Tài liệu đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính tại huyện yên mỹ, tỉnh hưng yên

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN ---***--- Đặng Thu Hằng ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN VÀ HOÀN THIỆN HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TẠI HUYỆN YÊN MỸ, TỈNH HƢNG YÊN LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC Hà Nội – 2017 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN ---***--- Đặng Thu Hằng ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN VÀ HOÀN THIỆN HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TẠI HUYỆN YÊN MỸ, TỈNH HƢNG YÊN Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60850103 LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC TS Phạm Thị Phin Hà Nội – 2017 LỜI CẢM ƠN Lời đầu tiên, em xin phép đƣợc gửi lời cảm ơn chân thành đến TS. Phạm Thị Phin đã tận tình hƣớng dẫn, chỉ bảo và giải đáp các thắc mắc cho em trong suốt quá trình thực hiện đề tài và trực tiếp hƣớng dẫn em hoàn thành Luận văn. Đồng thời, em cũng xin chân thành cảm ơn quý thầy, cô trong khoa Địa Lý, trƣờng đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội đã tận tình truyền đạt kiến thức cho em trong suốt 2 năm học vừa qua. Em xin chân thành cảm ơn đến chị Đỗ Thị Ban – Giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai huyện Yên Mỹ và phòng Tài nguyên và Môi trƣờng huyện Yên Mỹ đã tạo điều kiện và giúp đỡ em trong quá trình điều tra, thu thập số liệu để em có thể hoàn thành luận văn của mình Em xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng mình. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chƣa từng đƣợc ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các thông tin trích dẫn trong luận văn đã đƣợc chỉ rõ nguồn gốc. Trong quá trình hoàn thành luận văn không thể tránh khỏi những thiếu sót, rất mong thầy cô góp ý để bài viết đƣợc hoàn thiện hơn! Học viên thực hiện luận văn Đặng Thu Hằng MỤC LỤC MỞ ĐẦU ........................................................................................................................ 1 1. Tính cấp thiết của đề tài .............................................................................................. 1 2. Mục tiêu nghiên cứu.................................................................................................... 2 3. Nhiệm vụ nghiên cứu .................................................................................................. 2 4. Phạm vi nghiên cứu ..................................................................................................... 3 5. Phƣơng pháp nghiên cứu............................................................................................. 3 6. Cấu trúc luận văn ........................................................................................................ 3 CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN VÀ HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH. .............................. 6 1.1. Cơ sở khoa học và căn cứ pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận. ................................................................................................................................ 6 1.1.1. Đăng ký đất đai. .................................................................................................... 6 1.1.2. Nội dung của đăng ký đất đai .............................................................................. 6 1.1.3. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất................................................................................................. 8 1.1.4. Nội dung cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất............................................................................................... 10 1.1.5. Ý nghĩa của kê khai đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. .................................................................. 14 1.1.6. Căn cứ pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. ................................... 16 1.2 Cơ sở khoa học và căn cứ pháp lý về hệ thống hồ sơ địa chính. ............................ 19 1.2.1. Khái niệm hồ sơ địa chính. ................................................................................. 19 1.2.2. Vai trò của hồ sơ địa chính trong công tác quản lý đất đai. .............................. 20 1.2.3. Các quy định pháp lý về hệ thống hồ sơ địa chính. ............................................ 22 1.2.4. Trách nhiệm lập, cập nhật, chỉnh lý và quản lý hệ thống hồ sơ địa chính. ........ 26 1.3 Kinh nghiệm một số nƣớc về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và bài học cho Việt Nam. ................................................................................................... 