Tài liệu Dự án tài chính công ty cổ phần quốc cường gia lai

Tiểu luận Quản trị tài chính 2 GVHD: NCS. Hồ Tấn Tuyến LỜI MỞ ĐẦU Sau 15 năm thực hiện công cuộc đổi mới,thực hiện mở cửa nền kinh tế,chuyển từ cơ chế kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế thị trường có sự định hướng của nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa,bộ mặt kinh tế xã hội Việt nam đã có nhiều khởi sắc. Đóng góp vào thành tựu chung đó có một phần không nhỏ của hệ thống các doanh nghiệp hoạt đô nô g tại Viê ôt Nam. Quản trị tài chính có mối quan hệ hết sức chặt chẽ với các hoạt động quản trị kinh doanh khác và giữ vị trí quan trọng hàng đầu trong quản trị doanh nghiệp.Hầu hết các quyết định quản trị khác đều dùa trên những đánh giá đựoc rút ra từ hoạt động quản trị tài chính. Bên cạnh đó, ở nước ta, cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS được hình thành và phát triển ngày một mạnh mẽ. Ngày nay, thị trường BĐS đã trở thành một bộ phận không thể thiếu được của nền kinh tế quốc dân và nó có những đóng góp đáng kể vào việc ổn định và phát triển kinh tế ở nước ta trong thời gian vừa qua. Nhâ nô thức được vai trò và tầm quan trọng của viê ôc thực hiê ôn quản trị tài chính trong doanh nghiê ôp cũng như để hiểu biết thêm về thị trường bất đô nô g sản ở Viê ôt Nam, nhóm chúng tôi đã chọn đề tài: “Dự án Tài chính Công ty Cô Phần Quốc Cường Gia Lai” để nghiên cứu. Vì thời gian có hạn và sự nhận thức còn hạn chế, kinh nghiệm còn chưa có nên bài tiểu luâ nô của nhóm chắc chắn còn không ít khiếm khuyết. Vì vậy rất mong nhận được sự góp ý chỉ bảo của thầy giáo. Xin chân thành cảm ơn. Đà Nẵng, ngày 20 tháng 3 năm 2013 SVTH Nhóm 5 Nhóm 5: Dự Án Tài Chính Công ty Cổ Phần Quốc Cường Gia Lai Trang 1 Tiểu luận Quản trị tài chính 2 GVHD: NCS. Hồ Tấn Tuyến CHƯƠNG I PHÂN TÍCH MÔI TRƯỜNG NGÀNH VÀ CHU KỲ KINH DOANH CỦA NGÀNG BẤT ĐỘNG SẢN * PHÂN TÍCH MÔI TRƯỜNG NGÀNH I. Thị trường bất động sản 1. Đặc điểm của ngành bất động sản - Xuất phát từ những nhu cầu rất lớn của xã hội về bất động sản, kèm theo đó là những chính sách mang tính khuyến khích phát triển thị trường bất động sản của nhà nước. - Bất động sản, đặc biệt phân khúc nhà ở tại Việt Nam có tính mua bán ngắn hạn do cung thường thấp hơn cầu và khung pháp lý cho thị trường này chưa hoàn thiện. Việc thiếu quản lý tập trung; giao dịch qua sàn BĐS còn hạn chế; người dân chủ yếu giao dịch thông qua mua bán trao tay và sử dụng hợp đồng dân sự là những nguyên nhân tạo ra cơ hội đầu cơ mạnh trên thị trường. - Do đầu tư bất động sản cần có nguồn vốn đầu tư rất lớn và thời gian đầu tư dài hạn nên các cá nhân hay chủ dự án thường không có đủ vốn để tài trợ cho các dự án hay nhu cầu sở hữu bất động sản của mình. - Trong khi đó, tỷ suất lợi nhuận cao của thị trường BĐS đã thu hút ngày càng nhiều các ngân hàng tham gia vào hoạt động tín dụng tài trợ cho các dự án đầu tư BĐS cũng như tài trợ vốn cho người có nhu cầu vay để mua nhà ở và đất đai. - Chính sách của chính phủ tiếp tục khuyến khích, mở rộng các hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản cho các nhà đầu tư trong nước cũng như các nhà đầu tư nước ngoài. Bên cạnh đó Luật sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Đất đai chính thức có hiệu lực, thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền - Được mua và sở hữu nhà ở trong nước với số lượng không hạn chế. Điều giúp tăng nhu cầu cho thị trường bởi vì cộng đồng Việt kiều ở nước ngoài hiện khá lớn với nguồn tài chính mạnh đang rất muốn sở hữu nhà ở tại quê hương. - Khuyến khích hoạt động đầu tư và sở hữu nhà ở thì các chính sách mới của Chính phủ vẫn tiếp tục được triển khai nhằm hoàn thiện hoạt động, tăng tính Nhóm 5: Dự Án Tài Chính Công ty Cổ Phần Quốc Cường Gia Lai Trang 2 Tiểu luận Quản trị tài chính 2 GVHD: NCS. Hồ Tấn Tuyến minh bạch cho thị trường bất động sản như: giao dịch nhà đất phải thực hiện qua sàn trong thời gian tới, thực thiện định giá lại đất đai theo khung giá mới, cũng như chính sách giải tỏa đền bù thường xuyên ảnh hưởng tới tiến độ triển khai các dự án đầu tư. 2. Quy mô thị trường bất động sản hiện nay Theo Chiến lược phát triển đô thị của Việt Nam, diện tích đất đô thị sẽ tăng lên đến 460.000 Ha vào năm 2020, tỷ lệ đô thị hoá 28% hiện nay, dự kiến sẽ đạt tới khoảng 45% vào năm 2025. Nhu cầu về nhà ở đặc biệt là nhà ở đô thị để đáp ứng cho số dân đô thị khoảng 23 triệu người hiện nay, dự kiến sẽ tăng lên 46 