Tài liệu Nêu những hạn chế, bất cập của chính sách pháp luật hiện hành về nhà đất ở cho người dân sinh sống ở đô thị và nông thôn nêu những giải pháp cơ bản n

MỞ BÀI Đất là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng. Đối với mỗi quốc gia, đất đai là nguồn tài nguyên, nguồn lực, và là yếu tố hàng đầu rất quan trọng không thể thiếu. Do vậy việc quản lý và sử dụng đất là một vấn đề hết sức quan trọng. Nhà nước ta đã có ban hành những chính sách, quy định về việc quản lý và sử dụng đất nhưng vẫn còn những hạn chế nhất định còn tồn đọng, đặc biệt là trong vấn đề đất ở. Do đó em đã chọn đề tài: “Nêu những hạn chế, bất cập của chính sách pháp luật hiện hành về nhà đất ở cho người dân sinh sống ở đô thị và nông thôn? Nêu những giải pháp cơ bản nhằm khắc phục hạn chế bất cập đó?” NỘI DUNG I. Khái niệm đất ở Theo quan niệm truyền thống của người Việt Nam, đất là ở đất để xây dựng nhà cửa, công trình phục vụ sinh hoạt hằng ngày, đất vườn (đất mà trên đó chưa có nhà ở) nằm trong các khu dân cư. Theo quy định pháp luật hiện hành, cụ thể tại điều 83 Luật đất đai năm 2003 quy định : “1. Đất ở của hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt”. Cùng với đó điều 84 Luật đất đai năm 2003 cũng quy định về đất ở tại đô thị: “1. Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt”. 1 Từ đó ta có thể hiểu, đất ở là đất dùng để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ nhu cầu ở và riêng đối với khu vực nông thôn thì bao gồm cả vườn, ao trong cùng một thửa đất, phù hợp với quy hoạch đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. II. Nêu những hạn chế, bất cập của chính sách pháp luật hiện hành về nhà đất ở cho người dân sinh sống ở đô thị và nông thôn 2.1. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở là một chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ giữa nhà nước và người sử dụng đất, là căn cứ pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất của người sử dụng đất và là cơ sở pháp lý để người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình. Khoản 1 Điều 105 Luật Đất đai quy định về quyền chung của người sử dụng đất :“1. Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Đồng thời đặt ra điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình là phải có giấy chứng quyền sử dụng đất. Đây là quyền của người sử dụng đất, nhưng trên thực tế quyền này của người sử dụng đất bị xem như là nghĩa vụ. Để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải qua nhiều thủ tục phức tạp, vì vậy dẫn đến tiến độ triển khai việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhìn chung còn chậm làm ảnh hưởng đến quyền của người sử dụng đất trong việc thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, vay vốn... Điều đó không chỉ đang cản trở đối với người dân thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất mà còn là cơ hội để một bộ phận cán bộ, công chức nhà nước trục lợi, nảy sinh nạn trộm cắp phôi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm giấy chứng nhận giả, đặc biệt là khi đang còn thiếu các chế tài xử lý vi phạm trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.. Theo số liệu báo cáo của Bộ Tài nguyên môi trường thì tính đến tháng 12 năm 2011, tỷ lệ cấp giấy chứng nhận 2 quyền sử dụng đất trên phạm vi cả nước đạt 83,8% (đất ở nông thôn) và 63,5% (đất ở đô thị). 