Tài liệu Luận văn đòi lại quyền sử dụng đất cho mượn theo pháp luật dân sự việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH NGUYỄN THỊ THÚY HƯỜNG ĐÒI LẠI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO MƯỢN THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2022 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH ĐÒI LẠI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO MƯỢN THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM Chuyên ngành: Luật Dân sự và Tố tụng Dân sự Định hướng ứng dụng Mã số: 8380103 Người hướng dẫn khoa học : PGS.TS Lê Minh Hùng Học viên : Nguyễn Thị Thúy Hường Lớp : Cao học Luật, Cần Thơ khóa 2 TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2022 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn “Đòi lại quyền sử dụng đất cho mượn theo pháp luật dân sự Việt Nam” là công trình nghiên cứu khoa học do chính tôi thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS.TS Lê Minh Hùng. Các nội dung, thông tin được trình bày trong luận văn là chính xác và trung thực. Tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm về lời cam đoan trên của mình. Thành phố Hồ Chí Minh, ngày tháng Tác giả Nguyễn Thị Thúy Hường năm 2022 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nội dung đầy đủ của từ viết tắt BLDS Bộ luật Dân sự BLTTDS Bộ luật Tố tụng dân sự HĐTP Hội đồng thẩm phán HĐXX Hội đồng xét xử NĐ-CP Nghị định – Chính phủ TAND Tòa án nhân dân TTLT Thông tư liên tịch UBND Ủy ban nhân dân MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU ......................................................................................................... 1 CHƯƠNG 1. CĂN CỨ ĐỂ ĐÒI LẠI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO MƯỢN THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM ............................................................ 8 1.1. Giữa các bên có tồn tại giao dịch cho mượn quyền sử dụng đất ............... 8 1.1.1. Giữa các bên có lập hợp đồng, giao dịch cho mượn quyền sử dụng đất ... 8 1.1.2. Giữa các bên không có lập hợp đồng, giao dịch cho mượn quyền sử dụng đất......................................................................................................................... 22 1.2. Có căn cứ phát sinh quyền đòi lại quyền sử dụng đất cho mượn............ 26 1.2.1. Hết thời hạn cho mượn quyền sử dụng đất ............................................... 26 1.2.2. Có căn cứ khác để bên có quyền sử dụng đất cho mượn được đòi lại quyền sử dụng đất ................................................................................................ 30 Kết luận chương 1 .................................................................................................... 33 CHƯƠNG 2. CÁC TRƯỜNG HỢP ĐÒI LẠI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO MƯỢN VÀ HỆ QUẢ PHÁP LÝ THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM .. 34 2.1. Trường hợp đòi được quyền sử dụng đất và hệ quả pháp lý ................... 34 2.1.1. Xác định hiện trạng của quyền sử dụng đất lúc hoàn trả ......................... 35 2.1.2. Nghĩa vụ của bên nhận lại quyền sử dụng đất về việc thanh toán toán giá đầu tư tăng giá trị đất, hoặc có trồng cây, xây dựng trên đất ............................ 39 2.2. Trường hợp không đòi được quyền sử dụng đất cho mượn và hệ quả pháp lý ................................................................................................................... 41 2.2.1. Các trường hợp không đòi được quyền sử dụng đất cho mượn ............... 41 2.2.2. Nghĩa vụ của bên được hưởng quyền sử dụng đất trong việc thanh toán giá trị đất và bồi thường thiệt hại ....................................................................... 46 Kết luận chương 2 .................................................................................................... 50 KẾT LUẬN ............................................................................................................... 51 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC 1 PHẦN MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Đất đai không chỉ là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước mà còn là nơi người dân xây dựng nhà ở, sản xuất kinh doanh, an cư lạc nghiệp. Không ai có thể phủ nhận vai trò quan trọng của đất đai đối với cuộc sống của con người, nó có ý nghĩa hàng đầu trong đời sống kinh tế, chính trị, xã hội và an ninh, quốc phòng của mỗi quốc gia. Tranh chấp đất đai là một hiện tượng xảy ra phổ biến trong xã hội. Đặc biệt, khi nước ta chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, đất đai trở thành một loại hàng hóa đặc biệt có giá trị thì tranh chấp đất đai có xu hướng ngày càng gia tăng cả về số lượng cũng như mức độ phức tạp, trong đó có loại tranh chấp về đòi lại quyền sử dụng đất cho mượn, đây cũng là một trong những tranh chấp phổ biến hiện nay. Dạng tranh chấp này thường xảy