Tài liệu Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT ĐẶNG KIM NHÂN HIỆU LỰC CỦA VIỆC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2009 1 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT ĐẶNG KIM NHÂN HIỆU LỰC CỦA VIỆC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Chuyên ngành : Luật dân sự Mã số : 60 38 30 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: TS. Ngô Huy Cương HÀ NỘI - 2009 2 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Nước ta hiện nay đang bước vào thời kỳ phát triển nền kinh tế thị trường, đất đai chính thức được thừa nhận là một loại hàng hóa- hàng hóa đặc biệt, hơn bao giờ hết giao dịch chuyển quyền sử dụng đất diễn ra ngày càng sôi động. Tuy nhiên, do giá trị đất đai thường có biến đổi nhanh, biên độ biến đổi lớn, nên mặc dù đã tham gia ký kết hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, nhưng một trong các bên tham gia giao dịch thường tìm mọi lý do để hủy bỏ giao dịch nhằm trục lợi. Như vậy, để giải quyết tranh chấp này đảm bảo quyền lợi chính đáng cho các chủ thể có liên quan, chúng ta phải đi tìm những quy định trong pháp luật về "hiệu lực" của hợp đồng này. Theo Từ điển tiếng Việt của Viện Ngôn ngữ học, là "tác dụng thực tế, đúng như yêu cầu; giá trị thi hành" [31, tr. 440]. Các sự vật, hiện tượng trong thế giới luôn có mối liên hệ phổ biến với nhau (học thuyết Mác - Lênin), tức là có sự liên hệ, phản ánh, tác động với nhau. Như vậy, hiểu một cách đơn giản thì "hiệu lực" của một sự vật, hiện tượng nói chung, "hiệu lực" của một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nói riêng là sự tác động lẫn nhau giữa các sự vật, hiện tượng trong thế giới, sự ảnh hưởng của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đến những chủ thể có liên quan, nói một cách khác khi bàn đến"hiệu lực" của một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là bàn tới "phạm vi và mức độ" tác động của nó. Cũng từ lôgíc trên suy ra rằng một hợp đồng nói chung, một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nói riêng đương nhiên có "hiệu lực" từ khi xác lập; việc pháp luật của các nhà nước quy định một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải đáp ứng một số những tiêu chí thì mới công nhận có "hiệu lực", như vậy phải hiểu "hiệu lực" mà pháp luật công nhận ở đây là "hiệu lực tuyệt đối, hiệu lực trọn vẹn". Sở dĩ pháp luật phải định ra những tiêu chí thì mới 3 công nhận một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có "hiệu lực tuyệt đối, hiệu lực trọn vẹn" là vì đất đai là một loại tài sản đặc biệt (gắn với chủ quyền quốc gia) và hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là loại hợp đồng trọng hình thức (chuyển giao vật quyền) nên đòi hỏi phải tuân những điều kiện nghiêm ngặt khác với hợp đồng chuyển quyền sở hữu các vật thông thường (hợp đồng trọng vật). Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất mới được pháp luật nước ta chú ý quy định ở hai yếu tố là "những điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất" và "thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất" (hai yếu tố này chỉ có giá trị là tiêu chuẩn để xem xét một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có "hiệu lực tuyệt đối, hiệu lực trọn vẹn" hay không), cụ thể: a) Về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng: Trước hết hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải đảm bảo các điều kiện chung: "Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện; Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định" (Điều 122 Bộ luật dân sự năm 2005) và sau đó là các điều kiện chuyên biệt ví dụ như: hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất "Phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của Pháp luật" (Khoản 2, Điều 689)... b) Về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng: "Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai" (Điều 692 Bộ luật dân sự năm 2005) và các điều 126, 127, 128, 129, 130, 131 của Luật đất đai năm 2003 thể hiện hồ sơ của việc chuyển quyền sử dụng đất phải nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất để chuyển cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. 