Tài liệu Luận văn pháp luật về thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI Chuyên ngành: Luật Kinh Tế Mã số: 8380107 Người hướng dẫn khoa học: Tiến sĩ Đặng Anh Quân Học viên: Đỗ Thị Yến Lớp: Cao học Luật Kinh tế Khóa: 32 Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 05 năm 2022 LỜI CẢM ƠN Tôi xin chân thành cảm ơn quý Thầy, Cô của Khoa Luật trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh đã tham gia giảng dạy nhiều kiến thức hữu ích, tạo điều kiện thuận lợi giúp tôi hoàn thành luận văn này. Đặc biệt, trân trọng cảm ơn TS. Đặng Anh Quân đã luôn tận tâm, động viên, đồng hành cùng tôi trong suốt quá trình nghiên cứu để hoàn thiện công trình luận văn cao học luật với đề tài “Pháp luật về thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai”. Trong quá trình nghiên cứu đề tài, tác giả không tránh khỏi những thiếu sót. Do đó, tôi mong nhận được sự thông cảm của quý Thầy, Cô từ phía trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh. Đồng thời, rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của quý Thầy, Cô để luận văn sẽ được hoàn thiện hơn. Xin chân thành cảm ơn. Tác giả Luận văn Đỗ Thị Yến LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam kết luận văn này là công trình nghiên cứu của bản thân. Các kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình, luận văn, luận án nào trước đây. Các thông tin tham khảo trong luận văn đều được tác giả trích dẫn một cách đầy đủ và cẩn thận./. Tác giả Luận văn Đỗ Thị Yến DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BLDS Bộ luật dân sự. HTTTL Hình thành trong tương lai. GCN Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. TCTD Tổ chức tín dụng. Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19 tháng 11 Nghị định số 165/1999/NĐ-CP Nghị định số 178/1999/NĐ-CP Nghị định số 163/2006/NĐ-CP năm 1999 của Chính phủ Quy định về giao dịch bảo đảm. Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 1999 của Chính phủ Quy định về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng. Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ Quy định về giao dịch bảo đảm. Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22 tháng 02 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP Nghị định số 71/2010/NĐ-CP năm 2012 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/2006/NĐ-CP. Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở năm 2005. Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP năm 2015 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở 2014. Nghị định số 102/2017/NĐ-CP Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01 tháng 09 năm 2017 của Chính phủ Quy định về đăng ký biện pháp bảo đảm. Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19 tháng 03 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP năm 2021 của Chính phủ Quy định thi hành BLDS về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Thông tư số 26/2015/TT-NHNN ngày 09 tháng 12 năm 2015 của Ngân hàng Nhà nước Hướng Thông tư số 26/2015/TT-NHNN dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là sự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai. Thông tư số 07/2019/TT-BTP ngày 25 tháng 11 Thông tư số 07/2019/TT-BTP năm 2019 của Bộ Tư pháp Hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNNBXD-BTP-BTNMT ngày 25 tháng 04 năm 2014 Thông tư liên tịch số của Ngân hàng nhà nước, Bộ Xây dựng, Bộ Tư 01/2014/TTLT-NHNN-BXDpháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường Hướng dẫn BTP-BTNMT thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo NĐ 71/2010/NĐ-CP. Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTPThông tư liên tịch số BTNMT-NHNN ngày 06 tháng 06 năm 2014 của 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT- Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường và NHNN Ngân hàng nhà nước Việt Nam Hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm. MỤC LỤC MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1 1. Lý do chọn đề tài .....................................................................................................1 2. Tình hình nghiên cứu đề tài ....................................................................................2 3. Mục đích nghiên cứu của đề tài ..............................................................................5 4. Giới hạn phạm vi nghiên cứu của đề tài và phương pháp nghiên cứu ....................6 5. Giá trị ứng dụng của đề tài ......................................................................................7 6. Kết cấu của đề tài ....................................................................................................7 CHƯƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI .........................................................9 1.1.Khái niệm thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai .....................................................................................................................................9 1.1.1.