Tài liệu Luận văn pháp luật về hoạt động huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN TRỊ BÙI THỊ THÙY DUNG PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN ĐỂ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CHUYÊN NGÀNH LUẬT THƯƠNG MẠI TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2021 TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN TRỊ -------- KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN ĐỂ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI SINH VIÊN THỰC HIỆN: BÙI THỊ THÙY DUNG KHÓA: QUẢN TRỊ - LUẬT 41 MSSV: 1651101030023 GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN: ThS. NGÔ GIA HOÀNG TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2021 LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan: Khóa luận tốt nghiệp này là kết quả nghiên cứu của riêng tôi, được thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của ThS. Ngô Gia Hoàng, đảm bảo tính trung thực và tuân thủ các quy định về trích dẫn, chú thích tài liệu tham khảo. Tôi xin chịu trách nhiệm về lời cam đoan này. Tác giả Bùi Thị Thùy Dung DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT CHỮ VIẾT TẮT NỘI DUNG ĐƯỢC VIẾT TẮT BĐS Bất động sản BLDS Bộ luật Dân sự CTCP Công ty Cổ phần UBND Ủy ban nhân dân Nghị định số 19/2015/NĐ-CP Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở Nghị định số 139/2017/NĐ-CP Nghị định số 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ ngày 27/11/2017 quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình và hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................ 1 CHƯƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN ĐỂ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI ................................................. 6 1.1. Tổng quan hoạt động phát triển nhà ở thương mại ...................................6 1.1.1. Khái niệm, đặc điểm nhà ở thương mại ..................................................6 1.1.2. Khái niệm, vai trò của phát triển nhà ở thương mại ................................9 1.1.3. Chủ thể phát triển nhà ở thương mại .....................................................11 1.2. Tổng quan về hoạt động huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại ...............................................................................................................................13 1.2.1. Khái niệm, đặc điểm của hoạt động huy động vốn ...............................13 1.2.2. Ý nghĩa của hoạt động huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại .15 1.3. Tổng quan về sự hình thành và phát triển pháp luật về hoạt động huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại ........................................................16 1.4. Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật về hoạt động huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại ..............................................................................18 CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN ĐỂ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN ...................................................................................................................... 22 2.1. Quy định về các hình thức huy động vốn của doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại ................................................................................................22 2.1.1. Thực trạng pháp luật về các hình thức huy động vốn của doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại .............................................................................22 2.1.2. Giải pháp hoàn thiện về các hình thức huy động vốn của doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại .............................................................................28 2.2. Quy định về điều kiện huy động vốn..........................................................29 2.2.1. Thực trạng pháp luật về điều kiện huy động vốn ..................................29 2.2.2. Giải pháp hoàn thiện về điều kiện huy động vốn ..................................35 2.3. Quy định về việc kiểm soát quá trình huy động vốn và sử dụng vốn huy động ......................................................................................................................37 2.3.1. Thực trạng pháp luật về việc kiểm soát quá trình huy động vốn và sử dụng vốn huy động ...........................................................................................37 2.3.2. Giải pháp hoàn thiện về việc kiểm soát quá trình huy động vốn và sử dụng vốn huy động ...........................................................................................39 2.4. Quy định về quản lý, giám sát và xử phạt của cơ quan quản lý Nhà nước ...............................................................................................................................41 2.4.1. Thực trạng pháp luật về quản lý, giám sát và xử phạt của cơ quan quản lý Nhà nước ......................................................................................................41 2.4.2. Giải pháp hoàn thiện về quản lý, giám sát và xử phạt của cơ quan quản lý Nhà nước ......................................................................................................43 KẾT LUẬN .............................................................................................................. 