Tài liệu Nghiên cứu quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của huyện cao lãnh, đồng tháp trên cơ sở luật đất đai 2003

Trần Minh Khỏe Huỳnh Thị Ý Nhi Nghiên cứu quy trình cấp giấy chứng nhận QSD ñất tại huyện Cao Lãnh năm 2008 MỤC LỤC Trang Lời cảm ơn ................................................................................................................... i Nhận xét của giáo viên ................................................................................................ ii Mục lục ......................................................................................................................iii Danh sách bảng .......................................................................................................... vi Danh sách hình ........................................................................................................... vi MỞ ðẦU .................................................................................................................... 1 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN ..................................................................................... 3 1.1 ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ..................................................................... 3 1.1.1 Vị trí ñịa lý ......................................................................................................... 3 1.1.2 Diện tích và dân số ............................................................................................. 3 1.1.3 ðiều kiện kinh tế................................................................................................. 4 1.2 Sơ lược về cơ quan............................................................................................... 5 1.2.1 Cơ cấu nhân sự ................................................................................................... 5 1.2.2 Chức năng và nhiệm vụ ...................................................................................... 7 1.3 Quá trình hình thành Luật ðất ñai..................................................................... 8 1.4 Ý nghĩa của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ............................. 13 1.5 Các quy ñịnh chung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ............ 13 1.5.1 Mục ñích yêu cầu.............................................................................................. 13 1.5.2 ðối tượng ......................................................................................................... 14 1.5.3 ðiều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho hộ gia ñình, cá nhân, cộng ñồng dân cư............................................................... 14 1.5.4 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ....................................... 16 1.5.5 Mẫu giấy chứng nhận ....................................................................................... 16 1.5.6 Nội dung viết trên giấy chứng quyền sử dụng ñất ............................................. 18 1.5.7 ðính chính, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ................................... 19 1.6 ðăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất trước pháp luật .................................................................. 19 1.6.1 ðăng ký quyền sử dụng ñất............................................................................... 19 16.2 Quyền chung của người sử dụng ñất .................................................................. 20 1.6.3 Nghĩa vụ chung của người sử dụng ñất ............................................................. 21 iii 1.6.4 Người chịu trách nhiệm ñăng ký quyền sử dụng ñất.......................................... 21 1.7 Các trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ............................... 21 1.7.1 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ở cho hộ gia ñình, cá nhân trong trường hợp thửa ñất ở có vườn, ao.................................................................... 21 1.7.2 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất ...................................................................... 23 1.7.3 Cấp Giấy chứng nhận ñối với trường hợp ñã chuyển quyền sử dụng ñất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy ñịnh ...................................... 