4 Mà chưa chú ý quy định về "phạm vi và mức độ" tác động của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đến các chủ thể có liên quan. Do vậy, mà khi xác định hiệu lực của một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, nếu hợp đồng đó chưa tiến đến khâu cuối cùng là đăng ký Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thì Tòa án thường vận dụng Điều 692 Bộ luật dân sự năm 2005: "Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai" để xác định theo kiểu "bỏ chung vào một rọ" coi hợp đồng là vô hiệu và hậu quả của hợp đồng vô hiệu là buộc các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi phải bồi thường. Rõ ràng phán quyết như trên vô tình đã tiếp tay cho người chuyển quyền sử dụng đất hủy bỏ hợp đồng nhằm trục lợi khi giá đất tăng cao, đồng nghĩa với việc gây thiệt hại cho bên nhận chuyển quyền sử dụng đất khi mà họ đã trả đủ tiền, nhận và sử dụng đất ổn định từ rất lâu, đã xây dựng nhà kiên cố trên đất, nhưng nay lại phải trả lại đất cho bên chuyển quyền để "chờ đợi" bên chuyển quyền bồi thường thiệt hại cho mình và đặc biệt là ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của người thứ ba ngay tình; phán quyết như vậy sẽ gây xáo trộn giao dịch chuyển quyền sử dụng đất trong xã hội, ảnh hưởng đến sự ổn định của xã hội. Vì những lẽ trên mà học viên chọn vấn đề "Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất" làm đề tài nghiên cứu cho luận văn thạc sĩ Luật học của mình. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Liên quan đến việc chuyển quyền sử dụng đất trong pháp luật dân sự đã có nhiều đề tài, luận văn thạc sĩ như: "Thống nhất quy định của pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở" (Cao học 10); "Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam" (Cao học 9); "Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất" (Cao học 9). Những công trình trên đều nghiên cứu đến các khía cạnh liên quan đến việc chuyển quyền sử dụng đất, nhưng chưa có đề tài nào tập trung 5 nghiên cứu về "Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất", những vướng mắc trong thực tế và kiến giải. 3. Phạm vi, mục đích nghiên cứu của đề tài Hành vi chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hai loại hành vi là hành vi pháp lý đơn phương hoặc hành vi ký kết và thực hiện một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất giữa các chủ thể. (1) Hành vi pháp lý đơn phương thường diễn ra ở hai hình thức giao dịch của việc chuyển quyền sử dụng đất đó là hình thức thừa kế quyền sử dụng đất và hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào công ty một thành viên (2) Hành vi ký kết và thực hiện hợp đồng: khác với hành vi pháp lý đơn phương (chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ của giao dịch chuyển quyền sử dụng đất diễn ra trong xã hội), hành vi ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là giao dịch chủ yếu phản ánh giao dịch chuyển quyền sử dụng đất diễn ra trong xã hội và nó được sử dụng ở cả 9 hình thức chuyển quyền sử dụng đất mà pháp luật nước ta ghi nhận đó là:"chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất…". Luận văn này tuy có tiêu đề "hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất", nhưng vì hành vi ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là hành vi chiếm tỷ lệ chính của việc chuyển quyền sử dụng đất diễn ra trong xã hội và là lĩnh vực nảy sinh nhiều tranh chấp, nên trong phạm vi luận văn này, chúng tôi chỉ đề cập và nghiên cứu đến "hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất" thể hiện qua hành vi ký kết và thực hiện một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất. Đề tài tập trung nghiên cứu các vấn đề lý luận cơ bản về hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất dưới góc độ pháp lý, phân tích thực trạng 6 của pháp luật Việt Nam về vấn đề này và đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật Việt Nam có liên quan. 4. Phương pháp nghiên cứu của đề tài Trên nền tảng lý luận của chủ nghĩa Mác - Lênin, luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu chủ yếu như: Phân tích quy phạm; luật học so sánh; thống kê, tổng hợp; mô hình hóa và điển hình hóa các quan hệ xã hội. 5. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Khái quát chung về hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất. Chương 2: Thực trạng quy định của pháp luật Việt Nam về hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất. Chương 3: Đề xuất hoàn thiện các quy định của pháp luật Việt Nam về hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất. 7 Chương 1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HIỆU LỰC CỦA VIỆC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1. KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất Theo Từ điển tiếng Việt, tài sản là:"…của cải vật chất hoặc tinh thần có giá trị đối với chủ sở hữu" [31, tr. 884]. Như vậy, đất đai là một loại tài sản vì nó là vật chất và nó có giá trị đối với người có quyền quyết định số phận pháp lý của nó. Quyền sử dụng tài sản là: "…quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản"; "...quyền sử dụng tài sản có thể được chuyển giao cho người khác thông qua hợp đồng hoặc theo qui định của pháp luật..." (Điều 192, 194 Bộ luật Dân sự năm 2005). Như vậy, quyền sử dụng đất được hiểu là quyền khai thác các thuộc tính của đất đai như khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất và quyền chuyển quyền sử dụng đất, nhằm phục vụ cho mục đích của mình. 1.1.2. Đặc điểm của quyền sử dụng đất Đất đai là nguồn của cải thiết yếu cho đời sống, là cơ sở cho sự tồn tại của xã hội loài người. Quyền sử dụng đất là một loại tài sản, vì vậy, khi nghiên cứu đất đai với tính cách tài sản - một khái niệm pháp lý, người ta không thể quên đặc tính này của nó. Ngoài việc xem đất đai là một loại tài sản- một tài sản đặc biệt người ta còn phải xét đến đất đai là yếu tố cấu thành một quốc gia có chủ quyền. Đặc biệt, ở Việt Nam, trải qua nhiều cuộc chiến tranh mất mát để giữ gìn từng tấc đất thiêng liêng của Tổ quốc và đang tiến hành xây dựng chủ nghĩa xã hội, nên hơn ai hết chúng ta hiểu rõ và hết sức chú trọng đến vai trò là yếu tố cấu 8 thành chủ quyền quốc gia của đất đai. Vì vậy, ở Việt Nam ta chỉ có một chủ thể duy nhất (là Nhà nước) có quyền sở hữu đất đai (bao gồm các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt), còn các chủ thể khác khi tham gia các giao dịch liên quan đến đất đai chỉ nhằm xác lập cho mình quyền sử dụng đất đai, "đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu" (Điều 5 Luật Đất đai năm 2003). Như vậy, vì đất đai là một loại tài sản đặc biệt vì nó chỉ có một chủ sở hữu duy nhất (thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu), nên quyền của người có quyền sử dụng đất không rộng như quyền của người có quyền sở hữu hay quyền sử dụng một loại tài sản thông thường mà người có quyền sử dụng đất phải tuân thủ một số những quy định bắt buộc sau đây (đó cũng chính là đặc điểm chuyên biệt của quyền sử dụng đất): (1) Người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, ranh giới của thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật; (2) Người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ các thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; (3) Người sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; (4) Người sử dụng đất phải thực hiện các biện pháp bảo vệ đất; (5) Người sử dụng đất phải tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan; (6) Người sử dụng đất phải tuân theo các quy định của pháp luật về tìm thấy vật trong lòng đất; (7) Người sử dụng đất phải giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất. 1.2. KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM CỦA VIỆC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.2.1. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất Hiểu một cách đơn giản"chuyển quyền sử dụng đất" là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người này sang người khác. Chuyển quyền sử 9 dụng đất là một trong những quyền năng cơ bản và đặc biệt quan trọng của người sử dụng đất được pháp luật nước ta ghi nhận: "Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất" (Luật Đất đai năm 1993, khoản 4 Điều 3, sửa đổi lần 1). Về hình thức của việc chuyển quyền sử dụng đất pháp luật nước ta ghi nhận nó được thực hiện bằng một trong chín hình thức dưới đây: "chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất…" (Khoản 1 Điều 106 Luật Đất đai năm 2003). Tuy nhiên, hiện vẫn còn có ý kiến cho rằng, đã nói