Tài liệu đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu tưởng niệm danh nhân chu văn an, xã thanh liệt, huyện thanh trì, thành phố hà nội

MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục các chữ viết tắt vi Danh mục bảng vii Danh mục hình viii MỞ ĐẦU 1 1 Tính cấp thiết của đề tài 1 2 Mục đích nghiên cứu của đề tài 2 3 Yêu cầu của đề tài 2 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3 1.1 Cơ sở lý luận về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 3 1.1.1 Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 3 1.1.2 Đặc điểm của công tác giải phóng mặt bằng 6 1.1.3 Những yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 7 1.2 Cơ sở lý luận tính giá bồi thường, hỗ trợ về đất, tài sản gắn liền với đất, tái định cư 10 1.2.1 Quy định về đối tượng và điều kiện được bồi thường 10 1.2.2 Giá đất tính bồi thường, hỗ trợ 14 1.2.3 Giá bồi thường về tài sản 15 1.2.4 Chính sách hỗ trợ 17 1.3 Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của một số nước và một số tổ chức trên thế giới. 19 1.3.1 Ngân hàng Thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) 19 1.3.2 Trung Quốc 19 1.3.3 Nhật Bản 21 1.3.4 Thái Lan 21 iii 1.3.5 Đánh giá chung về chính sách giải phóng mặt bằng của một nước và tổ chức trên thế giới 22 1.4 Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng ở Việt Nam 24 1.4.1 Giai đoạn từ 1993 - 2003 24 1.4.2 Giai đoạn 2003 - 2013 27 1.4.3 Giai đoạn từ năm 2013 đến nay 31 1.4.4 Nhận xét, đánh giá về chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất qua các thời kỳ 33 1.5 Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng trên địa bàn Thành phố Hà Nội 34 Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 36 2.1 Đối tượng nghiên cứu 36 2.2 Nội dung nghiên cứu 36 2.2.1 Đặc điểm địa bàn huyện Thanh Trì 36 2.2.2 Thực trạng quản lý đất đai của huyện Thanh Trì 36 2.2.3 Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án 36 2.2.4 Đề xuất một số giải pháp cần thực hiện trong thời gian tới đối với công tác giải phóng mặt bằng ở huyện Thanh Trì 2.3 Phương pháp nghiên cứu 36 36 2.3.1 Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu 36 2.3.2 Phương pháp lựa chọn hộ điều tra 37 2.3.3 Phương pháp phân tích và xử lý số liệu 37 Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 38 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Thanh Trì 38 3.1.1 Điều kiện tự nhiên huyện Thanh Trì 38 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội huyện Thanh Trì 43 3.1.3 Điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội xã Thanh Liệt, huyện Thanh Trì 48 3.2 Thực trạng quản lý đất đai huyện Thanh Trì 49 3.2.1 Tình hình quản lý đất đai 49 3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất đai năm 2014 56 iv 3.3 Đánh giá việc thực hiện GPMB tại dự án nghiên cứu 59 3.3.1 Khái quát về dự án nghiên cứu 59 3.3.2 Tổ chức thực hiện chính sách GPMB tại dự án nghiên cứu 60 3.3.3 Kết quả thực hiện chính sách GPMB tại dự án nghiên cứu 65 3.3.4 Ảnh hưởng của việc thực hiện chính sách bồi thường GPMB tại dự án nghiên cứu đến người có đất bị thu hồi 72 3.4 Đề xuất một số giải pháp về chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất 77 3.4.1 Giải pháp về chính sách 77 3.4.2 Hoàn thiện trình tự thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư 79 3.4.3 Xây dựng, triển khai các chương trình, dự án giải quyết các tác động tiêu cực của việc thu hồi đất đối với người có đất bị thu hồi 79 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 82 Kết luận 82 Kiến nghị 83 TÀI LIỆU THAM KHẢO 84 v DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT STT Các chữ viết tắt Ký hiệu 1. Bất động sản 2. Chính phủ 3. Công nghiệp hóa CNH 4. Đơn vị tính ĐVT 5. Hiện đại hóa HĐH 6. Hội đồng nhân dân HĐND 7. Giải phóng mặt bằng GPMB 8. Ngân hàng Thế giới WB 9. Ngân hàng phát triển Châu Á ADB 10. Nghị định NĐ 11. Quyết định QĐ 12. Tái định cư TĐC 13. Ủy ban nhân dân BĐS CP UBND vi DANH MỤC BẢNG Số bảng Tên bảng Trang 3.1 Tình hình thổ nhưỡng huyện Thanh Trì 42 3.2 Tình hình dân số, lao động và việc làm huyện Thanh Trì 47 3.3 Diện tích cơ cấu sử dụng đất đai năm 2014 huyện Thanh Trì 58 3.4 Tổng quát về dự án Xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu tưởng niệm danh nhân Chu Văn An, xã Thanh Liệt 59 3.5 Xác định đối tượng được bồi thường và không được bồi thường 66 3.6 Ý kiến của người bị thu hồi đất về đối tượng được bồi thường và không được bồi thường 66 3.7 Ý kiến của người dân có đất bị thu hồi về mức giá bồi thường về đất 68 3.8 Kết quả bồi thường về đất tại dự án nghiên cứu 68 3.9 Ý kiến của người bị thu