24 1.7.4 Cấp Giấy chứng nhận ñối với trường hợp cá nhân sử dụng ñất chết trước khi trao Giấy chứng nhận ................................................................................. 25 1.7.5 Cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp có sự chênh lệch giữa số liệu diện tích ño ñạc thực tế với số liệu diện tích ñã ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng ñất ............ 25 1.7.6 Cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa ñối với thửa ñất.......................................................................................................... 26 CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .................................................... 29 2.1 Phương pháp...................................................................................................... 29 2.2 Các bước tiến hành............................................................................................ 29 2.3 Phương tiện ........................................................................................................ 30 CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN........................................................... 32 3.1 Tình hình quản lý sử dụng ñất.......................................................................... 32 3.2 Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất .............................. 32 3.2.1 Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất tại xã, thị trấn .......................................... 34 3.2.2 Trình tự, thủ tục ñăng ký biến ñộng về sử dụng ñất do ñổi tên, giảm diện tích thửa ñất do sạt lở tự nhiên, thay ñổi về quyền, thay ñổi về nghĩa vụ tài chính ............ 36 3.2.3 Trình tự cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho các trường hợp trúng ñấu giá, ñấu thầu dự án có sử dụng ñất ............................................................ 38 3.2.4 Trình tự thủ tục cấp lại, cấp ñổi giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ................ 40 3.3 So sánh giữa quy trình mới và quy trình cũ ..................................................... 42 iv 3.3.1 Trình tự thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho hộ gia ñình và cá nhân theo quy trình cũ ..................................................................................... 42 3.3.2 Trình tự thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng cho hộ gia ñình, cá nhân theo quy trình mới ........................................................................................ 43 3.3.3 Những thay ñổi giữa quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất theo Luật ðất ñai 2003 so với Luật ðấi ñai 1993 ....................................................... 46 3.4 Nhận xét về những quy ñịnh mới trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất của Luật ðất ñai 2003 ............................................................. 47 3.5 Cụ thể tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất .............................. 48 3.5.1 Cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất.................................................... 49 3.5.2 Cấp ñổi giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ..................................................... 50 3.6 Thuận lợi và khó khăn trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất .................................................................................................. 50 3.6.1 Thuận lợi .......................................................................................................... 51 3.6.2 Khó khăn .......................................................................................................... 51 v DANH SÁCH BẢNG Tên bảng Trang Bảng 1: Diện tích và dân số huyện Cao Lãnh .............................................................. 4 Bảng 2: Diện tích các loại ñất .................................................................................... 32 Bảng 3: Thống kê kết quả cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất năm 2008 .... 49 DANH SÁCH HÌNH Tên hình Trang Hình 1: Sơ ñồ tổ chức Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất huyện Cao Lãnh......... 6 Hình 2: Sơ ñồ thể hiện quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất lần ñầu cho hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất tại xã, thị trấn.................................................. 33 Hình 3: Sơ ñồ thể hiện trình tự ñăng ký biến ñộng về sử dụng ñất do ñổi tên, giảm diện tích thửa ñất do sạt lở tự nhiên, thay ñổi về quyền và nghĩa vụ tài chính ......................................................................................................................... 