Tài liệu Những tác động của quá trình đô thị hóa đến thực tiễn thi hành pháp luật về quản lý sử dụng đất đai tại thành phố đà nẵng 07

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT PHẠM XUÂN THU NHỮNG TÁC ĐỘNG CỦA QUÁ TRÌNH ĐÔ THỊ HÓA ĐẾN THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Hà Nội - 2014 1 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT PHẠM XUÂN THU NHỮNG TÁC ĐỘNG CỦA QUÁ TRÌNH ĐÔ THỊ HÓA ĐẾN THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG Chuyên ngành Mã số : Luật kinh tế : 60 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS NGÔ HUY CƢƠNG HÀ NỘI - 2014 2 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội. Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƢỜI CAM ĐOAN Phạm Xuân Thu 3 MỤC LỤC DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU , CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC HÌNH VẼ LỜI MỞ ĐẦU ................................................................................................... 7 Chƣơng 1 : TỔNG QUAN VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI ............. 12 1.1. Chế độ đất đai ở Việt Nam hiện nay.................................................. 12 1.1.1. Quyền sở hữu đất đai...................................................................... 12 1.1.2. Quyền sử dụng đất đai .................................................................... 22 1.1.3. Các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai .................................... 27 1.2. Pháp luật điều chỉnh quan hệ quản lý và sử dụng đất đai .............. 30 1.2.1. Khái niệm pháp luật điều chỉnh quan hệ quản lý và sử dụng đất .. 30 1.2.2. Phương pháp điều chỉnh của pháp luật đất đai .............................. 33 1.2.3. Những nội dung chủ yếu của pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai ............................................................................................................. 35 1.3. Khái quát chung về việc thi hành pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai .......................................................................................................... 38 1.3.1. Mô hình chủ yếu về thi hành pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai ............................................................................................................. 39 1.3.2. Biện pháp thi hành pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai ......... 40 Chƣơng 2 : NHỮNG ĐẶC THÙ CỦA QUÁ TRÌNH ĐÔ THỊ HÓA TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG ............................................................................. 45 2.1. Vị trí địa lý và dân cƣ ......................................................................... 45 2.2. Truyền thống và văn hóa .................................................................... 52 2.3. Thực trạng và chiến lƣợc phát triển đô thị ....................................... 57 2.3.1. Thực trạng phát triển đô thị và các khu dân cư nông thôn ............ 57 2.3.2. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng ................................................ 58 2.3.3. Chiến lược phát triển đô thị............................................................ 61 Chƣơng 3 :NHỮNG YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ẢNH HƢỞNG TỚI MÔ HÌNH THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI TẠI ĐÀ NẴNG, VÀ NHỮNG KIẾN NGHỊ ....................................... 66 3.1. Những yếu tố ảnh hƣởng tới mô hình thi hành pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai tại Đà Nẵng ................................................................. 66 3.2. Những kiến nghị .................................................................................. 