triệu người vào năm 2025. Nếu chỉ tính riêng nhucầu nhà ở đô thị, trung bình mỗi năm Việt Nam đã cần phải phát triển thêm 35triệu m2 nhà để phấn đấu đạt 20 m2 nhà ở/người tại đô thị vào năm 2020. II. Những yếu tố môi trường cấu thành thị trường bất động sản 1. Cung-cầu và quan hệ cung cầu bất động sản Cũng giống như tất cả hàng hoá khác, bất động sản cũng vận động theo quy luật cung cầu. Do đó, cung cầu là thành tố hàng đầu của thị trường bất động sản. a. Cung bất động sản: là khối lượng bất động sản (nhà, đất, vật kiến trúc gắn liền với đất) và giá cả mà nhóm người cung cấp muốn và sẵn sàng bán ra trên thị trường bất động sản tại một thời điểm. Do tính chất đặc biệt của hàng hoá bất động sản nên cung hàng hóa bất động sản thường thay đổi rất ít và rất chậm so với nhu cầu bất động sản trên thị trường. Các yếu tố tác động đến cung bất động sản:  Tổng cung hàng hoá bất động sản. Nhóm 5: Dự Án Tài Chính Công ty Cổ Phần Quốc Cường Gia Lai Trang 3 Tiểu luận Quản trị tài chính 2 GVHD: NCS. Hồ Tấn Tuyến  Chính sách của Nhà nước như: chính sách thuế, chính sách đất đai, thủ tục pháp lý liên quan giao dịch, mua bán bất động sản.  Mức độ phát triển của thị trường vốn.  Các yếu tố của môi trường vĩ mô và sự phát triển cơ sở hạ tầng quốc gia.  Các yếu tố đầu vào tạo ra bất động sản và giá cả dịch vụ liên quan đến bất động sản.  Những tiến bộ kỹ thuật ứng dụng trong xây dựng và kiến trúc. b. Cầu bất động sản : là khối lượng bất động sản mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được bất động sản đó. Các yếu tố tác động đến cầu bất động sản :  Giá bán hàng hoá bất động sản và các dịch vụ liên quan quá trình sử       dụng bất động sản. Tâm lý, thị hiếu. Tốc độ tăng dân số. Thu nhập của dân cư. Tốc độ đô thị hoá. Chi phí tạo lập bất động sản. Tính hữu dụng của bất động sản: một bất động sản có nhiều công dụng thì thuận lợi trong việc mua bán và giá cả cũng sẽ cao hơn.  Vị trí địa lý và đặc điểm của bất động sản: yếu tố này ảnh hưởng rất lớn đối với giá cả bất động sản, và nó phụ thuộc rất lớn vào khía cạnh tâm lý - xã hội của con người.  Các yếu tố thuộc về chính sách vĩ mô và pháp lý : tốc độ tăng trưởng kinh tế, mức thu nhập bình quân đầu người, chính sách tài chính, các quy định về quy hoạch, sử dụng, kinh doanh, và các quy định khác của Nhà nước có liên quan đến bất động sản. Nhìn chung, khi không bị các yếu tố thái quá chi phối thì giá bất động sản được coi là một trong những tín hiệu quan trọng biểu thị sự phát triển của nền kinh tế. Khi nền kinh tế phát triển, giá bất động sản có xu hướng tăng. Khi giá bất động sản tăng thì nên kinh tế có dấu hiệu của sự tăng trưởng. 2. Các yếu tố thuộc về vĩ mô Nhóm 5: Dự Án Tài Chính Công ty Cổ Phần Quốc Cường Gia Lai Trang 4 Tiểu luận Quản trị tài chính 2 GVHD: NCS. Hồ Tấn Tuyến Tốc độ tăng trưởng kinh tế, mức thu nhập bình quân đầu người, chính sách tài chính, các quy định về quy hoạch, sử dụng, kinh doanh, và các quy định khác của Nhà nước có liên quan đến bất động sản. Nhìn chung, khi không bị các yếu tố thái quá chi phối thì giá bất động sản được coi là một trong những tín hiệu quan trọng biểu thị sự phát triển của nền kinh tế. Khi nền kinh tế phát triển, giá bất động sản có xu hướng tăng. Khi giá bất động sản tăng thì nên kinh tế có dấu hiệu của sự tăng trưởng. 3. Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản - Nhà nước: Đối với thị trường bất động sản, Nhà nước đảm nhiệm vai trò rất quan trọng trong việc ban hành các quy định về quản lý bất động sản, về các nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất, kinh doanh bất động sản, cũng như vạch ra các quy hoạch về đất, kiến trúc, cơ sở hạ tầng,… Bên cạnh đó, Nhà nước còn có trách nhiệm trong việc quản lý, xử lý, đề ra kế hoạch sử dụng nguồn tài sản công, là nguồn cung hàng hoá bất động sản quan trọng trên thị trường. - Nhà đầu tư: Đối với nhà đầu tư không thuộc ngành kinh doanh bất động sản thì chủ yếu họ là người mua: họ mua bất động sản phục vụ cho công việc sản xuất kinh doanh hoặc làm dịch vụ cho các hàng hoá khác. Đối với nhà đầu tư thuộc ngành kinh doanh bất động sản thì họ vừa là người mua vừa là người bán bất động sản vì mục đích lợi nhuận. Đây là chủ thể đóng vai trò rất quan trọng trên thị trường bất động sản. - Người mua - người bán thông thường: là những người có nhu cầu mua hoặc bán bất động sản vì rất nhiều lý do riêng, họ có thể là những người mua bất động sản phục vụ cho nhu