Tài liệu Giải pháp phát triển quỹ đất để xây dựng các cụm công nghiệp trên địa bàn huyện lạng giang tỉnh bắc giang

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM LƯƠNG THỊ HẬU GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT ĐỂ XÂY DỰNG CÁC CỤM CÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN LẠNG GIANG - TỈNH BẮC GIANG CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ KINH TẾ MÃ SỐ: 60.34.04.10 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. PHẠM BẢO DƯƠNG HÀ NỘI, NĂM 2015 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Hà Nội, ngày tháng năm 2015 Tác giả Lương Thị Hậu Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page ii LỜI CẢM ƠN Tôi xin chân thành cảm ơn: - Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Khoa Kinh tế và Phát triển nông thôn Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã giúp đỡ về mọi mặt để tôi hoàn thành luận văn. - Các thầy, cô Bộ môn Kinh tế Nông nghiệp và Chính sách, Khoa Kinh tế và Phát triển nông thôn; Ban quản lý đào tạo cũng như các thầy cô Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã giảng dạy, giúp đỡ tôi trong quá trình học và làm luận văn. - Huyện ủy, Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân, các phòng ban thuộc UBND huyện Lạng Giang, tỉnh Bắc Giang đã tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi trong quá trình thu thập số liệu tại địa phương. - Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến thầy giáo - PGS.TS. Phạm Bảo Dương đã tận tình chỉ dẫn và giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn. - Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới các đồng chí, đồng nghiệp, bạn bè và gia đình đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ, động viên khích lệ, đồng thời có những ý kiến đóng góp quý báu trong quá trình thực hiện và hoàn thành luận văn này. Hà Nội, ngày tháng năm 2015 Tác giả Lương Thị Hậu Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page iii MỤC LỤC Lời cam đoan ....................................................................................................... ii Lời cảm ơn ......................................................................................................... iii Mục lục .............................................................................................................. iv Danh mục các chữ viết tắt................................................................................... vi Danh mục bảng ................................................................................................. vii PHẦN I MỞ ĐẦU ............................................................................................... 1 1.1 Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................. 1 1.2 Mục tiêu nghiên cứu ...................................................................................... 3 1.2.1 Mục tiêu chung ..................................................................................... 3 1.2.2 Mục tiêu cụ thể ..................................................................................... 3 1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .................................................................. 4 1.3.1 Đối tượng nghiên cứu ........................................................................... 4 1.3.2 Phạm vi nghiên cứu .............................................................................. 4 PHẦN II CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN .................................................... 5 2.1 Cơ sở lý luận ................................................................................................. 5 2.1.1 Một số khái niệm cơ bản....................................................................... 5 2.1.2 Vai trò, ý nghĩa, đặc điểm của phát triển quỹ đất để xây dựng các cụm công nghiệp ................................................................................ 16 2.1.3 Nội dung nghiên cứu về phát triển quỹ đất để xây dựng các CCN ...... 16 2.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến phát triển quỹ đất xây dựng cụm công nghiệp ................................................................................................ 21 2.2 Cơ sở thực tiễn về phát triển quỹ đất trong xây dựng cụm công nghiệp .............. 24 2.2.1 Kinh nghiệm về phát triển quỹ đất để xây dựng cụm công nghiệp của một số nước trên Thế giới ............................................................ 24 2.2.2 Kinh nghiệm trong nước ..................................................................... 