Tài liệu Lập tư vấn lập dự án khu chung cư văn phòng thủ đức

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc -----------    ---------- BÁO CÁO NGHIÊN CỨU KHẢ THI ĐẦU TƢ XÂY DỰNG KHU CHUNG CƢ CAO TẦNG KẾT HỢP DỊCH VỤ VĂN PHÒNG THỦ ĐỨC CHỦ ĐẦU TƢ: CÔNG TY CP ĐẦU TƢ XÂY DỰNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐẤT PHƢƠNG NAM Địa điểm: Phƣờng Trƣờng Thọ, Quận Thủ Đức, Tp Hồ Chí Minh Tp.Hồ Chí Minh - Tháng 12 năm 2016 CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc -----------    ---------- Cơ quan thẩm định: Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh Cơ quan phê duyệt: Ủy Ban Nhân dân TP. Hồ Chí Minh BÁO CÁO NGHIÊN CỨU KHẢ THI ĐẦU TƢ XÂY DỰNG KHU CHUNG CƢ CAO TẦNG KẾT HỢP DỊCH VỤ VĂN PHÒNG THỦ ĐỨC ĐƠN VỊ TƢ VẤN CÔNG TY CP TƢ VẤN ĐẦU TƢ DỰ ÁN VIỆT NGUYỄN BÌNH MINH u o t n m ăn p n ot u v ăn un T ủ Đứ MỤC LỤC CHƢƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƢ VÀ DỰ ÁN ..................................... 3 I.1. Giới thiệu chủ đầu tƣ ...................................................................................... 3 I.2. Mô tả sơ bộ dự án ........................................................................................... 3 I.3. Căn cứ pháp lý ................................................................................................ 3 CHƢƠNG II: NGHIÊN CỨU THỊ TRƢỜNG TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH .................................................................................................................... 5 II.1. Thị trƣờng bất động sản................................................................................. 5 II.2. Tình hình căn hộ chung cƣ tại quận Thủ Đức. .............................................. 8 II.3. Định hƣớng phát triển nhà ở theo Quyết định số Số: 2631/QĐ-TTg ngày 31 tháng 12 năm 2013 của Thủ tƣớng Chính phủ phê duyệt quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2025. ............................................................................................................ 10 CHƢƠNG III....................................................................................................... 11 SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƢ VÀ MỤC TIÊU DỰ ÁN .............................. 11 III.1. Sự cần thiết phải đầu tƣ .............................................................................. 11 III.2. Mục tiêu của dự án ..................................................................................... 12 III.3. Quy mô đầu tƣ của dự án. .......................................................................... 12 CHƢƠNG IV ...................................................................................................... 14 ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƢỜNG ......................................................... 14 V.1. Đánh giá tác động môi trƣờng ..................................................................... 14 V.1.1. Giới thiệu chung ....................................................................................... 14 V.1.2. Các quy định và các hƣớng dẫn về môi trƣờng ....................................... 14 V.2. Tác động của dự án tới môi trƣờng ............................................................. 15 CHƢƠNG V ........................................................................................................ 19 TỔNG MỨC ĐẦU TƢ DỰ ÁN ......................................................................... 19 Tel: 028 3910 6009 Phone: 0918 755 356 P.Đ K o Q.1 P. o Website: www.duanviet.com.vn Email:[email protected] u o t n m ăn p n ot u v ăn un T ủ Đứ VI.1. Cơ sở lập tổng mức đầu tƣ ......................................................................... 19 VI.2. Nội dung tổng mức đầu tƣ ......................................................................... 19 CHƢƠNG VII: NGUỒN VỐN THỰC HIỆN DỰ ÁN PHƢƠNG ÁN TÀI CHÍNH ................................................................................................................ 20 VII.1. Khái toán tổng mức đầu tƣ của dự án. ...................................................... 20 VII.2. Nguồn vốn dự kiến đầu tƣ của dự án........................................................ 21 CHƢƠNG VI ...................................................................................................... 