Tài liệu đấu thầu quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp vừa và nhỏ qua thực tiễn tại hà nội luận văn ths. luật 60105

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI f K H O A L U Ậ T ■ LÊ XUÂN HOA ĐẤU THẦU QUYỂN s ử DỤNG DAT TRONG KHU CÔNG NGHIỆP VừA VÀ NHỎ QUA THỰC TIỄN TẠI HÀ NỘI • • « « CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ M Ã S Ố : 601.05 LUẬN VĂN THẠC s ĩ LUẬT HỌC • • • • N G Ư Ò I H Ư Ớ N G DẪN K H O A H Ọ C: HÀ NỘI/2003 TS. PHẠM DUY NGHĨA ỖƯIX Đẩu t h ầ u QSDĐ t i r o n ợ KCNV&N q u a t h ư c tiễn tai Hà N ộ i MỤC LỤC PHẦN MỞ Đ Ầ U .....................................................................................................................................7 1. Tính cần thiết của đề tài........................................................................... 8 2. T ì n h h ìn h n g h iê n c ứ u trư ớ c đ â y và đ iể m m ới c ủ a đ ề t à i ..................................11 3. Đôi tượng nghiên cứu, phạm vinghiên cứu..............................................14 3.1 Đ ối tượng nghiên c ứ u ...............................................................................................14 3.2 Phạm vi nghiên cứ u ..................................................................... ............................ 14 4. C ơ sở lý l u ậ n v à p h ư ơ n g p h á p n g h i ê n c ứ u ............................................................ 14 4.1 Cơ sở lý luận ................................................................................................................. 14 4.2 Phương pháp nghiên c ứ u ....................................................................................... 15 5. Mục đích nghiên cứu.............................................................................. 16 6. Nội dung của iuận văn.............................................................................16 CHƯƠNG 1: HIỆN TRẠNG GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT t r o n g k h u c ô n g NGHIỆP VỪA VÀ NHỎ TẠI HÀ N Ộ I........................................................................................18 1.1. T Ổ N G QUAN VỂ QUY ĐỊNH CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI T R O N G G IA O ĐẤT, C H O THUÊ ĐẤT VÀ T ÌN H H IN H THỰC H I Ệ N ............................................................................................... ............................... 19 1.1.1. Nội d u n g c h í n h về g ia o đ ấ t, c h o t h u é đ ấ t t h e o L u ậ t đ ấ t đ a i ..............20 ỉ . 1.1.1 Căn cứ giao đất, cho thuê đất.... ................................................................ 20 1.1.1.2 Các phương thức giao đất, cho thuê đ ấ t ..................................................23 1.1.1.3 Quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, hộ gia đỉnh và cá nhân được giao đất, cho thuê đất ..................................................................................................... 2 7 1.1.1.4 Thẩm quyền, thời hạn giao đất, cho thuê đát ........................................ 29 ỉ . 1.1.5 K hung giá các loại đất .................................................................................... 32 1.1.2. Nhận xét chung................................................................................33 1.1.2.1 S ự chuyển đổi trong nhận thức vê quyền sử dụng đất trong tổ chức, cá n h â n .................................................................................................................... 33 ỉ. 1.2.2 S ự p h i tập trung hoá từ C hính phủ tới địa phư ơng trong giao đất, cho thuê đ ấ t ........................................................................................................................ 34 ỉ . ỉ . 2.3 S ự gia táng quyền của người sử dụng đ ấ t .............................................. 35 1.2. T Ổ N G QUAN VỂ QƯY ĐỊNH PHÁP LUẬT VÀ TÌN H HÌNH THỰC H IỆN V IỆC CHO T H UÊ ĐẤT ĐỐI VỚI DOANH N G HIỆ P VỪA VA NHỎ, (ĐẶC BIỆT T R O N G CÁC KHI! CÔNG N G H IỆ P VỪA VÀ N H Ỏ )............... ......................................................................................................................... 37 1.2.1. K h á i q u á t về d o a n h n g h iệ p vừa và n h ỏ ...................................................... 37 L é XUÂ,\! H O A 3 Cao h ọ c Luật K6 Dấu t h ầ u QSDD t r o r . q KCNV&N q u a thực I:iễn tai Hà N ôi 1.2.1.Ị Đ ịnh nghĩa và đặc điếm kinh tế cùa doanh nghiệp vừa và n h ò ....37 1.2.1.2 Vai trò của doanh nghiệp vừa và nhỏ trong nền kin h t ế ................ 