Tài liệu đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh vĩnh tường, tỉnh vĩnh phúc

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP & PTNT HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM NGUYỄN THỊ THU HIỀN ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI CHI NHÁNH VĨNH TƯỜNG, TỈNH VĨNH PHÚC LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI HÀ NỘI, NĂM 2015 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP & PTNT HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM NGUYỄN THỊ THU HIỀN ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI CHI NHÁNH VĨNH TƯỜNG, TỈNH VĨNH PHÚC CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ : 60.85.01.03 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS. TS. NGUYỄN VĂN DUNG HÀ NỘI, NĂM 2015 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, mọi số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Hà Nội, ngày tháng năm 2015 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Thu Hiền i LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành được bản luận văn này đúng tiến độ, trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS. Nguyễn Văn Dung đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện đề tài. Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Học viện nông nghiệp Việt Nam đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn phòng Tài nguyên và Môi trường, phòng Tài chính - Kế hoạch, phòng Kinh tế, phòng Thống kê, Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Vĩnh Tường; đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện luận văn này. Tôi xin gửi lời cảm ơn tới những người thân trong gia đình, đồng nghiệp và bạn bè đã khích lệ động viên, tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình thực hiện luận văn này. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng năm 2015 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Thu Hiền ii MỤC LỤC Lời cam đoan....................................................................................................... i Lời cảm ơn ......................................................................................................... ii MỤC LỤC ........................................................................................................ iii Danh mục bảng ................................................................................................ vii Danh mục hình ................................................................................................. ix MỞ ĐẦU ............................................................................................................1 1. Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................1 2. Mục đích .........................................................................................................3 3. Yêu cầu ...........................................................................................................3 Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU...................................................................4 1. Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai và Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất ........4 1.1. Đăng ký đất đai.............................................................................................4 1.1.1. Khái niệm về đăng ký đất đai ...............................................................4 1.1.2. Cơ sở pháp lý về đăng ký đất đai, bất động sản.....................................4 1.1.3. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản ..................................................5 1.1.4. Đối tượng đăng ký đất đai ....................................................................6 1.1.5. Các trường hợp phải đăng ký đất đai ....................................................6 1.2. Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất.........................................................7 1.2.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐKQSDĐ .....................7 1.2.2. Chức năng, nhiệm vụ của VPĐKQSDĐ ............................................ 11 1.3. Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước trên thế giới 15 1.3.1. Australia (Hệ thống Torrens) ............................................................. 16 1.3.2. Anh .................................................................................................... 16 1.3.3. Cộng hòa Pháp .................................................................................. 17 1.3.4. Thụy Điển .......................................................................................... 19 1.3.5. Hà Lan ............................................................................................... 21 1.4. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam ................................... 22 1.4.1. Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPĐKQSDĐ ........... 22 iii 1.4.2 Cơ cấu tổ chức của VPĐK quyền sử dụng đất ..................................... 23 1.4.3 Nguồn nhân lực của VPĐK quyền sử dụng đất .................................... 23 1.4.4. Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPĐK quyền sử dụng đất . 25 1.4.5. Đánh giá chung về tình hình hoạt động của VPĐKQSDĐ .................. 