2.2. Chế định thu hồi đất Điều 42 luật Đất đai năm 2003 hiện hành quy định: "Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi đất". Nội dung này chưa hợp lý. Bởi lẽ, trên thực tế tại thời điểm có quyết định thu hồi đất, người bị thu hồi đất không thể nhận tiền bồi thường ngay do phải hoàn thiện nhiều thủ tục liên quan. Thông thường phải mất 1-2 năm họ mới được nhận tiền bồi thường. Luật đất đai 2003 quy định nguyên tắc xác định giá đất “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường” (khoản 1, Điều 56) và không có bất cứ một văn bản pháp luật nào hướng dẫn cụ thể về việc thi hành quy định này. Trên thực tế, giá đất để tính bồi thường luôn thấp hơn rất nhiều so với giá đất trên thị trường. Bảng giá công bố tại các địa phương chỉ bằng khoảng 30% - 60% so với giá thị trường nên khi áp dụng đã gây thất thu cho ngân sách nhà nước, làm phát sinh khiếu kiện khi bồi thường, giải phóng mặt bằng. Những phần diện tích đất ở của người dân thường có giá trị cao, nhưng khi thu hồi lại không đảm bảo giá đền bù phù hợp với giá thị trường khiến cho người dân bất mãn, dẫn đến việc biểu tình, chống đối người thi hành công vụ liên tiếp diễn ra trong thời gian qua. 2.3. Thuế nhà đất. Thuế nhà, đất là loại thuế thu vào chủ thể trực tiếp sử dụng hoặc việc có quyền sử dụng đất ở, đất xây dựng công trình. Một cách chính xác, có thể gọi loại thế này là thuế đất vì tới nay nhà nước vẫn tạm thời chưa thu thuế nhà (theo như quy định của pháp lệnh thuế nhà, đất 1992 và pháp lệnh sửa đổi bổ sung thuế nhà đất năm 1994). Và đến năm 2012 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được ban 3 hành năm 2010 có hiệu lực thì cũng chưa quy định về thu thuế đối với nhà ở. Loại thuế này không thu vào đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối. Căn cứ tính thuế nhà đất là diện tích đất, hạng đất và mức thuế trên một đơn vị diện tích. Thuế nhà đất hiện nay còn một số bất cập ảnh hướng tới chính sách đất ở của người dân cần phải giải quyết như quy định về miễn giảm thuế. Pháp lệnh thuế nhà đất quy định miễn thuế đối với gia đình thương binh loại 1/4, loại 2/4, gia đình liệt sĩ được hưởng chế độ trợ cấp của nhà nước nhưng không miễn giảm đối với các đối tượng là người có công với cách mạng như người hoạt động cách mạng trước ngày 19/8/1945, thương binh hạng 3/4, bệnh binh 2/3, 3/3 dẫn đến việc chưa công bằng trong qúa trình thực hiện. Phương thức thu thuế được quy định ghi thu bằng thóc nhưng quy đổi ra tiền theo giá thóc của UBND cấp tỉnh quy định cho từng mùa vụ, dẫn đến thiếu công bằng trong việc động viên thuế. Có nơi miền núi cao hơn miền xuôi vì giá thóc ở miền núi trung du có khi nào cao hơn ở vùng đồng bằng và miền xuôi, lúc thiên tai mất mùa phải nộp thuế nhiều hơn, giá thóc trên thị trường trong từng thời điểm là khác nhau nên cũng gây ảnh hưởng tới lợi ích của người dân khi nộp thuế. III. Giải pháp cơ bản nhằm hạn chế, khắc phục những bất cập về chính sách pháp luật hiện hành về nhà đất ở cho người dân sinh sống ở đô thị và nông thôn. Đối với vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) chúng ta cần phải thực hiện 1 số giải pháp sau: Về phía các địa phương trước hết cần tiếp tục đẩy mạnh tuyên truyền sâu rộng, hiệu quả về các chính sách, Luật Đất đai, các quy định về cấp GCNQSDĐ... đến đông đảo người dân, nhất là ở những địa phương có tỷ lệ đạt thấp, chủ sử dụng chưa quan tâm đến công tác này. Cần tập trung bố trí nhân lực, kinh phí, cơ sở vật chất cho nhiệm vụ cấp GCN. Cụ thể UBND các huyện cần xem xét tăng cường thêm cán bộ, thiết bị cho văn phòng 4 đăng ký đất đai, tổ chức tập huấn nghiệp vụ chuyên môn cho cán bộ địa chính làm việc tại các văn phòng, cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn, đồng thời hỗ trợ những xã thiếu cán bộ, cán bộ chưa đủ kinh nghiệm, nghiệp vụ...