40 1.2.1.3 Các th ể c h ế và chính sách khuyến khích đối với doanh nghiệp vừa và nhỏ.....................................................................................................42 1.2.1.4 Đ ịnh hư ớng p h á t triển chiến lược dối với doanh nghiệp vừa nhò 47 1.2.2. V à n đ ề đ ấ t đ a i đỏi với d o a n h n g h i ệ p v ừ a và n h ỏ ..................................... 49 1.2.2.1 Thực trạng vé đất đai đối vói doanh nghiệp vừa và n h ỏ ...................49 1.2.2.2 Thách thứ c chủ yếu vê' đất đai dôi với doanh nghiệp vừa và n h ỏ . 51 1.2.3. C h o th u ê đ ấ t t r o n g k h u c ô n g n g h iệ p vừ a v à n h ỏ ..................................... 59 1.2.3.ỉ K hái quát chung về k h u cồng nghiệp vừa và n h ỏ ............................... 59 1.2.3.2 Thủ tục thuê đát trong khu công nghiệp vừa và nhỏ ở H à Nội.... 61 1.2.4 N h ậ n x ét c h u n g ...................................................................................................... 62 CHƯƠNG 2: ĐẤU TH A U Q U Y ÊN SỬDỰNG đ ấ t t r o n g k h ư c ô n g n g h i ệ p v ừ a VÀ NHỎ TẠI HÀ N Ộ I.....................................................................................................................65 2.1 K H Á I Q U Á T C H U N G VỂ ĐẤU TH ẦU QUYỂN s ử DỤNG ĐẤT T R O N G KHL' CỒNG N G H IỆ P VỪA VÀ N H Ỏ .......................................................................................................................................... 66 2.1.1. Sự Cần thiết áp dụng đấu thầu quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp vừa và nhỏ......................................................................................66 2 .1 .2 . K h á i n iệ m về q u y c h ế đ ấ u th ầ u q u y ề n s ử d ụ n g đ ấ t t r o n g k h u c ô n g nghiệp vừa và nhỏ......................................................................................68 2.1.3. M ụ c tiê u c ủ a đ ấ u t h ầ u q u y ề n s ử d ụ n g đ ấ t t r o n g k h u c ô n g n g h iệ p vừa và nhỏ.................................................................................................. 69 2.1.4. V a i t r ò c ủ a đ ấ u t h ầ u q u y ề n s ử d ụ n g đ ấ t t r o n g k h u c ô n g n g h i ệ p vừ a và nhỏ......................................................................................................... 70 2.1.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến đấu thầu quyền sử dụng đất trong khu c ô n g n g h i ệ p v ừ a v à n h ỏ .................................................................................................... 72 2.1.5.1. Các yếu tô khách q u a n ................................................................................. 74 2.1.5.2. Các yếu tố chủ q u a n ........................................................................................78 2.1.5.3. Các ng u y cơ đối với đấu thầu quyên sử dụng đấ t ............................... 81 2.2. NỘI DUNG C ơ BẢN CỦA C H Ế ĐỘ ĐẤU TH Ầ U QUYỂN s ử DỤNG ĐẤT TR O N G KHU CÒ N G N G H IỆ P VỪA VÀ N H Ò ................. !........................................................................................................ 79 2.2.1 Những quy định chung về đấu thầu quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp vừa và nhỏ............................................................................. 79 2.2.ỉ . 1 Đ ôi tượng đấu th ầ u .......................................................................................... 79 2.2.1.2 Quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của bên m ời thầu, nhà th á u ....... S ỉ Lả xwAaj h o a 4 Cao h ọc L u ậ t K6 Dấu t h ầ u QSDĐ t r o n g KCNV&N q u a thực biền tai Hả N ôi 2 .2 .1 3 H ình thức lựa chọn nhà th ấ u ........................................................................ 83 2.2.1.4 Phương thức đấu thầu quyến sử dụng đất........................................... 86 2.2.1.5 K ế hoạch đấu thầu quyền sử dụng đ ất ................................................. 87 2.2.1.6 Điếu kiện thực hiện đấu thấu quyền sứ dụng đ ất .............................. 88 2.2.1.7 Thời gian chuân bị hồ sơ dự thấu và thời hạn cỏ hiệu lực cùa hố so dự thầu....................................... ..................................... !.... .............. 89 2.2.1.8 Mở thầu, xét thầu, trinh duyệt và công bố kết quả dấu th ấ u ......... 89 2.2.1.9 Thương thảo giao kết hợp đ ổ n g ....................................................................91 2.2.1.10 Xử lý tình huống trong đấu thầu quyền sử dụng đất .................... 