quản lý, phân phối và phân phối lại đất đai cho các chủ thể sử dụng đất và quan hệ giữa các cơ quan này với các chủ thể sử dụng đất; và (ii) Nhóm quan hệ sử dụng đất, bao gồm: những quan hệ phát sinh giữa các chủ thể sử dụng đất với nhau hoặc giữa các chủ thể sử dụng đất với các chủ thể khác trong việc chiếm hữu, sử dụng vốn đất mà Nhà nước đã chuyển giao cho họ. Quan hộ thuê đất giữa Nhà nước với người sử dụng đất thuộc nhóm quan hệ sở hữu và quản lý đất đai. Nó được cấu thành bởi các yếu tố sau: - Chủ thể: Bên cho thuê đất và Bên thuê đất Bên cho thuê đất: Chủ thể của quan hệ thuê đất này gồm một bên là Nhà nước và một bên là người sử dụng đất. Trong quan hệ này Nhà nước vừa với tư cách là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai, Bên cho thuê đất, đồng thời vừa với tư cách là cơ quan quản lý nhà nước đối với đất đai nói chung. Quyền và nghĩa vụ 14 của Nhà nước trong quan hệ thuê đất được thực hiện thông qua chức năng, nhiệm vụ của các cơ quan quản lý nhà nước từ Trung ương đến địa phương. Bên thuê đất: Chủ thể thứ hai trong quan hệ thuê đất là người sử dụng đất thuê nhằm phục vụ các mục đích khác nhau. Người sử dụng đất là tổ chức (tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội), hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để sử dụng” [18, tr. 253]. Người sử dụng đất thuê được xác định theo pháp luật đất đai hiên hành, bao gồm: Các tổ chức kinh tế gồm doanh nghiệp nhà nước; doanh nghiệp của các tổ chức chính trị, của tổ chức chính trị - xã hội; doanh nghiệp quốc phòng, an ninh; công ty cổ phần; công ty trách nhiệm hữu hạn; doanh nghiệp tư nhân; các tổ chức kinh tế tập thể sử dụng đất vào sản xuất, kinh doanh; Hộ gia đình, cá nhân trong nước; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam. - Khách thể: Theo quan điểm của tác giả Giáo trình Luật Đất đai, Trường Đại học Luật Hà Nội (2001) thì khách thể của quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất là những vùng đất, khoảnh đất cụ thể mà Nhà nước cho người sử dụng đất thuê để sử dụng vào mục đích nhất định. Theo Luật Đất đai năm 2003, toàn bộ diện tích đất đai trong phạm vi lãnh thổ Việt Nam được phân thành hai loại: Nhóm đất nông nghiệp và nhóm đất phi nông nghiệp. Trong mỗi nhóm đất nêu trên lại được chia ra thành loại đất có mục đích sử dụng cụ thể như đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị w . ... Nhà nước trao QSDĐ đến người sử dụng đất thông qua phương thức giao đất và cho thuê đất tùy theo từng chủ thể và mục đích sử dụng đất. Do vậy, không phải bất kỳ loại đất nào cũng trở thành khách thể của quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất. - Nội dung quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất: Nội dung của quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất ià những quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia vào quan hệ này, cụ thể là 15 quyền và nghĩa vụ của Nhà nước - Bên cho thuê đất và quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất thuê. Tuy nhiên, trong mối quan hệ này Bên cho thuê đất đồng thời ỉà chủ thể quản lý đất đai, còn Bên thuê đất là đối tượng bị quản lý do đó dẫn đến hệ lụy là có sự không ngang bằng cả về địa vị pháp lý lẫn vé tiềm lực kinh tế giữa các chủ thể. Trong quan hệ này, ý chí của Nhà nước sẽ quyết định mà không phụ thuộc vào bất kỳ chủ thể nào. Điều này khác biệt cơ bản so với việc xác lập quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ vẻ cho thuê QSDĐ giữa các chủ thể sử dụng đất với nhau. Trong mối quan hệ đó cả bên thuê và bên cho thuê có mối quan hệ ngang bằng. 1.1.3 Đặc điểm của quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất 1.1.3.1 Quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất khác với quan hệ thuê đất mà người sử dụng đất cho thuê QSDĐ - Quan hộ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất là quan hệ thể hiện quyền năng đại diện chủ sở hữu Nhà nước đối với đất đai nhằm phân phối hợp lý quỹ đất cho các mục đích sử dụng khác nhau. Việc Nhà nước cho người sử dụng thuê đất được thể hiện bằng một quyết định hành chính, đó là quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyển. Việc cho thuê đất bằng một quyết định hành chính đã xác lập một mối quan hệ thuê đất theo chiều dọc giữa Nhà nước và người sử dụng đất. - Trong quá trình sử dụng đất, người sử dụng đất được pháp luật cho phép cho người khác thuê hoặc thuê lại QSDĐ. Việc cho thuê hoặc cho thuê lại này được thực hiên trên cơ sở tự nguyện, bình đẳng, thỏa thuận và thông qua hình thức hợp đổng (Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ). Như vậy, mối quan hệ thuê đất, thuê lại đất ở đây được xác lập theo chiéu ngang giữa bên cho thuê và bên đi thuê QSDĐ. - Viộc cho thuê, cho thuê lại QSDĐ chỉ được thực hiện sau khi người sử dụng đất được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất và tuân thủ một số điều kiện do pháp luật quy định như thời hạn cho thuê, cho thuê lại QSDĐ chỉ được thực 16