28 1.3.1 Mỹ ......................................................................................................................... 28 1.3.2 Cộng hòa Pháp ..................................................................................................... 29 1.3.3 Autralia (Úc) ........................................................................................................ 29 1.3.4 Trung Quốc .......................................................................................................... 30 1.4 Tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và hệ thống hồ sơ địa chính của Việt Nam. ...................................................................................................................... 32 1.4.1 Kết quả đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận ở Việt Nam ................................ 32 1.4.2 Kết quả đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại Hưng Yên. ............................ 34 CHƢƠNG 2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN VÀ HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN MỸ, TỈNH HƢNG YÊN .................................................................... 37 2.1.Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ......................................................... 38 2.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................... 38 2.1.2.Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội .................................................................. 38 2.1.3. Đánh giá chung về diều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội ......................................... 42 2.2 Khái quát tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Mỹ, tỉnh Hƣng Yên. ..................................................................................................................... 43 2.2.1. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai. .............................................................. 43 2.2.2. Hiện trạng sử dụng đất. ...................................................................................... 48 2.2.3. Biến động sử dụng đất......................................................................................... 50 2.3 Thực trạng công tác đăng ký đất đai lần đầu, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Yên Mỹ, tỉnh Hƣng Yên. .............................................................................................................. 52 2.3.1. Hiện trạng cơ sở vật chất và nguồn lực phục vụ cho công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận. ........................................................................................................... 52 2.3.2 Trình tự thủ tục đăng ký đất đai lần đầu, cấp GCN đối với hộ gia đình cá nhân trên địa bàn huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên .................................................................. 54 2.3.3. Kết quả đăng ký đất đai lần đầu, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Yên Mỹ. ...................... 62 2.3.4. Kết quả điều tra việc thực hiện thủ tục hành chính trong đăng ký đất đai lần đầu, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khá gắn liền với đất tại huyện Yên Mỹ. ................................................................................ 69 2.4. Thực trạng công tác đăng ký biến động đất đai tại huyện Yên Mỹ, tỉnh Hƣng Yên. .... 72 2.4.1 Quy trình tổ chức thực hiện công tác đăng ký biến động đất đai tại huyện Yên Mỹ. . 72 2.4.2 Kết quả đăng ký biến động đất đai tại huyện Yên Mỹ. ........................................ 74 2.5. Thực trạng công tác quản lý hồ sơ địa chính tại huyện Yên Mỹ, tỉnh Hƣng Yên. ..... 78 2.5.1. Công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính. ............................................................ 78 2.5.2. Công tác chỉnh lý biến động đất đai vào hồ sơ địa chính ................................... 81 2.5.3. Thực trạng sử dụng công nghệ trong quản lý hồ sơ địa chính tại huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên. ....................................................................................................... 81 2.6. Một số tồn tại, hạn chế trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và quản lý hồ sơ địa chính tại huyện Yên Mỹ, tỉnh Hƣng Yên. ........................................ 82 2.6.1. Đối với công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận .................................... 82 2.6.2. Đối với công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính ................................................ 87 CHƢƠNG 3. