Tài liệu đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng tại 02 dự án xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật trên địa bàn tỉnh lào cai

MỤC LỤC Lời cam đoan...................................................................................................... ii Lời cảm ơn ........................................................................................................ iii Mục lục .............................................................................................................. iv Danh mục bảng .................................................................................................vii Danh mục hình ................................................................................................ viii Danh mục viết tắt ............................................................................................... ix MỞ ĐẦU ............................................................................................................ 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................... 1 2. Mục đích của đề tài......................................................................................... 2 3. Yêu cầu của đề tài............................................................................................ 3 Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU................................................................... 4 1.1 Cơ sở lý luận về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất. ....................... 4 1.1.1 Khái niệm về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. ............... 4 1.1.2 Mối quan hệ giữa bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. ........................... 5 1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. .................................................................................... 6 1.2.1 Một số yếu tố cơ bản trong quản lý Nhà nước về đất đai..................... 6 1.2.2 Yếu tố giá đất và định giá đất. ............................................................ 8 1.2.3 Thị trường bất động sản .................................................................... 10 1.3 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của các tổ chức tài trợ, một số nước trên thế giới và kinh nghiệm cho Việt Nam .................................... 11 1.3.1 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Ngân hàng thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB). ......................... 11 1.3.2 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của một số nước trên thế giới: ..................................................................................... 12 1.4 Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại Việt Nam............. 15 1.4.1 Cơ sở pháp lý về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư qua các thời kỳ. .......15 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iv 1.4.2 Cơ sở pháp lý về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư hiện hành. .......... 21 1.4.3 Tình hình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam. .............................................. 23 1.5 Tình hình chung về thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại tỉnh Lào Cai. ................................................... 29 Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ........................... 32 2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu. ............................................................... 32 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu ....................................................................... 32 2.1.2 Phạm vi ............................................................................................ 32 2.2 Nội dung nghiên cứu ................................................................................... 32 2.2.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của tỉnh Lào Cai ảnh hưởng đến công tác thu hồi bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ........... 32 2.2.2 Đánh giá chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của 02 dự án trên địa bàn tỉnh Lào Cai ............................................................. 32 2.2.3 Nghiên cứu ảnh hưởng của chính sách GPMB đến người dân có đất bị thu hồi .................................................................................... 