Tài liệu Khoá luận xử lý bất động sản bị kê biên để thi hành án dân sự

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT DÂN SỰ NGUYỄN THỊ THU THẢO XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN BỊ KÊ BIÊN ĐỂ THI HÀNH ÁN DÂN SỰ KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – NĂM 2021 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT DÂN SỰ XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN BỊ KÊ BIÊN ĐỂ THI HÀNH ÁN DÂN SỰ KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ Người hướng dẫn khoa học: Thạc sĩ Huỳnh Quang Thuận Sinh viên: Nguyễn Thị Thu Thảo Lớp: HS42B1 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – NĂM 2021 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng toàn bộ nội dung khóa luận “Xử lý bất động sản bị kê biên để thi hành án dân sự” là kết quả của quá trình tổng hợp và nghiên cứu của bản thân, dưới sự hướng dẫn khoa học của Thạc sĩ Huỳnh Quang Thuận. Những phần sử dụng tài liệu tham khảo trong khóa luận đã được nêu rõ trong phần trích dẫn tài liệu tham khảo. Các thông tin được nêu trong khóa luận là trung thực và hoàn toàn chính xác, đúng sự thật. Tác giả Nguyễn Thị Thu Thảo DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT STT TỪ VIẾT TẮT TỪ ĐƯỢC VIẾT TẮT 1 BLDS 2015 Bộ luật Dân sự 2015 2 CHV Chấp hành viên 3 Luật THADS 2014 Luật Thi hành án dân sự 2008 được sửa đổi, bổ sung năm 2014 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP của Chính phủ 4 Nghị định số 62/2015/NĐ- ngày 18 tháng 07 năm 2015 quy định chi tiết CP và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thi hành án dân sự 5 Nghị định số 33/2020/NĐ-CP của Chính phủ ngày 17 tháng 3 năm 2020 sửa đổi, bổ sung Nghị định số 33/2020/NĐ- một số điều của Nghị định số 62/2015/NĐ-CP CP của Chính phủ ngày 18 tháng 07 năm 2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thi hành án dân sự Nghị định số 82/2020/NĐ- CP ngày 6 7 Nghị định 82/2020/NĐCP Quyết định số 1079/QĐTCTHADS 15/07/2020 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực bổ trợ tư pháp, hành chính tư pháp, hôn nhân và gia đình, THADS, phá sản doanh nghiệp, hợp tác xã Quyết định số 1079/QĐ-TCTHADS của Tổng cục Thi hành án dân sự ngày 25/12/2020 ban hành Quy trình về lựa chọn tổ chức thẩm định giá, đấu giá tài sản để thi hành án Thông tư liên tịch số 11/2016/TTLT-BTP- 8 Thông tư liên tịch số 11/2016/TTLT-BTPTANDTC-VKSNDTC 9 THADS TANDTC-VKSNDTC của Bộ Tư pháp, Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát tối cao ngày 01 tháng 8 năm 2016 quy định một số vấn đề về thủ tục thi hành án dân sự và phối hợp liên ngành trong thi hành án dân sự Thi hành án dân sự MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................1 CHƯƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN BỊ KÊ BIÊN ĐỂ THI HÀNH ÁN DÂN SỰ ........................................................................ 6 1.1 Khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa của xử lý bất động sản bị kê biên để thi hành án dân sự .................................................................................................................................6 1.1.1 Một số khái niệm liên quan đến xử lý bất động sản bị kê biên để thi hành án dân sự ...................................................................................................................... 6 1.1.2 Đặc điểm của việc xử lý bất động sản bị kê biên để thi hành án dân sự ..... 11 1.1.3 Ý nghĩa của việc xử lý bất động sản bị kê biên trong thi hành án dân sự ... 13 1.2 Quy định của pháp luật về xử lý bất động sản bị kê biên trong thi hành án dân sự ...................................................................................................................................15 1.2.1 Bảo quản bất động sản sau khi kê biên ....................................................... 16 1.2.2 Định giá bất động sản bị kê biên ................................................................. 17 1.2.3 Trường hợp người được thi hành án nhận bất động sản bị kê biên để trừ vào số tiền được thi hành............................................................................................. 21 1.2.4 Bán đấu giá bất động sản bị kê biên............................................................ 23 1.2.5 Đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng bất động sản bị kê biên cho người trúng đấu giá, người nhận bất động sản để trừ vào số tiền được thi hành án ..... 27 1.2.6 Quyền lợi và nghĩa vụ của người trúng đấu giá, người mua được bất động sản trong thi hành án dân sự ................................................................................ 28 KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 ........................................................................................30 CHƯƠNG 2. BẤT CẬP VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN BỊ KÊ BIÊN ĐỂ THI HÀNH ÁN DÂN SỰ .................... 