Tài liệu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo (luận văn thạc sỹ luật)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH VÕ THỊ PHƢƠNG LINH HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIẢ TẠO THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ ĐỊNH HƢỚNG ỨNG DỤNG TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2021 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIẢ TẠO THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM Chuyên ngành: Luật Dân Sự và Tố Tụng Dân Sự Định hƣớng ứng dụng Mã số: 60380103 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Lê Minh Hùng Học viên: Võ Thị Phƣơng Linh Lớp: Cao học Luật, Bình Thuận khóa 2 TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2021 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn này là công trình nghiên cứu của bản thân tôi dưới sự hướng dẫn tận tình và chu đáo của PGS.TS. Lê Minh Hùng. Các thông tin nêu trong Luận văn là trung thực. Các ý kiến, quan điểm không thuộc ý tưởng hoặc kết quả tổng hợp của chính bản thân đều được trích dẫn đầy đủ. Tôi xin chịu trách nhiệm về tính trung thực, khách quan của các kết quả nghiên cứu trong Luận văn. Tác giả luận văn Võ Thị Phƣơng Linh DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Từ viết đầy đủ BLDS Bộ luật dân sự HĐTP Hội đồng thẩm phán LĐĐ Luật đất đai QSDĐ Quyền sử dụng đất TAND Toà án nhân dân TANDTC Tòa án nhân dân tối cao TP. HCM Thành phố Hồ Chí Minh UBND Uỷ ban nhân dân VKSND Viện kiểm sát nhân dân MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU..................................................................................................1 CHƢƠNG 1. HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIẢ TẠO VỀ CHỦ THỂ CỦA HỢP ĐỒNG....................................................8 1.1. “Đứng tên giùm” trong hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất . 8 1.1.1. Căn cứ xác định việc giả tạo về chủ thể đối với trường hợp “đứng tên giùm” trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ........................................................................................................................ 8 1.1.2. Hệ quả của việc giả tạo về chủ thể đối với trường hợp “đứng tên giùm” trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất...........................11 1.2. Không thực hiện thủ tục sang tên khi chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất................................................................................................................... 14 1.2.1. Căn cứ xác định việc giả tạo về chủ thể đối với trường hợp không sang tên khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất....................................................14 1.2.2. Hệ quả của việc giả tạo về chủ thể đối với trường hợp không sang tên khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất..........................................................19 KẾT LUẬN CHƢƠNG 1.................................................................................23 CHƢƠNG 2. HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIẢ TẠO VỀ NỘI DUNG VÀ BẢN CHẤT CỦA HỢP ĐỒNG...................24 2.1. Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giả tạo về giá.............24 2.1.1. Căn cứ xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo về giá............................................................................................................ 24 2.1.2. Hệ quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo về giá 27 2.2. Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất che giấu biện pháp đảm bảo cho hợp đồng vay tài sản.......................................................................31 2.2.1. Căn cứ xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất che giấu biện pháp đảm bảo cho hợp đồng vay tài sản...............................................31 2.2.2. Hệ quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất che giấu biện pháp đảm bảo cho hợp đồng vay tài sản......................................................34 KẾT LUẬN CHƢƠNG 2.................................................................................39 KẾT LUẬN........................................................................................................40 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC 1 PHẦN MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Phần lớn các giao dịch trong xã hội đều liên quan đến hợp đồng. Khi các bên cùng nhau ký kết một hợp đồng dân sự có nghĩa là cùng hướng đến một mục đích chung vì lợi ích của mỗi bên. Tuy nhiên, cũng có những trường hợp, các hợp đồng này chỉ là “vỏ bọc” để che giấu một giao dịch khác bên trong khác với giao dịch “bề mặt”. Trong những trường hợp đó đã có hai hợp đồng cùng tồn tại là hợp đồng giả tạo và hợp đồng thực tế. Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là một trong những dạng hợp đồng phổ biến nhất trong thực tiễn cuộc sống hiện nay đồng thời cũng là một trong những dạng hợp đồng thường xuyên có yếu tố giả tạo, thường xuyên xảy ra tranh chấp nhất. Pháp luật dân sự hiện hành đã có những quy định về giao dịch giả tạo và hợp đồng giả tạo. Các quy định này có tác dụng rất lớn trong việc đảm bảo lợi ích hợp pháp của các bên tham gia quan hệ hợp đồng, phù hợp với thực tiễn cuộc sống. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là làm sao để nhận định một hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có giả tạo hay không? Giả tạo như thế nào? Hướng giải quyết các trường hợp này như thế nào? Hợp đồng này có hiệu lực hay không? Những chi tiết này không được hướng dẫn cụ thể, chi tiết mà chủ yếu dựa vào tư duy của những người được phân công tiến hành tố tụng. Đối với vấn đề hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo về chủ thể: đây là trường hợp người đứng tên trên hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ lại không phải là người thực sự nhận chuyển nhượng, điển hình nhất là các trường hợp Việt Kiều hoặc người nước ngoài nhờ người Việt Nam đứng tên nhận chuyển nhượng QSDĐ. Về vấn đề trên thực tế xảy ra quá nhiều, quá phổ biến, thường xuyên có tranh chấp, tiềm ẩn rất nhiều nguy cơ, rủi ro cho các bên, đồng thời lại tạo ra người có QSDĐ “ảo”, làm rối loạn thị trường cũng như ảnh hưởng đến các kế hoạch, quy hoạch về sử dụng đất của Nhà nước. Một trường hợp khác đối với giả tạo về chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là dạng đã nhận chuyển nhượng QSDĐ nhưng không tiến hành các thủ tục sang tên, chuyển quyền sở 2 hữu nhằm trốn thuế hoặc các trường hợp che giấu tài sản, trốn tránh nghĩa vụ đối với người khác. Đối với vấn đề hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo về nội dung, bản chất của hợp đồng: đây là trường hợp các bên cùng nhau ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nhưng thực chất lại là hợp đồng vay tài sản hoặc giá trị chuyển nhượng ghi trong hợp đồng không phải là giá thực tế do các chủ thể thông đồng với nhau để trốn thuế. Như vậy, căn cứ phát hiện các trường hợp này và hệ quả của nó là gì? làm sao để hạn chế tình trạng này? Làm cách nào để bảo vệ quyền và lợi ích của các đương sự vừa đảm bảo được sự quản lý của Nhà nước? Với thực trạng đó, các quy định pháp luật liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo cần sớm được hoàn thiện nhằm đáp ứng yêu cầu của thực tiễn, hướng tới sự bảo đảm an toàn và lẽ công bằng cho các chủ thể tham gia hợp đồng. Hơn nữa, việc xây dựng các quy định về vấn đề này một cách khoa học, phù hợp với thực tiễn cũng sẽ góp phần hoàn thiện chế định hợp đồng trong hệ thống pháp luật của nước ta. Từ những lý do trên, tác giả đã lựa chọn đề tài: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo” để nghiên cứu chuyên sâu và thực hiện luận văn thạc sĩ luật học. