Tài liệu đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện hương khê, tỉnh hà tĩnh giai đoạn 2009 2014

MỤC LỤC Lời cam đoan ii Lời cảm ơn iii Mục lục iv Danh mục các chữ viết tắt vii Danh mục bảng viii Danh mục hình ix MỞ ĐẦU 1 1 Tính cấp thiết của đề tài 1 2 Mục đích nghiên cứu 3 3 Yêu cầu của đề tài 3 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4 1.1 Cơ sở lý luận về quyền sở hữu và quyền sử dụng đất 4 1.1.1 Đất đai và những thuộc tính của đất đai 4 1.1.2 Sở hữu đất đai và các hình thức sở hữu đất đai 6 1.1.3 Quyền sử dụng đất 10 1.1.4 Mối quan hệ giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng đất 13 1.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới 14 1.2.1 Tại một số nước phát triển 14 1.2.2 Tại một số nước trong khu vực 17 1.3 Cơ sở pháp lý về thực hiện quyền của người sử dụng đất tại Việt Nam 21 1.3.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam 21 1.3.2 Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện quyền của người sử dụng đất từ năm 2003 đến nay 24 1.3.3 Quyền của người sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 so với Luật Đất đai 2003 1.4 Thực trạng về thực hiện quyền của người sử dụng đất tại Việt Nam Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp 27 29 34 34 Page iv 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 34 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 34 2.2 Nội dung nghiên cứu 34 2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Hương Khê - tỉnh Hà Tĩnh 34 2.2.2 Đánh giá kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước giai đoạn 2009 - 2014 35 2.2.3 Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại 03 xã và 01 thị trấn. 35 2.2.4 Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Hương Khê - tỉnh Hà Tĩnh 35 2.3 Phương pháp nghiên cứu 35 2.3.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 35 2.3.2 Phương pháp điều tra, thu thập các tài liệu, số liệu 36 2.3.3 Phương pháp tổng hợp, xử lý số liệu 36 2.3.4 Phương pháp phân tích, so sánh 36 2.3.5 Phương pháp đánh giá 37 Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 38 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Hương Khê - tỉnh Hà Tĩnh 38 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 38 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 42 3.1.3 Hiện trạng quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Hương Khê tỉnh Hà Tĩnh năm 2014 49 3.2 Đánh giá kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại cơ 55 quan Nhà Kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại cơ quan nhà nước được tổng hợp tại bảng 3.3. 55 3.2.1 Kết quả thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 56 3.2.2 Kết quả thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất 58 3.2.3 Kết quả thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất 60 3.2.4 Kết quả thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất 62 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page v 3.3 Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại 03 xã và 01 thị trấn 63 3.3.1 Đánh giá việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 65 3.3.2 Đánh giá việc thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất 68 3.3.3 Đánh giá việc thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất 70 3.3.4 Đánh giá việc thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất 72 3.5 Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Hương Khê - tỉnh Hà Tĩnh 75 3.5.1 Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các QSDĐ 75 3.5.2 Giải pháp về tuyên truyền và phổ biến pháp luật 75 3.5.3 Giải pháp về tài chính 76 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 77 Kết luận 77 Kiến nghị 78 TÀI LIỆU THAM KHẢO 79 PHỤ LỤC 81 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu Chú giải BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường BLDS Bộ Luật dân sự CP Chính phủ CNXH Chủ nghĩa xã hội CN-XD Công nghiệp - Xây dựng CHDCND Cộng hòa dân chủ nhân dân CHXHCNVN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt nam CT-TTg Chỉ thị - Thủ tướng Chính phủ GDP Tổng sản phẩm nội địa GCN QSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GTSX Giá trị sản xuất HCM Hồ Chí Minh KTXH Kinh tế xã hội KV Khu vực NĐ-CP Nghị định Chính phủ NQ Nghị quyết NXB Nhà xuất bản QSDĐ Quyền sử dụng đất QSH Quyền sở hữu QLKT&XDCT Quản lý kỹ thuật và xây dựng công trình QL Quốc lộ SDĐ Sử dụng đất TTCN Tiểu thủ công nghiệp TTLT Thông tư liên tịch THPT Trung học phổ thông UBND Uỷ ban nhân dân VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất XHCN Xã hội chủ nghĩa Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vii DANH MỤC BẢNG Số bảng Tên bảng Trang 3.1 Hiện trạng sử dụng đất huyện Hương Khê năm 2014 53 3.