36 Hình 4: Sơ ñồ thể hiện trình tự cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho các trường hợp trúng ñấu giá, ñấu thầu dự án có sử dụng ñất .............................. 38 Hình 5: Sơ ñồ thể hiện trình tự, thủ tục cấp lại, cấp ñổi giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất..................................................................................................................... 40 Hình 6: Sơ ñồ thể hiện quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho hộ gia ñình, cá nhân theo quy trình cũ ............................................................................ 42 Hình 7: Sơ ñồ thể hiện quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho hộ gia ñình, cá nhân theo quy trình mới.......................................................................... 44 vi MỞ ðẦU Ngày nay, ñất ñai có vai trò quan trọng trong sự nghiệp phát triển kinh tế xã hội của ñất nước. ðất ñai là tư liệu sản xuất trực tiếp của nền kinh tế nông - lâm ngư nghiệp là ñịa bàn ñể phát triển kinh tế công nghiệp và dịch vụ, là nhu cầu cần thiết cho sinh hoạt của con người. Hệ thống quản lý ñất ñai chặt chẻ và chính sách ñất ñai phù hợp sẽ tác ñộng tích cực trong lĩnh vực quản lý và sử dụng ñất ñai. Vì thế Nhà nước ñã ban hành nhiều văn bản, các quy phạm pháp luật ñể quản lý sử dụng ñất ñai một cách có hiệu quả. Hiện nay, với nền kinh tế thị trường năng ñộng, ñất ñai ñối với người sử dụng ñược coi là một tài sản ñặc biệt, thực tế thị trường ñất ñai ñã hình thành cho nên ñể sử dụng nguồn tài nguyên ñất ñai có hiệu quả, không lãng phí và phân phối ñất ñai một cách phù hợp cho người sử dụng là vấn ñề quan tâm của Chính phủ. Trong ñó việc ñăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là một trong 7 nội dung quản lý nhà nước về ñất ñai (Luật ðất ñai 1993) và 13 nội dung quản lý Nhà nước về ñất ñai (Luật ðất ñai 2003). Chính tầm quan trọng này, Luật ðất ñai 2003 và Nghị ñịnh 181/2004/NðCP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật ðất ñai ñã quy ñịnh cụ thể vai trò và trách nhiệm của các cấp hành chính trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất . Mặt khác, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất theo ñúng quy ñịnh sẽ giải quyết ñược những vấn ñề nhạy cảm của xã hội về việc tranh chấp ñất ñai, tình trạng không ổn ñịnh về quản lý và sử dụng ñất ñai. Xuất phát từ những vấn ñề trên và ñược sự ñồng ý của Văn phòng ðăng ký Quyền sử dụng ñất huyện Cao Lãnh, cũng như theo sự phân công của Ban Giám hiệu Trường Cao ñẳng Cộng ñồng Vĩnh Long, Khoa Nông nghiệp ( Ngành Quản lý ðất ñai) và thầy cô bộ môn ñã cho chúng tôi tìm hiểu thực tế và thực hiện ñề tài “Nghiên cứu quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất tại Văn phòng ðăng ký Quyền sử dụng ñất năm 2008” vừa qua. Do ñó ñề tài “Nghiên cứu quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất của huyện Cao Lãnh trên cơ sở Luật ðất ñai 2003” ñược thực hiện nhằm mục ñích: 1 - Nắm ñược tình hình cấp giấy chứng nhận của huyện Cao Lãnh hiện tại. - Tìm hiểu sự khác biệt giữa quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất trước và sau khi áp dụng Luật ðất ñai 2003. - Nghiên cứu những quy ñịnh mới về giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, từ những quy ñịnh mới này trên cơ sở kế thừa những quy ñịnh cũ hiện có ñánh giá sự thay ñổi về hình thức ứng dụng trên thực tế và rút ra kết luận về sự thay ñổi ñó - Tìm hiểu những thuận lợi và khó khăn trong quá trình cấp giấy chứng nhận. - ðề xuất ý kiến giải quyết những khó khăn. Kết quả ñề tài ñược ghi nhận như sau: - Nghiên cứu những văn bản liên quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñược quy ñịnh trong Luật ðất ñai 2003, rút ra những nét mới của quy trình theo Luật ðất ñai năm 2003 so với Luật ðất ñai năm 1993 và ñánh giá những thay ñổi này. - ðánh giá ñược kết quả thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất theo Luật ðất ñai 2003. Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn huyện Cao Lãnh kế thừa quy trình cũ và ñược xây dựng trên những quy ñịnh mới của Luật ðất ñai 2003, bên cạnh ñó còn chỉ ra một số mặt thuận lợi và khó khăn cũng như những hạn chế của giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất mới khi áp dụng từ ñó ñề xuất hướng giải quyết. 