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐẨY NHANH CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN VÀ HOÀN THIỆN HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN MỸ, TỈNH HƢNG YÊN. ................................................................................................................ 89 3.1 Định hƣớng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính huyện Yên Mỹ, tỉnh Hƣng Yên giai đoạn 2016-2020. .............. 89 3.2 Một số giải pháp đẩy nhanh công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng và hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính. ..................................................................................... 90 3.2.1. Giải pháp về hệ thống chính sách, pháp luật ...................................................... 90 3.2.2. Giải pháp tuyên truyền, phổ biến pháp luật........................................................ 91 3.2.3. Giải pháp về xây dựng đội ngũ cán bộ chuyên môn ........................................... 92 3.2.4. Giải pháp về cải cách thủ tục hành chính ........................................................... 92 3.2.5. Giải pháp về tài chính ......................................................................................... 93 3.2.6. Giải pháp hoàn thiện hồ sơ địa chính. ................................................................ 94 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................. 102 TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................................ 105 PHỤ LỤC ................................................................................................................... 107 DANH MỤC KÍ HIỆU VÀ CHỮ CÁI VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ BTNMT CNVPĐKĐĐ Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai CN-TTCN CP CSDL Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp Chính phủ Cơ sở dữ liệu CT ĐKTN-KTXH Chỉ thị Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội ĐKĐĐ Đăng ký đất đai GCN Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất HĐND HTX Hội đồng nhân dân Hợp tác xã KKĐK Kê khai đăng ký NĐ Nghị định NN-PTNN QĐ Nông nghiệp, phát triển nông thông Quyết định QSD Quyền sử dụng QSH SNNN TCVN TDTT Quyền sở hữu Sự nghiệp Nhà nƣớc Tiêu chuẩn Việt Nam Thể dục thể thao TNMT TT TW UBND VPĐKQSDĐ Tài nguyên môi trƣờng Thông tƣ Trung ƣơng Ủy ban nhân dân Văn phòng văn ký quyền sử dụng đất DANH MỤC HÌNH Hình 2.1. Sơ đồ vị trí địa lý huyện Yên Mỹ - tỉnh Hƣng Yên ...................................... 37 Hình 2.2. Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất của huyện Yên Mỹ năm 2015........................... 48 Hình 2.3. Sơ đồ quy trình đăng ký đất đai, cấp GCN lần đầu ...................................... 57 Hình 2.4. Biểu đồ thể hiện kết quả cấp GCN đất ở cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Yên Mỹ (tính đến 30/07/2016) .................................................................... 67 Hình 2.5. Đồ thị thể hiện các loại hình biến động sử dụng đất tại huyện Yên Mỹ (giai đoạn 2011 – 2015) ................................................................................................ 74 Hình 3.1. Quy trình chuẩn hóa dữ liệu bản đồ địa chính .............................................. 95 Hình 3.2. Các bƣớc cơ bản xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính ..................................... 97 Hình 3.3. Bản đồ địa chính dạng shape file đƣợc đổ màu theo mục đích sử dụng đất ... 99 DANH MỤC BẢNG Bảng 1.1. Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Hƣng Yên (tính đến 31/12/2015) .................................................................................................... 35 Bảng 2.1. Diện tích các loại đất chính của huyện Yên Mỹ năm 2015 .......................... 48 Bảng 2.2. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Yên Mỹ (tính đến 31/12/2015) .............. 49 Bảng 2.3. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Yên Mỹ (tính đến 31/12/2015) .............. 50 Bảng 2.4. Kết quả cấp GCN đối với đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Yên Mỹ (tính đến 30/07/2016). ............................................................. 64 Bảng 2.5. Kết quả cấp GCN đối với đất ở cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Yên Mỹ (tính đến 30/07/2016). .......................................................................... 66 Bảng 2.6. Diện tích đất ở còn tồn đọng, chƣa cấp GCN trên địa bàn huyện Yên Mỹ tính đến 30/07/2016....................................................................................................... 68 Bảng 2.7. Kết quả điều tra ngƣời sử dụng đất thực hiện thủ tục hành chính trong đăng ký đất đai lần đầu, cấp GCN tại huyện Yên Mỹ. ................................................. 70 Bảng 2.8. Kết quả điều tra cán bộ thực hiện thủ tục hành chính trong đăng ký đất đai và cấp GCN. ............................................................................................................ 