93 2.2.2. C á c q u y đ ịn h k h ác về đ ấ u th ầ u q u yền s ử d ụ n g đ ấ t tro n g k h u công nghiệp vừa và nhỏ..................................................................................... 95 2.2.2.1 Đồng tiền, thuế và ngôn ngữtrotiíỊ đấu thầu ......................................95 2.2. 2.2 Giá sàn trong đấu th ầ u ..................................................................................... 96 2.2.2.3 Bảo lãnh d ự th ầ u .............................................................................................. 96 2.2.2.4 Bảo lãnh thực hiện hợp đ ồ n g ........................................................................ 9 7 2.22.5 Bảo mật hồ sơ, tài liệu thông tin ............................................................ 98 2.2.2.6 C hi p h í và lệ p h í đấu th ầ u ............................................................................. 99 2 2 .2 .7 Thông tin về đấu thầu ....................................................................................... 99 2.2.3 T r ì n h tự , tổ c h ứ c đ ấ u th ầ u q u y ề n s ử d ụ n g đ ấ t t r o n g k h u c ô n g n g h iệ p vừa và nhỏ................................................................................................100 2 .2 3 .2 H ồ sơ m ời th ầ u .................................................................................................. 102 2.2.3.3 Thư hoặc thông báo mới thầu ...............................................................103 2.2.3.4 Hổ sơ dự thầu ........................................................................................... 103 2 2 .3 .5 Các chỉ tiêu xét th ầ u ....................................................................................... ỉ 05 2.2.3.6 Đ ánh giá hồ sơ d ự th ầ u ................................................................................. 106 2.2.3.7 Kết quả mở thầu và đánh giá các đơn thầu ....................................... 107 CHƯƠNG 3: PHUƠNG HUỐNG XÂY DỤNG QUY CH Ế ĐẤU T H Ầ ư QUYỀN s ử DỰNG ĐẤT TRONG KHU CÔNG NGHIỆP VỪA VÀ N H Ò ............................................. 108 3.1. S ự CẤN T H IẾ T VÀ C ơ s ỏ XÂY DỰNG QUY C H Ể ĐẤU THẦU QU Y ỂN SỪ DỤNG ĐẤT T R O N G KHU C Ô N G N G H IỆ P VỪA VÀ N H Ỏ ............................................................................................ 109 3.2. MỤC T IÊU CỦA V IỆ C XẢY DỰNG QUY C H Ế ĐẤU THẦU Q U YỂN s ử DỤNG ĐẤT T R O N G KHU CÔNG N G H IỆ P VỪA VA NHO........................................................................................... 109 3.3 . M Ộ T SỐ ĐỂ XUẤT PHƯƠNG HƯỚNG XÂY DỤNG QUY CHẾ ĐÂ'lJ TH ẦU QUYỂN sử DỰNG ĐẤT T R O N G KHU CÔiNG NGHIỆP VỪA VÀ N H Ỏ ................................................................... 110 3.3.1. Về đối tượng đấu thầu................................................................... 110 L é /X uỳvv H O A 5 Cao học L u ậ t K6 D ấu t h ầ u QSDĐ t r o n g KCNV&N q u a thực tiễn tai Hà N ôi 3.3.2. Về nhà thầu..................................................................................... 112 3.3.3 Về giá sàn trong đàu thầu........................................................... 118 3.3.4. Về các quyền phát sinh sau khi trúng thầu.................................. 119 3.3.5. Về th u ê c h u y ê n q u y é n sử d ụ n g đ ấ t k h i t r ú n g t h ầ u ............................... 116 PHẦN KẾT L U Ậ N .......................................................................................................................... 118 TÀI LIỆU THAM K H Ả O .............................................................................................................. 121 PHỤ LỤ C ............................................................................................................................................. 128 L ê XlAÂ/N! H O A 6 Cao học L u ậ t K6 Đẩu thầu QSDD trong KCNV&N qua thực tiễn tại Há Nội C Á C T ừ , C Ụ M T Ừ Đ Ư Ợ C V IẾ T T Ắ T T R O N G L U Ậ N V Ă N Chương trình phát triển Liên hiệp UNDP quốc Doanh nghiệp vừa và nhỏ DNV&N Doanh nghiệp nhà nước DNNN Hiệp hội các nước Đông Nam Á ASEAN Khu công nghiệp KCN Khu công nghiệp tập trung KCNTT Khu công nghiệp, khu chế xuất, KCN, KCX, KCNC khu công nghệ cao Khu công nghiệp vừa và nhỏ KCNV&N Khu vực mậu dịch tự do ASEAN APTA Luật đất đai năm 1993 Luật đất đai 1993 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều Luật đất đai 1998 của Luật đất đai năm 1998 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều Luật đất đai 2001 của Luật đất đai năm 2001 Lê Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi 2004 Dự thảo 2004 Xí nghiệp công nghiệp XNCN Quyền sử dụng đất QSDĐ Ưỷ ban nhân dân UBND Tổ chức thương mại