Tài liệu Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố lạng sơn giai đoạn 2012 2013

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM --------------------- NGUYỄN KIÊN TRUNG Tên đề tài: “NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2012 -2013” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên nghành : Địa chính môi trường Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2010 - 2014 Lớp : 42B - ĐCMT Giảng viên hướng dẫn : Th.s Nguyễn Lê Duy Thái Nguyên, năm 2014 LỜI CẢM ƠN Với lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc, em xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy cô giáo trong khoa Quản lý Tài nguyên Trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên đã truyền đạt cho em những kiến thức cơ bản về nghề nghiệp, tạo điều kiện cho em hoàn thành báo cáo, sử dụng phát huy trong cuộc sống cũng như sự nghiệp sau này. Em xin bày tỏ lòng biết sơn sâu sắc tới thầy giáo Th.s. Nguyễn Lê Duy cán bộ giảng dạy của bộ môn Trắc địa - khoa Quản lý Tài nguyên đã tận tình chỉ bảo, giúp đỡ em thực hiện đề tài này. Em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới phòng Tài nguyên môi trường thành phố Lạng Sơn - tỉnh Lạng Sơn đã tạo mọi điều kiện giúp đỡ em trong suốt quá trình thực tập. Vì thời gian có hạn nên khóa luận tốt nghiệp của em không tránh khỏi những thiếu sót. Kính mong sự đóng góp và chỉ bảo của các thầy cô giáo để khóa luận tốt nghiệp được hoàn thiện hơn. Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn! Tp Lạng Sơn, ngày 30 tháng 4 năm 2014 Sinh viên Nguyễn Kiên Trung DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT Tên đầy đủ Tên viết tắt UBND : Ủy ban nhân dân HĐND : Hội đồng nhân dân NĐ : Nghị định CP : Chính phủ QĐ : Quyết định TT : Thông tư NN : Nhà nước BTC : Bộ tài chính BXD : Bộ xây dựng BNV : Bộ nội vụ TTLT : Thông tư liên tịch GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QSDĐ : Quyền sử dụng đất BĐS : Bất động sản VT : Vị trí CSHT : Cơ sở hạ tầng VH : Văn hóa VD : Ví dụ MỤC LỤC Phần 1. MỞ ĐẦU................................................................................................... 1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài................................................................ ........ ..............1 1.2. Mục tiêu nghiên cứu ......................................................................................... 2 1.3. Yêu cầu ........................................................................................................... 2 1.4. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài .............................................. 3 Phần 2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ........................................ 4 2.1. Khái quát về đất đai và thị trường đất đai.......................................................... 4 2.1.1. Đất đai ......................................................................................................... 4 2.1.2. Thị trường đất đai .......................................................................................... 4 2.2. Giá đất ............................................................................................................ 5 2.2.1. Khái niệm về giá đất .................................................................................... 5 2.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất ................................................................. 6 2.2.3. Cơ sở pháp lý của việc xác định giá đât............................................................9 2.2.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ............................................................... 9 2.3. Định giá đất .................................................................................................... 11 2.3.1. Khái niệm .....................................................................................................11 2.3.2. Các nguyên tắc định giá đất ......................................................................... 12 2.3.3. Các phương pháp định giá đất ...................................................................... 13 2.4. Công tác định giá đất ở một số quốc gia trên thế giới ...................................... 18 2.4.1. Công tác định giá đất ở Úc ........................................................................... 18 2.4.2. Định giá đất ở Đức....................................................................................... 20 2.4.3. Định giá đất ở Malaysia ............................................................................... 22 2.5. Công tác định giá đất tại Việt Nam và tỉnh Lạng Sơn ...................................... 22 2.5.1. Công tác định giá đất tại Việt Nam............................................................... 22 2.5.2. Công tác định giá đất tại tỉnh Lạng Sơn ....................................................... 