72 Bảng 2.9. Kết quả đăng ký biến động đất đai tại huyện Yên Mỹ (giai đoạn 2011 – 2015).............................................................................................................................. 74 Bảng 2.10. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhƣợng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất của các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Yên Mỹ (giai đoạn năm 2011 – 2015).............. 75 Bảng 2.11. Kết quả thực hiện quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất của các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Yên Mỹ (giai đoạn năm 2011 – 2015).......................................... 76 Bảng 2.12. Kết quả điều tra ngƣời sử dụng đất thực hiện thủ tục hành chính trong đăng ký biến động đất đâi tại huyện Yên Mỹ ............................................................... 77 Bảng 2.13. Thống kê số lƣợng bản đồ địa chính trên địa bàn huyện Yên Mỹ ............. 79 Bảng 2.14. Hệ thống sổ sách trên địa bàn huyện Yên Mỹ ............................................ 80 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, nó gắn liền với quyền lợi của ngƣời sử dụng đất và lơ ̣i ích quố c gia , lơ ̣i ích công cô ̣ng . Cùng với cơ chế thị trƣờng và sự phát triển của nền kinh tế, đất đai trở nên có giá trị hơn. Theo Điều 4, Luật Đất đai 2013[12], đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Hiện nay, đất nƣớc ta đang trong quá trình đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá, cùng với sự tăng nhanh của dân số và phát triển của nền kinh tế đã gây áp lực rất lớn đối với đất đai, trong khi đó diện tích đất đai lại có hạn. Vì vậy đòi hỏi con ngƣời phải biết cách sử dụng một cách hợp lý nguồn tài nguyên đất đai có giới hạn đó. Để thực hiện điều này đất nƣớc ta đã đƣa ra nhiều đổi mới về chính sách đất đai, tạo điều kiện cho ngƣời dân có quyền làm chủ trên mảnh đất đƣợc giao, là động lực thúc đẩy sản xuất phát triển, góp phần ổn định kinh tế - xã hội và nâng cao đời sống của nhân dân. Trong đó hoạt động quản lý về đất đai của Nhà nƣớc có vai trò rất quan trọng để xử lý các trƣờng hợp vi phạm pháp luật đất đai, nhằm đảm bảo công bằng và ổn định kinh tế xã hội. Yêu cầ u quan tro ̣ng và cấ p thiế t trong công tác quản lý đấ t đai hiê ̣n nay là nhanh chóng hoàn thành công tác đăng ký đấ t đai lầ n đầ u , cấ p Giấ y chƣ́ng nhâ ̣n quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t , quyề n sở hƣ̃u nhà ở và tài sản khác gắ n liề n với đấ t (gọi tắt là giấ y chƣ́ng nhâ ̣n – GCN); thiế t lâ ̣p hê ̣ thố ng hồ sơ điạ chí nh; thƣờng xuyên đăng ký và cập nhật đƣợc những biến động về đất đai. Trong những năm gần đây, do tác động mạnh của cơ chế thị trƣờng và sự gia tăng dân số, quản lý đất đai ngày càng trở nên phức tạp hơn, đă ̣c biê ̣t là đ ất ven đô thị, nhu cầu về việc thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất nhƣ: Chuyển nhƣợng, thừa kế, thế chấp nhà đất; các vi phạm pháp luật về đất đai, nhà ở, chuyể n mục đích sử dụng đất ...có xu hƣớng gia tăng . Mă ̣t khác các thông tin về tinh pháp ́ lý, nguồ n gố c đất không rõ ràng, tình trạng tranh chấp đất đai diễn ra phổ biến , công tác quy hoạch và lập bản đồ địa chính còn thiếu và yếu . Điề u này đã t ạo nên những khó khăn, phức tạp cho công tác quản lý đất đai, đặc biệt là công tác đăng ký cấp 1 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thiế t lâ ̣p , câ ̣p nhâ ̣t chỉnh lý các loa ̣i tài liê ̣u trong hồ sơ điạ chinh. ́ Huyện Yên Mỹ nằm ở phía Bắc của tỉnh Hƣng Yên, cách thủ đô Hà Nội 30 km, có quốc lộ 39A với nhiều hệ thống giao thông thuận lợi nhƣ: Đƣờng ô tô cao tốc Hà Nội – Hải Phòng và đƣờng Hà Nội – Hƣng Yên; có ranh giới với 5 trong số 10 huyện, thị của tỉnh. Diện tích tự nhiên 92,5 km2, dân số với trên 13 vạn dân. Do ảnh hƣởng của nhiều mặt dân số, cơ chế thị trƣờng, tốc độ đô thị hóa, nhu cầu về đất đai trên địa bàn cũng có sự tăng lên và biến động lớn. Cùng với đó nhu cầu về chuyển quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận rất cao. Mă ̣c dù công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện đã đƣợc các cấp, các ngành quan tâm, nhƣng tiến độ cấp giấy chứng nhận vẫn còn nhiều hạn chế, chƣa thực sự đáp ứng đƣợc nhu cầu của ngƣời sử dụng đất. Hồ sơ địa chính cũ, lạc hậu, thiế t lâ ̣p thủ công rấ t khó khăn cho viê ̣c sƣ̉ dụng để khai thác thông tin và cập nhật biến động . Vì vậy, nghiên cứu đề tài “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai , hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính tại huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên” có tính cấp thiết cao. 2. Mục tiêu nghiên cứu - Nghiên cứu và đánh giá công tác đăng ký đất đai, kết quả cấp GCN đối với hộ gia đình, cá nhân đến ngày 30/7/2016, tình hình cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính giai đoạn 2011 - 2015 trên địa bàn huyện Yên Mỹ, tỉnh Hƣng Yên. Tìm ra đƣợc những hạn chế và những nguyên nhân của các hạn chế này trong công tác đăng ký đất đai, thiết lập và quản lý hồ sơ địa chính trên địa bàn nghiên cứu. - Nhằm đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả cho công tác đăng ký đất đai và cấp GCN, hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính tại huyện Yên Mỹ, tỉnh Hƣng Yên. 3. Nhiệm vụ nghiên cứu - Nghiên cứu, tìm hiểu các văn bản pháp luật của Nhà nƣớc và các quy định của địa phƣơng về công tác cấp GCN và quản lý hệ thống hồ sơ địa chính. - Nghiên cứu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội trên địa bàn huyện Yên 2 Mỹ, tỉnh Hƣng Yên. - Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất tác động đến công tác đăng ký đất đai, cấp GCN và quản lý hồ sơ địa chính trên địa bàn nghiên cứu. - Nghiên cứu trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, cấp GCn trên địa bàn huyện Yên Mỹ, tỉnh Hƣng Yên. - Nghiên cứu về kết quả đăng ký đất đai và cấp GCN và hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Yên Mỹ, tinh Hƣng Yên đối với hộ gia đình, cá nhân đến ngày 30/7/2016. - Phân tích, đánh giá các vấn đề còn tồn tại, hạn chế trong công tác cấp GCN, quản lý hồ sơ địa chính tại huyện Yên Mỹ. - Đề xuất các giải pháp để đẩy nhanh công tác đăng ký đất đai, cấp GCN và hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính - Xây dƣ̣ng thí điể m cơ sở dƣ̃ liê ̣u h ồ sơ địa chính dạng số cho thị trấn Yên Mỹ, huyện Yên Mỹ, tỉnh Hƣng Yên. 4. Phạm vi nghiên cứu Phạm vi không gian nghiên cứu: Đề tài đƣợc thực hiện trên địa bàn huyện Yên Mỹ, tỉnh Hƣng Yên. Phạm vi khoa học: Đề tài giới hạn nghiên cứu ở các vấn đề sau: + Đối tƣợng nghiên cứu là hộ gia đình, cá nhân. + Đề tài nghiên cứu việc đăng ký và chứng nhận quyền sử dụng đất, quản lý và sử dụng các loại sổ sách trong hồ sơ địa chính. 5. Phƣơng pháp nghiên cứu Phương pháp điều tra thu thập thông tin - Phƣơng pháp thu thập thông tin thứ cấp: Đƣợc dùng để thu thập tài liệu, số liệu thông tin có sẵn cần thiết cho mục đích nghiên cứu nhƣ: các văn bản pháp luật, các quy định liên quan tới công tác đăng ký đất đai, cấp GCN, quản lý hồ sơ địa chính qua các thời kì của trung ƣơng và địa phƣơng; báo cáo kết quả cấp GCN, báo cáo thuyết minh và biểu mẫu kiểm kê đất đai; các tài liệu trong hồ sơ địa chính; báo cáo quy hoạch kế hoạch sử dụng đất năm 2016, bản đồ hiện trạng sử dụng đất; bản 3 đồ địa chính; số liệu thực trạng quản lý nhà nƣớc về đất đai và các văn bản có liên quan. - Phƣơng pháp thu thập thông tin sơ cấp: Thu thập các thông tin cần thiết cho mục đích nghiên cứu nhƣng không có trong tài liệu thứ cấp nhƣ: số liệu về đăng ký đất đai lần đầu và đăng ký biến động, số liệu cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại khu vực nghiên cứu. Tiến hành lấy ý kiến ngƣời sử dụng đất và cán bộ địa chính, xây dựng phiếu điều tra và thực hiện điều tra 67 phiếu phát ra; 50 phiếu điều tra ngƣời dân đi thực hiện thủ tục đăng ký đất đai (thông tin về tình trạng pháp lý của thửa đất, thông tin về chủ sử dụng đất, mức nghĩa vụ tài chính phải nộp, thời gian thực hiện thủ tục hành chính đăng ký đất đai và cấp GCN, thái độ phục vụ của cơ quan chức năng có thẩm quyền, sự hiểu biết của ngƣời dân về pháp luật đất đai có liên quan, nguyện vọng và kiến nghị của ngƣời dân với các cơ quan có thẩm quyền); và thực hiện điều tra cán bộ địa chính xã (khó khăn trong việc xác định nguồn gốc, tình trạng tranh chấp, hồ sơ lƣu trữ, bản đồ địa chính, quy hoạch, trình độ chuyên môn…). Phương pháp thống kê, xử lý số liệu: Hệ thống hóa, xử lý có chọn lọc tài liệu, thông tin đã thu thập cho phù hợp với mục đích nghiên cứu từ đó tìm ra mối liên hệ giữa chúng. Sử dụng phần mềm Excel để tổng hợp, xử lý số liệu điều tra thu thập đƣợc. Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp: Từ số liệu, tài liệu thu thập đƣợc, phân tích làm rõ thực trạng công tác đăng kí, cấp GCN đối với hộ gia đình cá nhân và hồ sơ địa chính tại khu vực nghiên cứu, từ đó đƣa ra những mặt tích cực, tiêu cực làm cơ sở cho việc đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác này trên địa bàn nghiên cứu. Phương pháp minh họa bằng biểu đồ, bản đồ: phân tích các kết quả đăng ký đất đai, cấp GCN của các xã, thị trấn tại khu vực nghiên cứu, nhằm trực quan hóa kết quả nghiên cứu. Phương pháp mô hình hóa dữ liệu: Đƣợc sử dụng để xây dựng thí điểm cơ sở dữ liệu địa chính số cho thị trấn Yên Mỹ, huyện Yên Mỹ, tỉnh Hƣng Yên. Ứng dụng 4 phần mềm VILIS 2.0 để đăng ký đất đai, cấp GCN và thiết lập các loại sổ sách trong hồ sơ địa chính tại địa bàn thí điểm, từ đó ứng dụng để xây dựng cơ sở dữ liệu cho toàn huyện