Tài liệu đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố vinh, tỉnh nghệ an

MỤC LỤC Trang Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt vi Danh mục bảng vii Danh mục hình viii MỞ ĐẦU 1 1 Tính cấp thiết của đề tài 1 2 Mục đích, yêu cầu của đề tài 2 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3 1.1 Cơ sở lý luận 3 1.1.1 Khái quát những vấn đề liên quan đến đất đai 3 1.1.2 Cơ sở khoa học về quyền sử dụng đất 4 1.1.3 Nội dung các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam 8 1.2 Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất và thị trường BĐS của một số nước trên thế giới 17 1.2.1 Khái quát về quyền sử dụng đất của một số nước trên thế giới 17 1.2.2 Những bài học kinh nghiệm rút ra từ việc thực hiện QSD đất của một số nước 22 1.3 Cơ sở pháp lý về việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam 23 1.3.1 Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất 23 1.3.2 Tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam 26 1.4 Quyền của người sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An 32 1.4.1 Các văn bản quy định liên quan đến QSD đất của UBND tỉnh Nghệ An 1.4.2 Thực trạng thực hiện QSD đất tỉnh Nghệ An Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp 32 32 Page iii Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 35 2.1 Đối tượng nghiên cứu 35 2.2 Phạm vi nghiên cứu 35 2.2.1 Phạm vi không gian 35 2.2.2 Phạm vi thời gian 35 Nội dung nghiên cứu 35 2.3 2.3.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Vinh - tỉnh Nghệ An 35 2.3.2 Hiện trạng quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An 35 2.3.3 Đánh giá việc các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở thành phố Vinh từ năm 2011 đến 2014 về: 35 2.3.4 Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An 2.4 Phương pháp nghiên cứu 36 36 2.4.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp 36 2.4.2 Phương pháp lựa chọn điểm nghiên cứu 36 2.4.3 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp 36 2.4.4 Phương pháp thống kê xử lý số liệu 37 2.4.5 Phương pháp so sánh 37 Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội TP Vinh, tỉnh Nghệ An 38 38 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 38 3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế và xã hội 40 3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 43 3.2 Hiện trạng quản lý, sử dụng đất của thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An 45 3.2.1 Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Vinh 45 3.2.2 Tình sử dụng đất của thành phố Vinh 50 3.2.3 Đánh giá chung công tác quản lý đất đai của thành phố Vinh 53 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iv 3.3 Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An 54 3.3.1 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất 54 3.3.2 Tình hình cho thuê, cho thuê lại QSD Đất 59 3.3.3 Tình thừa kế quyền sử dụng đất 62 3.3.4 Tình hình tặng, cho quyền sử dụng đất 66 3.3.5 Tình hình thế chấp QSD Đất 72 3.3.6 Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các quyền sử dụng đất 76 3.3.7 Đánh giá chung việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất 79 3.4 Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An 82 3.4.1 Giải pháp về chính sách 82 3.4.2 Giải pháp về tuyên truyền phổ biến pháp luật cho người dân 83 3.4.3 Giải pháp đào tạo nhân lực và đầu tư cơ sở vật chất 83 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 85 Kết luận 85 Kiến nghị 87 TÀI LIỆU THAM KHẢO 88 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ Viết tắt Nghĩa đầy đủ BĐS Bất động sản BTNMT Bộ tài nguyên môi trường CT Chỉ thị ĐKĐĐ Đăng ký đất đai GCNQSD Giấy chứng nhận quyền sử dụng NĐ Nghị định QLĐĐ Quản lý đất đai QSD Quyền sử dụng QSDĐ Quyền sử dụng đất TNHHMTV Trách nhiệm hữu hạn một thành viên TP Thành phố TTBĐS Thị trường bất động sản UBND Ủy ban nhân dân XHCN Xã hội chủ nghĩa Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vi DANH MỤC BẢNG STT Tên bảng Trang 3.1 Hiện trạng sử dụng đất TP.Vinh năm 2014 51 3.2 Tình hình chuyển nhượng QSD đất