Tài liệu Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố bắc ninh, tỉnh bắc ninh

MỤC LỤC Lời cam đoan ....................................................................................................... i Lời cảm ơn ......................................................................................................... ii Mục lục ............................................................................................................. iii Danh mục các chữ viết tắt.................................................................................. vi Danh mục bảng ................................................................................................ vii DAnh mục hình ............................................................................................... viii MỞ ĐẦU ............................................................................................................1 1. Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................1 2. Mục đích nghiên cứu .......................................................................................3 3. Yêu cầu của đề tài............................................................................................3 Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU...................................................................4 1.1. Khái quát về đất đai và thị trường quyền sử dụng đất....................................4 1.1.1. Đất đai và quyền sở hữu đất đai ............................................................4 1.1.2. Bất động sản và thị trường bất động sản ...............................................7 1.2. Khái quát về giá đất ................................................................................... 12 1.2.1. Khái niệm về giá đất ........................................................................... 12 1.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất ...................................................... 14 1.2.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ..................................................... 16 1.2.4. Các nguyên tắc và phương pháp của định giá đất................................ 19 1.3. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam......................................... 22 1.3.1. Công tác định giá đất trên thế giới ...................................................... 22 1.3.2. Công tác định giá đất ở Việt Nam ....................................................... 30 Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁPNGHIÊN CỨU ........................... 35 2.1. Đối tượng nghiên cứu ................................................................................. 35 2.2. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................... 35 2.3. Nội dung nghiên cứu .................................................................................. 35 2.4. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................ 35 2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ..................................... 35 2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ................................................... 36 iii 2.4.3. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ................................................... 38 2.4.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu ............... 38 2.4.5. Phương pháp phân tích hồi quy tuyến tính .......................................... 38 Chương 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN .......................................................... 39 3.1 Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất của thành phố Bắc Ninh .................................................................................................... 39 3.1.1 Điều kiện tự nhiên và các nguồn tài nguyên ........................................ 39 3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế, xã hội ................................................... 46 3.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất ........................................................ 50 3.1.4. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất .............................................................................................. 54 3.2. Công tác định giá đất tại thành phố Bắc Ninh ............................................. 