24 Phần 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............... 26 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................... 26 3.1.1. Đối tượng nghiên cứu.....................................................................................26 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu.........................................................................................26 3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ...................................................................... 26 3.3. Nội dung nghiên cứu ...................................................................................... 27 3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Lạng Sơn ............................... 27 3.3.2. Tình hình tổ chức, quản lý, sử dụng đất của thành phố Lạng Sơn ....................... 27 3.3.3. Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn thành phố Lạng Sơn năm 2012 - 2013 ................................................................... 27 3.3.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Lạng Sơn năm 2012- 2013 .................................................................... 27 3.3.5. Đề xuất một số giải pháp.............................................................................. 27 3.4. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................ 27 3.4.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ............................................................ 27 3.4.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp .............................................. 28 3.4.3. Phương pháp điều tra, phỏng vấn ................................................................. 28 3.4.4. Phương pháp xử lý thông tin, số liệu ............................................................ 29 Phần 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ...................................... 30 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Lạng Sơn .......................... 30 4.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên ........................................................................ 30 4.1.2. Kinh tế - xã hội của thành phố Lạng Sơn ..................................................... 32 4.2. Tình hình tổ chức quản lý, sử dụng đất của thành phố Lạng Sơn..................... 37 4.2.1. Bộ máy quản lý đất đai của thành phố Lạng Sơn.......................................... 37 4.2.2. Tình hình quản lý đất đai của thành phố Lạng Sơn........................................38 4.2.3. Tình hình sử dụng đất của thành phố Lạng Sơn............................................ 38 4.3. Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2012 - 2013 ............................................................40 4.3.1. Căn cứ xác định giá đất trên địa bàn thành phố Lạng Sơn năm 2012- 2013................. 40 4.3.2. Nguyên tắc cụ thể khi xác định giá đất phi nông nghiệp của thành phố Lạng Sơn năm 2012 - 2013...............................................................42 4.3.3. Mức độ thực thi các văn bản pháp luật về giá đất của thành phố Lạng Sơn năm 2012 - 2013......................................................................43 4.3.4. Thực trạng giá đất ở của thành phố Lạng Sơn năm 2012 - 2013 ................... 43 4.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2012-2013.............................................................. 48 4.4.1. Yếu tố vị trí.................................................................................................. 48 4.4.2. Cơ sở hạ tầng ............................................................................................... 51 4.4.3. Đặc điểm thửa đất ........................................................................................ 53 4.4.4 Khả năng sinh lợi .......................................................................................... 55 4.4.5. Yếu tố khác .................................................................................................. 57 4.5. Đề xuất một số giải pháp ................................................................................ 58 Phần 5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .................................................................... 60 5.1. Kết luận .......................................................................................................... 60 5.2. Đề nghị ........................................................................................................... 61 TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................... 62 DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1: Tốc độ tăng trưởng kinh tế của thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2008-2012 ..................................................................................33 Bảng 4.2: Tốc độ chuyển dịch cơ cấu kinh tế của thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2008-2012 ............................................................................................ 