phục vụ cho công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai trong thời gian tới. 6. Cấu trúc luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận – kiến nghị, tài liệu tham khảo, cấu trúc luận văn gồm có 03 chƣơng: Chƣơng 1: Tổng quan về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và hệ thống hồ sơ địa chính. Chƣơng 2: Thực trạng của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Yên Mỹ, tỉnh Hƣng Yên. Chƣơng 3: Đề xuất một số giải pháp đẩy nhanh công tác đẩy nhanh công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và hoàn thiện hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Yên Mỹ, tỉnh Hƣng Yên. 5 CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN VÀ HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH. 1.1. Cơ sở khoa học và căn cứ pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận. 1.1.1. Đăng ký đất đai. * Khái niệm về đăng ký Đăng ký là một hoạt động của con ngƣời nhằm đƣa một lƣợng cơ sở dữ liệu nhất định vào một hệ thống dữ liệu của một cơ quan, hay tổ chức, cá nhân, pháp nhân nào đó, mục đích đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên theo một quy định nhất định. Có nhiều loại đăng ký nhƣ đăng ký hộ tịch, đăng ký giao dịch đảm bảo, đăng ký bất động sản, đăng ký động sản, đăng ký tên miền, thƣơng hiệu, bản quyền, sở hữu trí tuệ, v.v… * Khái niệm đăng ký đất đai Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nƣớc (với tƣ cách là đại diện chủ sở hữu) và ngƣời sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc giao quyền sử dụng nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ để quản lý thống nhất đối với đất đai theo pháp luật. Cấp GCN cho những chủ sở hữu đất có đủ điều kiện, để xác định địa vị pháp lý của họ trong việc sử dụng đất đối với Nhà nƣớc và xã hội. Đăng ký đất đai mang tính đặc thù của quản lý Nhà nƣớc về đất đai. Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính vì đƣợc thực hiện giữa cơ quan quản lý đất đai của nhà nƣớc với ngƣời sử dụng đất. Đây là thủ tục hành chính bắt buộc với mọi chủ sử dụng đất. 1.1.2. Nội dung của đăng ký đất đai Tùy thuộc và mục đích và đặc điểm của công tác đăng ký, đăng ký đất đai đƣợc chia thành 2 hình thái: đăng ký đất đai ban đầu và đăng ký biến động đất đai. a. Đăng ký đất đai ban đầu Các trƣờng hợp đƣợc thực hiện: + Thửa đất đƣợc giao, cho thuê để sử dụng. + Thửa đất đang sử dụng mà chƣa đăng ký. + Thửa đất đƣợc giao để quản lý mà chƣa đăng ký. 6 + Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chƣa đăng ký. b. Đăng ký biến động đất đai Đăng ký biến động đất đai là - Đăng ký biến động đƣợc thực hiện đối với trƣờng hợp đã đƣợc cấp GCN hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây: + Ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; + Ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đƣợc phép đổi tên; + Có thay đổi về hình dạng, kích thƣớc, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất; + Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký; + Chuyển mục đích sử dụng đất; + Có thay đổi thời hạn sử dụng đất; + Chuyển từ hình thức Nhà nƣớc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nƣớc giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật 2013. + Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng; + Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm ngƣời sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất; + Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai đƣợc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ 7 quan thi hành án đã đƣợc thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; + Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt QSD hạn chế thửa đất liền kề; + Có thay đổi về những hạn chế quyền của ngƣời sử dụng đất 1.1.3. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 1.1.3.1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là GCN) là chứng thƣ pháp lý để Nhà nƣớc xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của ngƣời có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất khoản 16, điều 3 Luật đất đai 2013[12] 1.1.3.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Theo điều 97 Luật đất đai 2013[12] quy định: - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đƣợc cấp cho ngƣời có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nƣớc. - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã đƣợc cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trƣớc ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trƣờng hợp ngƣời đã đƣợc cấp Giấy chứng nhận trƣớc ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì đƣợc đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật đất đai 2013. 