57 3.2.1 Các văn bản ban hành về giá đất .......................................................... 57 3.2.2 Giá đất ở quy định ............................................................................... 58 3.2.3. Đánh giá công tác định giá đất ............................................................ 63 3.3. Giá đất thực tế trên địa bàn thành phố Bắc Ninh từ năm 2012 đến 2014 ..... 63 3.3.1. Giá đất thực tế tại nhóm I .................................................................. 64 3.3.2. Giá đất thực tế tại nhóm II ................................................................. 68 3.3.3. Giá đất thực tế tại nhóm III ................................................................ 71 3.3.4. Giá đất thực tế tại nhóm IV ................................................................ 73 3.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của khu vực nghiên cứu ......................... 75 3.4.1. Ảnh hưởng của yếu tố vị trí thửa đất................................................... 75 3.4.2. Ảnh hưởng của yếu tố kích thước mặt tiền của thửa đất...................... 79 3.4.3.Ảnh hưởng của yếu tố cơ sở hạ tầng .................................................... 84 3.4.4. Ảnh hưởng của yếu tố quy hoạch........................................................ 84 3.4.5. Ảnh hưởng của yếu tố diện tích .......................................................... 85 3.4.6. Ảnh hưởng của yếu tố hướng đất ........................................................ 85 3.4.7. Đánh giá chung .................................................................................. 86 3.5. Giải pháp để xác định giá đất ở quy định của Nhà nước trên địa bàn thành phố Bắc Ninh .................................................................................................... 87 iv KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................................... 89 Kết luận ............................................................................................................. 89 Kiến nghị........................................................................................................... 91 TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................. 92 PHỤ LỤC.......................................................................................................... 94 v DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản GTNT : Giao thông nông thôn HĐND : Hội đồng nhân dân KTXH : Kinh tế xã hội NĐ-CP : Nghị định – Chính phủ QSDĐ : Quyền sử dụng đất UBND : Ủy ban nhân dân TW : Trung ương vi DANH MỤC BẢNG TT Tên bảng Trang 3.1. Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế thành phố Bắc Ninh........................... 46 3.2. Dân số, lao động thành phố Bắc Ninh từ năm 2012 – 2014 .................... 48 3.3. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Bắc Ninh năm 2014.......................... 51 3.4. Khung giá đất ở tại đô thị....................................................................... 58 3.5. Giá đất ở quy định tại thành phố Bắc Ninh áp dụng cho Nhóm I từ năm 2012 đến năm 2014 ........................................................................ 60 3.6. Giá đất ở quy định tại thành phố Bắc Ninh áp dụng cho Nhóm II từ năm 2012 đến năm 2014 ........................................................................ 61 3.7 Giá đất ở quy định tại thành phố Bắc Ninh áp dụng cho Nhóm III và Nhóm IV từ năm 2012 đến năm 2014 .................................................. 62 3.8. Giá đất thị trường và giá đất quy định tại nhóm I từ năm 2012 đến 2014....................................................................................................... 65 3.9. Giá đất thị trường và giá đất quy định tại nhóm II từ năm 2012 đến 2014....................................................................................................... 69 3.10. Giá đất thị trường và giá đất quy định tại nhóm III qua các năm 2012-2014.............................................................................................. 72 3.11. Giá đất thị trường và giá đất quy định tại nhóm IV qua các năm 2012-2014.............................................................................................. 74 3.12. Giá đất đường VD1 thuộc khu vực phường Vân Dương thuộc nhóm III khu vực xã lên phường ...................................................................... 