thế giới WTO X U Â N MOA 7 Cao h ọ c L u ật Đấu t h ầ u QSDĐ t r o n g KCNV&N q u a thực tiễn tại Hả N ô i PHẦN MỞ ĐẨU 1. Tính cần thiết của đề tài Theo “Đánh giá sơ bộ tiềm năng xuất khẩu của Việt Nam” của Bộ Thương mại, với tốc độ phát triển kinh tế bình quân năm (GDP) giai đoạn 1990-1999 là 8%, nền kinh tế Việt Nam tăng trưởng cao gấp 3 lần mức trung bình trên thế giới (chỉ sau Trung Quốc). Việt Nam cũng là một trong những quốc gia thành công trong việc giảm nghèo. Từ giữa những năm 1980 đến cuối những năm 1990, tỷ lệ người nghèo giảm dần từ 70% xuống còn một phần ba. Khu vực doanh nghiệp vừa và nhỏ (DNV&N) có vai trò quan trọng trong tăng trưởng kinh tế, chiếm 96% trong số các doanh nghiệp và 49% việc làm phi nông nghiệp'. Tuy đóng góp một phần lớn vào công cuộc cải cách kinh tế nhưng các DNV&N hiếm khi được nhận những chính sách hỗ trợ tương ứng của Nhà nước, đặc biệt trong vấn đề đất đai. Hầu hết các DNV&N có trụ sở tại các khu vực đông dân cư, sát nhà dân. Các nhà máy thường kiêm luôn vai trò vừa là nhà ở vừa là nhà máy, do các doanh nghiệp tự thuê của người dân, thuê lại của các doanh nghiệp nhà nước (DNNN) có đất nhưng chưa sử dụng hoặc khai thác quỹ đất của gia đình, bạn bè. Điều này gây nên các vấn đề vẻ môi trường cũng như làm giảm hiệu quả của các liên kết công nghiệp và liên kết doanh nghiệp. Nhận thức được vấn đề, Nghị quyết Đại hội VIII đã khẳng định việc xây dựng và phát triển các khu công nghiệp vừa và nhỏ (KCNV&N) là một trong những mục tiêu của chương trình phát triển công nghiệp. “Hình thành các khu công nghiệp tập trung (KCNTT), tạo địa bàn thuận lợi cho việc xây dựng cơ sở công nghiệp mới. Phát triển mạnh công nghiệp nông thôn và ven đô thị ở các thành phố, thị xã nhất là thành phố Hà Nội. Nâng cấp, cải tạo các khu công nghiệp (KCN) hiện có, đưa các cơ sở không có khả năng xứ iý ô nhiễm ra ngoài thành phố”. Trong những năm qua, Thành uỷ, Hội đồng Nhân L é XIAÀA' fl O A 8 Cao họ c L u ậ t K6 dàn, Uỷ ban nhân dân (UBND) thành phố Hà Nội luôn chú trọng việc phát triển công nghiệp địa phương và một trong những biện pháp cơ ban là tạo quỹ đất đê' di chuyển các CƯ sở sán xuất công nghiệp trong trung tâm thành phố ra vùng ngoại thành. Tuy nhiên xây dựng mới các KCNV&N nhưng không thay đổi cơ chế giao đất, cho thuê đất “xin - cho” phổ biến hàng chục nám nay thì cũng chi như “bình mới rượu cũ”. Bởi vì nguyên nhân của hiện trạng này chủ yếu xuất phát từ cơ chế pháp luật về giao đất và cho thuê đất đối với DNV&N quá thụ động và đã bộc lộ nhiểu khiếm khuyết. Pháp luật về đất đai quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, lực lượng vũ trang nhân dán, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhàn sứ dụng ổn định lâu dài. Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất”2. Cơ chế giao đất, cho thuê đất truyền thống là cơ chế xin - cho. Chi đơn thuần doanh nghiệp có nhu cđu làm đơn xin, Nhà nước sẽ xem xét nếu thấy hợp lý thì chấp thuận. Quyết định giao đất, cho thuê đất dựa trên ý chi chủ quan của người có thẩm quyền. Do thiếu tiêu chí thẩm định, thiếu quy trình minh bạch, công khai nên tạo ra tình trạng doanh nghiệp quan hệ tốt với người có thẩm quyền thì doanh nghiệp có nhiều khả năng được giao đất, thuê đất. Tinh trạng này đã góp phần tạo ra nạn quan liêu, tham nhũng trong một số công chức và gây mất công bằng cho doanh nghiệp, triệt tiêu tính cạnh tranh lành mạnh trong nền kinh tế. Mặt khác các doanh nghiệp được giao đất, cho thuê đất đôi khi không kinh doanh hiệu quả. Tiền giao đất, cho thuê đất dựa trên khung giá do Nhà nước quy định; thông thường giá trên thị trường luôn cao hơn từ 5 đến 10 lần đã giám hiệu quả sử dụng và khai thác đất, gây thiệt hại cho ngân sách Nhà nước. Vì thế Nhà nước cần nghiên cứu một cơ chế giao đất, cho thuê đất mới. Cơ chế này vừa đảm bảo sự uyển chuvển, linh hoạt để khuyến khích sự sáng Lá XU ÂN flOjA 9 Cao h ọ c L u ậ t K6 Đấu t h ầ u QSDĐ t r o n g KCMV&N q u a thực tiễn tai Hà N ô i tạo, các tiềm năng trong tư nhàn để khai thác tối đa lợi nhuận từ đất đai mang lại vừa đảm bảo đất đến đúng tay người sử dụng. Hơn thế nữa, cơ chế mới còn khuyến khích cạnh tranh và tạo điều kiện cho thị trường bất động sản hoạt động. Với phương châm đưa Nghị quyết Đại hội Đảng vào cuộc sống có sự sáng tạo phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của địa phương, Thành uỷ, Hội đổng Nhân dân, ƯBND thành phố Hà Nội đã nghiên cứu và áp dụng thử cơ chế giao đất, cho thuê đất mới, thay thế cơ chế xin - cho. Đó là đấu thầu, đấu giá quyền sử đụng đất (QSDĐ). Đấu giá QSDĐ lần đầu tiên