Tài liệu đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố ninh bình – tỉnh ninh bình

MỤC LỤC Lời cam đoan ii Lời cảm ơn iii Mục lục iv Danh mục chữ viế*t tắt vii Danh mục các bảng viii Danh mục các hình x MỞ ĐẦU 1 1 Tính cấp thiết của đề tài 1 2 Mục đích của đề tài 2 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3 1.1 Cơ sở lý luận và tầm quan trọng của công tác quản lý đất đai và đất của một số tổ chức 3 1.1.1 Cơ sở lý luận 3 1.1.2 Ý nghĩa, tầm quan trọng của việc sử dụng đất của các tổ chức 6 1.1.3 Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất 6 1.2 Tổng quan quản lý đất đai trong nước 10 1.2.1 Khái quát chung qua một số thời kỳ 10 1.2.2 Những quy định hiện hành về giao đất, cho thuê đất 14 1.2.3 Tình hình sử dụng đất đai của cả nước 24 CHƯƠNG 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30 2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 30 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 30 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 30 2.2 Nội dung nghiên cứu 30 2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Ninh Bình 30 2.2.2 Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thành phố Ninh Bình Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp 31 Page iv 2.2.3 Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Ninh Bình 31 2.2.4 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Ninh Bình 2.3 Phương pháp nghiên cứu 31 31 2.3.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 31 2.3.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 32 2.3.3 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp 32 2.3.4. Phương pháp phân tích, tổng hợp và xử lý tài liệu, số liệu 32 2.3.5. Phương pháp đánh giá 32 2.3.6 Phương pháp so sánh 33 CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Ninh Bình 34 34 3.1.1 Điều kiện tự nhiên thành phố Ninh Bình 34 3.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội của thành phố Ninh Bình 37 3.2 Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thành phố Ninh Bình 45 3.2.1 Tình hình quản lý đất đai theo Luật Đất đai 45 3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất đai 52 3.2.3 Đánh giá chung về tình hình quản lý, sử dụng đất đai 55 3.3 Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Ninh Bình 56 3.3.1 Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Ninh Bình 3.3.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức 56 58 3.3.3 Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức điều tra trên địa bàn thành phố Ninh Bình Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp 73 Page v 3.4 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn thành phố Ninh Bình 85 3.4.1 Giải pháp về chính sách pháp luật 85 3.4.2 Giải pháp về kinh tế 86 3.4.3 Giải pháp về khoa học công nghệ 87 3.4.4 Các giải pháp khác 87 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 90 1 Kết luận 90 2 Đề nghị 91 TÀI LIỆU THAM KHẢO 92 PHỤ LỤC 94 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT TT Chữ viết đầy đủ Chữ viết tắt 1 CHXHCN Cộng hòa xã hội chủ nghiã 2 CQ Cơ quan 3 GCNQSD Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 4 HTX Hợp tác xã 5 QSDĐ Quyền sử dụng đất 6 TC Tổ chức 7 TCKT Tổ chức kinh tế 8 TNHH Trách nhiệm hữu hạn 9 TTCN Tiểu thủ công nghiệp 10 UBND Uỷ ban nhân dân Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vii DANH MỤC CÁC BẢNG Số bảng Tên bảng Trang 1.1 Hiện trạng sử dụng đất cả nước năm 2014 25 1.2 Hiện trạng sử dụng đất phân theo vùng của cả nước năm 2014 26 3.1 Kết quả cấp GCN của thành phố Ninh Bình giai đoạn 2010 – 2014 50 3.2 Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp thành phố Ninh Bình năm 2014 53 3.3 Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp thành phố Ninh Bình năm 2014 54 3.4 Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức theo mục đích sử dụng đất thành phố Ninh Bình 57 3.5 Hiện trạng sử dụng đất của các loại hình tổ chức thành phố Ninh Bình 58 3.6 Diện tích đất của các tổ chức phân theo đơn vị hành chính thành phố Ninh Bình 59 3.7 Tình hình giao đất của các tổ chức trên địa bàn thành phố Ninh Bình 60 3.8 Tình hình thuê