76 3.13. Giá đất thị trường năm 2014 của đường thuộc khu vực phường Vân Dương thuộc nhóm III khu vực xã lên phường ....................................... 76 3.14. Giá đất đường Nguyễn Cao thuộc nhóm II khu vực mới được cải tạo .... 80 3.15. Giá đất thị trường năm 2014 của Nhóm II (khu đô thị mới được cải tạo) phụ thuộc vào kích thước mặt tiền và khoảng cách tới đường chính ...................................................................................................... 82 vii DANH MỤC HÌNH TT Tên hình Trang 3.1. Sơ đồ vị trí Thành phố Bắc Ninh............................................................ 40 3.2. Đường Vân Dương 1 thuộc phường Vân Dương .................................... 75 3.3. Biểu đồ so sánh giá đất thực tế và giá đất quy định tuyến đường Vân Dương 1 giai đoạn 2012-2014................................................................ 77 3.4. Biểu đồ ảnh hưởng yếu tố vị trí tới giá đất ............................................. 77 3.5. Đường Nguyễn Cao ................................................................................. 79 3.6. Biểu đồ so sánh giá đất thực tế và giá đất quy định tuyến đường Nguyên Cao giai đoạn 2012 - 2014 ........................................................ 81 3.7. Biểu đồ ảnh hưởng của yếu tố kích thước mặt tiền của thửa đất ............. 81 viii MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tài nguyên mà thiên nhiên đã ban tặng cho con người. Đất đai là một vấn đề kinh tế - xã hội rất phức tạp, chứa đựng nhiều yếu tố liên quan đến mọi tầng lớp dân cư, liên quan đến lợi ích thiết thực của toàn đất nước. Khi nền kinh tế chuyển sang kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, thì mối quan hệ kinh tế - xã hội nói chung và quan hệ đất đai nói riêng bị tác động bởi quy luật kinh tế thị trường, sự tác động đó có thể là yếu tố tích cực, có thể là yếu tố tiêu cực. Chính vì lẽ đó, Nhà nước cần phải điều tiết để đảm bảo cho mối quan hệ này vận động đúng, phù hợp với sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Thị trường bất động sản ở Việt Nam đã được hình thành và đang trong quá trình phát triển bước đầu được mở rộng. Đến nay các tác nhân tham gia thị trường này bắt đầu hoạt động có hiệu quả tạo cơ sở cho tính ưu việt của thị trường này hoạt động. Quyền sử dụng đất là một loại hàng hoá quan trọng của thị trường đó. Vì thế giá quyền sử dụng đất hay nói ngắn gọn là giá đất có một vị trí đặc biệt trong thị trường bất động sản, thu hút được sự quan tâm của rất nhiều đối tượng. Ở Việt nam các quan hệ giao dịch về đất đai đã xuất hiện từ rất sớm. Khi hiến pháp năm 1980 ra đời, lần đầu tiên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai, tuy nhiên những giao dịch mua bán đất ở vẫn diễn ra ngầm núp bóng dưới hình thức mua bán nhà ở và chủ yếu được mua bán trao tay tự cam kết giữa người mua và người bán. Hiến pháp năm 1992 ra đời là sự “cởi trói” về mặt pháp lý với quy định: “tổ chức hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. Lần đầu tiên giá đất được chính thức sử dụng: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi”. Đây là mốc đánh dấu sự bùng nổ và phát triển công khai của thị trường bất động sản. Như chúng ta đã biết thị trường bất động sản luôn luôn 1 đồng hành và có tác động rất lớn đến nền kinh tế xã hội của mọi quốc gia, thị trường bất động sản phát triển có nghĩa là nền kinh tế đang đi lên. Từ năm 1990 trở lại đây, thị trường bất động sản có nhiều diễn biến phức tạp đã ảnh hưởng không tốt đến nền kinh tế đất nước, Quốc hội đã ban hành Luật Đất đai 2003 và cụ thể hơn là Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 quy định về khung giá các loại đất và phương pháp xác định giá đất. Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP để điều tiết thị trường này. Mời đây Quốc hội đã ban hành Luật Đất đai 2013, Chính phủ ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về Giá đất và Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư 36/2014/TT-BTNMT về quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất; tuy nhiên thị trường bất động sản vẫn đặt ra rất nhiều thách thức. Cũng như các loại hàng hoá khác trong cơ chế thị trường, giá đất được hình thành và vận động theo các quy luật sản xuất hàng hoá, quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh… Và trên thực tế giá đất chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố. Thành phố Bắc Ninh là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa của tỉnh Bắc Ninh được thành