47 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHẦN MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Nhà ở luôn đóng vai trò quan trọng trong đời sống mỗi gia đình, cá nhân. Cùng với sự gia tăng dân số và tốc độ đô thị hóa nhanh, tăng trưởng kinh tế gắn với thu nhập và mức sống của người dân ngày càng cao, nhu cầu về nhà ở cũng ngày một gia tăng cả về số lượng và chất lượng. Theo đó, nhiều dự án phát triển nhà ở, đặc biệt là những dự án phát triển nhà ở thương mại đã được triển khai xây dựng ở các thành phố lớn để đáp ứng mong muốn ổn định chỗ ở của người dân. Để thực hiện dự án phát triển nhà ở thương mại, doanh nghiệp cần một lượng vốn rất lớn, nên khó có thể đòi hỏi tất cả các chủ đầu tư phải có đủ nguồn vốn thực hiện dự án. Do đó, pháp luật chỉ yêu cầu doanh nghiệp có một lượng vốn sở hữu nhất định, phần còn lại được huy động từ những nguồn khác nhau. Huy động vốn luôn là một bài toán khó đối với các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh cũng như doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại, phần lớn các dự án phát triển nhà ở thương mại hiện nay đang trong tình trạng thiếu vốn dẫn đến dự án bị trì trệ, chậm tiến độ. Trước tình hình các ngân hàng thương mại siết chặt tín dụng bất động sản để hạn chế nợ xấu, các doanh nghiệp kinh doanh phát triển nhà ở thương mại đang phải đối mặt với vấn đề khó khăn về tài chính, đòi hỏi doanh nghiệp cần phải tiếp cận với các kênh huy động vốn khác để có thể bù đắp sự thiếu hụt này, đảm bảo hoàn thành dự án đúng tiến độ, bàn giao nhà cho khách hàng đúng thời hạn. Thực trạng cho thấy các doanh nghiệp hiện nay đang thực hiện huy động vốn trái phép ở một số dự án đầu tư, đặc biệt là ở các thành phố lớn như Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội, Đà Nẵng,… ảnh hưởng nghiêm trọng quyền lợi của khách hàng và sự ổn định, lành mạnh của thị trường bất động sản. Nguyên nhân dẫn đến thực trạng trên một phần là do hành lang pháp lý liên quan đến vấn đề này còn nhiều vướng mắc, bất cập, chưa rõ ràng, dẫn đến việc thực thi pháp luật trên thực tế chưa hiệu quả, thống nhất. Nhận thấy việc hoàn thiện pháp luật về hoạt động huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại là hoàn toàn phù hợp đòi hỏi của thực tiễn, nhằm tạo điều kiện cho các doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại tiếp cận được với những nguồn vốn khác nhau và huy động vốn một cách có hiệu quả, giải quyết được bài toán về tài chính trong kinh doanh, đồng thời tạo ra môi trường đầu tư kinh doanh công bằng, minh bạch, bảo vệ quyền lợi chính đáng của các chủ thể tham gia. Tuy nhiên, hiện nay chưa có nhiều công trình nghiên cứu chuyên sâu về hoạt động huy động vốn của để phát triển nhà ở thương mại. Do đó, sinh viên quyết định chọn đề tài: “Pháp luật về hoạt động huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại” để làm khóa luận cử nhân. 1 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Hiện nay, có những nghiên cứu của các tác giả dưới những hình thức khác nhau liên quan đến pháp luật về hoạt động huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại như: Luận văn Thạc sĩ, bài tạp chí, sách chuyên khảo,… cụ thể: - Luận văn Thạc sĩ luật học với đề tài “Pháp luật về các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam” của tác giả Hà Thị Thu Trang, Đại học quốc gia Hà Nội (2014): Luận văn tập trung phân tích, làm rõ các quy định của pháp luật tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở 2005 và Thông tư số 16/2010/TT-BXD hướng dẫn Nghị định số 71/2010/NĐ-CP về các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trong các dự án phát triển nhà ở thương mại tại Việt Nam. Mặc dù những văn bản này đã được bổ sung, thay thế nhưng Luận văn là cơ sở để tác giả so sánh và đánh giá sự thay đổi quy định của pháp luật trước đây so với pháp luật hiện hành về các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. - Bài viết “Bàn về vấn đề huy động vốn theo hình thức “góp vốn đầu tư thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ở” trong kinh doanh bất động sản” của tác giả Lưu Quốc Thái, đăng trên Tạp chí Nhà nước và pháp luật, số 5 (313)/2014: Bài viết phân tích các quy định, chỉ ra những bất cập và đưa ra các kiến nghị về huy động vốn phát triển nhà ở thương mại theo một trong những hình thức ứng tiền trước theo quy định tại Luật Nhà ở 2005 là ký hợp đồng góp vốn mà bên góp vốn được phân chia sản phẩm là nhà ở theo thỏa thuận, quy định tại điểm c khoản 1 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở 2005. So với hiện nay thì hình thức này đã không còn được pháp luật cho phép thực hiện, tuy nhiên bài viết là nguồn tài liệu tham khảo có giá trị, là cơ sở để tác giả định hướng nghiên cứu về sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật và các kiến nghị hoàn thiện pháp luật về hoạt động huy động vốn của doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại. - Bài viết “Pháp luật về huy động vốn bằng hình thức thu tiền trả trước của người mua nhà ở theo hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai” của tác giả Trần Linh Huân, Nguyễn Thị Hồng Thắm (2020) được đăng trong Tài liệu phục vụ hội thảo “Khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh nhà chung cư và bất động sản thương mại, dịch vụ” của Trường Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh tổ chức ngày 16/7/2020 tại Trường Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh: Bài viết phân tích làm rõ các quy định của pháp luật hiện hành về huy