Tài liệu Giáo trình luật đất đai

GIÁO TRÌNH LUẬT ĐẤT ĐAI THƯ VIỆN ĐH NHA TRANG ì , CÓ sửa đổi vờ bổ sung) 1 mini 1 mill II 1 . nhà xuất bản hóng đức - HỘI LUẬT GIA VIỆT NAM TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HÒ CHÍ MINH GIÁO TRÌNH LUẬT ĐẤT ĐAI (Tiái bản lần 1, có sửa đôi và bố sung) 30038432 NHÀ XUÁT BẢN HÔNG ĐỬC HỘI LUẬT GIA VIỆT NAM m Chủ biên TS. LƯU QUÓC THÁI Tập thể tác giả Chương 1,2 TS. Phạm Văn Võ Chương 3 ThS. Huỳnh Minh Phương Chương 4 và 7 TS. Lưu Quốc Thái Chương 5 TS. Đặng Anh Quân Chương 6 ThS. Nguyễn Thị Kiều Oanh & ■ LỜI NÓI ĐẦU Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, là tài sản vô cùng quý báu. Nó là yếu tố không thể thiếu đối với mọi hoạt động sản xuất kinh doanh cũng như sinh hoạt của con người. Hơn thế nữa, đất đai còn là loại tài sán bị hạn chế về nguồn cung nên việc phân bổ, sử dụng phải thực sự hợp lý mới đáp ứng tốt được nhu cầu của đời sống xã hội. Thị trường chính là phương tiện duy nhất có khả năng làm tốt công việc này. Trong điều kiện ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, thị trường quyền sử dụng đất là một hình thức đặc thù của thị trường đất đai, giữ trọng trách lưu thông đất đai cho việc phát triển kinh tế - xã hội. Để thị trường quyền sử dụng đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung phát huy được tối đa những ưu việt và hạn ché những nhược điểm của mình thì hệ thống pháp luật điều chỉnh chúng phải thực sự hoàn thiện. Trong hệ thống này, pháp luật đất đai giữ vai trò hết sức quan trọng. Kể từ khi chế độ sở hữu toàn dân đối với toàn bộ đất đai được xác lập trong Hiến pháp năm 1980 và duy trì cho đến nay, pháp luật đất đai đã không ngừng được hoàn thiện để đáp ứng các nhu cầu đã nêu trên và phục vụ cho công tác quản lý nhà nước. Luật Đất đai với tư cách là một lĩnh vực (hay ngành luật) luôn thể hiện sự cần thiết và tầm quan trọng của mình trong hệ thống pháp luật Việt Nam. Bên cạnh việc thực hiện chức năng quản lý nhà nước, Luật Đất đai còn giữ vai trò hỗ trợ thực hiện quyền sở hữu 3 đất đai, hướng việc phân phối và sử dụng đất đai đạt hiệu quả cao nhất theo nhu cầu của đời sống kinh tế - xã hội. Chính vì vậy, môn học Luật Đất đai được xác định là môn học chuyên ngành rất quan trọng trong chương trình đào tạo cử nhân luật. Vì thế, Bộ môn Luật Đất đai - Môi trường thuộc Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh đã cho ra đời giáo trình môn học Luật Đất đai từ năm 2012. Giáo trình này trang bị đầy đủ những vấn đề lý luận và những nội dung cơ bản nhất của pháp luật đất đai hiện hành với mục đích giúp cho sinh viên có thể hiểu và vận dụng đúng pháp luật đất đai trên thực tế. Sau lần xuất bản đầu tiên năm 2012 và tái bản năm 2015, Giáo trình Luật Đất đai (tái bản, có bổ sung) lần này đã cập nhật nhiều quy định mới của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản quy định thi hành. Mặc dù có nhiều cố gắng nhưng giáo trình này cũng không thể tránh khỏi nhừng khiếm khuyết nhất định về nội dung và hình thức. Tập thể tác giả rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của quý độc giả, của các đồng nghiệp, các nhà nghiên cứu và áp dụng pháp luật, các sinh viên để giáo trình ngày càng tốt hơn. Trân trọng. Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh 4 MỤC LỤC CHƯƠNG 1: CHẾ Độ SỞ HỮU ĐẤT ĐAI........................... 11 1. Khái niệm chế độ sở hữu đất đai.............................................. 11 2. Những yếu tố cơ bản chi phối chế độ sở hữu đất đai.............13 3. Lược sử quan hệ sở hữu đất đai ở Việt Nam......................... 23 3.1. Trong thời kỳ phong kiến.....................................................23 3.2. Trong thời kỳ Pháp thuộc..................................................... 