2 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN 1.1 ðIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - Xà HỘI 1.1.1 Vị trí ñịa lý Huyện Cao Lãnh nằm trong vùng kinh tế phía Bắc của tỉnh, Phạm vi ñịa lý: từ 100 19’ 00’’ ñến 100 40’ 40” ñộ vĩ Bắc, từ 1050 33’ 25” ñến 1050 49’ 00” ñộ kinh ðông. Huyện Cao Lãnh có hệ thống ñường thủy dài 170 km gồm sông Tiền, sông Cần Lố, các kênh ñào Nguyễn Văn Tiếp, An Phong - Mỹ Hoà, An Long và nhiều sông rạch nhỏ; ñường bộ dài 464 km, ñặc biệt có 36 km ñường Quốc lộ 30 là cửa ngõ quan trọng của tỉnh ñi thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh trong khu vực. Nằm ở phía Bắc sông Tiền, phía ðông giáp huyện Cái Bè (tỉnh Tiền Giang) và huyện Tháp Mười, phía Tây giáp thành phố Cao Lãnh, huyện Thanh Bình và Tam Nông, phía Bắc giáp huyện Tháp Mười, phía Nam giáp sông Tiền (thị xã Sa ðéc và huyện Lấp Vò). 1.1.2 Diện tích và dân số Huyện Cao Lãnh có diện tích là 491 km2 và dân số khoảng 206.200 người gồm 18 ñơn vị hành chính (17 xã và 1 thị trấn): Dân Số (Người) Diện Tích (Km2) TT Mỹ Thọ 13.749 8,8 Mỹ Thọ 8.398 25,4 An Bình 8.718 8,6 Nhị Mỹ 11.716 28,2 Mỹ Xương 8.432 11,1 Bình Hàng Tây 10.204 15,3 Bình Hàng Trung 13.122 20,4 Tân Hội Trung 8.689 43,1 Ba Sao 13.616 66,0 Phương Thịnh 10.178 45,7 Tên xã, thị trấn 3 Gáo Giồng 8.309 55,4 Bình Thạnh 20.345 31,4 Phong Mỹ 19.146 29,4 Tân Nghĩa 10.421 23,9 Mỹ Long 11.143 22,1 Mỹ Hội 10.999 16,9 Phương Trà 8.406 15,1 Mỹ Hiệp 12.153 23,4 Bảng 1: Diện tích và dân số tỉnh ðồng Tháp ( Nguồn Niên giám Thống kê huyện Cao Lãnh năm 2008) 1.1.3 ðiều kiện kinh tế Huyện Cao Lãnh có thế mạnh về sản xuất nông nghiệp toàn diện. Ngoài cây lúa với diện tích 66.300 ha, sản lượng năm 2006 ñạt 347.000 tấn, còn có 4.950 ha vườn cây ăn trái, chủ yếu là xoài, nhãn, cây có múi, sản lượng 21.700 tấn; hơn 4.000 ha cây công nghiệp ngắn ngày; 1.600 ha rừng; diện tích mặt nước nuôi thuỷ sản 1.082 ha (cá tra, ñiêu hồng, cá lóc, tôm càng xanh…), sản lượng 22.200 tấn; ñàn gia súc 35.000 con (báo cáo của Ủy ban nhân dân huyện Cao Lãnh năm 2008). Diện tích vườn cây ăn trái và phần lớn diện tích lúa ñược bờ bao bảo vệ khi lũ về. Về công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp - xây dựng, huyện có các làng nghề truyền thống (dệt chiếu, thảm lục bình, làm bột, bánh tráng), các cơ sở chế biến lương thực, giá trị sản xuất năm 2006 ñạt 248.239 triệu ñồng; cụm công nghiệp Cần Lố và Phong Mỹ ñã bàn giao mặt bằng cho các doanh nghiệp, dự án khu công nghiệp xã Ba Sao cũng ñang ñược tỉnh thông qua và tiến hành thành lập; cầu Sông Cái Nhỏ (Bình Thạnh) ñang gấp rút hoàn thành; mặt ñường giao thông nông thôn hầu hết ñã ñược trãi nhựa hoặc làm bằng bê tông cốt thép, xe 4 bánh về ñến trung tâm các xã, xe 2 bánh về ñến các ấp. Lĩnh vực thương mại - dịch vụ - du lịch phát triển nhanh và ña dạng. Hệ thống chợ từ huyện ñến xã ñược ñầu tư, nâng cấp. Chợ ñầu mối trái cây tỉnh ðồng Tháp ñặt tại xã Mỹ Hiệp ñang mở rộng, thu hút lượng trái cây bình quân 4 150 tấn/ngày từ các nơi trong và ngoài tỉnh. Cơ sở giết mổ gia súc, gia cầm tập trung tại xã An Bình bảo ñảm ñáp ứng nhu cầu của chợ Cao Lãnh và các chợ lân cận. 1.2 SƠ LƯỢC VỀ CƠ QUAN Văn phòng ðăng ký Quyền sử dụng ñất ñược quyết ñịnh thành lập vào ngày 28 tháng 07 năm 2005 trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường theo Quyết ñịnh số 2875/Qð-UBND của Ủy ban nhân dân huyện Cao Lãnh. Ngày ñầu thành lập Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất huyện Cao Lãnh có 06 biên chế. Gồm Giám ñốc, 04 chuyên viên và 01 kế toán. Hiện nay cơ quan hiện có 16 biên chế trong ñó: Giám ñốc, 01 phó Giám ñốc, 06 chuyên viên, 07 cán sự, 01 kế toán phục vụ cho công tác quản lý nhà nước về ñất ñai cũng như nguồn tài nguyên và môi trường trên ñịa bàn của huyện. ðược sự quan tâm lãnh ñạo của Ủy ban nhân dân huyện nên Văn phòng ðăng ký Quyền sử dụng ñất cũng như Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Cao Lãnh là một trong những cơ quan hoạt ñộng rất có hịệu quả trong công tác quản lý và tạo ñược lòng tin trong nhân dân. 1.2.1 Cơ cấu nhân sự Văn phòng ðăng ký Quyền sử dụng ñất trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường ñược chia thành các tổ và bộ phận như sau: - Tổ Thẩm ñịnh và Chỉnh lý biến ñộng. - Tổ Tiếp nhận và Trả kết quả. - Bộ phận Kế toán và Văn thư. - Tổ Kỷ thuật. - Tổ ðo ñạc - Tổ Dịch vụ Các Tổ và Bộ phận trên ñược sắp xếp và bố trí theo sơ ñồ như sau: 5 NGUYỄN KIM THANH Vào sổ trình ký và trả kết quả (hồ sơ) LÝ THỊ NGỌC THANH Tiếp nhận hồ sơ thế