động vốn bằng hình thức thu tiền trả trước của người mua nhà ở theo hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, chỉ ra thực trạng, bất cập trong việc thực thi pháp luật từ đó đưa ra một số giải pháp hoàn thiện. Bài viết là tài liệu tham khảo hỗ trợ tác giả nghiên cứu, làm rõ hình thức 2 huy động vốn này - là một trong những hình thức huy động vốn của doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại được đề cập trong đề tài cũng như định hướng nghiên cứu các hình thức huy động vốn khác được pháp luật quy định. - Bài viết “Một số vấn đề pháp lý về mua bán nhà ở thương mại” của tác giả Nguyễn Thị Hồng Nhung, đăng trên tạp chí Luật sư Việt Nam, số 6 (6/2019): Bài viết phân tích một số hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về mua bán nhà ở thương mại và đề xuất những giải pháp khắc phục, góp phần lành mạnh hóa thị trường mua bán nhà ở thương mại. Bài viết là nguồn tài liệu tham khảo có giá trị để tác giả phân tích một số thực trạng huy động vốn trá hình hiện nay của các chủ đầu tư cũng như đề xuất một số hình thức huy động vốn khác cho thị trường nhà ở thương mại. - Sách chuyên khảo “Chính sách phát triển nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh - Lí luận và thực tiễn” của tác giả Dương Thị Bình Minh, Sử Đình Thanh, Phan Thị Bích Nguyệt, Nguyễn Quỳnh Hoa, Nguyễn Thị Mỹ Linh, Trịnh Thị Kim Oanh (2012): Sách đã phân tích cụ thể những vấn đề lý luận cơ bản về chính sách phát triển nhà ở thương mại, thực trạng chính sách phát triển nhà ở thương mại và các giải pháp hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở thương mại tại Thành phố Hồ Chí Minh. Trong phạm vi nghiên cứu, sách chỉ mới tiếp cận đến hoạt động vay tín dụng của doanh nghiệp để bổ sung nguồn vốn và các chính sách của Nhà nước để thu hút đầu tư để phát triển nhà ở thương mại tại Thành phố Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, đây là nguồn tài liệu tham khảo để tác giả đề xuất hướng hoàn thiện pháp luật về hoạt động huy động vốn để đảm bảo tài chính cho doanh nghiệp tiến hành hoạt động đầu tư phát triển nhà ở thương mại. Nhìn chung, các công trình nghiên cứu nói trên chỉ mới phân tích về một số hình thức huy động vốn cụ thể và chủ yếu theo quy định của các văn bản pháp luật trước đây, đã được bổ sung, thay thế; chưa phân tích toàn diện về hoạt động huy động vốn của doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật hiện hành. Tác giả nhận thấy rằng việc phân tích, đánh giá các quy định của pháp luật về hoạt động huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại một cách có hệ thống là rất cần thiết, đặc biệt là trong thời điểm thị trường nhà ở hiện nay, để từ đó chỉ ra những bất cập và đề xuất những giải pháp hướng đến việc hoàn thiện pháp luật. 3. Mục đích nghiên cứu đề tài Mục đích nghiên cứu của đề tài này là làm rõ một số vấn đề lý luận về hoạt động phát triển nhà ở thương mại và hoạt động huy động vốn của doanh nghiệp để phát triển dự án nhà ở thương mại. Trên cơ sở đó, đề tài sẽ phân tích, đánh giá các 3 quy định của pháp luật hiện hành về hoạt động huy động vốn của doanh nghiệp để phát triển nhà ở thương mại và đối chiếu với thực trạng áp dụng pháp luật để chỉ ra những bất cập, hạn chế, từ đó đưa ra những giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật, hỗ trợ và nâng cao hiệu quả của hoạt động huy động vốn của doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại, góp phần tạo môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, bảo vệ quyền lợi chính đáng của các chủ thể có liên quan. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu đề tài Đối tượng nghiên cứu của đề tài là những quy định pháp luật về hoạt động huy động vốn của doanh nghiệp để phát triển dự án nhà ở thương mại và thực trạng pháp luật. Các nội dung được nghiên cứu đó là: khái niệm, đặc điểm nhà ở thương mại; khái niệm, vai trò phát triển nhà ở thương mại; chủ thể phát triển nhà ở thương mại; khái niệm, đặc điểm của hoạt động huy động vốn; ý nghĩa của hoạt động huy động vốn đối với doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại; tổng quan về sự hình thành và phát triển của pháp luật về hoạt động huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại; sự cần thiết hoàn thiện pháp luật về hoạt động huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại. Về thực trạng, tác giả sẽ nghiên cứu dưới hai góc độ là thực trạng quy định pháp luật và thực trạng áp dụng pháp luật và đề ra các giải pháp hoàn thiện. Phạm vi nghiên cứu đề tài: Tác giả tập trung nghiên cứu hoạt động huy động vốn của doanh nghiệp để đầu tư phát triển dự án nhà ở thương mại thông qua việc nghiên cứu quy định của các văn bản pháp luật như Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở 2014 và các văn bản liên quan. Ngoài ra, tác giả còn nghiên cứu thêm các quy định của các văn bản pháp luật về tài chính, ngân hàng, chứng khoán, hành chính trong pháp luật Việt Nam để làm rõ vấn đề nghiên cứu, cũng như các quy định của pháp luật thế giới có liên quan như pháp luật Singapore, Ấn Độ để so sánh, rút kinh nghiệm nhằm hoàn thiện pháp luật Việt Nam. Bên cạnh đó, tác giả nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp luật để chỉ ra những hạn chế, bất cập trong việc thực thi pháp luật, từ đó đưa ra các giải pháp hoàn thiện. 