32 2.2.4 Đề xuất một số giải pháp nhằm thúc đẩy nhanh quá trình thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng tại các dự án trong tương lai ở tỉnh Lào Cai. ......................................................... 32 2.3 Phương pháp nghiên cứu. ........................................................................... 32 2.3.1 Phương pháp thu thập thông tin, số liệu, tài liệu. .............................. 32 2.3.2 Phương pháp thống kê và xử lý số liệu điều tra bằng phần mềm Excel ..... 33 Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ........................................................... 34 3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tỉnh Lào Cai .......................... 34 3.1.1 Điều kiện tự nhiên. ........................................................................... 34 3.1.2 Các nguồn tài nguyên ....................................................................... 38 3.2 Thực trạng phát triển kinh tế, xã hội ............................................................ 42 3.2.1 Dân số, lao động, việc làm và thu nhập ............................................ 42 3.2.2 Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng................................................... 43 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page v 3.3 Tình hình quản lý sử dụng đất đai ................................................................ 45 3.4 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và tình hình quản lý sử dụng đất. ............................................................................................. 51 3.4.1 Những yếu tố thuận lợi và kết quả đạt được ...................................... 51 3.4.2 Những khó khăn, hạn chế ................................................................. 54 3.5 Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở 02 dự án nghiên cứu ............................................... 54 3.5.1 Khái quát về 02 dự án nghiên cứu .................................................... 54 3.5.2 Quy trình thực hiện chính sách bồi thường GPMB ........................... 56 3.5.3 Xác định đối tượng và điều kiện được bồi thường ........................... 58 3.5.4 Kết quả thực hiện bồi thường, hỗ trợ ở Dự án 1 ................................ 61 3.5.5 Kết quả thực hiện bồi thường, hỗ trợ ở Dự án 2 ................................ 64 3.5.6 Thực hiện chính sách TĐC ở 2 dự án nghiên cứu ............................. 67 3.6 Ảnh hưởng của quá trình thực hiện chính sách GPMB tới các hộ gia đình bị thu hồi đất tại 02 dự án nghiên cứu .................................................. 71 3.6.1 Ảnh hưởng tới sản xuất nông nghiệp ................................................ 71 3.6.2 Ảnh hưởng tới cơ cấu ngành nghề .................................................... 72 3.6.3 Ảnh hưởng tới an ninh trật tự xã hội ................................................. 72 3.7 Một số giải pháp nhằm thúc đẩy quá trình GPMB ở các dự án trên địa bàn tỉnh Lào Cai. ......................................................................................... 74 3.7.1 Giải pháp về chính sách .................................................................... 74 3.7.2 Hoàn thiện trình tự thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư.......................... 76 3.7.3 Xây dựng, triển khai các chương trình, dự án giải quyết các tác động tiêu cực của việc thu hồi đất đối với người có đất bị thu hồi .... 76 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ............................................................................... 79 Kết luận ............................................................................................................. 79 Đề nghị.............................................................................................................. 80 TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................. 81 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vi DANH MỤC BẢNG Số bảng Tên bảng Trang 3.1 Đặc điểm khí hậu chính của tỉnh Lào Cai ................................................ 35 3.2 Các nhóm và loại đất chính tỉnh Lào Cai ................................................. 39 3.3 Diện tích đất lâm nghiệp tỉnh Lào Cai ..................................................... 40 3.4 Dân số, lao động, việc làm và thu nhập của tỉnh Lào Cai giai đoạn từ 2010-2014 ............................................................................................... 