Tài liệu đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đang ký quyền sử dụng đất huyện yên lập, tỉnh phú thọ

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ĐINH THỊ THU THỦY ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN YÊN LẬP, TỈNH PHÚ THỌ Mã số LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn Thái Nguyên - 2015 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ĐINH THỊ THU THỦY ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN YÊN LẬP, TỈNH PHÚ THỌ Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Đỗ Thị Lan Người KÝ PHÒNG QLĐTSĐH KÝ KHOA CHUYÊN MÔN Thái Nguyên - 2015 CHỮ KÝ LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công trình nào khác. Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn Đinh Thị Thu Thủy LỜI CẢM ƠN Trong quá trình hoàn thành luận văn này, tôi luôn được sự quan tâm, giúp đỡ quý báu của tập thể các thầy cô giáo Khoa Môi trường, Khoa Tài nguyên và phongg quản lý sau đại học, trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, sự quan tâm, động viên, giúp đỡ của bạn bè, đồng nghiệp, và đặc biệt là sự giúp đỡ, chỉ dẫn tận tình của PGS.TS. Đỗ Thị Lan, người hướng dẫn khoa học, đã giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn về vấn đề “ Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đang ký quyền sử dụng đất huyện Yên Lập, tỉnh Phú Thọ”. Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ của các đồng chí lãnh đạo UBND và các Phòng, ban UBND huyện Yên Lập đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong thời gian điều tra số liệu và có những ý kiến đóng góp quý báu cho luận văn của tôi. Tôi cũng xin cảm ơn bạn bè, đồng nghiệp và gia đình đã động viên, khuyến khích và giúp đỡ tôi trong thời gian học và thực hiện đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn đối với mọi sự quan tâm, giúp đỡ, động viên quý báu và kịp thời đó! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2015 Tác giả luận văn Đinh Thị Thu Thủy MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU ...............................................................................................................1 1. Đặt vấn đề.......................................................................................................1 2. Mục tiêu tổng quát .........................................................................................2 3. Mục tiêu cụ thể...............................................................................................2 4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu ....................................3 Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU .................................................................4 1.1. Cơ sở khoa học và cơ sở pháp lý của đề tài ................................................4 1.1.1. Khái quát chung về đất đai ......................................................................4 1.1.2. Tổng quan các vấn đề về đăng ký đất đai ................................................4 1.2. Khái quát đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước trên thế giới.........7 1.2.1. Đăng ký đất đai ở Thụy Điển...................................................................7 1.2.2.Đăng ký đất đai ở Trung Quốc..................................................................8 1.2.3. Đăng ký đất đai, bất động sản ở Cộng hòa Pháp .....................................9 1.3. Khái quát về Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam ...........11 1.3.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK ...............................11 1.3.2. Hệ thống đăng ký đất đai .......................................................................13 1.3.3. Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất........15 Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.....................30 2.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu ................................................................30 2.2. Về địa điểm, thời gian nghiên cứu: ...........................................................30 2.3. Nội dung nghiên cứu .................................................................................30 2.3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Yên Lập..........30 2.3.2. Đánh giá thực trạng tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Yên Lập...................................................................31 2.3.3. Đánh giá của người dân về hoạt động của VPĐKQSDĐ huyện Yên Lập....................................................................................................................31 2.3.4. Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, ......................................................................................31 2.3.5.Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất: Ứng dụng giải pháp để tổ chức thực hiện trong 03 tháng để từ đó khẳng định các giải pháp đưa ra có hiệu quả áp dụng tại địa phương..........................................................................................31 2.4. Phương pháp nghiên cứu...........................................................................31 2.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu....................................................31 2.4.2. Phương pháp thống kê, so sánh..............................................................32 2.4.3. Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan.......................................32 2.4.4. Phương pháp chuyên gia ........................................................................32 Chương 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ........................................................33 3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất đai của huyện Yên Lập......................................................................33 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ..................................................................................33 3.1.2. Điều kiện kinh tế- xã hội........................................................................36 3.1.3. Tình hình quản lý đất đai và sử dụng đất đai huyện Yên Lập ...............39 3.2. Đánh giá thực trạng tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Yên Lập...................................................................43 3.2.1. Tổ chức bộ máy.....................................................................................43 3.2.2. Nhiệm vụ và quyền hạn của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đât huyện Yên Lập .................................................................................................45 3.2.3. Cơ chế tài chính cho hoạt động của Văn phòng ĐKQSD đất................46 3.2.4. Điều kiện cơ sở vật chất.........................................................................46 3.2.5. Quy trình thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai..........................48 3.2.6. Kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.............53 3.3. Đánh giá của người dân về hoạt động của VPĐK huyện Yên Lập ..........71 3.3.1. Mức độ tiếp nhận các thủ tục hành chính công khai..............................71 3.3.2. Thời gian thực hiện các thủ tục..............................................................73 3.3.3. Mức độ hướng dẫn công dân lập hồ sơ của cán bộ................................74 3.3.4. Các khoản lệ phí phải đóng....................................................................75 3.3.5. Nhận xét .................................................................................................77 3.4. Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất .......................................................................................79 3.4.1. Chính sách pháp luật đất đai, trình độ hiểu biết về pháp luật còn hạn chế của người dân......................................................................................79 3.4.2. Nguyên nhân về tổ chức, cơ chế hoạt động ...........................................79 3.4.3. Nguyên nhân về cơ sở vật chất, kỹ thuật ...............................................80 3.4.4. Nguyên nhân về nguồn nhân lực............................................................81 3.4.5. Nguyên nhân về cơ chế hoạt động, cơ chế tài chính của Văn phòng còn chưa phù hợp .............................................................................................82 3.5. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất...............................................................................82 3.5.1. Giải pháp về chính sách pháp luật, nâng cao hiểu biết pháp luật của người dân..........................................................................................................82 3.5.2. Giải pháp về tổ chức, cơ chế hoạt động .................................................82 3.5.3. Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật ...........................................83 3.5.4. Giải pháp về nhân lực ............................................................................84 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ................................................................................85 1. Kết luận ........................................................................................................85 2. Đề nghị .........................................................................................................86 TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................................87 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Kí hiệu Tên đầy đủ BĐS Bất động sản ĐKĐĐ Đăng ký đất đai GCN Giấy chứng nhận quyền sử dụng HSĐC Hồ sơ địa chính SDĐ Sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân VPĐK Văn phòng đăng ký VPĐKQSĐ Văng phòng đăng ký quyền sử dụng đất XHCN Xã hội chủ nghĩa DANH MỤC BẢNG BIỂU Trang Bảng 1.1: Tình hình thành lập VPĐKQSDĐ các cấp ..........................................16 Bảng 1.2: Nguồn nhân lực của VPĐK theo chuyên môn ....................................18 Bảng 3.1: Các loại đất huyện Yên Lập ...............................................................35 Bảng 3.2: Số liệu tài nguyên khoáng sản huyện Yên Lập ...................................36 Bảng 3.3: Lao động huyện Yên Lập 2010 - 2015................................................37 Bảng 3.4: Hiện trạng sử dụng đất đai trên địa bàn huyện yên Lập năm 2014 ..........42 Bảng 3.5 : Thiết bị công nghệ của văn phòng......................................................47 Bảng 3.6: Cơ sở vật chất phục vụ thực hiện nhiệm vụ ........................................47 Bảng 3.7: Hồ sơ và thủ tục xử lý hồ sơ................................................................50 Bảng 3.8: Kết quả cấp giấy chứng nhận QSD đất từ 2011-2014 huyện Yên Lập ................................................................................................54 Bảng 3.9: Kết quả cấp giấy chứng nhận cho các hộ gia đình, cá nhân thuê đất trên địa bàn huyện Yên Lập ...........................................................57 Bảng 3.10: Kết quả cấp GCN cho các cơ quan, tổ chức được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất không phải thuê đất trên địa bàn huyện .............58 Bảng 3.11: Kết quả hồ sơ địa chính theo CT 299/TTg trên địa bàn ....................59 Bảng 3.12: Kết quả lập hồ sơ địa chính chính quy ..............................................60 Bảng 3.13: Kết quả chỉnh lý biến động sử dụng đất năm 2013 ...........................62 Bảng 3.14: Diện tích các đơn vị hành chính theo hiện trạng kiểm kê 2014 ........64 Bảng 3.15: Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 huyện Yên Lập............................68 Bảng 3.16: Mức độ công khai thủ tục hành chính ...............................................72 Bảng 3.17: Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐK ...................................73 Bảng 3.18: Đánh giá mức độ hướng dẫn của cán bộ ...........................................75 Bảng 3.19: Đánh giá các khoản chi phí ngoài quy định ......................................76 DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, SƠ ĐỒ Trang Hình 1.1 Sơ đồ vị trí VPĐK trong hệ thống cơ quản lý nhà nước về đất đai ..............................................................................................19 Hình 3.1: Bản đồ địa giới hành chính tỉnh Phú Thọ ............................................34 Biểu đồ 3.1: Biểu đZồ thể hiện cơ cấu các loại đất trên địa bàn huyện Yên Lập năm 2014 ....................................................................43 Hình 3.2: Quy trình đăng ký cấp GCNQSDĐ lần đầu.........................................48 Hình 3.3: Quy trình thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.......................................51 Hình 3.4: Quy trình đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất...............................................52 