TP Vinh từ 2011 đến 2014 55 3.3 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSD tại địa bàn điều tra từ 2011 - 2014 3.4 57 Tình hình thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại QSD Đất TP. Vinh từ 2011-2014 60 3.5 Tình hình thừa kế QSD đất TP Vinh giai đoạn 2011 đến 2014 63 3.6 Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSD Đất tại địa bàn điều tra giai đoạn 2011 - 2014 64 3.7 Tình hình tặng, cho QSD đất TP Vinh giai đoạn 2011 - 2014 68 3.8 Tình hình tặng, cho quyền sử dụng đất tại địa bàn điều tra giai đoạn 2011 - 2014 70 3.9 Tình hình thế chấp QSD đất TP Vinh giai đoạn 2011 - 2014 73 3.10 Tình hình thực hiện quyền thế chấp QSD Đất tại địa bàn điều tra từ 2011 đến 2014 3.11 75 Ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp 77 Page vii DANH MỤC HÌNH STT Tên hình Trang 3.1 Cơ cấu kinh tế TP Vinh giai đoạn 2011 - 2014 41 3.2 Biểu đồ tình hình sử dụng đất TP Vinh năm 2014 52 3.3 Tình hình chuyển nhượng QSD đất TP Vinh từ 2011-2014 56 3.4 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ TP.Vinh từ 2011 - 2014 58 3.5 Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSD đất TP. Vinh từ 2011 - 2014 60 3.6 Tình hình thừa kế QSD đất TP Vinh từ năm 2011 đến 2014 64 3.7 Tình hình thực hiền quyền thừa kế QSD đất TP. Vinh từ năm 2011 đến 2014 65 3.8 Tình hình tặng, cho QSD đất TP Vinh từ năm 2011 - 2014 69 3.9 Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSD đất TP.Vinh từ năm 2011 - 2014 70 3.10 Tình hình thế chấp QSD đất TP Vinh từ năm 2011 - 2014 74 3.11 Tình hình thực hiện quyền thế chấp QSD đất TP.Vinh từ 2011 - 2014 75 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page viii MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Hiến pháp nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 khẳng định Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật (khoản 1, điều 54 Hiến pháp Việt Nam 2013). Kết luận tại Hội Nghị Trung ương 6 (khóa XI) tiếp tục khẳng định Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt; là tài sản, nguồn lực to lớn của đất nước, là nguồn sống của nhân dân. Quản lý và sử dụng đất đai là vấn đề rộng lớn, phức tạp, hệ trọng, liên quan đến việc giữ vững thành quả cách mạng, ổn định chính trị, xã hội, đưa đất nước phát triển bền vững. Việc phân bổ, sử dụng hợp lý, tiết kiệm hiệu quả nhằm bảo vệ lợi ích trước mắt và lâu dài, bảo vệ môi trường sinh thái, đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững đất nước luôn là vấn đề xuyên suốt trong hoàn thiện chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước. Hội nghị cũng khẳng định công tác quản lý nhà nước về đất đai còn nhiều hạn chế, nhất là trong quy hoạch sử dụng đất, định giá đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư, các thủ tục hành chính về đất đai. Lợi ích của Nhà nước và người dân có đất bị thu hồi chưa được bảo đảm tương xứng; nguồn lực về đất đai chưa được phát huy đầy đủ để trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội; việc sử dụng đất nhiều nơi còn lãng phí, hiệu quả thấp; tham nhũng, tiêu cực trong lĩnh vực này còn lớn; thị trường bất động sản phát triển không ổn định, thiếu lành mạnh, giao dịch "ngầm" còn khá phổ biến; tình hình khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai còn diễn biến phức tạp (Ban chấp hành trung ương, 2012). Thành phố Vinh là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá - xã hội của tỉnh Nghệ An, là một trong hai đô thị lớn nhất vùng Bắc Trung Bộ có diện tích tự nhiên là 105,01 km2 bao gồm 16 phường và 9 xã. Trung tâm Thành phố cách thủ đô Hà Nội 295 km (về phía Bắc) và cách Huế 350 km; Đà Nẵng 472 km; Thành phố Hồ Chí Minh 1.447 km (về phía Nam). Vị trí địa lý: Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 1 + Phía Bắc và phía Đông giáp huyện Nghi Lộc; + Phía Tây giáp huyện Hưng Nguyên; + Phía Nam giáp huyện Nghi Xuân, tỉnh Hà Tĩnh. Thành phố Vinh nằm ở trung độ cả nước trên trục đường giao thông quan trọng Bắc - Nam, nằm giữa thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh là hai trung tâm của hai vùng kinh tế phát triển nhất