được thực hiện tại Hà Nội vào ngày ỉ 0/5/2002 tại xã Tiên Dương, huyện Đông Anh. Lô đất được đem ra đấu giá là đất ở, có quy mô rộng 1,2 ha, đã xây dựng hạ tầng kỹ thuật (HTKT) với giá khởi điểm 2,5 triệu/m2. Giá khởi điểm này bao gồm tiền sử dụng đất (theo khung giá Nhà nước), chi phí giải phóng mặt bằng và chi phí làm hạ tầng. Hàng trăm tổ chức, đon vị tham gia đấu giá và kết quả giá trúng đấu giá dao động từ 6 triệu đến 13 triệu/m2, tuỳ thuộc vào vị trí từng khu đất. Các chuyên gia thị trường cũng khẳng định giá trúng đấu giá phù hợp với giá trị thực tế trên thị trường tại thời điểm đấu thầu. Đấu thầu, đấu giá QSDĐ có ưu điểm tạo ra tính công khai, cạnh tranh trong thị trường đất đai. Qua đấu thầu, đấu giá. Nhà nước có thể chọn nhà đầu tư thực sự có năng lực để gửi gắm đất đai, tương tự như “chọn mặt gửi vàng”. Qua đấu thầu, đấu giá, giá trị đất đai lần đầu tiên được thừa nhận đúng với giá trị thực của nó khi lưu hành trên thị trường. Tuy nhiên việc thực hiện đấu thầu, đấu giá QSDĐ tại Hà Nội mới chỉ là một cơ chế giao đất, cho thuê đất đang được đề xuất làm thử trong các khu đất có chức năng là đất ở. Đấu thầu QSDĐ trong các KCNV&N còn phức tạp hơn nhiều bởi tính sinh lợi trong sản xuất, kinh doanh. Hiện nay các văn bản pháp luật về đấu thầu QSDĐ gần như chưa có. Việc thực hiện mới chỉ dừng lại ở mức độ từng địa phương và vừa iàm vừa rút L ẻ XMÂA' +-ICVN 10 Cao h ọ c Luật K6 Dấu t h ầ u QSDĐ t r o n g KCMV&M q u a thưc tiễn tại Hà N ộ i kinh nghiệm, bởi vậy đã gây ra nhiều khó khăn, lúng túng trong khi thực hiện. Vì thế việc nghiên cứu vấn để này là một việc làm cần thiết và cấp bách Xuất phát từ nhu cầu của thực tiễn, Luận văn nghiên cứu về một cơ chế mới trong giao đất, cho thuê đất ở Hà Nội. 2. Tinh hình nghiên cứu trước đây và điểm mới của đề tài Đấu thầu QSDĐ trong KCNV&N tại Hà Nội liên quan đến nhiều lĩnh vực như giao đất và cho thuê đất, KCN, DNV&N, quy chế đấu thầu... Đây là những vấn đề thực tiễn, ảnh hưởng trực tiếp đến sản xuất và kinh doanh. Vì thế đây là những vấn đề đã và đang thu hút nhiều nhà nghiên cứu. Đã có một số công trình nghiên cứu khoa học tiêu biểu về cơ chế giao đất, cho thuê đất đặc biệt là sau những lần Luật đất đai được liên tục sửa đổi vào những năm 1998 và 2001 như “Luật đất đai năm 1993 qua hai lần sửa đổi bổ sung” của Tiến sĩ Luật học Phạm Hữu Nghị (Tạp chí Nhà nước và pháp luật số 10 năm 2001); “Về Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai” của Nguyễn Cảnh Quý (Tạp chí Nhà nước và Pháp luật số 3 năm 1999) hay “Vai trò của pháp luật đất đai trong việc kiềm chế những cơn sốt đất” của Tiến sĩ Luật học Phạm Duy Nghĩa (Tạp chí Nhà nước và Pháp luật số 5 năm 2002) và gần đây nhất là “Về các quy định bán đấu giá quyền sử dụng đất ở Hà Nội” của Thạc sĩ Luật học Đặng Thị Bích Liễu (Tạp chí Nhà nước và Pháp luật số 3 năm 2003). Tương tự như vậy, đã có những nghiên cứu khoa học trong lĩnh vực đấu thầu trước và sau khi Quy chế đấu thầu được ban hành năm 1999. Một số các công trình tiêu biểu như “Đấu thầu quốc tế”, luận án tiến sĩ ngành kinh tế quốc tế của nghiên cứu sinh Nguyễn Đăng Luận; “Đấu thầu trong xây dựng giao thông đường bộ ở Việt nam - thực trạng và phương hướng”, luận án tiến sĩ ngành kinh tế xây dựng của nghiên cứu sinh Trần Thị At. Cũng đã có hàng loạt những cuộc hội thảo phân tích, đánh giá về KCN như “Tổng quan vẻ hoạt động của các KCN, KCX” của Tiến sĩ Vũ Huy L ẻ XUAA) f \0 A II Cao h ọ c Luật K6 Đấu t h ầ u QSDĐ t r o n g KCNV&N q u a thực tiễn tại Hà N ộ i Hoàng; “Các KCN, KCX trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập” của Tiến sĩ Đinh Sơn Hùng (Kỷ yếu Khu công nghiệp - Khu chế xuất Việt Nam năm 2002). Về DNV&N cũng có nhiều chương trình nghiên cứu như “Nghiên cứu ngành về Khu vực DNV&N cúa Nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam” do Viện nghiên cứu Normura thực hiện dưới sự tài trợ của Ngân hàng Phát triển Châu Á; “Tạo việc làm tốt bằng các chính sách phát triển DNV&N” của Tiến sĩ Phạm Thị Thu Hằng. Trên cơ sở các nghiên cứu này, Chính phủ đã ban hành Nghị định 90/2001/NĐ-CP ngày 23/11/2001 về hỗ trợ DNV&N. Tuy nhiên đây là những nghiên cứu chuyên ngành cụ thể và độc lập. Các nghiên cứu đều dừng lại ở mức đánh giá thực trạng, đồng thời rút ra những kết luận chuyên ngành của mình. Những kết luận có thể phân loại thành các nhóm có nội dung như sau: Các công trình nghiên cứu về giao đất, cho thuê đất khẳng định Luật đất đai là một trong những đạo luật quan trọng, luôn luôn được Đảng quan tâm. Trong từng giai đoạn cách mạng, Đảng và Nhà nước ta đã đề ra những