Định nghĩa và đặc điểm của nhà ở thương mại hình thành trong tương lai .....................................................................................................................................9 1.1.2.Định nghĩa và đặc điểm của thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai ....................................................................................................................17 1.2.Ý nghĩa của việc thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai ...................................................................................................................................23 1.3.Sơ lược quá trình phát triển quy định pháp luật về thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai ..............................................................................26 KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 ........................................................................................31 CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT .................................................................................32 2.1. Thực trạng pháp luật về thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai ...................................................................................................................32 2.1.1.Điều kiện thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai ...................................................................................................................................32 2.1.2.Chủ thể trong quan hệ thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai ...................................................................................................................................34 2.1.3.Hợp đồng thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai ...................................................................................................................................37 2.1.4.Đăng ký giao dịch bảo đảm đối với nhà ở thương mại hình thành trong tương lai ...............................................................................................................................45 2.1.5.Xử lý tài sản bảo đảm là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai ..........49 2.1.6.Giải chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai ..................................53 2.2.Thực tiễn thực thi pháp luật và kiến nghị hoàn thiện về thế chấp tài sản bảo đảm là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai .........................................54 2.2.1.Về việc không thống nhất một số khái niệm giữa Bộ luật dân sự 2015, Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 .................................................55 2.2.2.Về thủ tục giải chấp khi chủ đầu tư bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai đã được thế chấp trước đó..........................................................................57 2.2.3.Về việc xác định giá trị của tài sản bảo đảm là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai ...........................................................................................................59 2.2.4.Về việc xử lý tài sản bảo đảm là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai ...................................................................................................................................60 KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ........................................................................................62 KẾT LUẬN CHUNG ..............................................................................................63 1 MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển và theo đó các tổ chức tín dụng cũng ngày càng thông thoáng trong cơ chế cho vay đối với các cá nhân, tổ chức để phát triển nhu cầu đời sống cũng như phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh. Hoạt động vay vốn ngân hàng ngày càng trở nên sôi động và trở thành lựa chọn hàng đầu của nhiều tổ chức, cá nhân. Do đó, để có thể cạnh tranh trên thị trường, các tổ chức tín dụng phải nhanh chóng hoàn thiện, nâng cao chất lượng dịch vụ, đồng thời nâng cao chất lượng các biện pháp bảo đảm để thúc đẩy hoạt động cấp tín dụng ngày càng phát triển mạnh mẽ và vững chắc. Thế chấp là một trong những biện pháp bảo đảm được sử dụng chủ yếu trong hoạt động cấp tín dụng của các tổ chức tín dụng. Tài sản thế chấp rất đa dạng, có thể là bất động sản, động sản, tài sản hình thành trong tương lai, quyền tài sản,…Trên thực tế, các tổ chức tín dụng