đất của các tổ chức trên địa bàn thành phố Ninh Bình 61 3.9 Tình hình công nhận quyền sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn thành phố Ninh Bình 3.10 62 Tình hình sử dụng đất đúng mục đích của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Ninh Bình 3.11 63 Tình hình sử dụng đất không đúng mục đích được giao, được thuê của các tổ chức trên địa bàn thành phố Ninh Bình 3.12 65 Tình hình cho thuê, cho mượn trái phép diện tích đất được giao, được thuê của các tổ chức trên địa bàn thành phố Ninh Bình 3.13 67 Tình hình sử dụng đất vào mục đích khác của các tổ chức trên địa bàn thành phố Ninh Bình 3.14 68 Tình hình đất chưa đưa vào sử dụng của các tổ chức trên địa bàn thành phố Ninh Bình 3.15 69 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn thành phố Ninh Bình Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp 70 Page viii 3.16 Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức điều tra trên địa bàn thành 74 phố Ninh Bình 3.16 Tình hình sử dụng đất đúng mục đích của các tổ chức điều tra trên địa bàn thành phố Ninh Bình 3.17 76 Tình hình sử dụng đất không đúng mục đích của các tổ chức điều tra trên địa bàn thành phố Ninh Bình 3.18 77 Tình hình cho thuê, cho mượn trái phép diện tích đất của các tổ chức điều tra trên địa bàn thành phố Ninh Bình 3.19 80 Tình hình sử dụng đất vào mục đich khác của các tổ chức điều tra trên địa bàn thành phố Ninh Bình Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp 82 Page ix DANH MỤC CÁC HÌNH Số hình Tên hình Trang 1.1 Cơ cấu sử dụng đất phân theo vùng trên cả nước năm 2014 26 3.1 Cơ cấu các loại đất chính thành phố Ninh Bình năm 2014 52 3.2 Cơ cấu sử dụng đất của các tổ chức tại thành phố Ninh Bình 59 3.3 Diện tích đất sử dụng đúng mục đích so với tổng diện tích đang sử dụng của các tổ chức trên địa bàn thành phố Ninh Bình 3.4 64 Diện tích đất sử dụng không đúng mục đích so với tổng diện tích đang sử dụng của các tổ chức trên địa bàn thành phố Ninh Bình Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp 66 Page x MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia. Vì vậy, việc quản lý, khai thác sử dụng có hiệu quả và bền vững nguồn tài nguyên, phục vụ cho các nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng – an ninh là nhiệm vụ quan trọng đang được cả thế giới quan tâm. Nhà nước ta luôn quan tâm đến vấn đề quản lý và sử dụng đất và đã ban hành, đổi mới Luật đất đai: Luật đất đai 1988, Luật đất đai năm 1993; Luật sửa đổi và bổ sung một số điều của Luật đất đai 1993 năm 1998, năm 2001; Đặc biệt, Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã tạo hành lang pháp lý đưa công tác quản lý đất đai dần vào nề nếp, việc sử dụng đất đai ngày càng có hiệu quả hơn. Trong việc quản lý đất đai của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 14/12/2007 về kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất (Chính Phủ, 2007). Đây là việc làm có ý nghĩa thiết thực trong việc tăng cường vai trò quản lý Nhà nước đối với nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng về đất đai nói chung và diện tích đất đang giao cho các tổ chức quản lý sử dụng nói riêng. Đất đai là yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất xã hội - hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, là điều kiện vật chất đầu tiên để mọi doanh nghiệp hoạch định chiến lược phát triển sản xuất kinh doanh, là điều kiện vật chất không thể thiếu để đảm bảo cho mọi hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp …). Đất đai vừa là tài sản, vừa là tư liệu sản xuất của các doanh nghiệp; là điều kiện đầu tiên là cầu nối cho sự hợp tác giữa các doanh nghiệp trong nước với các nhà đầu tư. Thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình nằm cách thủ đô Hà Nội 90 km về phía Nam, là vị trí giao điểm của quốc lộ 1A với quốc lộ 10 đi qua các tỉnh vùng duyên hải Bắc Bộ. Với vị trí địa lý và giao thông thuỷ bộ thuận tiện thành phố Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 1 Ninh Bình rất có điều kiện để phát triển kinh tế xã hội như: Trao đổi hàng hoá, tiếp thu thông tin, khoa học kỹ thuật, công nghệ và vốn đầu tư tạo điều