chính sách phù hợp để góp phần thực hiện thắng lợi nhiệm vụ xây dựng và bảo vệ tổ quốc. Tuy nhiên bên cạnh những thành tựu đã đạt được, trong giai đoạn hiện nay, chính sách đắt đai đang đứng trước những thách thức lớn. Sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đòi hỏi chính sách pháp luật đất đai phải được tiếp tục đổi mới để kích thích sản xuất, vừa tăng hiệu quả sử dụng đất vừa đảm bảo được đúng giá trị của đất đai trên thị trường. Các công trình nghiên cứu về đấu thầu chủ yếu đề cập đến đấu thầu tuyển chọn tư vấn, đấu thầu mua sắm hàng hoá, đấu thầu xây lắp và đấu thầu chọn đối tác thực hiện dự án. Các công trình nghiên cứu về DNV&N khẳng định trong những năm qua, cùng với các loại hình doanh nghiệp khác, DNV&N đã có những đóng góp lớn vào sự phát triển kinh tế, tạo thèm nhiều việc làm, của cải L ẻ XU ÂN flO ;A 12 Cao học L u ật K6 Đấu t h ầ u QSDĐ t r o n g KCNV&N q u a thực tiễn tại Hà N ộ i cho xã hội, góp phần quan trọng vào việc giữ vững ổn định chính trị - xã hội. Mặc dù có nhiều thành tựu nhưng DNV&N vẫn đang gặp phải những thách thức và trở ngại to lớn, đặc biệt là về tài chính, mặt bẳng sản xuất và tiếp cận với thông tin từ thị trường thế giới. Để DNV&N phát huy mọi tiềm năng của mình, Nhà nước cần có những chính sách hổ trợ, đặc biệt là ưu tiên cho các DNV&N được giao đất hoặc thuê đất lâu dài. Các công trình nghiên cứu về KCN cho thấy các KCN được thành lập đã tạo điêu kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp về cơ sở hạ tầng và cơ chế quản lý, giải quyết các thủ tục hành chính một cách hiệu quả và nhanh chóng, tiết kiệm được thời gian và chi phí, là một chủ trương đúng đắn của Đảng và Nhà nước ta. Hệ thống KCN được thành lập đã góp phần quan trọng trong việc thu hút đầu tư nước ngoài và trong nước, tạo năng lực sản xuất mới, nâng cao trình độ công nghệ, gia tăng xuất khẩu, tạo việc ỉàm, bảo vệ môi trường, ỉà yếu tố quan trọng của phát triển bền vững. Có thể nói những công trình nghiên cứu mới chỉ đề cập đến hiện trạng và đề xuất một vài phương hướng giải quyết. Tuy nhiên việc đề cập đến một cơ chế mới trong giao đất, cho thuê đất là đấu thầu QSDĐ, đặc biệt là trong các KCN dành cho các DNV&N, các doanh nghiệp chiếm đến 96% trong số các doanh nghiệp của Việt Nam và giải quyết 49% việc làm phi nông nghiệp1 thì chưa được nghiên cứu cụ thể, đầy đủ. Điểm mới của đề tài “Đấu thầu QSDĐ trong KCNV&N qua thực tiễn tại Hà N ỏ r tập chủ yếu vào các vấn đề sau: Nghiên cứu quy mô, tính chất, thực trạng mặt bằng sản xuất của các DNV&N tại Hà Nội, tính cấp thiết của việc quy hoạch xây dựng các KCN dành riêng cho các DNV&N. Từ thực trạng cho thuê đất, giao đất hiện nay trong các KCNV&N tại Hà Nội, đưa ra kết luận phương thức đấu thầu QSDĐ là cách làm hữu hiệu và phù hợp. L è XWÂA! f IO A 13 Cao h ọ c L u ậ t K6 Đấu t h ầ u QSDĐ t r o n g KCNV&M q u a thưc tiễn tai Hà N ô i Đề xuất các quy định cụ thể về đấu thầu QSDĐ trong các KCNV&N. 3. Đối tượng nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu 3.1 Đối tượng nghiên cứu Luận văn tập tning nghiên cứu vào các nhóm sau đây: - Các chủ trương, chính sách, các quy định của pháp luật về QSDĐ. - Hệ thống các quy định của pháp luật liên quan đến cơ chế giao đất, cho thuê đất hiện nay. - Hệ thống các chính sách, quy định của pháp luật về DNV&N - Hệ thống các quy định của pháp luật về đấu thầu. - Hệ thống các quy định của pháp luật về KCN. 3.2 Phạm vi nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu của luận văn tập trung vào tư tưởng pháp lý, cơ sở lý luận của đấu thầu QSDĐ tại Hà Nội. Luận văn cũng chú trọng nghiên cứu đến vị trí, vai trò của các DNV&N trong nền kinh tế; thực tiễn thuê đất tại các KCNV&N tại Hà Nội; các biện pháp hỗ trợ của Nhà nước đối với DNV&N, đặc biệt là trong vấn đề mặt bằng sản xuất. 4. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu 4.1 Cơ sở lý luận Cơ sở lý luận của luận văn gồm những luận điểm cơ bản của chủ nghĩa Mác - Lênin về vấn đề ruộng đất; tư tưởng Hồ Chí Minh về vấn đề đất đai và phát triển kinh tế; quan điểm, chính sách của Đảng về các vấn đề đất đai, định hướng phát triển KCN, các biện pháp hỗ trợ khu vực DNV&N. Những tài liệu chủ yếu của luận văn gồm các văn kiện của Đảng, các quy định của pháp luật liên quan đến đấu thầu, đất đai, DNV&N, KCN. Lề. X IAÁN h \O A 14 Cao h ọ c L u ậ t K6 Đấu t h ầ u QSDĐ t r o n g KCNV&N q u a thưc tiễn t a .i Hà N ô i Luận văn đã tham khảo những kết luận khoa học từ những lần dự thảo Luật đất đai, Nghị định về Quv chế đấu thầu, Nghị định về Quv chế KCN, Nghị định về trợ giúp phát triển