27 2.2.3 Bài học kinh nghiệm rút ra về phát triển quỹ đất để xây dựng các CCN ở huyện Lạng Giang .................................................................. 32 PHẦN III PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..................................................... 34 3.1 Đặc điểm địa bàn nghiên cứu ....................................................................... 34 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page iv 3.1.1 Vị trí địa lý ......................................................................................... 34 3.1.2 Địa hình, thổ nhưỡng .......................................................................... 34 3.1.3 Điều kiện kinh tế - xã hội................................................................... 35 3.2 Cách tiếp cận và phương pháp nghiên cứu ................................................... 41 3.2.1 Cách tiếp cận ...................................................................................... 41 3.2.2 Phương pháp nghiên cứu .................................................................... 42 3.2.3 Hệ thống chỉ tiêu nghiên cứu .............................................................. 45 PHẦN IV KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ................................. 46 4.1 Thực trạng phát triển Quỹ đất để xây dựng các Cụm công nghiệp trên địa bàn huyện Lạng Giang ................................................................................ 46 4.1.1 Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn huyện Lạng Giang ................... 46 4.1.2 Công tác tạo mặt bằng theo quy hoạch phát triển ................................ 62 4.1.3 Nhận xét chung................................................................................... 83 4.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến phát triển quỹ đất để xây dựng các cụm công nghiệp trên địa bàn huyện Lạng Giang ........................................................ 85 4.2.1 Các cơ chế, chính sách liên quan đến quản lý và quy hoạch đất đai .... 85 4.2.2 Các chính sách liên quan đến công tác thu hồi đất và GPMB .............. 86 4.2.3 Yếu tố từ phía người dân có đất bị thu hồi .......................................... 87 4.2.4. Yếu tố đến từ phía nhà đầu tư ............................................................ 89 4.2.5 Năng lực của đội ngũ cán bộ tham gia GPMB .................................... 91 4.3. Đề xuất các giải pháp phát triển quỹ đất để xây dựng các cụm công nghiệp trên địa bàn huyện Lạng Giang ........................................................ 92 4.3.1 Cơ sở đề xuất...................................................................................... 92 4.3.2 Một số giải pháp chủ yếu phát triển quỹ đất xây dựng các CCN trên địa bàn huyện Lạng Giang .................................................................. 94 PHẦN V KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................... 104 5.1 Kết luận ..................................................................................................... 104 5.2 Kiến nghị ................................................................................................... 105 TÀI LỆU THAM KHẢO................................................................................. 107 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page v DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BTNMT : Bộ Tài nguyên Môi trường CCN : Cụm công nghiệp CMĐSD : Chuyển mục đích sử dụng CN-TTCN : Công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp CNH-HĐH : Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa DA : Dự án GCN QSD : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GĐ : Giai đoạn GPMB : Giải phóng mặt bằng GTSX : Giá trị sản xuất HĐND : Hội đồng nhân dân KH : Kế hoạch KT-XH : Kinh tế - xã hội NĐ- CP : Nghị định – Chính Phủ NN : Nông nghiệp PABT : Phương án bồi thường SXKD : Sản xuất kinh doanh TNHH : Trách nhiệm hữu hạn UBND : Ủy ban nhân dân Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page vi DANH MỤC BẢNG Số bảng 3.1 Tên bảng Trang Kết quả sản xuất và cơ cấu kinh tế của huyện qua 3 năm (20122014) .................................................................................................... 35 3.2 Tình hình dân số và lao động của huyện qua 3 năm 2012- 2014 ............ 38 3.3 Tình hình phân bổ và sử dụng đất đai của huyện Lạng Giang qua 3 năm (2012 – 2014) ................................................................................ 40 3.4 Thu thập số liệu thứ cấp ........................................................................ 