cầu cư trú, hoặc là người bán bất động sản để chuyển hoá thành vốn dùng vào việc khác, hoặc họ mua bán bất động sản vì thay đổi nơi cư trú,…. - Các tổ chức trung gian: là tổ chức làm cầu nối giữa người mua và người bán bất động sản, đây là các tổ chức có vốn hay nghiệp vụ chuyên môn cao về Nhóm 5: Dự Án Tài Chính Công ty Cổ Phần Quốc Cường Gia Lai Trang 5 Tiểu luận Quản trị tài chính 2 GVHD: NCS. Hồ Tấn Tuyến bất động sản. Giao dịch trên thị trường bất động sản liên quan nhiều đến vốn, cũng như rất cần đến các loại hình tư vấn và định giá chuyên nghiệp vì bất động sản là hàng hoá có giá trị lớn. Mặt khác, giá cả bất động sản chịu ảnh hưởng rất nhiều yếu tố phức tạp, thông tin thị trường bất động sản thì thường không hoàn hảo. 4. Vai trò của Nhà nước đối với lĩnh vực bất động sản Để quản lý bất động sản nhà nước đã sớm ban hành hệ thống văn bản pháp luật và các chính sách làm cơ sở để quản lý thị trường bất động sản để tác động trực tiếp đến các hoạt động của thị trường bất động sản. Các văn bản pháp luật này, đã áp dụng điều tiết đến thị trường bất động sản là những tác động đối với các quan hệ kinh tế giữa các chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản dưới hình thức giá trị nhằm điều chỉnh các hoạt động trên thị trường sao cho đạt hiệu quả nhất. chủ yếu là: các văn bản vể Luật liên quan đến bất động sản, chính sách thuế, Đầu tư , dự án, phí, lệ phí và các khoản thu liên quan đến bất động sản và giao dịch bất động sản; chính sách tín dụng ngân hàng; chính sách hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản. 5. Chính sách tài chính của nhà nước để phát triển thị trường BĐS Các chính sách ưu đãi cho các dự án đầu tư trong và ngoài nước về xây dựng nhà ở, khu đô thị như miễn hoặc giảm thuế, tiền thuê đất, hỗ trợ tài chính xây dựng, thành lập các quỹ nhà ở, quỹ đất, quỹ tài chính bất động sản, quỹ tín thác bất động sản và quỹ chứng khoán bất động sản: - Chính sách đền bù giải toả thu hồi đất, hỗ trợ tái định cư: Thực hiện chính sách này làm phát huy nhiều tác động tích cực trong việc phân phối lại quỹ đất, thúc đẩy thị trường bất động sản hoạt động mạnh mẽ hơn. Khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích phát triển kinh tế… thì sẽ bồi thường thiệt hại cho người dân bị thu hồi đất, Nhóm 5: Dự Án Tài Chính Công ty Cổ Phần Quốc Cường Gia Lai Trang 6 Tiểu luận Quản trị tài chính 2 GVHD: NCS. Hồ Tấn Tuyến hỗ trợ và bố trí tái định cư bằng các hình thức bồi thường nhà ở mới, giao đất ở mới, hoặc bồi thường tiền mặt để người dân tự lo cho ở mới. - Chính sách về nhà ở cho người có thu nhập thấp, nhà ở xã hội: Nhà nước ưu đãi về việc giao quỹ đất, ưu đãi về thuế và các khoản thu tài chính khác, cũng như hỗ trợ về vốn để khuyến khích các tổ chức kinh doanh xây nhà phục vụ người có thu nhập thấp, nhà xã hội. Bên cạnh đó, tạo điều kiện để các tổ chức tín dụng cho vay với lãi suất ưu đãi để người có thu nhập thấp có thể mua được nhà. - Các chính sách tài chính khác hỗ trợ thị trường bất động sản: như các chính sách về các công cụ tài chính, thành lập quỹ đầu tư phát triển thị trường bất động sản, thành lập quỹ đất phục vụ cho các mục đích phát triển kinh tế xã hội, góp phần làm cho thị trường bất động sản hoạt động ổn định hơn, hàng hóa bất động sản đa dạng hơn, cung cầu hàng hóa bất động sản trên thị trường cân đối hơn. * CHU KỲ KINH DOANH CỦA NGÀNH BẤT ĐÔNG SẢN I. Chu kỳ thị trường bất động sản 1. Giai đoạn phục hồi Các dấu hiệu đầu tiên bắt đầu giai đoạn phục hồi là khi dân số và doanh thu tiền thuê bắt đầu tăng. Phương tiện truyền thông sẽ bắt đầu nói về việc tình trạng thiếu nhà để ở. Tình hình tài chính trở nên dễ dàng hơn. Đại đa số người dân vẫn trong tâm trạng lo lắng và sợ hãi nên sẽ không thực hiện việc mua hay đầu tư vào nhà đất. Tuy nhiên một nhà đầu tư khôn ngoan lại coi đây là thời gian quan trọng để tích cực mua và đầu tư bất động sản. Nhóm 5: Dự Án Tài Chính Công ty Cổ Phần Quốc Cường Gia Lai Trang 7 Tiểu luận Quản trị tài chính 2 GVHD: NCS. Hồ Tấn Tuyến 2. Giai đoạn bùng nổ Đây là giai đoạn thú vị nhất cho các nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm. Trong khoảng thời gian này, đa phần mọi người sẽ không có tâm lý sợ hãi mà thay vào đó là tâm lý mua thật nhiều. Đây chính là thời điểm mà các nhà đầu tư có kinh nghiệm cố gắng bán ra bất động sản của họ để thu tối đa lợi nhuận Đặc điểm để nhận biết việc bắt đầu giai đoạn bùng nổ là khi các phương tiện