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Qua quá trình nghiên cứu và tìm hiểu tác giả thấy rằng vấn đề liên quan đến đề tài hoặc một phần nội dung nghiên cứu trong đề tài đã được đề cập, trình bày và phân tích trong một số sách chuyên khảo, luận văn thạc sĩ luật học và bài viết trên các tạp chí, trong đó có thể kể đến một số các tài liệu như sau: * Giáo trình: - Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2017), Giáo trình Pháp luật về hợp đồng và bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng, Nhà xuất bản Hồng Đức - Hội Luật gia Việt Nam. Đây là giáo trình của trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh đào tạo cử nhân luật, trong đó có nội dung khái quát về hợp đồng dân sự, trong đó có nội dung được phân tích liên quan đến đề tài nghiên cứu là các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng cùng với nội dung về hợp đồng vô 3 hiệu và hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu. Các nội dung này là những kiến thức căn bản và khái quát nhất liên quan đến đề tài nghiên cứu. - Trường Đại học Luật Hà Nội (2019), Giáo trình Luật dân sự Việt Nam (tập 2), Nhà xuất bản Công an nhân dân. Trong giáo trình có đề cập và phân tích những nội dung cơ bản về hợp đồng dân sự và hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Giáo trình đưa ra các định nghĩa và nêu khái quát những quy định của pháp luận đối với các nội dung này. Tuy nhiên, giáo trình này cũng không đi sâu vào nghiên cứu về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo và hiệu lực của nó. - Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2019), Sách tình huống Pháp luật hợp đồng và bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng,Nhà xuất bản Hồng Đức- Hội Luật gia Việt Nam. Trong vấn đề hợp đồng giả tạo, sách đã phân tích một số bảnán để làm rõ về các dạng giả tạo, xác định hợp đồng giả tạo, hiệu lực của hợp đồng giả tạo, hợp đồng bị che giấu và hậu quả của hợp đồng vô hiệu do giả tạo. * Sách chuyên khảo: - Đỗ Văn Đại (2017), Luật Hợp đồng Việt Nam – Bản án và bình luận bản án (tập 1), Nhà xuất bản Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam. Trong nội dung cuốn sách, tác giả đã phân tích, đánh giá, đưa ra một số quan điểm về các dạng giả tạo trong giao kết hợp đồng, đồng thời viện dẫn các quy định pháp luật liên quan, bình luận các bản án trong thực tiễn xét xử tại Việt Nam, đồng thời tác giả cũng đưa ra một số cách hướng xử lý có tính thiết thực cao. - Lê Kim Giang (2011), Hợp đồng dân sự và các tranh chấp thường gặp, NXB Tư pháp. Trong tài liệu này, tác giả đã đề cập đến vấn đề loại hợp đồng và các tranh chấp hợp đồng dân sự thường gặp. Trong đó tác giả cũng đề cập đến quy định của luật về vô hiệu do giả tạo nhưng không đi sâu phân tích về các dạng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo. - Lê Minh Hùng (2015), Hiệu lực của hợp đồng, NXB Hồng Đức. Nghiên cứu này phân tích sâu vềđiều kiện có hiệu lực của hợp đồng, trong đó nhấn mạnh về mục đích vàý chí thực sự muốn giao kết hợp đồng của các bên đương sự. Đồng thời dẫn chiếu pháp luật Đức và Anh-Mỹ cũng như phân tích các bản án liên quan để làm rõ vấn đề. 4 - Tưởng Duy Lượng (2015), Pháp luật dân sự và thực tiễn xét xử, Nhà xuất bản chính trị Quốc gia, trong đó có một số nội dung đề cập đến thực tiễnxét xử và giải quyết tranh chấp liên quan đến QSDĐ. * Bài báo khoa học (bài tạp chí): - Đỗ Văn Đại, “Đứng tên giùm người nước ngoài mua bất động sản”, Tạp chí Khoa học pháp lý số 7 năm 2016. Nghiên cứu này phân tích, đưa ra những bình luận chuyên sâu liên quan đến Án lệ số 02/2016/AL mà bản thân án lệ này liên quan đến trường hợp đang xảy ra khá phổ biến, đó là người nước ngoài (nhất là Việt kiều) nhờ người Việt Nam trong nước mua bất động sản tại Việt Nam. Bài viết nêu rõ những mặt tích cực và hạn chế, đồng thời cũng nêu rõ khả năng áp dụng của án lệ nêu trên. - Bùi Đăng Hiếu, “Giao dịch dân sự vô hiệu tương đối và vô hiệu tuyệt đối”, Tạp chí luật học số 05/2001. Trong đó tác giả phân tích, đánh giá, so sánh giữa hai khái niệm của ngành khoa học luật dân sự là giao dịch dân sự vô hiệu tuyệt đối và giao dịch dân sự vô hiệu tương đối. Tác giả cũng nhận định: một giao dịch dân sự bị coi là vô hiệu tuyệt đối khi giao dịch được xác lập một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác. - Đặng Thị Thơm, “Giao dịch mua bán tài sản nhằm che giấu giao dịch vay tài sản”, Tạp chí Tòa án điện tử; Bài viết nêu lên thực tiễn hợp đồng vay được che giấu dưới hợp đồng mua bán tài sản, khó khăn trong việc chứng minh, hậu quả pháp lý của