nhận thế chấp tài sản bảo đảm là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai chiếm một tỷ lệ lớn. Trong những năm gần đây, pháp luật về thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai ngày càng được chú trọng xây dựng và hoàn thiện. Tuy nhiên, đây cũng là một trong những biện pháp bảo đảm hiện đang gây ra nhiều quan điểm trái chiều. Mặt khác, quy định của pháp luật về vấn đề này chưa thực sự đầy đủ và thống nhất nên trong thực tiễn áp dụng vẫn còn tồn tại rất nhiều khó khăn, vướng mắc và còn luôn tiềm ẩn những rủi ro có thể ảnh hưởng đến hoạt động của các tổ chức tín dụng cũng như khách hàng vay. Bên cạnh đó, các tổ chức tín dụng nhận thế chấp loại tài sản bảo đảm là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai đã gặp rất nhiều bất cập, cụ thể là vấn đề về định giá tài sản bảo đảm; giải chấp tài sản bảo đảm; hay vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm còn gặp nhiều khó khăn khi có sự vi phạm nghĩa vụ của bên được bảo đảm. Do vậy, tác giả lựa chọn đề tài “Pháp luật về thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai” với mong muốn làm rõ quy định của pháp luật hiện hành cũng như thực tiễn áp dụng các quy định về thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai để từ đó, tác giả có thể kiến nghị một số giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật về nhận tài sản bảo đảm là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, tạo hành lang pháp lý cụ thể, rõ ràng, từ đó giúp các tổ chức 2 tín dụng có thể mở rộng và dễ dàng áp dụng khi nhận thế chấp đối với loại tài sản bảo đảm này. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Trong thời gian vừa qua, liên quan đến vấn đề thế chấp tài sản hình thành trong tương lai nói chung và nhà ở thương mại hình thành trong tương lai nói riêng đã trở thành đối tượng nghiên cứu của không ít công trình nghiên cứu ở nhiều cấp độ, cụ thể: Ở cấp độ những bài báo cáo khoa học, tạp chí, vấn đề thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai được đề cập thông qua các bài viết có liên quan như sau: - Võ Đình Nho và Tuấn Đạo Thanh (2009), “Luận bàn về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai”, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, số 10 (211). Bài viết tập trung nghiên cứu và phân tích đặc điểm của tài sản hình thành trong tương lai. Trên cơ sở đó, tác giả đã chỉ ra những vướng mắc trên thực tiễn áp - - dụng đồng thời nêu những kinh nghiệm, tiền lệ giải quyết các vướng mắc đó. Vũ Thị Hồng Yến (2014), “Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trong mối quan hệ với thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai – vướng mắc từ những quy định của pháp luật hiện hành”, Tạp chí Ngân hàng, số 19, tháng 9/2014. Nguyễn Văn Phương và Mai Thị Thu (2014), “Vướng mắc về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà ở”, Tạp chí ngân hàng, số 8. Bài viết tập trung nghiên cứu, phân tích về thực tiễn các khó khăn, vướng mắc khi giao kết và thực hiện hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà ở. Đồng thời, tác giả cũng phân tích về thực tiễn, các khó khăn, vướng mắc khi xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai và quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở. Trên cơ sở phân tích, đánh giá thực tiễn thực hiện, tác giả đã chỉ ra rõ những ưu điểm, hạn chế giữa hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và hợp đồng thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp. Tuy nhiên, bài viết vẫn chưa đi vào phân tích sâu các quy định pháp luật cụ thể và chỉ nêu ra những quy định chung, từ đó phân tích vướng mắc trên thực tiễn và đề xuất, kiến nghị hoàn thiện pháp luật. 3 - Nguyễn Đức Lịch (2014), “Tháo gỡ những vướng mắc khi nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai”, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, số 3. Bài viết tập trung trình bày khái quát những khó khăn khi nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của các tổ chức tín dụng. Cụ thể, tác giả đã phân tích và đánh giá các rủi ro tiềm ẩn về mặt pháp lý cho các tổ chức tín dụng khi tồn tại một bất cập là quy định của pháp luật chưa được ban hành cụ thể. Từ đó, tác giả đưa ra những kiến nghị về việc ban hành và hoàn thiện hệ thống các quy định pháp luật về thủ tục thế chấp, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai. - Huỳnh Anh (2016), “Một số vấn đề pháp lý về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại ngân hàng thương mại”, Tạp chí nghiên cứu lập pháp, số 19 (323). Bài viết tập trung nghiên cứu các quy định của pháp luật về nhận diện nhà ở hình thành trong tương lai là đối tượng của hợp đồng thế chấp, một số vấn đề cụ thể trong việc áp dụng pháp luật liên quan đến thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai như: phân