truyền thông bắt đầu trình chiếu các câu chuyện thành công với đầu tư bất động sản và tư vấn với khán giả rằng đầu tư bất động sản sẽ rất hứa hẹn Kết thúc giai đoạn bùng nổ được thể hiện khi các nhu bắt đầu xuất hiện bất động sản bỏ không, giá bất động sản vẫn tiếp tục tăng và nguồn tài chính vẫn dồi dào. Nhiều nhà đầu tư mới vào nghề sẽ tin rằng thị trường sẽ tiếp tục bùng nổ. Họ đã sai lầm bởi nhiều chuyên gia bất động sản kinh nghiệm chỉ ra rằng sẽ không thể có lợi nhuận nếu đầu tư trong giai đoạn này. Trong gian đoạn này, lòng tham sẽ làm phần lớn mọi người quên đi những nguyên tắc cơ bản của việc đầu tư. Có một câu nói rằng "Khi cảm xúc tăng lên, trí thông minh giảm xuống. Điều này là cực kỳ chính xác ở cuối của một qiai đoạn bùng nổ. 3. Giai đoạn chững lại Những dấu hiệu của giai đoạn suy thoái là khi nguồn cung nhiều hơn câu. Phương tiện truyền thông sẽ bắt đầu báo cáo rằng các dự án bất động sản bỏ không là do các nguyên nhân khác nhau. Dự án bỏ không gia tăng, giá bất động sản bắt đầu giảm khiến xuất hiện tâm lý sợ hãi trong thị trường bất động sản. Lãi suất bắt đầu tăng và tình hình tài chính trở nên khó khăn. Phương tiện truyền thông sẽ bắt đầu phân tích rằng giá nhà đất sẽ có thể tiếp tục giảm nữa. Trong giai đoạn này nhà đầu tư khôn ngoan sẽ tìm mua những bất động sản có giá thấp hơn thị trường. Họ tìm đến Nhóm 5: Dự Án Tài Chính Công ty Cổ Phần Quốc Cường Gia Lai Trang 8 Tiểu luận Quản trị tài chính 2 GVHD: NCS. Hồ Tấn Tuyến mua các bất động sản bị ngân hàng phát mại hoặc tìm tới các chủ sở hưu đất đai đang gặp khó khăn về tài chính. Tóm lại, hãy luôn nhớ Đầu tư bất động sản là một cuộc chạy đua đường dài chứ không phải là chạy nước rút. Có những người cố gắng và trở thành nhà đầu tư ở cuối của giai đoạn bùng nổ. Họ nhảy vào cuộc cạnh tranh khi sự bùng nổ của thị trường kết thúc. Họ đầu tư dựa trên sự tham lam và không có kiến thức. Để thành công trong lĩnh vực đầu tư bất động sản, bạn phải kiên nhẫn và sử dụng chiến lược đa dạng trong các giai đoạn khác nhau của một chu kỳ thị trường bất động sản. II. Chu kì kinh tế - BĐS Chu kỳ BĐS Việt Nam dao động từ 5-7 năm. Vậy BĐS Việt Nam thời gian qua trải qua 5 năm dao động từ (2009-2012) trầm lắng và khó khăn. 1. Thực trạng chung của ngành Bất động sản ở Việt Nam (tính đến 11/2011) a. Việt Nam là một trong những nước có tốc độ đô thị hóa nhanh nên nhu cầu về nhà ở tại các thành phố lớn là rất cao Theo dự báo, năm 2015 dân số đô thị khoảng 35 triệu người, tỷ lệ đô thị hóa 38% với nhu cầu đất xây dựng đô thị 335,000ha. Năm 2020, dân số đô thị khoảng 44 triệu người, tỷ lệ đô thị hóa là 45% so với nhu cầu đất xây dựng đô thị khoảng 400,000 ha và đến 2025, dân số đô thị khoảng 52 triệu người, tỷ lệ đô thị hóa đạt 50% với nhu cầu sử dụng đất khoảng 450,000 ha. Từ đó ta có thể thấy lĩnh vực BĐS ở Việt Nam vẫn đang trong giai đoạn phát triển nhanh. b. Nguồn vốn FDI tính đến 20/11/2011 đạt gần 13 tỷ USD, trong đó, vốn FDI đăng ký mới đối với ngành xây dựng năm 2011 là hơn 1 tỷ USD Theo thống kê, riêng ngành xây dựng có số vốn đăng ký đạt 1,194 triệu USD, bao gồm 1 tỷ USD vốn đăng ký mới và 194 triệu USD vốn tăng thêm. Nhóm 5: Dự Án Tài Chính Công ty Cổ Phần Quốc Cường Gia Lai Trang 9 Tiểu luận Quản trị tài chính 2 GVHD: NCS. Hồ Tấn Tuyến c. Phân khúc căn hộ chung cư đang gánh chịu áp lực thanh khoản thấp Mặc dù nhu cầu về nhà ở tại các đô thị là rất cao nhưng với việc cung vượt cầu và giá bị đầu cơ lên mức cao thì phân khúc căn hộ chung cư đang gánh chịu áp lực thanh khoản thấp. Với tình hình ảm đạm của thị trường hiện tại thì hiện tượng ngược đang diễn ra ở một số dự án khi mà các nhà đầu tư sẵn sàng bán với giá thấp hơn chủ đầu tư dự án công bố ban đầu từ 30% - 40% nhằm thu hồi vốn đầu tư. Ngoài ra, nhà đầu tư thứ cấp còn công bố thêm các hình thức ưu đãi khác làm tăng mức hấp dẫn nhưng vẫn chưa kích thích được cầu. Ngoài ra, sư cạnh tranh sẽ diễn ra rất gay gắt để tạo sự khác biệt giữa các dự án để hấp dẫn nhà đầu tư khi mà nguồn cung đang trở nên dư thừa. Theo dự báo của Savills Việt Nam, sẽ có khoảng 67 dự án sẽ gia nhập thị trường trong vòng 3 năm tới. Nhưng xu hướng giảm giá căn hộ hay chào bán những dự án căn hộ có mức giá thấp sẽ còn tiếp tục phát triển trong năm 2012. d. 70% nhà đầu tư bất động sản đang thay đổi chiến lược đầu tư với phân khúc nhà giá rẻ, diện tích nhỏ Theo khảo sát của công ty bất động sản Savill, 70% nhà đầu tư bất động sản