42 3.5 Tình hình quản lý sử dụng đất đai của tỉnh Lào Cai ................................ 46 3.6 Xác định đối tượng được bồi thường và không được bồi thường ............. 58 3.7 Ý kiến của người dân có đất bị thu hồi trong việc xác định đối tượng và điều kiện được bồi thường .................................................................. 61 3.8 Kết quả bồi thường về đất và tài sản trên đất ........................................... 62 3.9 Ý kiến của người dân về mức bồi thường về đất và tài sản trên đất ......... 63 3.10 Kết quả hỗ trợ người dân dự án 1 nhận được khi GPMB ......................... 64 3.11 Kết quả bồi thường về đất và tài sản trên đất ........................................... 65 3.12 Ý kiến của người dân về mức bồi thường về đất và tài sản trên đất ......... 66 3.13 Kết quả hỗ trợ người dân dự án 2 nhận được khi GPMB ......................... 67 3.14 Xác định đối tượng, điều kiện được TĐC ................................................ 70 3.15 Ý kiến của người có đất ở bị thu hồi trong việc xác định đối tượng và điều kiện được tái định cư ....................................................................... 70 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vii DANH MỤC HÌNH Số hình Tên hình Trang 3.1 Tỉnh Lào Cai và mối liên hệ vùng ........................................................... 35 3.2 Sơ đồ hệ thống thủy văn của tỉnh Lào Cai ............................................... 37 3.3 Quy trình thực hiện chính sách GPMB khi Nhà nước thu hồi đất ............ 57 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page viii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ BTC Bộ Tài chính BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường BTHT&TĐC Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư BTGPMB Bồi thường Giải phóng mặt bằng CP Chính Phủ CNH-HĐH Công nghiệp hoá-Hiện đại hoá ĐKĐĐ Đăng ký đất đai GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HĐBT Hội đồng bồi thường HSĐC Hồ sơ địa chính KT-XH Kinh tế - Xã hội MĐSD Mục đích sử dụng WB Ngân hàng thế giới ADB Ngân hàng phát triển Châu Á NĐ Nghị định NTTS Nuôi trồng thủy sản QHKHSDĐ Quy hoạch kế hoạch sử dụng đất SXNN Sản xuất nông nghiệp SXKD Sản xuất kinh doanh TĐC Tái định cư TT Thông tư XHCN Xã hội chủ nghĩa UBND Uỷ ban nhân dân Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page ix MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài sản vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn xây dựng và phát triển dân sinh, kinh tế sản xuất, an ninh quốc phòng. Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam chương II điều 18 đã xác định "Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài". Trong quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa (CNH-HĐH) đất nước, việc chuyển đổi mục đích sử dụng (MĐSD) đất đáp ứng cho phát triển kinh tế xã hội là việc làm tất yếu xẩy ra thường xuyên ở tất cả các địa phương trên toàn lãnh thổ Việt Nam. Đặc biệt là chuyển diện tích đất nông nghiệp sang quỹ đất phi nông nghiệp thuộc các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, thương mại dịch vụ và du lịch. Thu hồi đất, bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng là khâu then chốt, quan trọng, là điều kiện ban đầu và tiên quyết để triển khai các dự án. Có thể nói "Công tác giải phóng mặt bằng (GPMB) nhanh là đã hoàn thành được 1/3 đến 1/2 dự án". Bồi thường giải phóng mặt bằng (BTGPMB) là vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp, nó tác động tới mọi vấn đề về đời sống kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng và cả vấn đề tâm linh của mọi tầng lớp trong nhân dân. Ảnh hưởng trực tiến đến Nhà nước, chủ đầu tư và đặc biệt là đối với các tổ chức, cá nhân có đất bị thu hồi. Lào Cai là tỉnh vùng cao biên giới, nằm giữa vùng Đông Bắc và vùng Tây Bắc, có diện tích tự nhiên là 638.389,59 ha (là tỉnh có diện tích đứng thứ 19/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và chiếm 1,93% diện tích cả nước); các đơn vị hành chính của tỉnh gồm có 09 đơn vị cấp huyện (08 huyện và 01 thành phố) với tổng số 164 đơn vị hành chính cấp xã (143 xã, 12 phường và 09 thị trấn) Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 1 Vị trí địa lý của Lào Cai có nhiều lợi thế phát triển kinh tế - xã hội (KTXH) và hội nhập kinh tế quốc tế. Vì