34 Bảng 4.3: Diện tích, hiện trạng sử dụng đất đai của thành phố Lạng Sơn năm 2013 ..... 8 Bảng 4.4: So sánh giá đất theo quy định với giá thị trường tại các VT của đường, phố nhóm I............................................................................... 44 Bảng 4.5: So sánh giá đất theo quy định với giá thị trường tại các VT của đường, phố nhóm II ................................................................................. 46 Bảng 4.6: So sánh giá đất theo quy định với giá thị trường tại các VT của đường, phố nhóm III ................................................................................. 47 Bảng 4.7: Giá đất từng vị trí của các đường Trần Đăng Ninh đoạn 2 (nhóm I), đường Minh Khai (nhóm II) và đường Trần Phú (nhóm III) năm 2013...................50 Bảng 4.8: Mức chênh lệch giá đất theo quy định của Nhà nước giữa các vị trí năm 2013 ...................................................................................................... 50 Bảng 4.9: Mức chênh lệch giá đất trên thực tế giữa các vị trí năm 2013................. 51 Bảng 4.10: Hiện trạng cơ sở hạ tầng kỹ thuật của VT1 trên các đoạn đường điều tra .... 52 Bảng 4.11 Đặc điểm một số thửa đất trên đường Bà Triệu đoạn 3 .......................... 54 Bảng 4.12: Khả năng sinh lợi của từng vị trí ảnh hưởng đến giá đất trong nhóm I.............57 DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 4.1: Diện tích, hiện trạng sử dụng đất đai năm 2013 của thành phố Lạng Sơn .... 39 Hình 4.2: Đồ thị mức độ ảnh hưởng của vị trí tới giá đất thị trường của các đường Trần Đăng Ninh 2 (nhóm I), đường Minh Khai (nhóm II) và đường Trần Phú (nhóm III) năm 2013 .......................................................... 48 Hình 4.3: Mức độ ảnh hưởng của khả năng sinh lợi đến giá đất ............................. 56 1 Phần 1 MỞ ĐẦU 1.1. Tính cấp thiết của đề tài Trong quá trình phát triển của xã hội loài người, đất đai cho sinh hoạt và sản xuất luôn được đặt lên hàng đầu vì mọi hoạt động của con người đều gắn với đất. Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là điều kiện đầu tiên và là nền tảng tự nhiên của bất kỳ một quá trình sản xuất nào đặc biệt là sản xuất nông nghiệp. Đất đai là tài sản có giá trị lớn nhưng lại bị giới hạn về diện tích, con người có thể thay đổi tính chất đất, chuyển mục đích sử dụng đất nhưng không thể mở rộng diện tích đất theo ý muốn, trong khi đó dân số ngày càng tăng, nhu cầu sử dụng đất ngày càng lớn dẫn đến tình trạng thiếu hụt về đất đai. Vì là tài sản đặc biệt và có giá trị lớn nên cần thiết phải xác định giá đất. Việc xác định đúng giá trị đất đai giúp phân bố đất đai cũng như một nguồn lực xã hội một cách hiệu quả, tránh được các tranh chấp khiếu kiện về đất đai. Lạng Sơn là miền đất sử lâu đời nằm ở phía Đông Bắc của nước Việt Nam. Thành phố có truyền thống lịch Lạng Sơn là một Thành phố trẻ, Thành phố thương mại cửa khẩu đang trên đà phát triển sôi động, là cửa ngõ giao lưu kinh tế - văn hoá của cả nước với đất nước Trung Quốc và các nước Đông Á, là địa bàn quan trọng có mối quan hệ mật thiết với vùng tam giác kinh tế trọng điểm của miền Bắc Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh. Tạo hóa đã ban cho nơi đây nhiều ưu thế về vẻ đẹp thiên nhiên, với núi sông vừa hùng vĩ, vừa thơ mộng của những danh lam thắng cảnh nổi tiếng đã đi vào thi ca như động Tam Thanh, núi Mẫu Sơn, chợ Kỳ lừa, núi Tô Thị, Thành Nhà Mạc,… cùng các lễ hội truyền thống mang đậm bản sắc dân tộc đã từng hấp dẫn khách bốn phương từ ngàn xưa. Sự hội tụ của các điều kiện địa lý, thiên nhiên, hoàn cảnh lịch sử và con người đã tạo cho Thành phố Lạng Sơn thế mạnh phát triển đô thị, trở thành trung tâm Chính trị - Kinh tế - Văn hoá của tỉnh Lạng Sơn và vùng Đông Bắc Tổ quốc. Cùng với sự phát triển về kinh tế xã hội cũng như đời sống của con người, nhu cầu sử dụng đất của người dân trong Thành phố 2 ngày càng cao, đất đai lại là tài sản có giá trị lớn nên việc xảy ra những vấn đề khó khăn trong công tác quản lý và sử dụng đất là không thể tránh khỏi, tình trạng khiếu kiện cũng như việc chấp hành pháp luật về đất đai trên địa bàn Thành phố diễn ra rất phức tạp, một trong những nguyên nhân chính là việc xác định giá đất không chính xác, thỏa đáng (giá đất trên thị trường chênh lệch quá lớn so với giá đất nhà nước quy định) gây khó khăn cho công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất, công tác giao đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,… Xuất phát từ những vấn đề cấp thiết trên và dựa trên tình hình thực tế, nhằm tìm hiểu và nâng cao hiệu quả việc xác định giá đất góp phần thực hiện tốt công tác quản lý và sự dụng đất trên địa bàn Thành phố đồng thời được sự đồng ý của Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, cùng với sự hướng dẫn của thầy giáo Thạc sĩ Nguyễn Lê Duy, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2012 - 2013”. 