27 1.4.6. Tình hình triển khai thành lập Văn phòng Đăng ký đất đai trên cả nước . 30 1.4.7. Mối quan hệ giữa Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan đăng ký đất đai và chính quyền địa phương .................................................. 33 Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................... 36 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .............................................................. 36 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ......................................................................... 36 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................ 36 2.2. Nội dung nghiên cứu .................................................................................. 37 2.2.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình sử dụng đất của huyện Vĩnh Tường ................................................................................. 37 2.2.2. Thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh Vĩnh Tường .................................................................................................................. 37 2.2.3. Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh Vĩnh Tường ............................................. 37 2.3. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................ 37 2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu ................................................. 37 2.3.2. Phương pháp tổng hợp số liệu ............................................................ 38 2.3.3. Phương pháp thống kê, so sánh........................................................... 38 2.3.4. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu ................................................. 38 2.3.5. Phương pháp đánh giá ....................................................................... 38 Chương 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN .......................................................... 40 3.1. Đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội - huyện Vĩnh Tường – tỉnh Vĩnh Phúc .. 40 3.1.1. Đặc điểm tự nhiên .............................................................................. 40 3.1.2. Điều kiện kinh tế- xã hội .................................................................... 44 3.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Vĩnh Tường 47 iv 3.1.4. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội , quản lý & sử dụng đất của huyện Vĩnh Tường .................................................................. 51 3.2. Thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh Vĩnh Tường ....... 53 3.2.1. Tổ chức bộ máy .................................................................................. 54 3.2.2. Chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt động .......................................... 58 3.2.3. Kết quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh Vĩnh Tường. ......................................................................................................... 66 3.2.4. Đánh giá của người dân về hoạt động Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất ....................................................................................................... 81 3.2.5. Đánh giá chung về thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh Vĩnh Tường ............................................................................ 87 3.3. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Vĩnh Tường ............................................................... 92 3.3.1. Giải pháp về tổ chức, cơ chế hoạt động theo chức năng, nhiệm vụ ..... 92 3.3.2. Giải pháp về kỹ thuật, cơ sở vật chất .................................................. 95 3.2.3. Giải pháp về phát triển nguồn nhân lực (đào tạo, bồi dưỡng cán bộ) ... 95 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................................... 97 Kết luận ............................................................................................................. 97 Kiến nghị........................................................................................................... 98 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 100 PHỤ LỤC........................................................................................................ 102 v DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nội dung đầy đủ BĐĐC Bản đồ địa chính BĐS Bất động sản CNXH Chủ nghĩa xã hội ĐKĐĐ Đăng ký đất đai GCN Giấy chứng nhận HSĐC Hồ sơ địa chính QSH Quyền sở hữu SHNN Sở hữu Nhà nước SHTD Sở hữu toàn dân KT-XH Kinh tế- xã hội TTHC Thủ tục hành chính TTBĐS Thị trường bất động sản TS Tài sản UBND Uỷ ban nhân dân VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất VPĐKĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai vi DANH MỤC BẢNG STT Tên bảng Trang 1.1. Tình hình thành lập VPĐKQSDĐ các cấp .............................................. 22 1.2. Nguồn nhân lực của VPĐKQSDĐ cả nước ............................................. 24 3.1. Các loại đất trên địa bàn huyện Vĩnh Tường ........................................... 43 3.2. Hiện trạng sử dụng đất huyện Vĩnh Tường năm 2014 ............................. 50 3.3. Sự khác nhau giữa hai loại hình Văn phòng Đăng ký .............................. 