hồi đất về mức giá bồi thường về tài sản 70 3.10 Kết quả thực hiện chính sách hỗ trợ tại dự án nghiên cứu 71 3.11 Phương thức sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ tại dự án nghiên cứu 72 3.12 Tác động của chính sách bồi thường GPMB tới thu nhập của người dân có đất bị thu hồi 3.13 73 Tác động của chính sách bồi thường GPMB tới sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của các hộ gia đình có đất bị thu hồi 3.14 Tác động của chính sách bồi thường GPMB tới phương tiện sinh hoạt của các hộ gia đình có đất bị thu hồi 3.15 74 75 Tác động của chính sách bồi thường GPMB tới lao động việc làm của các hộ gia đình có đất bị thu hồi 76 vii DANH MỤC HÌNH Số bảng Tên hình, biểu đồ Trang 3.1 Sơ đồ hành chính huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội 38 3.2 Cơ cấu kinh tế giai đoạn 2010 – 2014 huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội 43 3.3 Tốc độ tăng trưởng kinh tế giai đoạn 2010 - 2014 huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội 44 3.4 Cơ cấu diện tích các loại đất năm 2014 của huyện Thanh Trì 56 3.5 Trình tự thực hiện bồi thường GPMB khi nhà nước thu hồi đát 64 viii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, là địa bàn để phân bố dân cư và các hoạt động kinh tế, xã hội quốc phòng, an ninh; là nguồn vốn, nguồn nội lực để xây dựng và phát triển bền vững quốc gia. Trong quá trình đổi mới ở nước ta, việc xây dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, khu đô thị mới đã phát triển nhanh đáp ứng nhu cầu CNH-HĐH đất nước với mục tiêu đưa nước ta trở thành một nước công nghiệp vào năm 2020. Để thực hiện mục tiêu công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, một diện tích lớn đất đai, trong đó chủ yếu là đất tại các khu vực nông thôn được thu hồi sử dụng vào mục đích phát triển công nghiệp, phát triển đô thị, xây dựng cơ sở hạ tầng. Việc thu hồi đất diễn ra trên diện rộng trong nhiều năm qua đã tác động lớn tới đời sống nhân dân và tình hình kinh tế - xã hội khu vực có đất bị thu hồi ở cả hai góc độ tích cực và tiêu cực. Trong thời gian gần đây, vấn đề thực hiện cơ chế Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng đất để giao đất cho các nhà đầu tư vẫn đang gây nhiều bức xúc trong thực tế triển khai, nhất là những bức xúc của người bị thu hồi đất về thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (Đặng Hùng Võ, 2009). Chính sách bồi thường của Nhà nước, việc thực thi chính sách, pháp luật của các địa phương một cách chưa thực sự thỏa đáng cũng là nguyên nhân gây nên những bất hợp lý, nhiều vụ khiếu nại, tố cáo, khiếu kiện đông người, kéo dài tạo ra những điểm nóng về chính trị, xã hội. Một chính sách hợp lý phải bảo đảm hài hòa giữa lợi ích của Nhà nước, của nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi, nhưng đồng thời cũng phải có tác dụng ngăn chặn những người có tư tưởng cơ hội lợi dụng nhu cầu bức thiết của Nhà nước để đưa ra những đòi hỏi bất hợp lý. Trong nhiều năm qua, Nhà nước đã xây dựng, ban hành và triển khai nhiều văn bản chính sách, pháp luật về bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho người có đất bị thu hồi. Những bất cập đã được chỉnh sửa, bổ sung thường xuyên nhằm đáp ứng được những đòi hỏi của thực tế. Tuy nhiên, công tác thu hồi đất, bồi 1 thường hỗ trợ, tái định cư cho người có đất bị thu hồi vẫn là những vấn đề nóng, gây nên sự chú ý của xã hội. Để đẩy nhanh quá trình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người có đất bị thu hồi cần phải có nhiều nghiên cứu ở các địa phương khác nhau, chuyên sâu về các khía cạnh khác nhau của vấn đề, trên cơ sở đó đánh giá đúng, đủ, khách quan thực trạng công tác bồi thường hỗ trợ tái định cư; nắm rõ bản chất của các vấn đề bất cập. Vì vậy, đề tài: “Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng dự án Xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu tưởng niệm danh nhân Chu Văn An, xã Thanh Liệt, huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội” đã được tiến hành. 2 Mục đích nghiên cứu của đề tài - Đánh giá việc thực hiện chính sách về bồi thường, giải phóng mặt bằng thông qua dự án nghiên cứu. - Đề xuất các giải pháp góp phần thực hiện tốt các chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng. 3 Yêu cầu của đề tài - Xác định đầy đủ các khoản bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. - Xác định một số ưu nhược chính trong quá trình thực hiện chính sách. - Các giải pháp đề xuất phải gắn với chính sách của Nhà nước và điều kiện cụ thể ở địa bàn nghiên cứu. 2 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở lý luận về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 1.1.1 Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 1.1.1.1 Bồi thường Bồi thường là đền bù những tổn hại đã gây ra. Đền bù là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao (Nguyễn Như Ý, 2011). Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác. Bồi thường về đất là việc nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất (Quốc hội, 2013). 1.1.1.2 Hỗ trợ Hỗ trợ là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào (Nguyễn Như Ý, 2011). Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển (Quốc hội, 2013). 1.1.1.3 Tái định cư TĐC là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh sống và làm ăn. TĐC bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển. TĐC được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất, tinh thần tại đó. Như vậy, TĐC là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế - xã hội đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung. Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng đất được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau: - Bồi thường bằng nhà ở. - Bồi thường bằng giao đất ở mới. - Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở (Chính phủ, 2004b). TĐC là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong 3 chính sách giải phóng mặt bằng. Các dự án TĐC cũng được coi là các dự án phát triển và phải được thực hiện như các dự án phát triển khác. 1.1.1.4 Các chính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC Nhìn chung, các quan điểm của các văn bản chính sách về bồi thường, hỗ trợ đều có sự thống nhất trong việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người bị thu hồi, cụ thể: a. Bồi thường - Bồi thường về đất: Tại Khoản 2 Điều 74 Luật đất đai 2013 quy định về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất như sau: Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. (Quốc hội, 2013). Khi giao đất mới ở khu tái định cư, nếu giá trị đất khu tái định cư nhỏ hơn thì được nhận tiền chênh lệch, nếu giá trị đất khu tái định cư lớn hơn thì bù tiền chênh lệch trừ trường hợp hộ nhận đất ở, nhà ở tái định cư mà giá trị nhỏ hơn một suất tái định cư tối thiểu thì được hỗ trợ phần chênh lệch đó. Trường hợp đất nông nghiệp vượt hạn mức không được cơ quan thẩm quyền phê duyệt, chứng nhận, đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích, đất nhận giao khoán được bồi thường chi phí đầu tư còn lại (Chính phủ, 2009). b. Bồi thường cây cối, hoa màu Bồi thường cây hàng năm được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch theo vụ có năng suất cao nhất trong 3 năm và giá trung bình tại thời điểm thu hồi. Đối với cây lâu năm nếu đang thời kỳ kinh doanh được bồi thường bằng giá trị hiện có của vườn cây, nếu cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển thì bồi thường chi phí di chuyển, thiệt hại do di chuyển và chi phí trồng lại Chính phủ, 2004b). Đối với vật nuôi trên đất có mặt nước, đến thời điểm thu hoạch thì không bồi thường, chưa đến kỳ thu hoạch được bồi thường do phải thu hoạch sớm, nếu 4 di chuyển được thì bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại khi di chuyển (Chính phủ, 2004b) c. Bồi thường công trình trên đất Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới, do UBND cấp tỉnh quy định. Đối với nhà, công trình xây dựng khác thì mức bồi thường tính bằng tổng giá trị hiện có của công trình bị thiệt hại và khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của công trình, nhưng tối đa không lớn hơn 100% giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương (Chính phủ, 2009). d. Hỗ trợ ổn định đời sống Hỗ trợ ổn định đời sống bằng lương thực đối với các hộ gia đình bị thu hồi từ 30% đến 70% đất nông nghiệp đang sử dụng được hỗ trợ trong thời gian 6 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 12 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải chuyển đến các địa bàn có điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế- xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa là 24 tháng. Đối với các hộ bị thu hồi trên 70% đất nông nghiệp đang sử dụng thì được hỗ trợ ổn định đời sống trong thời gian 12 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 24 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển đến địa bàn có điều kiện khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa là 36 tháng. Mức hỗ trợ cho một nhân khẩu được tính bằng tiền tương đương với 30 kg gạo trong thời gian một tháng theo thời giá trung bình tại thời điểm hỗ trợ của địa phương (Chính phủ, 2009). e. Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm Đối với hộ chuyển đổi nghề nghiệp, ngoài việc bồi thường đất bị thu hồi bằng tiền còn được hỗ trợ từ 1 , 5 - 5 lần giá đất nông nghiệp đối với diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi (không vượt quá định mức giao đất nông nghiệp tại địa phương) hoặc 1 suất đất ở, hoặc 1 căn hộ chung cư, hoặc 1 suất đất kinh doanh phi nông nghiệp. Nếu có nhu cầu đào tạo được miễn phí đào tạo một khoá học đối với các đối tượng trong độ tuổi lao động (Chính phủ, 2009). 5 g. Hỗ trợ khác Ngoài các khoản hỗ trợ theo quy định, căn cứ vào tình hình thực tế của địa phương, Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định biện pháp hỗ trợ khác để đảm bảo có chỗ ở, ổn định đời sống và sản xuất cho người bị thu hồi đất. 1.1.2 Đặc điểm của công tác giải phóng mặt bằng Để thực hiện dự án, thì trước hết các chủ đầu tư cần phải thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng; đó là công việc hết sức quan trọng, có nhiều phức tạp, tốn kém nhiều thời gian, công sức và tiền của, công tác giải phóng mặt bằng ngày càng khó khăn hơn vì đất đai ngày càng khan hiếm, GPMB liên quan đến nhiều cá nhân, tập thể, cộng đồng dân cư trên một địa bàn với những đặc điểm sau: - Tính đa dạng: Mỗi một dự án được tiến hành trên một địa bàn khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí khác nhau: + Khu đô thị: mật độ dân số lớn, tài sản công trình trên đất có giá trị lớn mức sống đa dạng, hoạt động hành chính, thương mại, dịch vụ phát triển. + Khu vực nông thôn: Mật độ dân cư thấp đời sống chính phụ thuộc vào nông nghiệp, mức sống thấp, trình độ dân cư còn hạn chế, khó khăn trong việc chuyển đổi nghề nghiệp. Tính đa dạng của đối tượng GPMB nên dẫn đến quá trình thực hiện công tác bồi thường, GPMB gặp nhiều khó khăn, phức tạp mất nhiều thời gian, đòi hỏi việc xây dựng phương án bồi thường với từng khu vực phải căn cứ vào đặc điểm tình hình của khu vực. - Tính phức tạp + Khu vực nông thôn đời sống chủ yếu dựa vào nông nghiệp, đất đai là tư liệu sản xuất chủ yếu, quan trọng, trình độ sản xuất của nông dân lại thấp, khả năng chuyển đổi nghề vô cùng khó khăn, người dân luôn muốn giữ đất, nếu có bị thu hồi thì tâm lý muốn thu hồi một phần, còn lại phần nhiều để canh tác đảm bảo đời sống. Đòi hỏi công tác tuyên truyền vận động phải thường xuyên và sâu xát công phu. + Khu vực đô thị, việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ đất và tài sản có giá 6 trị lớn, việc tái định cư vô cùng khó khăn, mặt khác giá đất của Nhà nước ban hành thường thấp hơn giá thị trường, giá thị trường lại thường biến động, tình trạng pháp lý về đất đai cũng rất phức tạp, đất đai lấn chiếm, mua bán trao tay qua nhiều chủ, tâm lý người dân ngại chuyển chỗ ở, chuyển chỗ làm ăn kinh doanh. Tình trạng thiếu quỹ đất tái định cư càng dẫn đến công tác bồi thường gặp nhiều khó khăn. 1.1.3 Những yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 1.1.3.1 Một số yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về đất đai * Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế. Ở nước ta, sau khi ban hành Luật Đất đai 1987, 1993, Chính phủ đã hai lần trình Quốc hội Luật sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Đất đai (1998, 2001) và Nhà nước ban hành Luật đất đai 2003 nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đất nước. Theo đó, chính sách bồi thường, GPMB cũng luôn được Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt được những kết quả đáng khích lệ, cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư. Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường GPMB. * Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam, nhưng lại là điều kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển. Vì vậy, việc sử dụng thật tốt nguồn tài nguyên đất không chỉ quyết định tương lai của nền kinh tế 7 đất nước mà còn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển xã hội. Quy hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định hướng cho quá trình phát triển và quyết định tương lai của nền kinh tế. Thông qua quy hoạch sử dụng đất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc phục những nhược điểm do lịch sử để lại hay giải quyết những vấn đề mà quá trình phát triển đang đặt ra (Nguyễn Đức Minh, 2001). Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà nước đóng vai trò tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất. Quy hoạch sử dụng đất không chỉ là công cụ “tạo cung” cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất thực hiện các mục tiêu chính trị - xã hội hóa về công bằng, dân chủ, văn minh trong bồi thường GPMB và cũng là công việc mà hoạt động quản lý nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, đúng chức năng nhất (Nguyễn Đức Minh, 2001). Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh: - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy định của Luật Đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng; - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường. * Đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý khẳng định quyền sử dụng đất của các tổ chức, 8 hộ gia đình, cá nhân đối với những mảnh đất (lô đất) cụ thể, làm căn cứ cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất và giải quyết các tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng đất. Trong công tác bồi thường GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt là đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa hoàn tất. Chính vì vậy mà công tác bồi thường GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ giải phóng mặt bằng nhanh hơn. 1.1.3.2 Yếu tố giá đất và định giá đất Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường GPMB hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi. Giá đất là giá trị quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất (Quốc hội, 2013a). Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây: - Do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi chung là UBND cấp tỉnh) quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và và khung giá đất do Chính phủ quy định). - Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; - Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải có những hiểu biết về định giá đất. Định giá đất đó là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm khi chúng tham gia trong một thị trường nhất định. Hay nói cách khác, định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích cụ thể đã được xác định tại một thời điểm xác định. Khi định giá đất người định giá phải căn cứ vào mục đích sử dụng của từng loại đất tại thời 9 điểm định giá để áp dụng phương pháp định giá đất cho phù hợp với thực tế. Hiện nay, việc định giá đất chủ yếu sử dụng một số phương pháp truyền thống như các nước trên thế giới thực hiện, đó là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Giá đất tính bồi thường thiệt hại về đất là thước đo phản ánh mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư. Theo quy định của pháp luật, nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá đất do các địa phương quy định và công bố đều không theo đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện. Như vậy, nếu công tác định giá đất để bồi thường GPMB không được làm tốt sẽ làm cho công tác GPMB ách tắc, dẫn tới không có mặt bằng đầu tư, làm chậm tiến độ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội đầu tư. 1.1.3.3 Yếu tố thị trường bất động sản Thị trường bất động sản tác động vào công tác bồi thường GPMB trên một số nội dung chủ yếu sau: - Thị trường bất động sản là nơi giải quyết quan hệ về cung - cầu bất động sản trong một thời gian và không gian nhất định. Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời, người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách tái định cư và bồi thường (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2005). - Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động tới giá đất tính bồi thường (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2005). 1.2. Cơ sở lý luận tính giá bồi thường, hỗ trợ về đất, tài sản gắn liền với đất, tái định cư 1.2.1 Quy định về đối tượng và điều kiện được bồi thường Đối tượng và điều kiện được bồi thường được thực hiện theo quy định tại Quyết định số 23/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành phố Hà Nội 10 về việc ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND thành phố Hà Nội do Luật đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao cho về bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. 1.2.1.1 Đối tượng áp dụng Điều 2 Quyết định số 23/2014/QĐ-UBND (thực hiện Điều 2 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP) quy định đối tượng áp dụng: - Cơ quan thực hiện chức năng quản lý Nhà nước liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng. - Người sử dụng đất theo quy định tại Điều 5 Luật Đất đai khi Nhà nước thu hồi đất. - Tổ chức, cá nhân khác có liên quan đến việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (Chính phủ, 2014a). 