1.2. Mục tiêu nghiên cứu - Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2012 - 2013. - Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Lạng Sơn trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở đô thị phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. 1.3. Yêu cầu - Nắm vững nguyên tắc và phương pháp về định giá đất. - Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như: Luật đất đai; Nghị định của Chính phủ; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính sách thuế của cơ quan thuế... Quyết định của UBND tỉnh Lạng Sơn. - Các số liệu, tài liệu thu thập và sử dụng trong đề tài phải chính xác, khách quan, trung thực, phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở. - Đưa ra những đề xuất, góp ý phù hợp với tình hình thực tế ở địa phương. 3 1.4. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài * Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu: - Giúp sinh viên gắn lí thuyết với thực tiễn để củng cố thêm cho bài học trên lớp. - Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn * Ý nghĩa thực tiễn: Giúp địa phương nắm được giá đất thực tế, nêu bật yếu tố vị trí trong công tác xác định giá đất để từ đó có những định hướng quản lí đất đai cũng như ban hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu quả trong thực tế. 4 Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Khái quát về đất đai và thị trường đất đai 2.1.1. Đất đai Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật. Theo nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá... Theo nghĩa hẹp, đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn. Khi nghiên cứu khái niệm về đất đai liên quan đến định giá đất phải hiểu: đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng [D2]. 2.1.2. Thị trường đất đai Thị trường là một tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994); là nơi chuyển giao quyền sở hữu sản phẩm, dịch vụ hoặc tiền tệ, nhằm thỏa mãn nhu cầu của hai bên cung và cầu về một loại sản phẩm nhất định theo các thông lệ hiện hành, từ đó xác định rõ số lượng và giá cả cần thiết của sản phẩm, dịch vụ. Thực chất, thị trường là tổng thể các khách hàng tiềm năng cùng có một yêu cầu cụ thể nhưng chưa được đáp ứng và có khả năng tham gia trao đổi để thỏa mãn nhu cầu đó. Thị trường đất đai (đối với Việt Nam là thị trường quyền sử dụng đất) về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Theo nghĩa rộng, thị trường là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định; theo nghĩa hẹp, thị trường 5 đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng Xã hội Chủ nghĩa như ở nước ta hiện nay.[D2] 2.2. Giá đất 2.2.1. Khái niệm về giá đất Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô. Nói cách khác, giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Do vậy, giá đất chính là giá trị quyền sử dụng đất. Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 ghi rõ: “Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định” [D1]. Giá quyền sử dụng đất trên thị trường (giá đất thị trường) là giá quyền sử dụng đất được hình thành từ nhiều giao dịch trên thị trường mà không bị chi phối bởi các yếu tố phi thị trường. Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây: (1) Do UBND tỉnh, huyện trực thuộc trung ương qui định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 Luật Đất đai 2003; (2) Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; (3) Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất [D1]. Các giao dịch về quyền sử dụng đất bao gồm: chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng, thế chấp, thừa kế, bảo lãnh, góp vốn. Giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. 6 2.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất 2.2.2.1. Địa tô Năm 1976, nhà kinh tế học Adam Smith đã đưa ra lý luận về địa tô hay cong gọi là lợi nhuận thu được từ sử dụng đất. Từ đó, các nguyên tắc cơ bản của tính thuế mà đến nay vẫn còn sử dụng ra đời. Khoảng 40 năm sau, nhà kinh tế học David Ricardo đã đưa ra hệ thống thuế và đất đai hợp lý tạo nên nguồn thu ổn định cho quốc gia. Năm 1987, Các Mác đã phát triển lý luận kinh tế chính trị học của Adam Smith và David Ricardo để đưa ra lý luận kinh tế chính trị về địa tô tư bản hoá. Theo Các Mác, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê [D2]. Trong chủ nghĩa tư bản, có 3 loại địa tô: địa tô chênh lệch; địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Địa tô chênh lệch là phần lợi nhuận siêu ngạch ngoài lợi nhuận bình quân thu được trên ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn. Nó là số chênh lệch giữa giá cả sản xuất chung được quyết định bởi điều kiện sản xuất trên ruộng đất xấu nhất và giá cả sản xuất cá biệt trên ruộng đất tốt và trung bình [D4]. Địa tô độc quyền là hình