Tài liệu Nghiên cứu biến động giá đất ở tại huyện thanh oai, tp hà nội trước và sau khi thay đổi địa giới hành chính

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN ------------------ Nguyễn Đình Đạt ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI DỰ ÁN ĐÔ THỊ PHÚ LƢƠNG, QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Hà Nội – 2016 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN ------------------ Nguyễn Đình Đạt ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI DỰ ÁN ĐÔ THỊ PHÚ LƢƠNG, QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: Quản Lý Đất Đai Mã số: 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. Phạm Văn Bộ Hà Nội – 2016 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn với tiêu đề: “Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng tại dự án đô thị Phú Lƣơng, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội” hoàn toàn là kết quả nghiên cứu của chính bản thân tôi và chưa được công bố trong bất cứ một công trình nghiên cứu nào của người khác. Trong quá trình thực hiện luận văn tôi đã thực hiện nghiêm túc các quy tắc đạo đức nghiên cứu các kết quả trình bày trong luận văn là sản phẩm nghiên cứu khảo sát của riêng cá nhân tôi. Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về tính trung thực của số liệu và các nội dung khác trong luận văn của mình. Hà Nội, ngày tháng năm 2016 Học viên Nguyễn Đình Đạt LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành tốt luận văn ngoài sự nỗ lực của bản thân, em đã nhận đƣợc sự giúp đỡ tận tình của TS. Phạm Văn Bộ trong suốt thời gian thực hiện đề tài. Qua đây em xin bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc nhất tới thầy. Em chúc thầy luôn luôn mạnh khỏe, đạt đƣợc nhiều thành công trong công tác giảng dạy và trong cuộc sống. Em xin gửi lời cảm ơn đến các thầy cô giáo những ngƣời đã truyền đạt cho chúng em những kiến thức bổ ích trong suốt khóa học vừa qua. Cuối cùng em xin gửi lời cảm ơn đến các anh chị cán bộ Trung tâm phát triển quỹ đất quận Hà Đông, Ban bồi thƣờng giải phóng mặt bằng quận Hà Đông, các anh chị cán bộ Phòng tài nguyên và Môi trƣờng quận Hà Đông, gia đình và những ngƣời bạn đã giúp đỡ em trong suốt thời gian học tập và thực hiện luận văn. Em Xin Chân Thành Cảm Ơn! Hà Nội, ngày tháng năm 2016 Học viên Nguyễn Đình Đạt DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT STT Các chữ viết tắt Ký hiệu 1 Bồi thường hỗ trợ BTHT 1 Giải phóng mặt bằng GPMB 3 Hội đồng nhân dân HĐND 4 Hợp tác xã HTX 5 Quy hoạch – Kế hoạch QH - KH 6 Quyền sử dụng QSD 7 Tái định cư TĐC 8 Ủy ban nhân dân UBND DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1: Tổng hợp việc giao đất cho các đối tượng sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông. ......................................................................................................................... 35 Bảng 2.2: Tổng hợp việc giao đất cho các đối tượng quản lý trên địa bàn quận Hà Đông. ......................................................................................................................... 35 Bảng 2.3 Diện tích cơ cấu đất đai năm 2014 của quận Hà Đông ............................. 39 Bảng 2.4. Bảng tổng hợp quy hoạch sử dụng đất của dự án ..................................... 48 Bảng 2.5. Bảng Tổng hợp diện tích các loại đất thu hồi của dự án .......................... 50 Bảng 2.6: Bảng tổng hợp số đối tượng được bồi thường và không được bồi thường về đất ......................................................................................................................... 52 Bảng 2.7. Tổ ng hơ ̣p số tiề n đấ t đươ ̣c bồ i thường của dự án ....................................... 54 Bảng 2.8. So sánh mức đô ̣ chênh lê ̣ch giữa giá bồ i thường về đấ t của dự án và giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất ........................................................................... 54 Bảng 2.9. Tổ ng hơ ̣p kinh phí các chính sách hỗ trơ ̣ của dự án ................................. 56 Bảng 2.10. Kết quả thực hiện GPMB xây dựng KĐTM Phú Lương tính đến 12/2013 ........ 63 Bảng 2.11. Tổng hợp kết quả bồi thường về đất đai khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng KĐTM Phú Lương trên địa bàn quận Hà Đông......................... ......................66 Bảng 2.12. Quan điểm của người có đất bị thu hồi trong việc xác định đối tượng và điều kiện được bồi thường ........................................................................................ 66 Bảng 2.13. Tổ ng hơ ̣p ý kiế n về các chinh sách BTHT TĐC của dự án .................. 66 & ́ Bảng 2.14 Tổng hợp về tình hình kinh tế của các hộ gia đình tại dự án sau khi thu hồi đất ........................................................................................................................ 