biệt nhà ở hình thành trong tương lai với dạng nhà ở đã hình thành nhưng vì lý do nào đó chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu; phân biệt thế chấp nhà ở dưới dạng quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng và thế chấp trực tiếp nhà ở hình thành trong tương lai,….Từ những phân tích này, tác giả đã nêu và phân tích một số vấn đề vướng mắc phát sinh trong áp dụng pháp luật về đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và đăng ký chuyển đổi thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai sau khi nhà ở hình thành. - - Vũ Thị Hồng Yến (2017), “Thế chấp bất động sản hình thành trong tương lai bất cập và giải pháp hoàn thiện pháp luật”, Tạp chí luật học, số 3. Bài viết tập trung làm rõ những bất cập về khái niệm và các thủ tục pháp lý liên quan đến thế chấp tài sản là bất động sản hình thành trong tương lai, từ đó đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp bất động sản hình thành trong tương lai. Bùi Đức Giang (2017), “Nhận bảo đảm bằng bất động sản hình thành trong tương lai từ chủ đầu tư dự án nhà ở”, Tạp chí ngân hàng, số 6. Bài viết tập trung phân tích các quy định pháp luật liên quan đến mục đích và điều kiện, công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp, vấn đề về giải chấp trong việc thế chấp bất động sản hình thành trong tương lai từ chủ đầu tư dự án nhà ở. 4 Từ đó, tác giả đã đánh giá việc áp dụng pháp luật trên thực tế, đồng thời nêu những vướng mắc và kiến nghị hoàn thiện pháp luật liên quan đến các vấn đề - trên. Vũ Thị Hồng Yến (2017), “Nhận diện nhà ở hình thành trong tương lai là tài sản thế chấp theo luật nhà ở và bộ luật dân sự hiện hành”, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, số 4 (301). Bài viết tập trung phân tích, đánh giá, so sánh khái niệm “nhà ở hình thành trong tương lai” trong Luật Nhà ở 2014 với khái niệm tài sản hình thành trong tương lai trong BLDS 2015, bài viết đã xây dựng các tiêu chí cụ thể để nhận diện bản chất của nhà ở thương mại hình thành trong tương lai là đối tượng của biện pháp thế chấp. Đồng thời, bài viết đi vào phân tích các khía cạnh pháp lý của nhà ở đã hình thành (chủ đầu tư đã xây xong và đã bàn giao cho khách hàng mua, hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đã nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền) và nhà ở đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu (nhưng đang là đối tượng của các - - giao dịch mua bán, thuê mua, trao đổi, thừa kế) để khẳng định tính hợp pháp của chúng trong các quan hệ thế chấp. Trên cơ sở đó, bài viết đã có những kiến nghị để hoàn thiện hơn nữa pháp luật hiện hành trong việc xây dựng quy chế pháp lý đối với việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Vũ Thị Hồng Yến (2019), “đăng ký thế chấp tài sản hình thành trong tương lai – những vấn đề cần hoàn thiện”, Tạp chí nghiên cứu và lập pháp, số 7 (383). Bài viết tập trung phân tích những quy định chưa thống nhất về bất động sản hình thành trong tương lai giữa Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật đất đai 2013 và BLDS 2015. Điều này đã khiến cho hoạt động thực hiện và áp dụng pháp luật gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là hoạt động đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai. Ở cấp độ luận văn, luận án có các công trình như: Vũ Thị Hồng Yến (2013), “Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành”, Luận án tiến sĩ Luật học, Trường đại học Luật Hà Nội. Luận án tập trung làm rõ các khái niệm, phát hiện các đặc trưng pháp lý của tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp; đúc rút những kinh nghiệm cần thiết về xác định tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp trên cơ sở phân tích thực trạng pháp luật Việt Nam dưới góc 5 nhìn so sánh với một số nước trên thế giới. Tuy nhiên, luận án chưa phân tích chuyên sâu về các chế định pháp luật về thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai mà chỉ nghiên cứu tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp nói chung. Mặc dù vậy, các bài viết và công trình nghiên cứu nói trên là những tư liệu vô cùng quý giá giúp tác giả tham khảo trong quá trình nghiên cứu của mình. Tuy nhiên, chưa có bất kỳ một công trình nghiên cứu nào nghiên cứu một cách chuyên sâu và hệ thống vấn đề quy định pháp luật về thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. Do đó, tác giả lựa chọn việc nghiên cứu đề tài này là cần thiết và có tính mới. 3. Mục đích nghiên cứu của đề tài Khi thực hiện nghiên cứu đề tài luận văn này, tác giả hướng đến mục đích nhằm nghiên cứu một cách có hệ thống và chuyên sâu các quy định của pháp luật về thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. Trên cơ sở phân tích các quy định của pháp luật và đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật về thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, từ đó làm nền tảng để tác giả kiến nghị một số giải pháp góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật, tạo khung pháp lý vững chắc để các tổ chức tín dụng có thể tự tin nhận thế chấp đối với tài sản bảo đảm này. Đồng thời, những kiến nghị được đề xuất cũng được tác giả mong muốn sẽ giải quyết được các khó khăn, vướng mắc, bất cập về việc nhận thế chấp tài sản bảo đảm là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. Để đạt được các mục đích đã đề ra, luận văn cần tập trung thực hiện tốt các công việc sau: Thứ nhất, trình bày một số vấn đề lý luận về thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. Thứ hai, phân tích, đánh giá, bình luận các quy định của pháp luật hiện hành và thực tiễn áp dụng liên quan đến việc thế chấp tài sản bảo đảm là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. Thứ ba, trên cơ sở phân tích, đánh giá, bình luận các quy định của pháp luật và thực tiễn áp dụng, tác giả chỉ ra những vướng mắc, bất cập còn tồn tại và đề xuất một số kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật. 6 4. Giới hạn phạm vi nghiên cứu của đề tài và phương pháp nghiên cứu 4.1. Giới hạn phạm vi nghiên cứu Trong phạm vi luận văn thạc sĩ của mình, tác giả tiếp cận những quy định trọng tâm của pháp luật về thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, cụ thể là các vấn đề sau: - Những vấn đề lý luận về thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai (khái niệm chung về nhà ở thương mại hình thành trong tương lai; khái niệm và đặc điểm của thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai; ý nghĩa của thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, sơ lược - quá trình phát triển quy định pháp luật về thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai). Dựa trên quy định pháp luật về thế chấp tài sản và nhà ở hình thành trong tương lai nói chung cụ thể là Bộ luật dân sự, Luật nhà ở và các nghị định, thông tư hướng dẫn liên quan để từ đó phân tích đối với nhà ở thương mại - hình thành trong tương lai (điều kiện thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai; chủ thể trong quan hệ thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai; hợp đồng thế chấp; vấn đề đăng ký giao dịch bảo đảm, xử lý tài sản bảo đảm, giải chấp tài sản bảo đảm). Từ những phân tích về lý luận và thực trạng quy định pháp luật về thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, tác giả nêu ra những vướng mắc, bất cập trên thực tế áp dụng quy định pháp luật và kiến nghị hoàn thiện pháp luật liên quan đến thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai nói chung và thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai nói riêng. 4.2. Phương pháp nghiên cứu Trong quá trình nghiên cứu đề tài, tác giả vận dụng và kết hợp nhiều phương pháp nghiên cứu, cụ thể như sau: - Phương pháp phân tích – tổng hợp là phương pháp cơ bản, nền tảng được sử dụng xuyên suốt trong toàn bộ luận văn. Đối với chương 1, phương pháp này được vận dụng để nghiên cứu và làm sáng tỏ các vấn đề lý luận về thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, qua đó làm sáng tỏ khái niệm nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, đặc điểm của tài sản bảo đảm này, cũng như nhìn nhận một cách khái quát về thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. Đối với chương 2, tác giả sử dụng phương pháp 7 này để nghiên cứu cụ thể quy định của pháp luật về các điều kiện, thủ tục nhận thế chấp tài sản bảo đảm, đồng thời phân tích thực tiễn áp dụng. Trên - cơ sở những phân tích, tổng hợp đó, tác giả có cái nhìn tổng quan, từ đó, đề xuất một số kiến nghị góp phần hoàn thiện quy định pháp luật. Phương pháp so sánh luật học: Để nhìn nhận một cách đa chiều, đồng thời phân biệt các loại tài sản bảo đảm có đặc trưng tương tự như nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, tác giả đã vận dụng phương pháp so sánh luật học để so sánh các khái niệm, quy định của pháp luật về thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở thương mại với thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. Với việc sử dụng phương pháp này đã mang lại hiệu quả nghiên cứu rất lớn là nhận thấy được những điểm giống và khác nhau giữa hai đối tượng đem ra so sánh để thấy được những ưu điểm, nhược điểm của từng đối tượng, cũng như sự khác biệt giữa chúng, giúp cho các tổ chức tín dụng không nhầm lẫn khi lựa chọn nhà ở thương mại hình thành trong tương lai nhận làm tài sản thế chấp. 5. Giá trị ứng dụng của đề tài Thông qua đề tài “Pháp luật về thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai” tác giả bàn luận, đánh giá và phân tích một cách khái quát về những vấn đề lý luận cũng như thực tiễn liên quan đến thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. Qua quá trình nghiên cứu những lý luận và thực tiễn, sẽ phát hiện những bất cập, hạn chế tồn tại trong quy định pháp luật Việt Nam hiện hành từ đó đề xuất những giải pháp thiết thực góp phần xây dựng hoàn thiện khung pháp lý cho chế định pháp luật về thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. Dựa trên những nghiên cứu, những đề xuất hoàn thiện, luận văn sẽ là nguồn tài liệu tham khảo cho những chuyên gia, nhà nghiên cứu, độc giả quan tâm đến vấn đề này. 6. Kết cấu của đề tài Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm có hai chương sau đây: Chương 1: Những vấn đề lý luận về thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. Chương này giúp cho người đọc nhận biết như thế nào là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai và thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai 8 cũng như có một cái nhìn khái quát về việc thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai thông qua các nội dung cơ bản như khái niệm về nhà ở thương mại hình thành trong tương lai và khái niệm thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai; đặc điểm, ý nghĩa, cũng như sơ lược quá trình phát triển quy định pháp luật về thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. Chương 2: Thực trạng pháp luật về thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai và kiến nghị hoàn thiện pháp luật. Chương này tác giả chủ yếu tập trung phân tích, bình luận và đánh giá những quy định của pháp luật hiện hành về thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai cũng như nêu ra một số vướng mắc khi áp dụng quy định pháp luật, qua đó đề xuất những giải pháp để hoàn thiện. Nội dung chương này được thể hiện qua các vấn đề như điều kiện thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, chủ thể trong quan hệ thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, hợp đồng thế chấp, đăng ký giao dịch bảo đảm, xử lý tài sản bảo đảm, giải chấp đối với nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, những vướng mắc và kiến nghị hoàn thiện pháp luật 9 CHƯƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 1.1. Khái niệm thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai 1.1.1. Định nghĩa và đặc điểm của nhà ở thương mại hình thành trong tương lai 1.1.1.1. Định nghĩa nhà ở thương mại hình thành trong tương lai Tài sản không những là một trong những thuật ngữ được sử dụng khá phổ biến và gần gũi đối với cuộc sống hàng ngày của con người mà nó còn là đối tượng quan trọng trong các giao dịch dân sự. Tài sản còn có ý nghĩa rất to lớn trong việc phát triển kinh tế - xã hội. Nó được dùng để tạo nên rất nhiều sản phẩm, từ những sản phẩm thiết yếu, nhu yếu phẩm cho đến các sản phẩm vật chất hiện đại, có giá trị sử dụng. Tài sản là một khái niệm rất rộng, có thể được hiểu theo nhiều ý nghĩa khác nhau. Trước hết, có thể hiểu “tài sản” là các điều kiện vật chất để nuôi sống con người, “tài sản” còn là các vật chất khác do con người tạo ra, chiếm hữu và sử dụng nhằm duy trì, bảo vệ cuộc sống và phát triển1. Theo từ điển tiếng Việt, khái niệm tài sản được hiểu là “của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng”2. Trong từ điển Hán – Việt, “tài sản” được ghép bởi hai từ “tài” và “sản”. “Tài” là tiền bạc, của cải, vật chất có giá trị kinh tế. “Sản” là sự sinh sôi, sản sinh mà ở trong trường hợp cụ thể này là sự sinh ra các lợi ích3. Theo đó, có thể hiểu tài sản là tiền bạc, của cải, lợi ích vật chất có giá trị kinh tế và có khả năng sinh lợi. Dưới góc độ triết học, tài sản là một bộ phận của thế giới vật chất, đó có thể là những lợi ích vật chất tồn tại trong thế giới thực do con người tìm thấy trong tự nhiên hoặc các sản phẩm xã hội được con người chế tạo, có giá trị kinh tế, phục vụ cho các nhu cầu của con người mà con người có thể làm chủ, chi phối được. Dưới góc độ kinh tế - pháp lý, theo nghĩa hẹp, tài sản là đối tượng của quyền sở hữu, gồm các tài nguyên đã được con người khai phát, các sản phẩm do con người làm ra hoặc các lợi ích khác có giá trị sử dụng mà con người có thể hưởng thụ để thỏa mãn các nhu cầu vật chất, tinh thần của mình4. Phùng Trung Tập (2017), “Chế độ tài sản trong Bộ luật Dân sự 2015”, Tạp chí kiếm sát, (03), Tr. 35-42. Nguyễn Như Ý (CB), Đại từ điển tiếng Việt, Nxb, VH-TT, Hà Nội, năm 1999, tr. 1483. 3 Đào Duy Anh, Hán – Việt Từ điển, (Phan Bội Châu hiệu đính), Nxb. VH-TT, Hà Nội, tái bản năm 2005, tr. 665, 696 và 697. 4 Trường đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh (2019), Giáo trình pháp luật về tài sản, quyền sở hữu và thừa kế, PGS. TS Lê Minh Hùng, Nxb Hồng Đức – Hội luật gia Việt Nam, tr. 12. 