ra như sau: Trước đây do hoàn cảnh lịch sử, chính quyền địa phương đã mượn đất của các cơ sở nói trên để sử dụng hoặc tịch thu một số cơ sở để làm trụ sở cơ quan, trường học... đến nay các cơ sở đó đòi lại nhưng Nhà nước không trả lại được nên dẫn đến khiếu kiện của các cơ sở đó. Hoặc việc một bên cho bên kia mượn đất để sử dụng, có vụ cho mượn gần đây, có vụ cho mượn cách đây vài chục năm (nhất là ở miền nam). Trong nhiều trường hợp không làm hợp đồng, chỉ giao kết bằng miệng dẫn đến khi bên cho mượn đòi lại, bên mượn đã xây dựng nhà kiên cố, một số có tên trong sổ địa chính hoặc được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì việc tranh chấp này càng trở nên phức tạp, dẫn đến việc công dân khiếu kiện lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giải quyết tranh chấp đất đai, đòi lại quyền sử dụng đất cho mượn là việc vô cùng khó khăn và phức tạp vì nó vừa mang tính chất của các giao dịch dân sự, vừa bị chi phối bởi chính sách pháp luật về đất đai trong từng thời kỳ, từng giai đoạn lịch sử. Ở mỗi giai đoạn tương ứng với mỗi thời kỳ lịch sử, chính sách, pháp luật về đất đai lại có sự thay đổi. Hiện nay, đã có nhiều quy định pháp luật dân sự và các quy định pháp luật có liên quan điều chỉnh về vấn đề đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai nói chung, giải quyết tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất cho mượn nói riêng, nhưng các quy định này chưa thực sự đồng bộ; nhiều quy định không còn phù hợp với đời sống xã hội, có sự mâu thuẫn, chồng chéo nhau nhưng lại chậm được sửa đổi bổ sung v.v... 2 Điều này khiến cho công tác giải quyết tranh chấp đất đai trong thực tế gặp nhiều khó khăn, vướng mắc. Thực tiễn giải quyết tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất cho mượn tại TAND các cấp cho thấy, không ít Tòa án lúng túng trong việc xử lý các tình huống cụ thể, nhiều vụ án bị Tòa án cấp trên sửa, hủy do áp dụng pháp luật giải quyết vụ việc không chính xác. Vì vậy, việc nghiên cứu tranh chấp đất đai và pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định pháp luật dân sự Việt Nam là cần thiết trong giai đoạn hiện nay. Đây cũng là vấn đề đang được Đảng, Nhà nước và các cấp, các ngành đặc biệt quan tâm. Xuất phát từ những lý do trên, học viên quyết định lựa chọn đề tài “Đòi lại quyền sử dụng đất cho mượn theo pháp luật dân sự Việt Nam” để làm luận văn thạc sĩ luật học. Những nội dung nghiên cứu của luận văn có ý nghĩa nhất định về mặt lý luận và thực tiễn. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Vấn đề liên quan đến tranh chấp đất đai, tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất đối với đất cho mượn theo pháp luật dân sự Việt Nam đã được nhiều tác giả nghiên cứu, đề cập, trình bày và phân tích trong nhiều công trình nghiên cứu. Có thể kể đến một số sách chuyên khảo, luận văn thạc sỹ luật học và các bài viết trên các tạp chí như: Thứ nhất, Đỗ Văn Đại, (2013), Những biện pháp xử lý việc không thực hiện đúng hợp đồng trong pháp luật Việt Nam, Nxb. Chính trị Quốc gia (tái bản lần thứ nhất): Đây là một công trình nghiên cứu khá toàn diện về các biện pháp khắc phục hậu quả của hành vi vi phạm hợp đồng và BTTH do vi phạm hợp đồng của tác giả Đỗ Văn Đại được ấn hành bởi Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia vào năm 2010 và được tái bản năm 2013 (có sửa chữa, bổ sung). Tác giả đã đề cập tới các vấn đề: (1) Những vấn đề pháp lý cơ bản về các biện pháp khắc phục hậu quả của hành vi vi phạm hợp đồng; (2) Các biện pháp khắc phục hậu quả của hành vi vi phạm hợp đồng do pháp luật dự liệu; (3) Các biện pháp khắc phục hậu quả của hành vi vi phạm hợp đồng do các bên thỏa thuận; (4) Thực tiễn áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả của hành vi vi phạm hợp đồng ở Việt Nam hiện nay; và (5) Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về các biện pháp khắc phục hậu quả của hành vi vi phạm hợp đồng Đỗ Văn Đại, (2012), Giao dịch và giải quyết tranh chấp giao dịch về quyền sử dụng đất, Nxb. Lao động: Đây là sách chuyên khảo với nội dung tập trung nghiên cứu các vấn đề cụ thể về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, kiện đòi giấy chứng nhận 3 quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất, các vấn đề về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong hợp đồng, vấn đề về tặng cho quyền sử dụng đất, cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất, bảo lãnh quyền sử dụng đất, cầm cố quyền sử dụng đất và một số vấn đề về giải quyết tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất của Tòa án. Thứ hai, Trần Văn Hà, (2007), “Giải quyết tranh chấp đất đai bằng con đường Toà án”, Luận văn thạc sỹ luật học, Viện Nhà nước và Pháp luật: Trọng tâm của việc nghiên cứu đề tài này là vấn đề nhận dạng các tranh chấp đất đai trong đó có tranh chấp về đòi lại đất cho ở nhờ, đánh giá chất lượng và hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án