24 3.3. Chế độ sở hữu đất đai ở hai miền Nam, Bắc sau thời kỳ Pháp thuộc đến năm 1980...................................................................... 25 3.4. Chế độ sở hữu đất đai theo Hiến pháp năm 1980, Hiến pháp năm 1992 và Hiến pháp năm 2013............................................. 28 4. Những đặc trưng của chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai ờ Việt Nam....................................................................................... 29 4.1. Quyền sờ hữu toàn dần đối với đất đai được thực hiện thông qua cơ chế đại diện với những tầng cấp, phương thức thực hiện đa dạng.......................................................................................... 29 4.2. Đất đai không thể là đối tượng của quan hệ dịch chuyển quyền sở hữu............................................................................................. 30 4.3. Thực hiện quyền sở hữu đất đai và vấn đề bào đảm sự công bằng trong tiếp cận quyền sử dụng đất........................................ 34 4.4. Có sự không thống nhất giữa chế độ pháp lý đối với đất đai và chế độ pháp lý đối với tài sản gắn liền với đất....................... 36 CHƯƠNG 2: NHƯNG VÁN ĐÈ CHUNG VỀ LUẬT ĐÁT ĐAI..................................................................................... 39 1. Khái niệm luật đất đai............................................................... 39 1.1. Định nghĩa.............................................................................. 39 1.2. Đối tượng và phương pháp điều chỉnh................................ 40 1.3. Các nguyên tắc của Luật Đất đai.......................................... 43 1.4. Nguồn của Luật Đất đai....................................................... 48 2. Quan hệ pháp Luật Đất đai.....................................................50 2.1. Chủ thể của quan hệ pháp luật đất đai................................ 50 2.2. Khách thể.............................................................................. 58 2.3. Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai............................................................................................ 61 CHƯƠNG 3: QUẢN LÝ THÔNG TIN, DỬ LIỆU VÀ TÀI CHÍNH VÈ ĐÁT ĐAI...............................................................73 1. Hoạt động về quản lý địa giới hành chính............................. 74 1.1. Xác định địa giới hành chính............................................... 74 1.2. Lập và quàn lý hồ sơ về địa giới hành chính...................... 75 1.3. Giải quyết tranh chấp về địa giới hành chính..................... 76 1.4. Lập bản đồ hành chính........................................................... 77 2. Hoạt động khảo sát, đo đạc....................................................... 77 3. Quản lý hồ sơ địa chính............................................................78 4. Thống kê, kiểm kê đất đai......................................................... 81 5. Hệ thống thông tin đất đai và cơ sờ dữ liệu đất đai................ 84 6. Quản lý tài chính về đất đai và giá đất..................................... 88 6.1. Các khoản thu tài chính từ đất đai:....................................... 88 6.2. Giá đất và quản lý nhà nước về giá đất.................................89 CHƯƠNG 4: ĐIÈU PHỚI ĐÁT ĐAI..................................... 118 1. Khái niệm điều phối đất đai.................................................... 118 2. Nội dung điều phối đất đai...................................................... 120 2.1. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất....................................... 120 2.2. Giao đất, cho thuê đất.......................................................... 131 2.3. Chuyển mục đích sử dụng đất..............................................157 2.4. Thời hạn sử dụng đất........................................................... 161 2.5. Thu hồi đất........................................................................... 170 2.6. Đăng ký đât đai, nhà ở và tài sản khác găn liên với đât; câp giấy chứng nhận quyền sứ dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất................................................................... 198 CHƯƠNG 5: QUYỀN CỦA NGƯỜI sử DỤNG ĐÁT..... 214 1. Sự phát triển cùa pháp luật đất đai trong quy định về quyền của người sử dụng đất...................................................... 214 2. Các quyền của người sử dụng đất.......................................... 218 2.1. Quyền chung........................................................................ 218 2.2. Quyền giao khoán đất......................................................... 222 2.3. Quyền giao dịch quyền sử dụng đất....................................226 CHƯƠNG 6: NGHĨA vụ CỦA NGƯỜI sử DỤNG ĐÁT 287 1. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất............................... 287 2. Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất........................... 288 2.1. Nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất............................................ 289 2.2. Nghĩa vụ nộp tiền thuê đất.................................................. 307 2.3. Nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất........................................... 320 2.4. Nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất. 335 2.5. Nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ............................................. 342 2.6. Nghĩa vụ nộp lệ phí địa chính............................................ 352 CHƯƠNG 7: CÁC HOẠT ĐỘNG ĐẢM BẢO VIỆC CHÁP HÀNH PHÁP LUẬT ĐÁT ĐAI.............................................. 355 1. Giám sát, theo dõi, đánh giá việc quản lý và sử dụng đất đai ........... ......... 355 1.1. Giám sát của Quốc hội, Hội đồng nhân dân các cấp, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, các tổ chức thành viên của Mặt trận về việc quản lý và sử dụng đất đai..........................................................355 1.2. Giám sát của công dân đối với việc quản lý, sử dụng đất đai ..................................................................................................... 356 1.3. Hệ thống theo dõi và đánh giá đối với quán lý và sử dụng đất đai.......................................................................................... 357 2. Thanh tra chuyên ngành đất đai............................................. 359 2.1. Khái niệm............................................................................. 359 2.2. Quy định pháp luật về thanh tra chuyên ngành đất đai.... 361 3. Xử lý vi phạm pháp luật đất đai............................................. 363 3.1. Khái niệm............................................................................. 363 3.2. Các hình thức xử lý.............................................................. 363 4. Giải quyết tranh chấp về đất đai............................................371 4.1. Khái niệm............................................................................. 371 4.2. Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai........................... 373 4.3. Trình tự, thủ tục và thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai..................... 375 4.4. Căn cứ để giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp các bên tranh chấp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất; cưỡng chế thi hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai, quyết định công nhận hòa giải thành.................................................................... 385 5. Giải quyết khiếu nại, khiếu kiện hành chính về đất đai...... 386 5.1. Khái niệm............................................................................ 386 5.2. Thẩm quyền và thủ tục giải quyết khiếu nại, khiếu kiện về đất đai............................... ....................................... 386 6. Giài quyết tố cáo về đất đai................................................... 388 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.............................. 390 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Luật Đất đai LĐĐ Nhà xuất bản Nxb Quyền sử dụng đất QSDĐ Quyền sở hừu QSH Quyền sở hữu đất đai QSHĐĐ ủy ban nhân dân UBND Xã hội chủ nghĩa XHCN 9 CHƯƠNG 1 CHÉ Độ SỞ HŨU ĐÁT ĐAI 1. KHÁI NIỆM CHÉ Độ SỞ HỮU ĐÁT ĐAI Theo nghĩa khách quan, chế độ sở hữu đất đai là toàn bộ các yếu tố pháp lý chi phối quan hệ phát sinh trong xác lập và vận động của quan hệ sở hữu đất đai. Chế độ sở hữu đất đai không chỉ bao gồm các quy phạm pháp luật điều chinh quan hệ sở hữu mà nó còn bao gồm những yếu tố pháp lý khác tác động đến cơ chế vận hành của quan hệ sở hữu. về mặt chủ quan, chế độ sở hữu đất đai thường được hiểu là các quyền năng sở hữu. Tùy thuộc vào hệ thống pháp luật mà các quyền năng này có thể được khái niệm hóa dưới dạng quyền chiếm hữu1, sử dụng và định đoạt theo pháp luật của các nước thuộc hệ thống civil law hay dưới dạng “chùm tia” (bundle of rights) các quyền tài sản đối với đất đai theo pháp luật của các nước thuộc hệ thống common law. về hình thức, kết cấu của chế độ sở hữu đất đai thể hiện thông qua các chế độ và hình thức sở hữu cụ thể mang tính quy ước. Nếu căn cứ vào khách thể của quan hệ sở hữu, chúng ta có chế độ sở hữu đối với đất đai. Nếu căn cứ vào chủ thể sở hữu, chế độ sớ hữu đất đai được phân chia thành chế độ sở hữu cụ thể như1 1 Pháp luật của nhiều nước civil law không coi chiếm hữu là nội dung của quyền sở hữu như pháp luật Việt Nam. 11 chế độ sở hữu toàn dân, chế độ sở hữu tư nhân đối với đất đai... Trên cơ sở chế độ sở hữu, pháp luật lại tiếp tục quy định những hình thức sở hữu cụ thể như hình thức sở hữu nhà nước, hình thức sờ hữu tập thể, hình thức sớ hữu chung đối với đất đai. .V... Những hình thức sở hữu này có thể là những hình thức đặc trưng của từng chế độ sở hữu nhưng cũng có thể là sản phẩm của sự vận động trong quá trình thực hiện các quyền năng sở hữu thuộc các chế độ sở hữu khác nhau. Trên thế giới hiện nay, tồn tại nhiều mô hình sở hữu đất đai. Mô hình phổ biển nhất là thừa nhận nhiều hình thức sờ hữu đối với đất đai. Bên cạnh đó là mô hình chi thừa nhận hình thức sở hữu nhà nước về đất đai với ý nghĩa là hình thức sở hữu duy nhất. Nếu mô hình thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đất đai là mô hình được áp dụng ở hầu hết các quốc gia thì mô hình sở hữu đơn nhất của Nhà nước mang tính đặc thù được xác lập và tồn tại trước hết vì lý do chính trị và lịch sử. Mô hình sờ hữu đơn hình thức đối với đất đai hiện nay chủ yếu xuất hiện ở các nước theo chế độ quân chủ (bao gồm cả những nước tư bàn phát triển thuộc Vương quốc Anh là Canada, Australia và New Zealand)23và một vài nước đang phát triển? 