Hình 3.5: Quy trình xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất...............................................53 Biểu đồ 3.2: Kết quả cấp giấy chứng nhận QSD đất từ 2011-2014 huyện Yên Lập .....................................................................................54 1 MỞ ĐẦU 1. Đặt vấn đề Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, địa bàn xây dựng và phát triển kinh tế, xã hội, quốc phòng và an ninh. Với vai trò cực kỳ quan trọng nhưng đất đai lại bị giới hạn về diện tích và có tính cố định không thể dịch chuyển của con người. Để nắm chắc và thực hiện quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất đai, một trong những nội dung quan trọng của quản lý Nhà nước về đất đai là đăng ký đất đai (ĐKĐĐ). Tuy nhiên Hệ thống đăng ký đất đai hiện tại của Việt Nam đang chịu một sức ép ngày càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất động sản và cung cấp khuôn khổ pháp lý để tăng thu hút đầu tư. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cơ bản hoàn thành nhưng nhu cầu giao dịch đất đai thì ngày càng cao. Do vậy, một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống đăng ký đất đai là đảm bảo tính pháp lý, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Đặc biệt hoạt động đăng ký đất đai được Luật Đất đai 2003 quy định thống nhất tiến hành tại một cơ quan được thành lập mới là Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất (ĐKQSDĐ). Sau hơn 10 năm triển khai thi hành Luật đất đai năm 2003, đến nay đang thực hiện Luật đất đai 2013, VPĐKQSDĐ đã được thành lập tại tất cả các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; các huyện trực thuộc tỉnh. Hoạt động của VPĐKQSDĐ gắn liền với việc thực hiện cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai, góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai trên phạm vi cả nước. Bên cạnh hiệu quả thực sự đã đem lại của hệ thống Văn phòng ĐKQSD đất vẫn còn tồn tại nhiều bất cập đó là: Việc cung cấp và thực hiện đăng ký, cấp giấy chứng nhận, đăng ký giao dịch đảm bảo và chỉnh lý biến động đất đai đang là một trong những vấn đề bức xúc chưa được giải quyết triệt để nên rất cần sự nỗ lực nhiều hơn khi triển khai hệ thống đăng ký đất đai ở cấp địa phương. 2 Yên Lập là một huyện miền núi thuộc tỉnh Phú Thọ hiện nay đang phát triển đẩy mạnh thực hiện CNH - HĐH địa phương, cơ cấu kinh tế của huyện đang chuyển dịch theo hướng giảm dần cơ cấu Nông nghiệp, tăng cơ cấu Công nghiệp & Dịch vụ và xây dựng Nông thôn mới. Đất đai trở thành nguồn nội lực phát triển của địa phương, nhu cầu đất đai cho xây dựng cơ sở hạ tầng, dịch vụ ngày càng tăng, các giao dịch QSDĐ tăng. Vì vậy, để tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung trong đó có việc tạo cơ chế thông thoáng, nhanh chóng trong thực hiện các thủ tục hành chính để thu hút các nguồn lực đầu tư của các cơ quan, tổ chức và cá nhân vào huyện góp phần nhanh chóng phát triển nền kinh tế, xã hội của huyện và xây dựng Nông thôn mới giai đoạn 2010 – 2015 và hoàn thành vào năm 2020 nên đòi hỏi nhiệm vụ quản lý phải được coi trọng hơn bao giờ hết, Văn phòng ĐKQSDĐ được thành lập bước đầu đã giúp cho công tác quản lý nhà nước về đất đai tại huyện Yên Lập thực hiện tốt hơn các nhiệm vụ đề ra. Xuất phát từ tình hình thực tiễn trên, chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài “ Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Yên Lập, tỉnh Phú Thọ”. Dưới sự hướng dẫn của PGS.TS Đỗ Thị Lan – Giảng viên khoa Môi trường- Trường Đại học Nông lâm Thái nguyên, cùng với sự giúp đỡ của Văn phòng ĐKQSD đất huyện Yên Lập. 2. Mục tiêu tổng quát Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Yên Lập, tỉnh Phú Thọ từ khi được thành lập (9/2011) đến nay, đặc biệt là sau khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực từ ngày 1/7/2014 để tìm được những mặt mạnh và tồn tại trong hoạt động Văn phòng. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Yên Lập trong giai đoạn tới. 3. Mục tiêu cụ thể Đánh giá chung về hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Yên Lập trên cơ sở các số liệu điều tra, thu thập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy và trung thực. 3 Đánh giá được các ưu, nhược điểm về hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Yên Lập. Nghiên cứu tìm ra nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phòng thông qua việc tham gia đánh giá của người dân trong quá trình tổ chức thực hiện. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Yên Lập, tỉnh Phú Thọ. 4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu - Ý nghĩa khoa học: Làm rõ các quy định của pháp luật hiện hành trong việc thực hiện đăng ký, cấp giấy chứng nhận, đăng ký giao dịch đảm bảo và chỉnh lý biến động đất đai; thực trạng và tồn tại trong lĩnh vực trên nhằm đề xuất các giải pháp phù hợp. - Ý nghĩa thực tiễn: Giúp học viên củng cố những kiến thức đã học và tiếp xúc thực tế với vấn đề nghiên cứu. Giúp cơ quan quản lý nắm chắc, quản chặt các giao dịch, các dịch vụ công về đất đai, giảm khiếu kiện về đất đai, giảm các giao dịch phi chính thức và tăng thu cho ngân sách nhà nước. 4 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở khoa học và cơ sở pháp lý của đề tài 1.1.1. Khái quát chung về đất đai Đất đai là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tài nguyên không thể tái tạo. Đất đai có vai trò, ý nghĩa đặc trưng là: Nơi ở, nơi xây dựng cơ sở hạ tầng của con người và là tư liệu sản xuất đặc biệt. Do vậy, đất đai được định nghĩa: “Đất là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các đặc tính sinh quyển ngay trên hay dưới bề mặt đó gồm có: Yếu tố khí hậu gần bề mặt trái đất; các dạng thổ nhưỡng và địa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông, suối và đầm lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái đất; tập đoàn thực vật và động vật; trạng thái định cư của con người và những thành quả vật chất do các hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra” . 1.1.2. Tổng quan các vấn đề về đăng ký đất đai 1.1.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai Trước hết chúng ta đều thấy rằng trong thực tế đời sống xã hội có rất nhiều công việc phải đăng ký (sinh tử, kết hôn, nuôi con nuôi...), hoặc phát sinh nhu cầu sở hữu, nhu cầu sử dụng tài sản (đăng ký nhà ở, xe...) và khi phát sinh các nhu cầu khác .... Trong các việc đăng ký trên có những việc phải đăng ký với cơ quan nhà nước, song cũng có việc đăng ký theo tự nguyện của người có nhu cầu. Đối với công tác quản lý nhà nước về đất đai thì công tác Đăng ký đất đai là yêu cầu bắt buộc, bởi: - Theo Luật đất đai 2003 đã quy định: Đất đai là sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Việc đăng ký đất đai sẽ cung cấp cho Nhà nước mọi thông tin về đất đai để từ đó có thể đưa ra những biện pháp quản lý sử dụng đất đai có hiệu quả, hợp lý và tiết kiệm. Do vậy, mọi đối tượng sử đụng dất phải thực hiện trong các trường hợp: Đang sử đụng dất chưa 5 được cấp giấy chứng nhận QSD đất; thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại QSD đất; thế chấp, bảo lãnh bằng quyền SDĐ; người nhận quyền sử dụng đất; người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận QSD đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích, thay đổi thời hạn và thay đổi ranh giới thửa đất hoặc thay đổi những nội dung quyền sử dụng đất (Điều 46 Luật đất đai 2003)[15]. - Theo Luật Đất đai 2013 quy định [16]: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau.. - Theo Bộ Luật Dân sự [14]: Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất tại VPĐK, quyền sở hữu được Bộ luật Dân sự 2005 quy định cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật (Điều 164); Việc đăng ký quyến sở hữu tài sản (điều 167). Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản (Điều 167); Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản (Điều 168); Các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản (Điều 173). Trên cơ sở đó, pháp nhân, thể nhân tự xác định quyền và nghĩa vụ của mình về bất động sản hợp pháp (trong đó có quyền sử dụng đất) đối với Nhà nước và cơ quan có thẩm quyền. Như vậy, Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước và người sử dụng đất để làm cơ sở cho Nhà nước có thể nắm chắc và quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật cũng như bảo vệ quyền lợi và nghĩa vụ hợp pháp của người sử dụng đất. 6 Tuy nhiên đăng ký đất đai không chỉ là công tác đăng ký ban đầu để thành lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà còn cả công tác đăng ký biến động. Bởi trong quá trình phát triển ngày càng mạnh