vậy, trong thời gian vừa qua cũng như trong tương lai, nhu cầu về đất phải thu hồi để giành cho việc phát triển du lịch, khu công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, văn hoá, y tế, giáo dục, thể dục thể thao, giao thông, thủy lợi ... là rất lớn. Thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (BTHT&TĐC), giải phóng mặt bằng là điều kiện tiên quyết để triển khai các dự án; giải phóng mặt bằng nhanh là khâu quyết định sự thành công của dự án. Tuy nhiên, BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất là vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp, nó tác động tới các vấn đề an sinh, trật tự an ninh, an toàn xã hội và sự phát triển ổn định, bền vững của quốc gia, ảnh hưởng trực tiếp đến Nhà nước, chủ đầu tư, đặc biệt là đối với người dân có đất bị thu hồi. Tồn tại lớn nhất trong quá trình thực hiện công tác BTHT&TĐC ở hầu hết các địa phương là việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư không tuân thủ các quy định của pháp luật, giá bồi thường thấp, không công khai, thiếu dân chủ, tiêu cực, tham nhũng. Nhũng tồn tại có thể gọi là “ bệnh cố hữu” nay đang là nguyên nhân của tình trạng khiếu nại, tố cáo, khiếu kiện đông người về đất đai hiện nay. Vì vậy, việc điều tra xã hội học, khảo sát thực tế, phân tích, đánh giá có cơ sở khoa học, trên cơ sở đó đề xuất để sửa đổi bổ sung, hoàn thiện chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất nhằm đảm bảo lợi ích hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi, góp phần thiết lập trật tự, kỷ cương pháp luật, hạn chế tranh chấp, khiếu kiện về đất đai trong việc BTGPMB khi Nhà nước thu hồi đất. Đề tài “Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường GPMB tại 02 dự án Xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật trên địa bàn tỉnh Lào Cai” được thực hiện. 2. Mục đích của đề tài - Đánh giá việc thực hiện chính sách Bồi thường Giải phóng mặt bằng ở 02 dự án trên địa bàn tỉnh Lào Cai. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 2 - Đề xuất một số giải pháp đẩy nhanh việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Lào Cai. 3. Yêu cầu của đề tài - Đánh giá việc thực hiện các nội dung của chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng tại 02 dự án nghiên cứu. - Rút ra những vấn đề còn tồn tại trong quá trình thực hiện chính sách ở 02 dự án nghiên cứu. - Các giải pháp đề xuất có tính khả thi và phù hợp với điều kiện cụ thể của tỉnh Lào Cai. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 3 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở lý luận về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất. 1.1.1 Khái niệm về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. 1.1.1.1 Thu hồi đất Theo Khoản 5 Điều 4 Luật đất đai năm 2003, Khoản 11 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 thì “Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật này”. 1.1.1.2 Bồi thường - Theo Từ điển Tiếng Việt, Hoàng Phê (1998) thì “bồi thường” có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao động cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác. - Theo Khoản 6 Điều 4 Luật đất đai năm 2003, Khoản 12 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 thì “Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất”. 1.1.1.3 Hỗ trợ - Theo Hoàng Phê (1998): Hỗ trợ là giúp nhau, giúp thêm vào. - Theo Khoản 7, Điều 4, Luật đất đai năm 2003: “Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới”. 1.1.1.4 Tái định cư Theo Ngân hàng phát triển Châu Á (2006): Tái định cư (TĐC) là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh sống và làm ăn. TĐC bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển. TĐC được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 4 nhập, cơ sở vật chất, tinh thần tại đó. Như vậy, TĐC là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế - xã hội (KT-XH) đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung. Theo Điều 4, Nghị định 197/2004/NĐ-CP 03/12/2004 của Chính phủ: Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng đất được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau: - Bồi thường bằng nhà ở. - Bồi thường bằng giao đất ở mới. - Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở. TĐC là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong chính sách GPMB. 1.1.2 Mối quan hệ giữa bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Theo Ngân