22 HIỆU QUẢ KINH TẾ TÀI CHÍNH KHI THỰC HIỆN DỰ ÁN....................... 22 VIII.1. Doanh thu dự kiến dự án ......................................................................... 22 1. Dự kiến nguồn doanh thu của dự án. ................................................. 22 2. Dự kiến đầu vào của dự án................................................................. 23 3. Phƣơng án vay. ................................................................................... 24 4. Các thông số tài chính của dự án. ...................................................... 24 a) Kế hoạch hoàn trả vốn vay................................................................. 24 b) Khả năng hoàn vốn và thời gian hoàn vốn giản đơn. ........................ 24 c) Khả năng hoàn vốn và thời gian hoàn vốn có chiết khấu. ................. 25 d) Phân tích theo phƣơng pháp hiện giá thuần (NPV). .......................... 25 e) Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR). ................................... 26 VIII.2. BẢNG HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH ............................................................ 27 VIII.3. Đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội .......................................................... 44 CHƢƠNG VII ..................................................................................................... 45 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ............................................................................. 45 u o t n m ăn p n ot u v ăn un T ủ Đứ CHƢƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƢ VÀ DỰ ÁN I.1. Giới thiệu chủ đầu tƣ Tên công ty: Công Ty Cp Đầu Tƣ Xây Dựng Kinh Doanh Bất Động Sản Đất Phƣơng Nam Địa chỉ: 56/12/2 Linh Đông, Khu phố 7, Phƣờng Linh Đông, Quận Thủ Đức, Tp. Hồ Chí Minh, Việt Nam. Mã số thuế: 0313973529 Đại diện pháp luật: Lý Thanh Tùng I.2. Mô tả sơ bộ dự án Tên dự án hộ chung cƣ Thủ Đức. : Khu Cao ốc thƣơng mại, Văn ph ng cho thuê và Căn Địa điểm xây dựng : Phƣờng Trƣờng Thọ, quận Thủ Đức, Tp Hồ Chí Minh. Hình thức đầu tƣ : Đầu tƣ xây dựng mới. I.3. Căn cứ pháp lý Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18 tháng 06 năm 2014 của Quốc Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam; Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 của Quốc Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam; Luật Đầu tƣ số 67/2014/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2014 của Quốc Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam; Luật Doanh nghiệp số 68/2014/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2014 của Quốc Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam; Luật Đấu thầu số 43/2013/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2013 của Quốc Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam; Luật Kinh doanh Bất động sản 66/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 của Quốc Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam; Tel: 028 3910 6009 Phone: 0918 755 356 P.Đ K o Q.1 P. o Website: www.duanviet.com.vn Email:[email protected] u o t n m ăn p n ot u v ăn un T ủ Đứ Luật Nhà ở 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 của Quốc Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam; Luật Bảo vệ môi trƣờng số 52/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam; Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25/3/2015 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tƣ xây dựng; Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 của Chính phủ về quản lý chất lƣợng và bảo trì công trình xây dựng; Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tƣ xây dựng; Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng về việc công bố định mức chi phí quản lý dự án và tƣ vấn đầu tƣ xây dựng công trình; Nghị định số 19/2015/NĐ-CP ngày 14/2/2015 của Chính phủ V/v Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Bảo vệ môi trƣờng. u o t n m ăn p n ot u v ăn un T ủ Đứ CHƢƠNG II: NGHIÊN CỨU THỊ TRƢỜNG TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH II.1. Thị trƣờng bất động sản Theo Báo cáo của Savills, thị trƣờng bất động sản TP.HCM trong quý 3/2016 khả quan ở hầu hết các phân khúc. Trong đó, nổi bật tại phân khúc biệt thự và nhà liền kề