5. Phương pháp tiến hành nghiên cứu Tác giả sử dụng phối hợp các phương pháp nghiên cứu sau: - Phương pháp phân tích, bình luận: Phương pháp phân tích được sử dụng trong Chương 1 và Chương 2 để phân tích những vấn đề lý luận và làm rõ các quy định của pháp luật hiện hành về hoạt động huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại. Trên cơ sở này, tác giả sử dụng phương pháp bình luận ở Chương 2 để nhận 4 xét, đánh giá tính hợp lý hoặc hạn chế, cũng như bình luận về thực tiễn áp dụng các quy định trên; - Phương pháp so sánh: Phương pháp này được sử dụng trong Chương 1 và Chương 2 để so sánh pháp luật Việt Nam với pháp luật Singapore, pháp luật Ấn Độ; so sánh giữa pháp luật hiện hành với pháp luật trước đây; làm rõ những khác biệt giữa quy định của pháp luật và thực tiễn áp dụng để đánh giá thực trạng pháp luật và rút ra những kinh nghiệm từ pháp luật nước ngoài; - Phương pháp phân tích số liệu thống kê: Phương pháp này được sử dụng để phân tích và đánh giá tình hình thị trường nhà ở thương mại và hoạt động huy động vốn của doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại thời gian vừa qua, từ đó chỉ ra những bất cập, hạn chế và đưa ra những đề xuất mang tính khả thi; - Phương pháp tổng hợp: Phương pháp này được sử dụng trong Chương 2 để tổng hợp, đề xuất các các giải pháp hoàn thiện pháp luật. 6. Bố cục tổng quát của khóa luận Cơ cấu của khóa luận được thiết kế bao gồm: Phần mở đầu Chương 1: Những vấn đề lý luận về hoạt động huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại Kết luận Chương 1 Chương 2: Thực trạng pháp luật về hoạt động huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại và giải pháp hoàn thiện Kết luận Chương 2 Kết luận 5 CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN ĐỂ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI Trong Chương 1, tác giả sẽ trình bày khái quát về hoạt động phát triển nhà ở thương mại, hoạt động huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại, tổng quan về sự hình thành, phát triển pháp luật về hoạt động huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại và sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật về hoạt động huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại thông qua những phân tích về khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa. Qua đó làm rõ những vấn đề lý luận và bản chất của vấn đề nghiên cứu, là cơ sở để phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật ở Chương 2. 1.1. Tổng quan hoạt động phát triển nhà ở thương mại 1.1.1. Khái niệm, đặc điểm nhà ở thương mại Có nhà ở hợp pháp là một trong những nhu cầu không thể thiếu của con người và chăm lo nhà ở cho người dân là mối quan tâm hàng đầu của nhiều quốc gia hiện nay. Hiến pháp 2013 đã quy định về quyền có nơi ở hợp pháp của công dân, nhà nước có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở. Những năm vừa qua, Đảng, Nhà nước và Chính phủ phối hợp với các Bộ, ban, ngành đã đề ra nhiều phương án, kế hoạch nhằm gia tăng số lượng nhà ở trên cả nước. Qua đó, góp phần đảm bảo và ổn định chỗ ở của đại bộ phận người dân. Nhà ở được hiểu theo nghĩa thông thường là nơi cư trú, sinh hoạt của con người. Theo Viện Từ điển học và Bách khoa toàn thư Việt Nam: “Nhà ở là nhà có chức năng chủ yếu để ở, là loại nhà phổ biến nhất trong các khu dân cư đô thị và nông thôn, bao gồm rất nhiều thể loại: ít tầng, nhiều tầng, đơn lập (biệt thự), song lập, liền kề (thành dãy nhà theo mặt phố), chung cư với nhiều căn hộ (nhà tập thể)”1. Dưới góc độ pháp lý, Luật Nhà ở 2014 đã đưa ra khái niệm về nhà ở tại khoản 1 Điều 3 như sau: “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”. Theo đó, nhà ở trước hết là công trình xây dựng, “là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất”2. Nhà ở được xây dựng với mục đích là để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của đối tượng là hộ gia đình, cá nhân. Bên cạnh hộ gia đình, cá nhân thì có thể có những nhóm người khác cũng có thể xây dựng chung công trình xây dựng để ở như một Viện Từ điển học và Bách khoa toàn thư Việt Nam, http://bachkhoatoanthu.vass.gov.vn/noidung/tudien/Lists/GiaiNghia/View_Detail.aspx?TuKhoa=nh%C3%A 0%20%E1%BB%9F&ChuyenNganh=0&DiaLy=0&ItemID=24382, truy cập ngày 23/4/2021 2 Khoản 10 Điều 3 Luật Xây dựng (Luật số 50/2014/QH13) ngày 18/06/2014 1 6 nhóm bạn bè sống chung thì trong trường hợp này, liệu đây có được xác định là nhà ở hay không. Có thể thấy, việc xác định nhà ở chủ yếu dựa vào mục đích sử dụng là để ở chứ không phụ thuộc vào chủ thể sử dụng, bất kỳ ai sử dụng nhà để ở thì nhà đó đều được coi là nhà ở3, để phân biệt với các loại bất động sản khác với mục đích kinh doanh, thương mại hay xã hội. Luật Sở hữu bất động sản Singapore cũng định nghĩa “nhà ở” tương tự như Luật Nhà ở Việt Nam, đều xác định dựa vào mục đích sử dụng của con người là để ở, để cư trú4. Trong khi đó, theo pháp luật bất động sản Ấn Độ, khái niệm “nhà ở” được bao hàm trong thuật ngữ “căn hộ”, hoặc còn được gọi là lô, văn phòng, cơ sở,… hay bất kỳ một tên gọi nào khác, là một phần riêng biệt và khép kín của bất kỳ tài sản nào không dịch chuyển được, sử dụng cho mục đích cư trú, thương mại hoặc mục đích phụ khác5. Có thể thấy, pháp luật Ấn Độ không phân biệt nhà ở với các loại bất động sản khác ngoài mục đích để ở như kinh doanh, thương mại mà đồng nhất các loại hình có cùng chung đặc điểm kết cấu vào cùng một khái niệm. Căn cứ vào mục đích tạo lập nhà ở, Luật Nhà ở 2014 phân loại nhà ở thành nhiều loại khác nhau như nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư. Trong đó, khái niệm “nhà