và những kiến nghị hoàn thiện pháp luật. Thứ ba, Lý Thị Ngọc Hiệp, (2006), “Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất bằng Toà án tại Việt Nam”, Luận văn Thạc sỹ luật học, Trường Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh: Trong luận văn, tác giả nêu cơ sở lý luận về giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất và đi vào phân tích, đánh giá chủ yếu các quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất để từ đó đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật. Thứ tư, Châu Huế,(2003), “Tranh chấp đất đai và thẩm quyền giải quyết của Tòa án”, Luận văn Thạc sỹ luật học, Khoa Luật, Đại học quốc gia Hà Nội: tập trung phân tích, đánh giá thực trạng của quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai, trong đó có tranh chấp về đòi lại đất cho ở nhờ trước khi có Luật Đất đai năm 2003; Thứ năm, Trần Anh Hùng, (2017), "Thủ tục giải quyết khiếu nại về đất đai của các cơ quan hành chính nhà nước ở TP. Hồ Chí Minh", Luận văn Thạc sỹ Luật học, Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh. Nội dung luận văn tập trung nghiên cứu về vấn đề khiếu nại về đất đai, các dạng khiếu nại về đất đai, thủ tục giải quyết khiếu nại về đất đai tại các cơ quan hành chính Nhà nước ở địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, chủ yếu là tại UBND các cấp. Trong đó có nội dung nghiên cứu về vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất cho mượn trong trường hợp các bên đều chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là nội dung giúp tác giả có cơ sở để nghiên cứu đối với trường hợp tương tự khi đương sự khởi kiện đến Tòa án để giải quyết. Thứ sáu, Phạm Thị Hương Lan, (2009),“Giải quyết tranh chấp đất đai theo Luật đất đai 2003”, Luận văn thạc sỹ luật học, Viện Nhà nước và Pháp luật: chủ yếu tập trung nghiên cứu các quy định pháp luật hiện hành về giải quyết tranh chấp đất đai, trong đó có tranh chấp về đòi lại đất cho ở nhờ theo phấp luật dân sự Việt Nam; 4 Thứ bảy, Lê Hồng Oanh Ngọc, (2017), " Nâng cao hiệu quả giải quyết khiếu nại về đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội", Luận văn Thạc sỹ Luật học, Đại học Luật Hà Nội. Luận văn tập trung nghiên cứu về kết quả giải quyết khiếu nại về đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội, từ thực tiễn tại UBND các cấp. Trên cơ sở đó xác định, đánh giá được những mặt làm được, những điểm còn tồn tại, hạn chế trong giải quyết khiếu nại về đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội. Những nội dung nghiên cứu của luận văn góp phần giúp tác giả có thêm tài liệu tham khảo để thực hiện phần cơ sở lý luận của luận văn. Ngoài ra, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh (2019), Giáo trình pháp luật về tài sản, quyền sở hữu và thừa kế, Nhà xuất bản Hồng Đức-Hội luật gia Việt Nam: Nội dung cuốn sách đề cập chủ yếu về tài sản và quyền sở hữu về tài sản, trong đó nội dung tại Chương 4 của Giáo trình có đề cập trực tiếp đến đòi lại tài sản, trong phần này của giáo trình có phân tích khái niệm đòi lại tài sản, các điều kiện đòi lại tài sản, các trường hợp cụ thể của việc đòi tài sản, hậu quả pháp lý của việc đòi lại tài sản; Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2018), Giáo trình Pháp luật về hợp đồng và bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng, Nxb. Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam. Có thể nói các cuốn sách này mang tính ý nghĩa lý luận rất cao, góp phần giúp tác giả hoàn thiện luận văn về mặt lý luận Qua quá trình tìm hiểu và nghiên cứu cho thấy các công trình nghiên cứu trên đây cũng chỉ dừng lại ở việc đề cập một cách sơ lược hoặc nghiên cứu một góc độ lý luận nhỏ liên quan đến đòi lại quyền sử dụng đất cho mượn theo pháp luật Dân sự, cho đến nay chưa có một công trình nào nghiên cứu một cách tổng thể, toàn diện về vấn đề này theo pháp luật dân sự Việt Nam và liên hệ với thực tiễn xét xử. Đồng thời, các công trình nghiên cứu hầu hết đều được thực hiện từ khá lâu, chưa cập nhật, bổ sung, phân tích chuyên sâu đối với những quy định mới của BLDS năm 2015. Vì vậy việc thực hiện nghiên cứu đề tài “Đòi lại quyền sử dụng đất cho mượn theo pháp luật dân sự Việt Nam” thật sự có những ý nghĩa nhất định về mặt lý luận và thực tiễn. 3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu 3.1. Mục đích nghiên cứu Luận văn nghiên cứu một cách toàn diện, hệ thống quy định của pháp luật dân sự Việt Nam liên quan đến vấn đề đòi lại quyền sử dụng đất đối với đất cho mượn, tập trung nghiên cứu các quy định mới trong BLDS năm 2015 có sự so sánh 5 với các quy định trong BLDS năm 2005, các văn bản pháp luật chuyên ngành và văn bản hướng dẫn thi hành. Nghiên cứu thực tiễn xét xử giải quyết tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất cho mượn tại TAND để làm rõ những khó khăn, vướng mắc trong quá trình áp dụng pháp luật dân sự giải quyết