với lƣợng giao dịch đạt mức kỷ lục, tăng 193% theo năm. Tổng mặt bằng cho thuê khoảng 1,160,000 m2, tăng 10% theo quý (QoQ) và 22% theo năm (YoY) do có thêm 131,500 m2 nguồn cung mới và khoảng 26,500 m2 giảm từ các dự án dừng hoạt động. Giá thuê trung bình tăng 4% theo quý, chủ yếu là do hoạt động tốt của Saigon Centre vừa mở lại và dự án mới Aeon Mall Bình Tân. Công suất thuê trung bình khoảng 93%, ổn định theo quý và năm trong đó trung tâm thƣơng mại công suất tăng 1 điểm phần trăm theo quý, khối đế bán lẻ giảm 3 điểm phần trăm c n trung tâm bách hóa ổn định. Nguồn cung mới ở trung tâm đƣợc hấp thụ tốt mặc dù giá cao, phản ánh nhu cầu thực thuê trong những dự án hạng sang mới. Việc Union Square – một dự án cao cấp tạm dừng hoạt động lại phản ánh tình hình cạnh tranh khốc liệt tại trung tâm. Tel: 028 3910 6009 Phone: 0918 755 356 P.Đ K o Q.1 P. o Website: www.duanviet.com.vn Email:[email protected] u o t n m ăn p n ot u v ăn un T ủ Đứ Đƣợc biết thêm, từ quý 4/2016 đến năm 2018, dự kiến sẽ có hơn 50,000 căn hộ sẽ gia nhập thị trƣờng. Lƣợng khách quốc tế tăng trong mùa mƣa là câu chuyện tại phân khúc khách sạn, dẫn đến tổng nguồn cung đạt hơn 15,400 ph ng từ 125 dự án, ổn định theo quý và tăng 8% theo năm. Đƣợc biết, trong quý 3/2016, một khách sạn 3 sao với 72 phòng trở lại thị trƣờng sau khi hoàn tất nâng cấp sửa chữa, trong khi đó, một khách sạn 3 sao khác sửa chữa 54 phòng. Công suất cho thuê phòng xấp xỉ 65%, tăng 1 điểm phần trăm theo quý và 3 điểm phần trăm theo năm. Giá thuê ph ng trung bình xấp xỉ 1,829,000 đồng/ph ng/đêm (82 USD/ph ng/đêm), tăng 9% theo năm nhƣng giảm 2% theo quý do giá thuê trung bình của 5 sao giảm 2% theo quý. u o t n m ăn p n ot u v ăn un T ủ Đứ Đặc biệt, trong 8 tháng đầu năm 2016, TP.HCM đón hơn 3.1 triệu lƣợt khách quốc tế, tăng 26.5% theo năm và chiếm 49% tổng lƣợng khách quốc tế đến Việt Nam. Từ quý 4/2016 đến năm 2018, hơn 2,800 ph ng từ 14 dự án dự kiến sẽ gia nhập thị trƣờng. Trong đó, gần 600 phòng từ 5 dự án khách sạn từ 3 đến 4 sao đã hoạt động trong 9 tháng đầu năm 2016 và đang xin chứng nhận hạng sao. Mặt bằng khan hiếm đẩy giá thuê văn ph ng tăng Trong quý 3/2016, một dự án hạng C gia nhập thị trƣờng và một tòa nhà hạng B tạm ngừng hoạt động để nâng cấp sửa chữa. Tổng nguồn cung văn ph ng đạt 1,580,000 m2, ổn định theo quý và ngày càng khan hiếm. Nhìn chung, tình hình hoạt động tiếp tục tiến triển tốt do sự thiếu hụt nguồn cung mới. Công suất trung bình tăng 1 điểm phần trăm theo quý và 5 điểm phần trăm theo năm, đạt 98 phần trăm. Giá thuê trung bình tăng 1% theo quý và 5% theo năm. Trong đó, lƣợng tiêu thụ chủ yếu đến từ các dự án hạng B và C, chiếm 97% tổng lƣợng tiêu thụ mới trong quý. Văn ph ng hạng A có tình hình hoạt động tốt nhất với giá thuê tăng 4% theo quý, đạt 1,070,000 đồng/m2/tháng (48 USD/m2/tháng). Cuối cùng, về phân khúc căn hộ dịch vụ trong quý 3 cũng rất khả quan với tổng nguồn cung đạt khoảng 4,540 căn từ 83 dự án, tƣơng đối ổn định theo quý, cụ thể có 5 căn hộ từ một dự án hạng C tại quận Phú Nhuận trở lại thị trƣờng. Đồng thời, nguồn cung tăng 4% theo năm. Nhƣ vậy, cả ba phân khúc đều có tình hình hoạt động cải thiện so với quý trƣớc. Công suất thuê trung bình tăng 3 điểm phần trăm theo quý và 2 điểm phần trăm theo năm lên mức 84%, trong đó hạng A và B là hai phân khúc có công suất tăng mạnh nhất. u o t n m ăn p n ot u v ăn un T ủ Đứ Theo nhận định của Savills, giá thuê trung bình cải thiện kể từ quý 1/2016, đánh dấu sự hồi phục sau ba năm suy giảm liên tục. Giá thuê trung bình đạt 529,000 đồng/m2/tháng (24 USD/m2/tháng), tƣơng đối ổn định theo quý nhƣng tăng 2% theo năm. II.2. Tình hình căn hộ chung cƣ tại quận Thủ Đức. BĐS khu Đông Sài G n đang nhộn nhịp ở hầu hết các phân khúc bởi khu vực này còn quỹ đất sạch và mức giá phù hợp với nhiều đối tƣợng khách hàng. Nhất là cơ sở hạ tầng tại đây đang đƣợc đầu tƣ mạnh mẽ nhất nhì thành phố ảnh hƣởng trực tiếp đến thị trƣờng. Hơn nữa, khu Đông Tp.HCM là nơi giành đƣợc nhiều ƣu ái nhất từ khối ngoại. Thời gian qua, hàng loạt tên tuổi nhà đầu tƣ “lão làng” trên thế giới công bố đổ hàng tỷ đô la vào khu Đông nhƣ: Mitsubishi và Toshiba (Nhật Bản); Tập đoàn Lotte (Hàn Quốc); Cantor Fitzgerald, Steelman Partners, Weidner Resorts,… (Mỹ); góp phần tạo nên đ n bẩy kéo giá trị BĐS của khu vực này gia tăng