31 2.1 Giao bất động sản sau khi kê biên .......................................................................31 2.2 Hoạt động bán đấu giá bất động sản bị kê biên ..................................................35 2.3 Xử lý bất động sản không có người tham giá đấu giá, bán đấu giá không thành ...................................................................................................................................41 2.4 Đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng bất động sản bị kê biên cho người trúng đấu giá, người nhận bất động sản để trừ vào số tiền được thi hành án .....................43 2.5 Giao bất động sản cho người trúng đấu giá, người nhận bất động sản bị kê biên để trừ số tiền được thi hành án dân sự ......................................................................48 2.6 Công tác kiểm sát, giám sát khi xử lý bất động sản bị kê biên để thi hành án dân sự. ..............................................................................................................................51 2.7 Xử lý bất động sản bị kê biên trong một số trường hợp cụ thể ...........................53 KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ........................................................................................58 KẾT LUẬN CHUNG ..............................................................................................60 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC 1 PHẦN MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Trong những năm qua, hệ thống pháp luật về thi hành án dân sự (THADS) và các lĩnh vực pháp luật có liên quan ngày càng được quan tâm, sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện. Nhờ đó, góp phần giải quyết được nhiều khó khăn, vướng mắc mà thực tiễn đặt ra. Kết quả công tác của toàn bộ hệ thống thi hành án năm sau cao hơn năm trước, đạt và vượt các chỉ tiêu, nhiệm vụ được Quốc hội giao. Trong nhiệm kỳ 2016-2020, các cơ quan THADS đã thi hành xong trên 2,8 triệu việc (tăng 20,33% so với nhiệm kỳ trước), thu được số tiền hơn 205 nghìn tỷ đồng (tăng 56% so với nhiệm kỳ trước). Trong đó, riêng năm 2020 (đến ngày 30/9/2020), mặc dù trong điều kiện khó khăn do ảnh hưởng của đại dịch COVID-19, nhưng kết quả đạt được rất đáng ghi nhận, cụ thể: Số việc phải thi hành là 885.833 việc, trong đó số việc có điều kiện thi hành là 708.674 việc; đã thi hành xong 576.933 việc (giảm 2.323 việc) so với cùng kỳ năm 2019, đạt tỉ lệ 81,41% (tăng 2,82% so với cùng kỳ), vượt chỉ tiêu được giao là 1,41%. Số tiền thi hành là 264.707 tỷ 535 triệu đồng, trong đó số có điều kiện thi hành là 132.905 tỷ 418 triệu đồng, đã thi hành xong là 53.750 tỷ 695 triệu đồng (tăng 1.035 tỷ 43 triệu đồng, tăng 1,96% so với năm 2019)1. Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được thì vẫn còn tồn tại không ít những khó khăn, vướng mắc, bất cập trong quá trình tổ chức thi hành án như: Hệ thống văn bản pháp luật, cơ chế, chính sách vẫn còn bất cập, chồng chéo, thiếu đồng bộ2; ý thức chấp hành pháp luật của người phải thi hành án còn hạn chế; lợi dụng khiếu nại, tố cáo để xúc phạm danh dự, nhân phẩm, uy tín của Chấp hành viên (CHV); nhiều trường hợp đương sự chống đối quyết liệt, trực tiếp gây tổn hại đến tính mạng, sức khỏe của CHV và những người thi hành công vụ… Do đó, đa số những vụ việc thi hành án phải áp dụng biện pháp cưỡng chế. Theo quy định của Luật Thi hành án dân sự 2008 được sửa đổi bổ sung năm 2014 (sau đây gọi tắt là Luật THADS 2014), hiện nay có 6 biện pháp cưỡng chế thi hành án, trong đó “biện pháp cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án, Lê Sơn, “Thi hành án dân sự 2016-2020: Hoàn thành 2,8 triệu việc và 205 nghìn tỷ đồng”, http://baochinhphu.vn/Phap-luat/Thi-hanh-an-dan-su-20162020-Hoan-thanh-28-trieu-viec-va-205nghin-ty-dong/417761.vgp, truy cập ngày 04/5/2021; Xem Phụ lục 1 –Thống kê kết quả thi hành về việc và tiền 12 tháng năm 2019. 2 Hồ Hương, “Công tác thi hành án dân sự năm 2020 vẫn còn những tồn tại, hạn chế”, https://quochoi.vn/tintuc/Pages/tin-hoat-dong-cua-quoc-hoi.aspx?ItemID=53266, truy cập ngày 04/5/2021 1 2 kể cả tài sản do người thứ ba cầm giữ” là “biện pháp cưỡng chế THADS có nhiều điều luật quy định nhất trong các điều luật quy định về các biện pháp cưỡng chế và cũng thường được áp dụng nhiều nhất trong thực tế3”. Chính vì vậy, khi áp dụng đòi hỏi CHV phải thực hiện theo đúng trình tự thủ tục nhất định từ bước xác định tài sản kê biên, thực hiện kê biên đến bước xử lý tài sản kê biên. Đây là biện pháp cưỡng chế có tính chất nhạy cảm, phức tạp, tầm quan trọng cũng như ảnh hưởng đến quyền lợi của các chủ thể. Do đó, từng bước, từng giai đoạn cần phải đảm bảo đúng pháp luật, quyền lợi và nghĩa vụ của đương sự cũng như người có liên quan. Khi áp dụng biện pháp cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản việc kê biên tài sản đã khó thì đến giai đoạn xử lý tài sản còn khó hơn bởi lẽ xét về bản chất giai đoạn này tài sản của người phải thi hành án mới thực sự được tiến hành xử lý để thực hiện nghĩa vụ thông qua từng thủ tục luật định như định giá tài sản kê biên, bán đấu giá tài sản… Chính vì khó, nên hiện nay dù pháp luật có những quy định cụ thể việc xử lý tài sản bị kê biên trong THADS khi thi hành trên thực tế vẫn còn nhiều khó khăn và vướng mắc, trong đó đặc biệt là đối với bất động sản loại tài sản có nhiều vấn đề pháp lý phát sinh không chỉ trong quy định của pháp luật THADS mà còn những quy định pháp luật có liên quan khác. Trong thực tiễn, khi xử lý bất động sản bị kê biên thường gặp những khó khăn vướng mắc như pháp luật quy định về việc lựa chọn tổ chức thẩm định giá nhưng lại không đưa ra những căn cứ, tiêu chí để lựa chọn trong khi đó để định giá bất động sản yêu cầu tổ chức thẩm định giá phải có trình độ chuyên môn cao; bất động sản như đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai tính pháp lý của đối tượng này còn được quy định ở Luật Đất đai, Luật Nhà