thực trạng này và kiến nghị của người viết. Đây cũng là một khía cạnh mà đề tài này muốn đi sâu nghiên cứu: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng giả tạo, che giấu hợp đồng vay tài sản, hợp đồng cầm thế đảm bảo hợp đồng vay. - Tạ Thị Thùy Trang, Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 21 (421), tháng 11/2021. Bài viết phân tích sâu về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, nêu những bất cập trong pháp luật Việt Nam về vấn đề này và những kiến nghị hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. - Châu Thị Khánh Vân, “Giải quyết tranh chấp liên quan đến giao dịch đứng tên giùm- Từ lý luận đến thực tiễn”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 19 ((375) tháng 10/2018;Bài viết đánh giá thực tiễn xét xử các vụ án có tranh chấp 5 liên quan đến đứng tên giùm trong giao dịch mua bán bất động sản, từ việc xác định quan hệ tranh chấp để giải quyết tại Toà án, cho đến việc áp dụng pháp luật, kết quả giải quyết khác nhau đối với cùng một vấn đề, đồng thời tác giả cũng nêu ra những bất cập và trình bày quan điểm của mình về việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến giao dịch đứng tên giùm. * Luận văn thạc sĩ: - Nguyễn Hải Ngân (2015), Hợp đồng dân sự vô hiệu do giả tạo, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường đại học Luật Hà Nội, Hà Nội. Nội dung của luận văn này khá gần với đề tài nghiên cứu, có sự phân tích khá sâu và phân biệt các trường hợp hợp đồng vô hiệu do giả tạo. Tuy nhiên, hướng phân tích của luận văn này là về các trường hợp vô hiệu của hợp đồng do giả tạo, không đi sâu phân tích về một loại hợp đồng cụ thể, không đi theo hướng các dạng giả tạo của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cũng như hiệu lực của các dạng giả tạo này. - Trần Hoài Thanh (2014), Ý chí của chủ thể trong giao dịch dân sự theo pháp luật Việt Nam hiện nay, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội. Nội dung của luận văn nghiên cứu, phân tích về ý chí chủ thể và những trường hợp vi phạm về ý chí chủ thể trong giao dịch dân sự, trong đó có trường hợp giả tạo. Nhiều công trình, bài viết có nhiều nội dung liên quan đến đề tài. Tuy nhiên, tác giả chưa phát hiện công trình nghiên cứu chuyên sâu về hợp đồngchuyển nhượng QSDĐ giả tạo, về các dạng giả tạo của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ: giả tạo về chủ thể và giả tạo về nội dung, bản chất của hợp đồng này, đặc biệt là nghiên cứu từ thực tiễn xét xử các trường hợp tranh chấphợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo, cũng như cách nhìnnhận, đánh giá trên các hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo này dựa trên các quy định pháp luật hiện hành. Do vậy, việc nghiên cứu một cách toàn diện thực tiễn về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo có ý nghĩa quan trọng. Cùng với sự phát triển của tình hình kinh tế xã hội, các quan hệ xã hội biến đổi ngày càng phức tạp và đa dạng hơn, vấn đề xử lý hợp đồng giả tạo cũng nảy sinh nhiều vấn đề cấp thiết đòi hỏi phải có sự sửa đổi, bổ sung. Từ đó, tác giả lựa chọn nghiên cứu về vấn đề “Hợp 6 đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo theo pháp luật dân sự Việt Nam” để làm đề tài luận văn thạc sĩ, bởi vì tính thời sự sâu sắc, thiết thực của đề tài đối với thực tiễn. 3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu 3.1. Mục tiêu nghiên cứu Thông qua luận văn tác giả muốn nghiên cứu, làm sáng tỏ những vấn đề còn vướng mắc, bất cập trong thực tiễn xét xử và áp dụng pháp luật trong các bản án để giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐgiả tạo. Trên cơ sở đó, đề đạt những yêu cầu đối với việc hoàn thiện pháp luật về vấn đề pháp lý nghiên cứu trong đề tài. 3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu Phát hiện các vấn đề pháp lý trong nội dung Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo còn nhiều vướng mắc trong thực tiễn tại địa phương, còn chưa thống nhất về mặt nhận thức, gây khó khăn trong việc áp dụng pháp luật và hoạt động xét xử, giải quyết các vụ án có tranh chấp thuộc dạng này. Từ đó tác giả có những kết