ở thương mại” lần đầu tiên được cụ thể hóa tại khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở 2014: “Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường”. Trước đây, tại khoản 1 Điều 33 Luật Nhà ở 2005 có gián tiếp giải thích về thuật ngữ “nhà ở thương mại” với tư cách là một trong các phương thức phát triển nhà ở, theo đó đây là “Nhà ở do tổ chức, cá nhân đầu tư phát triển để bán, cho thuê theo nhu cầu của thị trường”. So với Luật Nhà ở 2005, Luật Nhà ở 2014 đã bổ sung hình thức thuê mua nhà ở thương mại, là một giải pháp cho những đối tượng có nhu cầu nhưng chưa đủ khả năng tài chính để mua ngay một căn nhà. Từ khái niệm trên có thể thấy, nhà ở thương mại được đầu tư xây dựng với mục đích là để kinh doanh thông qua các giao dịch bán, cho thuê, cho thuê mua. Đối tượng được sở hữu nhà ở thương mại cũng không bị giới hạn so với các loại nhà ở chỉ dành cho đối tượng nhất định như nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở để Nguyễn Minh Oanh (2018), Bình luận Luật Nhà ở năm 2014, Nhà xuất bản Lao động, tr. 13 Khoản 1 Điều 2 Luật Sở hữu bất động sản Singapore 1973: “dwelling-house” includes any building or tenement, or any part thereof, which is used, constructed or adapted for use for human habitation;”, https://sso.agc.gov.sg/Act/RPA1976?ProvIds=pr2-#pr2-, truy cập ngày 25/4/2021 5 Điểm e Điều 2 Luật Bất động sản (Quy định và Phát triển) Ấn Độ 2016: “"apartment" whether called block, chamber, dwelling unit, flat, office, showroom, shop, godown, premises, suit, tenement, unit or by any other name, means a separate and self-contained part of any immovable property, including one or more rooms or enclosed spaces, located on one or more floors or any part thereof, in a building or on a plot of land, used or intended to be used for any residential or commercial use such as residence, office, shop, showroom or godown or for carrying on any business, occupation, profession or trade, or for any other type of use ancillary to the purpose specified;” https://www.aaptaxlaw.com/real-estate-act-2016/section-2-real-estate-act-2016definitions-section-2-the-real-estate-regulation-and-development-act-2016.html, truy cập ngày 25/4/2021 3 4 7 phục vụ tái định cư; chỉ cần thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam có nhu cầu đều có thể mua nhà ở thương mại. Với những lựa chọn phong phú, đa dạng cùng với những tiện ích kèm theo, nhà ở thương mại, đặc biệt căn hộ chung cư đang là một trong những lựa chọn yêu thích của khách hàng và khả năng nhu cầu sẽ tăng cao trong tương lai. Theo dự báo, nhu cầu về nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2021-2030 là hơn 149 triệu m2 sàn, trong đó nhu cầu nhà ở chung cư cao tầng gần 60 triệu m2 sàn6. Đối với chủ đầu tư, đây cũng là một lựa chọn đầu tư thông minh và hiệu quả bởi tính thanh khoản tốt, dễ sang nhượng. Khác với những loại nhà ở khác, nhà ở thương mại có những đặc điểm sau: Thứ nhất, tính thương mại: Đây là đặc điểm tạo nên sự khác biệt đặc trưng giữa nhà ở thương mại so với các loại nhà ở thông thường khác. Nhà ở thương mại do chủ đầu tư xây dựng để chuyển giao cho chủ thể khác sử dụng để ở, chủ đầu tư không phải là người trực tiếp sử dụng nhà ở đó7. Mục đích tạo lập của chủ đầu tư nhà ở thương mại là để tìm kiếm lợi nhuận thông qua hoạt động bán, cho thuê, cho thuê mua. Đây được xem như là một hoạt động đầu tư kinh doanh sinh lời của doanh nghiệp. Trong khi đó các loại nhà ở khác như nhà ở xã hội, nhà ở công vụ hay nhà ở để phục vụ tái định cư được xây dựng chủ yếu với mục đích chính ngoài mục đích kinh doanh thương mại. Tính “thương mại” ở đây nhắm tới mục đích tạo lập nhà của chủ đầu tư là để đưa vào kinh doanh, cần phân biệt “thương mại” ở đây không phải là nhà ở này xây dựng lên để phục vụ nhu cầu làm văn phòng, trụ sở giao dịch thương mại,… bản chất đây vẫn là nhà ở, là công trình để phục vụ mục đích cư trú, sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân; Thứ hai, tính thị trường: Hình thức kinh doanh nhà ở thương mại chủ yếu tuân theo cơ chế thị trường. Nếu như những loại nhà ở khác hầu như hoàn toàn tuân theo sự kiểm soát và quy định chặt chẽ của Nhà nước thì nhà ở thương mại chịu sự can thiệp của Nhà nước ít hơn, Nhà nước không can thiệp sâu mà chủ yếu tôn trọng sự thỏa thuận của các bên. Hoạt động mua bán nhà ở thương mại là sự thỏa thuận giữa các bên về việc chuyển giao nhà ở thương mại, các bên sẽ tự thỏa thuận với nhau về vấn đề mua bán, giá cả, bàn giao nhà và các nội dung khác liên quan theo như nội dung Hợp đồng đã ký kết; Thứ ba, tính đa dạng: Nhà ở thương mại đa dạng về loại hình cũng như giá cả. Khi mua nhà ở thương mại, khách hàng sẽ có nhiều lựa chọn như: căn hộ chung cư, biệt thự, nhà phố. “Nhà ở thương mại có nhiều loại như nhà giá rẻ và nhà ở cao cấp; nhà nhỏ, nhà trung bình và lớn đáp ứng cho nhiều đối tượng và nhu cầu khác Quyết định số 4834/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ngày 31 tháng 12 năm 2020 về phê duyệt đề án “Xây dựng Chương trình phát triển nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2021-2030” 7 Nguyễn Minh Oanh, tllđ (3), tr. 14 6 8 nhau”8. Tùy vào nhu cầu cũng như khả năng tài chính, mỗi khách hàng sẽ có sự lựa chọn của mình khi mua nhà ở thương mại. Trong giai đoạn từ năm 2021-2025, Nhà nước khuyến khích phát triển các dự án nhà ở thương mại giá thấp, phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận dân cư khu vực đô thị9. Đây là chính sách tạo điều kiện cho những đối tượng có thu nhập thấp như công nhân viên, người lao động có khả năng sở hữu nhà ở; Thứ tư, tính khu vực và địa phương: Nhà ở, đặc biệt là nhà ở thương mại chịu sự ảnh hưởng rất lớn bởi những thứ xung quanh nó. Sở dĩ mỗi nhà ở thương mại có giá bán khác nhau là phụ thuộc vào vị trí của khu đất và những công trình xung quanh. Những nhà ở được xây dựng ở vị trí “đắc địa”, có quy hoạch rõ ràng, giao thông thuận lợi, kết nối tiện ích hạ tầng thuận tiện, dễ dàng, gần với trường học, bệnh viện, siêu thị, công viên cây xanh thì sẽ có giá bán cao hơn so với những căn nhà ở ngoại ô, xa trung tâm thành phố, đi lại khó khăn, thiếu vắng tiện ích cộng đồng và hạ tầng giao thông. 