không ngừng. Đồng thời, những tháng cuối năm 2016 sẽ là thời gian bứt phá của thị trƣờng BĐS với nguồn cung liên tục tăng và thực tế, ngƣời mua đã mạnh dạn hơn trong việc “xuống tiền” mua căn hộ, đặc biệt là các dự án bình dân, trung cấp bán hàng khá tốt. Bên cạnh đó, quận Thủ Đức hiện cũng đang có nhiều dự án mới gây chú ý thị trƣờng, tập trung chủ yếu ở những vị trí thuận lợi di chuyển hoặc gần các tuyến đƣờng lớn kết nối thuận tiện với các nhà ga metro. Với những ƣu thế về vị trí, dân cƣ đông đúc, giá đất thấp, cơ sở hạ tầng đồng bộ thuận lợi, chính sách thu hút đầu tƣ của nhà nƣớc, các công trình công cộng khu trƣờng học, khu công nghiệp… tiềm năng lớn để phát triển căn hộ, là mảnh đất màu m cho các nhà đầu tƣ bất động sản tìm đến. u o t n m ăn p n ot u v ăn un T ủ Đứ Năm 2016 đánh dấu sự phát triển mạnh mẽ của thị trƣờng căn hộ chung cƣ Thủ Đức đặc biệt là quanh các trục đƣờng lớn nhƣ Xa Lộ Hà Nội, Đƣờng Phạm Văn Đồng. Theo một cuộc khảo sát gần đây của VnExpress, đến giữa tháng 7/2016, dọc theo tuyến Xa lộ Hà Nội và đƣờng Phạm Văn Đồng có khoảng 2.000 sản phẩm căn hộ giá rẻ đã và đang đƣợc tung ra thị trƣờng chƣa kể đến các dự án căn hộ chung cƣ đang trong giai đoạn lập kế hoạch. Bao gồm các dự án căn hộ thuộc phân khúc bình dân, căn hộ cao cấp giá rẻ…. Trong quý II/2016, giá bán căn hộ chung cƣ thuộc phân khúc cao cấp và bình dân tại khu Đông TP HCM tăng mạnh, trong đó quận Thủ Đức, với giá bán tăng gần 20%. Lƣợng tin đăng tập trung nhiều nhất vào các căn hộ hạng trung với diện tích dao động từ 50-80 m2, 2 phòng ngủ. Giá cho thuê căn hộ chung cƣ khu Đông tăng từ 5%-7% so với quý trƣớc. Tình hình cho thuê văn phòng và mặt bằng cho thuê. Tình hình cho thuê văn ph ng Kinh tế Việt Nam đang trên đà hồi phục cộng với quá trình đô thị hóa nhanh, dân số trẻ và quy mô hộ gia đình giảm sẽ góp phần thúc đẩy nhu cầu về địa ốc tăng trong năm 2016, đặc biệt là nhu cầu tìm văn ph ng cho thuê. Theo nghiên cứu của công ty TNHH Savills Việt Nam, nhu cầu thuê văn ph ng tại TPHCM sẽ tăng 13%, giá cho thuê văn ph ng có thể tăng từ 4-10% trong năm 2016. Đến năm 2017, giá thuê văn phòng tại TP.HCM có thể tăng trung bình 9%. Mặc dù thị trƣờng bất động sản nói chung vẫn c n nhiều khó khăn nhƣng thị trƣờng văn ph ng cho thuê đƣợc các công ty nghiên cứu thị trƣờng bất động sản nhận định là đã khởi sắc trở lại. Theo các chuyên gia của CBRE Việt Nam và Savills Việt Nam, với lực đ từ tốc độ tăng trƣởng của nền kinh tế, cùng với những chính sách thu hút vốn đầu tƣ nƣớc ngoài, Việt Nam đang đƣợc các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài đánh giá nhƣ một điểm đầu tƣ có triển vọng. Chính vì thế, xu hƣớng chính của phân khúc thị trƣờng này sẽ là thuê mới và mở rộng. Theo chuyên gia của Savills Việt Nam, với nguồn cung tƣơng lai dự báo sẽ tăng mạnh, hoạt động của phân khúc văn ph ng hạng A và B có thể sẽ chịu nhiều áp lực. Ngoài ra, vị này cũng cho biết, công suất thuê tăng so với quý trƣớc, hạng B và C hoạt động khá tốt trong quý này. Theo CBRE, với việc mở rộng và thuê văn ph ng mới là xu hƣớng chính của năm 2015 và cùng với đó là việc Chính phủ đang thành công với các chính sách để thu hút vốn đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài (FDI)… Tất cả các yếu tố này đã góp phần cải thiện tình hình thị trƣờng, tạo niềm tin cho các nhà đầu tƣ mới tham gia thị trƣờng cũng nhƣ các nhà đầu tƣ đang kinh doanh. Đây cũng là một trong những dấu hiệu tích cực cho thị trƣờng văn ph ng cho thuê. u o t n m ăn p n ot u v ăn un T ủ Đứ Tình hình mặt bằng cho thuê. Theo một nghiên cứu mới công bố của Công ty CBRE Việt Nam, trong những tháng đầu năm 2016, ngành bán lẻ sẽ tăng trƣởng mạnh, kéo theo nhu cầu mở rộng mặt bằng kinh doanh của các hãng bán lẻ. Do đó, trong phạm vi bán kính khoảng 15 km tính từ trung tâm các đô thị lớn nhƣ TP. HCM và Hà Nội sẽ khan hiếm mặt bằng cho thuê, đặc biệt là các tầng trệt tòa nhà cao tầng với diện tích từ 50 - 500 m2. các trung tâm thƣơng mại mới sẽ theo xu thế bình dân, nhắm tới khách hàng trung cấp, do đó giá thuê có thể sẽ không cao nhƣ một số dự án trong quá khứ. Mức giá cho thuê các mặt bằng bán lẻ ở trung tâm TP hiện nay dao động từ 20 USD/m2/tháng đến 37 USD/m2/tháng (chƣa V T) ở những “khu đắc địa”, trong khi khu vực ngoại thành có giá thấp nhất cũng 10 USD/m2/tháng. Báo cáo quý