69 DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 2.1 Sơ đồ vị trí quận Hà Đông ....................................................................30 Hình 2.2 Cơ cấu đất đai năm 2014 của quận Hà Đông ........................................42 Hình 2.3. Sơ đồ phối cảnh dự án khu đô thị mới Phú Lương ..............................47 MỤC LỤC MỞ ĐẦU ............................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài .................................................................................... 1 2. Mục tiêu nghiên cứu .......................................................................................... 2 3. Nội dung nghiên cứu ......................................................................................... 2 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu..................................................................... 3 5. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................... 3 6. Yêu cầu của đề tài.............................................................................................. 3 7. Cơ sở tài liệu thực hiện luận văn ......................................................................... 4 8. Ý nghĩa khoa học, thực tiễn .............................................................................. 4 9. Cấu trúc Luận văn.............................................................................................. 4 CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ........................... 5 1.1 Cơ sở khoa học về thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ ........ 5 1.1.1 Một số khái niệm .......................................................................................... 5 1.1.2 Các yếu tố ảnh hƣởng đến công tác bồi thƣờng giải phóng mặt bằng....... 6 1.2 Nghiên cứu chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ ở Việt Nam .. 10 1.2.1Thời kỳ 1993 đến 2003 ................................................................................ 10 1.2.4 Từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay ................................................ 12 1.2.5 Nhận xét, đánh giá chung........................................................................... 18 1.3 Chính sách bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng của một số nƣớctrong khu vực và một số tổ chức ngân hàng ......................................................... 19 1.3.1. Ngân hàng Thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) ....... 19 1.3.2. Trung Quốc ................................................................................................ 20 1.3.3. Nhật Bản .................................................................................................... 21 1.3.4. Đánh giá chung ......................................................................................... 22 1.3.5. Một số bài học từ chính sách của một số nƣớc và tổ chức quốc tế về thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ ............................................................... 22 1.4. Tình hình về bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ trên địa bàn thành phố Hà Nội ..................................................................................................... 25 1.4.1. Khái quát kết quả thực hiện công tác thu hồi đất, GPMB để thực hiện các dự án trên địa bàn thành phố Hà Nội .......................................................... 25 1.4.2. Công tác tổ chức thực hiện bồi thƣờng hỗ trợ, tái định cƣ khi nhà nƣớc thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội ......................................................... 27 CHƢƠNG 2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƢỜNG, HỖ TRỢ THU HỒI ĐẤT TẠI DỰ ÁN ĐÔ THỊ PHÚ LƢƠNG, QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI ..................................................................................... 30 2.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hà Đông ...... 30 2.1.1. Điều kiện tự nhiên ..................................................................................... 30 2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội .......................................................................... 31 2.1.3. Đánh giá những thuận lợi khó khăn của điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hƣởng đến công tác bồi thƣờng, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng ............. 31 2.2 Thực trạng quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất đai quận Hà Đông ......................................................................................................... 33 2.2.1. Tình hình quản lý đất đai .......................................................................... 33 2.2.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 ............................................................ 39 2.3 Các Văn bản quy phạm pháp luật sử dụng trong công tác bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ .............................................................................................. 