hàng phát triển Châu Á (2006): Trong công tác giải phóng mặt bằng thì chính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC đảm bảo việc bồi hoàn đất đai, tài sản trên đất bị thu hồi đúng đối tượng, đúng chính sách và hơn nữa là đảm bảo ổn định đời sống cho người bị thu hồi đất bằng những chính sách phù hợp để tạo hướng phát triển nghề nghiệp ổn định. Có thể thấy bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (BTHT&TĐC) khi Nhà nước thu hồi đất là một quá trình đa dạng và phức tạp nó không đơn thuần là bồi thường về vật chất mà còn phải đảm bảo được lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội. - Tính đa dạng thể hiện ở: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định. Ở khu vực nội thành, khu vực ven đô, khu vực ngoại thành, mật độ dân cư khác nhau, ngành nghề đa dạng và đều hoạt động sản xuất theo một đặc trưng riêng của vùng đó. - Tính phức tạp thể hiện ở: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống KT-XH đối với mọi người dân. Ở khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp (SXNN) mà đất đai lại Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 5 là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý người dân là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê... Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn vì: - Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống sinh hoạt của người dân. Cộng thêm tâm lý người dân là ngại di chuyển chỗ ở, thay đổi môi trường sống. - Nguồn gốc hình thành đất đai khác nhau do tồn tại chế độ cũ để lại và do cơ chế chính sách không đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai, xây nhà trái phép gây khó khăn cho việc xác định diện tích đủ điều kiện bồi thường. - Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám vào các trục đường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển đến ở khu vực mới điều kiện sống thì bị thay đổi nên họ không muốn di chuyển. Từ các đặc điểm trên cho thấy công tác BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất tại mỗi địa bàn khác nhau và những đặc điểm khác nhau. Từ đó phải có những phương án BTHT&TĐC sao cho phù hợp và thỏa đáng đối với chủ sử dụng đất bị thu hồi đất. 1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. 1.2.1 Một số yếu tố cơ bản trong quản lý Nhà nước về đất đai. 1.2.1.1 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. a) Vai trò của Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong quản lý đất đai Theo Tôn Gia Huyên (2009): Đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam, nhưng lại là điều kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (QHKHSDĐ) được xem là một giải pháp Nhà nước áp dụng để định hướng việc sử dụng hợp lý, hiệu quả quỹ đất nhằm phát triển KT-XH. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 6 QHKHSDĐ không chỉ là công cụ “tạo cung” cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất để thực hiện các mục tiêu chính trị, xã hội, công bằng, dân chủ, văn minh trong đền bù có tổ chức TĐC và cũng là công việc mà hoạt động quản lý Nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, đúng chức năng nhất... Thông qua việc lập, xét duyệt, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ chức việc thu hồi đất, tổ chức TĐC trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà nước đóng vai trò tổ chức chỉ đạo, nhà đầu tư chịu trách nhiệm thực hiện. Bất kỳ một phương án đền bù, tổ chức TĐC nào cũng phải dựa trên một quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đạt được các yêu cầu sau đây: - Là phương án có hiệu quả KT-XH cao nhất. - Đã được hoàn thiện sau khi có ý kiến đóng góp của tổ chức, cá nhân có liên quan một cách thực chất. - Đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và công khai hóa theo đúng trình tự của pháp luật. b) Tác động của QHKHSDĐ tới chính sách bồi thường đất đai Theo Tôn Gia Huyên (2009) thì QHKHSDĐ có những tác động tới chính sách bồi thường đất đai như sau:: - QHKHSDĐ là một trong những căn cứ quan trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển MĐSD đất, mà theo quy định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất của người đang sử dụng. - QHKHSDĐ là một trong những yếu tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường. 1.2.1.2 Đăng ký đất đai (ĐKĐĐ), lập và quản lý hồ sơ địa chính (HSĐC) cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). a) Đăng ký đất