để thực hiện nhiệm vụ. Đối với những địa phương còn tồn đọng nhiều, những xã khó khăn... ngoài việc đẩy mạnh tuyên truyền bổ sung, tăng cường nhân lực, phương tiện, hỗ trợ ngân sách...; cần có hình thức triển khai thích hợp như mở chiến dịch tập trung, huy động nhiều thành phần tham gia, tạo thuận lợi cho người dân đến làm thủ tục hoàn thành dứt điểm, tránh dây dưa, kéo dài. Trong hoạt động cấp GCN cần hạn chế tình trạng thiếu năng lực, trách nhiệm, cố tình dây dưa, gây phiền hà, sách nhiễu làm ảnh hưởng đến tiến độ. Để khắc phục tình trạng này, các địa phương đặc biệt chú trọng cải cách thủ tục hành chính theo cơ chế “một cửa”, đảm bảo công khai, minh bạch, có trách nhiệm tạo thuận lợi đúng nguyên tắc, chính sách để người dân được giải quyết nhanh chóng, kịp thời Đối với vấn đề thu hồi đất chúng ta không nên quy định việc Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội mà chỉ quy định Nhà nước được thu hồi đất cho các dự án phát triển kinh tế - xã hội gắn với lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia nhằm tránh tình trạng thu hồi đất tràn lan, gây thiệt hại cho người có quyền sử dụng đất, vừa bảo đảm lợi ích quốc gia và nhu cầu phát triển đất nước. Cần tách thẩm quyền về quyết định giá đất ra khỏi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất. Khi Luật đất đai đã giao thẩm quyền quyết định về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất cho UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện thì Luật đất đai cần giao thẩm quyền quyết định về giá đất cho một hệ thống độc lập (có thể là các cơ quan ở Trung ương được tổ chức theo ngành dọc). Cơ quan này sẽ có thẩm quyền quyết định giá đất, quy định bảng giá đất được áp dụng trên địa bàn các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; giải quyết khiếu nại, tranh chấp về giá đất; quyết định các tiêu chuẩn kỹ thuật về 5 định giá đất, thực hiện quản lý nhà nước đối với hoạt động cung cấp dịch vụ định giá đất. Đối với vấn đề thuế nhà đất cần phải thay đổi đối tượng chịu thuế đối với thuế nhà, đất là đất ở, đất sản xuất kinh doanh cho phù hợp với Luật đất đai năm 2003, cùng với đó cần phải bổ sung một số đối tượng còn thiếu trong việc miễn giảm thuế đã được nêu ở phần trên để đảm bảo công bằng giữa các đối tượng chính sách. Phương thức thu thuế cần phải bổ sung những quy định hợp lý hơn đảm bảo cho lợi ích của người dân không bị ảnh hưởng khi thực hiện việc nộp thuế. KẾT LUẬN Những chính sách pháp luật hiện hành về đất ở cho người dân sinh sống ở khu vực nông thôn và độ thị vẫn còn những hạn chế, bất cập nhất định. Do đó chúng ta cần phải tìm ra những giải pháp tối ưu để giải quyết triệt để những vấn đề này, thông qua bài phân tích của mình em mong muốn góp một phần sức nhỏ vào công cuộc bảo vệ lợi ích cho những người dân sinh sống trên đất ở của mình. Và mong rằng những chính sách mới sẽ hoàn thiện và không còn những hạn chế bất cập nêu trên. 6 MỤC LỤC MỞ BÀI..........................................................................................................1 NỘI DUNG.....................................................................................................1 I. Khái niệm đất ở........................................................................................1 II. Nêu những hạn chế, bất cập của chính sách pháp luật hiện hành về nhà đất ở cho người dân sinh sống ở đô thị và nông thôn...........................................2 III. Giải pháp cơ bản nhằm hạn chế, khắc phục những bất cập về chính sách pháp luật hiện hành về nhà đất ở cho người dân sinh sống ở đô thị và nông thôn.................................................................................................................................4 KẾT LUẬN......................................................................................................................6 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 7 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình luật đất đai, Nxb. CAND, Hà Nội, 2008; 2. Viện đại học mở Hà Nội, Giáo trình luật đất đai, Nxb. Tư pháp, Hà Nội, 2008; 3. Khoa luật - Đại học quốc gia Hà Nội, Giáo trình luật đất đai, Nxb. Đại học quốc gia Hà Nội; 4. Luật đất đai năm 2003; 5. Pháp lệnh thuế nhà, đất năm 1992; 6. Pháp lệnh sửa đổi bổ sung thuế nhà, đất năm 1994; 8