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 của 03 xã và 01 thị trấn điều tra 54 3.3 Tổng hợp kết quả thực hiện các quyền trên địa bàn huyện Hương Khê giai đoạn 2009 - 2014 3.4 55 Kết quả thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hương Khê giai đoạn 2009 - 2014 3.5 57 Kết quả thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hương Khê giai đoạn 2009 - 2014 3.6 59 Kết quả thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hương Khê giai đoạn 2009 - 2014 3.7 61 Kết quả thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hương Khê giai đoạn 2009 - 2014. 3.8 62 Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền sử dụng đất tại 02 khu vực nghiên cứu trên địa bàn huyện giai đoạn 2009 - 2014 3.9 64 Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện các thủ tục pháp lý theo quy định tại 2 khu vực nghiên cứu 3.10 65 Kết quả điều tra việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2 66 3.11 Bảng giá đất ở khu vực nông thôn (Đơn vị tính: nghìn đồng/m ) 68 3.12 Kết quả điều tra việc thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất 68 3.13 Kết quả điều tra việc thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất 70 3.14 Kết quả điều tra việc thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất 72 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page viii DANH MỤC HÌNH Số hình Tên hình Trang 3.1 Sơ đồ vị trí huyện Hương Khê trong tỉnh Hà Tĩnh 38 3.2 Tăng trưởng kinh tế trên địa bàn huyện qua các năm 42 3.3 Cơ cấu kinh tế của huyện Hương Khê qua các năm 43 3.4 Cơ cấu sản xuất nông nghiệp qua các năm 44 3.5 Dân số trung bình huyện Hương Khê từ năm 2009 – 2014 46 3.6 Tỷ trọng dân số phân theo khu vực của huyện Hương Khê 46 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page ix MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất là sản phẩm của tự nhiên xuất hiện trước con người và tồn tại khách quan. Đất là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là cơ sở không gian của mọi quá trình sản xuất, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng nhất của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kiến trúc văn hóa - xã hôi, an ninh, quốc phòng. Đất đai có những tính chất đặc trưng khiến nó không giống bất kỳ một tư liệu sản xuất nào. Đất đai có tính cố định và có giới hạn về không gian không tuân theo ý muốn chủ quan của con người. Chính vì vậy, đất đai cần được quản lý và sử dụng một cách hợp lý, có hiệu quả, tiết kiệm và bền vững. Do tính giới hạn về không gian của đất đai nên yêu cầu con người phải sử dụng đất đúng mục đích, tiết kiệm, hiệu quả và phát huy hết tiềm năng của đất đai. Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành năm 2013 đã khẳng định ở nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân, người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định. Tại điều 4, chương I của Luật đất đai năm 2013 cũng nêu rõ: ”Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai. Hiện nay dưới tác động của nền kinh tế thị trường, quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa, sự chuyển dịch cơ cấu từ nông nghiệp sang công nghiệp, dịch vụ kéo theo nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng, bên cạnh đó sự bùng nổ dân số đã làm tăng nhu cầu sử dụng đất một cách nhanh chóng. Chính vì vậy tại điều 167 Luật đất đai năm 2013 đã cụ thể hoá các quy định và ngày càng mở rộng các quyền cho người sử dụng đất để phát triển kinh tế - xã hội và tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đóng góp cho Nhà nước. Sự phát triển này đã hình thành thị trường đất đai, hoà nhập vào nền kinh tế thị Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 1 trường định hướng xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Tại hội nghị lần thứ 6 của Ban chấp hành Trung ương Đảng đã khắc phục, giải quyết những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003, cụ thể: - Quy định cụ thể nghĩa vụ của Nhà nước đối với người sử dụng đất như quy định những đảm bảo của Nhà nước đối với người sử dụng đất, trách nhiệm của Nhà nước đối với đồng bào dân tộc thiểu số, người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, trách nhiệm của Nhà nước đối với đồng bào dân tộc thiếu số, người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, trách nhiệm của Nhà nước trong việc cung cấp thông tin đất đai cho người dân. - Quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ của từng đối tượng sử dụng đất phù hợp với hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và quy định các điều kiện khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất. - Thiết