trong cả nước. Trong những năm gần đây, quá trình đô thị hoá tại thành phố Vinh đã diễn ra mạnh mẽ (UBND thành phố Vinh,2014b). Thị trường bất động sản hết sức sôi động, giá đất thị trường thay đổi rất nhanh, nhất là các vị trí đất có khả năng sinh lợi. Quyền sử dụng đất thực sự đã trở thành nguồn lực quan trọng, nguồn vốn lớn nhất để đầu tư cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng, đường giao thông, các công trình quan trọng phục vụ cho việc phát triển kinh tế và lợi ích cộng đồng. Tuy nhiên, do tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh vượt quá khả năng đáp ứng của các bộ máy quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố đã phát sinh nhiều bất cập, một trong những bất cập đó là thị trường đất đai chưa được quản lý chặt chẽ, đây là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng giao dịch “ngầm” vẫn tồn tại khá nhiều trên địa bàn thành phố. Xuất phát từ thực trạng trên, tác giả lựa chọn đề tài: “Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An” làm đề tài nghiên cứu cho luận văn. 2. Mục đích, yêu cầu của đề tài 2.1. Mục đích nghiên cứu của đề tài - Đánh giá thực trạng thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An (giai đoạn từ năm 2011 đến năm 2014). - Trên cơ sở những tồn tại, hạn chế để từ đó đề xuất một số chính sách, giải pháp giúp người sử dụng thuận lợi hơn trong quá trình thực hiện các quyền sử dụng đất. 2.2. Yêu cầu - Số liệu phải chính xác để đánh giá đúng tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất. - Các giải pháp đề xuất có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc đẩy việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 2 Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở lý luận 1.1.1. Khái quát những vấn đề liên quan đến đất đai 1.1.1.1. Khái niệm về đất đai Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó bao gồm khí hậu, bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, nước mặt (hồ, sông), nước ngầm, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả do hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (Nguyễn Đình Bồng, 2010). 1.1.1.2. Khái niệm về quản lý đất đai Quản lý đất đai là một ngành khoa học có truyền thống lâu đời và ngày nay càng có vai trò quan trọng,mang tính liên tục theo thời gian và không gian. Quản lý đất đai bao gồm những chức năng, nhiệm vụ liên quan đến việc xác lập và thực thi các quy tắc cho việc quản lý, sử dụng và phát triển đất đai cùng với những lợi nhuận thu được từ đất (thông qua bán, cho thuê, hoặc thuế) và giải quyết những tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu và QSDĐ. Quản lý đất đai là quá trình điều tra mô tả, những tài liệu chi tiết về thửa đất, xác định hoặc điều chỉnh các quyền và các thuộc tính khác của đất, lưu giữ và cập nhật và cung cấp những thông tin về sở hữu, giá trị, sử dụng đất và các nguồn thông tin khác liên quan đến thị trường BĐS. Quản lý đất đai liên quan đến cả hai đối tượng đất công và đất tư bao gồm: đo đạc đất đai, ĐKĐĐ, định giá đất, giám sát, quản lý sử dụng đất đai và cơ sở hạ tầng cho công tác quản lý. Quản lý nhà nước về đất đai có thể đồng nghĩa với QLĐĐ, tập trung vào cách thức Chính phủ xây dựng, thực hiện các chính sách đất đai và QLĐĐ cho tất cả các loại đất không phân biệt quyền sử dụng đất. Cụ thể hơn, đây là quá trình nhà nước QLĐĐ thuộc sở hữu của Nhà nước và giao đất cho các mục đích sử dụng khác nhau (Nguyễn Đình Bồng và các tác giả, 2005). Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 3 1.1.2. Cơ sở khoa học về quyền sử dụng đất 1.1.2.1 Quyền sở hữu Theo điều 164 Bộ luật dân sự 2005: "Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật...". Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng...). Chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức: định đoạt số phận pháp lý của tài sản; định đoạt số phận thực tế của tài sản. - Quyền chiếm hữu: Là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc quyền sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người không phải sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ). Dưới góc độ pháp lý quyền chiếm hữu đất đai có ý nghĩa quan trọng, bởi lẽ nó là cơ sở đầu tiên để xác lập quyền sử dụng và định đoạt đất đai. - Quyền sử dụng: Là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa tức, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong các trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng. Điều này thấy rõ trong việc nhà nước giao quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội, trong đó có cả tổ chức của Nhà nước sử dụng đất vào mọi mục đích. Như vậy, quyền sử dụng đất lại được trích ra để giao về cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; quyền sử dụng đất đai của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại. - Quyền định đoạt: Là quyền của chủ sử hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác, quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 4 đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến quyền sử dụng đất, thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật (Đào Trung Chính, 2005). Như vậy quyền sở hữu là quyền được pháp luật ghi nhận và bảo vệ đối với một chủ thể được tự do chiếm hữu, sử dụng và định đoạt quyền sở hữu, trong đó: quyền chiếm hữu là quyền được pháp luật bảo vệ nhằm giám sát thực tế đối với bất động sản; quyền sử dụng là quyền được pháp luật bảo vệ để khai thác các đặc tính hữu ích tự nhiên của bất động sản và sử dụng lợi ích của nó; lợi ích có thể là thu nhập, phát triển, thu hoạch và các hình thức khác; quyền định đoạt là quyền được pháp luật bảo vệ trong quyết định số phận pháp lý của bất động sản. Các hình thức sở hữu về đất đai: Sở hữu nhà nước (chủ sở hữu là nhà nước); Sở hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng đồng); Sở hữu cá nhân (chủ sở hữu là cá nhân) (Nguyễn Đình Bồng, 2006). 1.1.2.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai Quan hệ sở hữu đất đai ở mỗi nước tùy thuộc vào quan hệ sản xuất, quan hệ chính trị của nước đó trong từng thời kỳ lịch sử. Biến đất đai thành sở hữu toàn dân, đó là quy luật khách quan tạo nên sự phát triển của xã hội loài người. Sức sản xuất ngày càng phát triển đòi hỏi tập trung hóa tư liệu sản xuất. Các Mác nhận xét: "Sự phát triển kinh tế xã hội, mức độ phát triển và tập trung dân cư, sự xuất hiện máy móc nông nghiệp và phát minh sáng chế khác làm cho việc quốc hữu hóa đất đai trở thành quy luật khách quan tất yếu. Tất cả mọi lý luận về sở hữu đều bất lực trước biện pháp tất yếu này". Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai cũng được hình thành và phát triển theo những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những hình thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử (Đinh Sỹ Dũng, 2003). Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 5 nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992). Điều 1 Luật Đất đai 1993 khẳng định: " Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý'. Điều 5, điều 6, điều 7 Luật Đất đai 2003 đã quy định: " Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu; nhà nước thống nhất quản lý về đất đai; Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai”. Điều 4 Luật đất đai 2013 quy định "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của luật." Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm bảo cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, thực hiện quản lý thống nhất toàn bộ vốn đất đai nhưng Nhà nước lại không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai mà lại trao quyền chiếm hữu, sử dụng cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, Nhà nước không mất đi quyền chiếm hữu đất đai của mình, bởi vì, Nhà nước thực hiện quyền chiếm hữu đất đai một cách gián tiếp thông qua các hoạt động vừa mang tính kỹ thuật, nhiệp vụ, vừa mang tính pháp lý như đo đạc, khảo sát đánh giá và phân hạng đất để nắm được hiện trạng, sử dụng đất đai trên phạm vi cả nước và từng địa phương; hệ thống hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính, sổ sách địa chính và các tài liệu địa chính khác để nắm được sự phân bố đất đai, kết cấu sử dụng đất ở các địa