thức đặc biệt của địa tô tư bản chủ nghĩa. Địa tô độc quyền có thể tồn tại trong nông nghiệp, công nghiệp khai thác và ở các khu đất trong thành thị. Trong nông nghiệp, địa tô độc quyền có ở các khu đất có tính chất đặc biệt, cho phép trồng các loại cây đặc sản hay sản xuất các sản phẩm đặc biệt. Trong công nghiệp khai thác, địa tô độc quyền có ở các vùng 7 khai thác các kim loại, khoáng chất quý hiếm, hoặc những khoáng sản có nhu cầu vượt xa khả năng khai thác chúng. Trong thành thị, địa tô độc quyền có ở các khu đất có vị trí thuận lợi cho phép xây dựng các trung tâm công nghiệp, thương mại, dịch vụ, nhà cho thuê có khả năng thu lợi nhuận cao. Nguồn gốc của địa tô độc quyền cũng là lợi nhuận siêu ngạch do giá cả độc quyền của sản phẩm thu được trên đất đai ấy, mà nhà tư bản phải nộp cho địa chủ [D4]. Địa tô tuyệt đối là loại địa tô mà các nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp tuyệt đối phải nộp cho địa chủ, dù ruộng đất đó tốt hay xấu, ở xa hay gần. Địa tô tuyệt đối là số lợi nhuận siêu ngạch dôi ra ngoài lợi nhuận bình quân, hình thành nên bởi chênh lệch giữa giá trị nông sản với giá cả sản xuất chung của nông phẩm [D4]. 2.2.2.2 Lãi suất ngân hàng Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể tăng hoặc giảm, vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô đến giá đất để xem xét giá đất còn chịu ảnh hưởng của yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận bán. Vì vậy, nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chúng không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp [D2]. 8 2.2.2.3 Quan hệ cung cầu Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai khác các loại hàng hóa thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng. Vì vị trí đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, không sinh sôi và tính cá biệt, nên tính độc chiếm về giá cả tương đối mạnh, cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực có tính cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu. Nghĩa là đất đai không thể tiến hành cạnh tranh hoàn toàn, nghiêng nhiều về tính độc chiếm của giá cả. Do đó, đất đai không thể chỉ lấy nguyên tắc cân bằng để quyết định giá cả. Nhất là đất đai ở nước ta là thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống nhất quản lý, lưu thông trên thị trường chỉ là quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định, bên cung cấp đất chủ yếu là do Nhà nước khống chế, nhân tố này ảnh hưởng quan trọng đến giá cả đất đai, khi tiến hành định giá đất, cần tìm hiểu đầy đủ các đặc tính trên của thị trường đất đai. Ngoài ra, khi tiến hành phân tích cung cầu, cần tính đến nhân tố thời gian, phân tích động thái. Vì hiện trạng của cung cầu thường là được hình thành từ sự xem xét tình trạng phát triển trong tương lai nghĩa là từ hiện tại mà xét về tương lai [D2]. Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hóa thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất, bởi vì cung cầu của đất về cơ bản là cố định và bất biến. Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu, như: mật độ dân cư, mức tăng trưởng kinh tế, mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thông, tỷ lệ lãi suất của ngân hàng. Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất [D2]. Quan hệ cung cầu - cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa 9 khu vực đô thi và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị. Không một hàng hóa nào khác lại biểu hiện sự biến thiên về giá lớn như vậy. Nói chung, một mặt hàng càng cố định về số lượng, thì giá của nó sẽ thay đổi càng lớn theo vùng. Đất đai vốn là cố định, giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng hóa thông thường khác, mặc dù giao thông vận tải và khả năng đi lại có thể giảm những khác biệt mang tính cục bộ giữa các vùng [D2]. 2.2.3 Cơ sở pháp lý xác định giá đất - Nghị định 72/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001 của Chính phủ về việc phân loại đô thị và cấp quản lý đô thị - Căn cứ Nghị định 188/2004/ND-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. - Căn cứ Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/ND-CP. - Căn cứ Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/ND-CP. - Các dữ liệu điều tra hiện trạng về đất đô thị (giá thị trường) tại địa phương được hình thành qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 2.2.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất Có 3 nhóm yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, gồm: nhân tố thông thường; nhân tố khu vực; nhân tố cá biệt [D2]. 2.2.4.1 Nhân tố thông thường - Nhân tố hành chính: Sự thay đổi về chính sách của Nhà nước cũng như của chính quyền địa phương sẽ có những tác động nhất định đến giá đất. - Nhân tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. Ảnh hưởng của nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình. - Nhân tố xã hội: Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất. Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn định chính trị, anh ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa. - Nhân tố quốc tế: Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế. Ảnh hưởng của tình 10 hình chính trị, kinh tế thế giới tới giá đất được phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng đến tình hình kinh tế, chính trị trong nước. - Nhân tố kinh tế: Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia. Trong quá trình chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế, tất cả vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định. Giá đất cũng không ngoại lệ cũng chịu ảnh hưởng của tình trạng phát triển kinh tế, mức độ dự trữ và đầu tư, tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ, trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư, biến động vật giá và mức lãi suất. 2.2.4.2 Nhân tố khu vực Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó. - Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất. - Điều kiện cơ sở hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm: điện, điện thoại, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện… Ngoài ra, còn xem xét đến cấp hạng kết cấu, hệ số đảm bảo… Điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại đường giao thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ lưới giao thông… - Chất lượng môi trường: Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm, môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên, bao gồm các điều kiện môi trường tự nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn… cho đến các điều kiện môi trường nhân văn như loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập… ở khu vực. 11 - Nhân tố quy hoạch: Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất,… 2.2.4.3. Nhân tố cá biệt Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất. Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất. - Diện tích: Diện tích của thửa đất cần phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá của thửa đất. - Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở, do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất. - Chiều sâu: Trong trường hợp thửa hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó. - Hình dáng: Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành… đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất. - Độ dốc: Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh hưởng đến giá đất. - Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là nhân tố cá biệt, bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất,… 2.3. Định giá đất 2.3.1. Khái niệm ĐĐịnh giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Nhiều khái niệm sử dụng trong lý thuyết Định giá là những khái niệm kinh tế tuy có một số khác biệt. Ngày nay, theo đà phát triển của kinh tế thị trường, lý thuyết 12 định giá ngày càng được hoàn thiện và trở thành một ngành chuyên sâu trong nền kinh tế [D2]. 2.3.2. Các nguyên tắc định giá đất 2.3.2.1. Nguyên tắc thay thế Giá đất tuân thủ quy luật thay thế. Thay thế trong định giá đất được hiểu là sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể với giá bán của những thửa đất so sánh trong cùng một vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so sánh được bán trong khoảng thời gian gần với thời điểm định giá thửa đất chủ thể [D2]. Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thỏa thuận giá cả và thanh toán. Hay nói cách khác, giá cả của một thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó [D2]. Căn cứ vào các nguyên tắc nói trên, khi xác định giá đất là có thể thông qua các điều kiện đất đai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng đất đai để định giá cả đất đai. Như trong vòng cung cầu của cùng một thị trường, có thể thông qua điều tra những giao dịch mới phát sinh cùng với giá đất của những thửa đất có khả năng thay thế cho thửa đất đang chờ định giá, nghĩa là phương pháp so sánh thường dùng trong định giá đất là lấy nguyên tắc thay thế làm cơ sở. Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản biểu hiện hành vi kinh tế hợp lý. Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này rộng, là một trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc định giá [D2]. 2.3.2.2. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất Một thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong số đó có sử dụng là hợp pháp, có sử dụng bị coi là không hợp pháp, sử dụng trái với các quy định của chính quyền địa phương. Xét về mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập ròng thấp và kéo dài, có sử dụng cho thu nhập ròng cao nhưng thời gian diễn ra rất ngắn. Trong số rất nhiều các sử dụng khác nhau, thông thường một thửa đất bao giờ cũng có một sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoảng thời gian xác định. Loại sử dụng đó, lý thuyết định giá gọi là sử dụng hiệu quả [D2].