chấp Hh.V.MINH CẢNH Cung cấp thông tin làm nghĩa vụ tài chính và tham gia CT kê biên, ñịnh giá TRẦN CHÍ CÔNG Chỉnh lý Bð trên sổ bộ ñịa chính, bản ñồ, thẩm ñịnh hồ sơ thu hồi ñất, Cung cấp thông tin Thẩm ñịnh hồ sơ và chỉnh biến ñộng Tổ Trưởng phụ trách LÊ HỒNG NHI Kiểm tra, tiếp nhận hồ sơ TỔ TIẾP NHẬN VÀ TRẢ KẾT QUẢ PHẠM. TH. DŨNG TỔ THẨM ðỊNH VÀ CHỈNH LÝ BIẾN ðỘNG NGUYỄN HOÀNG HƯNG Phó Giám ðốc Phụ trách chuyên Môn TRẦN THANH HỮU Xã BÌNH THẠNH NGUYỄN VĂN TRẮNG Xã PHONG MỸ NGUYỄN TẤN SANG Xã GÁO GIỒNG LÊ.T.H.PHƯỢNG vào sổ theo dõi HS chuyển nhượng… kiêm thủ quỹ, Phụ trách hồ sơ dịch vụ HUỲNH THỊ ÂU Phụ trách kế toán kiêm văn thư BỘ PHẬN KẾ TOÁN VĂN THƯ 6 Hình 1: Sơ ñồ tổ chức Văn phòng ðăng ký Quyền sử dụng ñất huyện Cao Lãnh NGUYỄN VĂN HIỀN Xã B. H. TRUNG NGUYỄN VĂN TÀI Xã T. H. TRUNG HUỲNH ANH ðÀO Xã NHỊ MỸ TỔ DỊCH VỤ 6 Xà HUỲNH VĂN CHÂU Giám ðốc Phụ trách chung VÕ PHẠM DUY Vẽ sơ ñồ ñất vào GCN quản lý, theo dõi cập nhật chỉnh lý biến ñộng trên phần mềm HTTT ñất ñai ViLis NGUYỄN THANH THÙY Kiểm tra nhập ñơn ñăng ký ñổi giấy CN, in sổ bộ ñịa chính TRẦN MINH KHOA Tổ Trưởng phụ trách Kiểm tra hồ sơ kỹ thuật, cấp giấy CNQSDð KỸ THUẬT NGUYỄN ANH QUỐC ðo ñạc NG. THÁI HƯNG Phụ trách ño ñạc, phục vụ công tác thu hồi ñất, giải quyết và cung cấp thông tin về thửa ñất cho người sử dụng ðO ðẠC BỘ PHẬN KỸ THUẬT ðO ðẠC 1.2.2 Chức năng và nhiệm vụ
Chức Năng. - Văn phòng ðăng ký Quyền sử dụng ñất huyện Cao Lãnh là cơ quan dịch vụ công, có chức năng tổ chức thực hiện ñăng ký sử dụng ñất và chỉnh lý thống nhất biến ñộng về sử dụng ñất, quản lý hồ sơ ñịa chính giúp Phòng Tài nguyên và Môi trường trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng ñất ñai theo quy ñịnh của pháp luật. ðồng thời thực hiện việc tiếp nhận các thủ tục yêu cầu, hồ sơ và trả kết quả về ñăng ký quyền sử dụng ñất theo quy chế “một cửa” ngày 04 tháng 09 năm 2003 do Thủ Tướng chính phủ ban hành. - Văn phòng ðăng ký Quyền sử dụng ñất huyện trực thuộc và chịu sự chỉ ñạo quản lý của Phòng Tài nguyên và Môi trường theo phân cấp quản lý của Ủy ban nhân dân huyện. Văn phòng ðăng ký Quyền sử dụng ñất huyện hoạt ñộng theo loại hình sự nghiệp có thu, có trụ sở, có con dấu riêng và ñược mở tài khoản theo quy ñịnh hiện hành.
Nhiệm vụ và quyền hạn - Giúp Phòng Tài nguyên và Môi trường làm ñầu mối thực hiện các thủ tục hành chính về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn huyện ñối với hộ gia ñình, cá nhân. - Lưu trữ, quản lý và chỉnh lý toàn bộ bản sao hồ sơ ñịa chính thuộc phạm vi ñịa giới hành chính cấp huyện theo trích sao hồ sơ ñịa chính gốc ñã chỉnh lý do Văn phòng ðăng ký Quyền sử dụng ñất cấp tỉnh gởi tới, hướng dẫn và kiểm tra việc lưu trữ, quản lý và chỉnh lý toàn bộ bản sao hồ sơ ñịa chính của Ủy ban nhân dân các xã, thị trấn. - Cung cấp số liệu ñịa chính cho cơ quan chức năng xác ñịnh mức thu tiền sử dụng ñất, tiền thuê ñất, các loại thuế có liên quan ñến ñất ñối với người sử dụng ñất là hộ gia ñình, cá nhân, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng ñất ở, cộng ñồng dân cư. - Lưu trữ, quản lý bản sao hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và các giấy tờ khác về thủ tục hành chính trong công tác quản lý Nhà nước về ñất ñai. 7 - Thực hiện trích ño ñịa chính thửa ñất, thống kê, kiểm kê ñất ñai và lập bản ñồ hiện trạng sử dụng ñất cấp huyện và cấp xã. - Thực hiện việc thu phí, lệ phí theo quy ñịnh của pháp luật thực hiện các dịch vụ có thu phí về cung cấp thông tin, trích lục bản ñồ ñịa chính, trích sao hồ sơ ñịa chính. - Quản lý viên chức, người lao ñộng và tài chính, tài sản thuộc Văn phòng theo quy ñịnh của pháp luật - Thực hiện chế ñộ báo cáo theo quy ñịnh hiện hành - Thực hiện các nhiệm vụ do Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường giao 1.3 QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH LUẬT ðẤT ðAI. ðất ñai luôn ñược coi là tài nguyên vô giá, là tư liệu sản xuất ñặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là ñịa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các khu kinh tế, văn hóa, xã hội và củng cố an ninh quốc phòng. ðất ñai là bộ phận không thể tách rời của lãnh thổ quốc gia, gắn liền với chủ quyền quốc gia, không thể có quan niệm về quốc gia không có ñất ñai, tôn trọng chủ quyền quốc gia trước hết phải tôn trọng lãnh thổ quốc gia. Rõ ràng ñất ñai có vai trò hết sức quan trọng, chính vì vậy các cuộc cách mạng trong lịch sử ñiều lấy ñất ñai là ñối tượng, coi ñó là nhiệm vụ cần giải quyết hàng ñầu. Ngay từ khi ra ñời vào ngày 03 tháng 02 năm 1930, trong cương lĩnh của ðảng cộng sản Việt Nam ñã ghi: “Cách mạng là giải quyết hai nhiệm vụ chiến lược: ñánh ñổ ðế quốc xâm lược giành ñộc lập dân tộc và xóa bỏ chế ñộ phong kiến giành lại ruộng ñất cho nông dân”. Sau cách mạng tháng 8 thành công, bên cạnh lập Hiến pháp năm 1946, Nhà nước ta ñã ban hành cả sắc lệnh, ñạo luật ñể quản lý ñất ñai và ngay từ khi cuộc kháng chiến chống thực dân Pháp chưa hoàn thành. Nhà nước Việt Nam Dân Chủ Cộng Hòa ñã ban hành “Luật cải cách ruộng ñất“, ngày 04 tháng12 năm 1953 nhằm từng bước xóa bỏ sự bốc lột của phong kiến và ðế quốc do sự chiếm hữu về ñất ñai mang lại. Từ 6 hình thức về sở hữu ñất ñai là: sở hữu của thực dân Pháp, sở hữu của ñịa chủ, sở hữu nhà chung, sở hữu của tầng lớp phú nông, của tầng lớp tư sản và sở hữu của người nông dân, Nhà nước chỉ thừa nhận 3 hình 8 thức sở hữu chủ yếu về ñất ñai là: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể hợp tác xã và sở hữu ruộng ñất của người nông dân. Do những hoàn cảnh lịch sử nhất ñịnh, Nhà nước ta từ chổ cho phép sự tồn tại của sở hữu tư nhân ñối với ñất ñai ñã dần dần ñộng viên người dân vào làm ăn trong các hợp tác xã và tiến hành tập thể hóa ñối với ñất ñai. Từ chỗ công nhận trong 2 Hiến pháp 1946 và 1959 có ba (03) hình thức sở hữu, ñến Hiến pháp 1980 chỉ còn một (01) hình thức sở hữu là sở hữu toàn dân. Tại ðiều 19 Hiến pháp 1980 quy ñịnh “ñất ñai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng ñất, ở vùng ven biển thềm lục ñịa… mà pháp luật quy ñịnh là của Nhà nước ñiều thuộc sở hữu toàn dân”. ðiều 20 “Nhà nước thống nhất quản lý ñất ñai theo quy hoạch chung nhằm ñảm bảo ñất ñai ñược sử dụng hợp lý, tiết kiệm. Những tập thể và cá nhân ñang sử dụng ñất ñai ñược tiếp tục sử dụng và hưởng kết quả lao ñộng của mình theo quy ñịnh của pháp luật… ðất dành cho nông nghiệp và lâm nghiệp không ñược dùng vào việc khác, nếu không ñược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép” Như vậy, Hiến pháp năm 1980 ñã xác lập sở hữu toàn dân ñối với ñất ñai từ ñó quan hệ pháp luật ñất ñai ở Việt Nam ñược hình thành trên cơ sở Nhà nước là chủ thể ñặc biệt của quyền sở hữu Nhà nước ñối với ñất ñai. Từ ñây, Nhà nước là chủ sở hữu duy nhất và tuyệt ñối với ñất ñai, có ñầy ñủ 3 quyền năng: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền ñịnh ñoạt số phận pháp lý của ñất ñai. Các tổ chức và cá nhân với tư cách là người sử dụng ñất của Nhà nước, thực hiện một cách trực tiếp quyền chiếm hữu và sử dụng ñất ñai. Mối quan hệ giữa Nhà nước với tư cách là người sở hữu và thống nhất quản lý toàn bộ ñất ñai trong cả nước, người thực hiện các ý ñồ quy hoạch và kế hoạch của Nhà nước. Các mối quan hệ ñó làm hình thành, làm thay ñổi hay làm chấm dứt quan hệ pháp luật ñất ñai mà chủ sở hữu Nhà nước vẫn không thay ñổi. ðể cụ thể hoá các ðiều 19 và ðiều 20 Hiến pháp 1980 ngày 29 tháng 12 năm 1987 Quốc Hội nước Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam thông qua toàn văn Luật ðất ñai và ñược Chủ tịch Hội ñồng Nhà nước ký sắc lệnh công bố ngày 08 tháng 01 năm 1988 (còn gọi là Luật ðất ðai 1988). ðây là Luật ðất ñai 9 ñầu tiên của nước ta, tiếp tục phát huy thành quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cách mạng mà ðảng và Nhà nước ta ñã ñạt ñược, phù hợp với cơ chế kinh tế của Nhà nước ta trong giai ñoạn này – cơ chế Nhà nước bao cấp. chính vì vậy Luật ðất ñai 1988 không quy ñịnh giá ñất, không quy ñịnh 6 quyền như Luật ðất ñai hiện hành . ðiều 49 Luật ðất ñai 1988 quy ñịnh người sử dụng ñất có quyền “ñược hưởng thành quả lao ñộng, kết quả ñầu tư trên ñất ñược giao, ñược quyền chuyển nhượng, bán nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm mà người sử dụng ñất có ñược một cách hợp pháp trên ñất ñược giao” Tuy nhiên, Luật phải phù hợp với từng giai ñoạn lịch sử và từng thời kỳ phát triển kinh tế của ñất nước. ðầu những năm 1990, nền kinh tế bao cấp không còn phù hợp với nước ta, vì vậy Quốc hội quyết ñịnh sữa ñổi Hiến pháp năm 1980 ñể ñáp ứng yêu cầu của tình hình và nhiệm vụ mới. Ngày 15 tháng 04 năm 1992, Quốc hội nước Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam ñã thông qua Hiến pháp. ðiều 15 Hiến pháp 1992 quy ñịnh: “Nhà nước phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa. Cơ cấu kinh tế nhiều thành phần với các hình thức tổ chức sản xuất kinh doanh ña dạng dựa trên chế ñộ sở hữu toàn dân, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân, trong ñó sở hữu toàn dân