73 3.2.1. Kiến nghị về việc xây dựng pháp luật ............................................ 73 3.2.2. Kiến nghị về kiện toàn hệ thống bộ máy và mô hình tổ chức ...... 75 3.2.3. Kiến nghị các giải pháp thi hành pháp luật .................................... 76 KẾT LUẬN .................................................................................................... 78 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 81 4 DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU , CHỮ VIẾT TẮT BTNMT : Bộ Tài nguyên và Môi trường UBND : Uỷ ban nhân dân XHCN : Xã hội chủ nghĩa NĐ : Nghị định NQ : Nghị Quyết QĐ : Quyết định TT : Thông tư 5 DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 2.1: Quy mô dân số và mật đô dân số thành phố Đà Nẵng và các quận, huyện .............................................................................49 6 LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Việt Nam đang bước vào giai đoạn quan trọng của quá trình đô thị hóa tương ứng với quá trình phát triển kinh tế hiện tại, chính phủ Việt Nam đã đặc biệt chú trọng vào việc phát triển hệ thống hạ tầng đô thị, nhằm mang lại nhiều tiện ích, phục vụ cho đời sống của người dân, đáp ứng được yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội. Hiện tại dân số đô thị chiếm 34% dân số toàn quốc, với tốc độ tăng trưởng 3,4% mỗi năm. Đô thị hóa song hành với quá trình công nghiệp hóa ở nước ta đang từng ngày làm đổi thay diện mạo đất nước, Tại Việt Nam, Đô thị hóa mang lại sự tăng trưởng này trong vòng chưa đầy 30 năm, nhưng nó cũng mang lại nhiều nhức nhối, khó khăn không kém như ô nhiểm môi trường, tắc nghẽn giao thông, thu hẹp diện tích đất canh tác trong nông nghiệp, các nguy cơ đe dọa đến môi trường, tình trạng sạt lỡ đất, ngập nước… Từ năm 1945 khi thành lập Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà cho đến nay, trải qua nhiều giai đoạn lịch sử, Nhà nước ta luôn quan tâm thích đáng đến vấn đề đất đai và đã ban hành, đổi mới Luật Đất đai: Luật Đất đai 1988, Luật Đất đai năm 1993; Luật sửa đổi và bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993 năm 1998, năm 2001; Đặc biệt, Luật Đất đai năm 2003 chính thức có hiệu lực ngày 01/7/2004 đã từng bước đưa pháp luật đất đai phù hợp với thực tế quản lý và sử dụng đất. Các văn bản, Thông tư, Nghị định... đi kèm đã giúp rất nhiều cho việc nắm chắc, quản lý chặt chẽ quỹ đất đai của quốc gia cũng như phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế đất nước trong thời kỳ đổi mới. 7 Công tác quản lý Nhà nước về đất đai với 13 nội dung được ghi nhận tại điều 6 của Luật Đất đai năm 2003, đây là cơ sở pháp lý để Nhà nước nắm chắc, quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên của quốc gia cũng như để người sử dụng đất yên tâm sử dụng và khai thác tiềm năng từ đất mang lại. Thành phố Đà Nẵng bao gồm 06 quận nội thành, 02 huyện là : Huyện Hòa Vang và huyện đảo Hoàng Sa, có 45 phường và 11 xã, diện tích tự nhiên là : 1.255,53 km2. Mật độ dân số của thành phố là 971 người/km2 tại thời điểm cuối năm 2011 ( không tính huyện đảo Hoàng Sa), đứng ở vị trí 9 trong các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Như vậy.Đà Nẵng đang ở mức cao về mặt tập trung đô thị hóa. Nghị quyết số 33- NQ/TW ngày 16/10/2003 của Bộ Chính trị về xây dựng và phát triển thành phố Đà Nẵng trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đã nêu rõ: ” Xây dựng thành phố Đà Nẵng trở thành một trong những đô thị lớn của cả nước, là trung tâm kinh tế- xã hội lớn của miền Trung với vai trò là trung tâm công nghiệp, thương mại du lịch và dịch vụ; là thành phố cảng biển, đầu mối giao thông quan trọng về trung chuyển vận tải trong nước và quốc tế; trung tâm bưu chính- viễn thông và tài chính- ngân hàng; một trong những trung tâm văn hóa- thể thao, giáo dục- đào tạo và khoa học công nghệ của miền Trung; là