lập theo Nghị định số 15/2006/NĐ-CP ngày 25/1/2006 của Chính phủ. Cùng với nhịp độ phát triển của cả nước, Thành phố trẻ, thành phố du lịch Bắc Ninh đang nắm vững cơ hội là trung tâm phía bắc đồng bằng sông hồng và là một trung tâm du lịch của đất nước. Để đáp ứng nhu cầu phát triển của thành phố và tốc độ đô thị hóa, nhiều dự án đầu tư đã được triển khai, nhiều hạng mục công trình, các tuyến đường được nâng cấp mở rộng, các tuyến phố mới được hình thành,…vấn đề quản lý nhà nước về đất đai đã nảy sinh nhiều bất cập, giá đất là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng mắc trong công tác bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền của người sử dụng đất… Những bất cập trên dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân kéo dài, thực hiện 2 các dự án phát triển kinh tế - xã hội thực thi chính sách pháp luật về đất đai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc Quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương . Xuất phát từ thực tế trên và để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường, dưới sự hướng dẫn của cô giáo PGS.TS.Hồ Thị Lam Trà, chúng tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh” 2. Mục đích nghiên cứu - Nghiên cứu giá đất ở thực tế và giá đất do Nhà nước quy định trên địa bàn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh - Nghiên cứu ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Bắc Ninh. Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở đô thị phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. 3. Yêu cầu của đề tài - Các số liệu, tài liệu phản ánh trung thực, khách quan các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở. - Phân tích, đánh giá chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh; - Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi. 3 Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Khái quát về đất đai và thị trường quyền sử dụng đất 1.1.1 Đất đai và quyền sở hữu đất đai 1.1.1.1. Đặc điểm của đất đai Đất đai vừa là tài nguyên đồng thời vừa là tài sản nên khi nghiên cứu các khái niệm liên quan đến giá đất, định giá đất, cần có sự thống nhất trong cách đặt vấn đề cũng như về phạm vi, đối tượng nghiên cứu. Khi nghiên cứu các khái niệm về giá đất và định giá đất tức là nghiên cứu đất đai trong mối quan hệ về kinh tế, thị trường, pháp luật, dân sự. Trong mối quan hệ đó, đất đai - đối tượng nghiên cứu - Được xem xét với tư cách là một loại tài sản, có giá trị và giá trị sử dụng. Khi đất đai được lưu thông trên thị trường, nó trở thành hàng hóa và cũng như bao loại hàng hóa khác, khi hàng hóa đất đai được bán trên thị trường thì cũng là lúc giá trị của đất đai được thực hiện. Để bảo đảm tính nhất quán khi nghiên cứu về giá đất, định giá đất, những vấn đề thuộc phạm trù phi tài sản hay nói một cách khác, những vấn đề liên quan đến đất đai với tư cách là tài nguyên sẽ không thuộc phạm vi, đối tượng nghiên cứu của chuyên đề này. Như trên đã trình bày, đất đai là loại tài sản đặt biệt, tính đặc biệt của tài sản đất đai được thể hiện bởi những đặc điểm sau đây: - Là tài sản không thể di, dời được Đặc tính không thể di, dời được của đất đai là tiêu chí chủ yếu để phân biệt sự khác nhau cơ bản giữa tài sản đất đai và tài sản khác hay còn gọi là tài sản thông thường. Do đặc tính không thể di dời được của tài sản đất đai nên trong quan hệ dân sự, kinh tế, xã hội, tài sản đất đai còn được gọi là bất động sản và đối lập với bất động sản là các loại động sản. Là một loại tài sản, đất đai được con người đưa vào sử dụng với nhiều mục đích khác nhau, hình thành các công năng của đất. Thông thường, khi thực hiện một loại công năng nào đó của đất đai thì ngoài đất, còn phải có một số loại tài sản nhất định gắn liền với tài sản đất đai; những tài sản này cũng được gọi là 4 bất động sản và khi thực hiện công năng, cũng như để phát huy công năng của mình, còn cần sự hỗ trợ của một số loại tài sản khác gắn liền với nó, chúng tuy có đặc điểm và công năng riêng so với tài sản gắn liền với đất và khác so với tài sản đất đai, nhưng vì chúng là một bộ phận cấu thành nên tài sản gắn liền với đất đai nên cũng được gọi là bất động sản. Tính “bất động” của các loại tài sản gắn liền với tài sản gắn liền với đất cũng như tính bất động của các loại tài sản gắn liền với đất trong nhiều trường hợp cũng chỉ mang tính tương đối. Ví dụ: Máy điều hoà nhiệt độ khí (một loại tài sản) được để trong kho