III/2016 của CBRE Việt Nam về thị trƣờng bán lẻ tại TP HCM cho thấy, xu hƣớng dịch chuyển các khu bán lẻ hiện đại ra rìa trung tâm, chọn điểm đến là khu vực có dân cƣ đông đúc đang đƣợc ƣa chuộng. Giá thuê mặt bằng bán lẻ trong quý III/2016 ghi nhận ổn định ở khu vực trung tâm cũng nhƣ ngoài trung tâm. Riêng giá thuê của tầng trệt và tầng một của các trung tâm thƣơng mại trong khu trung tâm và ngoài trung tâm đều tăng nhẹ. II.3. Định hƣớng phát triển nhà ở theo Quyết định số: 2631/QĐ-TTg ngày 31 tháng 12 năm 2013 của Thủ tƣớng Chính phủ phê duyệt quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2025. Định hƣớng phát triển 5 chƣơng trình nhà ở, bao gồm: - Chƣơng trình thay thế chung cƣ hƣ hỏng, xuống cấp: dự kiến sẽ tiến hành di dời, xây mới, để đến năm 2015 không c n tình trạng chung cƣ cũ hết hạn sử dụng trên địa bàn thành phố. - Chƣơng trình nhà ở xã hội: bao gồm 6 chƣơng trình nhánh nhƣ (1) Nhà ở cho cán bộ công chức thành phố (2) Chƣơng trình nhà ở cho ngƣời có công cách mạng (3) Chƣơng trình nhà lƣu trú công nhân (4) Chƣơng trình ký túc xá sinh viên (5) Chƣơng trình nhà ở thu nhập thấp và (6) Chƣơng trình nhà ở cho ngƣời nghèo. - Chƣơng trình xây dựng căn hộ tái định cƣ: tiếp tục thúc đẩy tiến độ thực hiện các dự án đang triển khai đầu tƣ xây dựng và các dự án mới, đáp ứng nhu cầu tái định cƣ đến năm 2025. - Chƣơng trình di dời các hộ dân sống trên và ven kênh rạch: phấn đấu cơ bản hoàn thành di dời cơ bản các hộ trên và ven kênh rạch trong giai đoạn 2011 - 2015. Ngoài ra, c n chƣơng trình nhà cho ngƣời già, trẻ em lang thang cơ nh là chƣơng trình mới, nhằm mục đích chăm sóc ngƣời già, trẻ em có hoàn cảnh khó khăn, không nơi nƣơng tựa. - Chƣơng trình nhà ở công vụ: nghiên cứu xây dựng nhà ở công vụ đáp ứng yêu cầu ở, sinh hoạt cho cán bộ các cấp khi thực hiện nhiệm vụ nhà nƣớc từ nay đến 2025. u o t n m ăn p n ot u v ăn un T ủ Đứ CHƢƠNG III SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƢ VÀ MỤC TIÊU DỰ ÁN III.1. Sự cần thiết phải đầu tƣ Thực hiện chủ trƣơng của Chính phủ và của UBND thành phố Hồ Chí Minh trong việc phát triển thị trƣờng Bất động sản Tp.HCM giai đoạn 20162020 và tầm nhìn đến năm 2030 gắn với phát triển kinh tế xã hội và góp phần phát triển bộ mặt đô thị của thành phố hiện đại, văn minh, đồng thời giải quyết, đáp ứng nguồn cung căn hộ chung cƣ cho ngƣời lao động có thu nhập trung bình trong giai đoạn sắp tới. Trong đó đặc biệt chủ trƣơng phát triển đô thị thành phố Hồ Chí Minh theo hƣớng đa trung tâm cùng với hệ thông giao thông hiện đại (Đƣờng sắt trên cao, Metro, Đƣờng vành đai, Đƣờng cao tốc, Xa lộ,...), trong giai đoạn từ nay đến 2025 tiếp tục phát triển mạnh về hƣớng đông, đông bắc, đông nam nhằm kết nối đô thị vành đai và đô thị hạt nhân là trung tâm của Tp.HCM, giảm mật độ nhà quá cao trong khu vực trung tâm hiện nay. Chủ trƣơng thành phố trong thời gian tới khuyến khích phát triển phân khúc nhà chung cƣ phù hợp khả năng chi trả cho ngƣời lao động có thu nhập trung bình. Bám sát chủ trƣơng nói trên của Nhà nƣớc, với việc thuận lợi là sở hữu quỹ đất Dự án nằm trên vị trí đắc địa nhất của quận Thủ Đức, với cơ sở hạ tầng giao thông rất thuận lợi vì nằm ngay vị trí mặt tiền tuyến đƣờng Vành Đai 2 với chiều rộng mặt cắt ngang là 67m và nằm ngay sát nút giao thông với tuyến đƣờng Xa Lộ Hà Nội lộ giới 153,5m và chỉ cách dự án tuyến metro số 1 Bến Thành Suối Tiên khoảng 300m. Do đó, từ vị trí của dự án có thể d dàng liên kết nhanh đến các khu vực xung quanh nhƣ Cao tốc Long Thành Dầu Giây, Khu đô thị mới Thủ Thiêm, Khu trung tâm hiện hữu của thành phố Hồ Chí Minh, Khu Công nghệ Cao Quận 9, Khu Đại học quốc gia TP.HCM,... Ngoài ra, vị trí khu đất dự án c n phù hợp với quy hoạch chi tiết TL 1/2000 ( thuộc khu quy hoạch phát triển nhà chung cƣ cao tầng), phù hợp với chủ trƣơng của UBND thành phố phát triển các công trình cao tầng phục vụ thƣơng mại, dịch vụ, căn hộ chung cƣ, tận dụng tối đa không gian, cảnh quan và lợi thế của các tuyến, trục giao thông lớn, huyết mạch của thành phố nhƣ : đƣờng vành đai, xa lộ, metro,... u o t n m ăn p n ot u v ăn un T ủ Đứ Chính vì những cơ sở nhƣ trên, Chúng tôi - Công Ty Cổ Phần Đầu Tƣ Xây Dựng Kinh Doanh Bất Động Sản Đất Phƣơng Nam - mạnh dạn đề xuất UBND thành phố, Sở Quy hoạch Kiến trúc thành phố, UBND quận Thủ Đức và ph ng Quản lý đô