vụ án, từ đó đề xuất kiến nghị, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất cho mượn của TAND, góp phần bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên trong đương sự. 3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu: Để đạt được mục tiêu trên, luận văn đặt ra và thực hiện những nhiệm vụ cụ thể như sau: - Tập trung làm rõ cơ sở lý luận về giải quyết tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất cho mượn theo pháp luật dân sự Việt Nam; - Phân tích, đánh giá các quy định pháp luật dân sự 2015 về giải quyết tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất cho mượn, có sự so sánh với các quy định của pháp luật dân sự 2005. - Đánh giá được thực tiễn giải quyết tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất cho mượn theo pháp luật dân sự tại TAND, chỉ ra được những khó khăn, vướng mắc trong quá trình giải quyết tranh chấp, xác định được nguyên nhân của khó khăn, vướng mắc. - Đề xuất được kiến nghị và một số giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật dân sự và các quy định pháp luật có liên quan, đề xuất được một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng giải quyết tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất cho mượn theo pháp luật dân sự tại TAND. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của luận văn là vấn đề kiện đòi lại quyền sử dụng đất cho mượn bằng biện pháp dân sự để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất bị xâm phạm và hệ quả pháp lý của nó theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành. 4.2. Phạm vi nghiên cứu: Phạm vi nội dung: Tác giả chủ yếu tập trung phân tích, nghiên cứu về những nội dung liên quan đến đòi lại quyền sử dụng đất cho mượn theo pháp luật dân sự Việt Nam; 6 Phạm vi không gian: là nghiên cứu các quy định về đòi lại quyền sử dụng đất cho mượn theo pháp luật dân sự 2015, có sự so sánh với pháp luật dân sự 2005; Thực tiễn giải quyết tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất cho mượn tại TAND. Phạm vi thời gian: Là kể từ khi BLDS năm 2015 có hiệu lực thi hành cho đến nay. 5. Phương pháp nghiên cứu Luận văn được thực hiện trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa Mác Lê nin, tư tưởng Hồ Chí Minh; đường lối, chính sách của Đảng và pháp luật Nhà nước về pháp luật dân sự, đất đai, tố tụng dân sự. Ngoài ra, luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể sau: - Phương pháp thu thập và nghiên cứu các tài liệu có liên quan để làm rõ tổng quan tình hình nghiên cứu và những vấn đề lý luận về đòi lại quyền sử dụng đất cho mượn theo pháp luật dân sự Việt Nam. Từ đó, xác định những nội dung nào của các công trình khoa học trước chưa đề cập đến để tiếp tục nghiên cứu, bổ sung hoàn thiện về lý luận. - Phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp được sử dụng để thống kê và phân tích các các tài liệu, báo cáo tổng kết công tác của ngành TAND, phân tích các vụ án giải quyết tranh chấp về đòi lại quyền sử dụng đất cho mượn theo pháp luật dân sự của TAND, nhằm đánh giá hoạt động giải quyết tranh chấp về đòi lại quyền sử dụng đất cho mượn của Tòa án đạt được nhưng kết quả gì, chỉ ra được còn những tồn tại, hạn chế gì. - Phương pháp nghiên cứu điển hình được sử dụng để tiến hành nghiên cứu, phân tích một số vụ án cụ thể để tìm ra những ưu điểm và vướng mắc, khó khăn mang tính phổ biến của TAND khi giải quyết các vụ án giải quyết tranh chấp về đòi lại quyền sử dụng đất cho mượn theo pháp luật dân sự. Từ đó rút ra những nguyên nhân, điều kiện dẫn đến tồn tại, hạn chế để tiếp tục nghiên cứu, kiến nghị, hoàn thiện về lý luận, đề xuất những biện pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật. 6. Địa chỉ ứng dụng các kết quả nghiên cứu đó Đề tài nghiên cứu đều dựa trên tình hình hiện tại của xã hội, khi các tranh chấp về đòi lại quyền sử dụng đất cho mượn càng trở nên phức tạp. Vì vậy, đây sẽ là một công trình có thể giải quyết được các vướng mắc như cách xác định căn cứ đòi lại quyền sử dụng đất cho mượn theo pháp luật dân sự Việt Nam, cách đảm bảo quyền truy đòi của bên cho mượn và hình thức thực hiện quyền truy đòi tài sản là quyền sử dụng đất cho mượn còn tồn tại trong thực tiễn. Trong công trình nghiên 7 cứu của mình, tác giả còn đi sâu phân tích những bất cập, vướng mắc từ thực tiễn áp dụng pháp luật nên đề tài còn có giá trị tham khảo trong quá trình thi hành tại các Cơ quan nhà nước và góp phần hoàn thiện những quy định của pháp luật trong giai đoạn BLDS mới sửa đổi, bổ sung cần ban hành văn bản hướng dẫn thi hành. Nội dung của luận văn có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo khi xây dựng tài liệu phục vụ cho công tác đào tạo, bồi dưỡng kĩ năng chuyên sâu nghiệp vụ của ngành TAND. Một số giải pháp của luận văn là tài liệu để các cơ quan có thẩm quyền nghiên cứu, tham khảo khi sửa đổi, bổ sung BLDS hiện hành và các quy định pháp luật có liên quan