kiện tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển kinh tế đa dạng, nông - lâm nghiệp, công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp và dịch vụ, du lịch. Với lợi thế về vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, thành phố Ninh Bình đã và đang có nhiều thuận lợi để phát triển kinh tế đa dạng. Chính vì vậy dẫn đến nhu cầu về đất đai gia tăng, gây sức ép lớn đến quỹ đất. Điều này đòi hỏi UBND thành phố Ninh Bình phải nắm được tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức để có những biện pháp để quản lý, sử dụng đất đai phù hợp nhằm khai thác hiệu quả quỹ đất, đồng thời sử dụng tiết kiệm và hợp lý. Xuất phát từ thực tiễn khách quan đó, việc nghiên cứu đề tài “Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Ninh Bình - tỉnh Ninh Bình ” là cần thiết, giúp đánh giá thực trạng việc quản lý, sử dụng đất của các tổ chức, từ đó đề xuất những giải pháp nhằm tăng cường hiệu quả quản lý sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn nghiên cứu nói riêng và hiệu quả của công tác quản lý Nhà nước về đai đai nói chung. 2. Mục đích của đề tài - Đánh giá thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất của các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình. - Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 2 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở lý luận và tầm quan trọng của công tác quản lý đất đai và đất của một số tổ chức 1.1.1. Cơ sở lý luận 1.1.1.1. Khái quát về đất đai Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn để phân bố dân cư, kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng,... Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 tại Chương II Điều 18 quy định "Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài" (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1992). Việc quản lý, sử dụng nguồn tài nguyên đất đai đúng mục đích, hợp lý, có hiệu quả, bảo vệ cảnh quan và môi trường sinh thái sẽ phát huy tối đa nguồn lực của đất đai, góp phần thúc đẩy mạnh mẽ quá trình phát triển kinh tế xã hội theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Theo Luật Đất đai năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013), một số khái niệm liên quan đến các tổ chức quản lý, sử dụng đất được hiểu như sau: Nhà nước giao đất là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê đất. Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng ổn định là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 3 Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai. 1.1.1.2. Khái quát về quỹ đất các tổ chức Quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất bao gồm quỹ đất thuộc cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự nghiệp công, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức nước ngoài đầu tư vào Việt Nam Theo Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất, quỹ đất của các tổ chức trên địa bàn toàn quốc được thống kê phân theo các loại: giao đất không thu tiền sử dụng đất; giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2007). 1.1.1.3. Khái niệm và phân loại các tổ chức sử dụng đất Tổ chức sử dụng đất, quản lý đất (còn gọi là đối tượng sử dụng, quản lý đất) là tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng hoặc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng, được Nhà nước giao đất để quản lý, quy định trong Luật này bao gồm (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003): - Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế – xã hội, tổ chức sự nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính phủ (sau đây gọi chung là tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất; Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 4 - Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất; - Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất. - Tổ chức sự nghiệp công là tổ chức do các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập, có chức năng thực hiện các hoạt động dịch vụ công do ngân sách nhà nước chi trả. Theo Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất thì Loại hình tổ chức được phân thành (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2007): - Cơ quan, đơn vị của Nhà nước là các tổ chức trong nước sử dụng đất bao gồm: cơ quan của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội (trừ các cơ quan cấp xã); tổ chức sự nghiệp công; đơn vị quốc phòng, an ninh. - Tổ chức kinh tế là tổ chức trong nước (kể cả trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm) được thành lập theo Luật Doanh nghiệp, Luật Hợp tác xã sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ. - Uỷ ban nhân dân cấp xã là người sử dụng đất được Nhà nước giao đất sử dụng vào các mục đích: đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích công ích; đất làm trụ sở Uỷ ban nhân dân, Hội đồng nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội của cấp xã; đất được Nhà nước giao cho Uỷ ban nhân dân cấp xã xây dựng các công trình công cộng về văn hoá, giáo dục, y tế, thể dục - thể thao, vui chơi giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình công cộng khác của địa phương. Đối với các công trình công cộng do các tổ chức được công nhận là pháp Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 5 nhân hoặc do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng thì không thống kê vào đối tượng Uỷ ban nhân dân cấp xã sử dụng. - Tổ chức khác là các tổ chức trong nước sử dụng đất bao gồm: Tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, cơ sở tôn giáo và các tổ chức khác không phải là cơ quan, đơn vị của Nhà nước, không phải là tổ chức kinh tế. - Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài là nhà đầu tư nước ngoài hoặc tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất; bao gồm doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. 1.1.2. Ý nghĩa, tầm quan trọng của việc sử dụng đất của các tổ chức Đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt và có hạn, mọi hoạt động của con người đều trực tiếp hoặc gián tiếp gắn bó với đất đai. Tổng diện tích tự nhiên của một phạm vi lãnh thổ nhất định là không đổi. Nhưng khi sản xuất phát triển, dân số tăng, quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ nhanh thì nhu cầu của con người đối với đất đai cũng ngày càng gia tăng. Có nghĩa cung là cố định, cầu thì luôn có xu hướng tăng. Điều này dẫn đến những mâu thuẫn gay gắt giữa những người sử dụng đất và giữa các mục đích sử dụng đất khác nhau. Vì vậy để sử dụng đất có hiệu quả và bền vững, quản lý đất đai được đặt ra như một nhu cầu cấp bách và cần thiết. Quản lý đất đai đảm bảo nguyên tắc tập trung thống nhất trong cả nước. Việc quản lý nhằm kết hợp hiệu quả giữa sở hữu và sử dụng đất trong điều kiện hệ thống pháp luật nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai. Mặt khác, quản lý đất đai còn có vai trò quan trọng trong việc kết hợp hài hòa các nhóm lợi ích của Nhà nước, tập thể và cá nhân nhằm hướng tới mục tiêu phát triển. Công tác quản lý đất đai dựa trên nguyên tắc quan trọng nhất là sử dụng tiết kiệm, hiệu quả và bền vững. Do đó quản lý, sử dụng đất đai là một trong những hoạt động quan trọng nhất của công tác quản lý hành chính Nhà nước nói chung và quản lý, sử dụng đất của các tổ chức nói riêng. 1.1.3 Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất Từ thập niên 80 trở lại đây, nền kinh tế nước ta đã có những chuyển biến Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 6 đáng kể. Nền kinh tế tự cung, tự cấp đã dần chuyển sang nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần với định hướng xã hội chủ nghĩa. Kinh tế ngày càng phát triển dẫn đến sự đa dạng hóa các thành phần kinh tế và các hình thức sản xuất. Từ chỗ kinh tế quốc doanh chiếm đa số thì đến nay kinh tế tư nhân, liên doanh liên kết phát triển đóng vai trò không thể thiếu trong nền kinh tế quốc dân. Nhờ có chính sách đổi mới đó mà đời sống người dân ngày càng cải thiện. Tuy nhiên bên cạnh những mặt tích cực đó thì vấn đề đặt ra với cơ quan quản lý đất đai là làm thế nào để đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất ngày càng gia tăng của các ngành sản xuất và của đời sống nhân dân. Đây là vấn đề được Đảng và Nhà nước hết sức quan tâm, chú trọng giải quyết. Sự quan