đang thay đổi chiến lược đầu tư. Phân khúc nhà giá rẻ, diện tích nhỏ được các doanh nghiệp hướng tới. Tiềm năng của phân khúc này được nhắc đến nhiều vì theo số liệu khảo sát thì mức thu nhập của những đối tượng có nhu cầu thực về nhà ở có thu nhập không quá 7 triệu đồng/tháng. Do vậy, hiện tại nhu cầu về nhà ở độc lập là những căn hộ diện tích nhỏ, giá rẻ. e. Bất động sản nghỉ dưỡng vẫn tìm được nhu cầu thực từ nhóm khách hàng có thu nhập cao Trong thị trường bất động sản, các dự án bất động sản nghỉ dưỡng vẫn tìm được những tín hiệu tương đối tốt từ những khách hàng có thu nhập cao. Đặc điểm phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng luôn có chu kỳ phát triển ổn định khá dài. Ngoài ra, nhu cầu về mảng phân khúc này thường không lớn như thị trường căn hộ và giá trị thường là cao nên nó sẽ không nằm trong nhóm Nhóm 5: Dự Án Tài Chính Công ty Cổ Phần Quốc Cường Gia Lai Trang 10 Tiểu luận Quản trị tài chính 2 GVHD: NCS. Hồ Tấn Tuyến ưa thích của giới đầu cơ. Do vậy, đây chính là phân khúc nhắm đến nhu cầu thực và nhà đầu tư là những khách hàng có thu nhập cao nên ít bị đầu cơ làm giá. 2. Diễn biến chu kỳ của ngành bất động sản Theo nhận định của nhà quản lý kinh tế trong những năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển tương đối trồi sụt. Nhìn chung thị trường bất động sản Việt Nam thấy có 3 giai đoạn rõ rệt và đều có điểm chung là tăng trưởng nóng thậm chí tạo ra cơn sốt rồi sau đó suy giảm dần và đóng băng. Với thị trường bất động sản Việt Nam 20 năm qua, chúng ta từng chứng kiến 3 cơn sốt đất đi kèm đó là thời kỳ đóng băng. Cơn sốt đất lần thứ nhất 1993 - 1994, đóng băng 1995 - 1999, cơn sốt lần thứ 2: 2001 -2002, đóng băng 2002 - 2006, cơn sốt lần thứ ba: 2007 - 2008 và hiện tại bây giờ bước vào giai đoạn đóng băng tiếp theo. Theo Tổng cục Thống kê, số vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực bất động sản chiếm 10 tỷ USD chiếm 42% vốn đăng ký, năm 2008 hai con số này tương ứng là 25 tỷ USD, chiếm hơn 40% tổng số vốn đăng ký. Điều này cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam đang được sự quan tâm đặc biệt của các nhà đầu tư quốc tế. Bên cạnh đó hai dòng vốn quan trọng khác là dòng vốn đầu tư gián tiếp và dòng kiều hối với tổng cộng hơn 10 tỷ USD đã thổi bùng cơn sốt giá nhà đất năm 2007 và nửa đầu 2008. Thị trường trồi sụt từ giữa 2008 đến nay: Cơn sốt 2007 đến giữa 2008 phần lớn xuất phát từ yếu tố đầu cơ và chính sách tín dụng dễ dãi và cuối cùng nền kinh tế phải trả giá. Bóng ma lạm phát xuất hiện từ cuối năm 2007 là dấu chấm hết cho cơn sốt nhà đất. Lạm phát thực sự bùng nổ vào đầu năm 2008 khiến NHNN phải thắt chặt lại chính sách tiền tệ. Lãi suất tăng vọt, các ngân hàng thương mại hạn chế Nhóm 5: Dự Án Tài Chính Công ty Cổ Phần Quốc Cường Gia Lai Trang 11 Tiểu luận Quản trị tài chính 2 GVHD: NCS. Hồ Tấn Tuyến cho vay, dòng vốn đầu tư gián tiếp (FPI) nước ngoài ngừng chảy vào Việt Nam tác động mạnh đến thị trường bất động sản. Giữa năm 2008 giá nhà đất bắt đầu lao dốc, đặc biệt ở phân khúc căn hộ cao cấp. Giá đất ở nhiều khu vực trước đó chỉ trong thời gian ngắn đã giảm 3040%. Nhiều doanh nghiệp bất động sản trên bờ vực phá sản còn nợ xấu của ngân hàng thì có nguy cơ tăng vọt. Gói kích thích kinh tế năm 2009 và chính sách hỗ trợ lãi suất đã khiến cho thị trường hồi sinh có tính chất cục bộ. Tp.HCM giá nhà đất vẫn gần như trầm lắng, còn tại Hà Nội và Đà Nẵng giai đoạn cuối năm 2009 và đầu năm 2010 tăng mạnh trở lại nhờ dòng tiền nóng được NHNN bơm ra mạnh để hỗ trợ nền kinh tế. Lạm phát lại bùng nổ vào năm 2011 và chính sách thắt chặt tiền tệ đã dập tắt cơn sốt cục bộ ở Đà Nẳng và Hà Nội. Không những vậy, NHNN buộc các tổ chức tín dụng phải giảm tỷ trọng cho vay khu vực phi sản xuất về 16% khiến nguồn vốn cho bất động sản gần như cạn kiệt; giá nhà đất bắt đầu suy giảm; nhiều doanh nghiệp bất động sản bên bờ vực phá sản. Như vậy, chỉ trong vòng 20 năm trở lại đây thị trường nhà đất Việt Nam đã trải qua 3 lần sốt giá và suy giảm. Sự biến động của giá bất động sản thường gắn liền với các chính sách vĩ mô và biến cố trong nền kinh tế. Hiện tại, thị trường bất động sản đang trong giai đoạn trầm lắng. Với những biểu hiện cơ bản của thị trường bất động sản hiện nay là không có giao dịch, giao dịch ít hoặc tỷ lệ thành công thấp, rõ ràng chúng ta phải thừa nhận một thực tế là thị trường này đang bị đóng băng. Thêm một điều nữa là giá nhà đất đang bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực của nó. Thị trường BĐS chịu tác động của nhiều yếu tố, trong đó các khoản tiền “lobby dự án”, thủ tục pháp lý… được coi là “chi phí vô hình” khiến các chủ Nhóm 5: Dự Án Tài Chính Công ty Cổ Phần Quốc Cường Gia Lai Trang 12 Tiểu luận Quản trị tài chính 2 GVHD: NCS. Hồ Tấn Tuyến đầu tư buộc phải đẩy giá lên cao. Khi giá ảo được đẩy lên quá cao thì chuyện vỡ bong bóng bất động sản xẩy ra là tất yếu. 3. Thị trường bất động sản trong năm 2012 và xu hướng cho 3 năm tới Hiện tại thị trường bất động sản trước tình hình kinh tế thế giới ổn định, các nước đồng tiền chung châu Âu vượt qua khỏi khủng hoảng nợ công. Đó là tình hình kinh tế vĩ mô trong nước tốt đẹp, tăng trưởng cao, lạm phát tiếp tục được kiềm chế, lãi suất về mức 10%/năm. Một số công cụ tài chính bất động sản ra đời, chẳng hạn quỹ tín thác bất động sản, quỹ tiết kiệm tương hỗ… Một giai đoạn phát triển mới, giai đoạn tài chính hóa thị trường bất động sản bắt đầu. . Hiện tại các doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn lớn. Thị trường sẽ suy giảm trầm trọng. Có thể có một làm sóng xấu sẽ xảy ra, các dự án sẽ tiếp tục bị ngừng trệ. Nhiều công trình sẽ tiếp tục bị đóng băng. Các nhà đầu tư thứ cấp sẽ rời bỏ thị trường bất động sản và thị trường bất động sản sẽ cần một thời gian khá dài để tái phục hồi. Các chính sách tiếp tục được nghiên cứu, các doanh nghiệp sẽ tiếp tục hoạt động cầm chứng, các nhà đầu tư sẽ tiếp tục hy vọng, một số nhà đầu tư sẽ thu hẹp sản xuất. Nhìn nhận về triển vọng thị trường trong vài ba năm tới, có khả năng “sáng sủa” đối với thị trường bất động sản là lớn. Từ 2013 - 2015 chắc chắn sẽ xảy ra một đợt điều chỉnh. Một số chủ thể sẽ rời bỏ thị trường, một số chủ thể mới sẽ tham gia. Thị trường sẽ tiếp tục đi ngang hoặc đi xuống chút ít trong năm 2013 và đi lên từ giữa 2013 và đạt đỉnh khoảng cuối 2014 đầu 2015. Tuy nhiên, từ nay đến lúc đó, thị trường bất động sản phải vượt qua được sức ì của quá trình chuyển giai đoạn từ tiền tệ hóa lên tài chính hóa. Hiện thị trường vẫn đang rất khó định dạng. Song, rất nhiều yếu tố đang chỉ ra rằng, nó đang ở vùng đáy, mà đã ở vùng đáy thì sẽ có tín hiệu của sự thay đổi và có thể sẽ đi lên. Nhóm 5: Dự Án Tài Chính Công ty Cổ Phần Quốc Cường Gia Lai Trang 13 Tiểu luận Quản trị tài chính 2 GVHD: NCS. Hồ Tấn Tuyến Diễn biến thị trường bất động sản trong những năm qua để có cái nhìn và đánh giá tổng thể trong bối cảnh bất động sản đang khó khăn là rất cần thiết. Qua những chu kỳ phát triển nóng- lạnh của bất động sản, các nhà quản lý có thể tìm ra những giải pháp hữu hiệu để thúc đẩy sự phát triển ổn định, lành mạnh cho thị trường bất động sản Việt Nam. 4. Các yếu tố cơ hội và rủi ro của ngành Bất động sản a. Cơ hội - Lĩnh vực Xây dựng - BĐS hấp dẫn vốn đầu tư nước ngoài: Năm 2007, 2008 là 02 năm bùng nổ vốn FDI vào thị trường BĐS. Sang năm 2009, cùng với suy thoái kinh tế, tổng vốn FDI vào Việt Nam sụt giảm mạnh. Tuy nhiên vốn đầu tư cho BĐS vẫn chiếm hơn 35% tổng vốn FDI. Như vậy, tính từ năm 2007 đến 2011, tỷ trọng đầu tư vào lĩnh vực BĐS bình quân chiếm hơn 28% tổng vốn FDI và là 1 trong 3 ngành thu hút FDI lớn nhất. - Nguồn lao động dồi dào và giá nhân công rẻ: hiện tại dân số Việt Nam là khoảng 86 triệu dân, trong đó 62% thuộc độ tuổi lao động. Với cơ cấu kinh tế giảm dần tỷ trọng của lĩnh vực nông nghiệp, cùng với ảnh hưởng của cơ giới hóa, đang có sự dịch chuyển lao động từ lĩnh vực nông - lâm nghiệp sang lĩnh vực công nghiệp và dịch vụ. Tỷ lệ lao động hoạt động trong lĩnh vực xây dựng đã liên tục gia tăng và chiếm khoảng 5.6% lao động cả nước. - Thị trường Bất động sản có nhiều tiềm năng: Phân khúc nhà ở “bình dân" được đánh giá có tiềm năng nhất: đó là bởi nhu cầu nhà ở trong người dân rất lớn, trong khi thu nhập ở mức trung bình. Nhu cầu mặt bằng bán lẻ, trung tâm thương mại tiếp tục tăng: Việt Nam sở hữu thị trường tiêu dùng rộng lớn và tiềm năng. Thói quen mua sắm tại các TTTM của người dân đang dần hình thành. Cùng với đó, lộ trình mở cửa cho các tập đoàn bán lẻ quốc tế sẽ là yếu tố khiến nhu cầu mặt bằng bán lẻ tăng mạnh. - Tốc độ đô thị hóa nhanh: Theo đánh giá của WB, Việt Nam đang có tốc độ đô thị hóa nhanh nhất trong khu vực Đông Nam Á. Theo định hướng quy Nhóm 5: Dự Án Tài Chính Công ty Cổ Phần Quốc Cường Gia Lai Trang 14 Tiểu luận Quản trị tài chính 2 GVHD: NCS. Hồ Tấn Tuyến hoạch tổng thể phát triển hệ thống