khác. Luận văn cũng là tài liệu tham khảo có giá trị cho các học viên quan tâm và muốn nghiên cứu về vấn đề này. 7. Bố cục của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, nội dung luận văn được kết cấu thành 02 chương: Chương 1. Căn cứ để đòi lại quyền sử dụng đất cho mượn theo quy định của pháp luật Việt Nam Chương 2. Các trường hợp đòi lại quyền sử dụng đất cho mượn và hệ quả pháp lý theo pháp luật dân sự Việt Nam 8 CHƯƠNG 1 CĂN CỨ ĐỂ ĐÒI LẠI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO MƯỢN THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM 1.1. Giữa các bên có tồn tại giao dịch cho mượn quyền sử dụng đất 1.1.1. Giữa các bên có lập hợp đồng, giao dịch cho mượn quyền sử dụng đất Giữa các bên có lập hợp đồng, giao dịch cho mượn quyền sử dụng đất nghĩa là giữa các bên đã có sự thiết lập những thỏa thuận, điều kiện về mượn tài sản là quyền sử dụng đất. Pháp luật dân sự và pháp luật đất đai của Việt Nam không có quy định về hợp đồng cho mượn quyền sử dụng đất. Theo Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện các quyền đối với chủ sử dụng đất, đó là các “quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này”. Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Như vậy, Luật Đất đai chỉ quy định hợp đồng cho thuê, hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất, chứ không có quy định người có quyền sử dụng đất trong việc cho mượn quyền sử dụng đất. Mặc dù vậy, BLDS năm 2015 có quy định về hợp đồng cho mượn tài sản (Điều 494 – 499). Và, trên cơ sở nguyên tắc tự do hợp đồng và nguyên tắc tự do về dân sự (khoản 2, khoản 3 Điều 3 BLDS năm 2015), pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành cũng không cấm việc cho mượn quyền sử dụng đất. Việc cho mượn quyền sử dụng đất có thể được xác lập thông qua giao dịch dân sự, hoặc hợp đồng. Hợp đồng này của các bên có thể là hợp đồng bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể. Hợp đồng bằng lời nói: là những hợp đồng được giao kết dưới hình thức ngôn ngữ nói, bằng lời hay còn gọi là hợp đồng miệng. Theo đó, các bên giao kết hợp đồng trao đổi với nhau bằng lời nói trực tiếp hoặc thông qua điện thoại, điện đàm, gửi thông điệp điện tử bằng âm thanh (tiếng nói)…để diễn đạt tư tưởng và ý muốn của mình trong việc xác lập, giao kết hợp đồng. Trừ những loại hợp đồng pháp luật qui định hình thức bắt buộc, các hợp đồng đều có thể được lập bằng lời nói. Do việc giao 9 kết hợp đồng bằng lời nói có ưu điểm là cách thức giao kết đơn giản, gọn nhẹ, nhanh chóng và ít tốn kém nên được sử dụng phổ biến trong giao dịch dân sự, nhưng ít được sử dụng trong giao dịch thương mại. Cũng vì sự tiện lợi của cách giao kết này mà trên thực tế, có nhiều hợp đồng đáng lẽ phải được lập bằng văn bản hoặc bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực (chẳng hạn như hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng thuê bất động sản), nhưng để giản tiện, các bên thường lập dưới hình thức lời nói, nên đã dẫn đến những tranh chấp rất khó giải quyết. Hợp đồng bằng văn bản: Văn bản là chữ viết trên một phương tiện chứa đựng cố định. Khác với hợp đồng bằng lời nói vốn không để lại bằng chứng “khẩu thuyết vô bằng”, thì hợp đồng bằng văn bản đảm bảo sự thể hiện rõ ràng ý chí các bên cũng như nội dung của từng điều khoản hợp đồng mà các bên muốn cam kết. Trong hình thức văn bản bao gồm 2 loại là: văn bản điện tử và văn bản truyền thống. - Văn bản điện tử: là giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về quy định về giao dịch điện tử. - Văn bản truyền thống: là hình thức ngôn ngữ viết, được trình bày trên một chất liệu hữu hình nhằm thể hiện một nội dung xác định mà người ta có thể đọc, lưu giữ và bảo bảo đảm được sự toàn vẹn nội dung đó. Trong văn bản truyền thống bao gồm: + “Giấy tay”, văn bản thường không có công chứng bao gồm văn khế, văn bản dưới dạng chứng nhận hợp đồng…và phiếu giữ xe, biên nhận… + Văn bản có công chứng, chứng thực. + Văn bản phải đăng kí, xin phép như: đăng kí hợp đồng, đăng kí quyền sỡ hữu, quyền sử dụng… Hợp đồng bằng hành vi cụ thể: Hành vi cụ thể là một hình thức thể hiện của hợp đồng hiểu theo nghĩa hẹp. Bởi lẽ, việc tuyên bố ý chí bằng lời nói hay bằng chữ viết, suy cho cùng, cũng đều bằng hành vi của con người. Tuy vậy, hình thức hợp đồng bằng hành vi cụ thể được nói đến trong trường hợp này không phải được diễn đạt bằng lời nói hay chữ viết mà chỉ được thể hiện bằng một hành động thuần túy. Hình thức hợp đồng bằng hành vi cụ thể được thể hiện ra bên ngoài khá đa dạng. Hành vi cụ thể thường được sử dụng để xác lập các hợp đồng thông dụng, được thực hiện ngay, và trở thành thói quen phổ biến của lĩnh vực hoạt động liên quan, tại nơi giao dịch được xác lập, hoặc hành vi cụ thể cũng được sử dụng phổ biến trong các hoạt động dịch vụ dành cho số đông đại chúng mà bên cung cấp dịch vụ đã có qui chế hoạt động rõ ràng đã được công bố. 10 - Trong nhiều