phương; hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất đai… để nắm được biến động đất qua các thời kỳ. Như vậy QSD đất trở thành một loại quyền có tính độc lập tương đối trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN, và trong nền kinh tế thị trường thì việc chuyển dịch đất đai là nhu cầu tất yếu, khách quan tạo ra trên phạm vi toàn xã hội sẽ tiến hành được những điều chỉnh lớn về cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 6 và phân phối lại các nguồn lực đầu tư cho phát triển (đất đai, vốn, vật tư sản xuất, lao động). Mối quan hệ giữa quyền sở hữu đất đai và QSD đất được biểu hiện trên các đặc điểm chủ yếu sau đây: - Do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta nên QSD đất được hình thành trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Tức là, cá nhân có QSD đất khi được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSD đất, sử dụng có thời hạn hoặc ổn định lâu dài và theo mục đích được giao đất, được công nhận và người sử dụng đất được chuyển QSD đất nên QSD đất trở thành một loại quyền tương đối độc lập so với quyền sở hữu. - Mặc dù QSD đất được tham gia vào các giao dịch chuyển nhượng trên thị trường nhưng giữa quyền sở hữu toàn dân về đất đai và QSD đất vẫn có sự khác nhau và không thể đồng nhất giữa hai loại quyền này; bởi lẽ giữa chúng có sự khác nhau cả về nội dung và ý nghĩa, cụ thể: Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước) còn QSD đất là quyền phát sinh (có sau) xuất hiện khi được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất hay công nhận QSD đất; Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn QSD đất là một loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ. Tính không trọn ven, không đầy đủ của QSD đất thể hiện ở các khía cạnh sau đây: một là, người sử dụng đất không có đầy đủ các quyền năng như nhà nước với tính cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai; hai là, không phải bất cứ người nào có QSD đất hợp pháp cũng có quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng QSD đất mà phụ thuộc vào đối tượng và chính sách giao đất, thuê đất hay công nhận QSD đất trong đó, chỉ có người được giao đất trả tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; mới được hưởng 8 quyền năng của chuyển QSD đất; ba là, quyền sở hữu đất đai là một loại quyền tồn tại độc lập còn QSD đất lại là một loại quyền phụ thuộc, tính phụ thuộc của QSD đất thể hiện ở chỗ người sử dụng đất không được tự mình quyết định mọi vấn đề phát sinh trong quá trình sử dụng đất mà chỉ được quyết định theo quyền của mình đối với mục đích sử dụng đất được giao hoặc công nhận (Hồ Thị Lam Trà và Hoàng Xuân Phương, 2014). Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 7 1.1.3. Nội dung các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam Chủ trương đổi mới đất nước đã được Nhà nước Việt Nam quyết định vào năm 1986 trên nguyên tắc tiếp nhận mô hình kinh tế thị trường có sự quản lý của nhà nước với 5 thành phần kinh tế. Điểm đột phá của quá trình đổi mới là điều chỉnh lại chính sách đất đai nông nghiệp dựa trên chủ trương Nhà nước giao đất nông nghiệp của hợp tác xã nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân để sử dụng ổn định lâu dài mà không thu tiền sử dụng đất. Luật đất đai lần đầu tiên năm 1987 đã luật hóa chính sách này gắn với các điều kiện pháp lý bảo đảm quyền cho người sử dụng đất. Tiếp tục, nhằm xóa bỏ nền nông nghiệp tự túc, tự cấp để xây dựng nền nông nghiệp sản xuất hàng hóa, Luật Đất đai lần thứ 2 năm 1993 đã cho phép hộ gia đình, cá nhân được thực hiện 5 quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp đối với đất nông nghiệp và đất ở, đồng thời quy định đất có giá do nhà nước quy định (Đặng Hùng Võ, 2015). Đây được coi như một bước đổi mới rất quan trọng về mặt nhận thức lý luận kinh tế chính trị học về đất đai, tạo được bước ban đầu khởi động thị trường quyền sử dụng đất. Một nhược điểm quan trọng của Luật Đất đai 1993 là vẫn chỉ tập trung vào đất nông nghiệp chưa hướng tới chính sách đất đai cho khu vực đất phi nông nghiệp, trong khi