đô thị Việt Nam đến năm 2025 và tầm nhìn đến năm 2050, để mức đạt mức đô thị hóa 50% vào năm 2025, bên cạnh những đòi hỏi về phát triển CSHT, dịch vụ xã hội, thì mỗi năm Việt Nam cũng cần phải xây mới hơn 15 triệu m2 nhà ở. b. Khó khăn, rủi ro - Nguồn cung có dấu hiệu vượt cầu trên một số phân khúc thị trường: Với lợi suất cao, nhiều dự án đầu tư BĐS đang tập trung vào phân khúc thị trường cao cấp và trung cấp. Tuy nhiên, nhu cầu “nhà ở thực sự” với thị trường này không cao. Thực tế, sau thời gian sốt, phân khúc thị trường chung cư cao cấp ở Tp Hồ Chí Minh và Hà Nội hiện đã có dấu hiệu chững lại. - Rủi ro chính sách: BĐS là nguồn tài sản có giá trị của mỗi quốc gia, thị trường BĐS biến động sẽ ảnh hưởng tới hầu hết các hoạt động kinh tế xã hội. Do đó, các vấn đề về BĐS cần phải có sự điều chỉnh, chi phối của hệ thống văn bản quy phạm pháp luật. Ở Việt Nam, thị trường BĐS vẫn đang trong giai đoạn phát triển và đang hướng tới giai đoạn 3, tức là chịu tác động rất lớn từ những quyết định của Nhà nước, vì vậy, rủi ro đến từ những thay đổi chính sách là rất lớn. - Rủi ro biến động giá lớn: BĐS Việt Nam có tới 60% là vốn vay Ngân hàng. Việc phụ thuộc quá lớn vào vốn Ngân hàng không chỉ tiềm ẩn rủi ro lãi suất mà còn khiến DN chịu nhiều ảnh hưởng khi chính sách tiền tệ có biến động. Thị trường BĐS Việt Nam đã trải qua nhiều đợt biến động lớn về giá cả. Các nguyên nhân từ thay đổi chính sách, quy hoạch, mất cân đối cung cầu đều tiềm ẩn rủi ro cho hoạt động đầu tư BĐS ở Việt Nam. Nhóm 5: Dự Án Tài Chính Công ty Cổ Phần Quốc Cường Gia Lai Trang 15 Tiểu luận Quản trị tài chính 2 GVHD: NCS. Hồ Tấn Tuyến CHƯƠNG 2 TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN QUỐC CƯỜNG GIA LAI I. Giới thiệu khái quát về công ty Cổ Phần Quốc Cường Gia Lai Tên công ty: Công Ty Cổ Phần Quốc Cường Gia Lai Tên giao dịch quốc tế: Quoc Cuong Gia Lai Joint Stock Địa chỉ: Nguyễn Chí Thanh, P. Trà Bá, Tp. Pleiku, Tỉnh Gia Lai. Điện thoại: 0593820046 | Fax: 0593820061 Website: www.quoccuonggialai.com.vn Email: [email protected] Vốn điều lệ (mới): 1.270.768.620.000 đồng Mã CK: QCG Chứng khoán: Cổ phiếu được niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán HOSE Nhóm 5: Dự Án Tài Chính Công ty Cổ Phần Quốc Cường Gia Lai Trang 16 Tiểu luận Quản trị tài chính 2 GVHD: NCS. Hồ Tấn Tuyến 1. Lịch sử hình thành - Trước năm 2007 Công ty được bắt đầu thành lập năm 1994 với tên Xí nghiệp Tư doanh (XNTD) Quốc Cường với lĩnh vực kinh doanh chính là: khai thác chế biến gỗ xuất khẩu, mua bán và xuất khẩu hàng nông lâm sản và cà phê, xuất nhập khẩu phân bón với hơn 500 lao động. Năm 2005, hợp tác với XNTD Hoàng Anh thành lập Công ty TNHH Xây dựng & Phát triển Nhà Hoàng Anh. Từ đó bắt đầu khám phá sang lĩnh vực bất động sản tại Tp.HCM, điển hình là 02 dự án Khu căn hộ cao cấp Hoàng Anh 1 & 2 và đưa lĩnh vực này trở thành mảng kinh doanh chủ lực. - Năm 2007 Ngày 21/03/2007, chính thức chuyển đổi thành CTCP Quốc Cường Gia Lai với vốn điều lệ là 259 tỷ đồng theo Giấy Chứng nhận Đăng ký Kinh doanh số 3903000116 do Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Gia Lai cấp. CTCP Chứng Khoán Sài Gòn (SSI) trở thành cổ đông chiến lược của QCGL và hỗ trợ QCGL tiến hành tái cấu trúc vốn, huy động vốn và đến nay là tư vấn niêm yết trên Thị trường Chứng khoán Việt Nam. Đồng thời, Công ty lần lượt được cấp Giấy Chứng nhận đầu tư điều chỉnh số 39121000011 ngày 27/07/2007 cho dự án Thủy điện Iagrai 1 và Giấy Chứng nhận đầu tư điều chỉnh số 39121000012 ngày 27/07/2007 cho dự án Thủy điện Iagrai 2. Tổng công suất của hai dự án thủy điện này là 18,3 MW. Dựa trên những lợi thế sẵn có, Công ty mở rộng phát triển hơn về lĩnh vực bất động sản. Công ty tập trung đầu tư các loại hình bất động sản như văn phòng cho thuê, căn hộ cao cấp, nhà phố và biệt thự tại một số quận trọng điểm tại Tp. HCM như: Quận 2, Quận 3, Quận 7, Quận 8, Quận 9, Quận Bình Chánh, Quận Nhà Bè. Bên cạnh đó, Công ty cũng phát triển đầu tư lĩnh vực này ở các Tỉnh/Thành phố khác như Đà Nẵng, Hà Nội, vv… Nhóm 5: Dự Án Tài Chính Công ty Cổ Phần Quốc Cường Gia Lai Trang 17 Tiểu luận Quản trị tài chính 2 GVHD: NCS. Hồ Tấn Tuyến Góp vốn vào các công ty con như: Công ty TNHH ĐTPT Nhà Quốc Cường, Công ty TNHH TMXD ĐTPT Nhà Hưng Thịnh (công ty này chuyên về lĩnh vực xây dựng và tạo toàn bộ sản phẩm căn hộ, khách sạn, biệt thự, nhà phố cho Công ty CP Quốc Cường Gia Lai), Công ty CP Bất động sản Hiệp Phú; công ty liên kết (Công ty CP ĐTPT Địa ốc Sài Gòn Xanh, Công ty Cổ Phần Giai Việt); và đầu tư vào 1 số dự án như: dự án Phước Kiển giai đoạn 1 (19 ha), dự án Biệt thự phố - Phường 5 - Quận 8, dự án căn hộ cao cấp 6B - đường Nguyễn Tri Phương - Nguyễn Văn Linh … - Năm 2008  Góp vốn vào Công ty TNHH Xây dựng và Kinh doanh Nhà Phạm Gia.  