thị quận Thủ Đức cho chúng tôi đƣợc đầu tƣ dự án “Khu Cao ốc Thƣơng mại, Văn ph ng cho thuê và Căn hộ chung cƣ”. III.2. Mục tiêu của dự án Góp phần giải quyết áp lực về nhà ở cho ngƣời dân có thu nhập trung bình và phục vụ phát triển lĩnh vực thƣơng mại, dịch vụ, từ đó góp phần nâng cao sự phát triển kinh tế của thành phố. Đầu tƣ xây dựng Tổ hợp kết hợp văn ph ng, thƣơng mại và nhà ở tại phƣờng Trƣờng Thọ, quận Thủ Đức, Tp Hồ Chí Minh với tiêu chuẩn cao nằm trong quần thể khu dân cƣ, và các công trình công cộng khác nhƣ trƣờng học, chợ,…công viên cây xanh của quận Thủ Đức và là nơi lý tƣởng cho các cƣ dân có thu nhập trung bình sinh sống và làm việc tại quận Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh. III.3. Quy mô đầu tƣ của dự án. 1. Diện tích sử dụng đất: 9.589,2 m2. 2. Quy mô dân số dự kiến : 1.750 ngƣời. 3. Mật độ xây dựng: 40%. 4. Tầng cao: 22 tầng (không kể tầng hầm). 5. Tầng hầm: 3 tầng. 6. Hệ số sử dụng đất: 9,9 (lần). 7. Các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, trong đó gia đoạn lập dự án đầu tƣ nêu rõ công trình hạ tầng xã hội do chính quyền đầu tƣ: Đƣờng giao thông; Bãi đậu xe; Hệ thống thoát nƣớc mƣa và nƣớc sinh hoạt; Xử lý rác thải; Cấp nƣớc sạch; Cấp điện; PCCC; Máy phát điện dự phòng công suất lớn. 8. Tỷ lệ và số lƣợng các loại nhà ở: - Tầng thƣơng mại: 2 tầng; tổng diện tích sàn xây dựng: 7.600 m2 - Văn ph ng cho thuê: 2 tầng ; tổng diện tích sàn xây dựng: 7.600 m2 - Căn hộ chung cƣ: 18 tầng gồm 650 căn hộ; tổng diện tích sàn xây dựng: 68.400 m2. - Tầng hầm để xe: 3 tầng, với tổng diện tích là 11.400 m2. u o t n m ăn p n ot u v ăn un T ủ Đứ Bảng cơ cấu sử dụng đất của dự án Danh mục TT Diện tích (m²) Tỷ lệ (%) Diện tích khu đất 9.589 100,00 1 Diện tích xây dựng 3.836 40,00 - Khối nhà chính 3.800 39,63 - Nhà bảo vệ 16 0,17 - Trạm biến áp 20 0,21 2 Sân đƣờng 1.438 15,00 3 Công viên cây xanh 4.315 45,00 Bảng tổng hợp phân khu trong tòa nhà chính Nội dung TT Diện tích (m2) Khu căn hộ 68.400 1.1 Ở 58.140 1.2 Hành lang, cầu thang công cộng 10.260 2 Khu thƣơng mại dịch vụ 15.200 3 Khu hầm xe 11.400 1 Tổng cộng 95.000 u o t n m ăn p n ot u v ăn un T ủ Đứ CHƢƠNG IV ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƢỜNG V.1. Đánh giá tác động môi trƣờng V.1.1. Giới thiệu chung Mục đích của công tác đánh giá tác động môi trƣờng Khu nhà ở và chung cƣ Thành Thủy là xem xét đánh giá những yếu tố tích cực và tiêu cực ảnh hƣởng đến môi trƣờng trong khu căn hộ và khu vực lân cận, để từ đó đƣa ra các giải pháp khắc phục, giảm thiểu ô nhi m để nâng cao chất lƣợng môi trƣờng hạn chế những tác động rủi ro cho môi trƣờng và cho chính Thành Thủy khi dự án đƣợc thực thi, đáp ứng đƣợc các yêu cầu về tiêu chuẩn môi trƣờng. .1.2. á quy địn v á ớng dẫn về mô tr ờng Các quy định và hƣớng dẫn sau đƣợc dùng để tham khảo - Luật Bảo vệ Môi trƣờng số 52/2005/QH11 đã đƣợc Quốc hội nƣớc CHXHCN Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 8 thông qua tháng 11 năm 2005. - Nghị định số 80/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 09 tháng 8 năm 2006 về việc quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành một số điều của luật Bảo vệ Môi trƣờng - Nghị định số 21/2008/NĐ-CP của Chính phủ ngày 28 tháng 2 năm 2008 về Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09 tháng 8 năm 2006 cuả Chính phủ về việc quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành một số điều của luật Bảo vệ Môi trƣờng; - Thông tƣ số 05/2008/ TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng ngày 18/12/2008 về việc hƣớng dẫn về đánh giá môi trƣờng chiến lƣợc, đánh giá tác động môi trƣờng và cam kết bảo vệ môi trƣờng. - Quyết định số 62/QĐ-BKHCNMT của Bộ trƣởng Bộ Khoa học Công nghệ và Môi trƣờng ban hành ngày 09/8/2002 về việc ban hành Quy chế bảo vệ môi trƣờng khu công nghiệp. - Quyết định số 35/QĐ-BKHCNMT của Bộ trƣởng Bộ Khoa học Công nghệ và Môi trƣờng ngày 25/6/2002 về việc công bố Danh mục tiêu chuẩn Việt Nam về môi trƣờng bắt buộc áp dụng. - Quyết định số 23/2006/QĐ-BTNMT ngày 26/12/2006 về việc ban hành Danh mục chất thải nguy hại kèm theo Danh mục chất thải nguy hại. - Tiêu chuẩn môi trƣờng do Bộ KHCN&MT ban hành 1995, 2001 & 2005. - Quyết định số 22/2006/QĐ-BTNMT ngày 18 tháng 12 năm 2006 của Bộ Tài Nguyên và Môi trƣờng về việc bắt buộc áp dụng 05 Tiêu chuẩn Việt Nam