2 Kevin Cahill (2006), Who owns the world: the hidden facts behind the landownership? Mainstream Publishing. 3 Đinh Trọng Thắng (2002), “Sở hữu tư nhân về đất đai hay về quyền sử dụng đất đai: Kinh nghiệm quốc tế và một vài liên hệ với Việt Nam”, Tạp chí Tài chính, (07), tr. 47. 12 Ngay trong các nước thuộc hệ thống xã hội chủ nghĩa (XHCN) đương thời cũng chỉ có Liên Xô, Mông cổ và Việt Nam theo mô hình này. Cùng với sự sụp đổ của hệ thống XHCN, ché độ sở hữu đất đai ở các nước XHCN trước kia và hiện nay cũng có sự thay đổi theo hướng tư hữu hóa đất đai hoặc tư nhân hóa các quyền đối với đất đai. Tuy trên thế giới hiện có nhiều mô hình sở hữu đất đai nhưng do đặc điểm về nguồn gốc và vai trò, tầm quan trọng của đất đai đối với sự tồn tại, phát triển của con người cũng như sự liên quan mang tính phổ biến và đặc thù của nó cho nên dù đất đai thuộc sở hữu của ai cũng đều có sự hạn chế nhằm đảm bảo lợi ích chung của cộng đồng theo hướng chia sẻ quyền năng giữa chủ sở hữu với Nhà nước (đối với mô hình đa hình thức sở hữu đất đai) hoặc giữa Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu với thành viên của cộng đồng (đối với mô hình đất đai thuộc sở hữu duy nhất của nhà nước). Cụ thể, ở các nước tồn tại chế độ sở hữu tư nhân đối với đất đai, chủ sở hữu buộc phải chia sẻ một số quyền thuộc quyền sở hữu (QSH) cho Nhà nước và các chú thể khác. Đối với trường hợp đất đai thuộc sở hữu nhà nước như ở Việt Nam, Nhà nước cũng phải trao quyền sử dụng đất (QSDĐ) cho người sử dụng. 2. NHỮNG YẾU TÓ cơ BẢN CHI PHỐI CHÉ Độ SỞ HỮU ĐÁT ĐAI Giống như chế độ sở hữu các tài sản khác, chế độ sở hữu đất đai luôn bị chi phối mang tính quyết định của điều kiện kinh tế. Quyền sớ hữu đất đai (QSHĐĐ) dưới góc độ pháp lý chỉ là các quyền được xác lập và vận động trên cơ sở các quyền năng kinh 13 tế đối với đất đai. Quan hệ sở hữu đất đai về mặt kinh tế luôn vận động theo những quy luật khách quan và quan hệ sở hữu đất đai về mặt pháp lý chỉ là sự phản ánh cái khách quan đó theo quy luật quan hệ sàn xuất phải phù hợp với tính chất và trình độ phát triển của lực lượng sản xuất. Chế độ sở hữu đất đai cần hướng tới điều chình quan hệ sở hữu sao cho phù hợp với điều kiện kinh tế mà nó tồn tại. Bên cạnh những yếu tố chi phổi mang tính phổ biến đối với chế độ sở hữu nói chung nêu trên, chế độ sở hữu đất đai còn bị chi phối bởi các yếu tố đặc thù sau: • Quan hệ sở hữu đất đai là quan hệ mang tính nền tảng Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là yếu tố quan trọng hàng đầu cấu thành môi trường sống, là một loại tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng không thể thay thế, là cơ sở vật chất để tạo nên lãnh thổ quốc gia. Chính vì vậy, quan hệ đất đai luôn được coi là mối quan hệ đặc biệt quan trọng. Khi nghiên cứu các xã hội, C.Mác bao giờ cũng dựa trên cơ sở yếu tố nền tảng cúa xã hội, đó là ché độ sờ hữu ruộng đất. Để nghiên cứu về La Mã cổ đại, C.Mác cho rằng: "Chi cần hiểu một chút về Cộng hòa La Mã chẳng hạn, cũng thấy rằng điều bí mật của lịch sử đó chinh là lịch sử của sờ hữu ruộng đất ”4. Qua việc nghiên cứu xã hội phương Đông trước tư bản chủ nghĩa, C.Mác khẳng định: "Không có chế 4 c. Mác - Ph.Àng ghen, Toàn tập (1994), tập 25, ph. II, Nxb. Chính trị quốc gia, tr. 129. 