địa bàn giữ vị trí chiến lược quan trọng về quốc phòng, an ninh của khu vực miền Trung và cả nước“. Với định hướng ấy, ranh giới đô thị được mở rộng theo hướng “ kéo dài dòng sông, kéo dài bờ biển“ hướng đến các vùng nông thôn và đồi núi, khai thác hợp lý các tiềm năng thiên nhiên, huy động cả cộng đồng xã hội. Đà Nẵng được ví như một công trường khổng lồ, sôi động. Vì vậy, sau hơn 10 năm, Đà Nẵng đã đạt được những thành quả tích cực trên lĩnh vực quy hoạch và phát triển đô thị. 8 Tuy nhiên mặt trái của đô thị hóa cũng bắt đầu xuất hiện, môi trường đã có dấu hiệu bị ô nhiễm, các hoạt động như thu hồi đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, lấy đất để xây dựng các công trình phúc lợi, công cộng khiến diện tích đất canh tác ngày càng bị thu hẹp, trong khi dân số tăng nhanh khiến nhu cầu về đất ở cũng như đất sản xuất ngày càng lớn, rừng ngày càng bị khai thác, những hành vi lấn chiếm hủy hoại đất vẫn chưa được ngăn chặn kịp thời… Đồng thời, liên quan đến một số quyền lợi của người dân, cũng như việc thực thi thi hành pháp luật về việc quản lý và sử dụng đất đai, đáp ứng cho yêu cầu của việc đô thị hóa. Từ đó đòi hỏi phải có những biện pháp, chính sách về quản lý, sử dụng đất đai phù hợp nhằm sớm ngăn chặn, khắc phục những tác động có ảnh hưởng xấu đến sản xuất nông nghiệp và quá trình đô thị hóa ở địa phương, đẩy nhanh việc sử dụng đất đai có hiệu quả. Đó chính là lý do tôi chọn nghiên cứu đề tài: “Những tác động của quá trình đô thị hóa đến thực tiễn thi hành pháp luật về quản lý sử dụng đất đai tại thành phố Đà Nẵng”. 2. Mục đích và phạm vi nghiên cứu Luận văn có mục tiêu nghiên cứu chung là nghiên cứu việc thi hành pháp luật về quản lý sử dụng đất đai trong quá trình đô thị hóa nói chung để từ đó đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Trên căn bản của mục tiêu chung này, Luận văn có các mục đích nghiên cứu cụ thể sau đây: + Đánh giá tình hình sử dụng đất và biến động sử dụng đất tại thành phố Đà Nẵng; + Xác định sự ảnh hưởng của đô thị hóa đến thực tiễn thi hành pháp luật về quản lý sử dụng đất đai tại thành phố Đà Nẵng; 9 + Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất tại thành phố Đà Nẵng. Luận văn chỉ nghiên cứu tổng quan pháp luật thực định về đất đai, không nghiên cứu các vấn đề lý luận về pháp luật đất đai và không mở rộng tới việc nghiên cứu mô hình thi hành pháp luật về đất đai. Đối tượng nghiên cứu chủ yếu của đề tài luận văn chỉ liên quan tới pháp luật về sử dụng đất đai tại các thành phố. 3. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn Ý nghĩa khoa học chủ yếu của Luận văn bao gồm: - Cung cấp tổng quát cơ sở lý luận về tác động của đô thị hóa đến thực tiễn thi hành pháp luật về quản lý và sử dụng đất. - Cung cấp nguồn thông tin làm cơ sở dữ liệu cho các nghiên cứu tiếp theo. Ý nghĩa thực tiễn của Luận văn bao gồm: - Làm cơ sở cho qui hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, trong quá trình đô thị hóa. - Là cơ sở để lựa chọn các loại hình sử dụng đất hiệu quả cao về kinh tế, đồng thời đảm bảo phát triển bền vững về môi trường và xã hội. - Là một tài liệu hữu ích giúp cơ quan chuyên môn trong quá trình thực thi việc thi hành pháp luật về quản lý sử dụng đất có hiệu quả hơn. 4. Phƣơng pháp nghiên cứu 10 Luận văn sử dụng chủ yếu các phương pháp nghiên cứu như: Phương pháp phân tích qui phạm; phương pháp thông kê, tổng hợp; phương pháp xã hội học; phương pháp mô tả qui phạm, mô tả sự việc; phương pháp mô hình hóa và điển hình hóa. Các phương pháp này được sử dụng kết hợp trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử. 5. Bố cục của Luận văn Ngoài phần lời mở đầu, kết luận, phụ lục và tài liệu tham khảo, nội dung chính của Luận văn được chia thành 03 chương như sau: Chương 1: Tổng quan về quản lý sử dụng đất đai; Chương 2: Những