42 3.5 Thu thập số liệu sơ cấp.......................................................................... 43 4.1 Tổng hợp kết quả thu hồi đất theo năm ................................................. 47 4.2: Kết quả thu hồi đất theo đơn vị hành chính ........................................... 48 4.3: Tổng hợp kết quả bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.......................... 49 4.4 Tổng hợp kết quả thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất nông nghiệp theo năm .................................................................................... 50 4.5 Quy hoạch vị trí địa lý và chức năng các CCN trên địa bàn huyện Lạng Giang ........................................................................................... 53 4.6 Quy mô quỹ đất để xây dựng các CCN trên địa bàn huyện ................... 55 4.7 Hiện trạng sử dụng đất trước khi thu hồi của CCN Đại Lâm ................. 56 4.8 Quy hoạch sử dụng đất của CCN Đại Lâm ............................................ 57 4.9 Dự kiến kinh phí bồi thường giải phóng mặt bằng ................................. 58 4.10 Tổng mức đầu tư của dự án ................................................................... 59 4.11 Hiện trạng sử dụng đất trước khi thu hồi của CCN Nghĩa Hòa – Tân Thịnh ............................................................................................ 60 4.12 Quy hoạch sử dụng đất của CCN Nghĩa Hòa – Tân Thịnh .................... 60 4.13 Kinh phí đầu tư xây dựng CCN Nghĩa Hòa - Tân Thịnh........................ 61 4.14 Kết quả điều tra 10 doanh nghiệp trên địa bàn huyện về hình thức tiến hành GPMB ................................................................................... 63 4.15: Cơ cấu sử dụng đất khu công nghiệp giai đoạn 1 của dự án 1 ................ 65 4.16: Cơ cấu sử dụng đất khu công nghiệp của dự án 2 .................................. 65 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page vii 4.17 Kết quả bồi thường thiệt hại về đất của dự án 1 ..................................... 66 4.18 Tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ của dự án 1 ................................. 68 4.19 Kết quả bồi thường thiệt hại về đất của dự án 2 ..................................... 69 4.20 Tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ của dự án 2 ................................. 70 4.21 So sánh dự án 1 và dự án 2 .................................................................... 71 4.22 Quy hoạch sử dụng đất trong CCN Đại Lâm ......................................... 76 4.22 Quy hoạch đường giao thông trong cụm CN Đại Lâm........................... 76 4.23 Quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn cụm CN Nghĩa Hòa –Tân Thịnh .................................................................................................... 78 4.24 Số lượng các doanh nghiệp đầu tư vào các CCN trên địa bàn huyện Lạng Giang ........................................................................................... 80 4.25 Quy mô các doanh nghiệp đầu tư vào các cụm công nghiệp trên địa bàn huyện ............................................................................................. 81 4.26 Tình hình sử dụng đất vi phạm các chế độ quản lý, sử dụng đất đai ...... 82 4.27 Tổng hợp đánh giá của cán bộ, người dân với chính sách bồi thường, GPMB trên địa bàn huyện Lạng Giang..................................... 86 4.28 Sự hiểu biết về chính sách thu hồi, GPMB của huyện Lạng Giang ........ 88 4.29 Tình hình sử dụng lao động trong các hộ điều tra .................................. 90 4.30 Tổng hợp khó khăn khi nhà đầu tư trên địa bàn huyện .......................... 91 4.31 Trình độ học vấn của cán bộ GPMB ..................................................... 92 4.32 Ma trận SWOT ..................................................................................... 93 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page viii PHẦN I MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài sản quốc gia, thuộc sở hữu toàn dân và do nhà nước thống nhất quản lý, đây là nguồn lực quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Trong quá trình CNH – HĐH đất nước, ngành công nghiệp được Đảng và Nhà nước ưu tiên phát triển với mục tiêu đến năm 2020 đưa nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp. Các cụm công nghiệp được xây dựng, mở rộng quy mô để đáp ứng mục tiêu trên. Và để thực hiện được điều đó đòi hỏi phải có quỹ đất dành cho xây dựng các cụm công nghiệp. Trong những năm qua để tạo quỹ đất đáp ứng cho sự chuyển dịch ngành, Đảng và Nhà nước