và sở hữu tập thể là nền tảng” . Tiếp tục khẳng ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, ðiều 17 quy ñịnh:”ñất ñai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng ñất, nguồn lợi vùng biển, thềm lục ñịa và vùng trời …ñiều thuộc sở hữu toàn dân”. Từ tình hình nêu trên, ngày 14 tháng 07 năm 1993 Quốc hội nước Cộng hoà Xã hội Chủ Nghĩa Việt Nam khoá IX thông qua toàn văn Luật ðất ñai và ñược Chủ tịch nước ký lệnh công bố ngày 24 tháng07 năm 1993. Luật có hiệu lực thi hành ngày 15tháng 10 năm 1993. Luật ðất ñai năm 1993 ñã thay ñổi hẳn Luật ðất ñai năm 1988, là chuyển ñổi một bước ngoặc trong công tác quản lý ñất ñai. Luật ðất ñai năm 1993 có sự thay ñổi rất cơ bản: Một là Nhà nước giao ñất cho các chủ sử dụng ñất ổn ñịnh lâu dài và ñược thực hiện các quyền của người sử dụng ñất (chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp…); hai là việc xác ñịnh giá các loại ñất ñể 10 tính thuế, lệ phí, tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi thường thiệt hại khi thu hồi ñất. Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ðất ñai ñược Quốc hội khoá IX thông qua ngày 02 tháng 12 năm 1998 làm rõ thêm về thực hiện các quyền và sửa ñổi, bổ sung ñể làm rõ quyền và nghĩa vụ của các tổ chức kinh tế ñược Nhà nước giao ñất và cho thuê ñất Luật sữa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ðất ñai ñược Quốc hội khoá X thông qua ngày 29 tháng 06 năm 2001 tiếp tục làm rõ và hoàn thiện thêm những vấn ñề trên nhưng quan trọng là vấn ñề phân cấp và tăng cường quản lý Nhà nước của chính quyền các cấp trong việc quản lý ñất ñai. Trong ñó có một số ñiểm mới như về xác ñịnh giá ñất, vấn ñề người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài ñược mua nhà gắn liền quyền sử dụng ñất (trước ñây họ chỉ ñược phép mua nhà còn ñất thì Nhà nước cho thuê). Ngày 26 tháng11 năm 2003 tại kỳ hợp thứ 4 Quốc hội khoá XI ñã thông qua toàn văn Luật ðất ñai năm 2003. Luật này thay thế Luật ðất ñai năm 1993; Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ðất ñai năm 1998; Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ðất ñai năm 2001 và Luật ðất ñai năm 2003 có hiệu lực thi hành ngày 01 tháng 07 năm 2004 .
Phân loại ñất: Dựa vào mục ñích sử dụng chủ yếu, ñất ñai ñược phân loại như sau: a) Nhóm ñất nông nghiệp bao gồm các loại ñất: - ðất trồng lúa. - ðất cỏ dùng vào chăn nuôi. - ðất trồng cây hàng năm khác. - ðất trồng cây lâu năm. - ðất rừng sản xuất. - ðất rừng phòng hộ. - ðất rừng ñặc dụng. - ðất nuôi trồng thủy sản - ðất làm muối. - ðất nông nghiệp khác 11 b)Nhóm ñất phi nông nghiệp bao gồm các loại ñất: - ðất ở tại nông thôn. - ðất ở tại ñô thi. - ðất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp của Nhà nước. - ðất trụ sở khác. - ðất quốc phòng. - ðất an ninh. - ðất khu công nghiệp. - ðất sản xuất, kinh doanh . - ðất sử dụng cho hoạt ñộng khoáng sản. - ðất sản xuất vật liệu, gốm sứ - ðất giao thông. - ðất thủy lợi. - ðất công trình năng lượng. - ðất công trình bưu chính viễn thông. - ðất cơ sở văn hóa. - ðất cơ sở y tế. - ðất cơ sở giáo dục và ñào tạo. - ðất cơ sở thể dục thể thao. - ðất cơ sở nghiên cứu khoa học. - ðất cơ sở dịch vụ về xã hội. - ðất chợ. - ðất có di tích, danh thắng. - ðất bãi thải, xử lý chất thải. - ðất tôn giáo. - ðất tín ngưỡng - ðất nghĩa trang, nghĩa ñịa. - ðất có mặt nước chuyên dùng. - ðất phi nông nghiệp khác. c) Nhóm ñất chưa sử dụng bao gồm các loại ñất chưa xác ñịnh mục ñích sử dụng. 12 1.4 Ý NGHĨA CỦA VIỆC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là dấu hiệu kết thúc quá trình ñăng ký quyền sử dụng ñất hợp pháp ñồng thời ñạt ñược hai mục tiêu cơ bản: - Xây dựng hệ thống hồ sơ ñầy ñủ các mặt tự nhiên kinh tế, xã hội,…của ñất ñai làm cơ sở ñể Nhà nước thực hiện các biện pháp quản lý chặt chẽ, hiệu quả bảo vệ lợi ích chính ñáng của người sử dụng ñất nắm chắc nguồn tài nguyên ñất ñai. - Người sử dụng ñất yên tâm khai thác tài nguyên ñất theo pháp luật ñược hưởng quyền và thực hiện ñầy ñủ nghĩa vụ theo quy ñịnh của pháp luật.