1.1.2. Khái niệm, vai trò của phát triển nhà ở thương mại Theo quy định tại khoản 9 Điều 3 Luật Nhà ở 2014: “Phát triển nhà ở là việc đầu tư xây dựng mới, xây dựng lại hoặc cải tạo làm tăng diện tích nhà ở”. Theo đó, phát triển nhà ở thương mại được hiểu là việc đầu tư xây dựng mới, xây dựng lại hoặc cải tạo làm tăng diện tích nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường. Theo quy định tại Điều 17 Luật Nhà ở 2014 được sửa đổi, bổ sung bởi Điều 2 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng, phát triển nhà ở bao gồm 3 hình thức phát triển nhà ở theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở, phát triển nhà ở theo dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân. Trong phạm vi đề tài, tác giả chỉ nghiên cứu hoạt động phát triển nhà ở thương mại theo dự án, thuộc trường hợp phát triển nhà ở để cho thuê, cho thuê mua, để bán của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm a khoản 2 Điều 18 Luật Nhà ở 2014. Đây là hoạt động đầu tư kinh doanh của doanh nghiệp. Theo quy định tại khoản 4 Điều 3 Luật Đầu tư 2020 “dự án đầu tư là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định”. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải được thẩm định, phê duyệt và thực hiện theo quy định của pháp luật. Luật Nhà ở 2014 quy định cụ thể về việc lựa chọn chủ đầu tư dự án và yêu cầu tiêu chuẩn thiết kế nhà ở thương mại. Nguyễn Thị Hồng Nhung (2019), Một số vấn đề pháp lý về mua bán nhà ở thương mại, Tạp chí Luật sư Việt Nam, số 6 (6/2019), tr. 9 9 Trần Xuân Tình, “Phát triển nhà ở thương mại giá rẻ giai đoạn 2021-2025”, https://www.vietnamplus.vn/phat-trien-nha-o-thuong-mai-gia-re-giai-doan-20212025/686134.vnp, truy cập ngày 10/5/2021 8 9 Để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại cần một lượng vốn rất lớn, do đó đòi hỏi doanh nghiệp phải có đủ năng lực tài chính cũng như khả năng huy động vốn. Thời gian gần đây, hàng loạt dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại xuất hiện với số vốn đầu tư lên đến hàng nghìn tỷ đồng. Vừa qua, UBND tỉnh Phú Thọ vừa có quyết định phê duyệt kết quả lựa chọn Công ty Cổ phần (CTCP) May - Diêm Sài Gòn là nhà đầu tư hai khu nhà ở đô thị với tổng vốn đầu tư hơn 2.000 tỷ đồng10. Và đáng kể đến đó là dự án khu đô thị Đại An tại Văn Giang, Hưng Yên do CTCP Vinhomes làm chủ đầu tư có quy mô dự án khoảng 293,96 ha với số vốn đầu tư thực hiện dự án lên đến 32.661 tỷ đồng11. Những năm gần đây, dự án phát triển nhà ở thương mại đang thu hút sự quan tâm, đầu tư rất lớn của nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Trong Quý I/2021, trên cả nước có 95 dự án với 38.210 căn hộ được cấp phép; 1.380 dự án với 306.053 căn hộ đang triển khai xây dựng; 41 dự án với 5.280 căn hộ hoàn thành, có 88 dự án với 26.019 căn hộ được các Sở Xây dựng có văn bản thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai12. Ngoài ra, những dự án nhà ở này cũng là một trong những kênh đầu tư của người dân bên cạnh việc gửi tiền vào ngân hàng hay những kênh đầu tư khác như vàng, chứng khoán, ngoại tệ,… Trước sự gia tăng dân số, xu hướng đô thị hóa, nhu cầu nhà ở của người dân cũng tăng cao, đặc biệt là ở các đô thị lớn. Trong nền kinh tế thị trường, không phải lúc nào người có nhu cầu về nhà ở cũng tự xây dựng nhà ở cho mình. Để tiết kiệm thời gian, công sức và đảm bảo tính chuyên nghiệp, nhiều nhà đầu tư đã thực hiện hoạt động kinh doanh thông qua việc xây nhà ở để bán lại cho người có nhu cầu nhằm thu lợi nhuận.13 Hoạt động phát triển nhà ở thương mại đóng góp vai trò quan trọng đối với đời sống người dân cũng như sự phát triển của kinh tế - xã hội, cụ thể: Thứ nhất, thông qua hoạt động phát triển nhà ở thương mại, các doanh nghiệp đã cung cấp một lượng lớn nhà ở cho nhiều hộ gia đình, cá nhân, giúp ổn định và cải thiện chỗ ở của các tầng lớp dân cư, đảm bảo vấn đề an cư lạc nghiệp. Phát triển nhà ở là một trong những nội dung quan trọng của chính sách phát triển kinh tế - xã hội. Có chỗ ở thích hợp và an toàn là một trong những quyền cơ bản, là điều kiện cần thiết để phát triển con người một cách toàn diện, nhân tố quyết định để phát Nguyên Vũ, “CTCP May - Diêm Sài Gòn trúng thầu 02 dự án hơn 2.000 tỷ ở Phú Thọ”, https://baophapluat.vn/ctcp-may-diem-sai-gon-trung-thau-02-du-an-hon-2-000-ty-o-phu-thopost398500.html, truy cập ngày 29/6/2021 11 Quyết định số 515/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính Phủ ngày 31/3/2021 phê duyệt chủ trương đầu tư dự án khu đô thị Đại An, thuộc địa bàn xã Tân Quang, thị trấn Như Quỳnh thuộc huyện Văn Lâm và xã Nghĩa Trụ, huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên 12 Phụ lục ban hành kèm theo Thông cáo số 34/TC-BXD ngày 06/5/2021 của Bộ Xây dựng