ở… tuy nhiên hiện nay giữa pháp luật THADS hiện hành với pháp luật có liên quan còn nhiều điểm chưa thống nhất hoặc chưa được quy định; ngoài ra có một số quy định khác còn bị bỏ ngỏ. Những vướng mắc như thế, đã làm ảnh hưởng đến hiệu quả của hoạt động xử lý bất động sản của người phải thi hành án để THADS, có nhiều trường hợp bất động sản đã kê biên nhưng không thể xử lý được vì bất động sản đưa ra bán đấu giá không có người mua hoặc đấu giá tài sản thành nhưng không giao tài sản cho người trúng đấu giá… ảnh hưởng đến lợi ích của các đương sự và kết quả công tác THADS. Nhận thấy được những vấn đề trên, tác giả cho rằng việc tìm hiểu, nghiên cứu những quy định của pháp luật về hoạt động xử lý tài sản bị kê biên là bất động sản trong THADS Tuấn Hà, “Những nội dung cơ bản pháp luật về cưỡng chế kê biên tài sản của người phải thi hành án”, https://thads.moj.gov.vn/noidung/hdnv/lists/traodoinghiepvu/view_detail.aspx?itemid=34, truy cập ngày 04/05/2021 3 3 là một đề tài cấp thiết. Do đó, tác giả mạnh dạng chọn đề tài “Xử lý bất động sản bị kê biên để thi hành án dân sự” làm đề tài khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật của mình. 2. Tình hình nghiên cứu Đến thời điểm hiện tại những luận văn, luận án nghiên cứu liên quan về hoạt động xử lý bất động sản để THADS vẫn còn hạn chế. Cụ thể, có một số công trình liên quan như sau: - Nhóm luận văn tốt nghiệp, luận án thạc sĩ: Lê Quang Tuấn (2016), “Kê biên quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo pháp luật Thi hành án dân sự từ thực tiễn huyện Đan Phượng, Thành phố Hà Nội”, Luận văn Thạc sĩ Luật học của Học viện Khoa học xã hội. Nguyễn Thị Thu Hà (2017), “Kê biên tài sản là quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự từ thực tiễn tỉnh Quảng Ngãi”, Luận văn Thạc sĩ Luật học của Học viện Khoa học xã hội, hai Luận văn trên đã nghiên cứu về quyền sử dụng đất là một loại tài sản được xem là bất động sản, tuy nhiên, cả hai công trình, chỉ dừng lại ở việc nghiên cứu giai đoạn kê biên tài sản ở một khu vực nhất định mà chưa nghiên cứu chuyên sâu vào hoạt động xử lý tài sản kê biên. Trần Thị Thùy Linh (2018), “Biện pháp cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án, kể cả tài sản đang do người thứ ba giữ theo pháp luật Việt Nam”, Khóa luận tốt nghiệp của trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh. Nội dung khóa luận là nghiên cứu quy định chung về biện pháp cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án, kể cả tài sản đang do người thứ ba giữ, sau đó chỉ ra thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật hiện hành và giải pháp hoàn thiện. Do đó, khóa luận chỉ nghiên cứu chi tiết quy trình áp dụng biện pháp cưỡng chế đối với tất cả các loại tài sản nên chưa nghiên cứu cụ thể đến hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên. Lê Trình Anh Thư (2019), “Kê biên, xử lý tài sản bảo đảm tại các tổ chức tín dụng trong thi hành án dân sự”, Khóa luận tốt nghiệp của trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh. Nội dung khóa luận là nghiên cứu quy định của pháp luật về kê biên tài sản bảo đảm tại các tổ chức tín dụng trong thi hành án dân sự và xử lý tài sản bảo đảm bị kê biên tại các tổ chức tín dụng trong thi hành án dân sự. Do đó, chỉ nghiên cứu chuyên sâu đến hoạt động kê biên, xử lý tài sản bảo đảm của tổ chức tín dụng. - Giáo trình và sách chuyên khảo: Giáo trình Luật thi hành án dân sự (2017) của Trường Đại học Luật Hà Nội, các vấn đề lý luận liên quan đến biện pháp cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản được đề cập 4 khá cụ thể. Tuy nhiên, vì là giáo trình được phát hành nhằm hướng đến việc dạy học trong cơ sở đào tạo Luật, nên các vấn đề phát sinh trong thực tiễn chưa được đề cập. Bình luận Luật thi hành án dân sự (2019) của tác giả Ths. CHV Hoàng Thị Thanh Hoa, GV Hồ Quân Chính – Ths. Nguyễn Văn Nghĩa, phân tích và bình luận toàn bộ Luật THADS, trong đó cũng chỉ ra những bất cập, vướng mắc của từng điều luật. Vì là bình luận về điều luật nên phân tích liên quan hoạt động xử lý tài sản bị kê biên trong thi hành án dân sự còn khá chung chung. Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về cưỡng chế thi hành án dân sự (2019) của tác giả TS. Lê Anh Tuấn, đã phân tích về tất cả những biện pháp cưỡng chế được quy định trong thi hành án dân sự nên việc phân tích liên quan đến biện pháp cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án, kể cả tài sản do người thứ ba giữ và chỉ ra những khó khăn vướng mắc còn tồn tại trong thực tiễn trong đó cũng có chỉ ra một số vấn đề còn khó khăn trong hoạt động xử lý tài sản thi hành án khi áp dụng biện pháp cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án kể cả tài sản đang do người thứ ba giữ. Ngoài ra, còn có một số bài viết về THADS được đăng trên Tạp chí Khoa học pháp lý, Tạp chí Luật học, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật,… Những tạp chí có những bài viết nghiên cứu về biện pháp cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án, kể cả tài sản đang do người thứ ba giữ. Điển hình như, “Một số vướng mắc trong việc kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án” tác giả Dương Quỳnh Hoa, báo Luật sư Việt Nam, Liên đoàn Luật sư Việt Nam, 2019, Số 9; “Một số vướng mắc trong thực tiễn thi hành các quy định pháp luật thi hành án dân sự về kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án ảnh hưởng đến tiến độ đấu giá tài sản”, tác giả Lê Thị Hương Giang, báo Nghề luật, Học viện Tư pháp, 2018, Số 2… Tóm lại, các công trình trên, đa phần điều có liên quan gần đến đề tài mà tác giả đang nghiên cứu, tuy nhiên những công trình này chủ yếu nghiên cứu lý luận và thực tiễn của biện pháp cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản nói chung hoặc tài sản bảo đảm của tổ chức tín dụng hay thiên về nghiên cứu giai đoạn kê biên tài sản nếu có liên quan đến giai đoạn xử lý tài sản bị kê biên thì cũng được phân tích dưới góc độ quy định của pháp luật chứ chưa thật sự đi chuyên sâu. Do đó, trên cơ sở tham khảo các công trình, bài viết nêu trên tác giả nghiên cứu chuyên sâu đến hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên. Từ đó, đưa ra những kiến nghị mang tính lý luận, tạo sự thống nhất trong hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên. 3. Mục đích nghiên cứu, nhiệm vụ nghiên cứu 5 - Mục đích nghiên cứu: Trên cơ sở nghiên cứu, tác giả đi sâu vào tìm hiểu các quy định của pháp luật hiện hành và phân tích thực tiễn áp dụng hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên để thi hành án dân sự để từ đó chỉ ra những vướng mắc, khó khăn trong thực tiễn và đưa ra những kiến nghị để cho thấy rằng việc hoàn thiện pháp luật về vấn đề này là cần thiết. - Nhiệm vụ nghiên cứu: Từ mục đích nghiên cứu, tác giả đặt cho mình các nhiệm vụ nghiên cứu chủ yếu sau: Về mặt lý luận: trên cơ sở phân tích những khái niệm, các quy định của pháp luật THADS về việc trình tự thủ tục xử lý tài sản thông qua đó làm sáng tỏ những quy định của pháp luật liên quan đến hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên. Về mặt thực tiễn: Nghiên cứu, đánh giá việc áp dụng các quy phạm pháp luật về hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên trong thực tiễn, đồng thời chỉ ra những khó khăn, vướng mắc còn tồn tại để từ đó đưa ra các kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản để thi hành án. 4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu Hoạt động xử lý tài sản bị kê biên trong thi hành án có rất nhiều vấn đề chuyên sâu đối với từng loại tài sản. Do đó, trong phạm vi khóa luận tốt nghiệp tác giả chỉ nghiên cứu về hoạt động xử lý tài sản là bất động sản để THADS. Bất động sản theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 (BLDS 2015). Tác giả tập trung nghiên cứu quy định của pháp luật thủ tục xử lý bất động sản bị kê biên được quy định ở Luật THADS 2014 và những pháp luật chuyên ngành có liên quan như Luật Đấu giá tài sản 2016, Luật Đất đai 2013… và thực tiễn áp dụng các quy định này của cơ quan thi hành án. 5. Phương pháp nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu được tác giả sử dụng trong quá trình thực hiện khóa luận là dựa trên nền tảng phương pháp luận của Chủ nghĩa duy vật biện chứng và Chủ nghĩa duy vật lịch sử. Trên cơ sở đó, tác giả sử dụng những phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh, giải thích, chứng minh để làm rõ những vấn đề nghiên cứu của luận văn. 6. Bố cục đề tài Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, nội dung của khóa luận gồm có 2 chương: Chương 1: Những vấn đề chung về hoạt động xử lý tài sản là bất động sản bị kê biên để thi hành án dân sự. Chương 2: Bất cập và hoàn thiện pháp luật xử lý bất động sản bị kê biên để thi hành án dân sự. 6 CHƯƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN BỊ KÊ BIÊN ĐỂ THI HÀNH ÁN DÂN SỰ 1.1 Khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa của xử lý bất động sản bị kê biên để thi hành án dân sự 1.1.1 Một số khái niệm liên quan đến xử lý bất động sản bị kê biên để thi hành án dân sự  Khái niệm về bất động sản Hầu hết pháp luật các nước đều quy định đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất đều được coi là bất động sản4. Hiện nay, Luật THADS 2014 không có quy định về khái niệm bất động sản là gì? Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 3 Điều 4 BLDS 2015 “trường hợp nếu luật khác có liên quan không quy định thì quy định của BLDS được áp dụng”, do đó dưới góc độ là loại tài sản nên khái niệm bất động sản trong Luật THADS sẽ chịu sự điều chỉnh theo quy định BLDS. BLDS 2015 hiện hành, không đưa ra định nghĩa cụ thể thế nào là bất động sản mà khái niệm bất động sản theo hướng liệt kê các tài sản là bất động sản dựa vào bất động sản trung tâm là đất đai5. Căn cứ theo quy định tại Điều 107 BLDS 2015 bất động sản bao gồm: + Bất động sản là đất đai: Theo quy định của pháp luật Việt Nam thì đất đai không được công nhận chế độ sở hữu tư nhân, đất đai thuộc sở hữu toàn dân6, do Nhà nước đại diện làm chủ sở hữu, thống nhất quản lý và sẽ trao quyền sử dụng đất đai cho người sử dụng đất thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai. Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể người sử dụng đất có quyền “chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất”. Tuy nhiên, quyền này không phải tuyệt đối như quyền sở hữu của những loại tài sản khác mà do tính chất, đặc điểm đặc biệt của đất đai nên có những hạn chế nhất định7. Từ những quy định trên, có thể hiểu là người dân không có quyền sở hữu đất đai mà chỉ có quyền sở hữu đối với quyền sử dụng đất. Vậy quyền sử dụng đất có được Theo Điều 517, 518 Bộ luật Dân sự Cộng hòa Pháp; Điều 86 Bộ luật Dân sự Nhật bản Nguyễn Thị Mùi (2014), Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu bất động sản trong pháp luật Việt Nam hiện hành, Luận văn thạc sĩ, Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh, tr.4. 