đai: Theo Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng (2007): Trong hệ thống đăng ký quyền, mỗi thửa đất được mô tả trên bản đồ và các quyền gắn với nó được ghi Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 7 vào sổ đăng ký cùng với tên của chủ đất. Nếu tất cả thửa đất được chuyển dịch thì chỉ cần đổi tên người chủ. Khi chuyển dịch một phần thửa đất thì bản đồ phải được sửa đổi và phát hành một tài liệu mới, tuy chủ đất giữ giấy chứng nhận quyền sở hữu, nhưng đăng ký cuối cùng vẫn được cơ quan đăng ký bảo quản Như vậy, khó xảy ra tranh chấp quyền sở hữu giả mạo. Ở Australia, hệ thống đăng ký đất đai theo quyền sở hữu được gọi là hệ thống Torrens. Yêu cầu đối với một hệ thống đăng ký đất đai: - Bao gồm quyết định pháp lý của đơn vị bất động sản phản ảnh một cách chính xác các điều kiện trên đất. - Đảm bảo việc chuyển dịch đất đai thông qua hệ thống đơn giản, rẻ, an toàn. - Loại bỏ việc truy tìm cả dãy đăng ký trong quá khứ. - Hỗ trợ pháp lý kịp thời. - Thoả mãn được yêu cầu của địa phương. - Đăng ký các quyền đặc biệt về bất động sản, quyền sở hữu và những hạn chế về quyền sở hữu... - Bao trùm tất cả đất đai của Nhà nước, cá nhân và tổ chức. - Quá trình đăng ký có thể tiến hành một cách riêng rẽ hoặc theo hệ thống. Theo Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng (2007): GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý khẳng định quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đối với những thửa đất cụ thể, làm căn cứ cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất và giải quyết các tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng đất. b) Tác động của đăng ký đất đai, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tới chính sách bồi thường đất đai : Theo Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng (2007): Trong công tác BTGPMB, cấp GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ thì công tác BTGPMB sẽ thuận lợi, tiến độ giải phóng mặt bằng nhanh hơn. 1.2.2 Yếu tố giá đất và định giá đất. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 8 a) Giá đất: Theo Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng (2007): Giá đất được sản sinh ra trên cơ sở các giao dịch về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, tuân thủ quy luật cung cầu nhưng do những đặc điểm của hàng hoá đất đai tác động làm cho biến động của giá đất mang tính đặc thù; vì vậy căn cứ vào chính sách kinh tế quốc gia và tình hình thị trường đất đai của từng thời kỳ nhất định, Chính phủ (CP) đã xây dựng một chế độ quản lý giá đất tương ứng, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của Nhà nước và các bên giao dịch, duy trì sự phát triển lành mạnh của thị trường đất đai và bất động sản. b) Định giá đất: Theo Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng (2007): Việc định giá đất/bất động sản, ở đô thị và nông thôn xuất phát từ nhu cầu công ích, nhu cầu kinh doanh và nhu cầu của người dân. Định giá gắn với việc xác định thuế và mức thuế nhà đất/bất động sản, thuế thừa kế đánh vào di sản của người đã chết, thuế trước bạ, thuế hiến tặng, tiền đền bù phải trả hoặc truy thu, tiền thuê nhà đất/bất động sản, ngoài ra còn liên quan đến các dịch vụ công cộng, quản lý đất TĐC v.v. Theo Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng (2007): Định giá đất là cơ sở của quản lý giá đất, tiêu chuẩn giá đất được định ra một cách khoa học là yêu cầu của việc sử dụng hợp lý đất đai, quản lý đất đai và giá đất ở cả tầm vĩ mô và vi mô. Định giá đất cung cấp tiêu chuẩn thị trường cho việc hoạch định chính sách quản lý giá đất, đồng thời các tài liệu thị trường về tiêu chuẩn, quy phạm quản lý giá đất thúc đẩy hệ thống hoá phương pháp định giá và nâng cao độ chính xác của công tác định giá. Có sự quan hệ rất mật thiết giữa việc định giá đất với việc quản lý đất đai và quản lý thị trường bất động sản. Quản lý tốt giá đất sẽ mang đến những tác động tích cực sau đây: đề phòng được giá cả đất đai tăng đột biến; đề phòng được nạn đầu cơ đất đai; thúc đẩy sử dụng đất hợp lý; quy phạm hoá được hành vi giao dịch của hai bên, góp phần xây dựng một thị trường đất đai có quy phạm, định giá đất được khách quan và chính xác; ngăn chặn được thất thoát thu lợi của đất đai quốc hữu. c) Tác động của giá đất tới chính sách bồi thường đất đai Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 9 Theo Tôn Gia Huyên (2009): Vướng mắc chủ yếu