luận về hiệu quả áp dụng pháp luật của chế định này và có các đề xuất giải pháp pháp lý nhằm đảm bảo cho pháp luật dân sự được áp dụng có hiệu quả cao hơn. 4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của luận văn là các quy định của pháp luật hiện hành về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo. Nghiên cứu các tranh chấp phát sinh trên thực tiễn và hướng giải quyết thông qua công tác xét xử dưới dạng các bản án, quyết định của TAND. Phạm vi nghiên cứu tác giả tập trung vào các quy định pháp luật Việt Nam hiện hành về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo, mà cụ thể là các quy định về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạoquy định trong BLDS 2015 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Trong giới hạn nghiên cứu đề tài cao học luật này, tác giả chỉ nghiên cứu những vấn đề cơ bản nhất về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo về chủ thể và nội dung, bản chất của hợp đồng. 7 5. Phƣơng pháp nghiên cứu Phương pháp phân tích được sử dụng xuyên suốt các chương, phương pháp này để làm rõ các quy định pháp luật, vấn đề thực tiễn phát sinh khi giải quyết các hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo. Phương pháp bình luận được sử dụng xuyên suốt luận văn mà chủ yếu là ở các phần nội dung nhằm bình luận đánh giá các bản án, quyết định để làm rõ các vấn đề thực tiễn. Phương pháp tổng hợp được sử dụng xuyên suốt ở các chương, đặc biệt là ở phần kết luận để kết lại vấn đề, thông qua vấn đề pháp lý để đưa ra các kiến nghị. 6. Dự kiến các kết quả nghiên cứu và địa chỉ ứng dụng các kết quả nghiên cứu đó Việc làm rõ căn cứ xác định và hệ quả cũng như những bất cập, vướng mắc trong thực tiễn của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo sẽ hình thành nhận thức đúng và cách hiểu thống nhất trong việc áp dụng quy định pháp luật vào thực tiễn. Luận văn mong muốn gửi đến HĐTP TANDTC và Chính Phủ để ban hành các văn bản hướng dẫn cụ thể nhằm hoàn thiện hơn nữa hệ thống pháp luật có liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo. 7. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục từ viết tắt, danh mục tài liệu tham khảo, danh mục phụ lục bản án, quyết định thì nội dung Luận văn gồm 2 chương: Chƣơng 1: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo về chủ thể của hợp đồng. Chƣơng 2: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo về nội dung, bản chất của hợp đồng. 8 CHƯƠNG 1 HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIẢ TẠO VỀ CHỦ THỂ CỦA HỢP ĐỒNG 1.1. “Đứng tên giùm” trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.1. Căn cứ xác định việc giả tạo về chủ thể đối với trường hợp “đứng tên giùm” trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Pháp luật dân sự Việt Nam không có định nghĩa về giả tạo một cách độc lập mà khái niệm về giao dịch giả tạo được hiểu thông qua quy định về giao dịch dân sự 1 vô hiệu do giả tạo tại khoản 1 Điều 124 BLDS 2015. Theo đó, giao dịch giả tạo là một giao dịch được xác lập nhằm che giấu một giao dịch khác. Nghĩa là giao dịch mà các bên ký kết lại không phải là giao dịch mà các bên hướng đến và thực hiện trong thực tế. Đối với chế định về hợp đồng, theo khoản 1 Điều 407 BLDS 2015 thì “Quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 123 đến Điều 133 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu”. Do đó có thể hiểu hợp đồng giả tạo là khi hợp đồng được giao kết chỉ là sự “che đậy” cho giao dịch mà các bên thực hiện, chứ không phải thực sự là nội dung mà các bên hướng đến. “Đứng tên giùm” là một khái niệm được sử dụng trong thực tiễn giải quyết các vụ án và trong nghiên cứu luật học, để chỉ việc các chủ thể ký kết hợp đồng chuyển nhượng để che giấu một hợp đồng chuyển nhượng giữa các chủ thể khác đối với cùng một đối tượng giao dịch là QSDĐ, đang bị khởi kiện về tài sản, đang bị thi hành án…hoặc vì một lý do nào khác mà không thể tự mình đứng tên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên phải nhờ một người khác thay mình “đứng tên” nhận chuyển nhượng QSDĐ đó. Về mặt hình thức thì hợp đồng được ký kết dưới dạng hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực phù hợp với các quy định về pháp luật. Tuy nhiên, các chủ thể trong hợp đồng này không hướng đến việc thực hiện giao dịch với nhau mà nhằm che giấu một hợp đồng chuyển nhượng có thực với một chủ thể khác. 1Khoản 1 Điều 124 BLDS 2015 quy định về Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo: Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan. 9 “Về chứng cứ chứng minh sự tồn tại, do giao dịch này không có văn bản nào quy định về hình thức đặc thù nên các bên được tự do về hình thức và việc chứng minh sự tồn tại của giao dịch này được tiến hành bằng mọi phương tiện.” 2 Như vậy, trong việc chứng minh một hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thì người nào cho rằng hợp đồng đó có sự giả tạo về chủ thể thì phải đưa ra căn cứ để chứng minh. Trên cơ sở đó, Tòa án nhận định và quyết định. Chứng cứ có thể là lời khai của các bên, lời khai của nhân chứng, giấy chuyển tiền, thư, email… để có chủ thể tham gia vào hợp đồng lại không phải là chủ thể thực sự của giao dịch. Tình huống thứ nhất: Theo Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thì bên chuyển nhượng là vợ chồng ông L và bên nhận chuyển nhượng là ông T, bà T2. Tuy nhiên, bà T2, bà Th và vợ chồng ông L cùng xác nhận vợ chồng ông L chỉ thỏa thuận chuyển nhượng thửa đất trên cho bà T2 và bà Th; khi giao dịch không có ông T tham gia và chữ ký đề tên ông T trong hợp đồng chuyển nhượng trên là do bà Th ký thay. Tại Giấy cam kết hợp đồng và Giấy nhận tiền do ông L lập cũng thể hiện vợ chồngông L chỉ chuyển nhượng đất cho bà T2 và bà Th. Đại diện theo ủy quyền củaông T xác định ông T không có mặt ở Việt Nam khi các bên ký kết Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa bên chuyển nhượng là vợ chồng ông L với bên nhận chuyển nhượng là ông T bà T2 vô hiệu do giả tạo, nhằm che giấu giao dịch chuyển nhượng QSDĐ giữa vợ chồng ông L với bà T và bà Th theo Điều 129 BLDS 2005. 3 Nhận xét: Với vụ việc nêu trên, chỉ có một đối tượng giao dịch, một loại giao dịch với một bên chuyển nhượng nhưng lại có hai chủ thể nhận chuyển nhượng, một là chủ thể “giả” được ghi nhận trong hợp đồng đã được công chứng đúng quy định pháp luật, một chủ thể khác là chủ thể “thật” nhưng không được ghi nhận trong hợp đồng mà chỉ do các bên công nhận. Tòa án thông qua lời khai của các đương sự, đặc biệt là lời khai của bên chuyển nhượng (vợ chồng ông L) 2 Đỗ Văn Đại (2017), Luật Hợp đồng Việt Nam-Bản án và Bình luận bản án, tập 1, NXB Hồng Đức- Hội Luật gia Việt Nam, tr. 729. 3 TAND tối cao (2018), Quyết định giám đốc thẩm số 26/2018/DS-GĐT ngày 19/11/2018, về yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu và hủy Giấy chứng nhậnQSDĐ, phụ lục 1 của đề tài. 10 cùng với chứng cứ về sự có mặt của nguyên đơn (ông T) để xác định giao dịch nào là thực chất, giao dịch nào là giả tạo. Khi các bên có tranh chấp, Tòa án giải quyết vụ án căn cứ vào chứng cứ các bên cung cấp để chứng minh cho yêu cầu của mình. Các chứng cứ phải có mối liên hệ và phù hợp với nhau, phù hợp với thực tế giao dịch. Tình huống thứ hai: Ông H sang Việt Nam xin thành lập công ty và nhờ bà L đứng tên hộ các tài sản trên, đồng thời nhờ người thành lập công ty để bà L làm giám đốc trên danh nghĩa còn ông là người điều hành, quản lý. Nhưng bà L giành quyền quản lý công ty nên ông khởi kiện đòi lại tài sản. Khi giải quyết vụ án, HĐTP TANDTC đã căn cứ vào các chứng cứ gồm “Họa đồ đất chuyển quyền sử dụng”, tờ cam kết kèm “Danh sách các thửa đất công ty HT mua” đã được bà L ký tên thừa nhận đứng tên nhận chuyển nhượng hộông H các diện tích đất cùng nhà xưởng, máy móc, lời khai các nhận chứng là người chuyển nhượng đất và công nhân công ty để nhậnđịnhông H là người chi tiền để nhận chuyển nhượng các tài sản trên và nhờ bà L đứng tên hộ. 4 Nhận xét: Tòa án đã căn cứ vào các chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được bà L xác lập để làm cơ sở nhận định ai là người thực sự là người nhận chuyển nhượng QSDĐ, bà L đã đưa ra lập luận là bà bị ép buộc phải ký tên trong các tài liệu mà ông H cung cấp. Tuy nhiên, Tòa án đã dựa