6 Quy định tại Điều 53 Hiến pháp 2013 và Điều 197 Bộ luật Dân sự 2015. 7 Lê Ngọc Hoàng Anh (2016), Nội dung của quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo quy định của Bộ luật Dân sự, Luận văn thạc sĩ, Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh, tr.26. 4 5 7 coi bất động sản giống như đất đai hay không? Nếu quyền sử dụng đất là bất động sản thì căn cứ vào quy định nào của pháp luật để xác định? Trong pháp luật một số nước, thì quyền gắn liền với sở hữu đất đai cũng được coi là bất động sản điển hình là pháp luật Thái Lan8. Tuy nhiên, với BLDS 2015 đối với quyền sử dụng đất thì chỉ quy định là một quyền tài sản9. Do đó, hiện nay về mặt pháp lý không có điều luật nào khẳng định “quyền sử dụng đất là bất động sản”, song tác giả cho rằng, thiết nghĩ với quy định hiện hành thì nên hiểu một cách chính xác đất đai với tư cách là bất động sản trong các giao dịch dân sự chính là quyền sử dụng đất. Bởi lẽ, trong các giao dịch liên quan đến đất đai thì đối tượng giao dịch sẽ là quyền sử dụng đất, các chủ thể không thể mua hay bán đất đai được, mà thay vào đó là xác lập và thực hiện các giao dịch đối với quyền sử dụng đất10. Đối với quy định của Luật THADS 2014 hiện nay, cũng trên tinh thần xem quyền sử dụng đất là bất động sản vì có những quy định về áp dụng trình tự thủ tục sẽ căn cứ vào loại tài sản là động sản hay bất động sản để CHV thực hiện có có thể kể đến tại Điều 101 bán tài sản kê biên sẽ căn cứ vào loại tài sản để xác định hình thức bán tài sản là bán đấu giá hay bán không thông qua thủ tục bán đấu giá. Do đó, khi CHV tiến hành hoạt động xử lý quyền sử dụng đất bên cạnh việc tuân thủ những quy định đặc thù đối với tài sản là quyền sử dụng đất thì CHV cũng phải áp dụng những quy định liên quan đến xử lý bất động sản để đảm bảo trình tự thủ tục đúng pháp luật. + Bất động sản là tài sản gắn liền với đất đai trong đó có nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; các tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà ở, công trình xây dựng. Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai được coi là bất động sản phát sinh từ bất động sản ban đầu là đất đai, bởi trên đó tọa lạc nhà ở và công trình xây dựng11. Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng là những tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng một cách kiên cố, do chủ sở hữu đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn vào với mục đích nhất định, nhằm tăng giá trị, sự tiện dụng cho đất đai, nhà, công trình xây dựng. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành không nêu rõ thế nào được xem là “gắn liền” dù cho đây là thuật ngữ quan trọng cần làm rõ, khi mà nó mang Theo Điều 100 Bộ luật Dân sự và Thương mại Thái Lan Theo Điều 115 BLDS 2015 “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác.” 10 Đinh Hữu Định (2018), Hợp đồng ủy quyền để xác lập, thực hiện giao dịch bất động sản, Luận văn thạc sĩ, Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh, tr.9 11 Phạm Công Lạc (2006), Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, Nhà xuất bản Tư pháp, tr.45. 8 9 8 tính quyết định một tài sản có phải là bất động sản hay không? Theo ý kiến của PGS.TS Hoàng Thế Liên cho rằng, chúng ta nên hiểu “gắn liền với đất đai là liên quan chặt chẽ đến đất đai, không thể tách rời khỏi đất đai12”. Nhưng với quan điểm trên, có thể hiểu những tài sản không thường xuyên gắn liền với đất như cây trồng ngắn ngày, giàn giáo, lều tạm thì không phải là bất động sản. Tuy nhiên, trong Điều 520 của Bộ luật Dân sự Pháp thì mùa màng chưa gặt, trái cây chưa hái xuống cũng được xem là bất động sản. Hoặc chẳng hạn như một bức tranh, một chiếc máy lạnh… gắn lên tường của một công trình xây dựng hay nhà ở một cách cố định lâu dài thì có được xem là bất động sản hay không? Cũng chính vì hiện nay quy định về bất động sản đối với trường hợp tài sản gắn liền với đất đai gồm nhà, công trình xây dựng và tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng chỉ quy định một cách tương đối, chưa cụ thể nên dẫn đến việc xác định loại tài sản nào là bất động sản để xử lý trong THADS cũng gặp nhiều khó khăn và vướng mắc. Do đó, thiết nghĩ cần có quy định cụ thể về việc “gắn liền” như thế nào được xem là bất động sản, về quan điểm tác giả cho rằng “Gắn liền với đất đai là liên quan chặt chẽ đến đất đai, không thể tách rời khỏi đất đai hoặc việc tách rời sẽ làm giảm, mất đi giá trị tài sản của đất đai hoặc tài sản gắn liền với đất đai”; “Gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng là tài sản đó liên quan chặt chẽ với nhà ở, công trình xây dựng, không thể tách rời khởi nhà ở, công trình xây dựng hoặc việc tách rời tài sản gắn liền với nhà ở công trình xây dựng có thể làm thay đổi kết cấu của nhà ở, công trình xây dựng, đồng thời làm giảm, mất đi giá trị tài sản của nhà ở, công trình dựng và tài sản gắn liền với nhà ở công trình xây dựng”. +Tài sản khác theo quy định của pháp luật Quy định này để phòng tránh những thiếu sót do việc liệt kê không mang tính bao quát của các nhà làm luật về bất động sản trong quy định của pháp luật dân sự. Tuy nhiên, hiện nay chưa có một văn bản chính thức nào liệt kê hoặc đề cập tới loại bất động sản này. Do đó, đối với loại bất động sản này vẫn chưa được áp dụng trong thi hành án dân sự.  