42 2.3.1 Các văn bản pháp luật sử dụng trong công tác bồi thƣờng, tái định cƣ .. 42 2.3.2 Công tác tổ chức thực hiện bồi thƣờng hỗ trợ khi nhà nƣớc thu hồi đất trên địa bàn quận Hà Đông để thực hiện dự án ................................................. 44 2.4 Đánh giá thực trạng công tác bồi thƣờng, hỗ trợ GPMB khi Nhà nƣớc thu hồi đất để thực hiện dự án khu đô thị mới Phú Lƣơng ...................... 46 2.4.1 Khái quát về dự án nghiên cứu .................................................................. 46 2.4.2. Đối tƣợng và điều kiện đƣợc bồi thƣờng về đất:...................................... 51 2.5 Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ tại dự án khu đô thị Phú Lƣơng; .................................. 65 2.5.1. Đánh giá của ngƣời bị thu hồi đất về chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ và tác động của việc thực hiện chính sách đó cho ngƣời có đất bị thu hồi trên địa bàn quận Hà Đông .............................................................................................. 65 2.5.2 Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ tại dự án nghiên cứu ......................................................................... 71 CHƢƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀ CHÍNH SÁCH BỒI THƢỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƢKHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT..... 74 3.1. Quan điểm, mục tiêu và yêu cầu đối với công tác bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi nhà nƣớc thu hồi đất ........................................................... 74 3.1.1. Quan điểm ............................................................................................... 74 3.1.2. Mục tiêu .................................................................................................. 74 3.1.3. Yêu cầu .................................................................................................... 74 3.2 Một số giải pháp về chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi nhà nƣớc thu hồi đất............................................................................................. 75 3.2.1. Chế độ chính sách, pháp luật và các quy định của địa phƣơng: ............. 75 3.2.2. Đổi mới tuyên truyền, tích cực phổ biến, giáo dục chính sách, pháp luật đất đai, nâng cao nhận thức của ngƣời dân. ...................................................... 78 3.2.3. Về tổ chức thực hiện .................................................................................. 79 3.2.4. Phát triển nâng cao, trình độ đội ngũ cán bộ........................................... 79 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................................... 81 TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................ 84 PHỤ LỤC............................................................................................................ 86 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, là địa bàn để phân bố dân cư và các hoạt động kinh tế, xã hội quốc phòng, an ninh; là nguồn vốn, nguồn nội lực để xây dựng và phát triển bền vững quốc gia. Trong quá trình đổi mới ở nước ta, đặc biệt những năm gần đây, việc xây dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, khu đô thị mới đã phát triển nhanh đáp ứng nhu cầu công nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước với mục tiêu đưa nước ta cơ bản trở thành một nước công nghiệp vào năm 2020. Để thực hiện mục tiêu công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, một diện tích lớn đất đai, trong đó chủ yếu là đất tại các khu vực nông thôn được thu hồi sử dụng vào mục đích phát triển công nghiệp, phát triển đô thị, xây dựng cơ sở hạ tầng. Việc thu hồi đất diễn ra trên diện rộng trong nhiều năm qua đã tác động lớn tới đời sống nhân dân và tình hình kinh tế - xã hội khu vực có đất bị thu hồi ở cả hai góc độ tích cực và tiêu cực. Chính sách bồi thường của Nhà nước, việc thực thi chính sách, pháp luật của các địa phương còn một số nơi chưa thực sự thỏa đáng cũng là nguyên nhân gây nên những bất hợp lý, nhiều vụ khiếu nại, tố cáo, khiếu kiện đông người, kéo dài tạo ra những điểm nóng về chính trị, xã hội. Một chính sách hợp lý phải bảo đảm hài hòa giữa lợi ích của Nhà nước, của nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi, nhưng đồng thời cũng phải có tác dụng ngăn chặn những người có tư tưởng cơ hội, lợi dụng nhu cầu bức thiết của Nhà nước để đưa ra những đòi hỏi bất hợp lý. Trong nhiều năm qua, Nhà nước đã xây dựng, ban hành và triển khai nhiều văn bản chính sách, pháp luật về bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho người có đất bị thu hồi. Những bất cập đã được chỉnh sửa, bổ sung thường xuyên nhằm đáp ứng được những đòi hỏi của thực tế. Tuy nhiên, công tác thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ, tái định cư cho người có đất bị thu hồi vẫn là những vấn đề nóng, gây nên sự chú ý của xã hội, ảnh hưởng không nhỏ đến niền tin của dân chúng vào chính quyền sở tại cũng như cơ quan nhà nước nói chung. 