đặc thù của quá trình đô thị hóa tại thành phố Đà Nẵng. Chương 3: Những yếu tố tác động ảnh hưởng tới mô hình thi hành pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai tại Đà Nẵng dưới và những kiến nghị. 11 CHƢƠNG 1 : TỔNG QUAN VỀ QUẢN LÝ , SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI 1.1. Chế độ đất đai ở Việt Nam hiện nay 1.1.1. Quyền sở hữu đất đai Chế độ sở hữu đất đai là cơ sở của mọi quan hệ về đất đai, quyền sở hữu đất đai là do người sở hữu đất đai nắm giữ, đây là quyền lợi đặc biệt không có người thứ hai và được pháp luật nhà nước bảo hộ. Chế độ sở hữu đất đai có thể chia thành hai loại lớn là chế độ công hữu đất đai và chế độ tư hữu đất đai. Có một số nước, chế độ công hữu và chế độ tư hữu cùng tồn tại. Quyền sở hữu đất đai có thể chia nhỏ ra thành các quyền năng : quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền thu lợi, quyền định đoạt. Những quyền năng này thường là thống nhất, quy về một chủ thể, nhưng trong tình huống đặc biệt cũng có thể bị phân ly. Quyền sở hữu đất đai được Nhà nước xác nhận bảo hộ, đều phải thông qua một văn kiện pháp luật nhất định về thực hiện, đó là chứng thư về quyền sở hữu đất đai. Khi chuyển dịch sở hữu đất đai - Bản khế ước bên mua và bên bán ký kết với nhau (gọi là khế ước đất đai), sau khi thông qua đăng ký và chứng nhận của nhà nước cũng được xem là bằng chứng pháp lý của quyền sở hữu đất đai. Ở Việt Nam, từ khi tiến hành đổi mới đã có những văn bản pháp luật cơ bản sau về đất đai : 12 Luật Đất đai năm 1987 Luật Đất đai được Quốc hội Nước Cộng hòa xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 29-12-1987 là một trong những luật đầu tiên nhằm cụ thể hóa đường lối đổi mới của Đại hội VI của Đảng. Nội dung đổi mới quan trọng được thể hiện trong Luật là : đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý, giao quyền sử dụng cho các chủ cụ thể, xác định chế độ quản lý nhà nước về đất đai. Luật Đất đai năm 1993 Hiến pháp năm 1992 đã thể chế hoá những chính sách, chủ trương lớn của Đại hội VII của Đảng. Trên cơ sở Hiến pháp, Nhà nước ban hành Luật Đất đai năm 1993 thay thế Luật Đất đai năm 1987 nhằm tiếp tục hoàn thiện hành lang pháp lý, điều chỉnh các quan hệ kinh tế, tiếp xúc xóa bỏ cơ chế tập trung quan liêu bao cấp, đáp ứng những yêu cầu cụ thể trong phát triển kinh tế - xã hội. Có một số nội dung đổi mới quan trọng. Một là, Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Hai là, Nhà nước giao đất trực tiếp cho hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối. Ba là, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Bốn là, quy định cụ thể về phân công, phân cấp giữa hệ thống cơ quan quản lý nhà nước về đất đai với hệ thống các cơ quan quản lý nhà nước ở các lĩnh vực khác với tư cách là " người sử dụng đất ". Mở rộng thẩm quyền về đất đai cho cơ quan hành chính nhà nước cấp dưới, chú trọng vai trò của chính quyền cấp 13 cơ sở và tổ chức quần chúng để hòa giải các tranh chấp đất đai trong nội bộ nông dân, đồng thời chuyển sang tòa án giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất. Năm là, đổi mới chế độ sử dụng các loại đất, khuyến khích mọi thành phần kinh tế đầu tư để mở rộng thâm canh đất nông; có chính sách ưu đãi sử dụng đất đối với vùng sâu, vùng xa, nơi còn nhiều đất trống, đồi núi trọc; bảo vệ môi trường... Luật đất đai năm 2003 đến nay Hệ thống pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất và bất động sản nói chung, về kinh doanh bất động sản nói riêng, được đánh giá là tuy đã có, nhưng tản mạn, chưa đầy đủ, không thống nhất, chưa đáp ứng được yêu cầu thực tế... Thực tế thời gian qua, để có được nguồn vốn vận hành vào nền kinh tế và thị trường bất động sản, một số chính sách và quyết sách quan trọng đã được ban hành. Chẳng hạn, đã thống nhất việc cấp " sổ đỏ " và " sổ hồng ", kết