trường hợp, khi một bên biết rõ nội dung lời đề nghị giao kêt hợp đồng từ phía bên kia và thể hiện đồng ý xác lập hợp đồng bằng một hành vi cụ thể, đã chuyển tín hiệu đồng ý đến cho bên kia biết thì hành vi cụ thể đó cũng được coi như hình thức biểu hiện của hợp đồng. Đối với thỏa thuận mượn quyền sử dụng đất thì căn cứ theo Khoản 1 Điều 167 Luật đất đai năm 2013, người sử dụng đất có các quyền như sau: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất. Như vậy, theo pháp luật đất đai hiện hành thì không có quy định về việc cho mượn quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất là một loại tài sản của người được nhà nước giao cho, cho thuê thì có quyền sử dụng định đoạt tài sản này (trong phạm vi Nhà nước không cấm). Do đó, việc cho mượn đất có thể hiểu là người sử dụng đất đang thực hiện quyền đối với tài sản của mình và phải tuân theo các quy định về hợp đồng mượn tài sản. Điều 494 BLDS năm 2015 quy định về hợp đồng mượn tài sản như sau: “Hợp đồng mượn tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho mượn giao tài sản cho bên mượn để sử dụng trong một thời hạn mà không phải trả tiền, bên mượn phải trả lại tài sản đó khi hết thời hạn mượn hoặc mục đích mượn đã đạt được.” Đối chiếu quy định trên, bên cho mượn tài sản và bên mượn tài sản thỏa thuận với nhau về thời hạn mượn. Khi hết thời hạn mượn hoặc mục đích mượn quyền sử dụng đất đã đạt được thì người mượn phải trả lại cho người cho mượn. Bên cho mượn có quyền đòi lại tài sản trong các trường hợp: + Ngay sau khi bên mượn đạt được mục đích nếu không có thỏa thuận về thời hạn mượn; nếu bên cho mượn có nhu cầu đột xuất và cấp bách cần sử dụng tài sản cho mượn thì được đòi lại tài sản đó mặc dù bên mượn chưa đạt được mục đích, nhưng phải báo trước một thời gian hợp lý. + Khi bên mượn sử dụng không đúng mục đích, công dụng, không đúng cách thức đã thỏa thuận hoặc cho người khác mượn lại mà không có sự đồng ý của bên cho mượn. Như vậy, nếu hợp đồng mượn quyền sử dụng đất giữa bên mượn và bên cho mượn không quy định về thời hạn mượn thì ngay khi bên mượn đạt được mục đích, bên cho mượn có quyền lấy lại tài sản. Nếu có thỏa thuận về thời hạn nhưng bên cho mượn có nhu cầu đột xuất và cấp bách cần sử dụng tài sản cho mượn thì được đòi lại tài sản kể cả khi bên mượn chưa đạt được mục đích, nhưng phải báo trước 11 cho bên mượn một thời gian hợp lý, đồng thời bên cho mượn phải có các giấy tờ kèm theo hoặc bằng chứng chứng minh việc đòi lại quyền sử dụng đất là do có nhu cầu đột xuất và cấp bách cần sử dụng quyền sử dụng đất. Ngoài ra, bên cho mượn còn có quyền đòi lại tài sản nếu bên mượn sử dụng không đúng mục đích, công dụng, không đúng cách thức đã thỏa thuận hoặc cho người khác mượn mà không có sự đồng ý của bên cho mượn. Và Điều 502 BLDS năm 2015 quy định về hình thức thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất như sau: “1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan. 2. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.” Khi các bên có hợp đồng hoặc giao dịch về việc cho mượn quyền sử dụng đất thì việc đòi lại quyền sử dụng đất trong trường hợp này sẽ có thể phát sinh các tình huống như sau: Thứ nhất, hợp đồng, giao dịch về mượn quyền sử dụng đất là không hợp pháp. Nghĩa là thỏa thuận đó không đảm các quy định về hình thức, nội dung của quy định pháp luật dân sự tại các Điều 494 và Điều 502 của BLDS. Căn cứ vào tính chất mức độ các vi phạm về hình thức và nội dung của hợp đồng, để khi giải quyết tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất cho mượn, Tòa án sẽ tuyên hợp đồng mượn tài sản là vô hiệu một phần hoặc vô hiệu toàn bộ và xử lý hậu quả pháp lý tiếp theo. Thứ hai, hợp đồng, giao dịch về mượn quyền sử dụng đất là hợp pháp. Đối với trường hợp này, tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất cho mượn có thể thuộc một trong các tình huống sau: Bên cho mượn quyền sử dụng đất có căn cứ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu của mình. Đây là trường hợp mà chủ sở hữu có quyền hợp pháp đối với quyền sử dụng đất của mình. Trong trường hợp này, chủ sở hữu sẽ có đầy đủ quyền xử lý hợp pháp đối với quyền sử dụng đất của mình. Khi giải quyết cần xem xét tính hợp pháp của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ sở hữu, thông qua xem xét trình tự thủ tục cấp và hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để khẳng định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ sử dụng đất là đúng quy định và hợp pháp, quyết định tuyên buộc người cho mượn trả lại quyền sử dụng đất trong trường hợp này là có cơ sở.Về nguyên tắc, nếu bên có đất cho 12 mượn chứng minh được mình vẫn thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người có quyền sử dụng đất (kê khai, đứng tên trong sổ địa chính và thực hiện các quyền năng khác) thì Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện đòi lại đất cho mượn của bên có đất cho mượn và bên có đất cho mượn phải thanh toán cho bên mượn chi phí làm tăng giá trị của đất đó, nếu các bên có thỏa thuận. Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp bên có đất cho mượn đều được nhận lại đất đó mà có thể nhận lại đất bằng giá trị quyền sử dụng đất đối với những trường hợp bên mượn đất đã làm nhà ở ổn định, thời gian ở đã lâu, họ thực sự không có nơi ở nào khác và bên cho mượn đất không có khó khăn về đất thì Tòa án cần giữ ổn định để bên mượn được tiếp tục sử dụng toàn bộ hoặc một phần đất mượn đó tùy vào hoàn cảnh, điều kiện cụ thể của từng vụ án và buộc bên mượn đất phải thanh toán cho bên có đất cho mượn giá trị quyền sử dụng đất tương ứng với phần đất họ được tiếp tục sử dụng theo giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa phương vào thời điểm xét xử sơ thẩm. Ví dụ như với trường hợp sau đây: Tháng 5/1975 ông Nguyễn Đ và vợ là bà Lý Thị H đã chuyển nhượng của bà Trần Thị T phần đất có diện tích 390,6 m2 thuộc thửa đất số 16, tờ bản đồ số 10, tọa lạc tại đường H, khóm X, phường Y, thành phố S, tỉnh Sóc Trăng và đã được Ủy ban nhân dân thị xã S (nay là thành phố S), tỉnh Sóc Trăng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào ngày 12/5/2003 cho hộ bà Lý Thị H. Trước đó, gia đình bị đơn Trần Thị Mỹ A đang ở nhờ bên lò bánh An T đối diện với đất của các nguyên đơn. Đến năm 1992 lò bánh An T tiến hành sửa chữa không cho gia đình bị đơn tiếp tục ở nhờ nữa. Vì vậy, chồng bị đơn là ông Lý Công T có qua mượn đất của các nguyên đơn. Do thấy em ruột không có chỗ ở nên các nguyên đơn có cho ông T mượn tạm một phần đất để cất nhà ở (mượn không có làm giấy tờ) có diện tích: Ngang trước giáp đường H: 4,90m; Dài một bên giáp rạch T: 8,5m; Dài một bên giáp đất nguyên đơn: 8,5m; Ngang sau giáp đất nguyên đơn: 4,80m. Tổng diện tích là 41,225m2 khi cho gia đình bị đơn mượn đất các bên có quy định trong thời hạn 10 năm ông T phải tự tìm nơi ở khác và giao trả lại phần đất cho các nguyên đơn. Năm 2011 đến hạn lấy lại đất các nguyên đơn có nhắc nhở ông T trả lại đất, nhưng ông T xin cho ở thêm vài năm nữa sẽ dọn nhà đi và trả đất lại cho nguyên đơn. Đến năm 2014 ông Lý Công T chết, hiện nay vợ ông T là bị đơn Trần Thị Mỹ A cùng các con đang ở trên phần đất này. Nguyên đơn đã nhiều lần yêu cầu bị đơn dọn nhà và giao trả phần đất đã mượn, nhưng gia đình bị đơn hẹn lần, hẹn lựa không trả lại. Nay các nguyên đơn yêu cầu bị đơn Trần Thị Mỹ A cùng 13 những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Lý Công H, Lý Công Đ, Lý Công D phải tự tháo dỡ và di dời toàn bộ tài sản trên đất để trả lại phần đất đã mượn của các nguyên đơn có tổng diện tích là 41,225m2.1 Như vậy, vụ việc trên có sự thỏa thuận về thời hạn cho mượn là trong vòng 10 năm, tuy nhiên, quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn không thể đòi lại toàn bộ quyền sử dụng đất đã cho mượn bởi vì trong phần diện tích đất cho mượn có một phần diện tích đất được bị đơn sử dụng xây nhà có móng kiên cố, không thể xử lý tài sản trên đất để giao trả lại nguyên vẹn diện tích đất cho nguyên đơn. Đối với trường hợp chủ sở hữu đất cho mượn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì việc đòi lại quyền sử dụng đất cho mượn tương đối thuận lợi. Thực tế, có rất nhiều vụ việc đã được TAND các cấp giải quyết đối với trường hợp này. Hầu hết kết quả các vụ việc đều được Tòa án tuyên chấp nhận yêu cầu khởi kiện đòi lại quyền sử dụng đất cho mượn của nguyên đơn là chủ sở hữu, buộc bị đơn là người mượn quyền sử dụng đất phải trả lại quyền sử dụng đất cho chủ sở hữu. Riêng đối với quyền sử dụng đất cho mượn xảy ra từ trước khi Luật đất đai năm 1987 có hiệu lực pháp luật mà bên cho mượn đất đã không thực hiện nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước, không kê khai đăng ký quyền sử dụng đất trong cả thời gian dài và bên mượn sử dụng ổn định đã kê khai, đăng ký sử dụng đất hoặc được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003 hoặc Luật đất đai năm 2013 thì Tòa án không chấp nhận yêu cầu đòi lại quyền sử dụng đất của bên cho mượn đất mà quyết định cho người đang sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp tiếp tục được sử dụng đất đó. Đối với trường hợp Tòa án chấp nhận yêu cầu đòi lại quyền sử dụng đất cho mượn của bên cho mượn nhưng quyết định cho bên mượn được sử dụng toàn bộ hay một phần diện tích đất đã mượn, ở nhờ và thanh toán cho bên cho mượn giá trị quyền sử dụng đất tương ứng với diện tích đất được sử dụng thì Tòa án phải xác định ranh giới đất mà các bên được sử dụng để làm căn cứ cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tiến hành các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, điều chỉnh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giải quyết các quyền, nghĩa vụ cho họ khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Trong thực tế, nhiều trường hợp cá nhân, tổ chức được Nhà nước trao