về Môi trƣờng và bãi bỏ áp dụng một số các Tiêu chuẩn đã quy định theo quyết định số u o t n m ăn p n ot u v ăn un T ủ Đứ 35/2002/QĐ-BKHCNMT ngày 25 tháng 6 năm 2002 của Bộ trƣởng Bộ KHCN và Môi trƣờng. V.2. Tác động của dự án tới môi trƣờng Việc thực thi dự án sẽ ảnh hƣởng nhất định đến môi truờng xung quanh khu vực lân cận, tác động trực tiếp đến môi trƣờng sống của ngƣời dân trong khu căn hộ này. Chúng ta có thể dự báo đƣợc những nguồn tác động đến môi trƣờng có khả năng xảy ra trong các giai đoạn khác nhau: V.2.1. Giai đoạn xây dựng dự án Nguồn gốc ô nhiễm + Tác động của bụi, khí thải, tiếng ồn: Quá trình xây dựng sẽ không tránh khỏi phát sinh nhiều bụi (ximăng, đất, cát…) từ công việc đào đất, san ủi mặt bằng, vận chuyển và bốc d nguyên vật liệu xây dựng, pha trộn và sử dụng vôi vữa, đất cát... hoạt động của các máy móc thiết bị cũng nhƣ các phƣơng tiện vận tại và thi công cơ giới tại công trƣờng sẽ gây ra tiếng ồn. + Tác động của nƣớc thải: Trong giai đoạn thi công cũng có phát sinh nƣớc thải sinh hoạt của công nhân xây dựng. Lƣợng nƣớc thải này tuy không nhiều nhƣng cũng cần phải đƣợc kiểm soát chặt chẽ để không làm ô nhi m nguồn nƣớc mặt, nƣớc ngầm. + Tác động của chất thải rắn: Chất thải rắn phát sinh trong giai đoạn này gồm 2 loại: Chất thải rắn từ quá trình xây dựng và rác sinh hoạt của công nhân xây dựng. Các chất thải rắn phát sinh trong giai đoạn này nếu không đƣợc quản lý và xử lý kịp thời sẽ có thể bị cuốn trôi theo nƣớc mƣa gây tắc nghẽn đƣờng thoát nƣớc và gây ra các vấn đề vệ sinh khác. Ở đây, phần lớn phế thải xây dựng (xà bần, cát, sỏi…) sẽ đƣợc tái sử dụng làm vật liệu san lấp. Riêng rác sinh hoạt rất ít vì lƣợng công nhân không nhiều cũng sẽ đƣợc thu gom và giao cho các đơn vị dịch vụ vệ sinh đô thị xử lý ngay. Các biện pháp nhằm giảm thiểu ô nhiễm Phun nƣớc làm ẩm các khu vực gây bụi nhƣ đƣờng đi, đào đất, san ủi mặt bằng… u o t n m ăn p n ot u v ăn un T ủ Đứ Che chắn các bãi tập kết vật liệu khỏi gió, mƣa, nƣớc chảy tràn, bố trí ở cuối hƣớng gió và có biện pháp cách ly tránh hiện tƣợng gió cuốn để không ảnh hƣởng toàn khu vực. Tận dụng tối đa các phƣơng tiện thi công cơ giới, tránh cho công nhân lao động gắng sức, phải hít thở nhiều làm luợng bụi xâm nhập vào phổi tăng lên. Cung cấp đầy đủ các phƣơng tiện bảo hộ lao động cho công nhân nhƣ mũ, khẩu trang, quần áo, giày tại tại những công đoạn cần thiết. Hạn chế ảnh hƣởng tiếng ồn tại khu vực công trƣờng xây dựng. Các máy khoan, đào, đóng cọc bêtông… gây tiếng ồn lớn sẽ không hoạt động từ 18h – 06h. Chủ đầu tƣ đề nghị đơn vị chủ thầu và công nhân xây dựng thực hiện các yêu cầu sau: Công nhân sẽ ở tập trung bên ngoài khu vực thi công. Đảm bảo điều kiện vệ sinh cá nhân. Tổ chức ăn uống tại khu vực thi công phải hợp vệ sinh, có nhà ăn… Hệ thống nhà tắm, nhà vệ sinh đƣợc xây dựng đủ cho số lƣợng công nhân cần tập trung trong khu vực. Rác sinh hoạt đƣợc thu gom và chuyển về khu xử lý rác tập trung. Có bộ phận chuyên trách để hƣớng dẫn các công tác vệ sinh ph ng dịch, vệ sinh môi trƣờng, an toàn lao động và kỷ luật lao động cho công nhân. V.2.2. Giai đoạn đƣa dự án vào khai thác sử dụng Nguồn gốc ô nhiễm: + Ô nhi m không khí: Khí thải của các phƣơng tiện: Với qui mô 650 căn hộ các loại, có thể tập trung 1.750 dân cùng lúc, do đó các phƣơng tiện vận chuyển ƣớc tính khoảng 370 xe máy các loại. Khí thải của các phƣơng tiện chứa bụi SO2, NOx, CO, các chất hữu cơ bay hơi (VOC) làm tăng tải lƣợng các chất ô ni m trong không khí. Khí thải từ quá trình đun nấu bếp gia đình: Nồng độ các chất ô nhi m trong khí thải của l nấu bếp gia đình đƣợc tính trên cơ sở tải lƣợng các chất ô nhi m và lƣu lƣợng khí thải. Khu dân cƣ có 186 căn hộ, dân cƣ đang sinh sống hiện nay ở khu vực này chủ yếu là dùng gas. Trung bình mỗi hộ sử dụng 1 bình gas 12kg/tháng. Nhƣ vậy, lƣợng gas tiêu thụ khoảng 2,232kg gas/tháng. Khi đốt LPG sẽ sinh ra bụi. NOx, CO, các chất hữu cơ bay hơi (VOC) và cũng góp phần gây ô nhi m môi trƣờng không khí. + Ô nhi m tiếng ồn: Nguồn ồn phát sinh ồn là do hoạt động sinh hoạt vui chơi giải trí của dân cƣ. u o t n m ăn p n ot u v ăn un T ủ Đứ + Ô nhi m nƣớc thải: Nƣớc thải sinh hoạt có chứa các chất cặn bã, các chất rắn lơ lửng, các chất hữu cơ, các chất dinh dƣ ng và vi sinh. Nồng độ các chất ô nhi m trong nƣớc thải sinh hoạt nhƣ sau: Nƣớc mƣa