về việc công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản Quý I/2021 13 Nguyễn Minh Oanh, tlđd (3), tr. 14 10 10 triển nguồn nhân lực phục vụ cho sự nghiệp phát triển đất nước14. Bởi lẽ nhà ở không chỉ là nơi người dân cư trú, sinh hoạt mà còn là nơi để mọi thành viên trong gia đình thư giãn, nghỉ ngơi, tái tạo sức lao động, qua đó ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống, hiệu quả lao động, góp phần vào sự phát triển của nền kinh tế cũng như giải quyết vấn đề an sinh xã hội; Thứ hai, hoạt động phát triển nhà ở thương mại trực tiếp tác động đến những ngành có liên quan đến xây dựng như công nghiệp vật liệu xây dựng, ngành cung cấp thiết bị, máy móc xây dựng. Chất lượng và quy mô nhà ở thương mại sẽ góp phần kích thích hay hạn chế nhu cầu của người dân với các loại hàng hóa như: dụng cụ gia đình, hàng điện tử điện lạnh, trang trí nội thất. Ngoài ra, thị trường bất động sản (BĐS) có mối liên hệ chặt chẽ và tác động đến nhiều thị trường liên quan như thị trường tài chính, thị trường bảo hiểm,… hoạt động phát triển nhà ở thương mại đóng góp một khoảng không nhỏ vào cho ngân sách nhà nước thông qua các khoản thuế, phí mua bán, chuyển nhượng. Bên cạnh đó, hoạt động xây dựng nhà ở thương mại còn cung cấp một lượng lớn việc làm cho người lao động, giảm thiểu tình trạng thất nghiệp. Thứ ba, hoạt động phát triển nhà ở thương mại với những tòa chung cư, nhà cao tầng, biệt thự mọc lên hay sự hình thành những khu dân cư, khu đô thị cao cấp với đầy đủ những tiện ích, hạ tầng xã hội, đặc biệt là ở những thành phố lớn đã góp phần phát triển hạ tầng quốc gia, cải thiện diện mạo và thống nhất quy hoạch đô thị, cũng như góp phần vào công cuộc đô thị hóa, hiện đại hóa, phản ánh trình độ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, phát triển đô thị, nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại. Một số khu đô thị hiện đại có thể kể đến như: Khu đô thị Vinhomes Ba Son (Quận 1, TP. Hồ Chí Minh); Khu đô thị Sala (Quận 2, TP. Hồ Chí Minh); Khu đô thị Vinhomes Royal City (quận Thanh Xuân, Hà Nội); Khu đô thị Ecopark (Văn Giang, Hưng Yên),… 1.1.3. Chủ thể phát triển nhà ở thương mại Kinh doanh bất động sản là ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện quy định tại Phụ lục IV Luật Đầu tư 2020. Mục đích của việc quy định điều kiện kinh doanh được Luật Đầu tư 2020 xác định là để đáp ứng các yêu cầu về quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe của cộng đồng15. Do đó, các chủ thể kinh doanh BĐS cũng cần đáp ứng những điều kiện nhất định để có thể tiến hành hoạt động đầu tư kinh doanh của mình. Quyết định số 2127/QĐ-TTg 2011 của Thủ tướng Chính phủ ngày 30/11/2011 phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 15 Khoản 1 Điều 7 Luật Đầu tư (Luật số 61/2020/QH14) ngày 17/06/2020 14 11 Xuất phát từ mục đích của việc xây dựng nhà ở thương mại không như những loại nhà ở khác là hoạt động kinh doanh, tìm kiếm lợi nhuận, do đó, pháp luật đặt ra điều kiện cụ thể đối với chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở. Doanh nghiệp được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại theo quy định tại Điều 21 Luật Nhà ở 2014 phải thỏa mãn điều kiện là doanh nghiệp, hợp tác xã (sau đây gọi tắt là doanh nghiệp) có chức năng kinh doanh BĐS tại Việt Nam và có vốn ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư. Trước khi Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực, doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải có vốn pháp định tối thiểu là 20 tỷ đồng, tuy nhiên hiện nay, pháp luật không yêu cầu mức vốn pháp định, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho doanh nghiệp trong quá trình đầu tư kinh doanh. Pháp luật quy định doanh nghiệp phải có mức vốn ký quỹ tương ứng với mức vốn đầu tư của dự án, quy định này nhằm ràng buộc trách nhiệm thực hiện dự án đúng tiến độ của chủ đầu tư. Khoản 2 Điều 26 Luật Nhà ở 2014 cũng quy định chủ đầu tư phải bảo đảm năng lực tài chính để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật. Theo đó, chủ đầu tư phải có năng lực tài chính theo quy định tại Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013, được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 10 Điều 1 Nghị đinh số 148/2020/NĐ-CP của Chính phủ ngày 18/12/2020 sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, pháp luật không yêu cầu chủ đầu tư có vốn chủ sở hữu tương ứng 100% tổng mức đầu tư dự án mà chỉ yêu cầu chủ đầu tư có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên, tuy nhiên pháp luật quy định chủ đầu tư phải có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác. Đối với dự án phát triển nhà ở xã hội, Nhà nước cũng là một chủ thể tham gia vào hoạt động này cùng với các chủ thể khác như doanh nghiệp, hợp tác xã không cần có chức năng kinh doanh BĐS hay hộ gia đình, cá nhân, những chủ thể bình thường đều có thể bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Các chủ đầu tư hầu như không giới hạn, nhà nước khuyến khích, đa dạng hóa các hình thức đầu tư đối với loại nhà ở này. Do đó, Nhà nước đặt ra các chính sách ưu đãi, hỗ trợ chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội. Khác với dự án phát triển nhà ở xã hội, không phải chủ thể nào cũng được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, pháp luật đặt ra các điều kiện để lựa chọn chủ đầu tư có đủ năng lực tài chính bảo đảm có nguồn vốn lớn cũng như có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư. 