tâm đó được thể hiện qua Luật Đất đai và hàng loạt các văn bản của Chính phủ và các Bộ, Ngành có liên quan. Cụ thể như: Luật Đất đai năm 1993 quy định hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp và giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, tổ chức trong nước sử dụng không vì mục đích lợi nhuận. Hình thức cho thuê đất đối với các đối tượng như: tổ chức kinh tế trong nước; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1993). Luật Đất đai sửa đổi bổ sung năm 1998, có bổ sung hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế trong nước đối với các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở và các dự án sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1998). Luật Đất đai năm 2003, quy định cụ thể về hình thức cho thuê đất như sau: tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được lựa chọn giữa thuê đất trả tiền một lần và trả tiền hàng năm. Đối với chính sách giao đất không thu tiền sử dụng đất, Điều 33, mục 3, chương 2 của Luật Đất đai năm 2003 quy định 07 trường hợp được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, trong đó phần lớn diện tích đất giao tập trung vào 2 đối tượng sau: các tổ chức được giao đất nông nghiệp nghiên cứu thí nghiệm, thực nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp và đất chuyên dùng giao cho các tổ chức xây dựng trụ sở cơ quan công trình sự Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 7 nghiệp, quốc phòng, an ninh và các mục đích công cộng không có mục tiêu lợi nhuận (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003). So với Luật đất đai 2003, Luật đất đai 2013 quy định thu hẹp các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất và chuyển sang thuê đất. Quy định này nhằm đảm bảo sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai của các thành phần kinh tế, đặc biệt là giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, cụ thể thông qua các quy định mới như (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013): - Bổ sung quy định doanh nghiệp có vốn đầy tư nước ngoài cũng thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê. - Bổ sung quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước cũng được quyền lựa chọn thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. - Bổ sung quy định tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đều thuộc đối tượng được Nhà nước cho thuê đất để xây dựng công trình sự nghiệp. - Bổ sung quy định tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng thì thuộc trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất Để cụ thể hóa những nội dung trên Chính phủ đã ban hành các văn bản hướng dẫn cụ thể như sau: - Nghị định số 85/CP ngày 17 tháng 12 năm 1996 quy định việc thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và Chỉ thị số 245/TTg ngày 22 tháng 4 năm 1996; (Chính phủ, 1996) - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành Luật Đất đai năm 2003; (Chính phủ, 2004) Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 8 - Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 quy định việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành Luật Đất đai năm 2003; - Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; - Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư; - Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. (Chính phủ, 2009) - Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất. Trong thực tế hiện nay một phần không nhỏ diện tích đất trên đã bị các cơ quan, tổ chức sử dụng vào các mục đích khác hoặc không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất như: cho thuê, bỏ hoang không sử dụng hoặc bị tổ chức, cá nhân lấn chiếm, chiếm dụng,… Để từng bước khắc phục tình trạng trên, ngày 14 tháng 12 năm 2007 Thủ tướng Chính phủ đã ra Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg về việc kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất với mục tiêu tổng hợp và đánh giá thực trạng việc quản lý, sử dụng quỹ đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất; trên cơ sở đó đưa ra những giải pháp quản lý, sử dụng hiệu quả hơn đối với quỹ đất này (Chính phủ, 