1 Để tiếp tục hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người có đất bị thu hồi cần phải có nhiều nghiên cứu ở các địa phương khác nhau, chuyên sâu về các khía cạnh khác nhau, trên cơ sở đó đánh giá đúng, đủ, khách quan thực trạng công tác bồi thường hỗ trợ tái định cư; nắm rõ bản chất của các vấn đề còn bất cập. Trong những năm qua, quận Hà Đông, Hà Nội là khu vực có nhiều các dự án đầu tư xây dựng công trình được triển khai. Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất gặp không ít khó khăn. Nhiều khi đã trở thành vấn đề nóng về xung đột giữa dân cư với chủ đầu tư, chính quyền địa phương. Vì vậy, việc thực hiện đề tài: “Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng tại dự án đô thị Phú Lương, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội” là cần thiết trong thời điểm hiện nay. 2. Mục tiêu nghiên cứu Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại dự án đô thị Phú Lương trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội từ đó đề xuất một số giải pháp để bổ sung, góp phần hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất nhằm đảm bảo lợi ích hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi; 3. Nội dung nghiên cứu - Hệ thống lại cơ sở chính sách, pháp luật đất đai, chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và các văn bản có liên quan. - Thu thập các số liệu, tài liệu về thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án đô thị Phú Lương, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội. - Điều tra, phỏng vấn các cán bộ quản lý dự án, cán bộ địa phương để hiểu những tồn tại, khó khăn trong quá trình thực hiện chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho dự án đô thị Phú Lương, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội. - Điều tra, phỏng vấn người dân bị ảnh hưởng và đánh giá những tác động của dự án đến người dân. 2 - Căn cứ kết quả nghiên cứu, khảo sát, đề xuất các giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Nhà nước thu hồi đất thực hiện các dự án trên địa bàn thành phố Hà Nội. 4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu chính sách áp dụng gồm giá đất bồi thường, chính sách hỗ trợ và tái định cư khi thực hiện công tác giải phóng mặt bằng tại dự án khu đô thị mới. - Phạm vi nghiên cứu Dự án Đô thị mới Phú Lương thuộc địa bàn phường Phú Lương, Phú La, Kiến Hưng quận Hà Đông, Thành phố Hà Nội. 5. Phƣơng pháp nghiên cứu - Phƣơng pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu: Dùng để thu thập tài liệu, số liệu về diện tích, quy mô của dự án, số hộ gia đình bị ảnh hưởng khi thực hiện dự án và phương án bồi thường, hỗ trợ khi thực hiện dự án. - Phƣơng pháp thống kê: Sử dụng để thống kê các số liệu về giá đất bồi thường, nhà và tài sản trên đất, số liệu về hỗ trợ và nhà tái định cư phục vụ cho mục tiêu nghiên cứu. - Phƣơng pháp điều tra: Điều tra giá đất thị trường tại địa bàn nghiên cứu trong các năm 2008 - 2011 thông qua thông tin của cơ quan quản lý đất đai, Ban bồi thường dự án, trên mạng Internet và trực tiếp phỏng vấn phát phiếu điều tra cho người dân để có số liệu so sánh với giá đất áp dụng để lập phương án bồi thường hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất và giá đất theo khung giá do UBND Thành phố Hà Nội quy định. - Phƣơng pháp phân tích, đánh giá: Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án và đề xuất các giải pháp có tính khoa học và phù hợp với thực tiễn cao, góp phần hoàn thiện việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, nâng cao đời sống của người dân có đất bị thu hồi đất cả trong hiện tại và tương lai. 6. Yêu cầu của đề tài - Nắm vững chính sách, pháp luật đất đai; chính sách, pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và các văn bản có liên quan; 3 - Công tác điều tra, thu thập tài liệu, số liệu phải chính xác, đầy đủ và phản ánh trung thực khách quan; - Phân tích, đánh giá đúng thực trạng việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn nghiên cứu; - Đề xuất một số giải pháp có tính khoa học và phù hợp với thực tiễn, góp phần hoàn thiện việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, nâng cao đời sống của người dân có đất bị thu hồi cả trong hiện tại và tương lai. 7. Cơ sở tài liệu thực hiện luận văn - Các tài liệu liên quan đến thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư; - Các tài liệu về chính sách, pháp luật liên quan đến quản lý và sử dụng đất; - Các tài liệu về chính sách, pháp luật liên quan đến quy hoạch kế hoạch sử dụng đất; - Các số liệu, báo cáo có liên quan đến dự án khu đô thị Phú Lương; - Các tài liệu khảo sát, điều tra của tác giả. 8. Ý nghĩa khoa học, thực tiễn - Từng bước góp phần thiết lập trật tự, kỷ cương pháp luật, hạn chế tranh chấp, khiếu kiện về đất đai trong việc bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án trên địa