tới giao dịch chuyển quyền sử dụng đất thì trong giao dịch đó, quyền sử dụng đất phải được các bên chuyển giao cho nhau "trọn vẹn"; do vậy, chuyển quyền sử dụng chỉ gồm 4 hình thức là: Chuyển đổi; chuyển nhượng; tặng cho và thừa kế. Luận văn này thống nhất với quy định tại khoản 1 Điều 106 Luật Đất đai năm 2003 là việc chuyển quyền sử dụng đất diễn ra dưới 9 hình thức với lý lẽ rằng: Các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất một cách "trọn vẹn", các hình thức khác còn lại cũng là hình thức của việc chuyển quyền sử dụng đất, nhưng là việc chuyển quyền sử dụng đất "hạn chế, không trọn vẹn". Tóm lại, chuyển quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất có thể chuyển quyền này cho người khác bằng một trong 9 hình thức (bao gồm: Chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; thừa kế; tặng cho; góp vốn; thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất), các chủ thể tham gia giao dịch chuyển quyền sử dụng đất phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật về điều kiện đối với đất được phép chuyển quyền, mục đích sử dụng đất, trình tự, thủ tục v.v... Hay nói một cách ngắn gọn thì chuyển quyền sử dụng đất là việc Nhà nước cho phép người sử 10 dụng đất được ''định đoạt'' quyền sử dụng đất hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật. 1.2.2. Đặc điểm của việc chuyển quyền sử dụng đất Đất đai là một loại tài sản, nhưng là loại tài sản đặc biệt, nên việc chuyển quyền sử dụng đất ngoài các đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng tài sản thông thường, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất còn có những đặc điểm khác biệt như sau: Thứ nhất: Khi tham gia giao dịch chuyển quyền sử dụng đất người có quyền sử dụng đất không có toàn quyền quyết định, đoạt tuyệt đối với đất thuộc quyền sử dụng của mình như đối với các loại tài sản thông thường khác; khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất, những người tham gia giao dịch phải tuân thủ tuyệt đối những quy định của pháp luật về điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; người chuyển quyền và người nhận chuyển quyền đều bị ràng buộc bởi thời hạn, mục đích sử dụng và quy hoạch sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Thứ hai: Đất đai là một loại tài sản có một vị trí cố định không thể di dời được, bởi vậy khác với việc chuyển quyền đối với các loại tài sản thông thường, trước, trong và sau khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất đai thì đất đai phải được đo đạc, lập hồ sơ thửa, đánh số, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc chuyển quyền sử dụng đất chủ yếu được tiến hành thông qua hệ thống hồ sơ giấy tờ về đất. Như vậy, giao dịch chuyển quyền sử dụng đất đòi hỏi hệ thống hồ sơ, giấy tờ phải đầy đủ, chặt chẽ và tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật. Thứ ba: Trong hợp đồng chuyển quyền đối với các loại tài sản thông thường, thì giá trị chuyển giao tài sản phụ thuộc vào các yếu tố nội tại của tài sản chuyển giao (ví dụ: chất lượng, mẫu mã v.v...); còn trong hợp đồng 11 chuyển quyền sử dụng đất thì giá trị quyền sử dụng đất khi chuyển quyền chủ yếu phụ thuộc vào các yếu tố như vị trí thửa đất, khả năng sinh lợi của đất, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng, các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội khác. 1.3. KHÁI NIỆM VÀ NỘI DUNG "HIỆU LỰC" CỦA VIỆC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.3.1. Khái niệm "hiệu lực" của việc chuyển quyền sử dụng đất Theo Từ điển tiếng Việt, hiệu lực là "tác dụng thực tế, đúng như yêu cầu; giá trị thi hành" [31, tr. 440]. Các sự vật, hiện tượng trong thế giới luôn có mối liên hệ phổ biến với nhau (đã được chỉ ra trong học thuyết Mác Lênin), tức là bất kỳ một sự vật, hiện tượng nào trong thế giới đều có sự liên hệ, phản ánh, tác động tới các sự vật, hiện tượng xung quanh. Như vậy, hiểu một cách đơn giản thì "hiệu lực" của một sự vật, hiện tượng nói chung, "hiệu lực" của một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nói riêng là sự tác động của sự vật, hiện tượng đến các sự vật hiện tượng khác, sự tác động của hợp đồng đến các chủ thể có liên quan. Một hợp đồng nói chung, một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nói