quyền sử dụng đất thông qua hình thức công nhận quyền sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất lâu dài hoặc có thời hạn, và vì một lý do nào đó, người sử dụng đất chưa sử 1 Bản án 126/2017/DS-PT ngày 13/09/2017 về tranh chấp đòi lại đất cho mượn của TAND tỉnh Sóc Trăng; 14 dụng hoặc không có nhu cầu sử dụng hết mà muốn chuyển giao tạm thời quyền sử dụng đất cho cá nhân, tổ chức khác được sử dụng để đáp ứng tối đa hiệu quả sử dụng đất. Vậy trường hợp “cho mượn quyền sử dụng đất” vốn diễn ra rất nhiều trên thực tiễn được pháp luật quy định và thực hiện trên thực tế như thế nào? Về vấn đề này, chưa có văn bản quy phạm pháp luật của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy định cụ thể, do đó, có nhiều quan điểm đưa ra chưa được thống nhất. Quan điểm thứ nhất: Theo quy định của Luật Đất đai 2013, tại khoản 3 Điều 6 quy định: “Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan” và khoản 4 Điều 12 quy định một trong những hành vi bị cấm là “không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng đất”.2 Nghiên cứu các quy định tại chương 11 – Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất của Luật Đất đai 2013, không có quy định người sử dụng đất (hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức) được cho mượn quyền sử dụng đất, mà người sử dụng đất chỉ có quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn. Đồng thời, người sử dụng đất có nghĩa vụ: sử dụng đất đúng mục đích, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Trong khi đó, nhà ở cũng như đất đai đều là bất động sản theo quy định tại khoản 1 Điều 107 BLDS năm 2015 lại được pháp luật cho phép giao dịch dưới hình thức “cho mượn” theo Điều 117 Luật Nhà ở 2014. Điều 500 BLDS năm 2015 quy định “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.” Như vậy, với các quy định trên, có quan điểm cho rằng người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai năm 2013 và xác lập Hợp đồng về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp trong khi đó, Luật đất đai năm 2013 không quy định người sử dụng đất được cho mượn quyền sử dụng đất nên không thể thực hiện. Kim Quỳnh, 2019, Giải quyết tranh chấp đất đai, đòi đất cho mượn, cho ở nhờ; https://tapchitoaan.vn/baiviet/nghien-cuu/giai-quyet-tranh-chap-dat-dai-doi-dat-cho-muon-cho-o-nho?fbclid=IwAR2npDRFPKXQiJl7d4M _IOWQdOrNJyC0VFLgkq8i3j1s6Pi8S5TVVYC4eH4; 2 15 Mặt khác, điểm a khoản 2 Điều 102, khoản 2 Điều 133 Luật Đất đai năm 2013, Điều 46 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, quy định phần diện tích đất mà tổ chức đang sử dụng nhưng không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Nhà nước thu hồi phần diện tích đất cho mượn trái pháp luật hoặc trường hợp tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trước ngày 01/07/2014 để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp thì phải rà soát hiện trạng sử dụng đất, lập phương án sử dụng đất. UBND cấp tỉnh có trách nhiệm chỉ đạo việc rà soát, phê duyệt phương án sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất theo phương án sử dụng đất được phê duyệt; thu hồi diện tích đất cho mượn trái pháp luật để tạo quỹ đất giao, cho thuê đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Quan điểm thứ hai: Theo quy định tại Điều 494, Điều 495 BLDS năm 2015, hợp đồng mượn tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho mượn giao tài sản cho bên mượn để sử dụng trong một thời hạn mà không phải trả tiền, bên mượn phải trả lại tài sản đó khi hết thời hạn mượn hoặc mục đích mượn đã đạt được, và đối tượng của hợp đồng mượn tài sản là “tất cả những tài sản không tiêu hao”. Khoản 2 Điều 112 BLDS năm 2015 quy định: “vật không tiêu hao là vật khi đã qua sử dụng nhiều lần mà cơ bản vẫn giữ được tính chất, hình dáng và tính năng sử dụng ban đầu”. Với quy định này thì có thể xác định quyền sử dụng đất là quyền tài sản theo Điều 115 BLDS năm 2015, được xác định là vật không tiêu hao, hoàn toàn có thể trở thành đối tượng của Hợp đồng mượn tài sản, do pháp luật đất đai cũng không có quy định cụ thể về việc cấm hoặc không cho phép người sử dụng đất được cho mượn quyền sử dụng đất nên các bên được xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận theo nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự. Trong thực tế, việc cho mượn quyền sử dụng đất rất phổ biến và vẫn được Tòa án chấp nhận khi có tranh chấp. Mặt khác, Luật Nhà ở năm 2014 lại có ghi nhận hợp đồng mượn nhà ở nên không có lý do gì Luật đất đai lại bỏ qua giao dịch mượn quyền sử dụng đất. Việc Luật đất đai năm 2013 ghi nhận một số giao dịch về quyền sử dụng đất nhưng không ghi nhận giao dịch mượn quyền sử dụng đất là đã bỏ qua một thực tế của xã hội. Vậy, với hai quan điểm trên, thì hiểu và áp dụng theo những quy định nào là đúng, là phù hợp để giải quyết nếu có tranh chấp xảy ra trong trường hợp này hoặc với những trường hợp có liên quan.