14 độ sớ hữu tư nhàn về ruộng đất... thực sự là cái chìa khóa để hiêu cái thiên đường phương Đông”5. Từ nhận thức về tầm quan trọng mang tính nền tảng của quan hệ sở hữu đối với đất đai, C.Mác đã rút ra kết luận: "Sở hữu ruộng đất, nguồn gốc đầu tiên của mọi cùa cải, đã trở thành vẩn đề lớn, mà việc giải quyết sẽ quyết định tương lai cùa giai cấp công nhăn ”6. • Chế độ sở hữu đất đai bị chi phối đặc biệt bỏi yếu tố truyền thống - lịch sử Khác với các tài sản khác, đất đai tồn tại vĩnh viễn xét trong mối quan hệ với sự tồn tại của con người. Đất đai có thể là tài sản truyền từ thế hệ này sang thế hệ khác. Đất đai không chỉ đon thuần là tài nguyên, là tài sản, là tư liệu sản xuất, tư liệu tiêu dùng mà còn là di sản lưu truyền giữa các thế hệ, là sự tiếp nối truyền thống, là hương hỏa, là sợi dây kết nối quá khứ và hiện tại, liên kết các thành viên trong cộng đồng, là tài sàn chứa đựng các giá trị nhân văn. Yếu tố lịch sừ, truyền thống luôn là yếu tố cần phải lưu ý trong sở hữu đất đai. Điều này không chi ành hưởng đến việc xóa bỏ, thay đổi một hình thức sở hữu đất đai cụ thể mà còn tác động rất nhiều đến việc quản lý và sử dụng đất. Đây cũng chính là nguyên nhân lý giái tại sao trong sở hữu đối với các tài sản khác, pháp luật của các quốc gia trong quá trình toàn cầu hóa đang có xu hướng xích lại gần nhau theo những chuẩn mực chung thì chế 5 c. Mác- Ph.Ảng ghen, Tuyển tập (1980), tập 4, Nxb. Sự thật, Hà Nội, tr. 258. 6 c. Mác - Ph.Ănghen, Tuyên tập (1983), tập V, Nxb. Hà Nội, tr. 202. 15 độ sở hữu đất đai ở các nước vẫn còn có nhiều nét đặc thù. Ngay ở các nước xã hội chủ nghĩa trước kia và hiện nay nếu chế độ sở hữu đối với các tư liệu sản xuất khác về cơ bản là giống nhau theo khuôn mẫu chung nhưng riêng vấn đề sở hữu đất đai vẫn còn nhiều điểm khác biệt. Đất đai tồn tại vĩnh viễn (bất biến) nhưng chế độ sở hữu đối với đất đai lại là một phạm trù lịch sử, luôn vận động và thay đổi (khả biến). Đối với một thửa đất cụ thể, trong suốt quá trình tồn tại của nó từng có nhiều chế độ sở hữu đã được xác lập với những nội dung và hình thức khác nhau. Vì đất đai tồn tại vĩnh viễn nên khi một chủ thể, bằng những cách thức khác nhau bị tước đoạt QSH thì ý thức và khả năng thực tế đòi lại đất đó (nhất là khi có biến động lớn về chính trị, về chính sách) không bị mất đi theo thời gian. Điều này có nghĩa là khả năng “phục tích” trong sở hữu đất đai là rất lớn. Khả năng này đã được chứng minh qua thực tế ở một số nước từng là nước XHCN ở Đông Âu khi QSHĐĐ của những người bị tước đoạt trong cách mạng XHCN đã được Nhà nước hiện nay khôi phục lại. Trong bảo vệ và thực hiện QSHĐĐ, mối quan hệ giữa cái bất biến (đất đai) và cái khả biến (chế độ sở hữu đối với đất đai) được thể hiện ở khía cạnh: trên một thửa đất cụ thể thường đã có nhiều chế độ pháp lý được xác lập và vận hành, các chủ thể của quyền sở hữu, sử dụng đối với một thửa đất cùng thời gian cũng có nhiều thay đổi bằng những cách thức khác nhau như mua bán, tặng cho, thừa kế... hợp pháp và bất hợp pháp theo pháp luật tại thời điểm thực hiện hành vi. Do vậy, việc áp dụng những quy định 16 pháp luật trong quá khứ, việc xác định tư cách pháp lý của các chủ sớ hữu trong lịch sứ... luôn là một vấn đề quan trọng trong giải quyết tranh chấp đất đai cũng như giải quyết các vấn đề khác liên quan đến quyền sở hữu. Qua các quy định của Luật Đất đai năm 2003 về vấn đề công nhận quyền sử dụng đất, giải quyết tranh chấp về QSDĐ... cho thấy đây luôn là những vấn đề phức tạp vì phải sử dụng những văn bản pháp luật đã hết hiệu lực được ban hành bởi chế độ cũ hoặc trong quá trình thực hiện chính sách về đất đai của Nhà nước ta qua các thời kì. • Chế độ sở hữu đất đai bị chi phối đặc biệt bởi nguồn gốc của đất đai và nhu cầu thiết yếu của xã hội trong sử dụng đất đai Theo C.Mác, đất đai là tặng vật của tự nhiên, không phải là sán phẩm do con người tạo ra nên quyền tư hữu ruộng đất là hoàn toàn vô lý. John Locke cũng đã đối đầu với nền tảng