trong đền bù đối với đất nông nghiệp là giá đất. Giá đất nông nghiệp là thấp hơn rất nhiều so với ngay đất đó sau khi đã chuyển đổi mục đích sử dụng, sự chênh lệch này càng lớn khi thu hồi đất nông nghiệp để xây dựng nhà ở hay khu dịch vụ thương mại, nếu không được xử lý thỏa đáng trong đền bù thì người nông dân bị thu hồi đất luôn cảm thấy mình bị thiệt thòi. Trên thực tế đã có nhiều trường hợp người có đất bị thu hồi phải chi ra hơn một nửa số tiền được đền bù để nhận lại 10% diện tích đất đó sau khi đã xây dựng xong cơ sở hạ tầng. Mặt khác, do còn ít giao dịch, nên khi định giá đất nông nghiệp khó sử dụng phương pháp so sánh thị trường mà phải dùng đến phương pháp giá thành hay thu nhập trong khi các tiêu chuẩn về định mức sản xuất chưa thống nhất nên giá đất nông nghiệp mỗi nơi mỗi khác dẫn đến tình trạng có những thửa đất liền kề nhau nhưng giá cả khác nhau, mức đền bù khác nhau một cách phi lý. Ngoài ra, việc thực hiện các phương án đền bù thường phải kéo dài nhiều năm, trong thời gian đó giá cả biến động làm cho “tiền hậu trở thành bất nhất”, nếu không được xử lý kịp thời thì sẽ là nguồn gốc gây khiếu kiện liên miên... . 1.2.3 Thị trường bất động sản Theo Bộ Tài Nguyên và Môi trường (2012a): Thị trường bất động sản tác động vào công tác bồi thường GPMB trên một số nội dung chủ yếu sau: Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch về bất động sản trong một thời gian và không gian nhất định. Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời, người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc cho thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách bồi thường và tái định cư. Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động tới giá đất tính bồi thường. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 10 1.3 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của các tổ chức tài trợ, một số nước trên thế giới và kinh nghiệm cho Việt Nam 1.3.1 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Ngân hàng thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB). 1.3.1.1 Ngân hàng thế giới (WB) Theo World Bank (WB), (2009): Hầu hết các dự án được tài trợ bởi vốn vay của Ngân hàng thế giới (WB) đều có chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư do WB đưa ra. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của tổ chức này có nhiều khác biệt so với luật, quy định, chính sách của Nhà nước Việt Nam nên có những khó khăn nhất định, nhưng bên cạnh cũng có những ảnh hưởng tích cực tới việc hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người bị thu hồi đất của Việt Nam. Trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thì vấn đề tái định cư được WB quan tâm nhiều hơn, hỗ trợ những người bị ảnh hưởng trong suốt quá trình tái định cư, từ việc tìm nơi ở mới thích hợp cho một khối lượng lớn chủ sử dụng đất phải di chuyển, tổ chức các khu tái định cư, trợ giúp chi phí vận chuyển, xây dựng nhà ở mới, đào tạo nghề, cho vay vốn để phát triển sản xuất, cung cấp các dịch vụ tại khu tái định cư. 1.3.1.2 Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) Theo Ngân hàng phát triển Châu Á (2006): Khung chính sách của Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) được xây dựng với mục tiêu tránh việc tái định cư bắt buộc bất cứ khi nào có thể được hoặc giảm thiểu tái định cư nếu không thể tránh khỏi di dân; đảm bảo những người phải di chuyển được giúp đỡ để ít nhất họ cũng đạt mức sống sung túc như hộ đã có được nếu không có dự án hoặc tốt hơn. Với các nguyên tắc cơ bản là: - Cần tránh hoặc giảm thiểu tái định cư bắt buộc và thiệt hại về đất đai, công trình, các tài sản và thu nhập bằng cách khai thác mọi phương án khả thi. - Tất cả các hộ đều được quyền đền bù theo giá thay thế cho tài sản, thu nhập và các công việc sản xuất, kinh doanh bị ảnh hưởng, được khôi phục đủ để cải thiện hay ít nhiều cũng hồi phục được mức sống, mức thu nhập và năng lực Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 11 sản xuất của họ như trước khi có dự án. - Trường hợp di chuyển cả một khu vực dân cư phải cố gắng tối đa để duy trì các thể chế văn hóa và xã hội của những người phải di chuyển và của cộng đồng dân cư nơi chuyển đến. - Việc chuẩn bị các kế hoạch giải phóng mặt bằng (được coi như một phần trong công tác chuẩn bị tiểu dự án) và thực hiện các kế hoạch này sẽ được tiến hành với sự tham gia và tư vấn của những người bị ảnh