chảy tràn: Vào mùa mƣa, nuớc mƣa chảy tràn qua khu vực sân bãi có thể cuốn theo đất cát, lá cây… rơi vãi trên mặt đất đƣa xuống hệ thống thoát nƣớc, làm tăng mức độ ô nhi m nguồn nƣớc tiếp nhận. + Ô nhi m do chất thải rắn: Chất thải rắn sinh hoạt: Chất thải rắn sinh hoạt phát sinh có thành phần đơn giản, chủ yếu là các chất hữu cơ d phân hủy nhƣ rau quả phế thải, thực phẩm dƣ thừa và khoảng 40% là các loại bao bì (giấy bìa, chất dẽo, thủy tinh…). Chất thải rắn sinh hoạt tính trung bình 0.5 kg/ngƣời/ngày. Khối lƣợng chất thải rắn sinh hoạt tại khu dân cƣ sẽ khoảng 475kg/ngày. Chất thải nguy hại: Chất thải nguy hại là các chất thải cần có biện pháp quản lý đặc biệt. Trong quá trình dân cƣ sinh sống, xe cộ sẽ cần phải bảo trì, thay dầu nhớt. Do đó nhất thiết phải có một cơ sở sửa chữa xe chuyên nghiệp với biện pháp thu gom, quản lý triệt để nguồn chất thải này. Tuy nhiên, lƣợng chất thải này có số lƣợng ít và không thƣờng xuyên, nên có thể thu gom d dàng. Các biện pháp giảm thiểu ô nhi m + Giảm thiểu ô nhi m không khí: Trồng cây xanh: Nhằm tạo cảnh quan môi trƣờng xanh cho khu ở, dự án sẽ dành... diện tích đất để trồng cây xanh thảm cỏ. Cây cỏ đƣợc trồng trong những vƣờn chung và dọc các đƣờng phố tạo sân chơi cho trẻ em, tạo bóng mát và cũng có tác dụng cản bụi, hạn chế tiếng ồn và cải tạo môi trƣờng. Giảm thiểu ô nhi m do khí thải của các phƣơng tiện vận chuyển: Biện pháp giảm thiểu ô nhi m khả thi có thể áp dụng là thông thoáng. Để tiết kiệm năng lƣợng và giảm thiểu có hiệu quả, cần phải kết hợp thông thoáng bằng đối lƣu tự nhiên có hổ trợ của đối lƣu cƣ ng bức. Quá trình thông thoáng tự nhiên sử dụng các cửa thông gió, chọn hƣớng gió chủ đạo trong năm, bố trí của theo hƣớng đón gió và của thoát theo hƣớng xuôi gió. Quá trình thông thoáng cƣ ng bức bố trí thêm quạt hút thoát khí theo ống khói cao. Tuy nhiên, đối với ống khói thoát gió cao, bản thân do chênh lệch áp suất giữa hai mặt cắt cũng sẽ tạo sự thông thoáng tự nhiên. Giảm thiểu ô nhi m do khí thải của các l nấu gia đình: u o t n m ăn p n ot u v ăn un T ủ Đứ Đối với hộ gia đình: Các l đun nấu trong gia đình cần bố trí các bếp nấu thông thoáng, các bình gas đƣợc đặt cẩn thận nơi khô, mát, giảm thiểu tai nạn rủi ro do bất cẩn gây ra. Đối với Ban quản lý khu dân cƣ: Cần tuyên truyền giáo dục, thƣờng xuyên nhắc nhở ngƣời dân cẩn thận khi sử dụng bếp, cần kiểm tra tính an toàn đối với các bình gas của đơn vị cung cấp gas cho hộ gia đình. + Giảm thiểu tiếng ồn : Ban quản lý khu dân cƣ sẽ yêu cầu các hộ gia đình điều chỉnh âm thanh vừa đủ nghe để khỏi làm phiền l ng mọi ngƣời xung quanh, đồng thời cấm hẳn những hoạt động vui chơi giải trí gây ồn ào quá 22 giờ. + Giảm thiểu ô nhi m nƣớc thải: Nƣớc thải của khu dân cƣ Thành Thủy sẽ đƣợc xử lý từ nƣớc thải nhà vệ sinh sang bể tự hoại. Nƣớc thải sau này đƣa ra hệ thống xử lý sẽ đạt tiêu chuẩn TCVN 6772 : 2000 – mức I, trƣớc khi thải ra môi trƣờng. + Giảm thiểu ô nhi m nƣớc thải rắn: Để thuận tiện cho công tác quản lý và xử lý chất thải rắn phát sinh đồng thời giảm thiểu tác động xấu đến môi trƣờng, Ban quản lý khu dân cƣ sẽ thực hiện chu đáo chƣơng trình thu gom và phân loại rác ngay tại nguồn. Bố trí đầy đủ phƣơng tiện thu gom cho từng loại chất thải: có thể tái chế chất thải rắn sinh hoạt. Các loại chất thải có thể tái sử dụng (bao bì, can đựng hóa chất…) sẽ đƣộc tái sử dụng, loại chất thải có thể tái chế (giấy, nylon…) hoặc có thể tận dụng sẽ đƣợc hợp đồng các đơn vị khác để xử lý. Chất thải không thể tái chế, bùn xử lý nƣớc thải và rác thải sinh hoạt sẽ hợp đồng với Công ty Dịch vụ Môi trƣờng Đô thị đến thu gom và vận chuyển tới khu xử lý tập trung. Các chất thải nguy hại (nếu có) sẽ đặc biệt chú ý phân riêng, đƣợc quản lý và xử lý theo đúng quy định của Nhà nƣớc, đặc biệt là Quy chế “Quản lý chất thải nguy hại” theo Quyết định số 155 của Thủ tƣớng Chính phủ. V.3. Kết luận Việc hình thành dự án từ giai đoạn xây dựng đến giai đoạn đƣa dự án vào sử dụng ít nhiều cũng làm ảnh hƣởng đến môi trƣờng khu vực. Nhƣng Công Ty Cp Đầu Tƣ Xây Dựng Kinh Doanh Bất Động Sản Đất Phƣơng Nam đã cho phân tích nguồn gốc gây ô nhi m và đƣa ra các biện pháp giảm thiểu các tác động tiêu cực, đảm bảo đƣợc môi trƣờng sống của dân cƣ trong vùng dự án đƣợc lành mạnh, thông thoáng và khẳng định dự án mang tính khả thi về môi trƣờng.