12 Đối với hoạt động kinh doanh nhằm mục đích sinh lợi nhuận và đòi hỏi tiềm lực tài chính lớn như hoạt động phát triển nhà ở thương mại, pháp luật quy định chặt chẽ về điều kiện của các chủ thể được phép đầu tư kinh doanh lĩnh vực này. Đây là yêu cầu cần thiết nhằm chọn lọc những chủ thể đủ khả năng để đảm bảo kinh doanh có hiệu quả, đảm bảo sự phát triển bền vững, ổn định của thị trường kinh doanh nhà ở cũng như nền kinh tế nước nhà. Qua đó, bảo vệ được quyền lợi của khách hàng cũng như các chủ thể có liên quan. 1.2. Tổng quan về hoạt động huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại 1.2.1. Khái niệm, đặc điểm của hoạt động huy động vốn Theo Từ điển Tiếng Việt thì “Vốn là tiền của bỏ ra lúc đầu, dùng trong sản xuất kinh doanh nhằm sinh lợi hay tổng thể những gì có sẵn tích lũy được dùng trong một lĩnh vực hoạt động nào đó để hoạt động có hiệu quả”16. Dưới góc độ pháp lý, thuật ngữ “vốn” tồn tại dưới các hình thái khác nhau. Theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013, chủ đầu tư phải có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án từ 15% - 20% tổng vốn đầu tư dự án. Nguồn vốn này được gọi là vốn chủ sở hữu. Ngoài ra, đối với một số doanh nghiệp kinh doanh các ngành nghề kinh doanh có điều kiện, nhằm hạn chế rủi ro cũng như đảm bảo trách nhiệm tài sản của doanh nghiệp, pháp luật yêu cầu doanh nghiệp có nguồn vốn tối thiểu để thành lập doanh nghiệp gọi là vốn pháp định. Bên cạnh đó, trên thị trường còn tồn tại nhiều loại vốn khác nhau tương ứng với mỗi loại hình doanh nghiệp: vốn điều lệ, vốn ký quỹ, vốn có quyền biểu quyết,… Vốn là một yếu tố không thể thiếu đối với mỗi doanh nghiệp từ khi thành lập đến lúc vận hành. Vốn là cơ sở cho hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp, là yếu tố quan trọng quyết định sự phát triển của doanh nghiệp. Nếu doanh nghiệp vạch ra một dự án tuyệt vời với những tính toán lợi nhuận hàng nghìn tỷ đồng nhưng không có tài chính để thực hiện thì dự án đó sẽ chỉ mãi tồn tại trên giấy. Trong nền kinh tế thị trường, doanh nghiệp cần nguồn vốn lớn để mở rộng và thúc đẩy hoạt động đầu tư kinh doanh của mình, qua đó khẳng định vị thế của doanh nghiệp cũng như nâng cao năng lực cạnh tranh trên thị trường. Đặc biệt đối với hoạt động phát triển nhà ở thương mại, vốn đóng vai trò then chốt quyết định sự thành công của hoạt động đầu tư kinh doanh. 16 Nguyễn Như Ý (1998), Đại Từ điển Tiếng Việt, Nhà xuất bản Văn hóa thông tin, tr. 1126 13 Khi nguồn vốn của doanh nghiệp không đủ để đảm bảo cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, doanh nghiệp tiến hành hoạt động huy động vốn. “Theo nghĩa chung nhất, huy động vốn là quá trình tìm kiếm, khai thác và đưa vốn vào quá trình tạo lập và sản xuất kinh doanh”17. Theo đó, kết hợp với khái niệm phát triển nhà ở thương mại, có thể hiểu, huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại là quá trình tìm kiếm, khai thác và đưa vốn vào quá trình đầu tư xây dựng mới, xây dựng lại hoặc cải tạo làm tăng diện tích nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường. Thuật ngữ “huy động vốn” thường được đề cập nhiều trong ngành ngân hàng, thông qua việc các ngân hàng thương mại tiến hành huy động vốn từ các tổ chức kinh tế và cá nhân trong xã hội. Ngoài ra, trong một số ngành cần nguồn vốn lớn như kinh doanh bất động sản, kinh doanh bảo hiểm,… doanh nghiệp cũng thường tiến hành huy động vốn phục vụ hoạt động kinh doanh của mình. Trong số các kênh huy động vốn, vay vốn ngân hàng là một trong những kênh huy động vốn truyền thống được đa số doanh nghiệp áp dụng. Đối với các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, vay vốn ngân hàng cũng là một trong những lựa chọn của doanh nghiệp để đảm bảo nguồn vốn kinh doanh. Theo thống kê, dư nợ tín dụng đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS năm 2020 là 633,740 nghìn tỷ đồng18. Những năm gần đây, các doanh nghiệp trên thị trường đang có xu hướng chuyển sang hình thức phát hành trái phiếu để huy động vốn. Năm 2020, doanh nghiệp đã huy động hơn 400.000 tỷ đồng bằng trái phiếu19. Những dự án phát triển nhà ở thương mại đòi hỏi rất nhiều vốn, có những án lớn với vốn đầu tư lên đến hàng ngàn tỷ đồng. Pháp luật chỉ yêu cầu chủ đầu tư có vốn chủ sở hữu từ 15% - 20% tùy vào quy mô sử dụng đất. Số vốn còn lại doanh nghiệp cần tiến hành hoạt động huy động từ các nguồn khác nhau để có thể thực hiện dự án đầu tư kinh doanh phù hợp với quy định của pháp luật. Do thị trường nhà ở là thị trường quan trọng của nền kinh tế nên hoạt động huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại cũng có những đặc điểm đặc thù sau: Về chủ thể: Không giống với những ngành nghề khác, chủ thể của hoạt động huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại là các doanh nghiệp đáp ứng được các điều kiện làm chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại theo quy định của pháp Hà Thị Thu Trang (2014), Pháp luật về các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học quốc gia Hà Nội, tr. 21 18 Phụ lục ban hành kèm theo Thông cáo số 06/TC-BXD ngày 05/02/2021 của Bộ Xây dựng về việc công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản Quý IV và cả năm 2020 19 Mai Phương, “Các doanh nghiệp đã huy động hơn 400.000 tỉ đồng bằng trái phiếu”, https://thanhnien.vn/tai-chinh-kinh-doanh/cac-doanh-nghiep-da-huy-dong-hon-400000-ti-dong-bang-traiphieu-1329704.html, truy cập ngày 30/6/2021 17 14