ta đã đưa ra nhiều chương trình, chính sách liên quan đến công tác thu hồi, giải phóng mặt bằng quy hoạch phát triển khu công nghiệp. Đồng thời tạo điều kiện thu hút các nhà đầu tư vào trong các cụm công nghiệp. Bắc Giang là một tỉnh miền núi phía Bắc. Trong những năm qua, tỉnh cũng đã có sự chuyển dịch kinh tế khá mạnh mẽ, ngành công nghiệp được tỉnh Bắc Giang quan tâm chú trọng phát triển. Hiện nay, tỉnh đã quy hoạch được 6 cụm công nghiệp lớn nằm dọc trên đường Quốc lộ 1A mới Hà Nội – Lạng Sơn. Ngoài ra tỉnh còn phát triển các cụm công nghiệp ở 4 huyện: Yên Dũng, Hiệp Hòa, Việt Yên và huyện Lạng Giang. Để quy hoạch cụm công nghiệp, tỉnh đã tiến hành cải tạo các cơ chế, chính sách liên quan đến đất đai nhằm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho các nhà đầu tư. Điều đó đã mang lại những kết quả nhất định, giá trị sản xuất của ngành công nghiệp của huyện không ngừng tăng lên (Quy hoạch phát triển các CCN Bắc Giang, 2009). Lạng Giang có vị trí thuận lợi, có một số trục đường giao thông quan trọng của Quốc gia đi qua nên huyện được chọn là một trong những huyện trọng điểm để phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh. Các cụm công nghiệp được quy hoạch đi kèm với đó là yêu cầu phải có quỹ đất để xây dựng. Việc phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng cụm công nghiệp có ý nghĩa và tầm quan trọng ảnh hưởng lớn đến phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, ổn định đời sống của nhân dân, khai thác tốt tiềm Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 1 năng đất đai, bảo vệ quyền lợi hài hòa của Nhà nước và nhân dân trong việc sử dụng quỹ đất hiện có của địa phương. Thời gian qua UBND huyện Lạng Giang đã có nhiều cố gắng trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng để tạo quỹ đất sạch thông qua Trung tâm phát triển quỹ đất và cụm công nghiệp phối hợp với các cơ quan đơn vị và sự thống nhất của cả hệ thống chính trị trên địa bàn huyện. Các cấp chính quyền từ trung ương đến địa phương đã ban hành nhiều cơ chế, chính sách nhằm hỗ trợ và tạo điều kiện cho các doanh nghiệp phát triển, trong đó có việc hỗ trợ thành lập các khu công nghiệp, cụm công nghiệp tại các huyện, thành phố nhằm phát triển quỹ đất để các doanh nghiệp có điều kiện đầu tư, mở rộng và phát triển sản xuất. Khuyến khích các doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân, cơ sở nhỏ vào liên danh, liên kết, đưa máy móc thiết bị hiện đại vào sản xuất kinh doanh để nâng cao chất lượng sản phẩm, tạo ra các mặt hàng có sức cạnh tranh; đồng thời tạo mặt bằng để di dời các cơ sở gây ô nhiễm trong các làng nghề, khu vực dân cư, đô thị vào cụm công nghiệp (Quy hoạch phát triển CCN Lạng Giang, 2009). Tuy nhiên trong quá trình tiến hành đang nảy sinh nhiều vấn đề bất cập, có những khó khăn, vướng mắc trong quá trình thu hồi đất nông nghiệp, bồi thường thiệt hại đất nông nghiệp đối với người có đất bị thu hồi tại địa phương, việc triển khai các dự án đang đặt ra nhiều vấn đề cần phải nghiên cứu nghiêm túc. Từ đó cần phải đưa ra các giải pháp đúng và toàn diện, đáp ứng được yêu cầu đặt ra trở thành vấn đề cấp thiết. Quản lý, sử dụng đất đai nói chung và phát triển quỹ nói riêng đã và đang được rất nhiều nhà quản lý kinh tế nghiên cứu. Có một số công trình nghiên cứu đã công bố liên quan đến quản lý sử dụng đất đai, bồi thường giải phóng mặt bằng và lĩnh vực phát triển quỹ đất như: - Nguyễn Thị Hải Huyền (2013). Đánh giá thực trạng vè đề xuất quản lý, sử dụng quỹ đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp trên địa bàn huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang, Luận văn thạc sỹ Quản lý đất đai, Học viện nông nghiệp Việt Nam. - Nguyễn Minh Đông (2010). Giải pháp phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng nhà ở xã hội, Luận văn thạc sĩ quản trị kinh doanh, Trường Đại học kinh tế quốc dân. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 2 - Nguyễn Thị Trang (2009). Đánh giá công tác quản lý nhà nước về đất đai tại phường Trần Nguyên Hãn, thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2005-2009, Luận văn thạc sỹ Kinh tế, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên. - Tôn Văn Thuận (2013). Đánh giá thực trạng và đề xuất một số loại hình sử dụng đất sản xuất nông nghiệp huyện Lạng Giang tỉnh Bắc Giang, Luận văn thạc sỹ Quản lý Đất đai, Học viện nông nghiệp Việt Nam. Phần lớn các công trình nghiên cứu và các bài viết trên đều tập trung nghiên cứu về giải pháp quản lý, sử dụng đất đai, về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng hay các khó khăn vướng mặc khi bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án nào đó, các công trình nghiên cứu trên đã đề cập đến nhiều khía cạnh khác nhau về quản lý đất đai, GPMB,... nhưng chưa đi sâu nghiên cứu một lĩnh vực nào đó của phát triển quỹ đất xây dựng cụm công nghiệp. Đặc biệt cho đến thời điểm hiện tại chưa có công trình nào nghiên cứu về phát triển quỹ đất để xây dựng các cụm công nghiệp. Chỉ có Đề án của tỉnh về quy hoạch cụm công nghiệp, nhưng chưa đi sâu nghiên cứu một cách cụ thể nội dung nói trên. Xuất phát từ những lí do trên tôi quyết định lựa chọn đề tài: "Giải pháp phát triển quỹ đất để xây dựng các cụm công nghiệp trên địa bàn huyện Lạng Giang tỉnh Bắc Giang" làm luận văn tốt nghiệp của mình. 