2007). Đối với Luật đất đai 2013 có một số văn bản hướng dẫn cụ thể như sau : - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đất đai. - Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 9 - Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. - Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 của Bộ tài nguyên và môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất. 1.2. Tổng quan quản lý đất đai trong nước 1.2.1. Khái quát chung qua một số thời kỳ Trước thế kỷ XV ở Việt Nam chưa có hệ thống địa chính theo đúng nghĩa. Tính chất hành chính của quản lý đất đai thể hiện qua việc chính quyền thu các loại thuế bằng hình thức cống nạp. Hệ thống địa chính sơ khai thời phong kiến chỉ được thiết lập vào đầu thế kỷ XV (Nhà Hậu Lê) và được hoàn chỉnh vào đầu thế kỷ XIX (Nhà Nguyễn) (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2012). Các hệ thống địa chính hiện đại được hình thành dần trong nhiều giai đoạn, bị xáo trộn phức tạp qua nhiều cuộc chiến tranh ở Việt Nam. * Hệ thống địa chính sơ khai Trong thời kỳ Nhà Trần, Nhà nước phong kiến đã có tư tưởng thành lập hệ thống địa bạ để quản lý đất đai. Vào cuối Nhà trần và đầu thời kỳ Nhà Hồ (1398 – 1402) nhà nước đã có những cải cách táo bạo của Hồ Quý Ly về “hạn danh điền”, “hạn nô” và đo đạc lập sổ ruộng đất. Hệ thống địa chính đầu tiên được thiết lập chính thức có quy mô toàn quốc do vua Lê Thái Tổ khởi xướng (năm 1428) và được hoàn chỉnh dưới thời Lê Thánh Tông (1460 – 1491) cùng với việc ban hành luật Hồng Đức. Hệ thống này bao gồm một số nội dung chủ yếu như sau (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2012): -Đo đạc các thửa đất, làm sổ ruộng đất toàn quốc vào năm 1428 -Ban hành “Quốc triều hình luật” hay còn gọi là Luật Hồng Đức năm 1483 gồm 722 điều, trong đó 59 điều quy định về ruộng đất. -Thực hiện phép “Quân điền” (bắt đầu từ năm 1429) theo đó các làng xã phải thực hiện việc chia cấp ruộng công cho các dân đinh sử dụng theo thời gian, nhân khẩu và quy chế của Nhà nước. -Có chính sách cụ thể về xác định quyền sở hữu tư nhân đối với đất đai. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 10 Hệ thống địa chính thời Hậu Lê đã góp phần tăng cường quyền lực cho nhà nước phong kiến, tăng cường quyền lực cho bộ máy hành chính, điều chỉnh được mối quan hệ giữa đất đai của nhà vua và đất đai tập thể của làng xã và đất đai tư nhân của giai cấp địa chủ, gia tăng thuế cho quốc gia, phát triển kinh tế và sức sản xuất phong kiến. * Hệ thống địa chính của Nhà Nguyễn Bắt đầu từ Gia Long (1802-1820) và hoàn chỉnh vào thời Minh Mạng (1820-1840) là sự tiếp nối và nâng cao hệ thống thời Hậu Lê, nội dung chính bao gồm (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2012).: Ban hành “Hoàng Việt luật lệ” hay còn gọi là “Luật Gia Long” vào năm 1815 gồm 398 điều trong đó có 14 điều về ruộng đất -Thực hiện phép “Quân điền” mới vào năm 1804, trong đó có chính sách thu hẹp quỹ đất công, quan lại từ nhất phẩm trở xuống cũng được phân cấp đất công theo định kỳ và nhân khẩu do nhà nước quy định. -Thực hiện cải cách ruộng đất vào thời Minh Mạng với nội dung xác lập quyền sở hữu tuyệt đối của Nhà vua về đất đai, thiết lập chế độ hạn điền, giảm bớt quyền lực kinh tế của địa chủ (nhưng chỉ được thực hiện ở tỉnh Bình Định, không triển khai được ra quy mô rộng do trở ngại ở tầng lớp địa chủ, quan lại). -Phát triển mạnh mẽ quỹ đất đai toàn quốc thông qua khai khẩn đất hoang, tổ chức dồn điền và dinh điền. * Thời thực dân pháp Người Pháp điều chỉnh mối quan hệ đất đai ở Việt Nam theo 3 chế độ cai trị cho Bắc, Trung và Nam Kỳ (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2012). Ở Nam Kỳ , dưới chế độ thuộc địa trực trị (colonie), Thực dân pháp điều chỉnh trực tiếp các mối quan hệ đất đai theo Luật Napoleon công nhận và bảo hộ quyền sở hữu tư nhân tuyệt đối về đất đai, khuyến khích sở hữu tư bản tư nhân trong sản xuất nông nghiệp. Người Pháp đánh thuế thổ canh rất cao song thổ cư lại rất thấp. Ở Bắc Kỳ, Pháp áp dụng chế độ bảo hộ (Protectorat). Từ năm 1925 cả Nam Kỳ và Bắc Kỳ đều thành lập hệ thống địa chính theo Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 