8 1.1.3.3. Mục đích của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Để ngƣời sử dụng đất, ngƣời sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có căn cứ pháp lý trực tiếp thực hiện quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất, ngƣời sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. - Xác định căn cứ pháp lý đầy đủ để Nhà nƣớc bảo hộ quyền sử dụng hợp pháp của ngƣời sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của ngƣời sở hữu cũng nhƣ thực hiện các chức năng quản lý của mình đối với đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, dữ liệu đất đai, hệ thống thông tin địa chính và hệ thống địa chính điện tử, trong mô hình điện tử chính phủ. - Làm lành mạnh hóa thị trƣờng bất động sản, trong đó có thị trƣờng quyền sử dụng đất, thị trƣờng nhà ở; thúc đẩy nền kinh tế thị trƣờng có sự quản lý của Nhà nƣớc theo định hƣớng xã hội chủa nghĩa phát triển. 1.1.3.4. Yêu cầu trách nhiệm đối với cơ quan nhà nước, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Đối với Nhà nƣớc: Cấp đúng thẩm quyền, đúng pháp luật, kịp thời, nhanh chóng, chính xác và ghi đầy đủ những điều ràng buộc của ngƣời sử dụng đất, ngƣời sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đảm bảo dân chủ, công bằng, công khai, minh bạch. - Đối với ngƣời sử dụng đất và ngƣời sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất: Xuất trình đầy đủ tất cả các giấy tờ nhà, đất và các giấy tờ liên quan, kê khai đầy đủ, nộp đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo thông báo của cơ quan thuế. Coi việc làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vừa là quyền lợi và vừa là nghĩa vụ của mình. - Đối với các cơ quan hữu quan: Phúc đáp nhanh chóng, đầy đủ và kịp thời thông tin phục vụ việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở 9 và tài sản khác gắn liền với đất theo yêu cầu của cơ quan Tài nguyên và Môi trƣờng có thẩm quyền. 1.1.4. Nội dung cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 1.1.4.1. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất Theo điều 3 chƣơng 1 Nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ [9] về cấp Giấy chứng nhận và Điều 98 Luâ ̣t đấ t đai 2013 [12] : - GCN đƣợc cấp theo từng thửa đất. Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phƣờng, thị trấn mà có yêu cầu thì đƣợc cấp một GCN chung cho các thửa đất đó. - Thửa đất có nhiều ngƣời chung quyền sử dụng đất, nhiều ngƣời sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì GCN phải ghi đầy đủ tên của những ngƣời có chung quyền sử dụng đất, ngƣời sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi ngƣời 01 Giấy chứng nhận; trƣờng hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một GCN và trao cho ngƣời đại diện. - Ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đƣợc nhận GCN sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tƣợng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc đƣợc miễn, đƣợc ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trƣờng hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì đƣợc nhận GCN ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp. - Trƣờng hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào GCN , trừ trƣờng hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một ngƣời. Trƣờng hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 10 là tài sản chung của vợ và chồng mà GCN đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì đƣợc cấp đổi sang GCN để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu. - Trƣờng hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật 2013 [12] hoặc GCN đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những ngƣời sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi GCN diện tích đất đƣợc xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Ngƣời sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có. Trƣờng hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) đƣợc xem xét cấp GCN theo quy định tại Điều 99 của Luật Đất Đai 2013. 1.1.4.2. Nội dung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liến với đất và tài sản khác gắn liền với đất. Căn cứ theo điều 3 thông tƣ số 23/2014/TT-QS của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng ngày 19/05/2014 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là “Giấy chứng nhận”), thì GCN đƣợc phát hành theo mẫu thống nhất trên toàn quốc. GCN do BTNMT phát hành theo một mẫu thống nhất và đƣợc áp dụng trong phạm vi cả nƣớc đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. GCN gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (đƣợc gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thƣớc 190mmx265mm; bao gồm các nội dung theo quy định nhƣ sau: - Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "GCN" in màu đỏ; mục "I. Tên ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, đƣợc in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng. 11