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.2.1 Mục tiêu chung Nghiên cứu thực trạng phát triển quỹ đất để xây dựng các cụm công nghiệp trên địa bàn huyện Lạng Giang, từ đó đề ra các giải pháp nhằm phát triển quỹ đất để xây dựng các cụm công nghiệp trên địa bàn huyện Lạng Giang. 1.2.2 Mục tiêu cụ thể - Góp phần hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng các cụm công nghiệp; - Phân tích đánh giá thực trạng phát triển quỹ đất xây dựng cụm công nghiệp trên địa bàn huyện; Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến việc phát triển quỹ đất để xây dựng cụm công nghiệp trên địa bàn huyện; - Đề xuất các giải pháp phát triển quỹ đất để xây dựng cụm công nghiệp trên địa bàn huyện Lạng Giang, tỉnh Bắc Giang. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 3 1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 1.3.1 Đối tượng nghiên cứu Quỹ đất và các giải pháp phát triển quỹ đất xây dựng các cụm công nghiệp trên địa bàn huyện Lạng Giang – Bắc Giang. 1.3.2 Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi về nội dung: Nghiên cứu các giải pháp phát triển quỹ đất trong các cụm CN trên địa bàn huyện đến năm 2025. - Phạm vi không gian: trên đại bàn huyện Lạng Giang - Bắc Giang - Phạm vi thời gian: + Thời gian số liệu thứ cấp: Từ năm 2010 - 2014 +Thời gian số liệu mới: Trong năm 2014 và 2015. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 4 PHẦN II CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN 2.1 Cơ sở lý luận 2.1.1 Một số khái niệm cơ bản 2.1.1.1 Quỹ đất và phát triển quỹ đất a) Quỹ đất Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là công cụ sản xuất đặc biệt phục vụ nhiều ngành, lĩnh vực của cuộc sống. Cùng với sự phát triển của kinh tế, xã hội, con người càng có xu hướng sử dụng nhiều đất đai vào các mục đích khác nhau. Nhà nước là chủ thể có nhu cầu sử dụng đất đai nhiều nhất vì nhà nước phải đầu tư nhiều ngành, nhiều lĩnh vực của cuộc sống. Do vậy, khan hiếm đất đai diễn ra sẽ là chủ thể đặc biệt này chịu ảnh hưởng nhiều nhất. Để đối phó với vấn đề này, công tác phát triển quỹ đất được nhà nước sử dụng để tạo ra quỹ đất sạch, có sẵn và dự trữ cho các nhu cầu trong tương lai. Dự trữ đất đai được đề cập đến như là một quá trình cơ quan, tổ chức do Nhà nước thành lập hoặc được Nhà nước ủy quyền thực hiện mua lại những khu đất chưa phát triển hoặc kém phát triển để phục vụ cho các mục đích phát triển trong tương lai. Các tổ chức thực hiện hoạt động này thường được thiết lập riêng biệt và khác biệt thực thể quản lý nhà nước về đất đai và được hoạt động thông qua văn bản pháp luật, chính sách của thành phố trực thuộc Trung ương và pháp luật quản lý đất đai của nhà nước, nhằm thực hiện ba mục tiêu chính (Luật Đất đai, 2003): + Thứ nhất, đảm bảo quản lý mô hình phát triển cụm công nghiệp theo quy hoạch. Mục tiêu này liên quan đến hoạt động kiểm soát sử dụng đất, đảm bảo cho cụm công nghiệp phát triển có trật tự, đồng thời bảo vệ môi trường; + Thứ hai, đảm bảo quỹ đất để sử dụng vào những mục tiêu cụ thể của chính phủ. Mục tiêu này, nhằm đảm bảo một nguồn cung cấp đất và cũng nhằm dự trữ đất để Nhà nước có khả năng thực tế, trực tiếp và nhanh chóng thực hiện việc điều tiết sự phát triển thị trường bất động sản trong những trường hợp và phạm vi nhất định; Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 5 + Thứ ba, nhận được đầy đủ hơn những giá trị gia tăng từ đất được tạo ra bởi sự đầu tư của chính phủ. Mục tiêu thứ ba liên quan chặt chẽ đến việc mua lại những khu vực đất chưa phát triển hoặc kém phát triển với mục đích gia tăng hơn giá trị thông qua việc đầu tư xây dựng và các chính sách của Nhà nước. Từ đó, Nhà nước sẽ cung ứng đất đã phát triển cho thị trường, thúc đẩy sự phát triển, đồng thời thu được giá trị tăng thêm từ chính sự đầu tư của mình. Quỹ đất sạch là Quỹ đất đã được nhà nước thu hồi đất, thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, giải