thúc sự tồn tại hai giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà trong 15 năm qua. Đồng thời, có Nghị định số 69/2009/NĐ-CP, ngày 138-2009 về sửa đổi bổ sung một số nội dung liên quan đến đền bù giải phóng mặt bằng. Theo đó, có rất nhiều sửa đổi, bổ sung theo hướng tăng quyền cho người dân thuộc diện có đất thu hồi. Nghị định này đã được đánh giá là tạo thêm nhiều quyền cho người dân có đất thu hồi. Tuy nhiên, còn rất nhiều vấn đề liên quan đến Nghị định này nhưng đều được đặt trong bối cảnh sửa đổi tổng thể Luật Đất đai năm 2003 và Hiến pháp năm 1992. * Những kết quả đạt được và một số vấn đề tồn tại Những kết quả đạt được 14 Thứ nhất, pháp luật đất đai đã góp phần làm tăng giá trị đất, tiếp vốn cho người nông dân. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp tạo điều kiện cho hộ nông dân yên tâm sản xuất, đầu tư thâm canh, tạo ra nhiều sản phẩm cho gia đình và xã hội, thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo pháp luật quy định. Thứ hai, các chính sách đất đai cho phép tịch thu ruộng đất để sản xuất hàng hóa. Đây là điều rất cần thiết vì tình trạng ruộng đất ở nước ta quá manh mún và hạn mức đất có hạn sẽ là cản trở lớn đối với sự phát triển kinh tế hộ. Việc áp dụng chế độ hạn mức sử dụng đất cùng với việc thực hiện trên thực tế các quyền của người sử dụng đất trong thời gian qua thực sự đã có tác động tích cực tới đời sống kinh tế nông thôn. Thứ ba, thể chế đất đai đã có những tiến bộ đáng kể, đã đạt được nhiều thành tựu trong việc giải quyết các vấn đề liên quan đến sở hữu. Cùng với sự phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam, thể chế về chế độ đa sở hữu đã được xác lập thông qua các quy định trong Hiến pháp, pháp luật ( trong Bộ Luật dân sự, hệ thống pháp luật chuyên ngành về đất đai, về tài nguyên và môi trường, doanh nghiệp, nhà ở,...), có những nội dung điều chỉnh rộng lớn, bao gồm các quy định về tài sản với tư cách là đối tượng của quyền sở hữu, các nguyên tắc thực hiện quyền sở hữu, những hình thức sở hữu, quy định về đăng ký quyền sở hữu, các cơ chế bảo vệ quyền sở hữu, nội dung quyền sở hữu và các loại vật quyền khác. Một số vấn đề còn tồn tại Một là, cơ chế thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai còn lỏng lẻo. Hiến pháp năm 1980, 1992, 2001 cũng như các Luật Đất đai năm 1987, 1993 và các Luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 1998, 2001, Luật Đất đai 15 năm 2003 đều nhất quán khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Tuy nhiên, trong thực tế quyền sở hữu toàn dân về đất đai còn nhiều hạn chế, thiếu nội dung cụ thể; cơ chế thực hiện còn lỏng lẻo. Quy định Nhà nước thống nhất quản lý đất đai, với tư cách là người chủ sở hữu hay đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai chưa rõ ràng; trong khi quyền của người sử dụng đất dường như là người chủ sở hữu. Quy định người sử dụng đất có nhiều quyền, trong đó có những quyền có tính chất định đoạt như quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp; nhưng chủ sở hữu toàn dân lại không được quy định rõ ràng các quyền này. Ngoài ra, chưa có quy định khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ cho lợi ích công cộng, phải đền bù cho người sử dụng đất như đền bù cho tài sản thuộc sở hữu cá nhân, theo nguyên tắc thỏa thuận, sát với giá thị trường. Hai là, còn tồn tại các “ khoảng trống” thể chế liên quan đến quyền sở hữu đất đai, nhất là vốn và tài sản đầu tư tại các doanh nghiệp nhà nước. Nhận thức về sở hữu nhà nước, sở hữu toàn dân đối với đất đai còn chưa đầy đủ, chưa thống nhất. Đặc biệt, bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất đai- yếu tố sản xuất quan trọng nhất hiện nay còn là vấn đề gây nhiều tranh cãi. Về pháp lý, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai, thực hiện quyền đại diện sở hữu