Khái niệm về kê biên Thuật ngữ kê biên được ghi nhận trong nhiều văn bản pháp luật ở nước ta, đây là một thuật ngữ pháp lý được sử dụng nhiều trong pháp luật tố tụng cũng như THADS. PGS.TS Hoàng Thế Liên (chủ biên) (2009), Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự 2005, Nhà xuất bản chính trị Quốc gia, tr.415. 12 9 Tuy nhiên, lại không có một văn bản pháp lý nào giải thích, hay định nghĩa thuật ngữ “kê biên là gì”? Theo định nghĩa trong cuốn từ điển Từ và ngữ Việt Nam của Giáo sư Nguyễn Lân, “kê là tính toán; biên là chép theo thứ tự, kê biên là việc ghi lại mọi thứ theo thứ tự13”. Có thể thấy, định nghĩa này chỉ mới tiếp cận ở khía cạnh nghĩa của từ kê chưa nêu ra được những đặc điểm điển hình của hoạt động kê biên để phân biệt với hoạt động kê khai, ghi chép thông thường khác. Từ điển bách khoa toàn thư cũng đề cập tới khái niệm kê biên tài sản, đưa ra định nghĩa kê biên tài sản “là biện pháp cưỡng chế của Nhà nước nhằm đảm bảo cho việc thi hành quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền14”. Ngoài ra, trong cuốn từ điển giải thích thuật ngữ Luật học của Trường Đại học Luật Hà Nội thì kê biên “là việc ghi lại từng tài sản, cấm việc tẩu tán, phá hủy, để đảm bảo cho việc xét xử và thi hành án15”. Vậy hoạt động kê biên tài sản trong THADS “là hoạt động của biện pháp cưỡng chế nhằm đảm bảo THADS, là việc CHV thực hiện việc xác minh bất động sản là tài sản của người phải thi hành án và cấm người đó thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản đã được tiến hành kê biên”. Mục đích của biện pháp kê biên tài sản của cơ quan THADS, là ngăn chặn hành vi thực hiện các giao dịch nhằm tẩu tán, hủy hoại tài sản nhằm để đảm bảo mục đích thi hành án của người phải thi hành án. Hay nói cách khác, trong THADS sẽ không thể có việc kê biên tài sản nhằm mục đích ngoài mục đích đảm bảo thi hành án. Từ những phân tích nêu trên có thể đưa ra khái niệm về bất động sản bị kê biên: “Bất động sản bị kê biên để THADS là bất động sản căn cứ theo quy định của BLDS; CHV tiến hành xác minh bất động sản là tài sản của người phải thi hành án và tiến hành kê biên theo quy định của pháp luật THADS nhằm mục đích cấm người đó thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản đã được tiến hành kê biên làm cơ sở để đảm bảo thi hành án dân sự của người phải thi hành án”.  Khái niệm thi hành án dân sự Hiện còn có những ý kiến rất khác nhau về khái niệm THADS, do khái niệm này chưa được quy định cụ thể trong một văn bản pháp luật nào. Tuy nhiên, chủ yếu là có ba quan điểm cơ bản sau: Quan điểm thứ nhất cho rằng THADS là một giai đoạn GS Nguyễn Lân (2000), Từ điển Từ và Ngữ Việt Nam, Nhà xuất bản TP. Hồ Chí Minh, tr.913. Hồi đồng quốc gia chỉ đạo biên soạn từ điển bách khoa (2002), Từ điển bách khoa toàn thư Việt Nam, Tập 2, NXB Từ điển bách khoa Hà Nội, tr.467. 15 Trường Đại học Luật Hà Nội (1999), Từ điển giải thích thuật ngữ Luật học, NXB Công an nhân dân, Hà Nội, tr.199. 13 14 10 của tố tụng dân sự vì: “Có xét xử thì phải có thi hành án, thi hành án dựa trên cơ sở của công tác xét xử. Xét xử và thi hành án là hai mặt thống nhất của quá trình bảo vệ lợi ích của đương sự16”. THADS là một giai đoạn tố tụng và là công đoạn tố tụng cuối cùng của hoạt động tố tụng17. Đồng tình với quan điểm này, TS Phan Hữu Thư lý giải: “Nếu tách ra thì sẽ không thực hiện được mục tiêu chung của toàn bộ quá trình tố tụng. Khi chân lý được làm sáng tỏ thể hiện trong bản án, quyết định của Tòa án thì chỉ mới dừng lại ở việc làm rõ đúng hay sai, phải hay trái trên văn bản, giấy tờ. Muốn nó được thực hiện trên thực tế, cần phải chờ ở hiệu quả của công tác thi hành án. Vì vậy, thi hành án dân sự là giai đoạn tiếp theo của quá trình xét xử. Ở giai đoạn này, cơ quan thi hành án áp dụng các biện pháp được pháp luật quy định để đưa chân lý trở thành hiện thực trong thời sống thực tế. Quá trình đi tìm chân lý kéo dài suốt quá trình tố tụng cho tới khi chân lý được khẳng định trên thực tế18. Quan điểm thứ hai, lại cho rằng THADS dạng hoạt động của cơ quan hành chính nhà nước thuộc hoạt động quản lý hành chính tư pháp. Theo quan niệm này thì tố tụng là quá trình tiến hành giải quyết các vụ án theo quy định của pháp luật; quá trình này trải qua nhiều giai đoạn nhưng các giai đoạn có liên quan mật thiết với nhau trong thể thống nhất và xét xử là giai đoạn cuối cùng của quá trình tố tụng cho nên bản án, quyết định của toà án là kết quả cuối cùng đánh dấu sự kết thúc của quá trình tố tụng. Đồng tình với quan điểm này, GS.TS Lê Minh Tâm cho rằng “thi hành án có mục đích khác với mục đích của tố tụng, tố tụng là quá trình đi tìm sự thật của vụ việc đã diễn ra trên thực tế, trên cơ sở đó đưa ra phương án giải quyết vụ việc theo đúng quy định của pháp luật còn thi hành án là quá trình tiến hành các hoạt động nhằm thực hiện các bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật19”. Quan điểm thứ ba cho rằng, THADS là hoạt động tư pháp, có mục đích nhằm “phục vụ tốt nhiệm vụ xét xử của Tòa án” giống với Nghị quyết Hội đồng lần thứ tám Ban chấp hành trung ương Đảng khóa VII đã nêu. Đối với từng quan niệm về THADS nêu trên, đều có những lý lẽ, lập luận và cơ sở khoa học riêng. Tác giả cùng chung quan điểm xem THADS là một thủ tục tố tụng, Nguyễn Công Bình, “Mấy vấn đề về thi hành án dân sự trong việc soạn thảo bộ luật tố tụng dân sự”, Tạp chí luật học, số 5/1998, tr.43, tr.44. 17 Chính phủ (2008), Tờ trình số 31/TTr-CP ngày 04/04/2008 về “Dự án Luật Thi hành án dân sự”, tr.1. 