của một nhà hàng kinh doanh điện máy thì nó là một loại động sản. Nhưng cũng chiếc máy điều hòa đó, khi được gắn lên tường của một tòa nhà (tài sản gắn liền với một tài sản là tòa nhà) để thực hiện công năng điều hòa không khí cho toà nhà (tòa nhà là tài sản gắn liền với tài sản đất đai) thì máy điều hóa không khí là một thành phần cấu thành nên tòa nhà đó và nó cũng được xem là một loại bất động sản. Xét về giá trị, khi định giá bất động sản thì trong tổng giá trị của bất động sản, có phần giá trị của tòa nhà và trong phần giá trị của tòa nhà có phần giá trị của chiếc máy điều hòa tham gia. Vấn đề nêu trên có ý nghĩa rất quan trọng trong quá trình định giá tài sản đất đai và bất động sản khác, nó giúp cho người định giá nhận biết được đầy đủ, toàn diện về các bất động sản cần định giá trước khi lựa chọn một phương pháp định giá phù hợp. - Vị trí của mỗi thửa đất là độc nhất vô nhị Đất đai trong quá trình sử dụng được chia thành các thửa đất và được xác định bởi đường ranh giới khép kín. Các thửa đất có thể giống nhau về diện tích, hình thể, kích thước, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, nhưng chúng không thể trên cùng một vị trí. Do vậy, mỗi thửa đất chiếm cứ một vị trí đặc thù và cố định. Người ta gọi vị trí đặc thù đó của đất đai là “độc nhất vô nhị”. Tính “độc nhất vô nhị” về vị trí của mỗi thửa đất là ổn định và tồn tại khách quan trong không gian, thời gian và là nguồn gốc tạo ra “địa tô chênh lệch 1”. Vì vậy, trong quá trình điều tra, khảo sát giá đất trên thị trường phải đặc biệt quan tâm tới yếu tố vị trí của thửa đất, phải mô tả chi tiết những lợi thế và bất lợi thế của vị trí của 5 từng thửa đất để làm cơ sở cho việc phân tích mức độ tác động của yếu tố vị trí tới giá bán của thửa đất đó trên thị trường. - Trên mỗi diện tích đất xác định, có nhiều công năng, mục đích khác nhau có thể lựa chọn để sử dụng. Mỗi diện tích đất xác định, có nhiều công năng, mục đích sử dụng khác nhau có thể lựa chọn để phục vụ các lợi ích khác nhau của một người, nhiều người hoặc toàn xã hội. Đây là nguyên nhân chính dẫn đến các xung đột về sử dụng đất giữa người này với người khác, giữa nhóm người này với nhóm người khác, giữa các cá nhân, nhóm người với toàn xã hội. Để hóa giải sự xung đột này, về phía Nhà nước - với tư cách là đại diện cho lợi ích của toàn xã hội - Nhà nước lựa chọn và quyết định công năng của từng khu vực đất, từng diện tích đất xác định. Kết quả là các quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và ban hành. Về phía các thể nhân và pháp nhân - với tư cách là người chủ đất - họ lựa chọn và tự quyết định mục đích sử dụng đất nào mà nó đem lại lợi ích lớn nhất cho chính họ và tất nhiên để đảm bảo các lợi ích đem lại là khả thi thì các mục đích sử dụng đất mà người chủ đất lựa chọn phải phù hợp quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được Nhà nước phê duyệt (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2013). 1.1.1.2 Quyền sở hữu về đất đai Đối với các nước mà pháp luật thuộc hệ thống Civil law, quyền sở hữu thường được tiếp cận trên cơ sở quy định mang tính kinh điển của Luật La Mã cổ. Theo đó quyền sở hữu được hiểu là những hành vi mà chủ sở hữu có thể thực hiện đối với đối tượng sở hữu trên cơ sở 3 quyền cơ bản, đó là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Tuy nhiên cũng có quan niệm cho rằng quyền sở hữu gồm 2 quyền năng, đó là quyền sử dụng và quyền định đoạt, theo họ quyền chiếm hữu chỉ là “hình thức bên ngoài” của quyền sử dụng, quyền định đoạt là giới hạn của quyền năng sử dụng. Điều đó cũng có nghĩa là coi quyền sở hữu chỉ có một quyền năng: quyền sử dụng. 6 Đối với các nước mà pháp luật theo hệ thống common law thường không sử dụng Luật La Mã như một hệ quy chiếu khi nói về cấu trúc cấu quyền sở hữu. Theo họ, nội hàm của quyền sở hữu ngoài những quyền thuộc về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt còn bao gồm cả những quyền mà trong hệ thống pháp luật civil law gọi là những bảo đảm cho quyền sở hữu, như quyền quản lý, hưởng lợi, tự quyết, bất khả xâm phạm, v.v. Về nguyên tắc, quyền sở hữu đất đai thuộc về chủ sở hữu đất đai nhưng trên thực tế và trong nhiều trường hợp, quyền sở hữu đất đai được phân chia, cắt lớp thành nhiều quyền; trong đó, một hoặc một số quyền được chủ sở hữu đất đai giữ lại, một hoặc một số quyền còn lại được chủ sở hữu đất đai trao cho người khác. Việc giữ hoặc trao các quyền cụ thể về