lập sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai giữa nhà đầu tư trong và nước ngoài; quy định cụ thể điều kiện được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư nhằm lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực thực hiện dự án. Hương Khê là một huyện miền núi nằm trên trục đường Hồ Chí Minh cách thành phố Hà Tĩnh khoảng 45 km về phía đông, có tổng diện tích là 126.350,04ha với 21 xã và 1 thị trấn. Thời gian qua do nhu cầu về sử dụng đất ngày càng tăng cho an sinh và phát triển kinh tế, xã hội nên các hoạt động về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng. Tuy nhiên hiện nay tình trạng thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật vẫn còn tồn tại một số bất cập như chuyển quyền sử dụng đất không khai báo, đăng ký hoặc thực hiện không đầy đủ các quy định của pháp luật vẫn còn diễn ra trên địa bàn huyện. Xuất phát từ vấn đề trên, việc nghiên cứu đề tài: “Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Hương Khê - tỉnh Hà Tĩnh giai đoạn 2009 - 2014” là việc làm có ý nghĩa thiết thực cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 2 2. Mục đích nghiên cứu Đánh giá tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật tại huyện Hương Khê - tỉnh Hà Tĩnh, trên cơ sở đó đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong quản lý việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện. . 3. Yêu cầu của đề tài - Các số liệu điều tra phải phản ánh đầy đủ, chính xác, trung thực và khách quan tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật tại huyện Hương Khê - tỉnh Hà Tĩnh. - Giải pháp đề xuất phù hợp với điều kiện của địa phương Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 3 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở lý luận về quyền sở hữu và quyền sử dụng đất 1.1.1. Đất đai và những thuộc tính của đất đai 1.1.1.1. Đất đai (Land) Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật. Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá... Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006). Luật Đất đai 2003 của Việt Nam quy định: Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặt biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng. Việc phân loại đất hiện nay ở Việt Nam theo 02 cách: Phân loại đất theo thổ nhưỡng và phân loại đất theo mục đích sử dụng đất. 1.1.1.2. Các thuộc tính của đất đai Đất đai có 4 thuộc tính sau: - Có vị trí cố định: Chúng ta không thể di chuyển đất đai theo ý muốn, vị trí cố định đã quy định tính chất vật lý, hoá học, sinh thái của đất đai đồng thời nó chi phối rất lớn đến giá đất. Các nhân tố cá biệt như nham thạch, thổ nhưỡng, thực bì... của đất đai có thể biến đổi, nhưng đất đai được hoà hợp nhân tố tự nhiên, vị trí không gian của nó là cố định, không thể di dời. Tính cố định của vị Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 4 trí đất đai, yêu cầu con người sử dụng đất tại chỗ. Vì vậy mỗi mảnh đất có đặc điểm riêng về vị trí, tính chất đất, khả năng sử dụng vào mục đích khác nhau, do đó chúng có giá trị riêng (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006). - Có hạn về diện tích: Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính bất biến. Hoạt động của loài người có thể cải tạo tính chất của đất, cải biến tình trạng đất đai, nhưng không thể tăng giảm diện tích đất đai theo ý muốn của con người. Tính hữu hạn về diện tích đất đai, yêu cầu phải tiết kiệm đất, sử dụng đất có hiệu quả. Diện tích đất có hạn, quỹ đất đai dùng vào các mục đích khác nhau ngày càng trở nên khan hiếm do nhu cầu ngày càng cao về đất đai của việc đô thị hoá, công nghiệp hoá, hiện đại hoá và xây dựng nhà ở để đáp ứng với dân số ngày càng tăng. Cũng cần phải thấy rằng diện tích đất đai có hạn không có nghĩa là mức cung về đất đai trên thị trường là cố định, sự tăng hay giảm diện tích của một loại đất nào đó trên thị trường đất đai phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, đặc biệt nó được quyết định bởi quyền định đoạt mục đích sử dụng đất của Nhà nước với vai trò là đại diện chủ sở hữu về đất đai (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006). - Tính năng lâu bền: Đất đai có tính năng có thể sử dụng vĩnh cửu. Trong điều kiện sử dụng và bảo vệ hợp lý, độ phì nhiêu của đất nông nghiệp có thể nâng cao không ngừng, đất nông nghiệp có thể quay vòng sử dụng. Tính lâu bền của đất đai, đề ra yêu cầu và khả năng khách quan sử dụng và bảo vệ hợp lý đất đai (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006). - Chất lượng khác nhau: Điều kiện bản thân đất đai (địa chất, địa mạo, thổ nhưỡng, thực bì, nước...) và điều kiện khí hậu tương ứng (chiếu sáng, nhiệt độ, lượng mưa...) tồn tại tính khác nhau lớn về tự nhiên. Tính khác nhau này trong đất sử dụng cho nông nghiệp, có thể làm cho sản lượng và phẩm chất nông sản khác nhau; đất dùng cho xây dựng đô thị, có thể làm cho lực chịu tải của nền đất khác nhau. Tính khác nhau của chất lượng đất đòi hỏi phải sử dụng đất hợp lý, để thu hiệu quả sử dụng cao nhất. Như vậy trong quá trình khai thác và sử dụng đất nếu con người biết cách sử dụng hợp lý, thì chất lượng của đất được nâng lên không ngừng (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006). Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 5 1.1.2. Sở hữu đất đai và các hình thức sở hữu đất đai 1.1.2.1. Quyền sở hữu đất đai a, Chủ thể của quyền sở hữu đất đai Điều 17 Hiến Pháp, 1992; Điều 1 Luật Đất đai năm 1993; Điều 5 Luật Đất đai năm 2003 và Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 quy định : “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của pháp luật”, như vậy quyền sở hữu đất đai của Nhà nước là quyền sở hữu duy nhất và tuyệt đối. Nhà nước vừa là chủ sở hữu, vừa là người nắm quyền lực chính trị nên bằng pháp luật quy định những hình thức, những biện pháp để thực hiện các quyền năng của chủ sở hữu. b, Khách thể của quyền sở hữu đất đai Khách thể của quyền sở hữu Nhà nước đối với đất đai là toàn bộ vốn đất đai nằm trong phạm vi lãnh thổ quốc gia, bao gồm đất liền, hải đảo và lãnh hải. Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân thành các nhóm: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng. c, Nội dung của quyền sở hữu đất đai Quyền sở hữu là quyền được ghi nhận và bảo vệ của pháp luật đối với một chủ thể. Bao gồm những quyền năng đó là: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. - Quyền chiếm hữu: Là quyền của Nhà nước nắm giữ toàn bộ vốn đất đai trong phạm vi cả nước. Dưới góc độ pháp lý quyền chiếm hữu đất đai có ý nghĩa quan trọng, bởi lẽ nó là cơ sở đầu tiên để xác lập quyền sử dụng và định đoạt đất đai. Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, thực hiện quản lý thống nhất toàn bộ vốn đất đai nhưng Nhà nước lại không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai mà lại trao quyền chiếm hữu, sử dụng cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, Nhà nước không mất đi quyền chiếm hữu đất đai của mình, bởi vì, Nhà nước thực hiện quyền chiếm hữu đất đai một cách gián tiếp thông qua các hoạt động Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 6 vừa mang tính kỹ thuật, nhiệp vụ, vừa mang tính pháp lý như đo đạc, khảo sát đánh giá và phân hạng đất để nắm được hiện trạng, sử dụng đất đai trên phạm vi cả nước và từng địa phương; hệ thống hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính, sổ sách địa chính và các tài liệu địa chính khác để nắm được sự phân bố đất đai, kết cấu sử dụng đất ở các địa phương; hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất đai… để nắm được biến động đất qua các thời kỳ. Việc phân biệt quyền chiếm hữu đất đai của Nhà nước với quyền chiếm hữu đất đai của người sử dụng đất sẽ làm rõ hơn nhận định về việc Nhà nước không mất đi quyền chiếm hữu đất đai cho dù Nhà nước có thực hiện việc giao đất, cho thuê đất…cho người sử dụng đất sử dụng ổn định lâu dài. - Quyền sử dụng: Là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất, mà gián tiếp sử dụng thông qua các hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công nhận quyền sử dụng đất. Nhà nước không mất đi quyền sử dụng khi giao đất cho người sử dụng đất khai thác, sử dụng. Cũng như quyền chiếm hữu, quyền sử dụng đất của Nhà nước là vĩnh viễn, trọn vẹn trên phạm vi cả nước. Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được hạn chế bởi không gian, thời gian và mục đích sử dụng. - Quyền định đoạt: Là khả năng của Nhà nước quyết định số phận pháp lý của đất đai. Trước đây quyền này không được thể hiện rõ ràng trong các Luật đất đai, chỉ phần nào được thể hiện dưới dạng liệt kê một số nội dung của chế độ quản lý Nhà nước về đất đai. Thực ra mọi nội dung quản lý Nhà nước về đất đai không phải đều thể hiện quyền định đoạt của Nhà nước mà chỉ có một số nội dung có tính chất quyết định mới thể hiện quyền này. Theo Luật Đất đai 2013 tại Chương 1, Mục 1, Điều 13 xác định rõ quyền định đoạt của Nhà nước như sau: - Quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất. - Quyết định mục đích sử dụng đất. - Quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 7 - Quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất. - Quyết định giá đất. - Quyết định trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất. - Quyết định chính sách tài chính về đất đai. - Quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. 