18 Nguyễn Thị Thanh Huyền (2010), Cưỡng chế thi hành án dân sự, Khóa luận cử nhân luật, Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh, tr.1. 19 Lê Minh Tâm, “Thử bàn mấy vấn đề lý luận về thi hành án”, Tạp chí luật học, Số 02/2001, tr.21. 16 11 tuy nhiên thủ tục tố tụng của thi hành án dân sự là thủ tục tố tụng độc lập không liên quan đến những thủ tục tố tụng dân sự trước đó. Bởi lẽ, xét về mặt bản chất tố tụng chỉ là việc thực hiện các quy định của pháp luật hình thức theo thủ tục nhất định để giải quyết các quan hệ xã hội theo đúng sự điều chỉnh của pháp luật nội dung. Tố tụng được thực hiện bởi nhiều cơ quan, tùy theo tính chất và mức độ do pháp luật điều chỉnh. Hoạt động của cơ quan tiến hành tố tụng nói chung, cơ quan thi hành án nói riêng nhằm mục đích bảo đảm bản án, quyết định của Tòa án hoặc quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền khác được thực thi trên thực tế.  Khái niệm xử lý bất động sản bị kê biên Sau khi kê biên bất động sản, CHV bắt đầu tiến hành “hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên”. Trong quá trình thi hành án nếu như kê biên bất động sản là giai đoạn đầu tiên trong quá trình biện pháp cưỡng chế THADS thì hoạt động xử lý bất động sản sẽ là giai đoạn tiếp sau đó, có vai trò rất quan trọng ảnh hưởng đến kết quả cuối cùng của thi hành án. Theo từ điển Tiếng việt của Giáo sư Hoàng Phê “xử lý” trong trường hợp này được hiểu là “xem xét và giải quyết về mặt tổ chức một vụ phạm lỗi nào đó20”.Như thế, hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên được hiểu là “việc CHV tiến hành các thủ tục xử lý bất động sản đã kê biên như định giá tài, bán đấu giá… do người phải thi hành án có bất động sản nhưng không tự nguyện thi hành để đảm bảo thi hành án dân sự”. Tóm lại, thông qua việc phân tích từng khái niệm của “hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên để THADS” có thể đưa ra khái niệm như sau: Hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên để THADS là một trong những giai đoạn của việc áp dụng biện pháp cưỡng chế trong Luật THADS; đối tượng xử lý là bất động sản căn cứ theo quy định của BLDS đã bị kê biên. Sau khi bất động sản đã kê biên sẽ được thực hiện xử lý theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định như định giá bất động sản bị kê biên, bán đấu giá bất động sản... Số tiền thu được từ việc xử lý bất động sản bị kê biên đó được dùng để thực hiện nghĩa vụ của người phải thi hành án đối với bản án, quyết định của Tòa án mà người có bất động sản phải thi hành. 1.1.2 Đặc điểm của việc xử lý bất động sản bị kê biên để thi hành án dân sự Đối với hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên trong THADS, thì hoạt động này có những đặc điểm sau đây: 20 Giáo sư Hoàng Phê (2020), Theo Từ điển tiếng việt, Nhà xuất bản Hồng Đức, tr.1474. 12 Thứ nhất, hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên luôn có mối quan hệ chặt chẽ với hoạt động kê biên. Đây là đặc điểm của hoạt động xử lý tài sản bị kê biên của tất cả các tài sản nói chung cũng như bất động sản nói riêng. Đối với biện pháp cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án kể cả tài sản do người thứ ba giữ thì hoạt động kê biên và hoạt động xử lý tài sản bị kê biên là hai giai đoạn quan trọng nhất của quá trình áp dụng biện pháp cưỡng chế. Nếu như kê biên là việc CHV tiến hành xác minh bất động sản của người phải thi hành án, sau đó tiến hành kê biên bất động sản tương ứng với nghĩa vụ thi hành án cộng chi phí thi hành án nhằm mục đích hạn chế một số quyền như không được thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho... để người phải thi hành án có tài sản không tẩu tán tài sản trốn tránh nghĩa vụ đảm bảo THADS. Sau giai đoạn kê biên bất động sản sẽ đến giai đoạn xử lý bất động sản bị kê biên, hay nói cách khác là hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên chỉ được tiến hành trên cơ sở đã kê biên bất động sản đó. Tuy nhiên, nếu chỉ có kê biên mà không có hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên thì hoạt động kê biên coi như không có ý nghĩa bởi lẽ giai đoạn kê biên là tiền đề của hoạt động xử lý bất động sản để có cơ sở xử lý bất động sản nhằm thi hành nghĩa vụ trả tiền của người phải thi hành án. Tóm lại, nói tới kê biên, xử lý tài sản kê biên chính là nói tới việc áp dụng biện pháp cưỡng chế thi hành án. Điều đó có nghĩa là sẽ không có hoạt động kê biên, xử lý bất động sản bị kê biên nếu những hoạt động đó có mục đích khác với mục đích để thi hành án. Thứ hai, khi xử lý bất động sản bị kê biên bằng hình thức bán tài sản để thi hành thì đối với bất động sản phải được bán thông qua thủ tục bán đấu giá. Đây là một trong những đặc điểm khác biệt giữa việc xử lý tài sản là bất động sản và động sản. Sở dĩ, Điều 101 Luật THADS 2014 quy định điều này, bởi lẽ đặc điểm của bất động sản bị kê biên thường có giá trị rất cao trong khi việc bán bất động sản trong xử lý tài sản kê biên là đang áp dụng biện pháp cưỡng chế THADS là việc dùng quyền lực Nhà nước, áp đặt ý chí của Nhà nước đối với tổ chức, cá nhân nhất định để buộc tổ chức, cá nhân đó phải thực hiện công việc nhất định theo ý chí của Nhà nước – thực hiện nghĩa vụ trả tiền do đó việc bán tài sản để xử lý thường rất nhạy cảm. Chính vì vậy, dựa trên tính đặc thù của bán đấu giá “là việc bán tài sản với giá cao nhất theo nguyên tắc công khai, bình đẳng, trung thực21” từ đó sẽ đảm bảo được tối đa quyền Mai Lương Khôi (2007), Pháp luật về bán đấu giá tài sản lý luận và thực tiễn, Luận văn thạc sĩ Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh, tr.10. 