Do ñó nó có ý nghĩa sau: - Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất xác nhận mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng ñất - Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho người sử dụng ñất - Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là hoạt ñộng Nhà nước ñối với ñất ñai. 1.5 CÁC QUY ðỊNH CHUNG VỀ VIỆC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT 1.5.1 Mục ñích yêu cầu Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng ñất ñể bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng ñất. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất phải ñạt ñược mục ñích và yêu cầu sau ñây: - Xác lập căn cứ pháp lý ñầy ñủ - Nhà nước tiến hành các biện pháp quản lý Nhà nước ñối với ñất ñai. Người sử dụng ñất an tâm sử dụng tối ña mọi tiềm năng của ñất ñai. - Thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñể Nhà nước nắm chắc tài nguyên ñất ñai và sử dụng ñất hiệu quả và chấp hành ñúng pháp luật ñất ñai 13 - Việc viết giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất phải ñảm bảo các yêu cầu cơ bản sau: + Thể hiện ñầy ñủ, ñúng quy cách các nội dung của giấy chứng nhận. + Các nội dung viết giấy phải chính xác, thống nhất với ñơn ñăng ký ñã ñược duyệt và quyết ñịnh cấp giấy chứng nhận, sổ ñịa chính. + Trên trang 2 của giấy chứng nhận chỉ viết một kiểu chữ, một loại mực theo ngôn ngữ tiếng việt, chữ viết rõ ràng, không sửa chữa . 1.5.2 ðối tượng Mọi người sử dụng ñất ñều ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất trừ các trường hợp sau: - ðất do Nhà nước giao ñể quản lý quy ñịnh tại ðiều 3 của Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP - ðất nông nghiệp thuộc quỹ ñất công ích do Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý sử dụng - Người sử dụng ñất do thuê, thuê lại của người khác mà không phải là ñất thuê, thuê lại trong khu công nghiệp - Người ñang sử dụng ñất mà không ñủ ñiều kiện ñể ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh tại ðiều 50 và ðiều 51 của Luật ðất ñai - Người nhận khoán ñất trong các nông trường, lâm trường. 1.5.3 ðiều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho hộ gia ñình, cá nhân, cộng ñồng dân cư. - Hộ gia ñình cá nhân ñang sử dụng ñất ổn ñịnh, ñược Uỷ ban nhân xã, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ quy ñịnh tại khoản 1 ðiều 50 Luật ðất ñai thì ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và không phải nộp tiền sử dụng ñất: + Những giấy tờ về quyền ñược sử dụng ñất ñai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp + Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất tạm thời ñược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ ñăng ký ruộng ñất, sổ ñịa chính + Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng ñất hoặc tài sản gắn liền với ñất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với ñất 14 + Giấy tờ chuyển nhượng, mua bán nhà ở gắn liền với ñất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay ñược Ủy ban nhân dân xã, thị trấn xác nhận là ñã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 + Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với ñất ở theo quy ñịnh của pháp luật + Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế ñộ cũ cấp cho người sử dụng ñất. - Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất có một trong các loại giấy tờ quy ñịnh tại khoản 1 ðiều 50 Luật ðất ñai mà trên giấy tờ ñó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng ñất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng ñến trước ngày Luật có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật, nay ñược Ủy ban nhân dân xã, thị trấn xác nhận là ñất không có tranh chấp thì ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và không phải nộp tiền sử dụng ñất. - Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất có hộ khẩu thường trú tại ñịa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có ñiều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải ñảo, nay ñược Ủy ban nhân dân xã nơi có ñất xác nhận là người sử dụng ñất ổn ñịnh, không có tranh chấp thì ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và không phải nộp tiền sử dụng ñất. - Hộ gia ñình cá nhân ñang sử dụng ñất không có các loại giấy tờ quy ñịnh tại khoản 1 ðiều 50 Luật ðất ñai nhưng ñất ñã ñược sử dụng ổn ñịnh từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay ñược Ủy ban nhân dân xã, thị trấn xác nhận là ñất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng ñất ñã ñược xét duyệt ñối với nơi ñã có quy hoạch sử dụng ñất thì ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và không phải nộp tiền sử dụng ñất. - Hộ gia ñình, cá nhân ñược sử dụng ñất theo bản án hoặc quyết ñịnh của Tòa án nhân dân, quyết ñịnh thi hành án, quyết ñịnh giải quyết tranh chấp ñất ñai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ñã ñược thi hành thì ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy ñịnh của pháp luật. 15