QSHĐĐ phong kiến với Thuyết lao động về giá trị (labour theory of value) khi cho rằng con người chỉ có thể có được QSHĐĐ chính đáng một khi họ “trộn lan sức lao động cùa mình vào với nó ”7. Và: “Mặc dù ý tường khai sảng này đã không làm thay đổi quyền sở hữu đất đai ở cháu Âu (dù cải cách đất đai láu dài đã diễn ra trong suốt cuộc cách mạng Pháp), nhưng nó đã trở thành một trong các căn cứ của mô hình phân phổi đất đai cho những người 7 R.G. Hammond (1990), Personal Property - Commentary and Materials, Oxford University Press, tr. 46. 17 khai hoang ở Mỹ"8. Mặt khác, đất đai được coi là tư liệu sản xuất và tư liệu tiêu dùng đặc biệt quan trọng, không thể thay thế đối với toàn xã hội cũng như với mỗi thành viên của nó. Sở hữu đối với đất đai được coi như một nhu cầu mang tính thiết yếu tự nhiên. Con người cần đến đất đai không chỉ khi còn sống mà ngay cả khi đã chết. Theo các học giả phương Tây, QSHĐĐ "có thế được coi như một quyền cơ bản của con người bởi nó bảo đảm cho sự tồn tại của một nơi chốn cần thiết làm cơ sở cho khả năng trở thành một công dãn chủ động và đầy đủ "9. Đối với người Việt Nam, sổng cần phải có đất để ở, để thờ cúng tổ tiên, để canh tác; chết cần có đất để chôn. Không phải ngẫu nhiên mà người Việt Nam ta có câu "không một tấc đất cắm dùi" để chỉ sự nghèo khó tột cùng của con người. Với những lý do trên, quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai được coi như quyền mang tính tự nhiên của con người và pháp luật cần điều chỉnh quan hệ sờ hữu đất đai sao cho mọi người đều có thể tiếp cận và thực hiện QSH và quyền sử dụng đất đai một cách hợp lý, công bằng. • Chế độ sở hữu đất đai bị chi phối bởi tính cố định về không gian và những yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của đất đai Tính cố định về không gian quyết định đến việc điều chình 8 Jack Thurston (December, 2006), The Fat of the Land, Prospect Magazine, http://www.prospect-magazine.co.uk/article_details.php?id=8150 9 Tim Murphy, Simon Roberts & Tatiana Flessas (2004), Understanding Property Law, London Sweet & Maxwell, tr. 8. 18 quan hệ đất đai luôn phải là pháp luật của nơi mà nó tồn tại. Khi một người cần thay đổi chỗ ở hoặc nhà đầu tư thay đổi địa điểm đầu tư, họ không thể mang đất của mình đi theo cùng giống như các tài sản khác nên nhu cầu lưu chuyển QSH, QSDĐĐ rất lớn vì không thể áp dụng biện pháp thay đổi không gian tồn tại của đối tượng sở hữu, sử dụng thay thế cho việc thay đổi chủ thể sở hữu, sử dụng. Khi đất đai trên thị trường khan hiếm, cũng không thể mang đất từ nơi khác tới để điều tiết cung cầu hoặc nếu đất đai ở nơi nào đó mà cung vượt cầu cũng không thể mang nó đến nơi có giá cao hơn. Thị trường đất đai luôn mang tính cục bộ theo không gian. Quyền sở hữu, sử dụng đất đai được xác định cụ thể về không gian trên cơ sở phân chia đất đai thành những thửa đất với diện tích, hình thể cụ thể. Tuy nhiên, sự phân chia này chỉ mang tính tương đối vì xét ở bình diện lớn hơn, đất đai là một thể thống nhất. Giá trị của một thửa đất cụ thể ngoài kết quả đầu tư, thành quả lao động của chủ thể sở hữu, chủ thể sử dụng còn bao gồm những giá trị được tạo ra từ sự đầu tư của Nhà nước vào cơ sờ hạ tầng, từ sự đầu tư của các chủ thể sở hữu, sử dụng những thửa đất xung quanh. Do vậy, pháp luật không thể không đề cập đến việc điều tiết giá trị tăng lên của đất mà không phải do kết quả đầu tư của người sở hữu, sử dụng đất tạo ra. Việc điều tiết này đã được thừa nhận rộng rãi trên thế giới10. Ở một khía cạnh khác, tính thống nhất của đất đai còn thể hiện qua việc thực hiện ỌSH một thửa đất thường liên quan tới 'nTlđd6. 19