riêng sau khi được xác lập, đương nhiên (dù ít hay nhiều) nó sẽ có sự tác động, có "hiệu lực" đến những chủ thể có liên quan mà không cần chờ đến khi xem xét nó có đảm bảo những tiêu chí nào đó hay không. Tuy nhiên, khác với hợp đồng chuyển quyền sở hữu các tài sản là một vật cụ thể (người ta xếp vào loại hợp đồng trọng vật) các bên tham gia giao dịch có thể đem tài sản đi để trao trực tiếp cho nhau, nên loại hợp đồng này pháp luật không đòi hỏi nó phải tuân thủ một số những tiêu chí nghiêm ngặt (về hình thức hợp đồng, về chủ thể về trình tự, thủ tục thực hiện v.v...) thì mới công nhận nó có hiệu lực; đối với hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất (người ta xếp vào loại hợp đồng trọng hình thức) vì đất đai là một loại tài sản không thể di dời, quyền sử dụng đất là một vật quyền nên khi một người muốn đem quyền sử dụng đất của mình đối với một mảnh đất nào đó tham gia giao dịch chuyển quyền sử dụng 12 đất thì họ phải xuất trình được việc họ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận họ có quyền sử dụng đối với mảnh đất đó và quá trình ký kết và thực hiện hợp đồng họ cũng phải tuân thủ các tiêu chí nghiêm ngặt do pháp luật đề ra thì pháp luật mới công nhận hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất này có hiệu lực. Như vậy, một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đáp ứng đầy đủ những tiêu chí do pháp luật quy định được pháp luật công nhận nó có "hiệu lực" thì phải hiểu "hiệu lực" của nó ở đây là "hiệu lực tuyệt đối, hiệu lực trọn vẹn" và đương nhiên một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất sau khi được xác lập dù không đáp ứng được những tiêu chí do pháp luật quy định thì nó vẫn có "hiệu lực" vẫn tạo ra nghĩa vụ cho các chủ thể có liên quan, "hiệu lực" của nó ở đây được hiểu là "hiệu lực không tuyệt đối, hiệu lực chưa trọn vẹn". Thực tế hiện nay ở nước ta cho thấy, do hiểu không đúng bản chất khái niệm "hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất" và do sự vận dụng máy móc quy định của Điều 692 Bộ luật Dân sự năm 2005: "Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai", nên khi giải quyết các tranh chấp liên quan đến việc xác định hiệu lực của một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, Tòa án thường phán quyết theo kiểu "bỏ chung vào một rọ" coi tất cả các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nếu chưa tiến đến khâu cuối cùng là đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thì đều vô hiệu và hậu quả của hợp đồng vô hiệu là buộc các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Rõ ràng phán quyết kiểu trên đã làm thiệt hại nghiêm trọng đến quyền lợi của một trong số các chủ thể có liên quan, đặc biệt là ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của người thứ ba ngay tình. Do vậy, theo chúng tôi để không làm ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ thể nào đó liên quan đến "hiệu lực" của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất thì pháp luật nước ta cần quy định đầy đủ cả "hiệu lực trọn vẹn" và "hiệu lực không trọn vẹn" của một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất sau khi được xác lập. 13 1.3.2. Nội dung "hiệu lực" của việc chuyển quyền sử dụng đất Một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất sau khi được xác lập sẽ có thể nằm ở trường hợp có "hiệu lực tuyệt đối, hiệu lực trọn vẹn" hoặc trường hợp "hiệu lực không tuyệt đối, hiệu lực không trọn vẹn". Hai yếu tố (1) "Những điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất" (2) "Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất’ mà pháp luật quy định chỉ có giá trị là tiêu chuẩn để xem xét một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nào đó sau khi được xác lập có "hiệu lực tuyệt đối, hiệu lực trọn vẹn" không mà thôi. Suy cho cùng "hiệu lực" của một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất chính là sự tác động của hợp đồng đó đến các chủ thể có liên quan. Hay nói một cách khác "hiệu lực" của một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất chính là "Phạm vi và mức độ" tác động của hợp đồng đó đến các chủ thể có liên quan, nó được thể hiện thông qua việc tạo ra những nghĩa vụ cụ thể cho từng chủ thể. Thuật