bàn Thành phố Hà Nội. - Đóng góp những bài học cụ thể về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các dự án tương tự để giải quyết hài hòa lợi ích người dân, chủ đầu tư và lợi ích của nhà nước. 9. Cấu trúc Luận văn Ngoài phần Mở đầu và Kết luận, kiến nghị, cấu trúc luận văn bao gồm 3 chương sau: Chƣơng 1: Tổng quan về vấn đề nghiên cứu. Chƣơng 2: Thực trạng công tác bồi thƣơng, hỗ trợ thu hồi đất tại dự án đô thị Phú Lƣơng, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội. Chƣơng 3: Đề xuất một số giải pháp về chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi nhà nƣớc thu hồi đất. 4 CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở khoa học về thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ 1.1.1 Một số khái niệm 1.1.1.1 Thu hồi đất Nhà nước thu hồi đất theo Khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai 2013 là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai [20]. Giáo trình luật đất đai năm 2005 – Trường đại học Luật Hà Nội đưa ra định nghĩa về thu hồi đất như sau: “thu hồi đất là văn bản hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm chấm dứt một quan hệ pháp luật đất đai để phục vụ lợi ích của Nhà nước của xã hội hoặc xử lý hành chính hành vi vi phạm pháp luật đất đai của người sử dụng đất” [14]. 1.1.1.2 Bồi thƣờng Theo từ điển Tiếng việt: Bồi thường là đền bù những tổn hại đã gây ra. Đền bù là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao. Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại do hành vi của chủ thể khác [27]. Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất (Khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai 2013) [20] 1.1.1.3. Hỗ trợ Theo từ điển Tiếng việt: Hỗ trợ là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào [27]. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất bị thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển (Khoản 14 Điều 3 Luật Đất đai 2013) [20]. 1.1.1.4. Tái định cƣ Tái định cư là việc bố trí chỗ ở mới ổn định cho người bị thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở theo quy định của pháp luật thì khu tái định cư phải được xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, đảm bảo đủ điều kiện bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ [20] Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng đất được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức như: Bồi 5 thường bằng nhà ở, bồi thường bằng giao đất ở mới, bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở. Tái định cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong chính sách GPMB. Các dự án tái định cư cũng được coi là các dự án phát triển và được thực hiện như các dự án phát triển khác. 1.1.1.5. Giải phóng mặt bằng Giải phóng mặt bằng (GPMB) là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến di dời tài sản (nhà cửa, cây cối và các công trình đã có trên một diện tích nhất định) được quy hoạch vào việc xây dựng một công trình khác trên diện tích đó. [20] 1.1.2 Các yếu tố ảnh hƣởng đến công tác bồi thƣờng giải phóng mặt bằng 1.1.2.1 Một số yếu tố chính sách trong quản lý nhà nƣớc về đất đai  Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó - Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế. - Ở nước ta, sau khi ban hành Luật Đất đai 1987, 1993,2003 và đã ba lần Quốc hội sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Đất đai vào các năm 1998; năm 2001; năm 2009 và Nhà nước ban hành Luật Đất đai 2013 nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đất nước. Theo đó, chính sách bồi thường, GPMB cũng luôn được Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt được những kết quả đáng khích lệ, cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư. Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường GPMB. 6 - Bên cạnh ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai của Bộ Tài nguyên và Môi trường năm 2005 cho thấy, nhận thức của người dân và kể cả một bộ phận không nhỏ cán bộ quản lý đất đai ở địa phương về chính sách pháp luật nhìn chung còn hạn chế, trong khi đó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa tốt. Nhận thức pháp luật chưa đến nơi đến chốn, thậm chí lệch lạc của một số cán bộ quản lý đất đai cùng với việc áp dụng pháp luật còn thiếu dân chủ, không công khai, công bằng ở các địa phương chính là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và ảnh hưởng trực tiếp tiến độ giải phóng mặt bằng.  Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Quy hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định hướng cho quá trình phát triển và quyết định tương lai của nền kinh tế. Thông qua quy hoạch sử dụng đất, nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc phục những nhược điểm do lịch sử để lại hay giải quyết những vấn đề mà quá trình phát triển đang đặt ra. - Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà nước đóng vai trò tổ chức, quản lý. Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất. Quy hoạch sử dụng đất không chỉ là công cụ “tạo cung” cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất thực hiện các mục tiêu chính trị - xã hội hóa đảm bảo công bằng, dân chủ, văn minh trong bồi thường GPMB và cũng là công việc mà hoạt động quản lý nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, đúng chức năng nhất. - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh: + Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy định của Luật Đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng; 7 + Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường.  Đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý khẳng định quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đối với những mảnh đất (lô đất) cụ thể, làm căn cứ cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất và giải quyết các tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng đất. - Trong công tác bồi thường GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt là đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa hoàn tất. Chính vì vậy công tác bồi thường GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ giải phóng mặt bằng nhanh hơn. 1.1.2.2 Yếu tố giá đất và định giá đất Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường GPMB hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi. Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây: - Do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi chung là UBND cấp tỉnh) quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và khung giá đất do Chính phủ quy định) được công bố công khai và có hiệu lực thực hiện vào ngày 01 tháng 01 hàng năm; - Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; 8 - Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải có những hiểu biết về định giá đất. Khi định giá đất người định giá phải căn cứ vào mục đích sử dụng của từng loại đất tại thời điểm định giá để áp dụng phương pháp định giá đất cho phù hợp với thực tế. Hiện nay, việc định giá đất chủ yếu sử dụng một số phương pháp truyền thống như các nước trên thế giới thực hiện, đó là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Giá đất tính bồi thường thiệt hại về đất là thước đo phản ánh mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá đất do các địa phương quy định và công bố đều không theo đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện. Như vậy, nếu công tác định giá đất để bồi thường GPMB không được làm tốt sẽ làm cho công tác GPMB ách tắc, dẫn tới không có mặt bằng đầu tư, làm chậm tiến độ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội đầu tư. 1.1.2.3 Thị trƣờng bất động sản Thị trường bất động sản tác động vào công tác bồi thường GPMB trên một số nội dung chủ yếu sau: - Thị trường bất động sản là nơi giải quyết quan hệ về cung- cầu bất động sản trong một thời gian và không gian nhất định. Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời, người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách tái định cư và bồi thường. - Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động tới giá đất tính bồi thường. 9 1.2 Nghiên cứu chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ ở Việt Nam 1.2.1Thời kỳ 1993 đến 2003 Hiến pháp 1992 đặt nền móng cho việc xây dựng chính sách bồi thường, GPMB qua những điều, khoản quy định cụ thể như sau: - Điều 17: “Đất đai.. thuộc sở hữu toàn dân”. - Điều 23: “… Trong trƣờng hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, Nhà nƣớc trƣng mua hoặc trƣng dụng có bồi thƣờng tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trƣờng”. Trên cơ sở Hiến pháp 1992, Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ ngày 15 tháng 10 năm 1993. Với quy định “đất có giá” và người sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ, đây là sự đổi mới có ý nghĩa rất quan trọng đối với công tác bồi thường, GPMB của Luật Đất đai năm 1993. Luật đất đai 1993 quy định “đất có giá” đã tạo sự đổi mới có ý nghĩa rất quan trọng đối với công tác bồi thường GPMB của Luật đất đai 1993 đã thu được những thành tựu quan trọng trong quy định về bồi thường giải phóng mặt bằng được đưa vào từ luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai đã được thông qua ngày 19 tháng 6 năm 2001. Nhiều văn bản quy định về chính sách bồi thường GPMB cụ thể hóa các quy định của Luật đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001 đã được ban hành, bao gồm: - Nghị định số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. - Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 22 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; thay thế Nghị định số 90/CP. Thông tư 145/1998/TT-BTC ngày 4/11/1998 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 22/4/1998 của Chính phủ; Chính sách bồi thường GPMB theo quy định của Nghị định số 22/1998/NĐ-CP và Thông tư số 145/1998/TT-BTC, quy định: - Đối tượng bồi thường thiệt hại: Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất 10