11 sắc lệnh năm 1925 với chế độ điền thổ và bảo thủ điền thổ mà theo đó các chủ sở hữu đất sau khi đăng ký được cấp bằng khoán điền thổ. Ở Trung Kỳ, Pháp áp dụng chế độ cai trị nửa bảo hộ. từ năm 1930 hoạt động địa chính là công tác ”Bảo tồn điền trạch” * Quá trình hình thành phát triển Chính sách đất đai từ 1945 – Đến Luật đất đai 2013 Năm 1945, Cách mạng tháng Tám thành công thành lập Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa. Hiến pháp lần thứ nhất năm 1946 được ban hành. Quyền sở hữu đất đai tư nhân vẫn được thừa nhận và bảo hộ (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2012). Năm 1946, Nhà nước tập trung chủ yếu vào việc ban hành chính sách tận dụng đất để phát triển sản xuất nông nghiệp cứu đói. Trong 9 năm kháng chiến chống thực dân Pháp, chính sách đất đai tập trung vào phát triển sản xuất nông nghiệp, giao đất vô chủ cho người có điều kiện sử dụng, tịch thu ruộng đất thuộc quyền sở hữu của người Pháp, khuyến khích đóng thuế nông nghiệp. Năm 1953, Quốc hội thông qua Luật cải cách ruộng đất nhằm đánh đổ giai cấp địa chủ, thực hiện chính sách “người cày có ruộng” mặc dù có những sai lầm nhất định nhưng cuộc cải cách ruộng đất đã hoàn thành, ruộng đất được chia đến tay nông dân. Cuối năm 1958, cuộc vận động thành lập tổ đổi công và xây dựng hợp tác xã nông nghiệp bắt đầu. Đất nông nghiệp chủ yếu thuộc sở hữu tập thể của hợp tác xã nông nghiệp. Một số ruộng đất thuộc đồn điền cũ hoặc đất chuyên canh được tổ chức thành các nông trường quốc doanh thuộc sở hữu nhà nước. Đất rừng sản xuất được tổ chức thành các lâm trường quốc doanh thuộc sở hữu nhà nước. Năm 1959, Hiến pháp lần thứ hai được ban hành đã xác nhận 3 hình thức sở hữu đất đai : Sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân. Sở hữu nhà nước được ưu tiên, sở hữu tập thể được bảo hộ và khuyến khích, sở hữu tư nhân bị hạn chế. Đất nước thống nhất năm 1975, Nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 12 Nam được thành lập, hiến pháp lần thứ 3 được ban hành vào năm 1980, theo hiến pháp này quyền sở hữu tập thể và quyền sở hữu tư nhân về đất đai bị xóa bỏ, toàn bộ đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Đồng thời vào năm 1980, sản xuất nông nghiệp trong quan hệ sản xuất hợp tác xã và nông lâm trường quốc doanh dần không hiệu quả đã thể hiện rõ rệt. Trung ương Đảng đã ban hành chính sách khoán sản phẩm đến nhóm lao động vào người lao động trong hợp tác xã nông nghiệp (Chỉ thị 100-CT/TW ngày 13/01/1981 của Ban bí thư Trung ương Đảng). Vào năm 1980, Tổng cục Quản lý ruộng đất được thành lập đã đẩy mạnh việc điều tra lập bản đồ giải thửa để nắm chắc qũy đất đai toàn quốc (Chỉ thi 299/TTg của Thủ tướng Chính phủ). Tư duy đổi mới được bắt đầu từ Đại hội đại biểu toàn quốc của Đảng khóa VI (1986) đã đưa vấn đề lương thực – thực phẩm trở thành một trong ba chương trình mục tiêu để đổi mới kinh tế. Nghị quyết 10-NQ/TW ngày 05/4/1988 của Bộ Chính trị là văn kiện quyết định nhằm đổi mới chế độ sử dụng đất nông nghiệp, khẳng định việc chuyển nền nông nghiệp tự cung tự cấp theo hướng sản xuất hàng hóa. Năm 1987, Quốc hội thông qua Luật Đất đai lần thứ nhất (gọi là luật đất đai 1987) với nội dung chủ yếu là thực hiện chính sách giao đất của hợp tác xã cho hộ gia đình cá nhân để sử dụng ổn định lâu dài, người không sử dụng đất phải trả lại nhà nước để giao cho người khác sử dụng, các chủ sử dụng đất chưa được chuyển quyền sử dụng đất đai, đất không có giá. Năm 1992, Hiến pháp lần thứ tư được ban hành trong đó tiếp tục khẳng định chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Nhà nước thống nhất quản lý đất đai bằng pháp luật và quy hoạch, Nhà nước giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định và lâu dài. Năm 1993, Quốc hội thông qua Luật Đất đai lần thứ hai (gọi là Luật Đất đai 1993) trong đó người sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở được thực hiện 5 quyền chuyển đổi chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp. Đất có giá và giá đất do nhà nước quy định, từ đây như một làn gió mới thổi vào người Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 13