đất đai của chủ sở hữu người cho người khác được thực hiện trên nguyên tắc thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Điều đó chứng tỏ quan niệm về sự tuyệt đối hóa quyền sở hữu và quan niệm về nội dung quyền sở hữu với 3 quyền năng như trước đây đã trở nên lỗi thời và sơ cứng. Tuy các xu hướng mới, quan niệm mới về quyền sở hữu không bác bỏ hoặc thay thế bất cứ một quyền năng nào trong 3 quyền năng của quyền quyền sở hữu nhưng quyền sử dụng ngày càng được tuyệt đối hóa từ chính những người chủ sở hữu: hệ quả là quyền sử dụng tài sản của người không phải là chủ sở hữu tài sản ngày càng được xác lập một cách sâu rộng, trên cơ sở sự trao quyền của chủ sở hữu và quy định của pháp luật, đồng thời phân chia lại các quyền năng thuộc quyền sở hữu cho các chủ thể khác nhau nhằm đảm bảo các quyền năng đó được thực hiện trên thực tế, đem lại lợi ích trước hết cho chủ sở hữu và cho những chủ thể khác có liên quan (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2013). 1.1.2. Bất động sản và thị trường bất động sản 1.1.2.1. Khái quát về thị trường bất động sản Theo khái niệm Luật La Mã: Bất động sản là những đồ vật không thể thay đổi vị trí của mình trong không gian mà lại không vị tổn hại đến đặc tính. Bất động sản là tài sản không di rời được bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai. 7 Theo Bộ luật Dân sự Việt Nam (Điều 174) Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: + Đất đai + Nhà ở + Công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó. + Các tài sản khác gắn liền với đất đai. + Các tài sản khác theo pháp luật quy định. Thị trường bất động sản là tổng thể các hoạt động về đầu tư và kinh doanh Bất động sản gồm đầu tư giao dịch cùng các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, định giá, tư vấn... giữa cấc chủ thể có liên quan. Bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt, tuy không thể di chuyển nhương có thể đem lại lợi ích cho chủ sở hữu, do đó làm nảy sinh hoạt động giao dịch.Thị trường bất động sản là nơi tiến hành các giao dịch về bất động sản mang tính khu vực và biến động theo thời gian. Vì vậy thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch bất động sản đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong thời điểm nhất định. Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử kinh tế xã hội của đất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị trường đất đai - một loại thị trường đặc biệt với hàng hoá thuộc loại đặc biệt được đưa ra trao đổi, mua bán. Trước năm 1986, do ảnh hưởng của cơ chế quản lý kinh tế mang tính kế hoạch hoá, tập trung nên đất đai được quản lý theo cơ chế hành chính, phục vụ nghiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng an ninh. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, không cho phép tư nhân hoá, không được phép mua bán dưới mọi hình thức. Chính vì vậy, các giao dịch về đất đai chủ yếu thông qua việc Nhà nước cấp đất (không thu tiền sử dụng đất) cho người dân và thu hồi đất khi họ không còn nhu cầu sử dụng. Các giao dịch về đất đai bị pháp luật nghiêm cấm. Điều 5 Luật Đất đai năm 1987 quy định: Nghiêm cấm việc mua bán, lấn, chiếm đất đai phát canh thu tu dưới mọi hình thức, nhận đất 8 được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai” Trong giai đoạn này, Quyền sử dụng đất chưa được thừa nhận là tài sản và chưa được phép trao đổi trên thị trường như một loại hàng hoá. Đến năm 1993, sự ra đời của Luật Đất đai và được sửa đổi bổ sung các năm 1998, 2001, chính sách quản lý của nước ta đã có nhiều thay đổi theo hướng Nhà nước giao đất sản xuất ổn định, lâu dài cho hộ gia đình cá nhân. Khoản 2, Điều 3, Luật Đất đai năm 1993 quy định: “ Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ”. Lần đầu tiên khái niệm giá đất được chính thức sử dụng: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển QSDĐ, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao dất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian (Điều 12, Luật Đất đai năm 1993). Như vậy, từ khi Luật Đất đai năm 1993 được ban hành với việc quy định 5 quyền của người sử dụng đất đã chính thức khai sinh, thừa nhận sự hoạt động và phát triển của thị trường BĐS trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN Việt Nam. Từ chỗ mua bán đất đai là bất hợp pháp, phải núp bòng dưới danh nghĩa mua nhà nay được thừa nhận là hợp pháp đã mở cơ hội cho nhiều người dân có tiền, có nhu cầu