1 2 10 Dưới góc độ Luật học, khái niệm tài sản lần đầu tiên được quy định tại Điều 172 Bộ luật dân sự năm 1995: “Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản”. Đến Bộ luật dân sự năm 2005 quy định: “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản”. Theo pháp luật hiện hành, Điều 105 Bộ luật Dân sự năm 2015 đã quy định về khái niệm tài sản như sau: “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản”. Có thể nói, đây là khái niệm được Bộ luật dân sự định nghĩa rất rõ ràng và riêng biệt. So với quy định của Bộ luật Dân sự năm 1995 và 2005 thì quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015 được định nghĩa dưới dạng mô tả chứ không phải liệt kê và nêu rõ định dạng từng loại tại sản là “vật”, “tiền”, “quyền tài sản”, “giấy tờ có giá”. Mặt khác, theo tinh thần của Bộ Luật Dân sự năm 2005 và 2015 thì khái niệm tài sản được mở rộng hơn so với quy định năm 1995, cụ thể tài sản bao gồm cả những vật có thực và những vật sẽ có trong tương lai. Vật có thực là vật đã tồn tại vào thời điểm đang xét đến và đã được xác lập quyền sở hữu cho chủ sở hữu của vật đó, ví dụ: ngôi nhà ở đã xây xong và được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở... Còn vật hình thành trong tương lai được hiểu là vật chưa tồn tại hoặc chưa hình thành đồng bộ vào thời điểm xem xét nhưng chắc chắn sẽ có trong tương lai, ví dụ: tiền lương sẽ được hưởng, dự án nhà ở cao tầng đang trong quá trình xây dựng,... Sự mở rộng khái niệm tài sản đã làm cho giá trị pháp lý của khái niệm này được xác định ở phạm vi rộng hơn, từ đó đối tượng của giao dịch dân sự hợp pháp cũng được mở rộng hơn theo hướng đa dạng, phù hợp với nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường nhiều thành phần của nước ta. Trong pháp luật của các nước, rất hiếm có quy định trực tiếp về định nghĩa tài sản. Ngay cả Bộ luật Dân sự của Pháp, một trong những hình mẫu của BLDS của nhiều quốc gia trên thế giới, cũng không trực tiếp đưa ra khái niệm tài sản là gì, mặc dù trong một dự án gần đây khi sửa đổi BLDS Pháp, các học giả có đề xuất đưa khái niệm tài sản vào trong BLDS sửa đổi. Tuy vậy, có một vài BLDS của các nước có đề cập đến định nghĩa về tài sản, chẳng hạn Điều 654 BLDS của bang California (Hoa Kỳ) định nghĩa: “…Trong Bộ luật này, vật mà có thể sở hữu được gọi là tài sản”. Theo Điều 899 BLDS của Québec (Canada): “Tài sản, hoặc hữu hình hoặc vô hình, được chia thành bất động sản và động sản”. Điều 99 BLDS và Thương mại Thái 11 Lan quy định: “Tài sản bao gồm những vật cũng như các đối tượng không cụ thể, có thể có một giá trị và có thể chiếm dụng được”5... Tài sản bao gồm tài sản hiện có và tài sản HTTTL6. Tài sản hiện có là những tài sản “có thực” và đã được xác lập quyền sở hữu cho chủ sở hữu đối với tài sản đó. Nghĩa là, tại thời điểm giao dịch tài sản đã hình thành và đã được công nhận quyền sở hữu đối với tài sản. Tài sản HTTTL là những tài sản chưa tồn tại tại thời điểm giao dịch. Nhà ở là một loại tài sản, những giao dịch về nhà ở ngoài chịu sự điều chỉnh của pháp luật về tài sản còn chịu sự điều chỉnh của pháp luật về nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản và các quy định pháp luật có liên quan. Khái niệm “nhà ở” được định nghĩa tại nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác nhau. Pháp luật về dân sự định nghĩa nhà ở là một loại bất động sản và là đối tượng của những giao dịch dân sự về mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, cho thuê nhà ở hoặc thế chấp nhà ở7,... Theo pháp luật về xây dựng thì nhà ở có thể được hiểu là sản phẩm được xây dựng theo thiết kế, tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước8. Pháp luật về nhà ở định nghĩa nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân9. Đặc biệt, Luật Nhà ở 2014 đã định nghĩa chi tiết, cụ thể các loại nhà ở như nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội, trong đó nhà ở thương mại hiện nay đang được quan tâm và đem lại lợi ích cao về mặt kinh tế cho các chủ thể khác nhau. Theo đó, nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường10. Có thể hiểu, nhà ở thương mại là các căn hộ được xây dựng bởi chủ đầu tư nhằm mục đích bán hoặc cho thuê, cho thuê mua trong đó các bên giao dịch sẽ tự quyết định về vấn đề giá cả. Trường đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh (2019), tlđd (4), tr. 14, 15. Khoản 2 Điều 105 Bộ luật Dân sự năm 2015. 7 Khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Bất động sản bao gồm đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật”. 8 Khoản 10 Điều 3 Luật xây dựng năm 2014, sửa đổi, bổ sung bởi Điểm c Khoản 1 Điều 1 Luật xây dựng năm 2020. 9 Khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014. 10 Khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014. 