ngữ "hiệu lực" của hợp đồng nói chung, hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất nói riêng được các luật gia Việt Nam hiện nay nhắc tới thường xuyên, nhưng khi được hỏi nó là gì và nội dung của nó ra sao thì phần lớn chỉ nói tới điều kiện có hiệu lực của hợp đồng và điều kiện có hiệu lực của hợp đồng. Bộ luật Dân sự năm 1995 và đặc biệt là Bộ luật Dân sự năm 2005 đã dành hẳn phần thứ năm gồm các chương (từ XXVI đến XXXIII) để quy định những chế định liên quan để xác định"hiệu lực" của việc chuyển quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, các quy định trong Bộ luật chỉ mới dừng lại ở việc quy định hai nội dung là "điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất" và "thời điểm có hiệu lực của hợp đồng của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất" mà chưa có quy định hoặc có quy định nhưng chưa đầy đủ, chưa chính xác về nội dung "phạm vi và mức độ" ảnh hưởng của một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đối với các chủ thể có liên quan. 14 Như vậy, vấn đề "hiệu lực" của một hợp đồng nói chung, "hiệu lực" của việc chuyển quyền sử dụng đất nói riêng là một vấn đề lớn và mới ở cả phương diện lý luận và trong các chế định của pháp luật nước ta. Do đó, chúng tôi cũng chưa dám đưa ra một khái niệm hoàn chỉnh về nội dung vấn đề "hiệu lực" của việc chuyển quyền sử dụng đất. Nghiên cứu quy định của pháp luật một số nước trên thế giới và liên hệ với một số các quy định đã có trong pháp luật Việt Nam về "hiệu lực" của việc chuyển quyền sử dụng đất, chúng tôi thấy rằng vấn đề này được thể hiện trong 3 nhóm chế định như sau: (1) Nghĩa vụ của người thụ trái; (2) Giải thích hợp đồng khi có tranh chấp; (3) Hiệu lực tương đối của hợp đồng (đối với người thứ ba). Tóm lại, khi xem xét "hiệu lực" của việc chuyển quyền sử dụng đất thì các nội dung cần phải xem xét đến, đó là: "Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng"; "thời điểm có hiệu lực của hợp đồng" và "phạm vi và mức độ" ảnh hưởng của hợp đồng đó đến các chủ thể có liên quan. Để xác định được "phạm vi và mức độ" ảnh hưởng của hợp đồng đó đến các chủ thể có liên quan cần phải xem xét đến 3 nhóm chế định trong quy định của pháp luật mỗi nước, đó là (1) Nghĩa vụ của người thụ trái; (2) Giải thích hợp đồng khi có tranh chấp; (3) Hiệu lực tương đối của hợp đồng (đối với người thứ ba). Những nội dung của vấn đề "hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất", được thể hiện ở pháp luật của một số các nhà nước như sau: 1.3.2.1. Vấn đề "điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất" Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là loại hợp đồng trọng hình thức, nên pháp luật của mỗi Nhà nước đều đặt ra những tiêu chí, những điều kiện bắt buộc một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải đảm bảo thì mới được pháp luật công nhận là có "hiệu lực tuyệt đối, hiệu lực trọn vẹn", cụ thể: * Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện nay (Bộ luật Dân sự năm 2005): 15 "Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện; hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định" (Điều 122). Hình thức của hợp đồng "phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật" (khoản 2 Điều 689). Nội dung của hợp đồng phải thể hiện "tên, địa chỉ của các bên; quyền, nghĩa vụ của các bên; loại, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất; thời điểm chuyển giao đất..." (Điều 694). Điều kiện về chủ thể: chỉ cho phép một số loại chủ thể có nhu cầu và trực tiếp sử dụng được phép tham gia giao dịch chuyển quyền sử dụng đất đối với các loại đất đặc biệt như đất nông nghiệp, đất trồng rừng (khoản 2 Điều 113 Luật Đất đai năm 2003 và Điều 102 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003). * Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất theo pháp luật của các nhà nước phong kiến trong lịch sử nước ta: "Những người làm chúc thư, văn khế mà không nhờ quan chưởng trong làng viết thay và chứng kiến thì phải phạt 80 trượng… Chúc thư, văn khế ấy không có giá trị. Nếu biết chữ mà viết lấy thì được" (Điều 366 Quốc triều hình luật). Hay trước khi xác lập khế ước, các bên phải thỏa thuận thống nhất ý chí với nhau về nội dung của khế ước, các bên không được ép