phóng mặt bằng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp thẩm quyền phê duyệt (Quốc hội, 2013) Các Quỹ đất khai thác: - Quỹ đất đã thu hồi theo quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật đất đai năm 2013. - Quỹ đất đã thu hồi theo quy định tại khoản 1 Điều 64 và các điểm a,b,c,d khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai năm 2013. - Quỹ đất do UBND cấp huyện, UBND xã, phường, thị trấn đang quản lý hiện nay chưa đưa vào sử dụng; sử dụng không hiệu quả. - Đất theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt là đất ở dự án, đất sản xuất kinh doanh, thương mại dịch vụ. - Đất có lợi thế về vị trí dọc hai bên các tuyến đường huyết mạch, đường quốc lộ, đường tỉnh đang đầu tư xây dựng hoặc đã được quy hoạch; quỹ đất có lợi thế vị trí phát triển sản xuất kinh doanh, thương mại. - Quỹ đất tại những nơi có đầu tư công trình kết cấu hạ tầng do nguồn vốn từ ngân sách nhà nước. - Quỹ đất nằm ngoài phạm vi xây dựng công trình kết cấu hạ tầng của dự án nhưng thuộc danh mục các khu đất nằm trong kế hoạch thực hiện đề án phát triển quỹ đất của các đơn vị đã được UBND tỉnh phê duyệt; b) Phát triển quỹ đất Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Nhà nước tiến hành việc tạo và dự trữ quỹ đất thông qua 03 bước như sau: Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 6 + Ban hành quyết định hành chính để thu hồi quyền sử dụng đất; + Thực hiện việc bồi thường, đền bù để tiến hành giải phóng mặt bằng; + Đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch; Phát triển quỹ đất là một quy trình gồm nhiều bước có mối liên quan chặt chẽ với nhau, được thể hiện qua bảng 2.1. Xác định vị trí - Bản đồ quy hoạch; - Đất công do Nhà nước quản lý; - Các dự án chậm triển khai; - Các dự án, chủ đầu tư, tổ chức sử dụng đất vi phạm các quy định của pháp luật… ↓ Tạo quỹ đất - Bồi thường, giải phóng mặt bằng; - Thương lượng với người sử dụng đất để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; - Cưỡng chế để thu hồi đất từ những người vi phạm, … ↓ Bố trí sử dụng đất - Xây dựng công trình, nhà xưởng ; - Cho thuê, đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng ; - Xây dựng cụm công nghiệp, nhà máy, cơ sở hạ tầng,… ↓ Nhà đầu tư tiến hành xây dựng, vận hành và khai thác Sơ đồ 2.1: Quy trình phát triển quỹ đất * Các hình thức phát triển quỹ đất • Phát triển đất tổng hợp Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Nhà nước tiến hành việc tạo và dự trữ quỹ đất thông qua 03 bước như sau: + Ban hành quyết định hành chính để thu hồi quyền sử dụng đất; + Thực hiện việc bồi thường, đền bù để tiến hành giải phóng mặt bằng; + Đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch; Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 7 Phát triển đất tổng hợp đòi hỏi tài chính lớn và thời gian thực hiện kéo dài. Tuy nhiên, đây là hoạt động phát triển đất được nhiều chính quyền ưu tiên thực hiện vì các lý do sau: Thứ nhất, đảm bảo được cảnh quan chung, có điều kiện xây dựng cụm công nghiệp khoa học, thống nhất, đồng bộ, hài hòa giữa xây dựng nhà máy và xây dựng cơ sở hạ tầng, tránh được hiện tượng các doanh nghiệp đến mà cơ sở hạ tầng (điện, nước…) chưa xong hoặc đào lên đắp lại nhiều lần. Thứ hai, thuận tiện cho việc xây dựng cụm công nghiệp theo trật tự của quy hoạch, rút ngắn thời gian xây dựng, hạ giá thành xây dựng, nâng cao hệ số sử dụng đất, giúp cho việc sử dụng vốn tập trung thống nhất, tránh lãng phí và có lợi cho việc bảo vệ môi trường (UBND tỉnh Bắc Giang, 2009). Mô hình phát triển này thường được thực hiện với quy mô diện tích đất lớn, mức độ đầu tư rất cao, do đó, khâu xây dựng quy hoạch một cách khoa học, quản lý thực hiện đầu tư, xây dựng đúng quy hoạch được duyệt đóng vai trò quan trọng. Bên cạnh những ưu điểm, để phát triển đất đai theo mô hình phát triển tập trung, luôn cần một nguồn lực về tài chính, nhân lực đủ lớn với khả năng quản lý thích hợp mới có khả năng thực hiện hiệu quả. Muốn giải quyết vấn đề này, Nhà nước cần phải thông qua một tổ chức chuyên nghiệp chủ trì thực hiện, ít nhất là phải thực hiện được khâu tạo quỹ đất và đầu tư phát triển những cơ sở hạ tầng cơ bản. • Phát triển đất liền khoảnh Khác với phát triển tập trung, phát triển đất liền khoảnh là phát triển những khu vực đất cụ thể chỉ với một chức năng sử dụng đất nhất định, thường được thực hiện nhằm tập trung một loại hình hoạt động nào đó vào trong một khu vực và không hoặc có rất ít sự đan xen với những chức năng khác. Do đó, mô hình phát triển này còn được gọi là phát triển các khu chức năng chuyên dụng như khu công nghiệp, khu thương mại, khu nhà ở, khu