21 13 lợi của người phải thi hành án có bất động sản bán đấu giá và đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong việc xử lý loại tài sản phức tạp này. Ngoài ra, bán đấu giá bất động sản cụ thể là quyền sử dụng đất hay nhà, công trình xây dựng còn là phương thức giúp Nhà nước huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển kinh tế; tạo cơ sở cho sự phát triển thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản. Thứ ba, hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên phải được thực hiện theo đúng trình tự thủ tục theo quy định của pháp luật THADS và nhằm mục đích đảm bảo thi hành án. Bởi lẽ, hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên thuộc biện pháp cưỡng chế thi hành án thể hiện quyền năng đặc biệt của Nhà nước và được Nhà nước đảm bảo thực hiện. Đây là biện pháp nghiêm khắc, quyết liệt ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ thể sở hữu, sử dụng bất động sản đồng thời thể hiện rõ nhất tính quyền lực của Nhà nước để buộc các chủ thể phải thực hiện nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật. 1.1.3 Ý nghĩa của việc xử lý bất động sản bị kê biên trong thi hành án dân sự Thứ nhất, xử lý bất động sản bị kê biên đảm bảo cho các bản án, quyết định của Tòa án án được thực thi trong thực tiễn; bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự Bà Francoise Andrieux, Tổng thư ký Hiệp hội Cán bộ Tư pháp Quốc tế, tại hội nghị: “Thi hành quyết định của Tòa án trong thế giới Pháp ngữ” được tổ chức tại Paris năm 2012 cho rằng công lý chỉ có ý nghĩa khi và chỉ khi quyết định của Tòa án được thi hành22”. Việc xử lý bất động sản bị kê biên để đảm bảo thi hành án là việc đảm bảo công lý trong đời sống xã hội. Bởi lẽ, bản án quyết định của Tòa án chỉ nói lên tính đúng sai, công lý thuộc về ai ở trên mặt giấy, nếu có bản án quyết định của Tòa án nhưng không được thi hành hoặc thi hành không hết, không đúng thì lúc này công lý sẽ không được tồn tại trên thực tế. Dựa vào tính chất của việc áp dụng biện pháp cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án chỉ được áp dụng khi người được thi hành án có điều kiện thi hành án mà không tự nguyện thi hành thì lúc này mới được áp dụng biện pháp cưỡng chế. Chứng tỏ, việc áp dụng biện pháp cưỡng chế chính là một chế tài của Nhà nước, thể hiện tính răn đe của pháp luật, của Nhà nước trước những chủ thể xem thường pháp luật. Hoạt động xử lý bất động sản Ths. Nguyễn Văn Nghĩa, “Lược sử hình thành và yêu cầu hoàn thiện Hệ thống tổ chức Thi hành án dân sự theo tinh thần cải cách tư pháp”, https://baophapluat.vn/vai-tro-cua-thi-hanh-an-dan-suqua-lang-kinh-cua-cac-hoc-gia-quoc-te-post252034.html, truy cập ngày 20/5/2021 22 14 gần như là giai đoạn kết thúc của quá trình áp dụng biện pháp cưỡng chế này, việc xử lý được bất động sản bị kê biên của người phải thi hành án được hay không sẽ quyết định kết quả thi hành án có đạt hiệu quả hay không. Nếu xử lý được bất động sản, quyền lợi của người được thi hành án bảo vệ, bản án quyết định của Tòa án sẽ được thực thi trên thực tế củng cố niềm tin của nhân dân vào tính nghiêm minh của pháp luật, đảm bảo trật tự an toàn xã hội, góp phần giảm thiểu những án chưa được thi hành, tồn đọng và thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Ngược lại, nếu hoạt động xử lý bất động sản không được thực thi hoặc có thực thi nhưng không hiệu quả sẽ không bảo vệ được lợi ích hợp pháp của người được thi hành án, hơn thế có khả năng xâm phạm đến quyền của người phải thi hành án bởi lẽ đối với bất động sản thường có giá trị rất lớn, có nhiều quy định đặc thù riêng qua đó, có thể dẫn đến sự mất niềm tin của pháp luật của nhân dân, gây ra mất đoàn kết, tạo điều kiện cho những kẻ cơ hội chia rẽ nội bộ nhân dân, phản động. Do đó, hoạt động xử lý tài sản kê biên có vai trò ý nghĩa rất quan trọng. Thứ hai, xử lý bất động sản bị kê biên là giai đoạn vô cùng quan trọng, góp phần quyết định đến việc kết thúc quá trình thi hành án Như đã nói trong mối quan hệ giữa hoạt động kê biên và hoạt động xử lý tài sản kê biên, sau khi hoàn thành giai đoạn kê biên tài sản thì mới chỉ thực hiện được nửa đoạn đường của quá trình thi hành án khi áp dụng biện pháp cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án. Quá trình thi hành án chỉ kết thúc khi hoàn thành giai đoạn xử lý tài sản kê biên và thanh toán tiền thi hành án của các đương sự, đối với bất động sản trong quá trình xử lý tài sản có việc chuyển giao tài sản thì thi hành án sẽ kết thúc khi tài sản đã được chuyển giao. Hoạt động kê biên đã không đơn giản nhưng hoạt động xử lý tài sản còn gian nan, phức tạp và mất thời gian hơn gấp nhiều lần, đặc biệt hơn là đối với tài sản là bất động sản bởi lẽ đối với loại tài sản này thường khó khăn trong việc xử lý bởi có thể bị gây cản trở bởi người phải thi hành án, thường xảy ra tranh chấp và khi bán tài sản để thi hành cũng khó tìm được người mua trong giai đoạn thị trường bất động sản đầy biến động như hiện nay. Vì vậy, để quá trình thi hành án diễn ra một cách hiệu quả, nhanh chóng thì cần phải chú tâm thực hiện tốt giai đoạn xử lý tài sản kê biên. Việc hoàn thành tốt giai đoạn này, có thể đảm bảo được khả năng thi hành án là rất cao, bảo vệ được quyền lợi hợp pháp của các đương sự, góp phần nâng cao vai trò, nhiệm vụ của các cá nhân thực hiện công tác thi hành án.