Đầu tư mở rộng quỹ đất dự án Phước Kiển tăng từ 19 ha đến 27,57 ha.  Năm 2009  Nâng tỷ lệ góp vốn tại Công ty CP Bất động sản Hiệp Phú lên 55% vốn điều lệ.  Tháng 02/2009, khởi công xây dựng dự án Thủy điện Iagrai 1 với công suất 10,8MW.  Đầu tư vào các dự án: Lý Chính Thắng - Q.3, Lê Thánh Tôn - Q.1, Lương Định Của - Q.2, Võ Thị Sáu - Q.3.  Khai hoang trồng mới thêm trên 1.200 ha cao su.  Khởi công xây dưng thủy điện Iagrai 1.  Mở rộng dự án khu dân cư Phước Kiển từ 27,57 ha lên đến 45ha.  Khởi công xây dựng và bán dự án căn hộ Giai Việt.  Năm 2010  QCGL được biết đến như một doanh nghiệp hoạt động với đa ngành nghề: các sản phẩm ván sàn, nội thất, xuất khẩu café, đầu tư dự án, đầu tư xây dựng căn hộ cao cấp, đất nền nhà phố, biệt thự, khu dân cư phức hợp, văn phòng cho thuê, trồng cao su, xây dựng thủy điện, vv.  Tháng 02/2010, Công ty đã trồng được 1.200 ha cao su trong tổng số 4.000 ha cao su chỉ tiêu được cấp tại huyện Chư Prông theo Giấy Chứng nhận Đầu tư Nhóm 5: Dự Án Tài Chính Công ty Cổ Phần Quốc Cường Gia Lai Trang 18 Tiểu luận Quản trị tài chính 2 GVHD: NCS. Hồ Tấn Tuyến số 39121000067 cấp ngày 19/05/2009 của UBND tỉnh Gia Lai và Thông báo số 136/TB – UBND tỉnh Gia Lai ngày 11/11/2009.  Tiếp tục mở rộng quỹ đất toàn bộ dự án Phước Kiển lên 93 ha.  Tiếp tục tăng thêm vốn đầu tư vào dự án Lương Định Của - Quận 2 từ 55% lên 90%.  Ngày 11/06/2010, khởi công dự án Cao ốc Hải Âu.  Ngày 30/01/2010, Công ty đã nhận bằng khen của UBND tỉnh Gia Lai theo QĐ 170/QĐ-UBND về việc “Đóng góp quỹ an sinh xã hội cho người nghèo và tài trợ mở đường bay thẳng Pleiku - Hà Nội - Pleiku”, đóng góp Quỹ học bổng Nay Der. 2. Lĩnh vực kinh doanh  Thi công các công trình xây lắp bưu chính - viễn thông, cơ, điện và điện lạnh, công trình xây lắp dân dụng, giao thông, thuỷ lợi, các công trình về phát thanh - truyền hình;  Tư vấn kỹ thuật, lập dự án đầu tư, thiết kế, thẩm định, chuyển giao kỹ thuật công nghệ chuyên ngành bưu chính viễn thông, điện, điện tử, điện lạnh và tin học;  Mua bán vật tư hàng hóa, thiết bị bưu chính - viễn thông, điện tử, tin học, cơ, điện, điện lạnh và các thiết bị tin học khác;  Bảo trì bảo dưỡng hỗ trợ vận hành các thiết bị bưu chính, viễn ghông, điện tử, tin học, cơ, điện và điện lạnh và các thiết bị chuyên ngành viễn thông, tin học;  Sản xuất kinh doanh phụ kiện xây lắp, vật tư thiết bị chuyên ngành viễn thông, tin học;  Kinh doanh phát triển các dịch vụ bưu chính;  Cho thuê tài sản hoạt động, cho thuê các sản phẩm, thiết bị bưu chính, viễn thông, điện tử, tin học;  Kinh doanh nhà;  Dịch vụ vận chuyển hàng hóa đường bộ; Nhóm 5: Dự Án Tài Chính Công ty Cổ Phần Quốc Cường Gia Lai Trang 19 Tiểu luận Quản trị tài chính 2 GVHD: NCS. Hồ Tấn Tuyến  Kinh doanh dịch vụ khách sạn;  Sản xuất sản phẩm cột bê tông ly tâm, cấu kiện bê tông;  Đầu tư kinh doanh cơ sở hạ tầng, nhà đất;  Cung cấp các dịch vụ gia tăng giá trên mạng internet;  Xuất bản phần mềm, dịch vụ quảng cáo, điện tử;  Dịch vụ viễn thông, có dây, không dây, vệ tinh, internet; 3. Cơ cấu tổ chức - Chủ tịch HĐQT: Nguyễn Thị Như Loan - Thành viên HĐQT: Lại Thế Hà - Thành viên HĐQT: Nguyễn Quốc Cường - Thành viên HĐQT: Đặng Phạm Minh Loan - Thành viên HĐQT: Hà Việt Thắng - Trưởng ban kiểm soát: Đặng Thị Bích Thủy - Thành viên Ban kiểm soát : Nguyễn Thị Diệu Phương - Thành viên Ban kiểm soát : Đào Quang Diệu - Tổng giám đốc: Nguyễn Thị Như Loan - Phó Tổng giám đốc: Lại Thế Hà - Phó Tổng giám đốc: Nguyễn Quốc Cường - Kế toán trưởng: Nguyễn Minh Hoàng - Đại diện công bố thông tin: Nguyễn Quốc Cường 4. Vị thế công ty  Sở hữu quỹ đất lớn trên 5.931.000 m2 (tính trên tỷ lệ sở hữu của QCGL), những dự án có vị trí đắc địa và đa số nằm trên các trục đường chính của toàn khu vực ở Tp.HCM, là điểm mạnh nổi bật của Công ty.  Có uy tín và đóng góp với các cơ quan nhà nước ở Tp.HCM, Gia Lai, Đà Nẵng và các nơi khác.  Chi phí xây dựng của Công ty thấp do các sản phẩm gỗ QCGL chủ yếu cung cấp cho các dự án bất động sản của Công ty, vì vậy giá bán của các dự án này Nhóm 5: Dự Án Tài Chính Công ty Cổ Phần Quốc Cường Gia Lai Trang 20