tham gia vào dòng người mua nhà đất hoặc đất để làm nhà ở một cách chính thức. Nhà nước thực hiện việc cung ứng ra thị trường bất động sản thông qua việc giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất được áp dụng đối với đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở, nhà kinh doanh (bán và cho thuê) Hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất áp dụng đối với đất sản xuất nông, lâm ngư nghiệp của hộ nông dân và đất để xây dựng các công trình không nhằm mục đích kinh doanh. Cùng với sự phát triển của thị trường sơ cấp, các giao dịch bất động sản trên thị trường thứ cấp về quyền sử dụng đất cũng như tài sản gắn liền với đất đã được hình thành, phát triển sôi động hơn. Hàng hoá trên thị trường bất động sản phong phú và được giao dịch nhiều hơn. Bộ luật dân sự năm 1995 với nhiều quy định về các điều kiện, nội dung 9 hợp đồng mua bán tài sản, về chuyển đổi, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất đã tạo ra sự thay đổi mang tính đột phá, tạo cơ sở pháp lý cho phát triển các giao dịch trên thị trường bất động sản. Năm 2003, Luật Đất đai mới ra đời thay thế Luật Đất đai năm 1993 đã tạo điều kiện cho thị trường bất động sản bước vào giai đoạn phát triển sôi động. Luật Đất đai lần này quy định cụ thể về sở hữu toàn dân đối với đất đai, trong đó một số quyền năng đã trao cho người sử dụng đất để phù hợp với cơ chế thị trường. QSDĐ được coi là tài sản của người sử dụng đất; các tổ chức kinh tế trong nước được quyền lựa chọn hình thức được giao đất hoặc được cho thuê đất từ Nhà nước; áp dụng cơ chế 1 giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường; đã hình thành một hệ thống quản lý công khai minh bạch trên cơ sở hệ thống đăng ký đất đai thống nhất với các trình tự thủ tụch hành chính rất rõ ràng; công khai hoá từ khâu quy hoạch sử dụng đất, cách tiếp cận quỹ đất để thực hiện dự án đầu tư trình tự bồi thường hỗ trợ tái định cư GPMB; xử lý đúng bản chất giá trị của việc chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích SXKD phi nông nghiệp, bảo đảm quyền lợi của Nhà nước, nhà đầu tư và quyền lợi của người bị thu hôi đất. Từ khi Luật Đất đai năm 2003 chính thức có hiệu lực với những quy định chi tiết của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, thị trường BĐS bước vào giao đoạn trầm lắng và đóng bằng trong một thời gian khá dài. Từ cuối năm 2007 đến tháng 3/2008 thị trường BĐS sôi động tại một số thành phố lớn, do hiện tượng nhiều nhà đầu tư chuyển hướng đầu tư từ thị trường trứng khoán sang thị trường BĐS. Đồng thời do lãi suất vay ngân hàng thấp và cơ chế cho vay thông thoáng, cộng với tâm lý lo lắng về lạm phát, đồng tiền mất giá dẫn đến tình trạng nhiều người lao vào vòng xoáy mua bán BĐS đảy giá BĐS tăng cục bộ ở một số dự án, một số khu vực nhất định. Từ tháng 3 đến tháng 6/2008 thị trường BĐS giảm mạnh về giá và số lượng giao dịch. Từ tháng 7 đến tháng 12/2008 thị trường trầm lắng, giao dịch rất ít và giá cũng không biến đổi nhiều. Năm 2009 thị trường BĐS biến động không rõ xu hướng, tại một số phân khúc hẹp của thị trường giá đã tăng khá mạnh. 10 Năm 2010, thị trường Bất động sản ở 2 trung tâm kinh tế lớn là Hà Nội và TP HCM liên tiếp có những biến động tăng- giảm bất thường. Trong khi tại Hà Nội, thị trường Bất động sản tiếp tục tăng giá và diễn biến phức tạp, TP Hồ Chí Minh chứng kiến sự sụt giảm mạnh về giao dịch và chững lại của giá đất. Đầu năm 2011, thị trường BĐS Hà Nội vẫn tiếp đà tăng giá từ năm 2010 tại nhiều khu vực, giá bất động sản tại một số dự án có xu hướng tăng nhẹ, khoảng 5-10%, tiêu biểu là đất nền, biệt thự các dự án. Từ khoảng giữa năm, trước động thái siết chặt tín dụng của Ngân hàng nhà nước đối với thị trường BĐS vào ngày 30/6/2011, thị trường BĐS đã hoàn toàn chấm dứt chuỗi ngày tăng giá và bước vào vòng xoáy lao dốc khi tính thanh khoản giảm sút, cầu giảm, nợ xấu tăng. Kéo dài đến năm 2013 thị trường bất động sản vẫn tồn tại những khó khăn lớn. Giao dịch trầm lắng, tồn kho bất động sản cao, nợ xấu chưa được giải quyết như mong muốn. Tuy vậy, một loạt giải pháp của Nhà nước đã được đưa ra. Nợ xấu đã được Công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (VAMC) xem xét mua lại. Nhà ở xã hội đã được xem xét hỗ trợ bằng Nghị quyết 02 của Chính phủ thông qua gói 30.000 tỷ, quỹ đầu tư bất động sản cũng được thúc đẩy, ngân hàng tiết kiệm nhà cũng được đề xuất. Cuối năm 2013, một số công trình tại một số vị trí thuận lợi đã tái khởi động. Một số dự án đã hoàn thành đi vào bàn giao nhà…Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 02/NQ-CP (ngày 07/01/2013) về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu tạo tín hiệu tốt cho thấy thị trường BĐS năm 2014 có nhiều chuyển biến tích cực hơn (Đặng Hùng Võ, 2014). 