mẽ của xã hội, sự biến động của đất đai tất yếu sẽ diễn ra với mức độ và hình thức ngày càng đa dạng như: chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, cho thuê…Do vậy, đăng ký đất đai phải được thực hiện thường xuyên, liên tục ở mọi nơi, mọi lúc để đảm bảo nhà nước luôn nắm vững hiện trạng sử dụng đất, người sử dụng đất được thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình theo đúng pháp luật. 1.1.2.2. Cơ sở đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất Theo Nguyễn Thị Lợi (2011) [9], cở sở để đăng ký đất đai bao gồm: a. Hồ sơ đất đai, tài sản gắn liền với đất Hồ sơ đất đai, tài sản gắn liền với đất chứa đựng những thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với đất đai, bất động sản. Hồ sơ đất đai, vất động sản được lập để phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân. - Đối với Nhà nước : để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiện quả. - Đối với các tổ chức cá nhân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho nguời sở dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn và với một chi phí thấp. b. Nguyên tắc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất dựa trên những nguyên tắc : - Nguyên tác đang nhập hồ sơ;- Nguyên tắc công khai; - Nguyên tắc chuyên biệt hóa.- Nguyên tắc đồng thuận. Các nguyên tắc này giúp các hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ. Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý. 7 c. Đơn vị đăng ký - thửa đất Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch. Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng lời, có thể có hoặc không kèm theo sơ đồ. Như vậy, “Thửa đất” được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký. 1.2. Khái quát đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước trên thế giới 1.2.1. Đăng ký đất đai ở Thụy Điển Theo Đặng Anh Quân (2011) [13]: Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau. Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v. đều được luật hoá. Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển: - Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký. Toà án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu 8 để người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người mua. Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán (ví dụ cấm bán). Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Vì việc chuyển nhượng là một hợp đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác nhận của cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát việc đăng ký. Nhưng ở Thụy Điển, hầu như tất cả các chuyển nhượng đều được đăng ký. Vì việc đăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở hữu mới quyền được ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó và quan trọng hơn, quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp. 1.2.2.Đăng ký đất đai ở Trung Quốc Đối với Trung Quốc không thừa nhận tư hữu đối với đất đai. Dưới hệ thống kinh tế kế hoạch Xã hội chủ nghĩa (XHCN), quyền sở hữu tài sản đối với tài nguyên thiên nhiên và các phương tiện sản xuất phần lớn đều bị quốc hữu hóa ngay sau khi Đảng Cộng sản Trung Quốc nắm quyền lực vào năm 1949. Quá trình này được tiến hành song song với các “phong trào”: “Bước nhảy vĩ đại” (1957 – 1962); “Tập thể hóa đất đai ở nông thôn” (1963 – 1965); “Cách mạng văn hóa” (1966 – 1978). Tuy nhiên, việc quốc hữu hóa toàn bộ đất đô thị của nước này chỉ chính thức hoàn tất sau khi Hiến pháp 1982 được ban hành. Đất đô thị thuộc về Nhà nước và được quản lý bởi nhà nước Trung Quốc - người chịu trách nhiệm trước toàn xã hội. Quyền sở hữu đối với bộ phận đất đai này được chính thức gọi là sở hữu toàn dân XHCN (socialist people’s ownership). Là người đại diện cho toàn dân, về mặt lý thuyết, nhà nước Trung Quốc có toàn quyền của một chủ sở hữu. Theo học thuyết của chủ nghĩa Mác, đất đai lúc bấy giờ đã bị loại khỏi các giao dịch mang tính kinh tế ở Trung Quốc vì bản thân nó không có giá trị. Thay vào đó, hệ thống kinh tế kế hoạch hóa tập trung đã thực hiện phân phối đất đai theo các kênh hành chính (administration channels) mà theo đó người sử dụng đất (SDĐ) không bị buộc phải trả bất cứ khoản tiền nào 9 cho việc SDĐ của mình. Tuy nhiên, họ cũng không được phép chuyển nhượng phần đất mà mình được sử dụng. Đất đai lúc bấy giờ được coi là một loại tài sản mang tính phúc lợi xã hội được phân phối miễn phí. Theo khoản 4 Điều 10 Hiến pháp 1982 Trung Quốc, không tổ chức, cá nhân nào được phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất đai dưới bất kỳ hình thức nào. Như vậy, không khác gì thời kỳ kinh tế tập trung của Việt Nam, ở Trung Quốc lúc bấy giờ không hề tồn tại cơ chế thị trường nào cho người SDĐ để họ có thể trao đổi đất đai như một loại hàng hóa. Hậu quả là đất đai bị sử dụng một cách không hiệu quả và lãng phí. Quy định hạn chế nói trên rõ ràng đi ngược lại với quy luật khách quan của sự phát triển kinh tế – xã hội cho nên chỉ phát huy được hiệu lực trong một thời gian ngắn. Người SDĐ trên thực tế vẫn tiến hành trao đổi đất đai như một loại hàng hóa. Chính vì vậy, thị trường đất đai “không chính thức” – còn gọi là “chợ đen” (black market) nhưng năng động đã bắt đầu xuất hiện ở Trung Quốc. Ở đó, nhiều nông dân, hợp tác xã đã lén lút bán hoặc cho thuê đất của mình cho các doanh nghiệp có nhu cầu. Đây chính là nhân tố tạo đà cho quá trình thực hiện cải cách chính sách đất đai ở nước này (Anh Tuấn, 2012) [19]. 1.2.3. Đăng ký đất đai, bất động sản ở Cộng hòa Pháp Theo Lưu Quốc Thái (2007) [21]: Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là đạo luật đầu tiên quy định một cách có hệ thống việc đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, kể cả những quyền không thể thế chấp (quyền sử dụng bất động sản liền kề, quyền sử dụng và quyền sử dụng làm chỗ ở) và một số quyền đối nhân liên quan đến bất động sản (thuê dài hạn). Luật này cũng quy định cơ chế công bố công khai tất cả các hợp đồng, giao dịch giữa những người còn sống về việc chuyển nhượng quyền đối với bất động sản. Và phải tuân thủ bốn nguyên tắc chung đó là: - Hợp đồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập Điều kiện này là điều kiện tiên quyết để đảm bảo thực hiện tốt các thủ tục đăng ký về sau và còn đảm bảo sự kiểm tra của một viên chức công quyền đối với tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch. Nhờ những đặc tính 10 riêng của văn bản công chứng (ngày tháng hiệu lực chắc chắn và giá trị chứng cứ), đã đem lại sự an toàn pháp lý cần thiết để sở hữu chủ có thể thực hiện quyền sở hữu của mình mà không bị bất kỳ sự tranh chấp nào. - Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng Nguyên tắc này đảm bảo tính tiếp nối trong việc đăng ký : Mọi hợp đồng, giao dịch đều không được phép đăng ký nếu như giấy tờ xác nhận quyền của sở hữu chủ trước đó chưa được đăng ký. Sở dĩ phải đặt ra nguyên tắc này là vì để thông tin đầy đủ cho người thứ ba thì nhất thiết phải đảm bảo khả năng tái lập một cách dễ dàng thứ tự của các lần chuyển nhượng quyền sở hữu trước đó. - Thông tin về chủ thể Nguyên tắc này thể hiện mọi hợp đồng, văn bản đem đăng ký đều phải ghi rõ họ, tên, địa chỉ nơi cư trú, ngày tháng năm sinh, nơi sinh, họ tên của vợ hoặc chồng, chế độ tài sản trong hôn nhân của các cá nhân tham gia vào hợp đồng, giao dịch, cho dù họ trực tiếp có mặt hay tham gia thông qua người đại diện. Mọi hợp đồng, văn bản liên quan đến một pháp nhân đều phải ghi rõ tên gọi, hình thức pháp lý, địa chỉ trụ sở, thông tin đăng ký kinh doanh của pháp nhân đó, kèm theo họ, tên và địa chỉ nơi cư trú của người đại diện của pháp nhân đó. Đối với pháp nhân cũng như cá nhân thì ở phần cuối của hợp đồng, văn bản đều phải có lời chứng thực của công chứng viên. - Thông tin về bất động sản Kể từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tài liệu đăng ký đều phải có đầy đủ thông tin cụ thể về bất động sản. Trường hợp có nhiều giao dịch tiếp nối nhau đối với cùng một bất động sản thì những thông tin đó phải luôn giống nhau. Đối với mọi bất động sản được đem chuyển nhượng, xác lập quyền sở hữu hoặc thừa kế, cho tặng, di tặng, thông tin về bất động sản đó phải hoàn toàn phù hợp với thông tin trích lục từ hồ sơ địa chính. Pháp luật còn đưa ra một số quy định đặc biệt đối với các phần có thể phân chia của nhà chung cư, cũng như đối với các phần của bất động sản đã phân chia giữa nhiều chủ sở hữu, nhằm mục đích xác định rõ các phần đó. Trong hợp đồng, giao dịch cần phải ghi rõ số lô của tài sản được giao dịch, bằng cách mô tả tình trạng phân chia của bất động sản chung nếu là nhà chung cư hoặc kèm theo hồ sơ chia lô (nếu là đất chia lô).