tài chính, khu khoa học kỹ thuật cao, khu đại học, khu du lịch - giải trí…. Theo mô hình này, nếu không trực tiếp làm công tác phát triển đất, Nhà nước có thể cho phép các nhà đầu tư khác thực hiện. Khi đó, Nhà nước chỉ cần xây dựng quy phạm pháp luật và quy hoạch tổng thể để quản lý chỉ đạo vĩ mô các hoạt động của nhà đầu tư. Sau khi hoàn thành việc xây dựng cơ Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 8 sở hạ tầng thì được chuyển nhượng, Nhà nước thu tiền sử dụng đất còn nhà đầu tư thu lợi nhuận, đồng thời còn góp phần cân bằng cung cầu quyền sử dụng đất. Khi sử dụng phương thức này cần chú ý một số vấn đề sau: + Pháp luật phải quy định rõ về số tiền đầu tư và vốn phải có của nhà đầu tư đối với từng hạng mục phát triển, thời hạn đầu tư, mức đầu tư phải tương ứng với quy mô xây dựng, khi mở rộng quy mô hay tăng hạng mục đầu tư thì phải tăng tiền đầu tư tương ứng. Xác định cụ thể lộ trình hoàn thành các hạng mục công trình xây dựng theo đúng kế hoạch. Thực hiện điều này, nhằm đảm bảo lựa chọn được nhà đầu tư đủ năng lực thực hiện dự án, đề phòng trường hợp kiếm lời quá đáng bằng “buôn bán nước bọt” chuyển nhượng dự án; + Pháp luật phải quy định rõ về thời hạn đầu tư xây dựng, đề phòng nhà đầu tư chiếm đất mà không xây dựng, chờ giá đất lên cao, đồng thời phải có chế tài đối với trường hợp vi phạm hợp đồng về thời gian hoàn công. • Phát triển mới Phát triển mới là hình thức phát triển đất được thực hiện trên những khu vực đất chưa phát triển hoặc kém phát triển, thường chủ yếu là chuyển đất nông nghiệp thành đất xây dựng, mở rộng không gian sử dụng đất phi nông nghiệp, hướng đến hình thành các khu đô thị, khu công nghiệp, khu dân cư nông thôn hoặc khu đô thị vệ tinh. Việc phát triển đất mới không những chỉ phải giải quyết những quan hệ trực tiếp trong việc thu hồi hoặc nhận chuyển nhượng đất mà song song đó phải xem xét để giải quyết thấu đáo các vấn đề xã hội liên quan như đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp cho dân cư bị thu hồi đất, xác lập quy hoạch, định hướng xây dựng các cơ sở hạ tầng phục vụ các nhu cầu của cư dân trong điều kiện mới, đặc biệt phải có sự tính toán nhằm đảm bảo các chính sách quan trọng của quốc gia như an ninh lương thực, bảo vệ môi trường, … Ở Việt Nam hiện nay, hoạt động phát triển đất đai chủ yếu là phát triển mới. Một thời gian dài, hoạt động này chưa được thực hiện trực tiếp bởi Nhà nước mà chủ yếu do các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản thực hiện, bởi vậy, những khu vực được đưa vào chương trình phát triển làm thay đổi mục đích sử dụng đất gần Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 9 như do các nhà đầu tư tự đề xuất và các cơ quan Nhà nước xem xét chấp thuận. Đây là một trong nhưng nguyên nhân dẫn đến cụm công nghiệp phát triển manh mún, chuyển đổi mục đích từ đất nông nghiệp sang mục đích khác một cách ồ ạt. • Tái phát triển Tái phát triển là hình thức phát triển đất nhằm hoàn thiện cơ sở hạ tầng và không gian cụm công nghiệp có sẵn, thâm dụng đất, nâng cao hiệu quả sử dụng đất trong một không gian có sẵn - chủ yếu là thông qua việc nâng cao suất dung tích xây dựng. Tái phát triển đất mà chủ yếu là phát triển đất cụm công nghiệp thuộc hình thức phát triển đất thứ hai, là hoạt động phát triển nhằm tổ chức lại cơ cấu tổ chức theo chức năng vốn có, sử dụng lợi ích chênh lệch để nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Ưu thế của phương thức này là: + Không cần tập trung quá nhiều vốn mà chỉ làm cho từng khoảnh phát triển đến đâu thu lợi đến đó, tận dụng được cơ sở hạ tầng của cụm công nghiệp, nên thời gian phát triển ngắn, đầu tư ít mà thu lợi nhanh; + Thuận tiện cho việc cải tạo liền khoảnh, liền vùng cơ sở hạ tầng đô thị, nhanh chóng cải thiện bộ mặt môi trường đô thị, nâng cao giá trị sử dụng đất. Kết hợp được việc cải tạo nhà xưởng với việc cải tạo điều kiện hạ tầng và phát triển đất đai xây dựng kinh tế- xã hôi, vừa nâng cao hiệu suất sử dụng đất tổng hợp, phát triển kinh tế, vừa tạo môi trường sản xuất và kinh doanh thuận lợi cho các doanh nghiệp; + Có lợi cho việc phát triển theo hướng hiện đại hóa của tổ hợp cụm công nghiệp đa trung tâm, phát triển các khu tổng hợp đa chức năng, cải thiện bố cục không gian chưa hợp lý của cụm công nghiệp cũ và cải thiện chất lượng môi trường, thúc đẩy việc hình thành các phân khu chức năng trong cụm công nghiệp hiện đại, đảm bảo sự cân đối hài hòa giữa các khu dân cư, khu công nghiệp, khu thương mại-dịch vụ, khu hành chính… điều chỉnh hợp lý không gian. 2.1.1.2 Cụm công nghiệp Cụm công nghiệp là khu vực tập trung các doanh nghiệp, cơ sở sản