buộc, lừa đảo nhau trong khi giao đất và thực hiện khế ước, nếu vi phạm thì khế ước này vô hiệu: "Người nào ức hiếp để mua ruộng đất của người khác thì phải biếm hai tư và cho lấy lại tiền mua" (Điều 355 Quốc triều hình luật). Người bán ruộng đất chỉ được bán ruộng đất của mình, nếu "bán trộm ruộng đất của người khác thì bị tội biếm, bán từ 10 mẫu trở lên thì bị xử tội đồ, trả tiền mua cho người mua và phải trả thêm một lần tiền mua nữa để trả cho người chủ có ruộng đất và người mua, mỗi người một nửa, ruộng đất phải trả cho người chủ. Nếu người mua biết mà cứ mua thì xử phạt 80 trượng và mất số tiền mua" (Điều 382 Quốc triều 16 hình luật). Nếu bán trộm ruộng của người khác, mạo nhận ruộng đất của người khác là của mình đem hiến cho quan trên thì bị phạt trượng, phạt đồ; ruộng đất bán trộm, tiền bán trộm, hoa lợi thu được phải trả lại cho chủ đích thực (mục 4 - Đạo mại điền trạch tương đương Điều 87 Hoàng Việt luật lệ hay Bộ luật Gia Long). * Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất theo pháp luật của Cộng hòa Pháp: "Hợp đồng chỉ có hiệu lực khi thỏa mãn bốn điều kiện chủ yếu sau đây: Các bên giao kết hoàn toàn tự nguyện; các bên giao kết có năng lực giao kết hợp đồng; đối tượng của hợp đồng phải xác định; căn cứ của hợp đồng phải hợp pháp" (Điều 1108 Bộ luật Dân sự Pháp). * Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất theo pháp luật của nước Cộng hòa hồi giáo Iran: "Đối với hiệu lực của giao dịch, các điều kiện sau là cần thiết: 1. Ý chí và sự ưng thuận chung của các bên đối với hợp đồng; 2. Năng lực của các bên; 3. Nhất thiết có một vấn đề xác định tạo thành đối tượng của hợp đồng; 4. Nguyên nhân của giao dịch phải hợp pháp" (Điều 190 Bộ luật Dân sự của Cộng hòa hồi giáo Iran). "Hợp đồng chỉ trở nên toàn vẹn bởi ý chí thực của người kết ước, và ý chí thực này nhất thiết phải được gắn liền với một số yếu tố chứng minh có ý chí như vậy" (Điều 191 Bộ luật Dân sự Iran). Có thế thấy rằng, Bộ luật Dân sự Iran sử dụng cụm từ "ý chí thực" là từ rất đắt vì với cách dùng từ ngắn gọn, nhưng đã diễn tả được nguyên tắc cơ bản của nghĩa vụ xuất phát từ hợp đồng là sự tự do ý chí. Hợp đồng là do các bên tự nguyện giao kết, vì vậy, chỉ có ý chí thực sự của các bên thể hiện trong hợp đồng, mới có giá trị buộc các bên phải thi hành, mọi trường hợp khi giao kết hợp đồng bị lừa dối, cường bức, ép buộc đều không có hiệu lực thúc buộc đối với người thụ trái. Không phải cứ dựa trên việc ký kết hợp đồng trên văn bản mà khẳng định đây là ý chí thực của người giao kết mà chứng minh bằng những căn cứ khác đó chính là ý chí thực của người giao kết đó. 17 Điều kiện về năng lực của chủ thể: Từ Điều 210 đến Điều 213 Bộ luật Dân sự Iran quy định: Các bên phải có năng lực tiến hành giao dịch thương mại; để một hợp đồng có thể có hiệu lực thì các bên của hợp đồng đó nhất thiết phải ở một độ tuổi nhất định, nhất thiết phải có nhận thức thích hợp và nhất thiết đã dậy thì; giao dịch giữa những người không ở một độ tuổi nhất định, không có sự nhận thức thích hợp hoặc chưa trưởng thành thì vô hiệu bởi họ không đủ năng lực; giao dịch được tạo lập bởi những người mất năng lực không thể có hiệu lực. Điều kiện về đối tượng của hợp đồng: Bộ luật Dân sự Iran quy định rất chi tiết về đối tượng của giao dịch, nó phải hiện hữu, không được mơ hồ: "Đối tượng của giao dịch nhất thiết là tài sản hoặc hành vi mà hai bên đồng ý giao hoặc thực hiện" (Điều 214); "đối tượng của hợp đồng nhất thiết có khả năng sở hữu và nhất thiết bao gồm lợi ích hợp lý và chính đáng" (Điều 215); "đối tượng của giao dịch không nên mơ hồ trừ trường hợp đặc biệt khi nhận thức chung về vấn đề là đầy đủ" (Điều 216). Điều kiện nguyên nhân của giao dịch phải hợp pháp: Bộ luật quy định bắt buộc mục đích của những người khi giao kết một hợp đồng nào đó phải chính đáng, không nhằm lừa gạt, lẩn tránh nghĩa vụ với ai đó: "Hợp đồng không nhất thiết phải nêu lý do để tạo lập nó, nhưng nếu việc nêu lý do được thực hiện thì lý do nhất thiết phải là lý do chính đáng; nếu lý do khác hơn hợp đồng vô hiệu" (Điều 217); "nếu biết được rằng hợp đồng đã được tạo lập với ý định lẩn tránh một cách chính thức một vài trách nhiệm, thì hợp đồng đó vô hiệu" (Điều 218). Như vậy, có thể nói vấn đề "Những điều kiện có hiệu lực" của hợp đồng nói chung, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nói riêng là một trong những nội dung được quy định khi bàn về "hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất" trong pháp luật của các Nhà nước, trong các thời đại. 18 1.3.2.2. Vấn đề "thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất" Như đã nêu và phân tích ở các phần trên, một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất sau khi được xác lập thì đương nhiên nó phát sinh "hiệu lực" mà không phụ thuộc vào việc nó có đáp ứng những điều kiện cần thiết mà pháp luật quy định nó phải có hay không. Như vậy, khi đề cập đến vấn đề "thời điểm có hiệu lực của một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất" thì cần hiểu rằng đây là thời điểm mà một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đã đáp ứng đầy đủ những "điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất" và hợp đồng đã đi đến khâu cuối cùng và tại "thời điểm" này hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có "hiệu lực tuyệt đối, hiệu lực trọn vẹn". Nghiên cứu pháp luật của các nhà nước, có thể thấy vấn đề "thời điểm có hiệu lực của một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất" được pháp luật quy định tương đối đầy đủ, rõ nét. * Pháp luật Việt Nam hiện nay quy định: " Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai" (Điều 692 Bộ luật Dân sự 2005); kết hợp với quy định tại các Điều 126, 127, 128, 129, 130, 131 của Luật Đất đai năm 2003 (quy định việc đăng ký chuyển quyền sử dụng đất phải nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất để chuyển cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) thì "thời điểm có hiệu lực của một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất" là thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. * Pháp luật của Cộng hòa Pháp quy định: "Thời điểm có hiệu lực của một hợp đồng" là thời điểm mà "việc chấp nhận hưởng di sản có hiệu lực hồi tố từ ngày mở thừa kế" (Điều 777 Bộ luật Dân sự Pháp); hay "việc mua bán được coi là hoàn thành và quyền sở hữu vật chuyển từ bên bán sang cho bên 19 mua sau khi hai bên đã thỏa thuận về vật bán và giá cả, dù vật chưa được giao và tiền chưa được trả" (Điều 1583 Bộ luật Dân sự Pháp); "hợp đồng gửi giữ chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm bên gửi đã giao trên thực tế hoặc coi như đã giao tài sản gửi giữ cho bên giữ" (Điều 1919 Bộ luật Dân sự Pháp). 1.3.2.3. Vấn đề "phạm vi và mức độ" ảnh hưởng của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất Suy cho cùng hiệu lực của một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất chính là vấn đề "phạm vi và mức độ" tác động của hợp đồng đến những chủ thể có liên quan. Sự tác động này được thể hiện bằng việc hợp đồng này sẽ định ra những nghĩa vụ cụ thể buộc các chủ thể có liên quan phải thực thi. Như vậy, vấn đề "phạm vi và mức độ" tác động của một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là nội dung chủ yếu khi nói tới "hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất", còn nội dung "những điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất" và "thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất" chỉ là những yếu tố có giá trị khi dùng để xác định một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có "hiệu lực tuyệt đối, hiệu lực trọn vẹn" hay chưa. Nghiên cứu pháp luật của Cộng hòa Pháp hay pháp luật của nước Cộng hòa hồi giáo Iran, có thể thấy pháp luật của những nước này quy định "phạm vi và mức độ" tác động của một hợp đồng nói chung, một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nói riêng ở ba khía cạnh sau: (1) Quy định về nghĩa vụ của người thụ trái; (2) Khi nảy sinh tranh chấp về các điều khoản của hợp đồng (tức là tranh chấp về nghĩa vụ) thì hợp đồng ấy được giải thích thế nào để xác định ai sẽ phải chịu nghĩa vụ từ hợp đồng; (3) Ngoài những chủ thể trực tiếp tham gia giao kết hợp đồng thì còn những người nào có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến hợp đồng đó, mức độ chịu ảnh hưởng thế nào - đây là vấn đề hiệu lực tương đối của nghĩa vụ. (1) Quy định về nghĩa vụ của người thụ trái xuất phát từ hợp đồng * Trong pháp luật của Cộng hòa Pháp: 20