1.1.2.2. Thực trạng thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay. Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay đã khẳng định một số yếu tố làm xuất hiện, tồn tại và phát triển thị trường bất động sản không chính thức là: 11 + Luật Đất đai, Bộ Luật dân sự tuy đảm bảo cơ sở cho việc hình thành thị trường bất động sản thông qua việc xác lập quyền mua và bán quyền sử dụng đất đai, nhưng việc chuyển dịch về đất từ người bán sang người mua thì lại chưa được thực hiện qua kê khai đăng ký, nhất là đăng ký bất động sản, chưa có một hệ thống đăng ký hỗ trợ cho Luật, Bộ luật có thể đi vào cuộc sống. + Thị trường Bất động sản nước ta về cơ bản là thị trường không chính thức do hầu hết cấc bất động sản không có đầy đủ điều kiện pháp lý khi tham gia vào các giao dịch dân sự nhu bán quyền sử dụng đất, nhà, thế chấp, cho thuê... Trong khi đó việc hợp thức hóa rất khó khăn, thủ tục phức tạp rườm rà, giá cấc thuế phí lại quá cao. + Các quyền của người mua và bán quy định chưa rõ ràng. + Việc trốn tránh nộp thuế và lệ phí đã trở thành thói quen, không được xử lý nghiêm khắc trong quá trình thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất. + Yếu tố tâm lý tập quán cũng là nguyên nhân tác động không nhỏ đến các biến động phức tạp trên thị trường bất động sản. Tâm lý phổ biến của người Việt nam là muốn được sở hữu nhà gắn liền với đất. Ngay cả đối với những người có thu nhập trung bình cũng muốn sở hữu một mảnh đất với một căn nhà đơn giản hơn là một căn hộ hoàn chỉnh mà không gắn liền với đất đai. Trong điều kiện đó, chủ trường về quy hoạch đô thị không cho phép quy hoạch nhà chia lô càng gây tác động tâm lý, làm mất cân bằng trong quan hệ cung cầu về đất đai. Chính vì vậy giá đất luôn có xu hướng tăng nhanh hơn giá nhà. 1.2. Khái quát về giá đất 1.2.1. Khái niệm về giá đất Giá đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho một mục đích sử dụng nhất định trên một đơn vị diện tích. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai, hay giá đất là giá bán quyền sở hữu đất. Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vô giá 12 vì nó khác với mọi loại hàng hoá khác. Do vậy, khó có thể tính đúng, tính đủ giá trị của đất cho nên dù có được định giá bằng các phương pháp khoa học thì giá đất cũng chỉ là sự ước tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất định của nền kinh tế xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai. Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia định và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch. Giá đất được quy định là giá quyền sử dụng đất. Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 nêu rõ: “Giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”. Tại Khoản 4 Điều 5 tại luật này, Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước. Sau khi được ban hành và có hiệu lực, tại khoản 19,20 Điều 3 Luật Đất đai 2013 nêu rõ: “ Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”. Tại điều 113 Luật Đất đai 2013 nêu rõ “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.” 13 1.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất 1.2.2.1. Địa tô Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: Địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn. Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. - Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác nhau. Điều đó có nghĩa là địa tô chênh lệch I là do độ phì của đất đem lại, ngoài ra yếu tố vị trí của thửa đất cũng ảnh hưởng rất lớn đối với loại địa tô này. Địa tô chênh lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở hữu đất đai vì phần nhiều lợi nhuận siêu ngạch đó có được không phải do công lao động hay sự đầu tư của cải vật chất của nhà tư bản mà do điều kiện tự nhiên tạo ra. - Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh đem lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau. Địa tô chênh lệch II cho thấy khả năng đầu tư thâm canh của nhà tư bản trên mảnh đất mà họ canh tác. Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất của địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà 14