xuất công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp, cơ sở dịch vụ phục vụ sản xuất công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp; có ranh giới địa lý xác định, không có dân cư sinh sống; được đầu tư xây dựng chủ yếu nhằm di dời, sắp xếp, thu hút các cơ sở sản xuất, các doanh Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 10 nghiệp nhỏ và vừa, các cá nhân, hộ gia đình ở địa phương vào đầu tư sản xuất; do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thành lập. - Cụm công nghiệp tổng hợp (đa ngành): Là cụm công nghiệp được hình thành trên địa bàn các huyện, thành phố, thường do UBND cấp huyện thực hiện đầu tư và quản lý phát triển, nhằm thu hút đầu tư của các cơ sở sản xuất công nghiệp trong và ngoài địa phương. Cũng có một số cụm công nghiệp tổng hợp do một vài cơ sở sản xuất tự nguyện góp vốn, thành lập ban quản lý và triển khai đầu tư xây dựng hạ tầng chung phù hợp với quy hoạch chi tiết đã được duyệt. - Cụm công nghiệp đơn ngành: Là cụm công nghiệp thường do một doanh nghiệp vừa hoặc lớn thuê diện tích cả cụm, tiến hành đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và nhà máy bao gồm nhiều nhà máy hoặc nhiều phân xưởng sản xuất thuộc doanh. Ngoài ra có loại hình điểm công nghiệp, được hình thành tại một số địa phương miền núi, có công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp chậm phát triển. Đó là ở một số khu vực có vị trí địa lý thuận lợi, địa phương khoanh vùng với diện tích không lớn (2-3 ha) thu hút nhà đầu tư vệ tinh và dự kiến trong tương lai có thể mở rộng, phát triển thành cụm công nghiệp (UBND tỉnh Bắc Giang, 2009). 2.1.1.3 Các chính sách pháp luật quản lý và sử dụng đất đai trong cụm công nghiệp Đảng và Nhà nước ta đã nhiều lần đổi mới chính sách, pháp luật đất đai cho phù hợp với yêu cầu của phát triển kinh tế. Do đó giúp cho công tác quản lý, sử dụng và phát triển quỹ đất đã có những tiến bộ rõ rệt góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, tạo việc làm và thu nhập cho dân cư, cải thiện môi trường sống chung, giữ vững ổn định chính trị - xã hội. a/ Chính sách về quy hoạch sử dụng đất Đổi mới, nâng cao tính liên kết, đồng bộ giữa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với quy hoạch xây dựng, quy hoạch ngành, lĩnh vực khác có sử dụng đất theo hướng quy hoạch sử dụng đất phải tổng hợp, cân đối, phân bổ hợp lý, sử dụng hiệu quả đất đai cho các ngành, lĩnh vực, vùng lãnh thổ và đơn vị hành chính. Đổi mới kế hoạch sử dụng đất hằng năm theo hướng phải thể hiện được nhu cầu sử dụng đất của các dự án đầu tư, của các ngành, lĩnh vực, làm căn cứ để Nhà Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 11 nước thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và xây dựng chính sách tài chính về đất đai. Có cơ chế, chính sách để thu hút đầu tư xây dựng hạ tầng, phát triển công nghiệp, dịch vụ, du lịch đồng bộ với cơ sở hạ tầng kinh tế, xã hội để khai thác tiềm năng đất đai tại các vùng trung du, miền núi, ven biển, hạn chế tối đa việc sử dụng đất chuyên trồng lúa. Từng bước thực hiện di dời các cơ sở sản xuất, các đơn vị sự nghiệp tập trung đông người ra khỏi trung tâm thành phố, nhất là các thành phố lớn, để khai thác, sử dụng đất có hiệu quả theo quy định, hạn chế ô nhiễm môi trường, giảm ùn tắc giao thông. b/ Chính sách về giao đất, cho thuê đất Thu hẹp các đối tượng được giao đất và mở rộng đối tượng được thuê đất, quy định cụ thể điều kiện để nhà đầu tư được giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án phát triển kinh tế, xã hội. Việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế, xã hội được thực hiện chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Tiếp tục giao đất, cho thuê đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng có thời hạn theo hướng kéo dài hơn quy định hiện hành để khuyến khích nông dân gắn bó hơn với đất và yên tâm đầu tư sản xuất. Tập trung rà soát, xử lý nghiêm, dứt điểm các trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhưng sử dụng lãng phí, không đúng mục đích, đầu cơ đất, chậm đưa đất vào sử dụng; không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất, giá trị đã đầu tư vào đất đối với các trường hợp bị thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai. c/ Về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước chủ động thu hồi đất theo kế hoạch sử dụng đất hằng năm đã được xét duyệt để sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và các dự án phát triển kinh tế, xã hội. Đối với các dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân đang Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 12