của mình thông qua việc giao đất cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sử dụng đất ổn định, lâu dài. Như vậy, các chủ thể này không phải là chủ sở hữu đối với đất được giao mà chỉ là người có quyền sử dụng đất. Tuy vậy, trên thực tế, ngoài các quyền bình thường, như chiếm hữu, sử dụng, người sử dụng đất còn có các quyền khác mang tính định đoạt, như cho thuê, thừa kế, chuyển nhượng, góp vốn. Rõ ràng là, về bản chất, quyền sử dụng đất đã trở thành một loại vật quyền. Trong khi đó, thực tế này lại chưa được thể chế hoá bằng pháp luật hiện hành. 16 Ba là, tiêu chí để xác định và phân biệt các hình thức sở hữu còn chưa hợp lý. Bộ Luật dân sự đã xác định 6 hình thức sở hữu ở Việt Nam hiện nay là : Sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân, sở hữu chung, sở hữu của các tổ chức chính trị- xã hội, sở hữu của các tổ chức xã hội, xã hội- nghề nghiệp. Cách phân loại này lấy tính chất của các tổ chức làm tiêu chí và vì vậy, không thể được coi là phù hợp, bởi trong tương lai rất có thể còn nhiều loại hình tổ chức khác phát sinh. Bên cạnh đó, quyền sở hữu tư nhân cũng còn bị hạn chế. Các doanh nghiệp dân doanh chưa thực sự được hưởng sự đối xử bình đẳng trên nhiều lĩnh vực như tiếp cận nguồn vốn, thuế, sử dụng đất đai, mậu dịch đối ngoại. Vẫn còn không ít ngành, nghề mà doanh nghiệp thuộc sở hữu tư nhân không được quyền kinh doanh, trong khi đó các doanh nghiệp thuộc sở hữu nhà nước lại được hưởng quyền ưu tiên thái quá. Bốn là, còn nhiều hạn chế và thách thức liên quan tới thị trường bất động sản. Hiện nay, nhiều vấn đề liên quan đến quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất vẫn đang tồn tại. Điều này không chỉ gây khó khăn cho quá trình vận hành của thị trường bất động sản, mà còn làm cho thị trường bất động sản trở thành một trong những lĩnh vực “ nóng” nhất trong đời sống xã hội, gây nhiều bức xúc cho người dân và doanh nghiệp. Cho đến nay, vẫn chưa xác định đủ rõ các cơ chế chính thức để đưa đất đai trở thành vốn phát triển, để quyền sử dụng đất đai có thể trở thành hàng hoá. Quy hoạch và quản lý quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng còn nhiều bất cập. Vấn đề tài chính đất đai và bất động sản, định giá và đấu giá đất đai, bất động sản trên đất vẫn còn nhiều khe hở. Các quy định về hạn điền đang là vật cản lớn đối với kinh tế trang trại ở nông thôn. Công tác kiểm tra, giám sát hoạt động của thị trường bất động sản còn rất yếu kém. 17 Năm là, chưa có cơ chế thoả đáng về vấn đề đền bù, giải toả. Do sự không thoả đáng trong quan hệ sở hữu về đất đai nên tất cả các bên liên quan đến vấn đề đền bù, giải toả hiện đang còn nhiều khúc mắc. Về phía người dân họ luôn cho là chưa được đền bù thoả đáng. Bởi, giá đền bù giải phóng mặt bằng luôn được coi là chưa thoả đáng; những hỗ trợ ngoài tiền đền bù, như tạo công ăn việc làm, hỗ trợ các dịch vụ xã hội, như chợ, trường học...không phù hợp; và có một hệ luỵ bất thành văn là những hộ càng chây ỳ, càng nhận đền bù sau càng được giá đền bù cao. Trong khi đó, các nhà đầu tư lại mất rất nhiều công sức và kinh phí, cơ hội cho đền bù, giải toả. Vì, để có thể tiến hành được đền bù, giải toả, doanh nghiệp phải mất rất nhiều thời gian, công sức để xin phép các cấp chính quyền, hội họp với các hộ dân và các bên liên quan; giá đền bù luôn có xu thế tăng, năm sau cao hơn năm trước; ngoài ra, có những vấn đề phát sinh không lường trước được trong quá trình đền bù, giải phóng mặt bằng. Đây là một trong những khó khăn rất không đáng có cho doanh nghiệp, nhưng trong rất nhiều trường hợp để công trình tiến hành được thuận lợi, doanh nghiệp vẫn phải hỗ trợ bổ sung. Còn Nhà nước cũng gặp nhiều khó khăn trong việc đền bù, giải phóng mặt bằng. Trước hết, đó là tình trạng khiếu kiện đông người, khiếu kiện vượt cấp liên quan đến các vấn