1.2.1.2 Điều kiện để được bồi thường về đất Người bị Nhà nước thu hồi đất có một trong các điều kiện sau đây thì được bồi thường. - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. - Có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai. - Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được UBND xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là UBND cấp xã) xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây: + Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính; + Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản 11 gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất; + Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; + Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật; + Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất. - Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 3 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến thời điểm có quyết định thu hồi đất chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp. - Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 3 Điều này, nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp và không thuộc một trong các trường hợp tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm sau đây: + Vi phạm quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và công khai; + Vi phạm quy hoạch chi tiết mặt bằng xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và công khai đối với diện tích đất đã giao cho tổ chức, cộng đồng dân cư quản lý; + Lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng đã được công bố, cắm mốc; + Lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè đã có chỉ giới xây dựng; + Lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích công cộng, đất chuyên dùng, đất của tổ chức, đất chưa sử dụng và các trường hợp vi phạm khác đã có văn bản ngăn chặn nhưng người sử dụng đất vẫn cố tình vi phạm. 12 - Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành. - Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được pháp luật công nhận về quyền sử dụng đất mà trước thời điểm Luật Đất đai năm 1987 có hiệu lực, Nhà nước đã có quyết định quản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đai nhưng trong thực tế Nhà nước chưa quản lý mà hộ gia đình, cá nhân đó vẫn sử dụng. - Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền, chùa, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được UBND cấp xã nơi có đất bị thu hồi xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp. - Tổ chức sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: + Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; + Đất nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp mà tiền trả cho việc chuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; + Đất sử dụng có nguồn gốc hợp pháp từ hộ gia đình, cá nhân (Chính phủ, 2014b). 1.2.1.3 Nguyên tắc bồi thường về đất Điều 5 Quyết định số 23/2014/QĐ-UBND (thực hiện Điều 74 Luật đất đai và Khoản 3 Điều 18, Điều 6 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP) quy định nguyên tắc bồi thường về đất: Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường theo quy định tại Điều 75 của Luật Đất đai thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân Thành phố quyết định. Trường hợp có điều kiện về quỹ đất thì được xem xét để bồi thường bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. 13 Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật (UBND thành phố Hà Nội, 2014). 1.2.1.4 Những trường hợp thu hồi đất không được bồi thường về đất Điều 82 Luật đất đai 2013 quy định những trường hợp thu hồi đất không được bồi thường: - Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao trong hạn mức quy định; - Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất; - Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng; - Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn; - Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối. 1.2.2 Giá đất tính bồi thường, hỗ trợ Điều 6 Quyết định 23/2014/QĐ-UBND, việc xác định giá đất cụ thể làm căn cứ tính bồi thường, hỗ trợ về đất (Thực hiện điểm đ, khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai và điểm b, khoản 2 Điều 18 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP) được quy định như sau: Sau khi thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án, UBND cấp huyện (nơi có đất thu hồi) có trách nhiệm tổ chức điều tra, khảo sát giá đất phổ biến trên thị trường. Trường hợp giá đất điều tra, khảo sát có thay đổi so với giá đất quy định tại bảng giá đất do UBND Thành phố ban hành thì đề xuất hệ số điều chỉnh giá đất, báo cáo Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì cùng Sở Tài chính và các đơn vị liên quan xem xét, trình Ủy ban nhân dân Thành phố quyết định; Trường hợp giá đất điều tra, khảo sát phù hợp với bảng giá đất do 14