1.1.2.2. Các hình thức sở hữu đất đai Chế độ sở hữu mà đặc biệt là sở hữu đất đai và các tư liệu sản xuất quan trọng khác ở Việt Nam luôn được ghi nhận trong các Hiến Pháp 1946, 1959, 1980, 1992. Tuy nhiên, do tình hình lịch sử và hoàn cảnh đất nước nên trong mỗi giai đoạn lịch sử, Hiến Pháp và pháp luật Việt Nam quy định chủ thể, phạm vi, nội dung của chế độ sở hữu tài sản không giống nhau và cơ chế thực hiện, bảo vệ các quyền sở hữu cũng khác nhau. Lịch sử lập hiến Việt Nam cho thấy, mỗi khi chế độ sở hữu ở Việt Nam thay đổi thì đòi hỏi phải sửa đổi Hiến Pháp. a, Sở hữu tư nhân: Chế độ sở hữu tư nhân bắt đầu được thiết lập từ năm 1946 Điều 12 Hiến Pháp, 1946 và được tiếp tục ghi nhận tại Điều 11 Hiến Pháp, 1959; Điều 15 Hiến Pháp,1992. - Là sở hữu của cá nhân đối với tài sản hợp pháp của mình. (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2005). - Chủ thể của sở hữu tư nhân chính là từng cá nhân (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2005) - Khách thể của sở hữu tư nhân (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2005): Thu nhập hợp pháp; của cải để dành; nhà ở; tư liệu sinh hoạt; tư liệu sản xuất; vốn, hoa lợi, lợi tức và các tài sản hợp pháp khác của cá nhân, tài sản này không bị hạn chế về số lượng và giá trị. Quyền sở hữu tư nhân là một phạm trù pháp lý được hiểu là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ về chiếm hữu, sử dụng và định đoạt những tài sản thuộc quyền sở hữu của cá nhân hoặc là những quyền dân sự cụ thể của cá nhân với tư cách là chủ sở hữu đối với tài sản của mình thông qua các quyền năng chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 8 b, Sở hữu tập thể: Chế độ sở hữu tập thể được ghi nhận ở Hiến Pháp 1959 tại Điều 11 và Điều 15 Hiến Pháp, 1992. - Là sở hữu của hợp tác xã hoặc các hình thức kinh tế tập thể ổn định khác do cá nhân, hộ gia đình cùng góp vốn, góp sức hợp tác sản xuất kinh doanh nhằm thực hiện mục đích chung được quy định trong điều lệ, theo nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng dân chủ, cùng quản lý và cùng hưởng lợi. (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2005) - Chủ thể của sở hữu tập thể chính là hợp tác xã riêng biệt hoặc các hình thức kinh tế tập thể ổn định khác. (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2005) - Khách thể của sở hữu tập thể bao gồm: Tài sản được hình thành từ nguồn đóng góp của các thành viên; thu nhập hợp pháp do sản xuất, kinh doanh; tài sản được Nhà nước hỗ trợ; từ các nguồn khác phù hợp với quy định của pháp luật (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2005). Quyền sở hữu tập thể của hợp tác xã là một phạm trù pháp lý gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ về chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản thuộc sở hữu tập thể của hợp tác xã. c, Sở hữu toàn dân: Sở hữu toàn dân được quy định trong Luật Cải cách ruộng đất năm 1953, Hiến Pháp 1959 (Điều 11), Hiến Pháp 1980 (Điều 19) và Hiến Pháp 1992 (Điều 15). Đến nay Nhà nước cũng chỉ công nhận một hình thức sở hữu duy nhất về đất đai là sở hữu toàn dân (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013). - Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là một khái niệm pháp lý gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ sở hữu đất đai trong đó xác nhận quy định và bảo vệ quyền đại diện chủ sở hữu của Nhà nước trong việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai. - Điều 5 khoản 1 Luật Đất đai, 2003 và Điều 4 Luật Đất đai, 2013 quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 9 Quyền sở hữu của Nhà nước là một phạm trù pháp lý gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ về chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản thuộc sở hữu toàn dân mà do Nhà nước đại diện làm chủ sở hữu. Như vậy chủ thể của sở hữu toàn dân về đất đai là Nhà nước và quyền sở hữu này là duy nhất và tuyệt đối. Khách thể của sở hữu toàn dân là toàn bộ vốn đất đai nằm trong phạm vi lãnh thổ quốc gia, bao gồm đất liền, hải đảo và lãnh hải. 1.1.3. Quyền sử dụng đất “Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hoà được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân (Nguyễn Đình Bồng, 2009). Như vậy, Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với các quyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng và không thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn dân, nhưng mỗi người dân không phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, không phải là các đồng chủ sở hữu đối với đất đai. Những đối tượng (tổ chức, hộ gia đình và cá nhân) có QSDĐ. Thông qua Nhà nước - cơ quan đại diện thực hiện quyền sở hữu, người dân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng. Điều này đã được Hiến pháp cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi nhận. Vì vậy, trong Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 10 QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều106 Luật Đất đai, 2003). Đây không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng đất. Mặt khác Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai, 1993), “bồi thường” (Luật Đất đai, 2003), “bồi thường, hỗ trợ và tái định cư” (Luật Đất đai, 2013). Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, còn trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt. Sau đây là nội dung cụ thể của từng quyền: - Chuyển đổi QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi QSDĐ là không có mục đích thương mại (Trần Tú Cường, 2012). - Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép,... Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 11 Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp (Trần Tú Cường, 2012). - Cho, tặng, thừa kế QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản (Trần Tú Cường, 2012). - Thế chấp, bảo lãnh QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ (Trần Tú Cường, 2012). - Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp. Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 12 mại,... mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn (Trần Tú Cường, 2012). 1.1.4. Mối quan hệ giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng đất Mối quan hệ giữa quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất được biểu hiện trên các khía cạnh chủ yếu sau đây: - Do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta nên quyền sử dụng đất được hình trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Điều này có nghĩa là người sử dụng đất có quyền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài. Tuy nhiên, do pháp luật cho phép người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất (bao gồm các quyền năng: quyền chuyển đổi, quyền tặng cho, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền cho thuê lại, quyền thừa kế quyền sử dụng đất; quyền thế chấp và quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất) nên quyền sử dụng đất tách khỏi quyền sở hữu đất đai và trở thành một loại quyền tương đối độc lập so với quyền sở hữu. - Mặc dù, quyền sử dụng đất được tham gia vào các giao dịch chuyển nhượng trên thị trường song giữa quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng đất vẫn có sự khác nhau và chúng ta không thể đồng nhất giữa hai loại quyền này, bởi lẽ giữa chúng có sự khác nhau cả về nội dung và ý nghĩa, cụ thể: + Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước) còn quyền sử dụng đất đai là quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng đất; + Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn quyền sử dụng đất đai là một loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ. - Tính không trọn vẹn, không đầy đủ của quyền sử dụng đất thể hiện ở các khía cạnh sau: • Người sử dụng đất không có đầy đủ các quyền năng như Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai; Không phải bất cứ người nào có quyền sử dụng đất hợp pháp cũng có quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 13 nhượng, cho thuê, thừa kế, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Về cơ bản, chỉ những người sử dụng đất theo các hình thức: giao đất trả tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thuê đất trả trước tiền thuê cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm mới được pháp luật cho hưởng 8 quyền năng của chuyển quyền sử dụng đất. • Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền tồn tại độc lập còn quyền sử dụng đất lại là một loại quyền phụ thuộc. Tính phụ thuộc của quyền sử dụng đất thể hiện ở chỗ người sử dụng đất không được tự mình quyết định mọi vấn đề phát sinh trong quá trình sử dụng đất mà chỉ được quyết định một số vấn đề, còn cơ bản họ vẫn phải hành động theo ý chí của Nhà nước với tư cách là người đại diện chủ sở hữu đối với đất được giao (Nguyễn Quang Tuyến và Nguyễn Xuân Trọng, 2011). 1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới 1.2.1. Tại một số nước phát triển Ở các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy có một số đặc điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất khác. 1.2.1.1. Ôxtrâylia Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm. Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời gian sau 1/1/1875). Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nước và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa nhà và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 14