Tài liệu đề 6 học kì đất đai năm 1994, ông h nhận chuyển nhượng từ bà v 600m2 đất ở. vì chưa thực sự có nhu cầu sử dụng nên ông đã cho cụ d và bà i (là bố ruột

Đề 6: Năm 1994, ông H nhận chuyển nhượng từ bà V 600m2 đất ở. Vì chưa thực sự có nhu cầu sử dụng nên ông đã cho cụ D và bà I (là bố ruột bà mẹ kế của ông H) mượn diện tích đó để làm nhà ở. Trong quá trình sử dụng cụ D đã tự ý cắt 1 phần diện tích đất để chia cho 2 người con là M và N (là anh em cùng cha khác mẹ với ông H). Biết được sự việc này ông H đã yêu cầu cụ D trả lại toàn bộ diện tích đất mà ông đã cho mượn nhưng cụ D không đồng ý. Tranh chấp đất xảy ra. Cùng thời gian đó địa phương có chủ trương lập lại trật tự trong quản lý và sử dụng đất. Cả N và M đều đã kê khai và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 1) Xác định tính hợp pháp về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho N và M 2) Vụ việc trên cần giải quyết như thế nào? Vì sao? 1 GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ I- XÁC ĐỊNH TÍNH HỢP PHÁP VỀ VIỆC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO N VÀ M Theo ý kiến của em, việc Ủy ban nhân dân cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho N và M là trái pháp luật, không hợp pháp và cần phải thu hồi. Thứ nhất, có thể chứng minh M, N không có căn cứ pháp luật để được cấp giấy. Đó là lỗi sai về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc cụ D tự ý cắt một phần đất để chia cho hai người con là xuất phát từ ý chí của cụ mà chưa có sự đồng ý của ông H. Cụ D, I tặng cho đất M, N đất nhưng lại không hề có chứng cứ chứng minh rằng cụ D là chủ sở hữu hợp pháp của mảnh đất. M và N được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cấp sai đối tượng, không đủ điều kiện cấp. Xét theo Điều 50, Luật Đất đai năm 2003 thì D,M,N không thuộc trường hợp nào được cấp giấy chứng nhận cả. “Điều 50. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất 1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất: a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam; b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính; c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất; d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; 2 đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật; e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất. ...” Thêm vào đó, mảnh đất này đang có tranh chấp xảy ra cho nên việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không hợp pháp. Theo đề bài thì ông H đang có tranh chấp với M, N; Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh vẫn tiếp tục thủ tục cấp giấy là sai về thủ tục. Như vậy đây thuộc về lỗi sai của cơ quan có thẩm quyền khi chưa điều tra kĩ tình hình đã chấp nhận cấp giấy. Thứ hai, có thể chứng minh ông H là chủ sở hữu quyền sử dụng đất. Trước tiên, phải đề cập đến người có quyền sử dụng đất đầu tiên là bà V. Trong tình huống này không đề cập đến tính hợp pháp về quyền sử dụng mảnh đất của bà V. Căn cứ theo Luật đất đai năm 1993, người dân đã có quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.Theo đó, hình thức hợp đồng mua bán, tặng cho quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 1993 hay 2003 đều buộc phải công chứng hoặc xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Như vậy, bà V cần phải đáp ứng được các điều kiện cụ thể để có thể chuyển nhượng mảnh đất cho ông H một cách hợp pháp. Hợp đồng giữa ông A và bà V đến nay không có tranh chấp, mặc dù vi phạm về hình thức nhưng đã hết thời hiệu khởi kiện tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu về hình thức nên hợp đồng này có hiệu lực pháp luật. Thêm vào đó, việc chuyển nhượng của ông H và bà V vào năm 1994 ( tức là sau ngày 15/10/1993) thì phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện tại điểm a Mục 2.3 Nghị Quyết 02/2004/NĐ-CP, thì việc chuyển nhượng đó mới hợp pháp. Do chưa thực sự cần sử dụng nên ông H chưa làm thủ tục xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, căn cứ Điều 49 của Luật đất đai năm 2003 thì ông H rơi vào trường hợp thứ tư: “Điều 49. Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ...4. Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất;....” II- CÁCH GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG TRÊN 3 Tình huống trên có thể giải quyết theo hai hướng là khởi kiện dân sự hoặc khiếu nại hành chính. Một làkhởi kiện dân sự, thực chất đây là tranh chấp đất đai giữa ông H và ông D. Thứ nhất, vụ việc này cần phải được hòa giải ở UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất theo quy định tại Điều 135 Luật đất đai năm 2003: “Điều 135. Hoà giải tranh chấp đất đai 1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hoà giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hoà giải ở cơ sở. 2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hoà giải được thì gửi đơn đến Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp. Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác để hoà giải tranh chấp đất đai. Thời hạn hoà giải là ba mươi ngày làm việc, kể từ ngày Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nhận được đơn. Kết quả hoà giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên tranh chấp và xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất. Trường hợp kết quả hoà giải khác với hiện trạng sử dụng đất thì Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn chuyển kết quả hoà giải đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giải quyết theo quy định về quản lý đất đai.” Nếu như hai bên có thể thỏa thuận, trao đổi thành công thì vụ việc sẽ dừng ở đây. Nếu không, vì đất này đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên có thể kiện được ra tòa. Hướng tiếp theo mà ông H cần phải làm là khởi kiện ra Tòa, yêu cầu buộc M, N phải trả lại đất, và đồng thời với yêu cầu buộc trả lại đất thì Tòa án mới xem xét để hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều 136 Luật đất đai năm 2003 về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai: “Tranh chấp đất đai đã được hoà giải tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn mà một bên hoặc các bên đương sự không nhất trí thì được giải quyết như sau: 1. Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 4 50 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Toà án nhân dân giải quyết; 2. Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này được giải quyết như sau: a) Trường hợp Chủ tịch Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết; quyết định của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là quyết định giải quyết cuối cùng; ...” Sau khi Tòa án buộc M và N và D phải trả đất cho ông H, ông H sẽ phải đi làm hồ sơ để được cấp giấy chứng nhận. Xét theo trường hợp của ông H, ông cho cụ D mượn mảnh đất để làm nhà ở cho nên những tài sản trên đất này lại không thuộc quyền sở hữu của ông H mà là của cụ D,M,N. Vì vậy mà hồ sơ và trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cần phải tuân theo Điều 14 của nghị định số 84/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009. Cụ D có thể thoả thuận với ông H về việc đăng kí quyền sở hữu ngôi nhà.Nếu có tranh chấp về quyền sở hữu ngôi nhà thì cụ D sẽ tự thoả thuận với ông H; hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết, yêu cầu ông H thanh toán phần giá trị ngôi nhà đã xây để đảm bảo quyền lợi cho cụ D trong thời gian cư trú trên đất nếu như cụ D đã phải đóng góp các chi phí khác cho nhà nước. Hai là khiếu nại hành chính, ông H có thể khiếu nại theo thủ tục khiếu nại ( Điều 7, Luật khiếu nại năm 2011 và chú ý thời hiệu khiếu nại theo Điều 9 Luật khiếu nại) hoặc làm đơn khởi kiện theo thủ tục hành chính, Điều 103 Luật tố tụng hành chính. (Thời hiệu khởi kiện theo Điều 104 Luật tố tụng hành chính). Ông H cần gửi đơn khiếu nại đến người ban hành ra nó. Quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh thì đơn khiếu nại lần đầu gửi đến chính Chủ tịch đó. Nếu ko đồng ý với khiếu nại lần đầu thì khiếu nại lần hai đến Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, tp trực thuộc trung ương. 5 KẾT LUẬN Đất đai luôn là vấn đề quan trọng liên quan đến mọi đối tượng trong xã hội. Nhằm đáp ứng nhu cầu của người dân, nhà nước ta đã có những quy định mới trong Luật đất đai và các văn bản thi hành luật đất đai trong vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn còn nhiều hạn chế và bất cập, gây ra những khó khăn nhất định cho người sử dụng đất và dẫn đến những tranh chấp về đât đai. Vì vậy, nhà nước ta cần có những sử đổi bổ sung để hoàn thiện hệ thống pháp luật và tạo thuận lợi trong việc thực hiện. Thông qua tình huống, có thể nhận thấy mấu chốt của vấn đề đât đai là phải xác định được nguồn gốc đất, các giấy tờ hợp pháp liên quan và đất không có tranh chấp. Đó cũng chính là kinh nghiệm quý báu cho các sinh viên Luật chúng ta khi bước vào cuộc sống. 6 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Luật Đất đai năm 2003 2. Bộ luật dân sự năm 2005 3. Luật khiếu nại năm 2011 4. Nghị Quyết số 02/2004/NQ-HĐTP, 10/8/2004. 5. Nghị định số 84/2009/NĐ-CP, 19/10/2009. 6. Pháp luật đất đai bình luận và giải quyết tình huống, nxb tư pháp, 2005. 7. Tư vấn giải quyết các tình huống pháp luật về đất đai, nxb Lao động xã hội, 2005. 8. Luật đất đai và một số vb hướng dẫn thi hành, nxb Đại học kinh tế quốc dân, 2007. 7