chỉ sau đó hơn nửa năm thì Trung ương Đảng đã ban hành Nghị quyết về công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Ủy ban thường vụ Quốc hội đã ban hành 2 Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước, nước ngoài sử dụng đất (1994), Chính phủ cũng phải ban hành hàng loạt Nghị định để điều chỉnh các vấn đề có liên quan đến chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất, sử dụng đất phi nông nghiệp, giá đất, quy hoạch sử dụng đất, v.v... (1994 - 1998). Những nội dung chính của Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và một số Nghị định của Chính phủ đã được luật hóa trong Luật sửa đổi và bổ sung một số điều của Luật đất đai 1993 ban hành năm 1998. Nội dung mới cơ bản nhất của Luật này là mở rộng quyền của các tổ chức kinh tế trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như quyền góp vốn bằng giá trị QSD đất, quyền cho thuê lại QSD đất. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 8 Trong chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội, uỷ ban thường vụ Quốc hội năm 2000 Luật Đất đai lại được đưa vào chương trình sửa đổi, bổ sung. Ngày 29/06/2001 Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 9 đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai. Luật lần này đã sửa đổi, bổ sung một số vấn đề về QSD đất như sau: - Cho phép người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp sang mục đích khác; được chuyển đổi cơ cấu cây trồng vật nuôi đối với đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, nuôi trồng thủy sản, nhưng cũng phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. - Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị QSD đất theo quy định của pháp luật cũng được bảo lãnh bằng giá trị QSD đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Nghĩa là người sử dụng đất cũng được thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSD đất tại các tổ chức tín dụng có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài. Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình hình quản lý và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã cho thấy còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém. Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai 1993 (Luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục đích tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất, bảo đảm tính ổn định của pháp luật, đồng thời, thế chế hóa kịp thời đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng về đất đai trong thời kỳ mới. Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực từ ngày 01/07/2004. Về QSD đất của hộ gia đình, cá nhân: Luật Đất đai năm 2003 đã kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; không quy định các điều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 9 QSDĐ đối với đất nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và tích tụ đất đai theo định hướng của Nhà nước. Cụ thể nội dung của QSD đất như sau: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSD đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSD đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều 106, Luật Đất đai 2003). Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất đai Việt Nam: Luật Đất đai 2003 quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất có các quyền tương ứng với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hay trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Bổ sung quyền được đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở tại Việt Nam. Qua gần 10 năm thi hành, Luật Đất đai năm 2003 đã phát huy khá tốt vai trò ổn định các mối quan hệ về đất đai. Tuy nhiên, nó cũng đã bộc lộ những hạn chế nhất định, dẫn đến việc thực thi pháp luật về đất đai còn nhiều bất cập, ảnh hưởng không tốt đến tình hình an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội. Do vậy, cần thiết phải ban hành Luật Đất đai mới thay thế Luật Đất đai năm 2003. Ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực kể từ 01/7/2014. So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 có 14 chương với 212 điều, tăng 7 chương và 66 điều, đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003. Đây là đạo luật quan trọng, có tác động sâu rộng đến chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước, thu hút được sự quan tâm rộng rãi của nhân dân. Luật Đất đai năm 2013 vừa tiếp tục kế thừa, luật hóa những quy định còn phù hợp đã và đang đi vào cuộc sống của Luật Đất đai năm 2003, nhưng đồng thời đã sửa đổi, bổ sung một số quy định định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế, bất cập của Luật Đất đai năm 2003. Theo đó, Luật Đất đai năm 2013 có một số đổi mới cơ bản sau: Một là, Các yếu tố trụ cột của một hệ thống quản trị đất đai đã được tiếp thu để đưa vào Luật Đất đai, cụ thể gồm: (a) Công khai và minh bạch trong quản lý, trước hết là thông tin đất đai (Điều 28 quy định trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng và cung cấp thông tin đất đai trên nguyên tắc minh bạch); (b) Người dân được tham gia Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 10 vào quản lý và giám sát việc thực thi pháp luật (việc lấy ý kiến của dân, Điều 43 quy định đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Điểm a Khoản 2 Điều 69 đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; Điều 199 quy định về quyền giám sát của công dân đối với việc quản lý, sử dụng đất đai); (c) Kiểm soát việc thực hiện thẩm quyền của cơ quan nhà nước; (d) Trách nhiệm giải trình của cán bộ và cơ quan quản lý được quy định rất cụ thể về nhiệm vụ, thẩm quyền, trách nhiệm của từng cơ quan; Hai là, Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là nội dung có nhiều đổi mới nhất trong Luật Đất đai 2013 so với Luật Đất đai 2003, cụ thể bao gồm: (a) Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã được tích hợp vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện; (b) Kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được lập hàng năm; (c) Việc lấy ý kiến người dân về quy hoạch sử dụng đất được quan tâm đặc biệt với những quy định cụ thể; (d) Đã chuyển một bước từ phương pháp luận quy hoạch theo tổng diện tích loại đất sang phương pháp luận quy hoạch theo phân vùng sử dụng đất; (đ) Xác định được vị trí của quy hoạch sử dụng đất trong mối quan hệ với các loại quy hoạch khác nhằm khắc phục tình trạng quy hoạch cồng quy hoạch, hoặc quy hoạch chống quy hoạch; (e) Quy định cụ thể về nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp hành chính, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh; (g) Có quy định chính thức về giải pháp xử lý "quy hoạch treo"; Ba là, Cơ chế Nhà nước thu hồi đất được quy định cụ thể hơn và tiến bộ hơn. Hiến pháp đã quy định về tiêu chí "Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng". Tiêu chí chung về phạm vi áp dụng chỉ vì lợi ích quốc gia, công cộng là đổi mới quan trọng nhất. So với pháp luật đất đai hiện hành, Luật Đất đai đã loại hai nhóm dự án ra khỏi danh sách được áp dụng cơ chế Nhà nước thu hồi đất gồm các dự án có vốn được đầu tư lớn thuộc nhóm A và các dự án có 100% vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (FDI). Luật Đất đai 2013 đưa ra nguyên tắc thực hiện thu hồi đất theo quy hoạch là chủ yếu, để từ đó có đất sạch thực hiện đấu giá đất, hạn chế việc áp dụng cơ chế thu hồi đất theo dự án để giao đất cho nhà đầu tư đã được chỉ định nhằm loại bỏ nguy cơ tham nhũng trong thu hồi đất, giao đất, Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 11 cho thuê đất; Bốn là, Luật hóa nhiều quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP thành các quy định của Luật; Năm là, Thuật ngữ "Nhà nước giao đất" chỉ áp dụng đối với đất được sử dụng vô thời hạn và đất nông nghiệp giao cho hộ gia đình, cá nhân. Đối với các loại các trường hợp đất sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đều chuyển sang hình thức Nhà nước cho thuê đất, hoặc trả tiền một lần hoặc trả tiền hàng năm, đối với cả nhà đầu tư trong nước và nước ngoài; Sáu là, Về định giá đất, Luật Đất đai 2013 quy định là bảng giá đất chỉ áp dụng cho một số trường hợp; các trường hợp liên quan đến thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, tính tiền bồi thường khi thu hồi đất và tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước đều phải quyết định giá đất cụ thể. Khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất của UBND cấp tỉnh được ban hành 5 năm một lần, khi có biến động lên hoặc xuống 20% thì phải điều chỉnh (Điều 113 và Khoản 1 Điều 114). Luật Đất đai 2013 quy định việc thành lập Hội đồng thẩm định giá đất để thẩm định giá trước khi UBND cấp tỉnh quyết định giá đất trong các trường hợp cụ thể, Chủ tịch Hội đồng là Chủ tịch UBND cấp tỉnh và trong Hội đồng bắt buộc có thành viên là đại diện của tổ chức có chức năng tư vấn định giá đất độc lập (Khoản 3 Điều 114). Kết quả của dịch vụ tư vấn giá đất độc lập là căn cứ để cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét (Khoản 3 Điều 114); Bảy là, Thời hạn và hạn mức sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho nông dân được nới rộng hơn. Luật Đất đai 2013 quy định kéo dài thời hạn sử dụng đối với đất nông nghiệp thành 50 năm và nông dân được tiếp tục sử dụng theo thời hạn mới mà không cần bất kỳ một thủ tục nào. Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất được giao cho Chính phủ quy định cụ thể nhưng không vượt quá 10 lần hạn mức giao đất của Nhà nước; Tám là, Việc xử lý các "dự án treo" cũng được đổi mới. Luật Đất đai 2013 quy định "trường hợp không đưa đất vào sử dụng (trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa) thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 12 dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng". (Ấn phẩm điện tử,http://land.hcmunre.edu.vn/) Về QSD Đất của hộ gia đình, cá nhân: Bổ sung quy định quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất (Khoản 2, Điều 167, Luật đất đai 2013): Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp trong nhóm có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế. Trường hợp quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định. Trường hợp không chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện. Quy định cụ thể các trường hợp phải công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất (Khoản 3 Điều 167, Luật đất đai 2013). Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản. Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên. Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật dân sự. Luật hóa quy định của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất (Điều 168, Luật đất đai 2013); các trường hợp được nhận quyền sử dụng đất (Điều 169, Luật đất đai Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 13 2013), trong đó có bổ sung quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn là giá trị quyền sử dụng đất (Điểm b Khoản 1), người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở (Điểm đ Khoản 1). Bổ sung quy định trong Luật Đất đai quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề (Điều 171). Việc xác lập quyền đối với trường hợp này được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và phải thực hiện đăng ký theo quy định của Luật đất đai năm 2013 (Báo điện tử Bộ tư pháp, 2014). Khoản 1, điều 167 Luật đất đai 2013 quy định: " Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật". Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua là sự kiện quan trọng đánh dấu những đổi mới về chính sách đất đai, nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, thể hiện được ý chí, nguyện vọng của đại đa số nhân dân. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách là đại diện chủ sở hữu của Nhà nước. Khái niệm quyền của người sử dụng đất chính là sự sáng tạo pháp luât, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hòa được các lợi ích của quốc gia, nhà nước và mỗi người dân. Nội dung QSD đất của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp giấy chứng nhận QSD đất, quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng (Đào Trung Chính, 2005). Tuy nhiên, nội dung quyền sử dụng đất được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng đất là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 14