vào nghĩa vụ chứng 5 minh để không chấp nhận ý kiến phản đối của bà L. Việc chứng minh trong hầu hết các trường hợp tranh chấp liên quan đến “đứng tên giùm” trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ làkhông dễ dàng bởi lẽ không có quy định “cứng” cũng như mỗi một vụ việc lại có những chứng cứ, căn cứ khác nhau nên tùy thuộc vào nhận định và đánh giá chứng cứ của Thẩm phán giải quyết vụ án. Ngày 06/4/2016, HĐTP TAND tối cao đã công bố Án lệ số 02/2016. Trong án lệ này có sử dụng tên gọi “đứng tên giùm” và nội dung án lệ chính là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có yếu tố chủ thể giả tạo. “Tổng hợp các 4 TAND tối cao (2020), Quyết định số 33/2020/DS-GĐT ngày 13, 14/7/2020 về kiện đòi tài sản và kiện tranh chấp QSDĐ, phụ lục 2 của đề tài. 5 Khoản 2 Điều 91 BLTTDS 2015 quy định: Đương sự phản đối yêu cầu của người khác đối với mình phải thể hiện bằng văn bản và phải thu thập, cung cấp, giao nộp cho Tòa án tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho sự phản đối đó. 11 chứng cứ nêu trên có cơ sở khẳng định Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xác định bà Thảnh là người bỏ toàn bộ số tiền là 21,99 chỉ vàng để nhận 6 chuyển nhượng diện tích trên, còn ông Tám chỉ là người đứng tên giùm” .Trong án lệ này không nhận định về tính chất giả tạo hay không của chủ thể, giả tạo hay không của hợp đồng, không gọi tên pháp lý của quan hệ “đứng tên giùm”. Đồng thời án lệ này cũng không xét về hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Có quan điểm nhà nghiên cứu cho rằng: Giao dịch “đứng tên giùm” tài sản có bản chất là giao dịch có điều kiện. Trong đó, người “đứng tên giùm” là người trung gian trong mối quan hệ với người “nhờ đứng tên giùm” và là người mua 7 trong quan hệ mua bán tài sản “đứng tên giùm” . Nhận định như vậy thì chưa làm rõ được đâu là điều kiện của giao dịch này, điều kiện này là điều kiện phát sinh, thay đổi hay chấm dứt hợp đồng và các bên ghi nhận sự thỏa thuận về điều kiện này ở trong hay ngoài hợp đồng, điều kiện này có tuân thủ những đòi hỏi 8 pháp lý nhất định hay không? Do đó, theo tác giả thì quan điểm này chưa thật sự thuyết phục. Kiến nghị thứ nhất: Tác giả kiến nghị HĐTP TAND tối cao ban hành Nghị quyết hướng dẫn cụ thể, chi tiết về những căn cứ, hướng nhận định trong trường hợp xác định có hay không việc “đứng tên giùm” trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để làm cơ sở cho việc giải quyết các loại án tương tự, tránh tùy tiện làm kéo dài thời gian, làm cho vụ án phải qua nhiều cấp, nhiều lần xét xử. 1.1.2. Hệ quả của việc giả tạo về chủ thể đối với trường hợp “đứng tên giùm” trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khi có giao dịch dân sự diễn ra, việc tuân thủ các quy định của pháp luật sẽ giữ cho các mối quan hệ ổn định và phát triển. Nhưng khi giao dịch có chủ thể giả tạo thì giao dịch đó có thể bị tuyên vô hiệu.Tuy nhiên, do pháp luật chưa có những quy định rõ ràng về vấn đề này nên trong thực tiễn, hợp đồng chuyển 6Án lệ số 02/2016 được đăng trên Trang tin điện tử về án lệ của TAND tối cao, https://anle.toaan.gov.vn /webcenter/portal/anle/chitietanle?dDocName=TAND014298, ngày 19/7/2021. 7 Châu Thị Khánh Vân (2018), “Giải quyết tranh chấp liên quan đến giao dịch “Đứng tên giùm” – Từ lý luận đến thực tiễn”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 19 (375) tháng 10, tr.55. 8 Trường Đại học Luật Tp.HCM (2020), Giáo trình Pháp luật về Hợp đồng và bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng, Đỗ Văn Đại (chủ biên), Nxb. Hồng Đức- Hội Luật gia Việt Nam, tr.141. 