hưởng. - Phải hoàn tất việc chi trả đền bù các loại tài sản bị ảnh hưởng và kết thúc di dân đến nơi ở mới trước khi thi công tuyến tiểu dự án. - Việc đền bù cho người dân tộc thiểu số, hộ gia đình do phụ nữ làm chủ, gia đình có người tàn tật và các hộ dễ bị ảnh hưởng khác sẽ được thực hiện với sự tôn trọng các giá trị văn hóa cũng như sự bảo vệ các nhu cầu riêng biệt của họ. - Khi triển khai thực hiện công tác giải phóng mặt bằng, ADB quan tâm đến hầu hết các vấn đề liên quan đến chủ hộ như nghề nghiệp, thu nhập hàng tháng, nguồn thu của gia đình, số người trong độ tuổi lao động, có trong diện chính sách hay không và cả trình độ học vấn… cùng tính pháp lý của đất đai, tài sản trên đất. - Về vấn đề tái định cư, mục tiêu chính sách tái định cư của ADB là giảm thiểu tối đa tái định cư và phải đảm bảo cho các hộ bị di chuyển được bồi thường và hỗ trợ sao cho tương lai kinh tế và xã hội của họ được thuận lợi tương tự trong trường hợp không có dự án. 1.3.2 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của một số nước trên thế giới: 1.3.2.1 Trung Quốc Theo Ngân hàng phát triển Châu Á (2006): Trung Quốc thi hành chế độ công hữu xã hội chủ nghĩa về đất đai, gồm hai dạng: 1/ đất đô thị thuộc sở hữu nhà nước; 2/ đất nông thôn và ngoại thành, ngoại thị thuộc sở hữu tập thể. Hiến pháp lần sửa đổi mới nhất năm 2005 quy định: “Quốc gia do sự cần thiết vì lợi ích công cộng, có thể căn cứ vào pháp luật mà trưng thu hay trưng dụng đất đai và trả bồi thường”. Các nhà làm luật giải thích rằng trưng thu áp dụng đối với đất Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 12 thuộc sở hữu tập thể do phải chuyển quyền sở hữu tập thể sang sở hữu nhà nước, còn trưng dụng thì áp dụng đối với đất thuộc sở hữu nhà nước vì chỉ thay đổi MĐSD đất mà thôi. Hiến pháp Trung Quốc quy định có 2 hình thức sở hữu đất đai: Sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể. Vì vậy đất đai thuộc sở hữu Nhà nước nên khi thu hồi đất, kể cả đất nông nghiệp tùy từng trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp đất mới cho các chủ sử dụng đất bị thu hồi đất và bồi thường cho các công trình gắn liền với đất bị thu hồi. Về phương thức bồi thường, Nhà nước thông báo cho người sử dụng đất biết trước cho việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm. Người dân có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới. 1.3.2.2 Thái Lan Theo Ánh Tuyết (2002): Tại Thái Lan chưa có chính sách bồi thường TĐC quốc gia, nhưng tại Hiến Pháp năm 1982 quy định việc trưng dụng đất cho các mục đích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho đất nước, phát triển đô thị cải tạo đất đai và mục đích công cộng khác phải theo thời giá thị trường cho những người hợp pháp về tất cả thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy định việc bồi thường phải khách quan cho người chủ mảnh đất và người có quyền thừa kế tài sản đó. Dựa trên quy định này, các ngành có quy định chi tiết cho việc thực hiện trưng dụng đất của ngành mình. Năm 1987, Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng BĐS áp dụng cho việc trưng dụng đất sử dụng vào mục đích xây dựng tiện ích công cộng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc có lợi ích khác cho đất nước phát triển đô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo đất đai vào các mục đích công cộng. Luật quy định những nguyên tắc trưng dụng đất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường các loại tài sản bị thiệt hại. Căn cứ vào đó, từng ngành đưa ra các quy định cụ thể về trình tự tiến hành bồi thuờng TĐC, nguyên tắc cụ thể xác định giá bồi thường, các bước lập và phê duyệt dự án bồi thường thủ tục thành lập các cơ quan, ủy ban tính toán bồi thường TĐC, trình tự đàm phán, nhận tiền bồi thường quyền khiếu Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 13 nại, quyền khởi kiện đưa tòa án. Ví dụ: Trong ngành điện năng thì cơ quan điện lực Thái Lan là nơi có nhiều dự án bồi thường TĐC lớn nhất nước, họ đã xây dựng chính sách riêng với mục tiêu: “Đảm bảo cho những người bị ảnh hưởng và đặt một mức sống tốt hơn” thông qua việc cung cấp cơ sở hạ tầng có chất lượng và đạt mức tối đa nhu cầu, đảm bảo cho những người bị ảnh hưởng có thu nhập cao hơn và được tham gia nhiều hơn vào quá trình phát triển xã hội, vì vậy thực tế đã tỏ ra hiệu quả khi cần thu hồi đất trong nhiều dự án. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 14