5 6 12 Đối với các văn bản luật trước đây, khái niệm “nhà ở thương mại hình thành trong tương lai” chưa được nêu cụ thể mà chỉ quy định các khái niệm liên quan đến các giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà ở HTTTL mà không xác định cụ thể được khái niệm thế nào là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. Cụ thể, tại Điều 39 Luật nhà ở năm 2005 quy định: “Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng.”. Khoản 8 Điều 4 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định: “8. Mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là việc mua bán nhà, công trình xây dựng mà tại thời điểm ký hợp đồng, nhà, công trình xây dựng đó chưa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ cụ thể.”. Lần đầu tiên thuật ngữ “nhà ở hình thành trong tương lai” xuất hiện trong văn bản quy phạm pháp luật như là đối tượng của giao dịch bảo đảm được nhắc đến trong Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở năm 2005. Tuy nhiên, thuật ngữ này không được giải thích cụ thể trong Nghị định11. Đến năm 2014, Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ngày 25 tháng 04 năm 2014 của Ngân hàng nhà nước, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ra đời đã giải thích thuật ngữ “nhà ở hình thành trong tương lai”. Theo đó, nhà ở hình thành trong tương lai được hiểu là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc đã hoàn thành việc xây dựng theo quy định pháp luật nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Bên cạnh đó, Thông tư cũng giới hạn nhà ở hình thành trong tương lai là đối tượng của hợp đồng thế chấp chỉ gồm nhà do các tổ chức kinh doanh bất động sản xây dựng và bán cho tổ chức, cá nhân12. Điều đó có thể hiểu Khoản 2 Điều 61 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định “2. Tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được quyền thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng để vay vốn. Thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện theo hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước.”. 12 Khoản 1 Điều 3 Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT quy định: “1. Nhà ở hình thành trong tương lai làm tài sản thế chấp là nhà ở được tổ chức, cá nhân mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà tại thời điểm xác lập hợp đồng thế chấp nhà ở đó đang trong quá trình đầu tư xây dựng theo hồ sơ thiết kế được duyệt và Giấy phép xây dựng (đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng) hoặc đã hoàn thành việc xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng 11 13 rằng, nhà ở thương mại hình thành trong tương lai có thể bao gồm “nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng” hoặc “đã hoàn thành việc xây dựng theo quy định pháp luật nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu”. Trong thực tiễn, có những trường hợp nhà ở đã hình thành và đã được sử dụng từ lâu nhưng vì lý do này hay lý do khác mà không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Nếu căn cứ vào quy định trên để xác định thì vô lý, không phù hợp. Bởi thực tế trong trường hợp này nhà ở đã hình thành ổn định, Ngân hàng và cả cơ quan công chứng đều gặp lúng túng trong trường hợp này13. Với sự phát triển của các giao dịch mua bán nhà đất ngày càng mạnh mẽ làm cho nền kinh tế cũng phát triển vượt bậc. Để tạo ra khung pháp lý phù hợp với thực tế, góp phần thích nghi với sự gia tăng các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thế chấp nhà ở HTTTL, khái niệm nhà ở HTTTL đã được cụ thể hóa trong các quy định pháp luật hiện hành và có sự thống nhất, nhất quán khái niệm để thuận lợi trong cách hiểu và áp dụng quy định. Cụ thể, Khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 đã giải thích rất cô đọng và ngắn gọn khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai là “nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”. Khoản 4 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”. Pháp luật hiện hành đã khẳng định, nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở “đang trong quá trình đầu tư xây dựng” và “chưa được nghiệm thu và đưa vào sử dụng”. Yếu tố này đã xác định rõ những đối tượng là nhà ở đã hình thành và đã đưa vào sử dụng không thuộc dạng nhà ở hình thành trong tương lai14. Từ các phân tích trên, có thể thấy rằng nhà ở thương mại cũng là một loại tài sản nên khi đáp ứng được các đặc điểm của tài sản HTTTL thì nó cũng là nhà ở thương mại HTTTL và khi nhà ở thương mại HTTTL được đưa vào giao dịch thì giao dịch đó chịu điều chỉnh chung của pháp luật về tài sản HTTTL và pháp luật về nhà ở. Do đó, có thể chỉ ra những yếu tố của nhà ở thương mại HTTTL như sau: nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận).” 13 Huỳnh Anh (T10/2016), “Một số vấn đề pháp lý về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại ngân hàng thương mại”, Tạp chí Nghiên cứu và lập pháp, số 19 (323), tr. 53. 14 Huỳnh Anh (T10/2016), tlđd (13), tr. 54.