12 nhượng QSDĐ giả tạo có bị tuyên vô hiệu hay không còn tùy quan điểm của người giải quyết vụ án. Các TAND không thống nhất, có tòa coi là giao dịch hợp pháp và có hiệu lực pháp luật, có tòa tuyên vô hiệu. Quay trở lại vụ việc được nêu trong tình huống thứ nhất, khi giải quyết vụ án, sau khi nhận định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có chủ thể không đúng với chủ thể thực chất giao dịch, HĐTP TANDTC đã nhận định hợp đồng này vô hiệu do giả tạo theo quy định tại Điều 129 BLDS 2005. Do giao dịch bị che giấu là chuyển nhượng QSD đất giữa vợ chồng ông L và bà T2, bà Th chưa tuân thủ quy định về hình thức giao dịch dân sự và đương sự không có yêu cầu nên Quyết định không tuyên về hiệu lực của giao dịch đó mà giành quyền tự định đoạt cho các bên tự hoàn tất thủ tục để từ đó có căn cứ xác định hiệu lực. 9 Trong khi đó, đối với tình huống thứ hai, Tòa án vẫn tuyên trường hợp “đứng tên hộ” để nhận chuyển nhượng QSDĐ là vô hiệu nhưng không phải vì lý do giả tạo mà vì vi phạm điều cấm của pháp luật tại Điều 6, Điều 80, Điều 81 10 Luật Đất đai 1993, vô hiệu theo quy định tại Điều 137 BLDS 1995. Quyết định này chỉ căn cứ vào việc ông H để bà L“đứng tên hộ” nhưng cũng không đánh giá hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mà bà L là chủ thể giả tạo che giấu cho chủ thể thực sự làông H có phải là hợp đồng giả tạo hay không. Từ góc độ nghiên cứu, có thể nhậnđịnh lý do vô hiệu vì vi phạm điều cấm có tính chất nghiêm trọng và phạm vi bao trùm hơn so với hợp đồng giả tạo nên Quyếtđịnh không nhậnđịnh về giả tạo. Đồng thời, khi nhận định hợp đồng vi phạm điều cấm thì sẽ có hướng giải quyết rõ ràng hơn đối với các đối tượng của hợp đồng này. Bản chất của việc “đứng tên giùm” trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo về chủ thể này là một chủ thể nhờ một chủ thể khác thay mình đứng tên trong một giao dịch dân sự vì lý do mình không đủ điều kiện và không được pháp luật cho phép thực hiện giao dịch đó. Đối với trường hợp ngườiViệt Nam định cư ở nước ngoài với tư cách là một cá nhân có ý muốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không gắn liền với nhàhoặc tài sản trên đất ở Việt Nam. Theo quy định tại Điều 169 Luật Đất 9 TAND tối cao (2018), tlđd (3), tr.6. 10 TAND tối cao (2020), tlđd (4), tr.13-14. 13 đai 2013 thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài không nằm trong trường hợp cá nhân được nhận quyền sử dụng đất (không gắn liền với nhà hoặc tài sản trên đất). Do đó, người này nhờ một người Việt Nam có đủ năng lực dân sự để thay mình đứng tên nhận chuyển nhượng. Sau khi đứng tên nhận chuyển nhượng theo yêu cầu của “người nhờ đứng tên giùm” thì “người đứng tên giùm” tiếp tục thực hiện các quyền của chủ sử dụng đất không xuất phát từ ý chí và lợi ích cho cá nhân mình. Đây có được xem trường hợp vi phạm quy định của luật hay không? Có vi phạm nguyên tắc thiện chí và trung thực của pháp luật dân sự hay không? Trong Án lệ 02/2016 không nhận định về hiệu lực của hợp đồng này. Tuy nhiên, theo tinh thần của án lệ thì đã mặc nhiên xem như hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực, nên mới phát sinh vấn đề tiếp theo là giải quyết đến phần công sức đóng góp của các bên.Với nội dung án lệ, việc “đứng tên giùm” được hợp pháp hóa hay chính là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo về chủ thể được công nhận. Theo quan điểm của tác giả, giao dịch này đã vi phạm điểm c khoản 1 Điều 117 BLDS 2015. Đối chiếu với khoản 1 Điều 124 BLDS 2015 thì lẽ ra giao dịch dân sự giả tạo phải bị tuyên là vô hiệu. Do đó, các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo về chủ thể dưới dạng “đứng tên giùm” không nên được chấp nhận và công nhận về hiệu lực, cùng với đó, Án lệ số 02/2016 cần phải được xem xét lại, bởi lẽ: Thứ nhất, pháp luật là để điều chỉnh các quan hệ xã hội nhưng các giao dịch này vi phạm các quy định của pháp luật, đây là một dạng giao dịch ngầm, lách luật, làm vô hiệu hóa các quy định của pháp luật. Nhưng với tinh thần của Án lệ 02/2016 thì vô hình trung đã công nhận và hợp lý hóa giao dịch này. Thứ hai, Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao QSDĐ cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này. Do đó, các hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ khi có giả tạo về chủ thể gây khó khăn trong quản lý và phá vỡ những quy hoạch của Nhà nước về đất đai. Thứ ba, khi một hợp đồng được ký kết, mục đích các chủ thể và pháp luật hướng đến là một giao dịch ổn định trên cơ sở thiện chí và trung thực. Tuy nhiên, ngay từ khi xác lập, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ dưới dạng “đứng tên giùm”