đề xung quanh chuyện đền bù, giải phóng mặt bằng. Thêm nữa, hiện tượng tranh chấp không chỉ giữa doanh nghiệp và người dân mà còn là tranh chấp giữa các doanh nghiệp với nhau. Và, Nhà nước còn phải đối mặt với những hiện tượng rủi ro đạo đức vì có không ít cán bộ đã mắc phải tiêu cực liên quan đến vấn đề đền bù, giải phóng mặt bằng. Qua gần 10 năm thi hành, Luật Đất đai 2003 đã đạt được nhiều kết quả tích cực, góp phần khai thác và phát huy có hiệu quả nguồn lực phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng của đất nước, bảo đảm các quyền của người dân và ngăn ngừa, xử lý các hành vi vi phạm pháp 18 luật về đất đai. Để tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai nhằm giải quyết những vướng mắc bất cập, trong công tác quản lý, sử dụng đất, tại Hội nghị lần thứ sáu, Ban Chấp hành Trung ương Đảng (khóa XI) đã thông qua Nghị quyết số 19-NQ/TW về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại. Trên cơ sở kết quả tổng kết thi hành Luật Đất đai năm 2003 và những quan điểm, định hướng nêu trong Nghị quyết số 19-NQ/TW, Chính phủ đã giao BTNMT chủ trì, phối hợp với các Bộ, Ngành, cơ quan Trung ương và địa phương xây dựng dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) gồm 14 chương và 206 điều có nhiều điểm tiến bộ rất tích cực trong bối cảnh hiện nay, đáp ứng yêu cầu phát triển của đất nước. Dự thảo lần này quy định rõ ràng và cụ thể hơn quyền, trách nhiệm của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai, thống nhất quản lý nhà nước với tư cách là đại diện chử sở hữu toàn dân đối với đất đai, thống nhất quản lý nhà nước đối với đất đai và các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất. Theo đó, dự thảo luật đất đai sửa đổi đã quy định cụ thể các quyền của Nhà nước, cơ quan nhà nước thực hiện đại diện chủ sở hữu về đất đai, cơ quan có trách nhiệm quản lý nhà nước về đất đai và trách nhiệm của Nhà nước đối với người sử dụng đất. Đồng thời, dự thảo tiếp tục hoàn thiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo hướng tùy theo đối tượng sử dụng đất, hình thức sử dụng đất mà người sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ khác nhau và phải tuân thủ các điều kiện theo quy định khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Trong quá trình lấy ý kiến góp ý vào Dự thảo sửa đổi Hiến pháp và Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai, đại đa số nhân dân tán thành chế độ sở hữu toàn 19 dân về đất đai. Mặc dù có ý kiến cho rằng, phải đa hình thức sở hữu đất đai, trong đó có sở hữu tư nhân về đất đai, tuy nhiên đây là ý kiến thiểu số, không đại diện cho nguyện vọng của đông đảo nhân dân. Ngày 28-11-2013, Quốc hội nước ta đã thông qua Hiến pháp mới. Điều 53 Hiến pháp đã khẳng định rõ: “ Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Trên cơ sở Hiến pháp, ngày 29-11-2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai. Điều 4, Luật Đất đai quy định : “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”. Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và được giao nhiệm vụ thống nhất quản lý. Việc quy định Nhà nước ở nước ta là đại diện chủ sở hữu đất đai và thống nhất quản lý xuất phát từ bản chất của Nhà nước là nhà nước xã hội chủ nghĩa, nhà nước của dân do dân và vì dân, mọi tài sản, tư liệu sản xuất do Nhà nước đại diện cho dân là chủ sở hữu đều được sử dụng vào mục đích phục vụ lợi ích chung của toàn thể nhân dân. Đồng thời, thực hiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai không làm hạn chế đến quyền của tổ chức, cá nhân sử dụng đất. Vì Luật Đất đai ( Điều 166,167) quy định người sử dụng đất có các quyền chung và các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất. Tại Điều 12, Luật Đất đai ( sửa đổi) quy định: “ Sở hữu đất đai” * Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. 20