DNV&N. Những bài nói chuyện, các phóng sự điều tra, các số liệu có liên quan đến vấn đề đất đai, DNV&N, đấu thầu, KCN dược còng bố trên các phương tiện thông tin đại chúng cũng là nguồn để luận văn tham khảo. Luận văn kế thừa những tri thức, phương pháp nghiên cứu của các nhà khoa học thuộc các ngành khoa học xã hội khác nhau. Các công trình nghiên cứu, những tri thức và phương pháp nghiên cứu có ý nghĩa đối với sự thành công của luận văn. Kết quả thu được từ những nghiên cứu thực tế ở Hà Nội liên quan đến vấn đề đất đai, DNV&N với mặt bằng sản xuất, thủ tục giao đất, cho thuê đất trong KCNV&N cũng là những tri thức rất quan trọng cấu thành luận văn. 4.2 Phương pháp nghiên cứu Phương pháp tiếp cận: + Tiếp cận hệ thống: Xem xét phương thức đấu thầu QSDĐ được quy định như thế nào trong hệ thống pháp luật Việt Nam. + Tiếp cận liên ngành: Xem xét đấu thầu QSDĐ dưới các góc độ pháp luật, kinh tế. + Tiếp cận phân tích và tổng hợp: Từ hiện trạng sử dụng đất của các DNV&N hiện nay, hiện trạng giao đất, cho thuê đất trong KCNV&N; phủn tích, đánh giá những thành tựu và bất cập, từ đó đề xuất cách làm mới, đấu thầu QSDĐ- phương thức giao đất, cho thuê đất có hiệu quá. Phương pháp thu thập thông tin: Chọn lọc văn bản, tài liệu, các quy định cúa pháp luật, thực tiễn thực hiện đấu thầu ở Hà Nội, từ đó xây dựng luận văn. LéxuÀN 15 Cao h ọ c L u ậ t K6 Đẩu thầu QSDĐ t r o n g KCMV&N q u a t h ự c tiễn tai Hà N ô i Phươnẹ pháp so sánh, phân tích: Trên CO' sờ các tài liệu, các quv định của pháp luật, tiến hành phân tích, so sánh nhằm tìm ra những ưu điểm và những điểm tồn tại, từ đó luận văn đề xuất phương hướng khắc phục. 5. iMục đích nghiên cứu Mục đích của luận văn là nghiên cứu một cách có hệ thống các chính sách của Đảng, các quy định pháp luật của Nhà nước về giao đất, cho thuê đất, KCN, quy chế đấu thầu, DNV&N. Từ hiện trạng việc thực thi các chính sách, quy định nói trên trong cuộc sống, luận văn rút ra kết luận việc tất yếu phải xây dựng các KCN dành riêng cho các DNV&N và áp dụng quy chế đấu thầu QSDĐ trong các KCN này. Luận văn đề xuất các quy định về đấu thầu QSDĐ, về chủ thể tham gia đấu thầu, về nhà thầu, thủ tục đấu thầu, bảo lãnh dự thầu, thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ sau khi trúng thầu, các căn cứ để tính thuế, quyền, nghĩa vụ của các bên khi tham gia đấu thầu và các vấn đề khác có liên quan. Bên cạnh đấy, luận văn cũng kiến nghị cách thức, phương pháp tổ chức đấu thầu QSDĐ nhằm đảm tính công khai, cạnh tranh trong đấu thầu, đồng thời đảm bảo được việc khai thác hợp lý, có hiệu quả quỹ đất đấu thầu, tạo mặt bằng sản xuất cho doanh nghiệp và đem lại nguồn thu cho ngãn sách quốc gia, ngân sách địa phương. 6. Nội dung của luận văn Luận văn bao gồm 3 chương, phần mở đầu và kết iuận. Nội dung khái quát từng phần như sau: Phần mở đầu Chương 1: Hiện trạng giao đất, cho thuè đất trong khu công nghiệp vừa và nhỏ tại Hà Nội Chương 2: Đấu thầu quvền sử dụng đất trong khu công nghiệp vừa và nhỏ L è /XUÂ/V f i c v \ 16 Cao học L uật K6 Đ ấu thầu QSDĐ t r o n g KCNV&N q u a thưc t i ễ n tại Hà N ộ i Chương 3: Phương hướng xây dựng quy chế đấu thầu quyền sử dụng trong khu công nghiệp vừa và nhỏ Phần kết luận L Ể XLAÀN H O A 17 Ị— -:- V -ư /Z ỉă Cao-học L Dấu t h á u QSDS t r o n g KCNV&N q u a thưc tiễn cai Hà N ô i CHƯƠNG 1: HIỆN TRẠNG GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TR O N G KHƯ CÔNG N G H IỆP VỪA VÀ NHỎ TẠI HÀ NỘI L è XU ÂN HOA 18 C a o h ọ c L u ậ t K6 Đ ấu t h ầ u QSDĐ t r o n g KGNV&N q u a thực ".iền tai Hả N ô i 1.1. T Ổ N G Q U A N V Ể Q U Y Đ ỊN H CỦA LU Ậ T Đ Ấ T ĐAI T R O N G G IA O ĐẤT, C H O T H U Ê Đ Ấ T VÀ T ÌN H H ÌN H T H ự C H IỆN “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đáu của môi trường sống, là địa bàn phàn bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức. xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay”4 Trong sự phát triển của đất nước, đất đai đóng vai trò hết sức to lớn về chính trị, kinh tế, xã hội. Đất đai là một phần lãnh thổ quốc gia, vấn đề sống còn của một quốc gia là phải bảo vệ nền độc lập và toàn vẹn lãnh thổ của mình. Về quan hệ sản xuất, mỗi chế độ xã hội có những quan hộ đất đai khác nhau nhằm phục vụ lợi ích của giai cấp cầm quyền và bảo vệ sự tổn tại của chế độ xã hội ấy. Về lực lượng sản xuất, lao động và đất đai, tài nguyên là nguồn gốc sinh ra của cải vật chất cho xã hội. Luật đất đai được Quốc hội thông qua ngày 14/7/1993 và có hiệu lực ngày 15/10/1993 là một trong những đạo luật quan trọng và nhận được sự quan tủm sâu sắc của mọi thành phần kinh tế, mọi tầng lớp nhân dân. Luật đất đai 1993 quy định Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển QSDĐ, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Tuy đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhung người sử dụng đất được thực hiện các quyển chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá trị QSDĐ để thuận tiện cho việc sản xuất kinh doanh. Việc thừa nhận đất có giá và quy định giá các loại đất là một trong những điểm tiến bộ trong Luật đất đai 1993. Những năm trước đây, việc chuyển dịch QSDĐ liên tục diễn trong bối cảnh không có vãn bản có hiệu lực pháp luật thuộc hàng các đạo luật điều chinh. Cho đến nay, sau 10 năm áp dụng, Luật đất đai năm 1993 đã qua hai lần sửa đổi, bổ sunơ. Lần thứ nhất vào năm 1998, lần thứ hai vào năm 2001 và đang tiếp tục được xem xét, sửa đổi dự kiến vào nãm 2004. L ề X (V \M 4-10a 19 Cao học L u ậ t K6 Dấu t h ầ u QSDĐ t r o n g KCNV&N q u a thực tiễn tai Hả N ộ i Hội nghị Trung ương 6 khoá VIII (lần 1) tháng 10/1998 nhận định: Luật đất đai năm 1993 sau 5 năm thực hiện, bên cạnh những mặt tích cực đã bộc lộ một số điểm chưa thật phù hợp, chưa đủ cụ thể để xử lý những vấn để mới phát sinh, nhất là trong việc chuyển nhượng QSDĐ, làm cho quan hệ đất đai trong xã hội phức tạp, không chí về mặt kinh tế mà còn có ảnh hướng đến ổn định xã hội. Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998 (Luật đất đai 1998) đã quy định rõ các hình thức và các đối tượng sử dụng đất; mở rộng quyền cho người sử dụng đất tương ứng với phương thức giao đất và cách thức trả tiền thuê đất (Chương IV Quyển và nghĩa vụ cúa người sử dụng đất)... Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 2001 (Luật đất đai 2001) tập trung sửa đổi, một số điều trong chương II Quản lý Nhà nước đối với đất đai. Trọng tâm của việc sửa đổi lần thứ hai ià phân cấp thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho chính quyền địa phương; quy định cụ thể về việc xác định giá đất và bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất và cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư lâu dài có nhu cầu vể nhà ở trong thời gian đầu tư ở Việt Nam được mua nhà ở gắn liền với QSDĐ ở. 1.1.1. Nội dung chính về giao đất, cho thuê đất theo Luật đất đai 1.1.ỉ.l Căn cứ giao đất, cho thuê đất Luật đất đai 1993 tuy quy định tại điều 19 các căn cứ để giao đất song không quy định cãn cứ cho thuê đất. Do đó đã tạo ra “lỗ hổng” trong pháp luật đất đai. Các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai lúng túng, không biết cãn cứ vào đâu để cho thuê đất, đã gây ra nhữna ách tắc cho quá trình đầu tư trong nước và nước ngoài khi thực hiện các dự án có nhu cầu thuê đất. Vì vậy điều 19 Luật đất đai ỉ 993 đã được Luật đất đai 1998 sửa đổi, bổ sung căn cứ cho thuê đất cũng giống như căn cứ để giao đất. Lẻ X IA ÀN MƠA 20 Cao h ọ c L u ậ t K6 Dấu t h ầ u QSDĐ t r o n g KCNV&M q u a thưc tiễn tai Hả N ội Những căn cứ này, đến Luật đất đai 2001 một lần nữa được sứa dổi, nhằm quy định rõ ràng hơn và phù hợp với thực tế. “Các căn cứ để giao đất, cho thuê đất: - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyển xét duyệt; - Yêu cầu sử dụng đất ghi trong dự án đầu tư vàtrong thiết kế đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặcchấp thuận bằng văn bán về địa điểm, diện tích đất hoặc đơn xin giao đất, thuê đất”5 Luật đất đai quv định hai căn cứ nhưng ngay từ những căn cứ này, bước thú tục đầu tiên để xem xét việc giao đất, cho thuê đất hiện cũng đang tồn tại nhiều khó khăn cần phải tháo gỡ. Theo điều tra, tổng hợp tài liệu cúa Ban Kinh tế - Ban chấp hành Trung ương Đảng- “Tình hình thực hiện chính sách pháp luật đất đai” đánh giá vể công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đến tháng 8 năm 2002 thì công tác lập quy hoạch sử dụng đất đã thực hiện ở địa phương vớicả 3 cấp hành chính: Cấp tỉnh, cấp huyện,cấp xã6. Cụ thể: Chính phủ đã xét duyệt kế hoạch sử dụng đất đai hàng năm của 61/61 tính, thành phố trực thuộc trung ương trong cả nước. Quy hoạch sử dụng đất đai giai đoạn 31/7/2002) có 58/61 tỉnh, thành được 2000 -2010 củacấp tỉnh (đến phê duyệt. Một số tỉnh còn lại đang ở trong giai đoạn thẩm định. Quy hoạch sử dụng đất đai cấp huyện và cấp xã hầu hết đang triển khai, đến 31/12/2001 có hơn 50% số huyện, xã được phê duyệt quy hoạch sứ dụng đất. Kế hoạch sử dụng đất đai cấp tỉnh giai đoạn 2001 - 2005 đã được triển khai ờ 61/61 tỉnh, thành phố. Trong đó có 12 tinh, thành phố đã thẩm định xong đang trình Chính phủ xét duyệt. 03 tính, thành đang tố chức Lẻ XUÀA' flO A 21 Cao học Luật KG