53 3.4. Hiện trạng nguồn nhân lực của Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh Vĩnh Tường ............................................................................................ 56 3.5. Hiện trạng cơ sở vật chất, trang thiết bị của Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh Vĩnh Tường ............................................................................ 57 3.6. Sự khác nhau về quy trình cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp đăng ký biến động ................................................................................................ 64 3.7. Kết quả thực hiện công tác cấp GCN lần đầu của VPĐKĐKĐĐ chi nhánh Vĩnh Tường ............................................................................................. 66 3.8. Kết quả thực hiện công tác đăng ký cấp GCN của VPĐKĐKĐĐ chi nhánh Vĩnh Tường ............................................................................................. 71 3.9. Tình hình thực hiện công tác chỉnh lý biến động của Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Vĩnh Tường ................................................................... 73 3.10. Hệ thống hồ sơ địa chính của Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Vĩnh Tường ..................................................................................................... 75 3.11. Tình hình thực hiện các giao dịch bảo đảm của Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Vĩnh Tường .............................................................................. 77 3.12. Tình hình ứng dụng Công nghệ thông tin tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Vĩnh Tường ................................................................... 79 3.13. Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Vĩnh Tường ............................................................................................ 83 3.14. Mức độ hướng dẫn của cán bộ chuyên môn khi thực hiện các thủ tục hành chính tại Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Vĩnh Tường ................ 84 vii 3.15. Thái độ của cán bộ chuyên môn khi thực hiện các thủ tục hành chính tại Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Vĩnh Tường............................... 85 3.16. Đánh giá mức độ hài lòng về hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Vĩnh Tường .................................................................................. 86 viii DANH MỤC HÌNH STT Tên hình Trang 1.1. Mối quan hệ giữa VPĐK với cơ quan ĐKĐĐ và chính quyền địa phương 35 3.1. Sơ đồ vị trí địa lý huyện Vĩnh Tường ...................................................... 41 3.2. Cơ cấu kinh tế huyện Vĩnh Tường năm 2014 .......................................... 46 3.3. Trụ sở làm việc của Văn phòng Đăng ký đất đai ..................................... 55 3.4. Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu của VPĐKĐĐ 62 3.5. Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với các trường hợp đăng ký biến động của VPĐKĐĐ ........................................................... 63 3.6. Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với các trường hợp đăng ký biến động của VPĐKQSDĐ ...................................................... 65 ix MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia. Sử dụng đất đai có ý nghĩa quyết định tới sự thành bại về kinh tế và ổn định chính trị, phát triển xã hội của cả trước mắt và lâu dài. Nguồn tài nguyên, nguồn lực đất đai vô cùng quý giá, nhưng là nguồn tài nguyên có hạn, việc quản lý sử dụng nguồn tài nguyên này vào việc phát triển kinh tế xã hội một cách khoa học, tiết kiệm và đạt hiệu quả cao là vô cùng quan trọng và có ý nghĩa to lớn. Luật Đất đai sửa đổi năm 2013 quy định: Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý nhà nước về đất đai. Hệ thống tổ chức cơ quan quản lý đất đai được thành lập thống nhất từ Trung ương đến cơ sở. Tại địa phương, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất (VPĐKQSDĐ) là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Đăng ký đất đai là một trong những nội dung quan trọng của quản lý Nhà nước về đất đai, một công cụ để bảo vệ lợi ích của Nhà nước, lợi ích của cộng đồng cũng như lợi ích của mỗi công dân. Thể hiện ở chỗ phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế thu nhập; cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai. Bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật; giám sát giao dịch đất đai; phục vụ quy hoạch sử dụng đất; phục vụ công tác quản lý trật tự an ninh xã hội. Lợi ích đối với công dân thể hiện như: Tăng cường sự đảm bảo an toàn về chủ quyền đối với bất động sản; khuyến khích đầu tư cá nhân; mở rộng khả năng thế chấp quyền sử dụng đất; hỗ trợ các giao dịch về bất động sản; giảm các vụ tranh chấp về đất đai. Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống đăng ký đất đai là đảm bảo tính pháp lý, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Tuy nhiên, hồ sơ về đất đai được quản lý ở nhiều cấp khác nhau, có nhiều khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên giấy chứng nhận quyền sử 1 dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCN), vì vậy mặc dù có những chuyển biến quan trọng trong khuôn khổ pháp lý về đất đai, nhưng vẫn cần nỗ lực nhiều hơn khi triển khai hệ thống đăng ký đất đai ở cấp địa phương. Huyện Vĩnh Tường là huyện đồng bằng nằm phía Tây Nam tỉnh Vĩnh Phúc, cách thành phố Vĩnh Yên gần 20 km. Huyện có tổng diện tích tự nhiên là 14.400,3 ha gồm 3 thị trấn, thị trấn Vĩnh Tường, thị trấn Thổ Tang, thị trấn Tứ Trưng và 26 xã. Trong đó đất nông nghiệp có 10.362,67 ha chiếm 71,96% tổng diện tích đất tự nhiên, đất phi nông nghiệp có 4.020,28 ha còn lại đất chưa sử dụng 17,35 ha. Những năm qua, thực hiện đường lối đổi mới, nền kinh tế Vĩnh Tường đã có những khởi sắc và đang trên đà phát triển. Cùng với sự phát triển về kinh tế xã hội, tình hình giao dịch về đất đai, bất động sản ngày một tăng lên. Trước nhiệm vụ ngày càng khó khăn, phức tạp, ngày 18 tháng 06 năm 2009, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Vĩnh Tường đã được thành lập, đến ngày 24 tháng 10 năm 2014 được đổi tên thành Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh Vĩnh Tường. Từ khi hoạt động đã góp phần thực hiện cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai nói chung và đăng ký, cấp GCN nói riêng theo hướng công khai, minh bạch hơn, giảm thời gian và chi phí cho tổ chức, công dân có nhu cầu giao dịch. Tuy nhiên ở một số xã có tỷ lệ cấp GCN còn thấp, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép còn diễn ra, tình trạng dồn việc, dồn hồ sơ có liên quan đến việc đăng ký, cấp GCN ngày càng tăng. Trước tình hình trên, trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt nghiệp cao học, ngành Quản lý đất đai, trường Học Viện Nông nghiệp Việt Nam, Em lựa chọn thực hiện đề tài "Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc" nhằm góp phần cải cách thủ tục hành chính, thực hiện tốt hơn nữa chức năng dịch vụ công của Nhà nước về đất đai, bất động sản, giải quyết được một số những hạn chế, khó khăn trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận, phục vụ cho công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn 2 huyện Vĩnh Tường. 2. Mục đích - Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Vĩnh Tường từ năm 2010 đến 30/6/2015. - Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Vĩnh Tường. 3. Yêu cầu - Đánh giá đúng thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Vĩnh Tường; - Các số liệu điều tra, thu nhập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy; - Các giải pháp đề xuất trong đề tài phải đảm bảo tính khoa học và thực tiễn, phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương. 3 Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai và Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất 1.1. Đăng ký đất đai 1.1.1. Khái niệm về đăng ký đất đai Đăng ký Nhà nước về đất đai: Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính Khái niệm này chỉ rõ: - ĐKĐĐ thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức ĐKĐĐ. - Dữ liệu địa chính (HSĐC) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của việc ĐKĐĐ. - Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng dữ liệu địa chính (HSĐC) (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005). 1.1.2. Cơ sở pháp lý về đăng ký đất đai, bất động sản a. Hồ sơ đất đai, bất động sản Theo Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005) hồ sơ đất đai và BĐS (ở Việt Nam gọi là HSĐC) là tài liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với đất đai, BĐS. Hiện nay được lập để phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân. - Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả. - Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn và với một chi phí thấp. b. Nguyên tắc đăng ký đất đai, bất động sản Đăng ký đất đai và bất động sản được thực hiện theo 4 nguyên tắc - Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ; - Nguyên tắc đồng thuận; 4 - Nguyên tắc công khai; - Nguyên tắc chuyên biệt hoá. Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ ĐKĐĐ, BĐS được công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ. Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005). c. Đơn vị đăng ký đất đai – Thửa đất Đơn vị đăng ký đất đai là thửa đất và được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005). Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch. Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không. Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp. Quy mô thửa đất có thể từ hàng chục m2 cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ thống bản đồ địa chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi toàn quốc (Nguyễn Văn Chiến, 2006). 1.1.3. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản Đăng ký pháp lý đất đai, BĐS gồm có 2 loại: đăng ký văn tự giao dịch và đăng ký quyền. Cụ thể: a. Đăng ký văn tự giao dịch - Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các giao dịch đất đai như: thế chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên 5 bố ban tặng, văn kiện phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo đảm quyền nào khác. Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch. Khi đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký. Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền hợp pháp đối với BĐS. Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối với đất mà mình mua. b. Đăng ký quyền - Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được giao quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi. - Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ. Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý hiện hành giữa BĐS và người có chủ quyền đối với BĐS đó. Đăng ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và bảo hiểm (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005). 1.1.4. Đối tượng đăng ký đất đai Đăng kí đất đai là thủ tục hành chính nhằm thiết lập HSĐC đầy đủ và cấp GCNQSDĐ cho những chủ sủ dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa nhà nước và người sử dụng đất làm cơ sở quản chặt, nắm chắc toàn bộ đất đai. “Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu” (Quốc hội nước CHXHCN VN, 2013). 1.1.5. Các trường hợp phải đăng ký đất đai Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ 6 quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau. Bao gồm 2 loại quy định tại Điều 95 của Luật Đất đai năm 2013 - Đăng ký ban đầu Là đăng ký thực hiện với các trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng mà người sử dụng đất đang sử dụng đất chưa được cấp GCNQSDĐ. Mục đích giúp xác định chủ sử dụng đất hợp pháp tiến đến cấp GCNQSDĐ. Đăng ký ban đầu được thực hiện trong các trường hợp: + Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng; + Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; + Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; + Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký. - Đăng ký biến động: Được thực hiện với người sử dụng đất đã được cấp GCNQSDĐ hoặc có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 mà có thay đổi về quyền sử dụng đất với các trường hợp: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn; được phép đổi tên; thay đổi hình dạng, kích thước thửa đất; thay đổi tài sản gắn liền với đất so với nội dung đăng ký; chuyển mục đích sử dụng đất; thay đổi thời hạn sử dụng đất; chuyển từ hình thức giao đất có thu tiền sang thuê đất và ngược lại; chuyển quyền, chia tách và thay đổi quyền sử dụng đất; có thay đổi về hạn chế quyền của người sử dụng đất (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013). 1.2. Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất 1.2.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐKQSDĐ 1.2.1.1. Luật đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành a. Pháp luật đất đai - Luật Đất đai 2003 quy định: “Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại VPĐK trong các trường hợp: Người đang sử dụng đất chưa được cấp 7 GCN; Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi đường ranh giới thửa đất; Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.” “Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có VPĐK là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ” (Quốc hội Nước CHXHCNVN, 2003). b. Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 - Nghị định số 181/2004/NĐ – CP ngày 29/10/2004 do Chính phủ ban hành về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003. Quy định UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thành lập VPĐK thuộc Sở TN&MT và thành lập các chi nhánh của VPĐK tại các địa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn quyết định thành lập VPĐK thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường (Chính phủ, 2004). - Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT/BTNMT-BNV ngày 13 tháng 5 năm 2010 hướng dẫn chức năng, ngày nhiệm vụ và tổ chức của VPĐK và tổ chức phát triển quỹ đất. Trong đó quy định việc thành lập VPĐK khi chưa có đủ điều kiện về cơ sở vật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt động của tổ chức VPĐK gắn liền với công tác cải cách hành chính. - Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005 của liên Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài chính, nhằm đáp ứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi người sử dụng đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất và nhà (nộp 8 tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất lệ phí trước bạ và các khoản thu khác nếu có). - Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm 2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Thông tư quy định phạm vi điều chỉnh, các trường hợp đăng ký thế chấp, bảo lãnh tại VPĐK; Các quy định liên quan đến thẩm quyền, nhiệm vụ quyền hạn và trách nhiệm của VPĐK, quy trình thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất. - Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006 sửa đồi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/BTPBTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh - Bộ luật dân sự năm 2005 liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất tại VPĐK - Luật đầu tư xây dựng cơ bản (2009) Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản có hiệu lực thi hành từ 01/8/2009, đối với lĩnh vực quản lý nhà nước về đất đai. Luật này tập chung cho một số vấn đề trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhằm bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Phân định rõ ràng cụ thể trình tự, thủ tục điều kiện được uỷ quyền cấp GCN quy định cụ thể qua các văn bản sau: - Nghị định 88/2009/NĐ-CP về ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai. - Thông tư 17/2009/TT-BTNMT hướng đẫn về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 9